Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn quận hồng bàng thành phố hải phòng

TÓM LƯỢC
Trong những năm qua, công tác quản lý các khoản thu từ đất đã có nhiều đổi
mới phù hợp với tình hình thực tế về quản lý đất đai và nguồn thu cho NSNN. Nhiều
chính sách ưu đãi đã giúp cho các đối tượng sử dụng đất có điều kiện phát triển sản
xuất kinh doanh, tăng năng xuất lao động, sử dụng đất có hiệu quả, tăng nguồn thu
cho NSNN. Tuy nhiên, công tác quản lý các khoản thu về đất còn nhiều vướng mắc,
khó khăn, nhất là trong thời gian gần đây một số chính sách của Nhà nước về ưu đãi
của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp đã ảnh hưởng đến một số
doanh nghiệp và người nộp thuế trên địa bàn Thành phố nói chung và Quận Hồng
Bàng nói riêng.
Để tăng cường công tác quản lý các khoản thu về đất, tạo điều kiện cho
Người sử dụng đất khai thác có hiệu quả trên đất, phát triển sản xuất kinh doanh và
chấp hành nghĩa vụ với NSNN thì việc nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác
quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng - Thành phố Hải
Phòng” là hết sức cần thiết. Qua việc thực hiện đề tài, tác giả sẽ hệ thống những lý
thuyết liên quan đến đất đai, hệ thống chính sách các khoản thu từ đất hiện hành
của Việt Nam, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học để phân tích rõ
thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng –
Thành phố Hải Phòng. Trên cơ sở phân tích thực trạng công tác quản lý các khoản
thu từ đất trên địa bàn, tác giả sẽ đưa ra những kết luận và kiến nghị và một số
biện pháp để hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất, tăng thu Ngân sách
hoàn thành nhiệm vụ dự toán giao hàng năm trên địa bàn Quận Hồng Bàng nói
riêng và Thành phố Hải Phòng nói chung.

i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Hải Phòng, ngày

tháng

Người cam đoan

Phạm Thị Duyên

ii

năm 2016


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian vừa qua, với sự nỗ lực cố gắng của bản thân và sự giúp đỡ
nhiệt tình của các thầy cô giáo Trường Đại học Hàng hải Việt Nam, Viện đào tạo
sau đại học và các cá nhân, tổ chức liên quan, tôi đã hoàn thành luận văn Thạc sĩ
“Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng BàngThành phố Hải Phòng” đúng hạn và có chất lượng.
Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Nguyễn Văn Sơn Phó viện trưởng Viện đào tại sau đại học - Trường Đại học Hàng Hải Việt Nam là
giáo viên trực tiếp hướng dẫn và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt quá trình làm
luận văn. Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới các thầy, cô trong khoa sau
Đại học, các thầy, cô trong trường đã trực tiếp giảng dạy cho tôi trong thời gian
học tập tại trường. Chúc các thầy, cô luôn mạnh khỏe, hạnh phúc.
Thời gian thực hiện luận văn không tránh khỏi những hạn chế. Tác giả rất
mong nhận được sự góp ý của các thầy cô, nhà nghiên cứu và độc giả để luận văn
hoàn thiện hơn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hải Phòng, ngày .... tháng 02 năm 2016

Học viên thực hiện luận văn

Phạm Thị Duyên

iii


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN..........................................................................................................iii
MỤC LỤC................................................................................................................iv
PHẦN MỞ ĐẦU......................................................................................................1

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
NNT

Người nộp thuế

NSNN

Ngân sách Nhà nước

SDĐPNN

Sử dụng đất phi nông nghiệp

TNCN

Thu nhập cá nhân

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Ủy ban nhân dân

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Bảng quy định thuế suất tính thuế SDĐPNN..........................................22
Bảng 2.3: Biểu kết quả thu nộp NSNN năm 2012 - 2015.......................................41
Bảng 2.3.1 Kết quả Thu tiền sử dụng đất................................................................44
Bảng 2.3.2: Kết quả thu tiền thuê đất ....................................................................46
Bảng 2.3.3: Kết quả thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp...................................49
Bảng 2.3.4: Kết quả thu Lệ phí trước bạ và Thuế TNCN........................................51

