Đánh giá sự ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất trên địa bàn huyện Cao Lộc tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

IH
I H C NÔNG LÂM

HOÀNG TH D U

tài:

NG C A M T S Y U T
A BÀN HUY N CAO L C, T NH L

T

N 2011 -

KHÓA LU N T T NGHI

H

o

: Chính quy

Chuyên ngành : Qu
Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, 2015

IH C


IH
I H C NÔNG LÂM

HOÀNG TH D U
tài

NG C A M T S Y U T
A BÀN HUY N CAO L C, T NH L

N GIÁ

N 2011 -

KHÓA LU N T T NGHI

H
o
Chuyên ngành
L p
Khoa
Khóa h c
Gi
ng d n

IH C

: Chính quy
: Qu
: K43A : Qu n lý tài nguyên
: 2011 - 2015
: TS. Nguy n Th L i

Thái Nguyên, 2014


i

L IC

c s gi i thi u c a Ban giám hi
Qu n lý tài n

ng, Ban ch nhi m khoa

th c t p t i Phòng Tài nguyên và Môi t

huy n Cao L c - t nh L

ng

ct pt t

nghi p và khóa lu n t t nghi p c a mình.
L

u tiên em xin bày t lòng bi

Ban giám hi

c t i:

i h c Nông Lâm Thái Nguyên

Ban ch nhi m khoa và t p th th y cô giáo trong khoa Qu n lý tài
n

n tình gi ng d

em trong su t quá trình h c t p

o và toàn th cán b công nhân viên c a Phòng Tài nguyên
và Môi t

ng huy n Cao L c ti p nh n và t

th i gian th c t p t

th c hi

em trong

.

c bi t em xin chân thành c
gi ng viên

u ki

quan tâm ch

ng d n: TS. Nguy n Th L

o t n tình c a

em trong quá trình

tài và hoàn thành khóa lu n t t nghi p.

E

lòng bi

ct

ng h ,

em trong su t quá trình h c t p.
Em xin chân thành c
Thái Nguyên, ngày..

..

Sinh viên

Hoàng Th D u

ii

DANH M C CÁC B NG
Trang
B ng 4.1: T

ng và

u kinh t c a huy n Cao L

n

2011 - 2014 ....................................................................................... 30
B ng 4.2: Hi n tr ng dân s c a huy n Cao L
B ng 4.3: Hi n tr ng s d

........................... 31

t c a huy n Cao L

B

t

nh t i th tr n Cao L

B

t

nh t i th tr

B

t t i khu v

B

t

.................. 35
n 2011 - 2014...... 36
n 2011-2014... 37

và các tr c giao thông chính........38
nh t i các xã thu c Khu v

a bàn

huy n Cao L c .................................................................................. 39
B

t

nh t i các xã thu c Khu v

a bàn

huy n Cao L c .................................................................................. 39
B

t giao d ch trên th

ng v

c

a bàn th tr n Cao L c ............................................. 40
B

t giao d ch trên th
a bàn th tr

B

ng v

c

........................................ 43

t giao d ch trên th
nh t i Khu v

ng v
và các tuy

t Nhà

c

ng giao

thông chính........................................................................................ 45
B

t giao d ch trên th
nh t i Khu v

B

ng v

c quy

t nông thôn......................................................... 46
u tra th

t t i th tr n Cao L c ........................... 50

B ng 4.14. B ng t ng h p s phi u c a 3 nhóm y u t

ng t i

t ............................................................................................. 56


iii

DANH M C CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1: Cung và c
Hình 4.1. Giá

........................................................................... 8

t

nh và th c t

a bàn th tr n Cao L c

.......................................................................................... 41
t

nh và th c t

a bàn th tr n

.......................................................................................... 44
t

nh và th c t t i khu v

tr

và các

....................................................... 45
t

nh và th c t t i khu v

t nông thôn

.......................................................................................... 47
Hình 4.5.
tuy

t th c t

t trên th

ng theo v trí c a ba

ng t i th tr n Cao L

Thành (VT1AI-

ng M

ng Minh khai-H p
-

ng Na

Làng (VT1CI-VT4CI))..................................................................... 48

iv

DANH M C B NG CH

VI T T T

Tên vi t t t
UBND

: y ban nhân dân
:H

ng nhân dân

TN&MT

: Tài nguyên v

VT

: V trí

GCNQ

: Gi y ch ng nh n quy n s d
: Vi

ng

ng

t


v

M CL C
Trang
L IC

.................................................................................................... i

