Giải pháp tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH




TRẦN ĐỖ QUYÊN




GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG CÔNG TÁC
QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC





LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ








THÁI NGUYÊN - 2013
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH



TRẦN ĐỖ QUYÊN



GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG CÔNG TÁC
QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60.34.04.10




LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ





Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Ngô Thị Tuyết Mai




THÁI NGUYÊN - 2013

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự
hướng dẫn của PGS.TS. Ngô Thị Tuyết Mai. Các số liệu, kết quả nêu trong
luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được ghi rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn



Trần Đỗ Quyên

ii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Ngô Thị Tuyết Mai đã
tận tình giúp đỡ hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài, cũng như
trong quá trình hoàn chỉnh luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp phòng Quản lý các khoản
thu từ đất - Cục thuế tỉnh Vĩnh Phúc, đặc biệt là đồng chí Trưởng phòng đã
tạo điều kiện, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình viết luận văn. Tôi xin trân trọng
cảm ơn các doanh nghiệp nơi tôi tiến hành điều tra nghiên cứu đề tài, đã giúp
đỡ tôi để tôi hoàn thành công việc. Tôi xin chân thành cảm ơn bạn bè đã khích
lệ tôi để tôi thực hiện đề tài này.
Trân trọng cảm ơn những người thân trong gia đình, đặc biệt là chồng,
em trai và hai người mẹ đã luôn tạo điều kiện về mọi mặt động viên tôi trong
cuộc sống, học tập để tôi thực hiện và làm hoàn chỉnh luận văn này.

Tác giả luận văn




Trần Đỗ Quyên

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC VIẾT TẮT vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 2
4. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài 2
5. Những đóng góp mới của đề tài 3
6. Bố cục của luận văn 4
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC 5

1.1. Cơ sở lý luận về công tác quản lý các khoản thu từ đất 5
1.1.1. Vai trò quản lý các khoản thu từ đất đai của Nhà nước 5
1.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất 7
1.1.3. Các khoản thu từ đất đai chủ yếu ở Việt Nam 8
1.1.4. Các chủ thể quản lý và sử dụng đất đai 11
1.1.5. Một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất 12
1.1.6. Đặc điểm quản lý các khoản thu từ đất ở Việt Nam 13
1.1.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý các khoản thu từ đất 13
1.2. Thực tiễn về công tác quản lý các khoản thu từ đất của một số
địa phương 16
1.2.1. Kinh nghiệm công tác quản lý các khoản thu từ đất của Cục Thuế
tỉnh Bắc Giang 16

iv
1.2.2. Kinh nghiệm công tác quản lý các khoản thu từ đất của Cục Thuế
tỉnh Hải Dương 19
1.2.3. Một số bài học kinh nghiệm rút ra cho Cục Thuế tỉnh Vĩnh Phúc 21
1.3. Quan điểm của Đảng và những quy định của nhà nước về quản lý
các khoản thu từ đất 23
1.3.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp 23
1.3.2. Thuế nhà đất 24
1.3.3. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 24
1.3.4. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển
nhượng quyền thuê đất 24
1.3.5. Thu tiền sử dụng đất 25
1.3.6. Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 26
1.3.7. Lệ phí trước bạ nhà, đất 26
Chƣơng 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN 28
2.1. Các câu hỏi nghiên cứu 28
2.2. Các phương pháp nghiên cứu 28

2.2.1. Phương pháp thu thập thông tin 28
2.2.2. Phương pháp tổng hợp thông tin 30
2.2.3. Phương pháp phân tích thông tin 31
2.2.4. Phương pháp so sánh thông tin 31
2.3. Hệ thống chỉ tiêu chủ yếu đánh giá kết quả công tác quản lý các
khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 31
2.3.1. Kết quả quản lý giao đất, cho thuê đất 31
2.3.2. Số lượng doanh nghiệp đăng ký hoạt động và nộp các khoản thu
từ đất 32
2.3.3. Kết quả các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 32
2.3.4. Số tiền còn nợ đọng các khoản thu từ đất đai và biện pháp giải quyết 33
2.1. Khung phân tích, khung logic 33