vi


PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài

Hồng Bàng là Quận trung tâm Thành phố, nằm trong khu vực kinh tế thương mại sầm uất, dân cư đông đúc, đồng thời là nơi tập trung các cơ quan chính
trị - văn hóa của Thành phố Hải Phòng. Lợi thế đó tạo cho Hồng Bàng những điều
kiện vô cùng thuận lợi trong phát triển kinh tế, đưa Hồng Bàng trở thành một trong
những "điểm sáng" của Thành phố Hải Phòng. Với diện tích tự nhiên 14,5km2,
gồm 11 phường, trong những năm vừa qua, kinh tế Quận Hồng Bàng được chú
trọng, có bước tăng trưởng khá, phát triển theo hướng thương mại, dịch vụ, đảm
bảo tốt cân đối thu, chi ngân sách.
Trong tổng nguồn thu NSNN trên địa bàn, nguồn thu từ các khoản thu từ đất
đã có những tác động đáng kể đến tổng nguồn thu, số thu từ đất đã đảm bảo để đầu
tư xây dựng các công trình lớn phục vụ như cầu an sinh xã hội; các chính sách ưu
đãi về thuế đã hỗ trợ doanh nghiệp, người nộp thuế tháo gỡ được khó khăn, phát
triển sản xuất kinh doanh tăng nguồn thu, góp phần hoàn thành nhiệm vụ chính trị
trên địa bàn, đảm bảo cân đối thu chi NSNN. Tuy nhiên, công tác quản lý các khoản
thu về đất vẫn chưa đạt được hiệu quả cao, còn nhiều vướng mắc, bất cập. Xuất phát
từ yêu cầu về công tác quản lý các khoản thu về đất trên địa bàn, vừa để tăng cường
công tác quản lý nhà nước với nguồn tài nguyên quý giá vừa đảm bảo nguồn thu
NSNN thì việc nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất
trên địa bàn Quận Hồng Bàng – Thành phố Hải Phòng ” là hết sức cần thiết.
2.Đối tượng, mục tiêu và phương pháp nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài: Công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn Quận Hồng Bàng. Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn .
Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài: Luận văn hệ thống lại các khái niệm
về đất đai, về các khoản thu từ đất và công tác quản lý Nhà nước về các khoản thu
từ đất; Luận văn nêu lên thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa

1


bàn Quận Hồng Bàng; Tác giả đề xuất một số biện pháp hoàn thiện công tác quản

lý các khoản thu từ đất, nhằm khai thác có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai,
chống nợ đọng thuế và tăng thu NSNN trên địa bàn Quận Hồng Bàng.
Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ
yếu trong nghiên cứu chính sách như: phương pháp hệ thống, phương pháp tổng hợp
và phương pháp thống kê. Từ các nguồn tài liệu tham khảo và thu thập số liệu thứ
cấp, Luận văn sử dụng phương pháp phân tích chuyên sâu có trọng tâm, trọng điểm
các vấn đề lý luận và thực tiễn để đánh giá quá trình thực hiện các chính sách về các
khoản thu từ đất. Phương pháp so sánh, đối chiếu để đánh giá thực trạng công tác
quản lý các khoản thu từ đất,qua đó đưa ra định hướng và hệ thống các giải pháp, kiến
nghị điều kiện thực hiện theo mục đích nghiên cứu.
3.Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về nội dung
Đề tài nghiên cứu về chính sách các khoản thu từ đất bao gồm: Thuế sử
dụng đất nông nghiệp, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Tiền thuê đất và Tiền sử
dụng đất, Thuế thu nhập từ chuyền quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ về đất. Thực
trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất và các biện pháp hoàn thiện công tác
quản lý thu từ đất trên địa bàn Quận.
Phạm vi về thời gian
Các số liệu phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài được tác giả thu thập từ năm
2012 đến năm 2015.
Phạm vi về không gian
Việc nghiên cứu về chính sách các khoản thu từ đất, công tác quản lý các
khoản thu từ đất được tiến hành trên địa bàn Quận Hồng Bàng - TP Hải Phòng.
4.Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
Ý nghĩa về mặt lý luận: Đề tài nghiên cứu khái niệm về đất đai và các chính
sách thu từ đất. Hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận
như thế nào để tăng thu NSNN và hoàn thành dự toán được giao.

2

Ý nghĩa về thực tiễn:
Luận văn nghiên cứu hệ thống chính sách các khoản thu từ đất hiện hành của
Việt Nam, các quy định của từng chính sách thu từ đất; Thực trạng công tác quản
lý các khoản thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng; Luận văn đưa ra những nhận
xét, đánh giá về công tác quản lý thu các khoản về đất trên địa bàn, từ những thực
tế đó, tác giả đề xuất một số biện pháp hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu
từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng để hoàn thành nhiệm vụ thu NSNN.
5.Kết cấu của luận văn
Nội dung của luận văn được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1. Cơ sở lý luận về đất đai và các khoản thu từ đất, công tác quản
lý đối với các khoản thu từ đất.
Chương 2. Thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn
Quận Hồng Bàng- Thành phố Hải Phòng.
Chương 3. Đề xuất một số biện pháp hoàn thiện công tác quản lý các khoản
thu từ đất trên địa bàn Quận Hồng Bàng - Thành phố Hải Phòng.

3


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT

1.1.Cơ sở lý luận về đất đai.
1.1.1.Khái niệm về đất đai
Hiện nay, chúng ta thường gặp trên các văn bản pháp luật, các phương tiện
thông tin đại chúng, hay đời sống hàng ngày nói tới từ “đất” và từ “đất đai”. Ví dụ
như: Quyền sử dụng đất, Luật thuế sử dụng đất, hạn mức đất, Luật đất đai, tranh
chấp đất đai… Như vậy bản chất và ý nghĩa của đất và đất đai là như thế nào, có
giống hay khác nhau. Trong khuôn khổ nghiên cứu của luận văn này, không phân