DANH M C CÁC B NG................................................................................ii
DANH M C CÁC HÌNH................................................................................iii
DANH M C B NG CH

VI T T T ........................................................... iv

M C L C......................................................................................................... v
PH N 1: M

U.......................................................................................... 1

1.1. Tính c p thi t c

tài ............................................................................. 1

1.2. M

uc

tài ................................................................. 2

1.3. Yêu c u....................................................................................................... 3
tài....................................................................................... 3
c .................................................................................... 3
c ti n ..................................................................................... 3
PH N 2: T NG QUAN TÀI LI U............................................................... 4
lý lu n c

tài .............................................................................. 4
t ............................................................................ 4

2.1.1.1. Khái ni

t ................................................................................. 4
mv

khoa h

t ....................................................................... 5
t ........................................................ 5

a tô .................................................................................................... 6
2.1.2.2. Lãi su t ngân hàng ............................................................................... 7
2.1.2.3. Quan h cung c u ................................................................................. 7
2.1.3. Các nhân t
2.1.3.1. Nhân t

t......................................................... 9
ng .......................................................................... 9

2.1.3.2. Nhân t khu v c ................................................................................. 10
2.1.3.3. Nhân t cá bi t ................................................................................... 10


vi

2.1.4. Các nguyên t

nc

t................................................ 11

2.1.4.1. Nguyên t c s d ng hi u qu nh t ..................................................... 11
2.1.4.2. Nguyên t c thay th ............................................................................ 12
2.1.4.3. Nguyên t c bi

ng......................................................................... 12
t............................................................... 12
c ti p ........................................................... 12
p........................................................................ 13
t tr ........................................................................ 14

2.1.5.4

....................................................................... 15
th c ti n c

tài......................................................................... 16

pháp lý ........................................................................................ 16
t

Vi t Nam......................................................... 17
a bàn t nh L

2.2

.............................. 17

a bàn huy n Cao L c ................................... 18

2.3. Công tác qu

tc am ts

c trên th gi i và bài h c kinh

nghi m cho Vi t Nam ..................................................................................... 19
2.3.1.

t
tt

Trung Qu c ................................................................... 19
c .............................................................................. 20

t t i Úc ................................................................................ 21

2.3.4. Bài h c kinh nghi m cho Vi t Nam...................................................... 22
PH

NG, PH M VI, N

NGHIÊN C U............................................................................................... 24
ng nghiên c u và ph m vi nghiên c u......................................... 24
m và th i gian ti n hành ............................................................... 24
3.3. N i dung nghiên c u................................................................................ 24
u ki n t nhiên kinh t xã h
Cao L c - t nh L

a bàn huy n

................................................................................. 24


vii

c v công tác qu n lý và s d

t c a huy n

Cao L c ........................................................................................................... 24
nh c
t nh L

a bàn huy n Cao L c,

................................................................................................. 25

t

t

giao d ch th c t trên th

ng

t i huy n Cao L

n 2011-2014 ......................................................... 25

3.

ng c a m t s y u t t

a bàn huy n

Cao L c ........................................................................................................... 25
u.......................................................................... 25
u tra, thu th p tài li u, s li u th c p........................ 25
u tra ph ng v n theo m u phi u................................. 25
háp ch

m nghiên c

i di n....................................... 26

ng kê, t ng h p, phân tích và x lý s li u................ 27
PH N 4: K T QU NGHIÊN C U .......................................................... 28

u ki n t nhiên, kinh t - xã h i t i huy n Cao L c, t nh L

.. 28

u ki n t nhiên................................................................................. 28
4.1.1.1. V

a lý ......................................................................................... 28
a m o ............................................................................... 29