v
Chƣơng 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH VĨNH PHÚC TRONG THỜI GIAN QUA 35
3.1. Tổng quan kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến các khoản thu từ đất trên
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 35
3.1.1. Về mặt vị trí địa lý, diện tích tự nhiên 35
3.1.2. Về điều kiện kinh tế-xã hội 36
3.2. Phân tích thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc 38
3.2.1. Thực trạng công tác quản lý giao đất, cho thuê đất 38
3.2.2. Thực trạng công tác quản lý đăng ký, kê khai và nộp các khoản
thu từ đất đai 41
3.2.3. Thực trạng thu ngân sách Nhà nước từ đất đai trên địa bàn tỉnh
Vĩnh Phúc thời gian qua 42
3.2.4. Thực trạng chậm nộp và nợ đọng các khoản thu từ đất 46
3.3. Đánh giá chung 49
3.3.1. Những kết quả đạt được trong công tác quản lý các khoản thu từ

đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc và nguyên nhân 49
3.3.2. Những tồn tại trong công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc và nguyên nhân 52
Chƣơng 4: CÁC GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƢỜNG
CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH VĨNH PHÚC TRONG THỜI GIAN TỚI 61
4.1. Các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ
đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 62
4.1.1. Tăng cường công tác tham mưu và phối hợp giữa các ngành 62
4.1.2. Tích cực triển khai các giải pháp tăng các nguồn thu từ đất cho
ngân sách Nhà nước 64

vi
4.1.3. Tăng cường và đổi mới nội dung tuyên truyền và hỗ trợ người
nộp thuế 70
4.1.4. Tăng cường lực lượng và nâng cao trình độ chuyên môn của cán
bộ thuế 72
4.2. Một số kiến nghị nhằm tăng cường công tác quản lý các khoản thu
từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 74
4.2.1. Kiến nghị với Nhà nước 74
4.2.2. Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc 76
4.2.3. Kiến nghị với các ngành của tỉnh Vĩnh Phúc 77
4.2.4. Kiến nghị đối với các doanh nghiệp 79
KẾT LUẬN 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 84
PHỤ LỤC 86

vii
DANH MỤC VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng Việt
NNT
Người nộp thuế
NS
Ngân sách
NSNN
Ngân sách nhà nước
SDĐ
Sử dụng đất
SDĐNN
Sử dụng đất nông nghiệp
SDĐPNN
Sử dụng đất phi nông nghiệp
TN từ CNBĐS
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
Thuế CQ SDĐ
Thuế chuyển quyền sử dụng đất
UBND
Uỷ ban nhân dân

viii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1. Số thu thuế từ đất đai của tỉnh Bắc Giang (2008-2012) 19
Bảng 1.2. Số thu thuế từ đất đai của tỉnh Hải Dương (2008-2012) 21
Bảng 3.1. Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
(2008-2012) 39
Bảng 3.2. Kết quả thu ngân sách nhà nước các khoản thu từ đất trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc (2008 -2012) 43
Bảng 3.3. Tình hình đăng ký, kê khai và nộp các khoản thu liên quan
đến đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc (Giai đoạn 2008-2012) 49
Bảng 3.4. Ý kiến của các tổ chức kinh tế về việc đăng ký, kê khai và nộp
thuế hiện nay 50
Bảng 3.5. Ý kiến về giá thu tiền sử dụng đất hiện nay của các tổ chức
kinh tế và người quản lý 53
Bảng 3.6. Ý kiến đánh giá công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất
của các tổ chức kinh tế và người quản lý 57
Bảng 3.7. Ý kiến đánh giá công tác phối hợp giữa các ngành trên địa bàn
tỉnh hiện nay 60

