Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công tỉnh Thái Nguyên năm 2015. (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

LÊ THU TRANG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa

: Đại học chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2012 - 2016

Thái Nguyên, năm 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

LÊ THU TRANG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học

: Đại học chính quy
: Quản lý đất đai
: K44 –N01 - QLĐĐ
: Quản lý Tài nguyên
: 2012 - 2016

Giảng viên hƣớng dẫn : Th.S Trƣơng Thành Nam

Thái Nguyên, năm 2016


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các
Trường Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công tác
nghiên cứu khoa học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng những kiến

thức đó vào thực tế, là kết quả của quá trình tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp
cho sinh viên tích lũy kinh nghiệm để phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản lý Tài nguyên, Trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu
một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên
năm 2015’’.
Để hoàn thành khoá luận này trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, cảm ơn các thầy cô giáo
đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và rèn
luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Tôi đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu
sắc của thầy Th.S Trương Thành Nam, cảm ơn tập thể cán bộ khoa Quản lý Tài
nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cán bộ VPĐKQSDĐ thành phố
Sông Công, tỉnh Thái Nguyên và những người thân xung quanh đã động viên đã tạo
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài
Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên
khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Tôi rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn sinh viên để giúp tôi hoàn thành
khoá luận được tốt hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 17 tháng 05 năm 2016
Sinh viên

Lê Thu Trang


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2015 ..................38
Bảng 4.2: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tại các tuyến đường
nhóm I năm 2015 ......................................................................................................44
Bảng 4.3: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tại các tuyến đường
nhóm II năm 2015 .....................................................................................................47
Bảng 4.4: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tại các tuyến đường
nhóm III năm 2015 ....................................................................................................49
Bảng 4.5: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm 2015
...................................................................................................................................52
Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí năm 2015 .................53
Bảng 4.7: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường Từ tường rào phía Nam Bưu
điện đến ngã ba Mỏ Chè............................................................................................54
Bảng 4.8: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp của chủ SDĐ .......................58
Bảng 4.9: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống trên các tuyến đường đặc trưng ................59


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình ............................6
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thành phố Sông Công năm 2015 ............39
Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các tuyến
đường điển hình.........................................................................................................51
Hình 4.3: Đồ thị so sánh giá đất thị trường trên đoạn đường Từ tường rào phía Nam
Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè theo đặc điểm của thửa đất........................................54
Hình 4.4: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất....................56
Hình 4.5: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng tới giá đất thông qua nghề nghiệp của
chủ SDĐ ....................................................................................................................57
Hình 4.6: Đồ thị thể hiện các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ..58

iv

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

TÊN ĐẦY ĐỦ

TÊN VIẾT TẮT

1

BĐS

Bất động sản

2

CB

Cán bộ

3

CP

Chính phủ

4

Gqđ

Giá đất do Nhà nước quy định

5

Gtt

Giá đất thực tế trên thị trường

6

LĐĐ

Luật đất đai

7

NĐ

Nghị định

8

NQ

Nghị quyết

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

SDĐ

Sử dụng đất

11

TB

Trung bình

12

UBKT

Ủy ban kiểm tra

13

UBND

Ủy ban nhân dân

14

VND

Việt Nam đồng

15

VT

Vị trí

16

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


v

MỤC LỤC
Trang
Trang bìa phụ .............................................................................................................. i
Lời cảm ơn ................................................................................................................. ii
Danh mục các bảng ................................................................................................... iii
Danh mục các hình .................................................................................................... iv
Danh mục các từ viết tắt..............................................................................................v
Mục lục ...................................................................................................................... vi
PHẦN 1 MỞ ĐẦU .....................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ........................................................................................................1

1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ........................................................................2
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..........................................................................3
2.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu .......................................................................3
2.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu ...................................................................3
2.1.2. Cơ sở thực tiễn..........................................................................................8
2.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu ................................................................14
2.2. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................16
2.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới ...............................................16
2.2.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam ................................................17
2.2.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên.........19
PHẦN 3 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....21
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................21
3.1.1. Đối tượng ................................................................................................21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................21
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .....................................................................21
3.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................21
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Sông Công, tỉnh Thái
Nguyên ..............................................................................................................21


vi

3.3.2. Giá đất tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên từ ngày 01/01/2015
tới 15/05/2015 và 01/07/2015 tới nay ..............................................................21
3.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn thành phố Sông
Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2015. .................................................................21
3.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất
trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên .....................................21
3.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................22
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .......................................22