4.1.1.3. Khí h u ............................................................................................... 29
u ki n kinh t - xã h i...................................................................... 30
ng và chuy n d
4.1.2.2. Dân s

u kinh t ....................................... 30

ng............................................................................. 30

4.1.2.3. Th c tr ng h th ng h t ng k thu t ................................................ 33
v

u ki n t nhiên, kinh t - xã h i ........................ 33

4.1.3.1. L i th ................................................................................................ 33
4.1.3.2. H n ch ............................................................................................... 34
4.2. Hi n tr ng s d

t c a huy n Cao L c ............................................. 35

viii

nh c

a bàn huy n Cao L c .................. 36

t

............................................................................................ 36

t

nông thôn..................................................................................... 39
t

t

t i huy n Cao L

giao d ch th c t trên th tr

ng

n 2011 - 2014 ....................................................... 40

t

............................................................................................ 40

t

nông thôn..................................................................................... 46

4.5. Các y u t

ng t

a bàn huy n Cao L c................ 48

4.5.1. Y u t v trí ........................................................................................... 48
4.5

m c a th

t........................................................................... 50

4.5.2.1. Y u t hình th , di n tích ................................................................... 51
4.5.2.2. Y u t

sâu th

t........................................................................ 51

4.5.2.3. Y u t chi u r ng m t ti n................................................................. 52
h t ng......................................................................................... 52
4.5.4. Y u t pháp lý c a th

t................................................................... 53

4.5.5. M t s y u t khác ................................................................................ 53
ts y ut
phi

ng t

t

huy n Cao L c thông qua

u tra................................................................................................... 55

4.6.1. Tu i, ngh nghi
4.6.2. Các y u t
4.6.3. Y u t pháp lý c a th

, thu nh p
n th
t

t

t .............. 56
t .................... 57
t.............................. 57

PH N 5: K T LU N VÀ KI N NGH ..................................................... 59
5.1. K t lu n .................................................................................................... 59
5.2. Ki n ngh .................................................................................................. 60
TÀI LI U THAM KH O

1

PH N 1
M
1.1. Tính c p thi t c

U

tài

Nói v

m quan tr ng c

,s

i thì K

t

ng c a cha, s n sinh m i th c a c i v t ch

[7] Chính

vì v y quá trình khai thác và s d ng ph i luôn g n li n v i s phát tri n c a
xã h

u s n xu

thành ph n quan tr ng c
ho

ng s

a bàn phân b và t ch c các

ng kinh t - xã h i an ninh qu c phòng.

giá tr l

c bi t, là

c bi t có

i có gi i h n v di

ngày càng

us d

n tình tr ng thi u

h tv
t là c u n i gi a m i quan h v
c

c qu

công c kinh t

i qu n lý và s d

- th

ng - s qu n lý

,

t là

t ti p c n v

ng th

th

ng

công b ng trong phân ph i s công

b ng trong phân ph

is d

u ch

u ch nh quan h

c a

uy ho ch và pháp lu t.

Vi

t quan tr ng nh m x lý t t các quan

h

nh ti n s d
c thu h

t, ti n thu

t, tính thu s d

n bù thi t h khi
t ch

ng th i

t ng h p t nhi u y u t . (Nguy n th Hu n, cs 2008)[10]
Qu n lý t

là công c

c l c trong trong chính sách tài

m b o ngu n thu

s phát tri n lành m nh c a th

ng b

kém trong công tác qu n lý, s d
hi u qu . V

qu

c,

tt

ng s n và kh c ph c nh ng y u
mb os d

c tiên ph

t ti t ki m
t t t.