Bảng 4.1. Ý kiến về đổi mới quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh hiện nay 65
Bảng 4.2. Ý kiến về công tác kiểm tra tình hình sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh hiện nay 67
Bảng 4.3. Ý kiến về tình trạng chậm nộp và nợ đọng nghĩa vụ tài chính
đối với ngân sách trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 69
Bảng 4.4. Ý kiến về hoàn thành nghĩa vụ tài chính là một tiêu chí quan
trọng để giao đất và cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 70
Bảng 4.5. Ý kiến về công tác tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế trong
lĩnh vực đất đai của các tổ chức kinh tế và người quản lý 71
Bảng 4.6. Ý kiến của các tổ chức kinh tế về lực lượng cán bộ thuế hiện nay 72
Bảng 4.7. Ý kiến về hệ số đơn giá thuê đất hiện nay của các tổ chức
kinh tế và người quản lý 75
Bảng 4.8. Ý kiến của Người quản lý về thực hiện nghĩa vụ tài chính các
khoản thu từ đất của các doanh nghiệp hiện nay 80

ix
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Sơ đồ 2.1. Mô hình giải pháp tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất 34
Biểu đồ 3.1. Tình hình nợ đọng các khoản thu từ đất luỹ kế trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc đến hết tháng 12 năm 2012 47







1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thu ngân sách Nhà nước từ đất đai là một nguồn thu quan trọng của
Ngân sách Nhà nước. Việc quản lý các khoản thu từ đất đai đã khẳng định
được vai trò của Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, thay mặt
người dân để quản lý và khai thác tốt nhất nguồn lực đất đai vào nhiệm vụ
phát triển kinh tế-xã hội của cả nước nói chung và từng địa phương nói riêng.
Đồng thời, việc quản lý các khoản thu từ đất đai điều tiết được quan hệ cung
cầu của thị trường đất đai vốn rất nhạy cảm và phức tạp, vừa nhằm tăng
cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế vừa huy động tối đa nguồn vốn
một cách công khai, dân chủ. Do đây là nội dung khá nhạy cảm, nguồn tiền
thu về lại lớn nên việc quản lý các khoản thu từ đất cũng là một nhiệm vụ khá
khó khăn và phức tạp.
Với vị trí là một tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm của trung du Bắc
Bộ, Vĩnh Phúc nằm ở vị trí thuận lợi có nhiều điều kiện để phát triển những
ưu thế về đất đai để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Các khoản thu từ
đất vừa là nguồn thu cho tỉnh Vĩnh Phúc, vừa đảm bảo nguồn kinh phí thực
hiện các dự án đầu tư phát triển hạ tầng trên địa bàn tỉnh để hoàn thành các
nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Tuy nhiên, trong thực tế việc quản lý các khoản thu từ đất đai trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc cũng không còn ít những tồn tại như vẫn còn tình trạng
chậm nộp tiền sử dụng đất, nợ đọng tiền thuế nhà đất và tiền thuê đất còn
nhiều. Chính vì vậy, là một cán bộ đang công tác tại Phòng Quản lý các
khoản thu từ đất - Cục Thuế tỉnh Vĩnh Phúc, tác giả đề tài nhận thấy việc
nghiên cứu đề tài: "Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý các khoản thu
từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc" là cần thiết, mang ý nghĩa khoa học và
thực tiễn cao.

2
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Mục tiêu nghiên cứu chung: Giúp cho công tác quản lý các khoản thu
từ đất trên cả phạm vi toàn tỉnh Vĩnh Phúc được tốt hơn.
Mục tiêu nghiên cứu cụ thể: Trên cơ sở hệ thống hoá một số cơ sở lý luận
và một số bài học kinh nghiệm thực tiễn của các tỉnh trên cả nước về công tác quản lý
các khoản thu từ đất để phân tích, đánh giá thực trạng quản lý các khoản thu
từ đất ở tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian qua. Từ đó, đề xuất một số giải pháp
đối với Cục thuế tỉnh Vĩnh Phúc và kiến nghị với các cấp, ngành có liên quan
nhằm tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh
Phúc cho đến năm 2020.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn tỉnh.
Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi nghiên cứu về mặt không gian: Nghiên cứu công tác quản lý
các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc và được thực hiện thông qua
Cục thuế tỉnh Vĩnh Phúc.
+ Phạm vi nghiên cứu về mặt thời gian: Nghiên cứu công tác quản lý
các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc trong vòng 5 năm gần đây,
từ năm 2008 đến năm 2012.
4. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài
Quản lý các khoản thu từ đất là một lĩnh vực quan trọng trong công tác
quản lý nhà nước hiện nay và nguồn thu từ đất đai là một khoản thu cho Ngân
sách nhà nước. Việc áp dụng quản lý các khoản thu từ đất vào thực tế tại
mỗi địa phương khác nhau bởi điều đó tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ
thể, vào điều kiện phát triển của thị trường tại nơi đó. Chính vì vậy,