3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp .........................................22
3.4.3. Phương pháp tham vấn chuyên gia.........................................................23
3.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu......................................................24
3.4.5. Phương pháp trình bày ...........................................................................24
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng của thành phố Sông Công,
tỉnh Thái Nguyên ..................................................................................................25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................25
4.1.2 Thuỷ văn, nguồn nước .............................................................................28
4.1.3. Tài nguyên thiên nhiên ...........................................................................29
4.1.4. Thực trạng môi trường............................................................................30
4.1.5. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .....................................................31
4.2. Hiện trạng sử dụng đất ...................................................................................38
4.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở tại thành phố Sông Công ................................41
4.3.1. Căn cứ pháp lý xác định giá đất trên thành phố Sông Công ..................41
4.3.2. Thực trạng giá đất ở đô thị của thành phố Sông Công ...........................42
4.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại thành phố Sông Công ...........................51
4.4.1. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên .........................................................51
4.4.2. Khả năng sinh lợi ....................................................................................55
4.4.3. Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết quả điều tra ...............................57
4.4.4. Các yếu tố khác ......................................................................................60


vii

4.5. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất và thực hiện hiệu quả công tác
định giá đất hiệu quả tại thành phố Sông Công ....................................................61
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ......................................................................63
5.1. Kết luận ..........................................................................................................63
5.2. Kiến nghị ........................................................................................................63

TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................65
PHỤ LỤC


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Theo thời gian và không gian, đất đai luôn là vấn đề được đông đảo mọi tầng
lớp nhân dân và xã hội quan tâm, vì nó luôn gắn liền với lợi ích và những nhu cầu
thiết thực của con người. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên
sản xuất, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa - xã hội, an ninh-quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và cs,2006)[15]. Chính vì
vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn và là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi
quốc gia. Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về số lượng, cố
định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản
lý hợp lý. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư
trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,…Do đó
chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân
bổ cho từng thửa đất, thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể có thể làm ảnh hưởng
tới giá đất.
Đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động kinh tế, là sự thu lợi nhuận trong quá trình mua bán, là biểu hiện mặt giá
trị của quyền sở hữu tài sản. Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô của Nhà nước
để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Nguyễn Thế Huấn và cs,
2009)[13].
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và
nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội,
giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị

trường. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là
mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất
và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như chuyển
nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có
bồi thường và giải phóng mặt bằng.


2
Ngày 15/05/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số
932/NQ-UBTVQH13 về thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh Thái
Nguyên. Ngày 1 tháng 7 năm 2015, Sông Công long trọng tổ chức lễ kỷ niệm 30
năm thành lập thị xã, công bố thành lập thành phố Sông Công và đón nhận huân
chương lao động hạng Ba cùng với sự hiện diện của nhiều đại biểu đến từ các tỉnh,
thành phố trong khu vực miền Bắc. Thành phố Sông Công đã và đang tập trung,
huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội, đẩy nhanh
tốc độ đô thị hóa, vì vậy nên vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn có nhiều bất
cập. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến
đường do các hoạt động trao đổi, mua bán, và các giao dịch BĐS liên quan đến đất
đai đã khiến cho giá đất dao động rõ rệt khiến cho việc giao dịch đất đai của người
dân còn khá nhiều khó khăn, khúc mắc. Chính vì thế để hiểu sâu về vấn đề này khi
xuất phát từ thực tế trên, tôi xin tiến hành lựa chọn đề tài:
‘‘ Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Sông Công,
tỉnh Thái Nguyên năm 2015’’
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá sự biến động và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố
Sông Công, tỉnh Thái Nguyên.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
Khái quát được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Sông
Công, tỉnh Thái Nguyên

- Thực trạng giá đất ở tại thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2015
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn thành phố Sông
Công, tỉnh Thái Nguyên năm 2015
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành
phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên.