2

Trong s nghi
cv

im

c hi n nay thì công tác qu n lý nhà

t quan tr ng. T nh L

L

hung và Huy n Cao

i v i nhi u d

L cn m

phía B c t nh L

n thành ph L

di n tích 63.427,06 ha và dân s kho
nghi p hóa hi

n Cao
n có

i. Trong quá trình công

i hóa cùng v i s phát tri n v kinh t - xã h

is

i, nhu c u s d

tc

a bàn huy n

i là lo i tài s n có giá tr l n nên vi c x y ra
nh ng v

khó

n lý và s d

không th tránh kh i. V
b tc

t

qu

u

a bàn huy n v n còn nhi u

là m t trong nh ng nguyên nhân gây nhi

m c trong công tác b
d

ng thi t h i khi nh
is d

c thu h

th c hi n

t th c hi

c

t, c p gi y ch ng nh n quy n s d
is d

ng

t, th c hi n các quy n c a

ng b t c p trên d

n tình tr ng th c m c khi u

ki n c

p chính quy n trong vi c

qu

cv

i

công tác qu

làm t t

a bàn huy

nh giá, bên c

ct

t và các y u t

ng t

Xu t phát t th c t
nguyên -

n ph

t thì vi c nghiên c u xác
t là r t quan tr ng.

c s phân công c a khoa Qu n lý tài

i h c Nông l

is

giáo T.S. Nguy n Th L i, tôi ti n hành nghiên c
ng c a m t s y u t
n 20111.2. M
huy n Cao L c, t nh L

tài:

ng d n c a cô
nh

a bàn huy n Cao L c, t nh L ng
.
uc

n tr

c

tài
t t i các khu v

a


3

Nghiên c

t và các y u t

ng t

a bàn

huy n Cao L c - t nh L
xu t m t s gi i pháp giúp cho vi
t chuy

ng th c t trên th

t

phù h p v i

ng.

1.3. Yêu c u
-

u ki n t nhiên, kinh t xã h i

ng t

t trên

khu v c huy n Cao L c - t nh L
- C p nh
Ngh
t

n liên quan t

nh c a Chính ph

ng, B T

ng d n c a B Tài nguyên và Môi
ng d n v vi c áp d ng chính sách thu c

quan thu

nh v

t c a UBND t nh.

- Các s li u tài li u chu n xác ph n ánh chính xác các y u t
ng t

t .

t

nh

c tr ng bi

ng

t

và các y u t

ng t i

huy n Cao L c - t nh L

-

ng s li

u tra, ti n hành

phân tích và th ng kê s li u
-

xu t các gi i pháp có tính kh thi.
tài

1.4.1. Ý ngh
- S d ng ki n th

c áp d ng vào th c t

nâng cao tính th c

ti n chi u sâu c a ki n th c ngành cho b n thân.
- Nghiên c u các v
lý thuy t t

t

ng trong th c ti

tìm ra cái m i cho

l i áp d ng cho th c ti n.

1
H c h i các ki n th c th c t , nêu b t các y u t
t
ng

ng t
ng qu

t h p lý mang tính hi u qu trong th c t .

t


4

PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U
lý lu n c

tài

n ph

ng, b n thân nó không có giá tr . Giá c

n ánh tác d ng c

ng kinh t , nó là s thu l i
a tô. Nói cách khác giá c

p quy

nh b i nó có th thu l i cao hay th p

m t

kho ng th
t là giá tr c a quy n s d
t, giá tr quy n s d

nh trong th i h n s d
c có n n kinh t th

giá tr c a quy n s h
c

i

nh. H u h t

c hi u là bi u hi n v m t

t

c s h u toàn dân, giá

a trên giá chuy

hi n hành c

ng quy n s d

a tô nhi

t, là t ng hòa giá tr

c chi tr m t l n, là hình th c th c hi n

quy n s h

. (Nguy n th Hu n và cs, 2008)[10]