tích bản chất của hai từ đất và đất đai mà xin được thừa nhận hai cách gọi “đất” và
“đất đai” là như nhau, cùng chỉ tới là nơi ở, xây dựng cơ sở hạ tầng của con người
và thổ nhưỡng là mặt bằng để sản xuất nông, lâm nghiệp.
Như chúng ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay
của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất
đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của
con người, tức cũng là sản phẩm của xã hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là
yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật
khác trên trái đất. Các Mác viết:” Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là
điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông nghiệp, lâm nghiệp”.
Luật đất đai năm 1993 có ghi:” Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa xã hội, an ninh, quốc phòng. Trải qua nhiều thê hệ, nhân dân ta đã tốn bao
công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.”
Vì vậy, có thể nói đất đai là không chỉ là hiện tượng địa lý - kinh tế, biến đổi
theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế - xã hội mà còn có ý nghĩa về
4


mặt chính trị, là tài sản quý giá phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai của
mỗi quốc gia có được còn thể hiện sức mạnh của quốc gia đó. Đất đai còn là nguồn
của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản
đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ ...
Như vậy, đất đai là khái niệm thể hiện mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động
kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất
định. Bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng trái đất và phần không gian bên
trên được sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu của con

người, trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế quốc dân.
1.1.2. Đặc điểm cơ bản của đất đai
Đất đai có những đặc điểm sau đây:
- Tính cố định về vị trí và không thể di dời: Đất đai không thể di dời từ nơi
này sang nơi khác. Đất đai luôn cố định về vị trí, về địa điểm và không thể
chuyển dời.
- Tính không tăng đáng kể về diện tích: Cùng với sự phát triển của lực lượng
sản xuất, các tư liệu sản xuất ngày càng tăng về số lượng và chất lượng. Riêng đất
đai do thiên nhiên quyết định, xét trong một khoảng thời gian ngắn vài năm, vài
chục năm và bỏ qua yếu tố cục bộ vùng miền, thì ta có thể nhận thấy đất đai không
tăng đáng kể về diện tích. Nó bị giới hạn và cố định bởi bề mặt quả địa cầu. Sự can
thiệp của con người vào đất đai cũng không làm tăng đáng kể về diện tích.
- Cung, cầu và giá cả đất đai chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước.
Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả của nó phụ
thuộc nhiều vào quan điểm về sở hữu, các chế độ chính sách và pháp luật của Nhà
nước như: Luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai, định hướng đầu tư và
xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước.
Đất đai chịu sự ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố đầu tư và các hàng hóa lân cận.
Chẳng hạn khi Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kinh tế kỹ
thuật, các khu công viên giải trí sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai
5


và các công trình xây dựng trong khu vực đó; trong một số trường hợp khác liên
quan đến yếu tố môi trường lại làm giá cả bất động sản trong vùng giảm xuống.
Từ việc xác định những đặc điểm của đất đai giúp Nhà nước hoạch định
chính sách, chiến lược phù hợp nhằm khai thác có hiệu quả, tiết kiệm đất đai, tăng
cường công tác quản lý, bảo vệ và tôn tạo đất đai; tránh tình trạng khai thác bừa
bãi, cạn kiệt tài nguyên thiên nhiên, lãng phí tài sản quốc gia và ảnh hưởng nghiêm

trọng đến môi trường sinh thái.
1.1.3.Vai trò của đất đai
Đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người. Đất
đai là tài sản vô cùng quý giá, là tài nguyên lớn nhất của mọi quốc gia, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là cơ sở hàng đầu của môi trường sống, là nơi phân bổ dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng và an ninh của mọi quốc gia.
Trong kinh tế thị trường, đất đai là hàng hoá đặc biệt, trở thành yếu tố cơ bản
không thể thiếu trong quá trình sản xuất và đời sống. Đặc biệt, đất đai còn mang
giá trị lịch sử - xã hội; khó có thể lấy thước đo nào để xác định được đầy đủ giá trị
của đất đai.
Trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì đất đai đã là tài nguyên đặc biệt,
trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dành cho con
người; tiếp đến mới là thành quả do tác động cải tạo, khai phá của con người. Tính
chất đặc biệt của đất đai thể hiện ở tính chất tự nhiên và tính chất kinh tế xã hội
đan quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tài giỏi
đến đâu cũng không tự mình tạo ra đất đai được. Con người có thể làm ra nhà máy,
lâu đài, công thự và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm,
nhưng không ai có thể sáng tạo ra đất đai. Do đó, khi thực hiện quyền sở hữu, định
đoạt, sử dụng đất đai, dù Nhà nước hay người dân cũng cần phải hiểu đặc điểm,
đặc thù hết sức đặc biệt ấy.
Đất đai là cơ sở hàng đầu, đóng vai trò quan trọng trong môi trường sống
của xã hội loài người. Ngày nay, với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, các vật
phẩm phục vụ cho cuộc sống con người rất đa dạng và phong phú song nhu cầu về
6


các sản phẩm được tạo ra từ đất vẫn không hề giảm mà không ngừng tăng lên như
nhu cầu về sản phẩm nông, lâm nghiệp... Đồng thời, cùng sự tăng lên của dân số,
nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng lên nhanh chóng thì đất đai lại càng trở nên quan
trọng trong đời sống con người.