3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu
2.1.1. Cơ sở lý luận của nghiên cứu
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian và
không thể di dời được. Mặt khác đất đai là sản phẩm phi lao động và bản thân nó
không có giá trị .
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, giả cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, giá cả đất đai dựa
trên giá chyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện thành của địa tô nhiều năm
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do
vậy, giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản 19,
Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)[6].
Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)[6].
2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng
thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng. Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều

phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh
với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất, tình trạng thị


4
trường và tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm
nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm
lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường
hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có
thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí
khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. (Nguyễn Thế Huấn và cs,
2009) [13].
2.1.1.3. Cơ sở của việc hình thành giá đất
Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải
vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành
giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì
những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ,

nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về
bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản .
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ
hơn,...) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau.


5
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh
trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ
để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn.
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi. Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh
hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và
ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá
đất nông nghiệp.

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi
nhuận tức ngân hàng
Giá đất =

i: Lãi suất ngân hàng; t : Thời gian
Y : Thu nhập trên 1ha trong năm ( thu nhập kì vọng )


6
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được quyết
định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn
nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Giá đất
Cung về đất
G1

G

Cầu về đất

E
L1

L

L2

Số lượng đất

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trƣờng đất đai điển hình
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự
tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định ở
điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân
bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L).
Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng
những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống
này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức
và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập.
Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải
ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị
trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân
bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng
hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo
ra sự cân bằng.
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu.
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài.


7
Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất ngắn và không cố
định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây
chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009)[13].
2.1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá
BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định giá đã
tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất bao gồm:
* Nhân tố thông thường

- Yếu tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như của
chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh
tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định
chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong
quá trình CP tích cực theo đuổi sự gia tăng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư
dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Giá
đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển kinh tế, mức
độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi xuất.
* Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến trung


8
tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá
đất chủ yếu bao gồm: Điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,…Ngoài ra,
còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật
có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương.

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên.
- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính
chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng.
* Nhân tố cá biệt
- Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào
đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn
các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành,... đều không thuận lợi (Hồ Thị
Lam Trà và cs, 2006)[15].
2.1.2. Cơ sở thực tiễn
2.1.2.1. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
a. Công tác định giá đất trên thế giới
* Định giá đất ở Singapore
Mục đích là để xác định giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất; nghiên cứu và
đưa ra phương pháp định giá BĐS phù hợp để tính, để tính thuế và giá cho thuê đất,


9
để đánh giá tài sản chính cho các dự án tái phát triển thực hiện quản lý BĐS. Việc
định giá đất được tiến hành tại Văn phòng đất đai. Sử dụng những phương pháp
định giá truyền thống, đó là: Phương pháp so sánh, tức sử dụng giá bán (giá giao
dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so

sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá; Phương pháp giá
thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường
của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các
công trình gắn liền với đất đã được khấu hao; Phương pháp thu nhập (phương pháp
đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu
được trong tương lai.
* Định giá đất ở Úc
Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người
dân, để xác định thuế, mức thuế nhà đất/BĐS, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tặng,
tiền đền bù,... và mục đích thương mại. Gồm có giá thị trường: Giá đặc biệt do cho
chủ nhà đất/BĐS; Giá bảo đảm; Giá bảo hiểm và giá chế định trong luật: Giá
nguyên thủy; Giá mặt bằng của vị trí đất; Giá vốn đầu tư; Giá đất hàng năm. Tổ
chức định giá đất độc lập.
Nguyên tắc định giá đất: Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của
pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường. Tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác
định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định
giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với thị trường một cách công khai và
minh bạch. Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị
trường. Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó
là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp vốn hóa (tương đương với phương
pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam); Phương pháp chiết trừ. Việc
định giá được thực hiện theo 2 quy trình: Định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng
lẻ [20].