Nguyên t

u 112, Lu

- Theo m

d

t h p pháp t i th

- Theo th i h n s d
- Phù h p v
s d

t ph bi n trên th

m các th

ng c a lo

t ho c thu nh p v quy n s d
t li n k nhau có cùng m

i, thu nh p v ti n s d
- Chính ph

t có cùng m c

u giá quy n s d

u giá quy n s d
- Cùng th

nh giá

t
ng ho

v i nh
kh

di n tích

t là giá tr b ng quy n c a ti n s d

v i m t di
nh

t tính theo m

i
t
d ng,
c giá

t


5

- Không gi ng nhau v
d ng c

c bi u th : Giá c
ng kinh t , quy n l

n ánh tác

t
quy n s h u, giá

c quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch
c bi u th

nhi

y giá

c khác nhau, ngoài bi u th b ng giá c

quy n s h u, giá c quy n s d ng còn có th s d ng b ng ti n thu .
- Không gi ng nhau v th
bi t cá th l n, l i thi u m t th
is

ng hoàn ch nh, giá c

ng lâu dài t quá kh t i t

c dài, khó so sánh v

m b n thân lo i

ng, ti n hành phân tích c th

h p v i t ng th
-

i gian hình thành giá

nh giá c

t và tình tr ng th

c hình thành

t phù

nh.

t ch y u là do nhu c u v

nh và có xu th

cao rõ ràng, t

it

ng.
-

t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t

-

i là bi u hi n ti n t c a giá tr

cao hay th p không ph i do giá thành s n xu t quy
là s n ph m c

i

i nên không có giá thành s n xu t. Th c t trong

ng h

t b ph n c

i ta có th

c các chi phí tr c ti p t

các kho n chi phí khác thì khó phân b

ho

n hi

t là m t trong nh ng v

t. Tuy nhiên
t.

t là nh ng v

quan tâm và chú tr ng c a nhi u ngành, vi
quan tr ng.

t

c

hình thành giá

6

2.1.2.1.
a tô là ph n s n ph m th
và n

i s n xu t nông nghi p t o ra

i ch s h u ru

t. Trong ch

ng c a nô l và nh
Trong ch

phong ki

t. Trong ch

a tô chênh l

ch

i, khi ru
a ch

uv

a tô. Ch

n có
c quy n. Trong

t thu c s h

nó thu c s h u c

u
kinh t

c quy n b xóa b

v b n ch t v

t nh t o ra.

n, do còn ch

a tô tuy

n thì nh

hình

nt nt

c và khác
a tô chênh l

a tô

o ra và b

t trong nông nghi p nên v n còn t n t

các lo

c

i chi m h u ru

a tô là s n ph m th

chúa phong ki n chi
ru

chi m h u nô l

a tô tuy t

a tô chênh l ch, xong
n và cs, 2007)[20]

i ch

n.

a tô chênh l ch là ph n l i nhu n siêu ng ch ngoài l i nhu n bình
quân thu nh p trên ru

u ki n s n xu t thu n l

chênh l ch gi a giá c s n xu
trên ru

c quy

nh b

t x u nh t và giá c s n xu t cá bi t trên ru

bình có hai lo

a tô chênh l ch g

u ki n s n xu t
t t t và trung

a tô chênh l

a tô chênh

l ch II.
-

a tô chênh l ch I là l i nhu

c khi s d

ng ngang nhau trên cùng m t di

n
t qu

c

khác nhau.
-

a tô chênh l ch II là l i nhu n do kh

l i. S xu t hi n c a lo
b ng nhau trên cùng m t m

a tô này chính là s
t nên k t qu

n không
c khác nhau

a tô chênh l ch th hi n m c sinh l i khác nhau gi a các lo i ru ng
t có hai y u t t nhiên và thâm canh t o nên.


7

-

a tô tuy

nghi p tuy

i là lo

n kinh doanh nông

i ph i n

a tô tuy

a ch , dù ru

t t t hay x u,

xa hay g n.

i là s l i nhu n siêu ng ch dôi ra ngoài l i nhu n bình quân,

hình thành nên b i chênh l ch gi a giá tr nông s n v i giá c s n xu t chung
c a nông ph

n và cs, 2007)[20]

-

c quy n là hình th

c bi t c

n ch

c quy n có th t n t i trong nông nghi p, công nghi p khai thác và
t trong thành th . Trong nông nghi

c quy n có

c bi t. Trong công nghi

các khu

c quy n có

các

vùng khai thác các kim lo i, khoáng ch t quý hi m, ho c nh ng khoáng s n
có nhu c

t xa kh

quy n có

c

t có v trí thu n l i cho phép xây d ng các trung tâm

công nghi

i, dich v

n và cs, 2007)[20]

