Quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn huyện đan phượng thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o--------

NGUYỄN THỊ HUỆ

QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƢỢNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội – 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------o0o--------

NGUYỄN THỊ HUỆ

QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƢỢNG – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN QUANG TUYẾN

Hà Nội – 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của
bản thân, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Trần Quang
Tuyến. Các số liệu, những kết luận nghiên cứu được trình bày trong luận văn
này trung thực và chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào.
Tôi xin chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình.

Hà Nội, ngày 25 tháng 11 năm 2016
Tác giả luận văn

Phạm Thị Thu Liên


LỜI CẢM ƠN
Luận văn tốt nghiệp cao học được hoàn thành tại Trường Đại học kinh
tế, Đại học Quốc gia Hà Nội. Nhân dịp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn
chân thành và sâu sắc nhất đến Khoa Kinh tế chính trị, trường Đại học Kinh
tế, Đại học Quốc gia Hà Nội; TS. Trần Quang Tuyến, người thầy tận tụy đã
trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt, giúp đỡ tác giả với những chỉ dẫn khoa học quý
giá trong suốt quá trình triển khai, nghiên cứu và hoàn thành luận văn: " Quản
lý các khoản thu từ đất trên địa bàn huyện Đan Phượng – thành phố Hà Nội".
Xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, các thầy cô giáo trường Đại học
Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội đã trực tiếp giảng dạy, truyền đạt kiến thức
cho tác giả trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
Xin gửi tới Ban lãnh đạo Chi cục thuế huyện Đan Phượng lời cảm ơn
chân thành nhất về những động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ

tác giả thu nhập số liệu cũng như những tài liệu nghiên cứu cần thiết liên quan
đến luận văn.
Xin cảm ơn bố mẹ và gia đình đã luôn ở bên cạnh, cổ vũ và động viên tôi
những lúc khó khăn để hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Hà Nội, ngày 25 tháng 11 năm 2016
Tác giả luận văn

Phạm Thị Thu Liên


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. i
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................. ii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ iv
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................ 45
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 45
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu............................................................ 46
2.1. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................... 46
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................... 46
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 47
4. Kết cấu của luận văn ................................................................................ 47
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT .................... 48
1.1. Tổng quan nghiên cứu........................................................................... 48
1.2. Cơ sở lý luận về quản lý các khoản thu từ đất ...................................... 52
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm các nguồn thu từ đất đai và vai trò của nguồn
thu ngân sách Nhà nước từ đất đai ........................................................... 52
1.2.2. Khái niệm, mục tiêu quản lý các khoản thu từ đất ......................... 61
1.2.3. Nội dung quản lý các khoản thu từ đất đai tại Chi cục thuế .......... 62

1.2.4. Các tiêu chí đánh giá công tác quản lý các khoản thu từ đất ........ 65
1.2.5. Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý các nguồn thu từ
đất đai ....................................................................................................... 67


1.3. Kinh nghiệm về công tác quản lý các khoản thu từ đất và một số bài
học kinh nghiệm ........................................................................................ 74
CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......... Error! Bookmark not
defined.
2.1. Nguồn tài liệu và dữ liệu ....................... Error! Bookmark not defined.
2.2. Các phương pháp nghiên cứu ............... Error! Bookmark not defined.
2.2.1.Phương pháp nghiên cứu tài liệu ...... Error! Bookmark not defined.
2.2.2. Phương pháp phân tích thống kê mô tảError!

Bookmark

not

defined.
2.2.3. Phương pháp phân tích-tổng hợp ..... Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC KHOẢN
THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƢỢNG................ Error!
Bookmark not defined.
3.1. Khái quát chung về huyện Đan Phượng, Chi cục thuế Đan Phượng và
tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện ..... Error! Bookmark not defined.
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đan Phượng
..................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.1.2. Giới thiệu khái quát về Chi cục thuế Đan PhượngError! Bookmark
not defined.
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đan Phượng . Error!