10
b. Công tác định giá đất ở Việt Nam
Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của LĐĐ năm 2013;
phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 4 của Nghị định
44/2014/NĐ-CP và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị

trường, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng
đến giá đất, khung giá đất do CP quy định UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định
tại Khoản 4, Điều 114; Khoản 2, Điều 172 và Khoản 3, Điều 189 của LĐĐ ; giá
khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
* Nguyên tắc định giá đất
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm địnhgiá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá
QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau (Điều 112, Mục 2, LĐĐ năm 2013)[6].
* Phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc
phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí,
khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về
QSDĐ (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng
đấu giá QSDĐ để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số


11
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất

so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất
của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ
tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban
hành (Khoản 3, Điều 4, Chương 1, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[8].
* Quy định về giá đất cụ thể
- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể . Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể .
Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin
về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp
dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi
trình UBND cùng cấp quyết định.
- Hô ̣i đồ ng thẩ m đinh
̣ giá đấ t gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấ p tin
̉ h làm
Chủ tịch và đại diện của cơ quan , tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấ n
xác đinh
̣ giá đấ t . ( Khoản 3, Điều 114, Mục 2, LĐĐ 2013)[6].
* Quy định giá đất trong bảng giá đất
- Giá đất trong bảng giá đất quy định theo nguyên tắc đất thuộc loại đất nào
thì áp dụng khung giá đất của loại đất đó theo quy định tại Điều 7 của Nghị định

này và phải phù hợp với khung giá đất.


12
- Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả
năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh
được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa
của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn
30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.
- Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính
phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy định mức
giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong
khung giá đất;
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, UBND cấp tỉnh căn cứ
vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất và căn
cứ phương pháp định giá đất để quy định mức giá đất;
- Đối với các loại đất nông nghiệp khác, UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá các
loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định
mức giá đất;
- Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh,
đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp thì UBND cấp tỉnh
căn cứ vào giá đất sản xuất, kinh doanh đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng
có mục đích kinh doanh hoặc giá đất ở đối với đất trụ sở cơ quan, đất xây dựng
công trình sự nghiệp tại khu vực lân cận đã quy định trong bảng giá đất để quy định
mức giá đất;
- Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng
vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử
dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp

kết hợp với nuôi trồng thủy sản thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông
nghiệp tại khu vực lân cận quy định, quyết định để quy định mức giá đất. (Khoản 3,
Điều 11, Nghị định 44/2014/NĐ-CP)[8].


13
c. Công tác định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên
Tuân theo việc định giá đất của Nhà nước.
Thông qua LĐĐ 2013; Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 104/2014/NĐCP; Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND,...UBND
tỉnh Thái Nguyên đã ra Quyết định 57/2014/QĐ-UNBD phê duyệt bảng giá đất giai
đoạn năm 2015–2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ngày ngày 22 tháng 12 năm
2014 và ra Quyết định số 13 /2015/QĐ-UBND quyết định ban hành quy định trình
tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên vào ngày 15/06/2015.
* Giá đất cụ thể đươ ̣c sử du ̣ng để làm căn cứ trong các trường hợp
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với
phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân được áp dụng trong
trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị
tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa
đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong bảng giá đất.
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không
thông qua hình thức đấu giá QSDĐ đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất,
được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất
(hoặc khu đất) có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng trở lên,
hoặc trường hợp vị trí thửa đất (hoặc khu đất) chưa được quy định chi tiết trong
bảng giá đất.
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; xác định đơn

giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên;
xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông
qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy


14
định tại Khoản 2, Điều 172, LĐĐ ; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển
nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3, Điều 189, LĐĐ ;
xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước được áp
dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất (hoặc tính thu tiền thuê
đất) của thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 10 tỷ đồng
trở lên hoặc trường hợp vị trí thửa đất, khu đất chưa được quy định chi tiết trong
bảng giá đất.
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; xác định giá khởi điểm trong
đấu giá QSDĐ cho thuê theo hình thức thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê.
- Xác định giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Xác định giá đất đối với trường hợp quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều này
mà thửa đất (hoặc khu đất) có giá trị QSDĐ tính theo giá đất trong bảng giá đất
dưới 10 tỷ đồng, nhưng tại thời điểm tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất mà giá
đất trên thị trường có biến động tăng (giảm) từ trên 10% trở lên, thì thực hiện xác
định giá đất theo Quy định của Quyết định số 16/2015/QĐ-UBND (Điều 4, Chương
2, Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND)[18].
2.1.3. Cơ sở pháp lý của nghiên cứu
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
Quy định về Giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về
Thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ Quy định về
Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.