3
việc nghiên cứu đề tài "Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý các khoản
thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc" nhằm góp phần tăng cường công
tác quản lý các khoản thu từ đất là rất quan trọng và có ý nghĩa khoa học và

thực tiễn cao.
5. Những đóng góp mới của đề tài
Trước đây đã có những công trình nghiên cứu về công tác quản lý thuế
và công tác quản lý đất đai như:
Công trình nghiên cứu “Giải pháp huy động cho Ngân sách nhà nước
từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội”, luận văn thạc sỹ kinh tế của tác
giả Dương Thị Phương Nhung (2010) - Học viện tài chính. Luận văn trình bày
thực trạng và một số tồn tại trong công tác quản lý đất đai, các nguồn thu ngân
sách từ đất đai và đưa ra một số biện pháp nhằm tăng cường nguồn huy nguồn
thu động và quản lý thu ngân sách nguồn thu từ đất đai của Hà Nội. Tuy nhiên,
thời gian nghiên cứu của công trình này mới chỉ dừng lại đến năm 2010.
Công trình nghiên cứu “Tăng cường vai trò Nhà nước về việc phát triển
nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu hiện đại hoá ngành thuế ở Việt Nam”, luận văn
thạc sĩ của tác giả Phạm Đức Thắng (2006). Đề tài trình bày thực trạng nguồn
nhân lực ngành thuế Việt Nam, đề xuất một số giải pháp tăng cường vai trò Nhà
nước với việc phát triển nguồn nhân lực để đáp ứng yêu cầu hiện đại hoá ngành
thuế. Thời gian nghiên cứu của đề tài cho đến năm 2006, trước khi Việt Nam gia
nhập WTO.
Công trình nghiên cứu “
Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất
giai đoạn 1998-2010 huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang
”, luận văn thạc sỹ của
tác giả Nguyễn Thị Bích Hồng (2008). Đề tài đánh giá tình hình sử dụng đất
thực tế theo quy hoạch sử dụng đất trên phạm vi huyện Yên Dũng đến năm 2010,

4
và đề xuất điều chỉnh những bất hợp lý trong sử dụng đất, phục vụ chương trình
phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện.
Như vậy, có thể nhận thấy, các đề tài trên có đề cập ở mức độ nhất định
về quản lý thu thuế và quản lý đất đai, vai trò của nhà nước trong việc quản lý

hành chính. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có công trình nào nghiên cứu
một cách toàn diện về công tác quản lý các khoản thu từ đất, nhất là từ khi có
Luật quản lý thuế ban hành năm 2006 trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. Do vậy tác
giả nhận thấy đề tài này mang tính thời sự và cấp thiết đóng góp thiết thực
cho phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc.
Kế thừa các công trình nghiên cứu trong nước, luận văn có những
đóng góp mới sau:
+ Hệ thống hoá và làm sáng tỏ cơ sở lý luận về công tác quản lý các
khoản thu từ đất;
+ Phân tích và đánh giá đúng thực trạng về công tác quản lý các khoản
thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc trong 5 năm qua, chỉ ra những kết quả
đạt được, những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân;
+ Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản
lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc.
6. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và phần danh mục các tài liệu tham khảo,
luận văn gồm bốn chương:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý các khoản
thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
Chƣơng 2: Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Chƣơng 3: Thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian qua
Chƣơng 4: Các giải pháp, kiến nghị nhằm tăng cường công tác quản
lý các khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian tới

5
Chƣơng 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC
QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH VĨNH PHÚC

