Pháp luật môi giới bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN CAO THẮNG

PH¸P LUËT M¤I GIíI BÊT §éNG S¶N
ë VIÖT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN CAO THẮNG

PH¸P LUËT M¤I GIíI BÊT §éNG S¶N
ë VIÖT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN CẢNH QUÝ

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong
Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ
tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

Trần Cao Thắng


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mu ̣c tƣ̀ viế t tắ t
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ................................................................... 8
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật môi giới bất động sản ........... 8
1.2. Nội dung điều chỉnh và các tiêu chí đánh giá của pháp luật môi
giới bất động sản ......................................................................................... 19
1.3. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật môi giới bất động sản
ở Việt Nam .................................................................................................. 26
1.4. Pháp luật về môi giới bất động sản của một số quốc gia trên thế
giới và những kinh nghiệm có thể vận dụng ở Việt Nam ........................... 33

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................... 46
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN Ở VIỆT NAM........................................................................................ 48
2.1. Những điểm nổi bật của pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam......... 48
2.2. Nhƣ̃ng ƣu điể m và nhƣơ ̣c điể m của pháp luâ ̣t môi giới bấ t đô ̣ng sản
ở Việt Nam................................................................................................... 72
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................... 84
Chƣơng 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN........................................................... 85
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY ........................................................................... 85
3.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản ...................... 85
3.2. Giải pháp về hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản ở Việt
Nam ............................................................................................................. 91
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ......................................................................... 100
KẾT LUẬN .................................................................................................. 102
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 105


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS:

Bất động sản

LKDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong tiến trình đổi mới và hội nhập quốc tế sâu rộng của đất nƣớc cùng
với sự vận động và phát triển không ngừng của nền kinh tế trong đó phải kể

đến thị trƣờng bất động sản. Đời sống nền kinh tế ngày càng phát triển, sẽ kéo
theo các nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng gia tăng cho nên môi giới
bất động sản có xu hƣớng trở thành một nghề thịnh hành tại Việt Nam.
Xuất phát từ thực tiễn của thị trƣờng bất động sản, kinh doanh bất động
sản là một lĩnh vực hấp dẫn không chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của nhà
đầu tƣ trong và ngoài nƣớc mà còn của rất nhiều tầng lớp trong xã hội. Tuy
nhiên, hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản
nói riêng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Những rủi ro trong hoạt động kinh doanh
bất động sản không những gây thiệt hại về vật chất cho các nhà đầu tƣ mà còn
gây thiệt hại lớn đến tổng thể nền kinh tế, đến tâm lý tiêu dùng làm giảm tính
hấp dẫn đầu tƣ trong lĩnh vực này. Chính vì vậy, Nhà nƣớc cần xây dựng và
hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản phù hợp, các quan hệ xã hội về
môi giới bất động sản sẽ thúc đẩy thị trƣờng, kích thích nhu cầu, gián tiếp
hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi
cho các nhà đầu tƣ bất động sản có căn cứ pháp lý để điều chỉnh các quan hệ
về môi giới bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tƣ, bảo đảm
hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và hấp dẫn cho nhà đầu tƣ, ngƣời tiêu dùng đƣợc
phục vụ tốt hơn. Bên cạnh đó thông qua các quy định pháp luật môi giới bất
động sản của Nhà nƣớc, hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ đƣợc điều
chỉnh phù hợp với quy mô đầu tƣ, chiến lƣợc đầu tƣ, tiêu chuẩn dịch vụ kinh
doanh bất động sản nhằm tạo ra sự minh bạch của thị trƣờng, kích thích nhu
cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành làm tăng giá trị của bất

1


động sản và giảm thiểu rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Với ý
nghĩa to lớn đó môi giới bất động sản đang chiếm vị trí quan trọng trong cơ
cấu các ngành dịch vụ của Việt Nam hiện nay.
Các giao dịch bất động sản ngày càng gia tăng đòi hỏi đội ngũ môi giới

bất động sản phải có sự am hiểu về quy luật kinh tế, quy luật thị trƣờng, phải
có kiến thức pháp lý tổng hợp, kỹ năng giao tiếp, kỹ năng đàm phán,.v.v…
Bênh cạnh đó, một bộ phận không nhỏ ngƣời môi giới bất động sản không có
chứng chỉ hành nghề vẫn tiếp tục thực hiện công việc môi giới bất động sản
có thể là cá nhân môi giới riêng lẻ hoặc có thể là môi giới dƣới sự quản lý của
các tổ chức, công ty hành nghề môi giới, hoặc tự thành lập tổ chức, công ty
môi giới bất động sản và thuê lại chứng chỉ hành nghề của ngƣời khác, chƣa
đƣợc quản lý chặt chẽ và thống nhất giữa các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền. Ngoài ra, việc giải quyết khiếu kiện khi có tranh chấp phát sinh từ
công việc môi giới bất động sản chƣa đƣợc quan tâm và những biện pháp xử
lý vi phạm trong lĩnh vực môi giới bất động sản còn nhẹ, chƣa có tính răn đe.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên và từ nhận thức về ý nghĩa, tầm
quan trọng của pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam, học viên chọn đề
tài “Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài luận văn tốt
nghiệp Thạc sỹ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế tại Khoa Luật - Đại học
quốc gia Hà Nội.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Trên thế giới việc xây dựng, nghiên cứu thị trƣờng bất động sản và các
thể chế của nó đã đƣợc thực hiện rất bài bản cùng với các quy định cụ thể,
đồng bộ phát huy đƣợc khả năng quản lý thị trƣờng rất tốt. Tuy nhiên ở Việt
Nam, nơi mà thị trƣờng bất động sản còn sơ khai, công việc này mới chỉ dừng
lại nghiên cứu ở góc độ kinh tế, hoặc các công trình nghiên cứu về góc độ
pháp luật về một số vấn đề trong thị trƣờng bất động sản chƣa gắn liền với
thực tiễn trong một số công trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị nhƣ:
2


- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trƣờng bất động sản do
Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ƣơng thực hiện dƣới sự bảo trợ của
Chƣơng trình phát triển Liên Hợp quốc.