2.1.2.2. Lãi s
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá
t có th

c gi

nên có th tách s
ch u

a tô v

ng m

cl pv

ng c

t cho
t còn

ng c a y u t nào. Có th th y ngay r ng lãi su t ngân hàng mà

cao thì s ti

t ph i gi

xu ng thì s ti n b

u lãi su t ngân hàng mà gi m

t ph

i bán không mu n bán

v i giá th p h

hu nh

tg

t ph

ch p nh n bán. Vì v

n kinh doanh mu n s d

ng ti n
i bán m i
t t t ph i xác

nh giá c . (H Th Lam Trà và Nguy

Trong th
c quy

nh t

ng t do hoàn toàn, giá c c
m cân b ng c a quan h cung c u.

ng


8

Gi a cung - c

ng l n nhau,
t luôn bi

ng tr c ti

n giá

ng.

P
ng c u
P0

E

ng cung

P1
E'

O

D0

Q1

Q0

ng cung và c
cân b ng. Khi các y u t khác th
ng c

D1

Q

t nhau t
i, d

m

n s chuy n d ch c

m cân b

ng

i theo. Ch ng h n lãi su t cho

ng c u d ch sang trái t D0 sang D1,
b ng d ch chuy n t

m cân

i thì giá gi m xu ng t P0

xu ng P1.
Quan h cung - c u trong th

i gian ng n di n

bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong th
ng. V
cung v

c bi
trên th

ng luôn c

di chuy n t
u gi
h u, tâm lý, s

ng hàng hóa thông
t b i vì kh

nh v th
ng c

ut :

u ki n phát tri n, v

a lý, khí


9

Cung - c u c a th

n bi n có ph n khác so v i quan h

cung c u trong th
bi

ng. V
t, b i vì cung c u c

bi n. Giá c

t trong m t khu v c nh t

c

c

tv

n là c

nh s

nh và b t

nh b ng y u t

ng kinh t , m c thu nh p bình quân

c

i dân t

a h th ng giao thông, t l lãi su t

ngân hàng. M c dù t ng cung c
m t lo

ng cung c a

t c th hay cho m t s d ng c th có th

xu ng thông qua vi

u ch

u gi a các lo

c gi m

t. (H Th Lam Trà và

Nguy
Có 3 nhóm y u t

n giá

t g m: nhân t

ng,

nhân t khu v c, nhân t cá bi t
- Nhân t hành chính: S
c a chính quy

i chính sách c
có nh

ng nh

t.

- Nhân t nhân kh u: Tr ng thái nhân kh u là nhân t ch y u c a kinh
t xã h i.
v im

ng c a nhân kh

t có m i liên quan m t thi t

nhân kh u, t ch t nhân kh u, t ch t nhân kh u và c u thành nhân

kh
- Nhân t xã h i: Xã h i phát tri n và n
v

t. Nhân t xã h i

thái

nh chính tr , an ninh xã h

nh có

i

t có b n m t ch y u là tr ng
hóa.

- Nhân t qu c t : S phát tri n và hoàn thi n c a th
không th tách r i

ng r t l

t là

ng c a hoàn c nh qu c t .

- Nhân t kinh t : S di n bi n c a tình hình kinh t có tác d ng quan
tr

i v i qu c t dân sinh và

gia. Trong quá trình chính ph ti p t

a v qu c t c a m i qu c
is

ng kinh t và n


10

nh kinh t , t t c v t d

u thông qua

n

ng c a chính sách kinh t
il .

Nhân t khu v c là ch

u ki n t

u ki n kinh t xã h i c a

t, nh
ng quy

liên k t c a các nhân t này có

nh t i m c giá c c

- V trí: Nhân t v trí

t ch y u là nói v v trí

kinh t , nói v v trí c th t

nh giá trong thành ph . M

ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy

i và v

i. Xem xét

v v trí là c c k quan tr ng trong vi

t.