1.1. Cơ sở lý luận về công tác quản lý các khoản thu từ đất
1.1.1. Vai trò quản lý các khoản thu từ đất đai của Nhà nước
1.1.1.1. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân để thống nhất quản lý toàn
bộ đất đai
Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
(XHCN VN) năm 1992, Luật đất đai ban hành năm 2003, Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu toàn dân để thống nhất quản lý toàn bộ đất đai thông qua việc
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai về các mặt: Mục đích sử
dụng đất, hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, Nhà nước còn
thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài
chính về đất đai. Nhà nước sẽ trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối
với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất.
Các quyền về đất đai là những quy ước xã hội được hỗ trợ bằng quyền
lực của Nhà nước hoặc của cộng đồng cho phép các cá nhân hoặc nhóm người
đòi hỏi được hưởng lợi ích hoặc dòng thu nhập mà Nhà nước đồng ý bảo vệ
thông qua việc giao nhiệm vụ cho những người khác, những người có thể đáp
ứng hoặc can thiệp bằng một cách nào đó tới dòng lợi ích này. Nhà nước đóng
vai trò quan trọng thông qua việc xác định các quyền về sở hữu tài sản, cách
thức để các quyền đó được thực thi và điều chỉnh khi các điền kiện kinh tế

6
thay đổi. Hơn nữa, các quyền sở hữu tài sản đối với đất đai không ở trạng thái
tĩnh, mà phát triển để đáp ứng những thay đổi của môi trường kinh tế - xã hội.
Dưới góc nhìn kinh tế, quyền sở hữu tư nhân về đất đai chỉ còn mang ý
nghĩa thu lợi nhuận từ địa tô. Dù chấp nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai
hay không thì quản lý nhà nước về đất đai là một nhu cầu tất yếu để tạo nguồn
thu cho nhà nước và điều chỉnh mối quan hệ giữa chủ đất và người sử dụng

đất (Dương Thị Phương Nhung, 2010).
1.1.1.2. Nhà nước là chủ sử dụng trực tiếp đối với bộ phận đất công
Toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân được chia ra 2 bộ phận chính: bộ
phận đất công do Nhà nước nắm giữ để sử dụng vào các mục đích chính (bao
gồm: sông, biển, rừng, núi, công trình công cộng, công sở, cơ sở quốc phòng -
an ninh, đất chưa khai thác); bộ phận còn lại được giao cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài, có thể coi như “đất tư”. Giữa hai bộ phận đất
công và “đất tư” có thể chuyển dịch theo tình hình cụ thể để đáp ứng nhu cầu
của Nhà nước và của dân.
Với vai trò thứ nhất nêu trên, cơ quan chính quyền các cấp thực hiện
chức năng quản lý Nhà nước bằng chính sách và pháp luật thống nhất để đảm
bảo kỷ cương xã hội và lợi ích cơ bản lâu dài. Đó là việc: quy hoạch và kế
hoạch, thu thuế hoặc tiền sử dụng đất, giao và cho thuê đất, thu hồi hoặc tịch
thu (do giải toả cho mục đích chung, do vi phạm pháp luật), cấm sử dụng sai
mục đích, cấm xây dựng (một số loại công trình trên một số loại đất, đăng ký
và chứng nhận quyền sử dụng đất xử lý các tranh chấp về đất đai, quản lý thị
trường đất đai. Đó chính là quyền định đoạt (cao nhất) và hưởng lợi ích của
Nhà nước. Tuy nhiên ở vai trò thứ hai này, các cơ quan và đơn vị thuộc Nhà
nước cũng là “người” sử dụng đất, là đối tượng điều chỉnh của Luật (về quyền
và nghĩa vụ của tổ chức và cá nhân sử dụng đất), bình đẳng với các đối tượng
khác trước pháp luật.