Đất đai là cơ sở để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cơ sở
sản xuất kinh doanh, đảm bảo chính trị, an ninh, quốc phòng quốc gia. Kinh tế, xã
hội phát triển đặt ra yêu cầu quản lý ngày càng cao, công sở ngày càng được mở
rộng. Đồng thời, sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế mạnh mẽ theo hướng từ nông
nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, thương mại, từ quốc gia này chuyển dịch sang
quốc gia khác một cách nhanh chóng với kết cấu hạ tầng ngày càng mở rộng. Tất
cả các yêu cầu này đều không thực hiện được nếu không có đất. Đất đai là nền
móng để xây dựng công sở, đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng, nhà máy, xí
nghiệp, các khu du lịch, trung tâm thương mại, các bệnh viện, trường học, công
viên, trung tâm văn hóa, thể dục thể thao... để phát triển kinh tế và phục vụ đời
sống của con người. Đất đai là yếu tố không thể thiếu trong việc bố trí các cơ sở an
ninh, quốc phòng để bảo vệ tổ quốc.
Chính vì đất đai có vai trò vô cùng quan trọng nên đất đai tại Việt Nam là tài
sản quốc gia (sở hữu toàn dân) và vấn đề quản lý đất đai trở thành một nhiệm vụ
không thể tách rời khỏi hoạt động quản lý Nhà nước.
1.2.Cơ sở lý luận về các khoản thu từ đất
1.2.1. Khái niệm về các khoản thu từ đất
Các khoản thu từ đất bao gồm các khoản thu về thuế, phí, lệ phí và các
khoản thu khác liên quan đến đất đai và sử dụng đất đai của các tổ chức và các
nhân.
Hiện nay, các tài liệu khác nhau nghiên cứu về Chính sách thuế đều có
những định nghĩa khác nhau về thuế, nhưng tựu chung lại, những tài liệu có uy tín
và có tính luận cứ khoa học cao đã định nghĩa như sau:

7


Theo Các Mác: “Thuế là cơ sở kinh tế của bộ máy Nhà nước, là thủ đoạn
đơn giản để kho bạc thu được tiền hay sản vật mà người dân phải đóng góp để
dùng vào mọi việc chi tiêu của Nhà nước” .

Ăng ghen cũng viết: “Để duy trì quyền lực công cộng, cần phải có sự đóng
góp của công dân cho Nhà nước, đó là thuế” .
Trên giác độ kinh tế học: “Thuế là biện pháp đặc biệt, theo đó, Nhà nước sử
dụng quyền lực của mình để chuyển một phần nguồn lực từ khu vực tư sang khu
vực công, nhằm thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội của Nhà nước”.
Như vậy Thuế là một khoản nộp bằng tiền mà các thể nhân và pháp nhân có
nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện theo luật đối với Nhà nước; không mang tính chất
đối khoản, không hoàn trả trực tiếp cho người nộp thuế và dùng để trang trải cho
các nhu cầu chi tiêu công cộng.
Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan Nhà
nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý Nhà nước được quy
định trong các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước.
Theo các chính sách về thuế hiện hành thì các khoản thu về đất bao gồm các
khoản thu sau:
Thu tiền sử dụng đất
Khi giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, tùy theo đối tượng sử dụng
đất, mục đích giao đất, người được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có trách
nhiệm với Ngân sách Nhà nước.
Tiền sử dụng đất là thuế tài sản và có tính trực thu đánh vào quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng tài sản - đất. Mục đích của việc thu tiền sử dụng đất là chính là
điều tiết một phần thu nhập của các đối tượng có quyền sử dụng đất. Vì vậy, người
có quyền sử dụng đất là người nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ để thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được giao và giá đất theo
quy định của Nhà nước. Theo đó, vấn đề đặt ra hiện nay là giá đất do UBND
Thành phố quy định và công bố thường thấp hơn giá thị trường. Đây chính là kẽ

8


hở, gây thất thoát nguồn thu cho NSNN và điều kiện cho tham nhũng trong quản

lý đất đai.
Đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất: Để giao đất hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để xây dựng nhà, công
trình trên đất, Nhà nước có cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất. Giá khởi điểm đấu
giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình
thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa
đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất cho UBND
cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất,
thuê đất là giá đất trúng đấu giá.
Trong việc thực hiện cơ chế này, vấn đề đặt ra là cơ chế đấu giá đảm bảo
công khai, minh bạch, khách quan, trung thực, ràng buộc trách nhiệm của người
tham dự đấu giá, không để họ tạo ra những cơn sốt ảo về giá.
Thu tiền thuê đất
Tiền thuê đất là một trong khoản thu của ngân sách Nhà nước đối với người
sử dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất. Nhà nước cho
thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất. Tiền thuê đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong
trường hợp được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất đối với một diện tích
đất xác định. Tiền thuê đất là khoản thu hàng năm, tính trực tiếp trên đơn giá và
diện tích đất. Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% giá đất theo mục đích sử
dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Nghị định của Chính phủ. Tiền thuê đất
là khoản thu thuộc ngân sách địa phương do địa phương thu và để lại ngân sách địa
phương để thực hiện chi tại địa phương nơi có đất, như vậy đảm bảo yếu tố công
bằng, an sinh xã hội của địa phương. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm trong một số trường hợp như: Thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuất, kinh doanh; hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.Tổ chức
9

kinh tế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình công cộng có mục
đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt
động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (thay thế chính sách thuế nhà đất từ ngày
1/1/2012)
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là số tiền người sử dụng đất phải nộp
hàng năm khi sử dụng đất làm nhà ở, xây dựng công trình. Trong đó:
Đối tượng chịu thuế: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản
xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của
Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Người nộp thuế: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc
đối tượng chịu thuế. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với thì
người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Người nộp thuế trong một số trường
hợp cụ thể (người được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, người có
quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng …
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp
thuế sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm: Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và
cá nhân; Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho
nhu cầu công ích của xã; Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản bao
gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ
quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các
đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy
sản.
Căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất
thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.