15
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính
Phủ quy định về khung giá đất.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi,
bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012.
- Tờ trình số 82/TTr-UBND ngày 17/11/2014 của UBND tỉnh, về việc đề
nghị thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên; Báo cáo thẩm tra của Ban Kinh tế và Ngân sách Hội đồng nhân dân tỉnh và
ý kiến thảo luận của các vị đại biểu Hội đồng nhân dân tỉnh tại kỳ họp.
- Tờ trình số 554/TTr-STNMT ngày 19 tháng 12 năm 2014 về việc đề nghị
phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
Công văn số 2743/STC-QLG ngày 07 tháng 11 năm 2014 của Sở Tài chính về việc

thẩm định Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên,
- Nghị quyết số 60/2014/NQ-HĐND ngày 12 tháng 12 năm 2014 của Hội
đồng nhân dân tỉnh khóa XII kỳ họp thứ 11, Thông qua Bảng giá đất giai đoạn năm
2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 phê duyệt
bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 6 năm 2015 ban hành
quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.


16
2.2. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.2.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới
Nhìn chung, thị trường nhà đất thế giới tiếp tục tăng giá trong dài hạn. Khảo
sát mới nhất của công ty tư vấn BĐS Knight Frank của Vương quốc Anh cho hay
chỉ số giá BĐS bao gồm các thị trường quan trọng trên toàn cầu đã tăng từ 2,3%
trong năm 2014 lên 3% trong năm 2015, giá đất tại các đô thị trên toàn thế giới tăng
4,4% trong năm 2015 và sẽ tiếp tục tăng trong dài hạn. Theo số liệu của Ngân hàng
Thế giới, 54% dân số thế giới hiện sống tại các thành phố. Ước tính, dân số thành
thị toàn cầu tới năm 2045 sẽ tăng thêm 2 tỷ người lên 6 tỷ người, khiến gia tăng sức
ép lên giá nhà đất tại các đô thị [21]. Một số dẫn chứng cụ thể về tình hình biến
động giá đất trên thế giới:
Châu Mỹ
Nước Mỹ thực hành chế độ sở hữu tư nhân về nhà đất (Real Estate), thị
trường nhà đất hoàn toàn vận hành theo quy luật thị trường, chính phủ rất ít can
thiệp; Nếu tham gia kinh doanh thì CP phải tuân theo luật chơi chung như mọi
thành phần tham gia thị trường này.
Nhìn chung đất ở Mỹ rẻ hơn ở các nước khác. Đặc biệt giá đất chỉ chiếm
20% giá nhà. Tuy nhiên thời gian 2000-2007 giá đất ở Mỹ tăng 48%. Tại thị trường

Mỹ, tình trạng thiếu hụt nguồn cung đã đẩy giá nhà đất tăng cao trong thời gian qua.
Theo nghiên cứu của Hiệp hội môi giới BĐS Mỹ, trong quý III/2015, có tới 154/178
thành phố của quốc gia này ghi nhận xu hướng tăng giá nhà đất so với cùng kỳ năm
trước. Trong quý III/2015, giá đất tăng 1,34% so với quý trước[22]. Đây là mức
thấp nhất được ghi nhận tại Mỹ kể từ tháng 11/2015 dù giá nhà xuống thấp và
nguồn cung khá dồi dào.
Tuy nhiên con số này vẫn tăng 5,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường
BĐS Mỹ vẫn vững ổn. Trong tháng 3, thị trường BĐS ở phía Tây có vẻ ảm đạm
hơn cả và là vùng duy nhất có doanh số bán nhà đơn lập mới giảm mạnh 23,6%.
Trong khi đó, Midwest là khu vực diễn ra hoạt động mua sắm nhộn nhịp nhất với
mức tăng gần 19%, tiếp theo là miền Nam và Đông Bắc - nơi có doanh số bán nhà