7
Là công cụ quan trọng của nhà nước góp phần thực hiện quản lý đất đai,
quản lý thị trường bất động sản.
Thông qua thu các khoản thu liên quan đến đất đã giúp Nhà nước nắm
được hoạt động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có biện pháp
quản lý thị trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản
lý của Nhà nước đối với đất đai.
Tác động tích cực tới sản xuất kinh doanh, thu hút vốn đầu tư: thông

qua các ưu đãi về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã góp phần thu hút đầu tư
trong và ngoài nước.
Thực hiện chính sách công bằng xã hội, chính sách miễn giảm thuế sử
dụng đất nông nghiệp do mất mùa, cho các hộ nghèo, vùng sâu, vùng xa;
Miễn giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (trước đây là thuế nhà đất) cho
hộ nghèo, người có công với cách mạng.
1.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về các khoản thu từ đất
Theo quy định tại Luật Đất đai số 13/2003/QH 11 của Quốc hội:
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý
về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.
Theo đó, Nhà nước thực hiện quản lý các khoản thu về đất bao gồm:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó.
- Quản lý về mặt hành chính lãnh thổ, là quản lý ranh giới thửa đất để xác
định phần diện tích mà chủ sở hữu hay người sử dụng được pháp luật thừa nhận
về pháp lý, được nhà nước bảo hộ về việc thực hiện các quyền hợp pháp.
- Quản lý về mặt tài sản dân sự đối với quyền sử dụng đất đai trong hệ
thống đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng trước pháp luật.

8
- Quản lý về mục đích sử dụng đất cho phù hợp với nhu cầu phát triển
kinh tế, công bằng xã hội, bảo vệ môi trường được xác định trong quy hoạch
sử dụng đất đai.
- Quản lý về mặt kinh tế đối với đất đai bao gồm định giá, xác định
thuế và các loại nghĩa vụ tài chính đối với đất đai.
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý
nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực,
bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.
1.1.3. Các khoản thu từ đất đai chủ yếu ở Việt Nam
1.1.3.1. Thu tiền sử dụng đất
Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp: giao đất có thu
tiền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất từ đất Nhà nước giao không thu
tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; chuyển từ
hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất.
Tiền sử dụng đất phải nộp NSNN được xác định theo công thức sau:

9
Tiền sử dụng
đất phải nộp
NSNN
=
Diện tích
đất
x
Giá
đất
x
Tỷ lệ % tiền
sử dụng đất

(nếu có)
-
Tiền bồi thường, hỗ
trợ, tiền SDĐ được
miễn, giảm (nếu có)
1.1.3.2. Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê
Nhà nước thu tiền thuê đất, thuê mặt nước khi Nhà nước cho thuê đất,
mặt nước, chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất sang cho thuê đất.
Đơn giá thuê đất một năm tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất và
có thể phân loại theo mục đích sử dụng đất thuê do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định. Căn cứ vào quy định chính sách về xác định đơn giá thuê đất do
Chính phủ và uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
là cơ quan có thẩm quyền quyết định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước của các
tổ chức, cá nhân thuê đất.
Tiền thuê đất phải nộp NSNN được tính theo công thức sau:
Tiền thuê đất
phải nộp
NSNN
=
Diện tích
đất thuê
x
Đơn
giá
thuê
-

Tiền bồi thường đất, Tiền thuê
hỗ trợ đất được - được miễn,
khấu trừ (nếu có) giảm (nếu có)

1.1.3.3. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ
nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp (gọi chung là hộ nộp thuế) gồm: Các hộ gia
đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân; Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã; Các doanh nghiệp
nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan Nhà nước, đơn vị sự

10
nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng
đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
Căn cứ tính thuế SDĐNN là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính
bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
1.1.3.4. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (trước đây là thuế nhà đất)
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) ra đời và có hiệu lực thi
hành từ 01/01/2012 thay thế thuế nhà đất trước đây. Việc ban hành Luật Thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp nhằm đảm bảo các mục tiêu tăng cường quản lý
nhà nước đối với đất đai, khuyến khích sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế
đầu cơ, khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; khắc phục
hạn chế của Pháp lệnh thuế nhà đất hiện hành, nâng cao tính pháp lý của Pháp
luật về thuế trên cơ sở bổ sung nhưng cái mới, kế thừa những cái còn phù hợp.
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp rõ ràng, dễ thực hiện, dễ quản lý; Tiếp
cận thông lệ Quốc tế, tạo điều kiện cho hội nhập Quốc tế. Đồng thời, động
viên sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối tượng sử dụng đất
vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước.
Căn cứ tính thuế SDĐPNN là diện tích đất tính thuế, giá 1m
2
đất tính
thuế và thuế suất.
1.1.3.5. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Đối với cá nhân: Thực hiện theo quy định của thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng bất động sản; Đối với tổ chức: Thực hiện theo quy định của
thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản. Hai loại thuế này
là thuế thu vào thu nhập của người có quyền sử dụng đất và tài sản trên đất
khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng khác.