- “Thị trường bất động sản - Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của
PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính
ấn hành năm 2003.
- “Thị trường bất động sản Hà Nội từ khi mởi rộng quy mô năm 2008”,
Luận văn Thạc sĩ của Phạm Ngọc Hƣơng Quỳnh, trƣờng Đại học Kinh tế –
Đại học Quốc gia Hà Nội (2008).
- “Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận
văn Thạc sĩ của Phạmh Minh Tuấn, Đại học Kinh tế Đại học Quốc gia Hà
Nội (2013).
- “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản
ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Vũ Thùy Liên, Khoa Luật – Đại học Quốc
gia Hà Nội (2009).
- “Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn
Thạc sĩ của Đặng Văn Đƣợc, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2005).
- “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ
của Phùng Thị Thu Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013).
Liên quan đến các công trình nghiên cứu khoa học khác mới chỉ mang
tính chất giới thiệu tổng quát, sơ lƣợc về thị trƣờng bất động sản chƣa đi sâu
vào từng khía cạnh cụ thể nhƣ:
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của Trần
Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tƣ pháp xuất bản năm 2009;
- Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam” – Chủ nhiệm đề tài PGS.TS Doãn Hồng Nhung nghiệm
thu T11/2009 tại Khoa Luật – ĐHQG HN;

3


- Sách chuyên khảo “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu
môi giới bất động sản ở Việt Nam” của PGS.TS Doãn Hồng Nhung do NXB

Lao động xuất bản 2010;
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản”
của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tƣ pháp xuất bản năm 2012.
Các công trình nghiên cứu trên đƣợc thực hiện khi thị trƣờng bất động
sản đang là đang trong thời kỳ rất phát triển, hoạt động môi giới bất động sản
diễn ra sôi động. Ngoài ra, các quy định khi thực hiện nghiên cứu không còn
mang tính cập nhật trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
đƣợc ban hành thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và đang đƣợc
triển khai thực hiện. Chính vì vậy, trong luận văn này tác giả sẽ tập trung
nghiên cứu vào những quy định mới của pháp luật đặc biệt là về pháp luật môi
giới bất động sản trong lý luận, thực tiễn và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện
pháp luật cho các nhà môi giới bất động sản trong việc tạo dựng thƣơng hiệu
của mình trong khi thị trƣờng bất động sản khá “trầm lắng”.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
Mục đích nghiên cứu của luận văn là phân tích cơ sở lý luận và các vấn
đề thực tiễn về pháp luật môi giới bất động sản hiện nay, đánh giá thực trạng,
đƣa ra nguyên nhân tồn tại từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp
luật trong lĩnh vực môi giới bất động sản ở Việt nam.
Để thực hiện mục đích trên luận văn có những nhiệm vụ sau:
- Một là, làm rõ các vấn đề lý luận về pháp luật môi giới bất động sản,
trong đó nêu lên khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật môi giới bất động
sản, nghiên cứu và tham khảo thêm pháp luật của các nƣớc có thị trƣờng bất
động sản phả triển, so sánh với pháp luật ở Việt Nam từ đó đƣa ra đƣợc những
kinh nghiệm có thể học hỏi đƣợc ở Việt Nam.
- Hai là, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam

4


về môi giới bất động sản. Nêu lên những kết quả đạt đƣợc, những hạn chế yếu

kém còn tồn tại và nguyên nhân dẫn tới hạn chế, tồn tại đó trong pháp luật
môi giới bất động sản ở Việt Nam.
- Ba là, đƣa ra quan điểm và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật
môi giới bất động sản ở Việt Nam, nâng cao tính hiệu quả của hoạt động môi
giới bất động sản.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Tác giả tập trung nghiên cứu đối tƣợng là các vấn đề lý luận và các quy
định pháp luật môi giới bất động sản, các tiêu chuẩn hoạt động môi giới bất
động sản, các quan hệ dịch vụ môi giới bất động; phân tích các quy định pháp
luật Việt Nam có liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản sản.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi luận văn tác giả không nghiên cứu tất cả các vấn đề có
liên quan đến pháp luật môi giới bất động sản mà chỉ tập trung làm rõ một số
vấn đề sau: (i) Chứng minh sự ra đời hoạt động môi giới bất động sản là một
sự tất yếu; (ii) Phân tích các quy định hiện hành về hoạt động môi giới bất
động sản; (iii) Đƣa ra nhận xét về các quy định của pháp luật Việt Nam đối
với môi giới bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt
động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng một hành lang pháp lý
phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trƣờng bất động sản Việt
Nam phát triển và hoạt động có hiệu quả, lành mạnh.
5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Đề tài đƣợc nghiên cứu trên cơ sở các nguyên tắc phƣơng pháp luận
của triết học Mác-Lênin, của lý luận nhà nƣớc và pháp luật đặc biệt của các
phƣơng pháp biện chứng, phƣơng pháp lịch sử, phƣơng pháp nghiên cứu lý