Bookmark not defined.
3.2. Phân tích thực trạng công tác quản lý nguồn thu từ đất đai huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011-2015 ....................... Error! Bookmark not defined.
3.2.1. Thực trạng quản lý thu ngân sách các khoản thu từ đất giai đoạn
2011 - 2015 ................................................. Error! Bookmark not defined.


3.2.2. Đánh giá công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn huyện
Đan Phượng ................................................ Error! Bookmark not defined.
CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN
PHƢỢNG TRONG THỜI GIAN TỚI ............ Error! Bookmark not defined.
4.1. Phương hướng hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất tại Đan
Phượng trong thời gian tới ........................... Error! Bookmark not defined.
4.2. Các giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất
trên địa bàn huyện Đan Phượng ................... Error! Bookmark not defined.
4.2.1. Tăng cường công tác tham mưu và phối hợp giữa các ngành, các
cấp. .............................................................. Error! Bookmark not defined.
4.2.2. Tăng cường và đổi mới nội dung tuyên truyền và hỗ trợ người nộp
thuế .............................................................. Error! Bookmark not defined.
4.2.3. Tăng cường lực lượng và nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ
thuế .............................................................. Error! Bookmark not defined.
4.2.4. Nâng cao và đẩy mạnh ứng dụng Công nghệ thông tin trong quản
lý các khoản thu từ đất ................................ Error! Bookmark not defined.
4.3. Một số kiến nghị nhằm tăng cường công tác quản lý các khoản thu
từđất trên địa bàn huyện Đan Phượng ......... Error! Bookmark not defined.
4.3.1. Kiến nghị với Nhà nước .................... Error! Bookmark not defined.
4.3.2. Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân huyện Đan Phượng............... Error!
Bookmark not defined.
4.3.3. Kiến nghị với các ngành của huyện Đan PhượngError! Bookmark

not defined.
4.3.4. Kiến nghị đối với các doanh nghiệp . Error! Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ........................................................ Error! Bookmark not defined.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................... 81


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TT

Ký hiệu

Nguyên nghĩa

1

BĐS

Bất động sản

2

ĐTNN

Đầu tư nước ngoài

3

KTTT

Kinh tế thị trường

4

NSNN

Ngân sách nhà nước

5

NNT

Người nộp thuế

6

PNN

Phi nông nghiệp

7

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

8

SXKD

Sản xuất kinh doanh

9

UBND

Ủy ban nhân dân

10

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

i


DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT

Bảng

1

Bảng 1.1

2

Bảng 3.1

3

Bảng 3.2

4

Bảng 3.3

5

Bảng 3.4

6

Bảng 3.5

7

Bảng 3.6

8

Bảng 3.7

9

Bảng 3.8

10

Bảng 3.9

11

Bảng 3.10

12

Bảng 3.11

13

Bảng 3.12

Nội dung
Thu ngân sách nhà nước từ đất trên địa bàn
quận Long Biên giai đoạn 2009 - 2013
Hiện trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm
2015
Dự toán thu ngân sách các khoản thu từ đất giai
đoạn 2011 - 2015
Số lượng thông báo các khoản thu từ đất giai
đoạn 2011-2015
Thu ngân sách nhà nước từ đất trên địa bàn
huyện Đan Phượng giai đoạn 2011 - 2015
Tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đan Phượng
giai đoạn 2011 - 2015
Thu từ tiền cho thuê đất, mặt nước trên địa bàn

huyện Đan Phượng giai đoạn 2011 – 2015
Thu từ thuế SDĐ PNN trên địa bàn huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011 – 2015
Thu thuế TNCN từ chuyển quyền SDĐtrên địa
bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2011-2015
Thu lệ phí trước bạ nhà đấttrên địa bàn huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011-2015
Tiền thu lệ phí địa chính trên địa bàn huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011-2015
Nợ tiền thuế SDĐ PNN trên địa bàn huyện Đan
Phượng giai đoạn 2011-2015
Nợ tiền thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn
huyện Đan Phượng giai đoạn 2011-2015