(Nguy n Th Y n, 2011),[12]
-

u ki

h t

u ki

t ch y u bao g

h t ng xã h i

n tho i, nhà tr

b nh vi

ng h c, công viên,

i c p h ng k t c u, h s

- Ch

ng: ch
a ch

u ki

a th

d

ng gió,

i hình ngh nghi p

giáo d c và m c thu nh
- Nhân t quy ho ch: Nhân t quy ho ch

có tính ch t s d

ng t i giá

ng t nhiên, g m các

ng t

c

mb

ng có

t ch y u bao g m
u ki

ng t i

khu v c.
ng t

t, ch y u

t trong khu v c, k t c u s d ng, nh

u ki n h n

ch s d
Nhân t cá bi t là nh ng nhân t ch
thân th

t.

giá c t ng th

ng c a nhân t cá bi

u ki n c a b n
t t c là

n

t ph i phù h p v i m

d ng

t.

- Di n tích: Di n tích c a th
t, l n quá hay nh

u không d dàng trong quá trình s d ng và kh


11

nh c

is d

t, nên

n giá c a th

t.

(Nguy n Th Y n, 2011),[12]
- Chi u r ng: Chi u r ng m t ti n c a th
qu

ic

is d

i và ngay c

t quá h p

n hi u

t, n

t

t.

- Hình dáng: Hình dáng c a th

p nh t là vuông ho c ch nh t,

còn các d

u không thu n

l i cho vi c s d ng vào m
-

d

nên

t.

d c quá l n thì khó phát tri n ho c giá thành phát tri n

quá cao nên

t.

- H n ch c a quy ho ch: Nhân t quy ho
bi t, bao g m t l dung tích c a lo
d ng, lo i hình s

d

c xem là nhân t cá

t, chi u cao v t ki n trúc, m

xây

t,... (H Th Lam Trà và Nguy

2006)[8]

M t th
s

t có kh

d ng vào nhi u m

d ng là h p pháp, có s d ng b coi là không h p pháp, s d ng

trái v

nh c a chính quy

m t giá tr , có s

d ng cho thu nh p ròng th p và kéo dài, có s d ng cho thu nh p ròng cao
i gian di n ra ng n. Trong s r t nhi u các s d ng khác nhau,
ng m t th

t bao gi

t s d ng v a h p pháp v a

i giá tr thu nh p ròng l n nh t và trong kho ng th
Lo i s d

nh giá g i là hi u qu .

S d ng hi u qu nh
tr ng nh t c
t t nh t n u t i th

nh.

c coi là m t trong s các nguyên t c quan

t. m t th
nh giá cho th y th

d ng cao nh t và
c s d ng


12

h

p ròng l n nh t ho c có kh n

tr hi n t i c a thu nh
nh

n nh t, s d ng hi u qu

t n t i và kéo dài liên t c trong m th i gian nh

nh. (H

Th Lam Trà và Nguy
Nguyên t c này cho r ng, giá tr th
ng b
giá tr và các hi

ng c a m t th

t b i giá bán m t th

t ch th có

t thay th

ng khác ti n d ng so v i th

v

t ch th , v i gi thi t

không có s ch m tr trong vi c th a thu n giá c và thanh toán.
vào các nguyên t

t là có th thông

u ki

s d

giá c

u c a cùng m t th

qua nh ng giao d ch m i phát sinh cùng v
kh

nh
ng có th thông

t c a nh ng th

t có

cho nh ng th
t là l y nguyên t c thay th

s . (H Th Lam Trà và Nguy

nh giá

6)[8]

t, c n ph i phân tích hi u qu , tính khan hi m, tính cá

bi t và nhu c u v hi u qu trên m

này luôn thay

i, nên ph i n m gi m i quan h nhân qu gi a các nhân t và quy lu t bi n
t hi n t i mà d tính giá
Trà và Nguy