5

luận kết hợp với thực tiễn để phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp để
hoàn thiện pháp luật về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế
giao dịch tƣ lợi.
Cơ sở phƣơng pháp luận trong nghiên cứu đề tài của luận văn là triết
học Mác - Lênin, nhất là phép duy vật biện chứng. Trong quá trình nghiên
cứu, tiếp thu quan điểm trong văn kiện Đại hội IX, X Đảng Cộng sản Việt
Nam về vấn đề cải cách tƣ pháp và hoàn thiện pháp luật Việt Nam.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phƣơng pháp mô tả: Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để mô tả các quy
phạm pháp luật và các vụ việc liên quan. Thông qua đó, Luận văn tạo dựng nên
bức tranh chân thực của thực tại. Tùy theo ý đồ nghiên cứu, hoàn cảnh, phƣơng
pháp mô tả đƣợc sử dụng theo hai hƣớng; sao lại và phản ảnh. Phƣơng pháp
này cũng đƣợc sử dụng để nói về các kết quả nghiên cứu của các công trình
nghiên cứu trƣớc đó;
- Phƣơng pháp phân tích lịch sử: Phƣơng pháp này đƣợc sử dụng để tìm
hiểu tổng quát văn hóa pháp lý ở Việt Nam trƣớc kia liên quan tới việc hình
thành và phát triển hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam và rút ra bài
học lịch sử;
- Phƣơng pháp thu thập thông tin: Thu thập các văn bản và các tài liệu
liên quan đến dịch vụ môi giới bất động sản đặc biệt là pháp luật về lĩnh vực
môi giới bất động sản;
- Phƣơng pháp phân tích tổng hợp: Tác giả tổng hợp nghiên cứu và đƣa
ra những nhận xét đánh giá về các quy định của pháp luật về tiêu chuẩn, quy
trình hoạt động hoạt động môi giới cũng nhƣ là hoạt động hoàn thiện pháp
luật về hoạt động môi giới;
- Phƣơng pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với pháp
luật của một số nƣớc có đặc điểm tƣơng đồng để nghiên cứu học hỏi kinh

6

nghiệm từ đó đƣa ra các rút ra các quan điểm hoàn thiện pháp luật môi giới
bất động sản ở Việt Nam.
6. Ý nghĩa lý luận và ý nghĩa thực tiễn luận văn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo
cho các nhà xây dựng pháp luật, các nhà khoa học trong xây dựng, hoàn thiện
các văn bản pháp luật về môi giới bất động sản; tài liệu tham khảo cho ngƣời
môi giới, các cán bộ đang hoạt động trong lĩnh vực có thẩm quyền liên quan
đến đất đai, môi trƣờng, xây dựng và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản và các cán bộ đang hoạt động trong lĩnh vực tƣ pháp.
Luận văn có thể đƣợc sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc nghiên
cứu, giảng dạy tại các cơ sở đào tạo, nghiên cứu khoa học pháp lý.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chương 1: Cơ sở lý luận của pháp luật môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về môi giới bất
động sản ở Việt Nam.

7


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT
VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật môi giới bất động sản
1.1.1. Khái niệm pháp luật về môi giới bất động sản
Ở Việt Nam, hoạt động môi giới BĐS đƣợc thực hiện căn cứ chủ yếu
vào LKDBĐS năm 2014 và còn tản mát ở một số chế định trong Bộ luật Dân

sự 2015, Luật Thƣơng mại 2005, Luật Nhà ở 2015, cùng các văn bản hƣớng
dẫn thi hành nhƣ Thông tƣ số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ
trƣởng Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản; hƣớng dẫn việc đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức hành nghề môi giới
bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản đã quy định rất cụ thể về điều kiện
hành nghề cũng nhƣ việc đào tạo bồi dƣỡng nâng cao trình độ, chuyên môn,
nghiệp vụ cho nhà môi giới, đây là điểm hoàn toàn mới mà những văn bản
quy phạm pháp luật về lĩnh vực này trƣớc đây chƣa đề cập.
LKDBĐS 2014 quy định môi giới bất động sản là kinh doanh dịch
vụ bất động sản (Điều 60 LKDBĐS 2014), đề cập đến phạm vi hoạt động
kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định
cƣ ở nƣớc ngoài mà cụ thể là đối với môi giới BĐS; các hành vi bị cấm
trong việc môi giới BĐS (khoản 1, khoản 7 Điều 8); ngoài ra quy định rất
cụ thể về việc xử lý vi phạm đối với môi giới BĐS (khoản 1 Điều 79);
điều kiện của các nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS (Điều
62), thù lao và hoa hồng môi giới BĐS (Điều 64 và Điều 65); quyền và
nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS (Điều 48 và Điều 49) và
chứng chỉ môi giới BĐS (Điều 68); đối với chứng chỉ môi giới đã có văn
8


bản hƣớng dẫn chi tiết (Thông tƣ 11/2015/TT-BXD của Bộ trƣởng Bộ
Xây dựng đã nhắc đến ở trên).
Có thể rút ra khái niệm về pháp luật môi giới bất động sản nhƣ sau:
“Pháp luật về môi giới bất động sản là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ phát sinh trong lĩnh vực môi giới bất động sản, mang tính
bắt buộc chung, được ban hành và bảo đảm thực hiện bởi các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền, thể hiện quan điểm, ý chí của Nhà nước đối với lĩnh vực
môi giới bất động sản nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội giữa các chủ thể

