Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Thiết thành phố Tuyên Quang tỉnh Tuyên Quang, giai đoạn 2011 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

BÙI THỊ HẠNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
PHƢỜNG PHAN THIẾT, THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011- 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: K44 QLĐĐ - N01
: Quản lý tài nguyên
: 2012 - 2016

Thái Nguyên, năm 2016


i

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

--------------o0o--------------

BÙI THỊ HẠNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
PHƢỜNG PHAN THIẾT, THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,
TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011- 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Lớp
: K44 QLĐĐ - N01
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2012 - 2016
Giảng viên hƣớng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên, năm 2016


ii

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn hết sức quan trọng của mỗi sinh viên,
đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế nhằm củng cố và vận dụng

những kiến thức đã được học trong trường. Để hoàn thành được bản khóa luận
này, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy cô giáo trong trường
đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt khóa học.
Em xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã giúp
đỡ và dẫn dắt em trong suốt thời gian thực tập và hướng dẫn em hoàn thành
khóa luận này.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các bác lãnh đạo
UBND phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, các chú trong bộ phận
chuyên môn Địa chính phường đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho em thu
thập số liệu, nắm bắt tình hình thực tế để hoàn thành khóa luận này.
Cảm ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã giúp em trong suốt quá
trình học tập và trong thời gian thực tập.
Trong thời gian thực tập em đã cố gắng hết sức mình, nhưng do kinh
nghiệm và kiến thức có hạn nên bản khóa luận của em không tránh khỏi
những thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong được các thầy giáo, cô giáo và
các bạn sinh viên đóng góp ý kiến bổ sung để khóa luận của em được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2016
Sinh viên
Bùi Thị Hạnh


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của phường Phan Thiết năm 2014 ............ 34
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của phường Phan Thiết

giai đoạn 2011- 2015 ....................................................................... 36
Bảng 4.3: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất của phường Phan
Thiết giai đoạn 2011- 2015 .............................................................. 38
Bảng 4.4: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất của phường Phan
Thiết giai đoạn 2011-2015 ............................................................... 39
Bảng 4.5: Kết quả thực hiện công tác thế chấp quyền sử dụng đất của phường
Phan Thiết giai đoạn 2011-2015...................................................... 40
Bảng 4.6: Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại
phường Phan Thiết giai đoạn 2011- 2015 ....................................... 42
Bảng 4.7. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
phường Phan Thiết........................................................................... 47
Bảng 4.8. Đánh giá sự hiểu biết của tổ trưởng các tổ dân phố về chuyển quyền
sử dụng đất tại phường Phan Thiết .................................................. 49


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 –
2015.................................................................................................. 43
Hình 4.2: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 .. 44
Hình 4.3: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015 45
Hình 4.4: Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015 45


v

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nguyên nghĩa

BTP:

Bộ Tư pháp

CNH-HĐH:

Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NĐ - CP:

Nghị định - Chính phủ

QĐ - UBND: Quyết định - Ủy ban nhân dân
QĐ - TTg:

Quyết đinh - Thủ tướng

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

SDĐ:

Sử dụng đất

TT - BTNMT: Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường
TT - BTC:

Thông tư Bộ Tài chính

UBND:

Ủy ban nhân dân


vi

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... iii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................. v
MỤC LỤC ........................................................................................................ vi
Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU...................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ........................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 6
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 7

2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 9
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 9
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 13
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại phường ........................................................................... 17
2.3. Những kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất ....................... 24
2.3.1. Những kết quả về chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................... 24
2.3.2. Những kết quả về chuyển quyền sử dụng đất ở tỉnh Tuyên Quang ...... 25
2.3.3. Những kết quả về chuyển quyền sử dụng đất ở thành phố Tuyên Quang .. 26
Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
................................................................................................................. 27
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 27


vii

3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 27
3.3. Nội dung ................................................................................................... 27
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 28
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 30
4.1. Đánh giá tình hình cơ bản của phường Phan Thiết.................................. 30
4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phường Phan Thiết .......................................... 30
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của phường Phan Thiết ............................... 30
4.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của phường Phan Thiết ............... 31
4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất tại phường Phan Thiết ..................................... 33
4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa bàn phường Phan
Thiết giai đoạn 2011-2015 ...................................................................... 35
4.2.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường theo các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................................... 35
4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của phường Phan Thiết qua

các năm giai đoạn 2011-2015 .................................................................. 43
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường Phan Thiết về
công tác chuyển quyền sử dụng đất......................................................... 46
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường Phan Thiết về
các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 46
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của tổ trưởng các tổ dân phố trên địa bàn phường
Phan Thiết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................... 48
4.4. Những kết quả đạt được, tồn tại của công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn phường và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương ................................................. 49
4.4.1. Kết quả đạt được ................................................................................... 49
4.4.2. Tồn tại ................................................................................................... 50
4.4.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất tại phường Phan Thiết .............................................................. 50


viii

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 52
5.1. Kết luận .................................................................................................... 52
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề

Đất đai là nền tảng của mọi quá trình hoạt động của con người, là tài
nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng.
Điều đó cho chúng ta nhận thấy rõ vai trò và tầm quan trọng của đất đai
trong đời sống kinh tế, xã hội. Do vậy, quản lý đất đai là nhiệm vụ vô cùng
quan trọng mang tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta, đòi hỏi chúng ta
phải có những biện pháp nắm chắc và quản lý quỹ đất đai của quốc gia nhằm
bảo vệ quyền sở hữu đất đai của chế độ xã hội chủ nghĩa, đảm bảo lợi ích của
người sử dụng đất đai, phát triển kinh tế xã hội và bảo vệ môi trường sinh thái
Chính vì vậy, đất đai đang là đối tượng quan tâm của mọi người dân,
Nhà nước và toàn xã hội. Nhà nước giao trách nhiệm cho ngành Tài nguyên
và Môi trường phối hợp với chính quyền các cấp thực hiện hàng loạt các biện
pháp đo đạc, đánh giá, phân loại đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập
và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất v.v… để quản lý tốt và thống nhất toàn
bộ quỹ đất đai trên phạm vi cả nước. Luật đất đai 2013 được Quốc hội thông
qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm
2014 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo đã giúp đáp ứng được
nhu cầu quản lý đất đai của Nhà nước ta. Đó là cơ sở pháp lý vô cùng quan
trọng giúp các cơ quan chuyên môn và Nhà nước nắm chắc và quản lý tốt
toàn bộ quỹ đất đai, đồng thời giúp cho người sử dụng đất thực hiện đúng
quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
Hiện nay hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng đất
diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là các khu vực thành thị, khu vực


2

đất đai có giá trị chuyển nhượng cao, đòi hỏi chúng ta phải quản lý tốt hoạt
động này. Bên cạnh những thành tích đã đạt được, công tác quản lý hoạt động

chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 còn gặp nhiều khó khăn đặc
biệt là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nghĩa vụ về
tài chính và thuế trong chuyển quyền sử dụng đất.
Phường Phan Thiết là một phường trong số 8 phường trong thành phố
Tuyên Quang, là phường trọng điểm của thành phố. Trong những năm qua,
công tác quản lý đất đai nói chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song
còn không ít những tồn tại trong việc thực hiện Luật Đất đai 2013, vì vậy,
chúng ta cần xem xét và đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt
được và những mặt hạn chế tồn tại để từ đó rút ra được những bài học kinh
nghiệm nhằm quản lý tốt hoạt động chuyển quyền sử dụng đất cũng như toàn
bộ hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự nhất trí của ban chủ nhiệm khoa Quản
lý tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái nguyên, dưới sự giúp đỡ, hướng
dẫn trực tiếp, tận tình của thầy giáo PGS. TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, em
tiến hành nghiên cứu và triển khai đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền
sử dụng đất tại phường Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên
Quang giai đoạn 2011- 2015”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường
Phan Thiết, thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011-2015.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Ðánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và tình hình quản lý,
sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Thiết.


3

- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực

hiện tại địa phương giai đoạn 2011-2015
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và tổ trưởng các tổ dân phố
về các hình thức chuyển QSDĐ.
- Chỉ ra được những kết quả đã đạt được, những tồn tại của công tác
chuyển QSDĐ trên địa bàn phường và đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác chuyển QSDĐ ở địa phương.


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động
do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định
phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản
lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị và
coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Qua 2 lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất dai 1993 đã thêm hình thức chuyển
QSDĐ thứ 6 là góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục
mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh

bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy
định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
4- Thừa kế quyên sử dụng đất


5

5- Tặng cho quyền sử dụng đất
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất( Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [11].
Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh”
nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ
xấu lừa người có có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho chúng vay tiền
rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng QSDĐ” thành hình thức “thế chấp
bằng QSDĐ có bên thứ ba tham gia”. Như vậy, đến khi thực hiện Luật Đất
đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
4- Thừa kế quyền sử dụng đất
5- Tặng cho quyền sử dụng đất
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
7- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2015)[11].
Trong công tác chuyển QSDĐ Nhà nước tiếp tục bổ sung thêm các trường

hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169 Luật Đất đai 2013)[2], trong đó có
bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển
nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1), người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm đ
khoản 1).