10


Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất là khoản đóng góp nghĩa vụ bắt buộc của các tổ chức khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác. Khoản thuế này thực hiện theo từng lần
phát sinh hoạt động chuyển nhượng, không phân biệt có hay không có kết cấu hạ
tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất là khoản đóng góp nghĩa vụ bắt buộc của các cá nhân khi chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác. Khoản thuế này thực hiện theo từng lần
phát sinh hoạt động chuyển nhượng.
Lệ phí trước bạ nhà,đất
Lệ phí trước bạ là khoản thu do Nhà nước quy định thu trước khi tổ chức, cá
nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ sách công nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân đó.
1.2.2.Đặc điểm các khoản thu từ đất
Thứ nhất, các khoản thu từ đất là các sắc thuế tài sản và có tính trực thu,
đánh vào quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản (đất đai). Mục đích của việc thu
các khoản thu từ đất chính là điều tiết một phần thu nhập của các đối tượng có
quyền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Vì vậy, người có quyền sử dụng đất là
người nộp thuế sử dụng đất và cũng chính là người chịu khoản thuế này. Người
nộp thuế sử dụng đất khó có khả năng và cơ hội chuyển dịch gánh nặng thuế cho
người khác.
Ưu điểm của thuế trực thu là động viên trực tiếp vào thu nhập của từng tổ
chức, cá nhân có thu nhập. Hơn thế nữa, thuế trực thu còn cho phép xem xét đến
các yếu tố tương đối độc lập đến khả năng nộp thuế của người nộp thuế như: hoàn

cảnh bản thân, gia đình... Do đó có tác dụng rất lớn trong việc điều hoà thu nhập,
giảm bớt sự chênh lệch đáng kể về mức sống giữa các tầng lớp dân cư, đảm bảo
11


được tính công bằng trong xã hội. Tuy nhiên,thuế trực thu có nhược điểm là dễ gây
phản ứng từ phía người nộp thuế khi Nhà nước điều chỉnh tăng thuế. Hơn nữa, việc
theo dõi, tính toán số thuế phải nộp và thủ tục thu, nộp thuế hết sức phức tạp. Số
thu động viên vào NSNN thường chậm và chi phí quản lý thu thuế khá tốn kém.
Thứ hai, các khoản thu từ đất được thu thường xuyên hoặc một lần theo
từng sắc thuế.
Các khoản thu được thu thường xuyên hàng năm như tiền thuê đất, thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp căn cứ vào giá trị đất thể hiện ở diện tích, giá đất và mức
thuế suất, được thu trong suốt quá trình chiếm giữ tài sản của các chủ thể nộp thuế
chứ không phải vào thời điểm mua, bán hay chuyển nhượng đất...các khoản thu
được thu theo từng lần như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ....
1.2.3.Mục đích áp dụng các khoản thu từ đất
Mục đích áp dụng các khoản thu từ đất bên cạnh việc động viên một phần
thu nhập của người sử dụng đất nhằm tăng thu cho ngân sách còn thực hiện khuyến
khích sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất ở, đất xây dựng công trình, hạn chế
việc đầu cơ đất.
1.2.4.Bản chất của các khoản thu từ đất
Thuế luôn luôn gắn chặt với sự ra đời và phát triển của Nhà nước. Bản chất
của Nhà nước quy định bản chất của Thuế. Về mặt lý luận, bản chất của Nhà nước
vốn mang tính giai cấp . Không có Nhà nước phi giai cấp, mà chỉ có Nhà nước của
giai cấp nào mà thôi. Suy cho cùng, bản chất của thuế cũng mang tính giai cấp. Vì
vậy các khoản thu từ đất mang bản chất giai cấp.
1.3. Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất
Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất là biện pháp kinh tế quản lý đất

đai nói riêng và quản lý kinh tế xã hội nói chung. Nhà nước thường sử dụng nhiều
công cụ để quản lý điều tiết vĩ mô nền kinh tế như: các công cụ tài chính, tiền tệ tín
dụng. Trong đó, thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khác là một công cụ tài chính và
là một trong những công cụ sắc bén nhất được Nhà nước sử dụng để điều tiết vĩ mô
12