tham gia quan hệ môi giới bất động sản; quy định về quyền và nghĩa vụ của
các chủ thể tham gia quan hệ môi giới bất động sản; chế định về hợp đồng môi
giới bất động sản cùng với việc xử lý vi phạm đối với hành vi vi phạm trong
lĩnh vực môi giới bất động sản, trách nhiệm quản lý nhà nước trong lĩnh vực
môi giới bất động sản và các quy định khác để điều chỉnh các quan hệ xã hội
phát sinh trong lĩnh vực môi giới bất động sản”.
1.1.2. Đặc điểm của pháp luật về môi giới bất động sản
Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nƣớc ban hành và bảo
đảm thực hiện, thể hiện ý chí của giai cấp thống trị trong xã hội là nhân tố
điều chỉnh các quan hệ xã hội.
Pháp luật nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là hệ thống các
quy tắc, xử sự, thể hiện ý chí của giai cấp công nhân và nhân dân lao động,
dƣới sự lãnh đạo của Đảng, do Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành và bảo đảm thực hiện bằng sức mạnh cƣỡng chế của Nhà nƣớc
trên cơ sở giáo dục và thuyết phục mọi ngƣời tôn trọng và thực hiện.
Pháp luật về môi giới bất động sản có những đặc điểm chung bắt
nguồn từ bản chất pháp luật và bản chất của nhà nƣớc, là một ngành luật tƣ
điều chỉnh các mối quan hệ xã hội phát sinh từ hoạt động môi giới mà cụ
thể là môi giới BĐS nên nó có những dấu hiệu đặc trƣng quy định bởi

9


chính hệ thống pháp luật của dân luật. Do đó, pháp luật về môi giới BĐS
có những đặc điểm chung nhƣ sau:
Thứ nhất, pháp luật về môi giới bất động sản thể hiện ý chí của Nhà
nước. Pháp luật về môi giới bất động sản là hệ thống các quy tắc xử sự thể
hiện ý chí của Nhà nƣớc, thể hiện thông qua các quy phạm pháp luật, cụ thể
các quy phạm đó có thể là các điều cấm, điều cho phép, các điều bắt buộc.
Các quy phạm đó đƣợc Nhà nƣớc phê chuẩn và ban hành, đƣợc Nhà nƣớc

thừa nhận. Thông qua quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, Nhà
nƣớc thể hiện chủ trƣơng, chính sách của mình bằng những quy định, chế tài,
định hƣớng nhất định và các chủ thể trong quan hệ môi giới bất động sản phải
tuân thủ nghiêm túc.
Thứ hai, pháp luật về môi giới bất động sản có tính quy phạm phổ biến.
Tính quy phạm là đặc trƣng vốn có của mọi pháp luật. Pháp luật là hệ thống
các quy tắc mang tính chất mẫu mực, là khuôn thƣớc trong cách xử sự, thông
qua những khuôn mẫu, những mô hình xử sự chung đƣợc đặt ra cho không
phải cho từng chủ thể nhất định mà cho các chủ thể không xác định, cho mọi
trƣờng hợp trong mối quan hệ môi giới bất động sản mà pháp luật về môi giới
bất động sản đã dự liệu trƣớc.
Thứ ba, pháp luật về môi giới bất động sản có tính bắt buộc chung.
Pháp luật là những quy tắc chuẩn mực về ứng xử của giai cấp thống trị, cho
nên pháp luật mang tính bắt buộc chung. Điều đó thể hiện ở chỗ: việc thực
hiện pháp luật không phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của mỗi ngƣời. Khi pháp
luật đƣợc Nhà nƣớc đặt ra thì dù muốn hay không muốn tất cả chủ thể trong
quan hệ môi giới bất động sản đều phải chấp hành một cách nghiêm chỉnh và
triệt để, không phân biệt bất kỳ chủ thể nào.
Thứ tư, pháp luật về môi giới bất động sản được ban hành và được
đảm bảo bởi Nhà nước. Các quy định pháp luật về môi giới BĐS do Nhà

10


nƣớc ban hành đƣợc Nhà nƣớc đảm bảo thực hiện, áp đặt ý chí của mình bằng
cách xác định những đối tƣợng nào trong những hoàn cảnh, điều kiện nào thì
phải chịu sự tác động điều chỉnh của pháp luật môi giới BĐS và những chế tài
mà họ phải gánh chịu nếu không tuân thủ. Điều này có nghĩa là Nhà nƣớc đã
trao cho các quy phạm pháp luật về môi giới BĐS tính quyền lực bắt buộc với
mọi cơ quan, tổ chức và công dân. Có nhƣ vậy pháp luật về môi giới BĐS

mới trở thành các quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung và pháp luật mới
thực sự là công cụ hữu hiệu có trong tay Nhà nƣớc để Nhà nƣớc quản lý và
điều hành mọi quan hệ, hoạt động của xã hội.
Thứ năm, pháp luật về môi giới bất động sản có tính hệ thống và được
xác định chặt chẽ về mặt hình thức. Pháp luật về môi giới BĐS đƣợc xác định
rõ ràng, chặt chẽ khái quát trong các quy phạm pháp luật trong một văn bản
pháp luật cũng nhƣ toàn bộ hệ thống pháp luật do Nhà nƣớc ban hành. Các quy
phạm này đƣợc quy định cụ thể thông qua những quy tắc xử sự chung để đảm
bảo việc hiểu và vận dụng thống nhất. Trong pháp luật môi giới BĐS đƣợc thể
hiện rõ ràng trong các văn bản Luật và các văn bản hƣớng dẫn thi hành nhƣ
Nghị định, Thông tƣ, Quyết định,... dƣới dạng văn bản. Trong pháp luật nói
chung và pháp luật về môi giới BĐS nói riêng, ngôn ngữ đƣợc diễn đạt là lời
văn trong sáng, đơn nghĩa và không cho phép hiểu theo nhiều cách khác nhau.
Ngoài những đặc điểm đã trình bày ở trên, pháp luật môi giới BĐS có
những đặc điểm riêng nhƣ sau:
Về chủ thể, chủ thể của pháp luật môi giới BĐS là các cá nhân, doanh
nghiệp có đầy đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS theo quy định
của LKDBĐS 2014.
Về đối tƣợng điều chỉnh, đối tƣợng điều chỉnh của pháp luật về
môi giới BĐS là quan hệ pháp lý phát sinh giữa ngƣời môi giới và ngƣời
đƣợc môi giới.