* Khái ni m

Th Lam


13

c ti

nh m c giá thông

qua vi c ti n hành phân tích các m c giá th c t
d

t trên th

th

t, lo

ng c a lo

nh giá c a

tc

u 4, Ngh
c ti

-CP)[4]

c áp d

ng có hai lo
c v i lo i c
lo

ng quy n s

t khi trên th
ng quy n s d

nh giá. Giá chuy

ng c a quy n s d

phân tích, so sánh v i lo

chuy

ng c a quy n s d

t so sánh

tc

tc a

nh giá ph i là giá

t th c t trên th

u 5, Ngh

u ki n

-CP)[4]

*Trình t ti n hành
c 1: Kh o khát và thu th p thông tin.
c 2: So sánh và phân tích thông tin.
c 3: Th c hi

u ch nh các y u t khác bi t v giá gi a các th a

t so sánh v i th
th

tc

tc

nh giá. Giá tr

c tính c

nh giá cho
tc

c tính theo

u ch nh các y u t khác bi t v giá v i t ng th

Giá tr

c

tính c a th a
c

Giá chuy

ng

t so sánh

M c ti

u ch nh m c giá

quy n s d

t

hình thành t

t = c a t ng th

t,

khác bi t v giá c a t ng th a

nh giá

t so sánh

nh ng y u t

t so sánh v i th a
tc

c4

nh giá c a th

quân c a các m c giá c
ch nh khác bi t v giá

tc

nh giá

nh giá b ng cách l y s bình

n 5 th
c 3. (Nguy n Th Hu n 2009)[10]

u


14

nh m c giá tính b ng
gi a m c thu nh p thu
di

t so v i lãi su t ti n g i ti t ki m bình quân m

th

t) c a lo i ti n g

tháng) t

n

h

c có m c lãi su t ti n g i ti t

ki m cao nh

u 4 Ngh
p ch áp d

-CP)[4]

nh giá cho các lo

c các kho n thu nh p mang l i t

t.

nh

u 5 Ngh

-

CP)[4]
p, t ng thu nh p, các chi phí
nh

c 2 và thu nh p thu

nh

c 3 ph i là

t ng thu nh p, t ng chi phí và m c thu nh p thu n túy bình quân c a h
ho c v

t c a lo

tc

im

c c p có th m quy n phê duy

d

ng th i, tính bình quân cho t

c th
th

ng h p không thu

c s li

d ng s li u c
t. Lãi su t ti n g i ti t ki m ti

c th i
ng Vi

lo i có k h n 12 tháng là m c lãi su t t
su t cao nh t t

c áp d

s n g n li n v
t tr

ng h
t

áp d

th thu th p s li u v giá th
v i th

i có m c lãi

g. (B Tài chính, 2004, 2007)[1],[2]

t tr
th

t

tc

t có tài

s li u v giá th

ng c a

c ti p, trong khi có
ng c a các th

nh giá. (Ngh
t tr

t c a th

t có tài s n g n li n v

nh s

-CP)[5]
c sau:

t


15

c 1. Thu th p thông tin trên th

ng

L a ch n ít nh

t và tài s

ng thành công, mà th
v i th

tc

n

tc

nh giá. Th i gian c a nh ng thông tin c n thu th p trên th

ng áp d

ng d n t

c 2. Kh o sát th

c1c

c ti p.

a và mô t

, chính xác v các tài s n trên

tc
c3

nh giá tr hi n t i c a các tài s

Giá tr hi n t i c a các
tài s

=

t

t

Giá tr xây d ng m i
t i th

nh giá

c 4. Tính toán giá tr c a các th
Giá tr c a
th

t

=

c a th
c 5.

Giá chuy
b t

t

ng

các tài s

t
nh giá

vào nh ng khác bi t ch y u gi a th
th

tc a

tc

nh giá và các

u ch nh giá các th
c3c

th

t

t

Di n tích th
tc

c1

Giá tr hi n t i c a

-

Giá tr c a th

nh giá tr c a th

hao mòn

a ch n

ng s n

=

Ph n giá tr

t c a các

c ti

a

tc
u ch nh c

Tài chính, 2007)[2]

c áp d
t tr ng có ti
d
trên th

t c a các th a
i quy ho ch ho c do chuy n m c

t trong khi không có giá chuy
áp d ng

ng quy n s d

t

c ti p. Còn g i là