ii

Trang
32
45
47
48
49
50
51
53
55
56
56
58
58

14

Bảng 3.13

15

Bảng 3.14

16

Bảng 3.15

Miễn giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước trên địa
bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2011-2015
Kế hoạch giao tăng thu ngân sách giai đoạn 2011
- 2015
Thông báo thu tiền bị trả lại giai đoạn 2011 - 2015

iii

61
62
65


DANH MỤC HÌNH
STT

Hình

1

Hình 3.1

Nội dung
Sơ đồ cơ cấu bộ máy tổ chức Chi cục thuế Đan
Phượng

iv

Trang
44


PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với mọi quốc gia, đất đai là báu vật mang lại nhiều lợi ích trên mọi
phương diện của đời sống. Đất đai không chỉ là nguồn tài nguyên quý giá hay
tư liệu sản xuất không thể thay thế, mà nó còn là một nguồn tài sản, một loại
hàng hóa vô cùng giá trị mà bất cứ một quốc gia hay một cá nhân nào đều
mong muốn được sở hữu, chiếm đoạt. Nói như vậy bởi lẽ, đất đai không chỉ là
nơi sinh sống hay làm việc của con người mà nó còn đem lại những nguồn thu
đáng kể. Đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường (KTTT) hiện nay, đất đai
thực sự là “tấc đất, tấc vàng”, nguồn thu từ đất đai đã và đang có những đóng
góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế xã hội của cả nước nói chung và huyện
Đan Phượng nói riêng. Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa
tập trung, đất đai mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn tài chính

từ đất đai chưa được quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có
hiệu quả, kết quả thu được cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn. Kể từ
khi đổi mới, với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan
trọng của đất nước. Từ đó vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước
không những thể hiện qua sự quản lý, phát huy đất đai với tư cách là tư liệu
sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn thu từ đất đai
phục vụ sự nghiệp phát triển của đất nước.
Đan Phượng là một huyện ngoại thành Hà Nội, đang trong thời kỳ đổi
mới, kinh tế còn chậm phát triển, các khoản thu ngoài quốc doanh chưa cao.
Do đó, các khoản thu từ đất đóng vai trò hết sức quan trọng, là nguồn kinh phí
thực hiện các dự án đầu tư phát triển hạ tầng trên địa bàn huyện để hoàn thành
các nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
45


Tuy nhiên, trong thực tế quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn
huyện Đan Phượng cũng còn nhiều tồn tại như vẫn còn tình trạng chậm nộp
tiền sử dụng đất, nợ đọng tiền thuê đất còn nhiều, quản lý thu tiền thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập về chính sách, phối hợp trong
công tác thu, ứng dụng TMS. Do vậy, công tác quản lý các khoản thu từ đất
tại Chi cục thuế Đan Phượng đòi hỏi phải có những giải pháp phù hợp để
nâng cao hiệu quả quản lý nguồn thu này. Nhận thức được tầm quan trọng đó,
tôi đã chọn đề tài: “Quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn huyện Đan
Phượng – thành phố Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu. Câu hỏi nghiên cứu của
luận văn là: Chi cục thuế huyện Đan Phượng cần làm gì để nâng cao hiệu quả
quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn huyện?
2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu thực trạng công tác

quản lý các khoản thu từ đất tại Chi cục Thuế huyện Đan Phượng, xác định
những vấn đề còn tồn tại trong việc khai thác nguồn thu từ đất, từ đó đề xuất
một số giải pháp với Chi cục thuế và kiến nghị với các ban ngành có liên quan
nhằm quản lý hiệu quả các nguồn thu này trên địa bàn huyện.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu trên, luận văn cần hoàn thành các nhiệm vụ
nghiên cứu sau đây:
Một là, hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác quản lý các
khoản thu từ đất trên địa bàn huyện.
Hai là, phân tích và đánh giá thực trạng công tác quản lý các khoản thu
từ đất trên địa bàn huyện Đan Phượng trong thời gian qua, chỉ rõ những tồn
tại và hạn chế của công tác này.