11


Về phƣơng thức thiết lập cơ sở pháp luật về môi giới BĐS, xuất phát từ
việc phát triển kinh tế - xã hội ở nƣớc ta khi nhu cầu về giao dịch bất động
sản tăng nhanh, ngƣời có nhu cầu sở hữu BĐS ngày càng tăng nên việc đòi
hỏi phải có một bên trung gian cung cấp thông tin cho những ngƣời có nhu
cầu. Giữa họ thiết lập những giao dịch mà bản chất là hợp đồng môi giới,

chính vì những mối quan hệ xã hội phát sinh từ những giao dịch nhƣ vậy là
tiền đề thiếp lập cơ sở pháp luật về môi giới BĐS.
Pháp luật về môi giới BĐS quy định về các quan hệ xã hội giữa ngƣời
môi giới và ngƣời đƣợc môi giới phát sinh trong lĩnh vực bất động sản liên
quan đến các giao dịch về chuyển nhƣợng, mua bán, thuê, thuê mua BĐS; quy
định quyền và nghĩa vụ của tổ chức, doanh nghiệp hoạt động môi giới
BĐS;quy định điều kiện hành nghề môi giới BĐS; quy định trách nhiệm quản
lý nhà nƣớc của các cơ quan nhà nƣớc có liên quan đến bất động sản và
những quy định về xử lý vi phạm trong lĩnh vực môi giới BĐS.
LKDBĐS năm 2014 tiếp tục phát triển các quy định về môi giới BĐS
dựa trên nền tảng là LKDBĐS năm 2006, phù hợp với với Hiến pháp, pháp
luật Việt Nam. Bên cạnh quy định những quy phạm pháp luật về điều kiện đối
với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, hoa hồng, thù lao,
quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia môi giới BĐS,... thì LKDBĐS năm
2014 có thêm một đặc điểm rất quan trọng đó là đƣa thêm trách nhiệm của cơ
quan nhà nƣớc từ trung ƣơng đến địa phƣơng trong việc quản lý hoạt động
môi giới BĐS. Điều này rất quan trọng, tạo cơ sở pháp lý cho việc việc kiểm
tra, giám và quản lý một cách có hiệu quả hoạt động này và còn đảm bảo
trong việc xử lý những vi phạm liên quan việc môi giới BĐS và giải quyết
tranh chấp trong thực tiễn.
1.1.3. Vai trò của pháp luật môi giới bất động sản
Đứng trƣớc sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng đặc biệt đối với thị

12


trƣờng bất động sản khi các giao dịch đối với bất động sản ngày càng tăng về
số lƣợng và tăng về tính chất phức tạp, vai trò của pháp luật về môi giới bất
động sản càng trở nên cần thiết hơn bao giờ hết.
Trƣớc đây trên thị trƣờng bất động sản xuất hiện thuật ngữ “cò nhà đất”

rất phổ biến. Hoạt động “cò” này là tự phát, không có văn bản pháp luật nào
điều chỉnh các quan hệ pháp luật liên quan đến “cò” nhà đất. Khi nói đến cò
nhà đất là ngƣời dân thƣờng có tâm lý đắn đo, nghi ngờ sợ bị lừa đảo. Ngƣời
dân không muốn tham gia các giao dịch có liên quan đến “cò” trên thị trƣờng
bất động sản. Nguyên nhân sâu xa là do tâm lý lo sợ và vai trò của cò ngƣời
môi giới không đƣợc xã hội thừa nhận, điều này làm hạn chế các giao dịch
trên thị trƣờng, làm giảm đi số lƣợng giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển
của thị trƣờng bất động sản. Môi giới bất động sản có những mặt tích cực và
tiêu cực, chính do sự nhận thức của các bên tham gia vào hoạt động môi giới
cũng nhƣ những ngƣời trực tiếp là nhà môi giới không tuân thủ những nguyên
tắc làm cho thị trƣờng méo mó, thiếu sự minh bạch nhƣng không thể phủ
nhận những vai trò của những nhà môi giới họ chính là những xúc tác để đƣa
giao dịch đi đến thành công một cách nhanh nhất, tạo lập đƣợc một sân chơi
lành mạnh, thúc đẩy phát triển của thị trƣờng bất động sản [20]. Sau khi có
Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và gần đây nhất là Luật kinh doanh
bất động sản năm 2014 và các văn bản hƣớng dẫn, hoạt động môi giới bất
động sản đã đƣợc đƣa vào khuôn khổ, tăng quyền lợi và trách nhiệm cho nhà
môi giới, vì thế vai trò của pháp luật về môi giới bất động sản ngày càng quan
trọng. Vai trò của pháp luật về môi giới bất động sản đƣợc thể hiện nhƣ sau:
Thứ nhất, vai trò của pháp luật về môi giới bất động sản trong quan hệ
môi giới BĐS
Pháp luật về môi giới bất động sản chính là tổng thể các quy phạm
pháp luật điều chỉnh các giao dịch giữa ngƣời môi giới với khách hàng (ngƣời