nền kinh tế. Nhà nước thực hiện chức năng điều chỉnh của thuế thông qua việc quy
định, xây dựng chính sách, hợp lý các mức thuế, phí, lệ phí và các khoản thu khác
phải nộp có tính đến khả năng của người nộp. Với công cụ như vậy, sự can thiệp
của Nhà nước vừa mang tính chất hành chính nhưng nặng về tính chất kinh tế,
bằng việc quy định mức thuế cao, thấp hoặc áp dụng chính sách miễn, giảm để qua
đó tạo ra sự lựa chọn đối với các chủ thể trong việc sử dụng đất của mình.
1.3.1. Nội dung quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất
Ban hành các văn bản pháp luật về các khoản thu từ đất, xây dựng chính
sách, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch cải cách và hiện đại hóa các khoản thu từ đất;
Tổ chức đăng ký cấp mã số thuế cho các đối tượng nộp các khoản thu từ đất;
Tổ chức triển khai hoạt động thu các khoản thu từ đất;
Tổ chức, tuyên truyền, hướng dẫn thực hiện chính sách các khoản thu từ đất;
Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học về các khoản thu từ đất;
Đào tạo và xây dựng đội ngũ cán bộ ngành Thuế thực hiện thu các khoản
thu từ đất;
Ký kết hoặc tham gia các điều ước quốc tế về các khoản thu từ đất;
Thực hiện thu các khoản thu từ đất;
Hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách các khoản thu từ
đất và việc chấp hành pháp luật về các khoản thu từ đất; xử lý vi phạm pháp luật về
các khoản thu từ đất.
1.3.2 Phân cấp quản lý các khoản thu từ đất
Cấp Trung ương: Ban hành các luật thuế liên quan đết sử dụng đất đai; Ban
hành văn bản quy phạm pháp luật (Nghị định, Quyết định, Chỉ thị, Thông tư... ) về

các khoản thu từ đất; chủ trì xây dựng chính sách, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch
cải cách và hiện đại hóa các khoản thu từ đất; Đào tạo và xây dựng đội ngũ cán bộ
ngành Thuế thực hiện thu các khoản thu từ đất; Ký kết hoặc tham gia các điều ước
quốc tế về các khoản thu từ đất; Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học
các khoản thu từ đất.

13


Cấp Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương: Tổ chức đăng ký mã số các
khoản thu từ đất; Tổ chức triển khai hoạt động thu các khoản thu từ đất; Hướng
dẫn, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện chính sách, quy hoạch, kế hoạch phát triển
các khoản thu từ đất và việc chấp hành pháp luật về các khoản thu từ đất; xử lý vi
phạm pháp luật về các khoản thu từ đất.
Cấp huyện, thị xã và thành phố trực thuộc tỉnh: Thực hiện thu các khoản
thu từ đất, hướng dẫn người nộp các khoản thu từ đất.
1.3.3. Vai trò của Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất
Quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất sẽ có các vai trò sau đây:
- Thứ nhất, các khoản thu từ đất góp phần đảm bảo nguồn thu cho NSNN, là
nguồn thu ổn định bền vững của ngân sách địa phương.
Cũng như các sắc thuế khác, các khoản thu từ đất huy động nguồn lực tài
chính góp phần đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước, là nguồn thu ổn định
bền vững của ngân sách xã, phường, thị trấn. Thuế thu từ đất thường là nguồn thu
quan trọng cho ngân sách địa phương. Vì đất đai là một loại tài sản cố định về vị trí
và không thể di chuyển được nên ở hầu hết các quốc gia đều áp dụng hình thức
thuế này. Thuế thu từ đất gắn liền với việc quản lý đất đai và xây dựng của chính
quyền địa phương, đặc biệt là chính quyền cấp cơ sở. Do đó, chính quyền địa
phương đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình tổ chức, triển khai thu thuế.
Việc quản lý thu thường được gắn với trách nhiệm của chính quyền địa phương và
thường được điều tiết với tỷ lệ cao cho ngân sách địa phương. Địa phương được

hưởng phần lớn nguồn thu từ thuế thu từ đất tạo điều kiện chủ động, tích cực trong
thu thuế, tạo động lực quản lý thu tốt hơn.
- Thứ hai, các khoản thu từ đất là công cụ quan trọng của Nhà nước góp
phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản
Trên cơ sở hệ thống thuế hiện hành, các chính sách thuế tài sản và thu khác
đã bảo đảm là công cụ quan trọng của Nhà nước thực hiện quản lý tài sản, tài
nguyên quốc gia và tác động tích cực đến nhiều lĩnh vực quản lý Nhà nước khác có

14


liên quan, góp phần giảm chi phí đầu vào, thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh,
tăng cường xuất khẩu hàng hoá và mở rộng giao lưu, hội nhập kinh tế quốc tế.
Thông qua chính sách thuế thu từ đất sẽ giúp cho Nhà nước nắm được quỹ
đất thực tế mà người sử dụng đất đã sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp
hay để ở, xây dựng công trình... giúp cho Nhà nước nắm được quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện
điều tiết công bằng và quản lý của Nhà nước đối với đất đai.
- Thứ ba, các khoản thu từ đất tác động tới sản xuất kinh doanh
Chính sách thu các khoản thu từ đất thu phân biệt đối với từng loại hành vi
trong quá trình từ khi giao đất đến quá trình sử dụng đất và tiền thuê đất đã góp
phần thu hút đầu tư trong và ngoài nước phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước.
Chính sách giao đất có thu tiền sử dụng đất đã huy động được nguồn vốn
không nhỏ phục vụ cho mục đích đầu tư phát triển kinh tế xã hội của đất nước,
đồng thời giải phóng sức sản xuất của đất đai, nâng cao khả năng sử dụng đất.
- Thứ tư, các khoản thu từ đất góp phần thực hiện chính sách công bằng xã
hội
Các khoản thu từ đất góp phần thực hiện chính sách công bằng xã hội, điều
tiết một phần thu nhập của người sử dụng đất. Công bằng xã hội thể hiện trong