46


Ba là, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để giúp Chi cục thuế huyện
Đan Phượng khai thác và quản lý có hiệu quả nguồn thu từ đất đai trong thời
gian tới.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa
bàn huyện Đan Phượng
Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: đề tài nghiên cứu công tác quản lý các khoản thu từ
đất trên địa bàn huyện Đan Phượng và được thực hiện thông qua Chi cục thuế
huyện Đan Phượng.
- Về thời gian: đề tài tiến hành nghiên cứu số liệu thứ cấp từ 2011 –
2015.
4. Kết cấu của luận văn
Đề tài luận văn bao gồm 4 chương:

Chương 1: Tổng quan nghiên cứu, cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý
các khoản thu từ đất
Chương 2: Thiết kế và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Phân tích thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất
trên địa bàn huyện Đan Phượng
Chương 4: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý các khoản thu từ đất
trên địa bàn huyện Đan Phượng.

47


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU, CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ
THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ CÁC KHOẢN THU TỪ ĐẤT
1.1. Tổng quan nghiên cứu
Đề tài “Giải pháp tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất trên
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc” Trần Đỗ Quyên (2013) trên cơ sở hệ thống hóa cơ sở
lý luận và một số bài học nghiệm thực tiễn của các tỉnh trên cả nước về công
tác quản lý các khoản thu từ đất đã phân tích, đánh giá thực trạng quản lý các
khoản thu từ đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. Từ đó, tác giả đề xuất một số
giải pháp đối với Cục thuế tỉnh Vĩnh Phúc và kiến nghị với các cấp, ngành có
liên quan nhằm tăng cường công tác quản lý các khoản thu từ đất trên địa bàn
tỉnh cho đến năm 2020. Đề tài có đóng góp thiết thực cho phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc. Đề tài nghiên cứu chỉ dừng lại ở cấp quản lý là
Cục thuế tỉnh Vĩnh Phúc, là cơ quan tổng hợp nguồn thu từ đất của các Chi
cục thuế trên địa bàn tỉnh.
Đàm Thị Thu Hương (2013) với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề
xuất giải pháp góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách trong việc cho thuê đất
đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố” đã nghiên cứu cơ sở pháp
lý của việc cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
Đề tài cũng đã đánh giá về hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức và công tác
lập hồ sơ cho các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố. Qua đó phân

tích những vấn đề còn tồn tại, đề xuất giải pháp về chính sách cho thuê đất đối
với các tổ chức kinh tế. Nhưng đề tài nghiên cứu đối với một phạm vi rộng là
của thành phố Hải Phòng, do điều kiện về kinh tế - xã hội hoàn toàn khác so
với đề tài nghiên cứu dưới đây nên việc tiếp cận và áp dụng những giải pháp
này đối với huyện Đan Phượng là điều rất khó.
Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố

48


Hà Nội” của Lương Đại Tôn (2012) tìm hiểu quy định về giá đất, các phương
pháp định giá đất và cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định đơn giá
thuê đất, thực trạng về việc áp dụng các phương pháp xác định đơn giá thuê
đất trên địa bàn TP Hà Nội, đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Tuy nhiên thời
gian nghiên cứu của đề tài chỉ dừng đến năm 2011. Từ năm 2011 đến giờ đã
có nhiều thay đổi trong chính sách liên quan đến việc xác định đơn giá thuê
đất.
Đề tài cấp cơ sở của Nguyễn Thị Dung (2012) “Pháp luật về giao đất,
cho thuê đất ở nước ta – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” tóm tắt một số nội
dung chủ yếu liên quan đến thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê
đất, những giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất đã góp phần
cung cấp nguồn thông tin khoa học phục vụ việc nghiên cứu, sửa đổi bổ sung
Luật đất đai 2003.
Nguyễn Thị Hoài (2012) với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất
giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất tại huyện Thạch
Thất – TP Hà Nội” đánh giá thực trạng thực hiện công tác giao đất, cho thuê
đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Thạch Thất.
Phạm Thị Hồng Kiên (2013) có đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng

cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”. Đỗ Văn Duy (2014) với đề tài: “Đánh giá
thực trạng và đề xuất các giải pháp quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế trên địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh”. Hai đề tài này đã nghiên
cứu, đánh giá và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đối với các
địa bàn kinh tế khác nhau của tỉnh Quảng Ninh, tuy nhiên mới dừng lại ở
phạm vi tổ chức kinh tế.

