Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện cao lộc, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2012 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------------------

TRẦN QUỐC CHÍNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAO LỘC,
TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2012 - 2015
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phan Đình Binh

THÁI NGUYÊN - 2016


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Trần Quốc Chính

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của
các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua
những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ
chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới PGS.TS.
Phan Đình Binh đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi
trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo,
các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên.
Xin cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn, UBND huyện Cao Lộc và các hộ gia đình tham gia
phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành
luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời
gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu
sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của thầy, cô giáo,
các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Học viên

Trần Quốc Chính

năm 2016


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài ..................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài .......................................................................... 3
3. Yêu cầu .......................................................................................................... 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai ................................................................. 4
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ............................ 9
1.2.1. Các nước phát triển ................................................................................. 9
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á........................................ 11
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt
Nam ................................................................................................................. 14
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 14
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ .......... 19
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................... 23
1.3.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................ 25

CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 28
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 28
2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 28
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28


iv
2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử
dụng đất của huyện Cao Lộc ........................................................................... 28
2.3.2. Thực trạng công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân tại Thị trấn Cao Lộc, Thị trấn Đồng Đăng huyện
Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn từ năm 2012 đến năm 2015 ..................................... 28
2.3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt các quyền chuyển nhượng,
tặng cho, thừa kế quyền dụng đất ở huyện Cao Lộc ....................................... 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................ 28
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 29
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 29
2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh ............................................................ 29
2.4.5. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Cao Lộc ......................... 31
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ................................................................. 31
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................... 32
3.1.3 Công tác quản lí đất đai tại huyện Cao Lộc ........................................... 37
3.2. Kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyể n nhươ ̣ng, thừa kế và tặng cho
QSDĐ tại văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Cao Lộc giai đoạn từ năm 20122015 ................................................................................................................. 40
3.2.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............... 40
3.2.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................ 44
3.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ............................................. 47

3.2.4. Tổng hợp kết quả công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
SDĐ huyện Cao Lộc giai đoạn 2012 – 2015 ................................................... 50
3.3. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyể n nhươ ̣ng, thừa kế, tặng
cho ta ̣i huyện Cao Lộc..................................................................................... 51


v
3.3.1. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng ................................ 52
3.3.2. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế ...................................... 55
3.3.3. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho .................................... 57
3.3.4. Đánh giá chung về viêc̣ thực hiê ̣n quyề n chuyể n nhươ ̣ng, thừa kế, và
tặng cho QSDĐ ta ̣i huyện Cao Lộc giai đoạn 2012-2015 .............................. 58
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyể n nhượng, thừa
kế, tặng cho ta ̣i huyện Cao Lộc. ...................................................................... 61
3.4.1. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật.................................. 62
3.4.2. Giải pháp cải tiế n thủ tu ̣c hành chính.................................................... 62
3.4.3. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ........................... 62
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 64
1. Kết luận ....................................................................................................... 64
2. Đề nghị ........................................................................................................ 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 66


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

DTTN

Diện tích tự nhiên

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

KH

Kế hoạch

NN

Nông nghiệp

QSD

Quyền sử dụng

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

THCS

Trung học cơ sở

THPT

Trung học phổ thông

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSD

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2014 – 2015 của huyện Cao Lộc ... 33
Bảng 3.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Cao Lộc qua một số năm ........... 36
Bảng 3.3. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lộc .... 39
Bảng 3.4. Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Cao Lộc giai
đoạn 2012-2015 .............................................................................. 43
Bảng 3.5. Kết quả thừa kế QSDĐ ở tại huyện Cao Lộc giai đoạn 2012-201546
Bảng 3.6. Kết quả quyền tặng cho QSDĐ tại huyện Cao Lộc giai đoạn 20112015 ................................................................................................. 49
Bảng 3.7. Kết quả điề u tra về viê ̣c thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ
theo các xã, thị trấn giai đoạn 2012-2015 ........................................ 53
Bảng 3.8. Kết quả điề u tra về viê ̣c thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo các
xã, thị trấn giai đoạn 2012-2015 ...................................................... 56
Bảng 3.9. Kết quả điề u tra về viê ̣c thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo các
xã, thị trấn giai đoạn 2012-2015 ...................................................... 58

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất huyện Cao lộc năm 2015 ............... 40
Hình 3.2.Kết quả quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Cao Lộc giai
đoạn 2012-2015 .............................................................................. 44
Hình 3.3.Kết quả thừa kế QSDĐ ở tại huyện Cao Lộc giai đoạn 2012-2015 47
Hình 3.4. Tổng hợp kết quả công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
SDĐ huyện Cao Lộc giai đoạn 2012 – 2015 .................................. 51


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn. Bởi vậy việc sử
dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá
này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách đối với mỗi quốc gia. Đất
đai là điều kiện tồn tại quan trọng bậc nhất của loài người. Vì vậy, bất kỳ
Nhà nước nào cũng muốn quản lý đất đai để hướng đất đai phục vụ theo
yêu cầu của mình. Để đạt được mục đích đó yêu cầu Nhà nước phải thực
hiện quản lý đất đai. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 2013 đã quy định, Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền
sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. (Điều 54, Hiến pháp nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam). Theo đó, Luật Đất đai 2013 đã từng bước
cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng
các quyền cho người sử dụng đất. Khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi
hành cùng với sự tăng trưởng của kinh tế Việt Nam thì số lượng giao dịch

chính thức tăng lên rõ rệt, nhất là những địa phương có tiềm năng kinh tế
phát triển. Các thủ tục hành chính được cải tiến cũng khiến các giao dịch
tăng lên. Tuy nhiên, vẫn cần hoàn thiện hơn nữa những quy định pháp luật
đối với quyền của người sửu dụng đất. Luật Đất đai 2013 có những quy
định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có
những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các
quyền sử dụng đất.
Huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn là huyện nằm bao quanh thành phố
Lạng Sơn, có vị trí thuận lợi giao thương về kinh tế, do tiếp giáp với nước
bạn Trung Quốc, có cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị và nhiều cửa khẩu tiếp