13


đƣợc môi giới) thông qua hợp đồng dịch vụ. Từ đó, pháp luật về môi giới
BĐS là một áo khoác pháp lý hữu hiệu thúc đẩy thị trƣờng BĐS phát triển
đúng định hƣớng của Đảng và Nhà nƣớc, bảo đảm quyền và lợi ích của các

bên tham gia giao dịch, dự liệu, giảm thiểu và giải quyết những tranh chấp
phát sinh khi hoạt động môi giới BĐS đƣợc thiết lập.
Thứ hai, vai trò của pháp luật về môi giới BĐS có vai trò quan trọng
trong việc quản lý hoạt động môi giới BĐS
Pháp luật về môi giới BĐS là cơ sở pháp lý để thực hiện các biện pháp
quản lý các hoạt động môi giới BĐS. Pháp luật về môi giới BĐS mang tính
cƣỡng chế, bắt buộc giúp ngăn ngừa sự vi phạm của các bên tham gia hoạt
động môi giới BĐS, dự liệu và giảm thiểu những rủi ro phát sinh trong quan
hệ pháp luật khi các chủ thể tham gia hoạt động môi giới BĐS. Pháp luật về
môi giới BĐS tạo ra cơ chế điều chỉnh những hành vi ứng xử của các bên
tham gia hoạt động môi giới BĐS bằng hệ thống quy phạm pháp luật quy
định quyền và nghĩa vụ cũng nhƣ xác lập cơ chế pháp lý để bảo đảm cho
quyền lợi cũng nhƣ áp chế việc thực hiện nghĩa vụ trên thực tế.
Hiện nay thị trƣờng BĐS Việt Nam đang song hành tồn tại hai loại thị
trƣờng: Thị trƣờng BĐS có tổ chức nằm dƣới sự kiểm soát của Nhà nƣớc và
thị trƣờng BĐS phi chính thức (hay còn gọi là thị trƣờng BĐS “ngầm”) hoạt
động ngoài sự kiểm soát của Nhà nƣớc. Sự đan xem hoạt động của hai loại thị
trƣờng này cộng với sự quản lý yếu kém của sự quản lý Nhà nƣớc đã làm nảy
sinh nhiều thông tin về BĐS thiếu chính xác, tình trạng đầu cơ tràn lan, tạo ra
cơn “sốt đất” ảo gây tâm lý hoang mang, lo lắng cho cá nhà đầu tƣ và ngƣời
dân có nhu cầu tham gia giao dịch về BĐS trên thị trƣờng. Do thị trƣờng BĐS
tại Việt Nam có đang phát triển phức tạp nên thông qua những quy định trong
hệ thống pháp luật về môi giới BĐS, hoạt động môi giới BĐS đƣợc giám sát,
kiểm soát đi theo đúng đƣờng lối, chủ trƣơng của Nhà nƣớc, vì vậy việc quản

14


lý hoạt động môi giới BĐS đúng hƣớng cũng là quản lý để thị trƣờng BĐS
phát triển ổn định. Từ đó, tạo lập một khung pháp lý đƣợc xây dựng cụ thể và

chi tiết, các bên tham gia hoạt động môi giới đều thấy rõ đƣợc những quy
định về môi giới BĐS; các bên trong quan hệ môi giới BĐS cũng nhìn nhận
đƣợc những yêu cầu khách quan của thị trƣờng. Các bên trong mối quan hệ
môi giới BĐS ngoài việc lấy những quy định của pháp luật môi giới BĐS là
kim chỉ nan cho hoạt động nghiệp vụ của mình mà còn tự định hƣớng hoạt
động nghề nghiệp sao cho phù hợp với quá trình phát triển của hoạt động môi
giới BĐS nói riêng và thị trƣờng BĐS nói chung.
Thứ ba, pháp luật về môi giới bất động sản có ý nghĩa đối với sự cân
bằng giữa phát triển kinh tế và sự ổn định của xã hội
Đảng cộng sản Việt Nam trong những năm qua đã đề ra nhiều đƣờng
lối chủ trƣơng về quản lý và phát triển thị trƣờng BĐS. Văn kiện đại hội đại
biểu Đảng toàn quốc lần thứ X đã nhấn mạnh: “Quản lý thị trường quyền sử
dụng đất kết hợp với phát triển thị trường bất động sản”. Vì vậy, pháp luật
môi giới bất động sản có vai trò quan trọng góp phần vào việc thể chế hóa và
thực hiện đƣờng lối chủ trƣơng của Đảng về quản lý thị trƣờng bất động sản ở
nƣớc ta hiện nay.
BĐS là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và ngƣời
dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kỳ một quan hệ giao dịch bất
động sản nào trên thị trƣờng cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế
và xã hội khác nhau. Thị trƣờng BĐS phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng miền, mỗi địa phƣơng,
mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trƣờng không
hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng BĐS chỉ phản ánh
đƣợc tình trạng vật chất không phản ánh đƣợc tình trạng pháp lý về quyền sở
hữu của BĐS. Nhƣ vậy, pháp luật về môi giới BĐS giúp cho xã hội ổn định,
15


bảo đảm đƣợc quyền và lợi ích của các bên tham trong mối quan hệ môi giới
BĐS. Có thể nói rằng, pháp luật về môi giới BĐS là công cụ trung gian để