chính sách thu thông qua việc người sử dụng nhiều đất sẽ phải nộp nhiều thuế hơn
và người sử dụng ít đất phải nộp thuế ít hơn; người sử dụng đất có vị trí tốt hơn,
mức sinh lợi của đất cao hơn thì phải nộp thuế nhiều hơn. Đồng thời thông qua
việc miễn giảm thuế các khoản thu từ đất để thực hiện điều tiết mục đích khác như
giải quyết vấn đề nhà ở cho người thuộc chính sách, những người có thu nhập
thấp...
1.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý các khoản thu từ đất.
1.3.4.1. Yếu tố về kinh tế
Yếu tố kinh tế cho phép thực hiện quyền bình đẳng giữa các đối tượng sử
dụng đất và kết hợp hài hòa giữa các lợi ích, do vậy các đối tượng sử dụng đất đều
15


phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước. Chính sách thuế luôn gắn
với bối cảnh kinh tế nhất định, nó được nhìn nhận thông qua hàng loạt các chỉ tiêu
kinh tế vĩ mô như chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, chỉ số chứng khoán hay tốc độ tăng
trưởng... Mỗi sự thay đổi của yếu tố này sẽ có ảnh hưởng nhất định đến chính sách
thu trong đó có các chính sách thu liên quan đến đất đai.
1.3.4.2. Yếu tố văn hóa – xã hội
Yếu tố về văn hóa - xã hội cũng có tác động lớn đến công tác quản lý các
khoản thu từ đất, đó là những quan điểm, tư tưởng, đạo đức của cộng đồng nhân
dân về đất đai, về hệ thống các chính sách của Nhà nước, sự ổn định của chính trị xã hội và các chính sách khuyến khích đầu tư phát triển trên lĩnh vực đất đai của
Nhà nước. Bên cạnh đó, các yếu tố như: cơ cấu dân cư, đặc điểm dân cư, về giới
tính, độ tuổi, mật độ dân số, dịch vụ y tế - giáo dục, trình độ, năng lực đầu tư..
cũng có tác động nhất định tới đất đai, ở mỗi vùng miền có một luật tục riêng nên
cần phải có sự phối hợp chặt chẽ để tạo nền tảng vững chắc trong quản lý đất đai.
1.3.4.3. Yếu tố về khoa học - công nghệ
Khoa học công nghệ là công cụ quan trọng trong việc quản lý thuế nói
chung và quản lý các khoản thu về đất nói riêng. Khoa học công nghệ làm tăng
tính hiệu quả trong giao dịch giữa cơ quan Thuế và Người nộp thuế, giảm chi phí

thực hiện nghĩa vụ thuế. Với sự hỗ trợ của Khoa học - Công nghệ hiện đại, các dữ
liệu được quản lý trên máy tính đối chiếu và xử lý tự động, giảm tối đa việc quản
lý bằng thủ công trong quản lý thuế. Bên cạnh đó yếu tố khoa học - công nghệ
giúp cho cơ quan Thuế quản lý được hệ thống thông tin thu, nộp thuế, có sự phối
kết hợp giữa các ban ngành trong việc kiểm soát, giám sát tới Người nộp thuế và
kịp thời xử lý những sai phạm nếu có.
1.3.4.4. Yếu tố về pháp luật
Pháp luật là công cụ quản lý của Nhà nước. Nhà nước luôn thực hiện quyền
cai trị của mình trước hết bằng pháp luật. Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý
chí con người để điều chỉnh hành vi của con người, qua đó Nhà nước bảo đảm sự
bình đẳng, công bằng giữa những người sử dụng đất. Trong hệ thống pháp luật của
16


nước ta có các công cụ pháp luật liên quan gián tiếp hoặc trực tiếp đến quản lý đất
đai đó là các Luật, Nghị định, Thông tư, các Quyết định của Nhà nước, Chính Phủ,
các Bộ, ban ngành, Chính quyền địa phương ...Như vậy rõ ràng pháp luật là một
yếu tố có tính chất quyết định, có sự gắn bó chặt chẽ, tác động trực tiếp đến chính
sách thu liên quan đến đất đai, các nhân tố thuộc yếu tố pháp luật thường xuyên
được đề cập tới đó là:
+ Quan điểm của Chính quyền đối với các Chính sách thu;
+Tính đầy đủ, đồng bộ, rõ ràng và chi tiết của hệ thống pháp luật;
+Năng lực hành pháp của chính quyền và ý thức chấp hành pháp luật của
các công dân và các tổ chức trong xã hội.
1.4.Kinh nghiệm của các nước trong công tác quản lý các khoản thu từ
đất.
Căn cứ vào kinh nghiệm quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất của một
số nước được nêu tại “Đề án cải cách hiện đại hóa ngành thuế giai đoạn 20112020” tại phần II, mục A, điểm 5 “kinh nghiệm quốc tế về các khoản thu từ đất”
tác giả phân tích tác động quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất của một số
nước, trong đó có kinh nghiệm của Nhật Bản và Philipin.