11
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển
nhượng bất động sản và thuế suất.
1.1.3.6. Lệ phí trước bạ nhà, đất
Lệ phí trước bạ là khoản Nhà nước thu của các chủ thể khi họ đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản, trong đó có đất đai. Lệ phí trước bạ
là mối quan hệ giữa người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc thực hiện các dịch vụ công.
Căn cứ tính lệ phí trước bạ nhà, đất là giá tính lệ phí trước bạ và tỷ lệ
( %) lệ phí trước bạ.
1.1.4. Các chủ thể quản lý và sử dụng đất đai
1.1.4.1. Các chủ thể quản lý đất đai
Các chủ thể quản lý đất có thể là cơ quan nhà nước, có thể là tổ chức:
- Các chủ thể quản lý đất đai là cơ quan nhà nước gồm 2 loại là:
+ Các cơ quan thay mặt Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về
đất đai ở địa phương theo cấp hành chính, đó là Uỷ ban nhân dân các cấp và
cơ quan chuyên môn ngành quản lý đất đai ở các cấp.
+ Các cơ quan đứng ra đăng ký quyền quản lý đối với những diện tích
đất chưa sử dụng, đất công ở địa phương. Theo quy định của Luật Đất đai
2003, Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm đăng ký vào hồ sơ địa chính
những diện tích đất chưa sử dụng và những diện tích đất công cộng không
thuộc một chủ sử dụng cụ thể nào như đất giao thông, đất nghĩa địa Các cơ
quan này đều là đối tượng quản lý trong lĩnh vực đất đai của các cơ quan cấp
trên trực tiếp và chủ yếu theo nguyên tắc trực tuyến.

- Các chủ thể quản lý đất đai là các tổ chức như các Ban quản lý khu
công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Những chủ thể này không trực
tiếp sử dụng đất mà được Nhà nước cho phép thay mặt Nhà nước thực hiện

12
quyền quản lý đất đai. Vì vậy, các tổ chức này được Nhà nước giao quyền
thay mặt Nhà nước cho thuê đất gắn liền với cơ sở hạ tầng trong khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế đó. Các ban quản lý này là các tổ
chức và cũng trở thành đối tượng quản lý của các cơ quan nhà nước trong lĩnh
vực đất đai.
1.1.4.2. Các chủ thể sử dụng đất đai
Theo Luật Đất đai 2003, các chủ thể sử dụng đất đai gồm: Tổ chức; Cơ
sở tôn giáo; Cộng đồng dân cư; Hộ gia đình; Cá nhân; Tổ chức nước ngoài;
Cá nhân nước ngoài; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Như vậy, hiện nay trên toàn quốc có tới vài chục triệu chủ thể sử dụng
đất đai. Cho dù là loại chủ thể sử dụng đất đai nào thì họ cũng đều là đối
tượng của các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Tất cả các
chủ thể, từ quản lý đất đai đến sử dụng đất đai đều là đối tượng của quản lý
nhà nước về đất đai. Các cơ quan nhà nước được phân công, phân cấp thay
mặt Nhà nước kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng đất của các chủ thể
này xem có đúng pháp luật hay không để uốn nắn, điều chỉnh cho kịp thời
(TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
1.1.5. Một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất
Người sử dụng đất có những quyền hạn sau đây:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử
dụng đất hợp pháp của mình.
- Được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