xem xét, đánh giá, điều chỉnh và giải quyết những mối quan hệ phát sinh giữa
vấn đề kinh tế và vấn đề xã hội trong lĩnh vực môi giới BĐS, đồng thời là cơ
sở pháp lý để đƣa thị trƣờng BĐS phát triển theo quy luật nền kinh tế thị
trƣờng, đảm bảo phát triển kinh tế nhƣng vẫn giữ đƣợc sự ổn định của xã hội.
Thứ tư, pháp luật về môi giới bất động sản có ý nghĩa quan trọng về về
thể chế hóa và thực hiện đường lối của Đảng và Nhà nước ta
Thông qua pháp luật về môi giới BĐS, Nhà nƣớc kiểm soát và quản lý
đƣợc thị trƣờng BĐS nói chung và về những mối quan hệ phát sinh trong lĩnh
vực môi giới BĐS nói riêng. Bởi lẽ, môi giới BĐS là một loại hình kinh
doanh có điều kiện. Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS
phải đáp ứng các điều kiện do LKDBĐS quy định; cụ thể Điều kiện đối với tổ
chức: (i) có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, (ii) có ít
nhất một ngƣời của tổ chức có chứng chỉ môi giới BĐS. Điều kiện đối với cá
nhân: (i) có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS; (ii) có
chứng chỉ môi giới BĐS. Nhƣ vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi
giới BĐS phải tuân thủ các quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra giám
sát của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền. Thông qua hoạt động môi giới, nhà
môi giới tìm hiểu và nắm đƣợc nhu cầu của thị trƣờng, sự phát triển của từng
phân khúc thị trƣờng BĐS… để phản ánh với Nhà nƣớc. Là một trong các cơ
sở để Nhà nƣớc đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, đăng
ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai đƣợc thực hiện phù hợp với các
quan hệ kinh tế - xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trƣờng bất động sản,
khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hóa các quan hệ

16


dân sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch BĐS ngày càng phong phú và đang dạng
của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị- xã hội và của các tầng

lớp dân cƣ có thể đáp ứng đƣợc các giao dịch trên thị trƣờng BĐS, thông qua
các tổ chức trung gian môi giới về BĐS.
Thứ năm, pháp luật về môi giới BĐS là yếu tố nhằm thúc đẩy và tạo
điều kiện đổi mới chính sách pháp luật về quản lý BĐS
Thị trƣờng BĐS có phát triển ổn định khi có một hành lang pháp lý
hoàn thiện, là cơ sở quan trọng cho Nhà nƣớc điều tiết nền kinh tế vĩ mô và
hoạt động kiểm soát của thị trƣờng, đồng thời đƣa hoạt động kinh doanh BĐS
theo sự định hƣớng và sự điều chỉnh của pháp luật. Mỗi một BĐS chỉ thể hiện
đƣợc đặc tính vật chất của mình khi nhìn vẻ bề ngoài mà không thể biết đƣợc
tình trạng pháp lý nhƣ thế nào chính vì vậy cần thiết phải có một khung pháp
lý thống nhất, đầy đủ và khả thi để giảm thiểu và loại trừ những rủi ro trong
các giao dịch môi giới BĐS. Từ đó, Nhà nƣớc bằng các quy phạm pháp luật
đƣợc thể chế từ chủ trƣơng, đƣờng lối, chính sách của mình thiết lập hệ thống
quy trình đăng ký đất đai, bản đồ địa chính, thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất,.... nhằm tạo điều kiện mở rộng và phát triển thị trƣờng
BĐS, hạn chế tình trạng giao dịch ngầm và khắc phục hậu qủa giao dịch
ngầm. Nhƣ vậy, bằng các quy định thông qua hệ thống quy phạm pháp luật về
môi giới BĐS, đang là một yếu tố góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị
trƣờng BĐS và tạo cơ hội đổi mới chính sách về quản lý thị trƣờng BĐS nói
chung và môi giới BĐS nói riêng.
Thứ sáu, pháp luật về môi giới BĐS có vai trò bảo đảm nghề môi giới
BĐS phát triển đúng hướng
Nghề môi giới BĐS ra đời chính là hệ quả tất yếu của sự phát triển kinh
tế và là sự hiện thực hóa đƣờng lối, chủ trƣơng, chính sách của Đảng và Nhà

17


nƣớc. Môi giới BĐS chính là một loại hình của kinh doanh BĐS và là một
nghề nhất định khi là cầu nối để kết nối các bên tham gia mối quan hệ môi

giới đồng thời phải cân bằng đƣợc quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia
thƣơng vụ. Nhìn theo góc độ hẹp, những tác động tích cực hay tiêu cực sẽ ảnh
hƣởng trực tiếp đối với các chủ thể tham gia quan hệ môi giới BĐS nhƣng
theo góc độ vĩ mô, những hệ quả phát sinh sẽ ảnh hƣởng tới sự phát triển nền
kinh tế và sự ổn định của xã hội. Do đó, pháp luật về môi giới BĐS ra đời là
hệ quả tất yếu của nhu cầu thực tế xã hội và sự phát triển nền kinh tế, để đảm
bảo sự phát triển của nghề môi đi đúng hƣớng, thúc đẩy sự phát triển thị
trƣờng BĐS, đƣa thị trƣờng BĐS vận hành theo khuôn khổ pháp luật.
Thứ bảy, pháp luật về môi giới BĐS không chỉ đảm bảo cho quyền và
lợi ích hợp pháp của chủ thể môi giới BĐS mà còn đảm bảo cho quyền và lợi
ích hợp pháp của chủ thể được môi giới BĐS
Cũng nhƣ các hệ thống quy phạm pháp luật khác, hệ thống quy phạm
pháp luật về môi giới bất động sản cũng bảo vệ các quyền và lợi ích chính
đáng của một nhóm chủ thể xác định, đó là các chủ thể tham gia vào quan hệ
môi giới bất động sản. Bất kể một quan hệ xã hội nào cũng tồn tại những rủi
ro, và sự xuất hiện của các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội
chính là để bảo đảm công bằng và phù hợp với thực tế. Các chủ thể tham gia
quan hệ môi giới bất động sản đƣợc đảm bảo những quyền và lợi ích chính
đáng, cũng chính là các vấn đề ổn định xã hội đƣợc đảm bảo. Hệ thống quy
phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ghi nhận, đảm bảo,
bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể này. Các hành vi xâm
phạm đều phải bị xử lý nghiêm minh theo quy định. Bên cạnh việc quy định
quyền, nghĩa vụ của các chủ thể, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản còn quy định cơ chế, thủ tục bảo vệ quyền và lợi ích của họ.