1.4.1.Kinh nghiệm của Nhật Bản
Theo quy định của pháp luật về Thuế sử dụng đất của Nhật Bản thì đối
tượng chịu thuế sử dụng đất là các loại đất. Các đối tượng sử dụng đất hàng năm
phải nộp một tiền thuế sử dụng đất. Và khoản tiền thuế này được tính như sau:
Thuế SDĐ

=

Diện

x

Giá

đất

x Thuế suất
phải nộp
tích đất
tính thuế
Trong đó, giá đất tính thuế được xác định phù hợp với giá thị trường.
Nhưng Nhà nước Nhật bản cũng ban hành khung giá đất tính thuế tối thiểu, yêu
cầu người nộp thuế sử dụng đất khi kê khai nộp thuế sử dụng đất không được kê
khai giá tính thuế thấp hơn giá quy định của Nhà nước và quy định cứ 3 năm điều
chỉnh một lần khung giá tối thiểu.
Thuế suất áp dụng là 1,4%, nhưng không quá 2,1% tùy theo khu vực, với

17

các quy định này, Nhật Bản đã phân biệt về chính sách thu tiền sử dụng đất ở khu
vực nông thôn và khu vực thành thị trong một khoảng dung sai khá lớn. Giá đất ở
khu vực nông thôn thấp hơn giá khu vực thành thị, thuế suất tính thuế ở khu vực
thành thị cao hơn thuế suất tính thuế ở khu vực nông thôn, như vậy tiền thuế sử
dụng đất ở khu vực thành thị phải nộp cao hơn ở khu vực nông thôn (nếu cùng sử
dụng một diện tích đất). Điều này có tác động hạn chế đối tượng sử dụng đất ở
thành phố, khuyến khích người dân đầu tư mua đất ở nông thôn.
Ngoài ra, Chính sách thu tiền sử dụng đất của Nhật Bản cũng khác với các
nước nhất là so với Việt Nam, đó là thuế suất rất cao từ 1,4% đến 2,1 % trong khi
thuế suất của Việt Nam cũng chỉ từ 0,03% đến 0,15%. Và điều này tương ứng với
số thuế mà người sử dụng đất của Nhật Bản hàng năm phải nộp là rất lớn, nhưng
người chỉ thực sự có nhu cầu về đất ở để xây dựng nhà để ở thì họ mời mua đất, họ
không bỏ một số tiền rất lớn ra để mua đất để không rồi hàng năm phải đóng một
khoản tiền thuế khá lớn. Điều này có tác dụng rất lớn đối với thị trường bất động
sản Nhật Bản, không xảy ra hiện tượng đầu cơ đất, không có hiện tượng đất để
hoang, không có hiện tượng nhà, biệt thự xây rồi không có người dân đến ở.
1.4.2.Kinh nghiệm của Philipine
Nhà nước Philippines quy định đối tượng chịu thuế sử dụng đất (thuế tài
sản) là đất ở, đất xây dựng công trình, đất nông nghiệp do các tổ chức, cá nhân sử
dụng. Số thuế phải nộp được xác định như sau:
Thuế phải nộp = Giá FMV x AR x Thuế suất
Giá tính thuế là giá đất do cơ quan định giá của địa phương (tỉnh, thành phố)
quy định. Nguyên tắc xác định giá đất tính thuế căn cứ vào hai yếu tố: giá FMV và
AR. Giá FMV (Fair Market Value, được điều tra, số liệu thống kê), là giá cao nhất
mà một tài sản đất có thể được mua bán trên thị trường mở, có đủ thời gian cho
người mua và bán tìm hiểu, gặp gỡ để thoả thuận mua bán. Sau khi xác định giá
FMV kết hợp với tỷ lệ định giá % (gọi tắt là AR – Assessment Ratio) đánh thuế
SDĐ theo giá FMV để xác định giá trị đất để tính thuế: 20% giá FMV đối với đất

18

ở; 50% đất thương mại, công nghiệp, khai khoáng; 40% đối với đất nông nghiệp;
20% đối với đất khai thác gỗ; 15% đất cho khoa học, văn hoá, bệnh viện.
Khung thuế suất phân biệt: dưới 1% đối với các tỉnh; dưới 2% đối với các
thành phố lớn và thủ đô Malina. Các địa phương quy định mức thuế suất cụ thể áp
dụng tại địa phương đó. Philipine quy định phân biệt về chính sách thu của khu
vực nông thôn (các tỉnh) chỉ bằng một phần hai khu vực thành thị (các thành phố
và Thủ đô) về thuế suất, điều này hạn chế nạn đầu cơ đất ở của khu vực thành thị.
Giá tính thuế sử dụng đất của Philipine cũng rất cao bằng 20% giá giao dịch
trên thị trường (giá Fair Market Value). Quy định như vậy làm cho khoản thuế phải
đóng của những người sử dụng đất là rất lớn, điều này có tác động làm giảm nạn
đầu cơ đất trên thị trường bất động sản của Philipine, góp phần làm cho thị trường
bất động sản Philippine minh bạch và lành mạnh.

19