13
- Người sử dụng đất có những nghĩa vụ sau đây:
- Sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, bảo vệ các công
trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định của pháp luật.
- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi,
chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
1.1.6. Đặc điểm quản lý các khoản thu từ đất ở Việt Nam
Quản lý các khoản thu từ đất là một bộ phận của quản lý thuế nên nó
mang đầy đủ các đặc điểm của quản lý thuế. Đó là:
Quản lý các khoản thu từ đất là một công tác tổng hợp chứa đựng nhiều yếu
tố khác nhau như yếu tố pháp luật, yếu tố tổ chức, yếu tố tuyên truyền vận động.
Trong quản lý các khoản thu từ đất, chủ thể quản lý sử dụng tổng hợp nhiều
phương pháp khác nhau như phương pháp kinh tế, hành chính, giáo dục, tuyên
truyền. Trong đó phương pháp hành chính được coi là phương pháp chủ yếu.
Nếu xét ở tầm vĩ mô, quản lý các khoản thu từ đất là công tác mang tính
kỹ thuật nghiệp vụ chặt chẽ. Ngoài ra, quản lý các khoản thu từ đất có những
đặc điểm riêng có bị chi phối bởi đặc điểm của quan hệ phát sinh trong quá
trình quản lý thu và nộp thuế của Nhà nước. Đó là: Các khoản thu từ đất gồm
nhiều khoản thu trong hệ thống thuế Nhà nước; Các khoản thu từ đất có phạm
vi áp dụng rộng, đối tượng tác động rất lớn, đa dạng.
Thủ tục hành chính với các khoản thu từ đất đai mang tính đặc thù cơ
bản: Việc thu các khoản thu từ đất đai vừa được thực hiện thông qua cơ quan,
tổ chức, doanh nghiệp và vừa trực tiếp với người nộp thuế. Có nhiều khoản
thu từ đất nên người nộp thuế đôi lúc còn nhầm lẫn giữa người chuyển
nhượng, người nhận chuyển nhượng
1.1.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý các khoản thu từ đất
1.1.7.1. Yếu tố kinh tế

14
Kinh tế là tổng hợp các mối quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình
tạo lập, phân phối và sử dụng các nguồn lực tài chính của các chủ thể kinh tế -
xã hội. Yếu tố kinh tế rất quan trọng, cho phép thực hiện quyền bình đẳng
giữa các đối tượng sử dụng đất và kết hợp hài hoà giữa các lợi ích, do vậy,
các đối tượng sử dụng đất đều phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp thuế cho
Nhà nước. Sự vận hành của một xã hội nói chung, cũng như một chính sách
thuế nói riêng bao giờ cũng gắn liền với bối cảnh kinh tế nhất định. Bối cảnh
kinh tế đó được nhìn nhận thông qua hàng loạt các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô như:
tốc độ tăng tưởng, chỉ số giá cả, tỷ giá ngoại tệ, chỉ số chứng khoán Mỗi sự
thay đổi của yếu tố này sẽ có những ảnh hưởng nhất định tới chính sách thu,
trong đó có chính sách thu liên quan đến đất đai.
1.1.7.2. Yếu tố pháp luật
Pháp luật là công cụ quản lý không thể thiếu được của một Nhà nước.
Từ xưa đến nay, Nhà nước nào cũng luôn thực hiện quyền cai trị của mình
trước hết bằng pháp luật. Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí con
người để điều chỉnh hành vi của con người, qua đó Nhà nước bảo đảm sự
bình đẳng, công bằng giữa những người sử dụng đất. Nhờ những điều khoản
bắt buộc, thông qua các chính sách miễn giảm, thưởng, phạt cho phép Nhà
nước thực hiện được sự bình đẳng cũng như giải quyết tốt mối quan hệ về lợi
ích trong lĩnh vực đất đai giữa những người sử dụng đất. Trong hệ thống pháp
luật của Nhà nước Công hòa XHCN VN có các công cụ pháp luật liên quan
trực tiếp hoặc gián tiếp đến quản lý đất đai cụ thể như: Hiến pháp, Luật đất
đai, Luật dân sự, các pháp lệnh, các nghị định, các quyết định, các thông tư,
các chỉ thị, các nghị quyết của Nhà nước, của Chính phủ, của các bộ, các
ngành có liên quan đến đất đai một cách trực tiếp hoặc gián tiếp và các văn
bản quản lý của các cấp, các ngành ở chính quyền địa phương. PGS.TS. Thái
Bá Cẩn và Thạc sỹ Trần Nguyên Nam (2003, tr.67) có nêu “Yếu tố pháp luật