2
giáp với Trung Quốc và đặc biệt có cửa khẩu quốc tế đường sắt Ga Đồng
Đăng. Nằm trên trục hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí địa lý đặc biệt quan trọng trong việc giao
lưu buôn bán, lưu thông hàng hoá và có nhiều tiềm năng thuận lợi để phát
triển thành một trung tâm thương mại lớn trong tương lai. Cùng với nhịp độ
phát triển của cả nước, để đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố và tốc
độ đô thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục công
trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới được
hình thành. Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở Cao Lộc
diễn ra khá mạnh..., thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi... Nhu cầu sử
dụng đất của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử
dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Các giao dịch dân
sự về chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều
phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia
tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc áp dụng
quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã
góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.

Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Do nhu
cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt
động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, tuy
nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lộc. Xuất phát từ những lý do nêu trên tôi đã
chọn thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn
2012- 2015".


3
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê
cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tại huyện
Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2012-2015.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn.
- Xác định những kết quả đạt được và những tồn tại trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất của huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai mà Nhà nước đã
ban hành, đặc biệt là các văn bản có liên quan đến công tác chuyển quyền sử
dụng đất.
- Xác định thực trạng của công tác chuyển quyền sử dụng đất đang diễn
ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu, tài liệu điều tra phải

chính xác, đầy đủ, đảm bảo cơ sở pháp lý, đảm bảo tính khách quan.
- Đối chiếu, so sánh được giữa lý thuyết đã học với thực tế, vận dụng
để củng cố và nâng cao kiến thức.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện
địa phương.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học về QSD đất đai
Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh
tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính
sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác
quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến
pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên
toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã
quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự quản lý của Nhà nước [14].
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này

được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã
được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực
hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau
10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác
quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt


5
Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ
nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật
Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003 [7].
Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục
cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được
nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15].
* Chuyển nhượng QSDĐ: “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ
người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng

đất”. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang
làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử
đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải
trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải
bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc
thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân


6
và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà
nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất [10]; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng
QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi
phạm pháp.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế [15].
1.1.2 Cơ sở pháp lý
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
* Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình
huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao
động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự
mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển
nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
- Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất: cho thuê và cho
thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng
đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định

bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người
SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc
đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình
cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993
thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm
việc cho thuê lại [15].


7
1.1.3 Cơ sở thực tiễn
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định tại
điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc
người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác
theo di chúc hoặc theo pháp luật [10].
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể
tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất: tặng cho quyền sử dụng đất là
một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình
cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không
loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những
trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc
thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này[12]
[1]. Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ
nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha


8
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với
cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế [3].
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất: Thế chấp quyền sử
dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế
chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui
định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian
nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền
nửa vời.
Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ quy định tại điều 130 của
Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất: quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay.
Những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại

điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: quyền góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền
sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay
nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp
cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,v.v… theo thoả thuận [15].
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời
các đối tác có thể phát huy sức mạnh riêng của mình, từ đó tạo thành sức


9
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất kinh
doing nói chung.
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau .
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các

hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3
tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp
đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án


10
cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán [16].
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp [6]
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà

nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không
và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể
của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng,
chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước
(Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải
ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.


11
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền.
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền
về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển

nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không được chuyển nhượng. [5]
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng


12
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm. [5]
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời
về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa
chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm. [5]
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm

hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy
chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển
thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ
rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục
Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất
thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện.
Giấy này không chuyển nhượng được.


13
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông
nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất
Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không
được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho
phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm
nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [5]
1.2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất
đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập
thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối
tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước

Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của
Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung
Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
“cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống
được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh
nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào.
Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp,
người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định
nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ
40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được
thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ
người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:


14
- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự,
cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp
hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ
bản để được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ;
có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ
nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo
dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống
với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện
đầu. Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể
hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc

thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường
trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ
phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc
nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển
nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả
thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách
đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ
trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối
trong chuyển nhượng QSDĐ [17].
1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng
hoà được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987


15
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về
quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của
Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai
được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi
mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về
QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả
đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức

khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát
canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử
dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào
mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh
những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh
đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển
QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi
người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ
của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà
ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu
cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện
tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để
bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng
thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa


16
thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai.
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không
chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông
qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày
10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát
triển kinh tế
- Xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện

các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [11]. Do đó, Quốc
hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật
năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993
và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ
sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật
cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy
định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định
đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều
kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội,
qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan
hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì
các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy,
năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền
của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê
lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả
tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là