6

- Bổ sung quy định trong Luật đất đai quyền sử dụng hạn chế đối với
thửa đất liền kề (Điều 171 Luật Đất đai 2013)[2]. Việc xác lập quyền đối với
trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và phải
thực hiện đăng ký theo quy định tại điều 95 của Luật đất đai 2013.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Để hội nhập quốc tế, nước ta đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa
đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi
động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác
quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự
phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của
người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Phường Phan Thiết là trung tâm của thành phố Tuyên Quang, trong quá
trình phát triển còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất đai.
Tình hình kinh tế - xã hội của phường đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ,
dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh
tăng nhanh. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề
quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ
quan quản lý đất đai ở địa phương. Trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai
2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và SDĐ
trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn

thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai.
Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực với nhiều nội dung đổi mới quan
trọng, đã khắc phục và giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong
quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Các cấp lãnh đạo UBND phường
cùng các ngành liên quan đã triển khai trên địa bàn phường,xây dựng nhiều kế
hoạch cho các hoạt động trong các lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động
chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tếxã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.


7

2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Chính
phủ quy định về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 01 tháng 09 năm 2011 của Chính
phủ quy định về lệ phí trước bạ;


8

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Thủ tướng
Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
- Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ tướng
chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa
liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 05 năm 2011 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;
- Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
trưởng Bộ Tài Nguyên Môi Trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất;


9

2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Hiện nay Luật Đất đai 2013 quy định tổng cộng có 7 hình thức chuyển
QSDĐ đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê hoặc cho thuê lại; thừa kế;
tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ
mà thực chất là “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích
chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai hiện nay.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã,
phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (Điểm b khoản 1 Điều 179
Luật Đất đai 2013) [2].
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong
cùng một xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình , cá nhân khác để thuận lợi cho
sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ,

lệ phí trước bạ (Điều 190 Luật Đất đai 2013) [2].
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, mà thực chất là “đổi QSDĐ lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không
thời hạn”, tức là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Với
hình thức này, người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển
QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật tương đương với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ:


10

- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực
hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn
mức mà pháp luật quy định.
- Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tền SDĐ. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2015) [11].
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác có sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê là đất
không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước ; trường hợp cho thuê lại là đất có
nguồn gốc thừ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đội tượng thuê đất
của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch,
pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDD với trường hợp người
sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch
xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. (Nguyễn

Khắc Thái Sơn, 2015) [11].
2.2.1.4. Quyền để thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử


11

dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản
về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2015) [11].
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.


12

Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng
những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định các đối tượng nhận tặng
cho QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và quy định cụ thể những trường
hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho QSDĐ(Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2015) [11].
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là một hình thức của chuyển QSDĐ, mà thực chất là
người SDD mang giá trị QSDD của mình đến thế chấp làm tin tại tổ chức tín
dụng theo quy định của pháp luật để vay tiền trong một thời gian theo thỏa
thuận. Hết thời gian vay mà người thế chấp bằng giá trị QSDĐ không trả
được tiền thì Nhà nước sẽ phát mại tài sản là QSDĐ. Vì vậy, người ta còn gọi

thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp
QSDD(bao gồm cả thế chấp QSDĐ có bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi
nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong
nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân
được phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [11].
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử
dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay
vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do đó những quy định
về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp. Từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu
lực, đã sửa hình thức này thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ
ba tham gia”.


13

2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản
dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh.
Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các
đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [11].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
(Điều 188 Luật Đất đai 2013)[2]
+ Người sử dụng đất được thực hiện các chuyển quyền chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều
186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này:
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
+ Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đát, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định tại các
điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai 2013.
+ Việc chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính.


14

2.2.2.2. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất(Điều 168, Luật
Đất đai 2013)[2]
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đói với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp tì
người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho
thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất
được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc hoặc đủ điều kiện để cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỏ hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
thì hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
dự án đầu tư xay dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi
có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy đinh tại Điều 194 của Luật
Đất đai 2013.
2.2.2.3. Một số quy định về nhận quyền sử dụng đất(Điều 190, Luật Đất đai
2013)[2]
1. Người nhận QSDĐ được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại điểm b khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 191 của
Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua


15

nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo
quy định của Chính phủ.
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 174 và
điểm e khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 trừ trường hợp được quy định
tại điều 191 của Luật này.
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ

thông qua nhận thừa kế QSDĐ.
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thong qua hình
thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển
nhà ở.
f) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng
đất thông qua góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà
nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng
đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
h) Tổ chức kinh tế, tổ chứ sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận QSDĐ
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất.


16

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử
dụng ổn định.
k) Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận
QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm
quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp

đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn
bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về
chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm
người có chung QSDĐ.
l) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất theo
kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền
công nhận; quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành.
m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sát nhập theo quy định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản
về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được
nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ không phụ
thuộc vào nơi cư trú trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191
và Điều 192 của Luật đất đai 2013.