18


1.2. Nội dung điều chỉnh và các tiêu chí đánh giá của pháp luật môi
giới bất động sản

1.2.1. Nội dung điều chỉnh pháp luật môi giới bất động sản
Môi giới BĐS là một quan hệ pháp luật mà bản chất là một bên trung
gian để kết nối các bên tham gia vào thị trƣờng BĐS. Pháp luật về môi giới
BĐS bao gồm những quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ trong
lĩnh vực môi giới BĐS và cụ thể điều chỉnh các vấn đề sau:
Thứ nhất, pháp luật môi giới bất động sản quy định cơ cấu tổ chức, điều
kiện, chức năng, quyền hạn của các bên trong hoạt động môi giới bất động sản
Các quy định về điều kiện, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các
bên trong hoạt động môi giới BĐS đƣợc quy định một cách cụ thể và chi tiết
và là nền tảng đề hành thành một quan hệ môi giới BĐS. Các quy định này là
công cụ để đánh giá một chủ thể hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS có
đảm bảo những yêu cầu về chất và lƣợng tốt hay không, từ đó hình thành và
phát triển những quan hệ xã hội trong lĩnh vực môi giới BĐS. Để các bên
tham gia vào thị trƣờng BĐS nói chung và lĩnh vực môi giới BĐS nói riêng
một cách thuận lợi và hiệu quả, pháp luật về môi giới BĐS đã đƣa ra những
quy định rất cụ thể và rõ ràng nhằm tạo điều kiện cho các bên dễ dàng thực
hiện và áp dụng trong thực tế. Nhƣ vậy, pháp luật về môi giới BĐS đang là
công cụ xây dựng lên các chủ thể hoàn thiện một cách toàn diện theo khuôn
khổ pháp lý bảo đảm các chủ thể trong lĩnh vực môi giới BĐS tồn tại và hoạt
động theo quy định của pháp luật, là cơ sở thúc đẩy thị trƣờng BĐS và môi
trƣờng môi giới BĐS có chất lƣợng cao.
Thứ hai, pháp luật về môi giới bất động sản quy định các quy phạm
pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh giữa bên môi giới với bên
được môi giới
Mối quan hệ giữa bên môi giới và bên đƣợc môi giới bề bản chất là mối

19


quan hệ hợp đồng mà cụ thể là một loại hợp đồng dịch vụ, theo đó bên cung

ứng dịch vụ thực hiện một công việc cho bên thuê dịch vụ đó là thực bên môi
giới thực hiện công việc môi giới các BĐS cho bên đƣợc môi giới. Các quy
định của pháp luật quy định cụ thể và rõ ràng các công việc mà bên môi giới
phải làm, hình thức của hợp đồng môi giới, các yêu cầu đối với bên môi giới
và các nội dung cần phải có trong hợp đồng. Hợp đồng là sự thể hiện của tự
do ý chí trong giao kết hợp đồng của bên môi giới và bên đƣợc môi giới, pháp
luật tôn trọng ý chí này của các bên tuy nhiên, bằng các quy định cụ thể, pháp
luật giới hạn ý chí này trong phạm vi nhất định, không đi ngƣợc lại các điều
cấm của luật, đồng thời đảm bảo mối quan hệ giữa các bên trong hoạt động
môi giới không xâm phạm hoặc ảnh hƣởng tới sự phát triển ổn định của hoạt
động môi giới BĐS.
Thứ ba, pháp luật về môi giới bất động sản quy định quyền và nghĩa vụ
của các bên khi tham gia vào quan hệ môi giới bất động sản
Quan hệ giữa bên môi giới và bên đƣợc môi giới về bản chất là một
hợp đồng mà cụ thể là một loại hợp đồng dịch vụ. Nhƣ vậy, các bên trong
quan hệ môi giới BĐS bị ràng buộc với nhau về quyền và nghĩa vụ khi tham
gia quan hệ môi giới BĐS theo một khuôn khổ pháp lý. Các quyền và nghĩa
vụ này đƣợc coi là cơ sở pháp lý để kiểm soát hoạt động của các bên tham gia
hoạt động môi giới BĐS. Việc quy định rõ ràng và cụ thể quyền và nghĩa vụ
của các bên nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
hoạt động môi giới, cũng nhƣ các bên khác có liên quan. Các bên tham gia
vào quan hệ môi giới BĐS có thể tự bảo về đƣợc quyền và lợi ích của mình
thông qua việc quy định cụ thể về quyền và nghĩa theo pháp luật và trong hợp
đồng từ đó bảo đảm cho mối quan hệ hài hòa, ổn định trong lĩnh vực môi giới
BĐS đồng thời bảo đảm cho sự phát triển chung của thị trƣờng BĐS.

20