49


Đề Tài “Hoàn thiện quản lý nhà nước về thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội” Đào Ngọc Sơn (2013) dựa trên lý
thuyết và thực tiễn liên quan tới cơ chế quản lý thuế nhà đất từ năm 2008 đến
2012, làm rõ vai trò của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với quản lý nhà
đất, đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ chế quản lý thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngoài ra, cũng có một số đề tài nghiên cứu khác về công tác quản lý
thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: “Hoàn thiện công tác quản lý thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp tại Cục thuế tỉnh Phú Thọ” Hoàng Thị Tuyết Thanh
(2015), “Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp tại Tỉnh Quảng Ninh” Triệu Thị Hằng (2014). Các đề tài này đều dựa
trên nghiên cứu thực trạng quản lý tại địa phương, đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả quản lý thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, nhưng đều nghiên cứu
trên địa bàn tỉnh, tầm bao quát, chưa mang tính sâu xát, trực tiếp như ở cấp
huyện, do chi cục thuế quản lý.
Đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa” của Phùng Ngọc
Phương và cộng sự (2011) đã triển khai nghiên cứu trên địa bàn huyện Đông
Anh – TP Hà Nội, từ đó đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất, những

khó khăn, vướng mắc về mặt quy hoạch, về quy trình, thủ tục thực hiện, về
quản lý đất đai và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quả của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá.
Đào Thị Thanh Lam và cộng sự (2013) cũng có đề tài “Nghiên cứu
đánh giá ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý và sử dụng đất”
đã đánh giá thực trạng ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý và
sử dụng đất. Nhóm tác giả cũng đã đề xuất một số giải pháp về chính sách, kỹ
thuật và về tổ chức thực hiện nhằm tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước về

50


đất đai, hiệu quả sử dụng đất đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững trong quá
trình đô thị hóa.
Luận án “Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai
trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội” Trần Tú Cường (2007) đã khái
quát hóa các vấn đề lý luận về quan hệ sử dụng đất, vấn đề đô thị hóa và vai
trò quản lý Nhà nước đối với đất đai. Tác giả đã nêu lên những tồn tại, bất cập
trong quản lý nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa và chỉ ra
được nguyên nhân của các bất cập đó.
Ngô Tôn Thanh (2012) với đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý Nhà
nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Đình”. Trên cơ sở hệ
thống hóa lý luận và phân tích thực tiễn liên quan đến quản lý nhà nước về đất
đai ở một địa phương cấp thị xã đang trong quá trình đô thị hóa, nhận diện
được các vấn đề về quản lý nhà nước về đất đai cùng với các nguyên nhân của
nó, đã đề xuất các giải pháp để công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt
hơn.
Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên có đề cập ở mức độ nhất
định về quản lý thu thuế và quản lý đất đai. Tuy nhiên, những đề tài trên chủ
yếu mới đề cập ở góc độ quản lý đất đai về phía cơ quan tài nguyên, chính

quyền quản lý; chỉ phân tích, đánh giá riêng lẻ công tác quản lý một trong các
khoản thu từ đất hoặc có phân tích, đánh giá một cách toàn diện về công tác
quản lý các nguồn thu từ đất đai nhưng mới trên phương diện quản lý của Cục
thuế. Chưa có đề tài nào đi sâu nghiên cứu công tác quản lý các khoản thu từ
đất ở cấp độ Chi cục thuế, cơ quan quản lý thu trực tiếp các khoản thu này.

51


1.2. Cơ sở lý luận về quản lý các khoản thu từ đất
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm các nguồn thu từ đất đai và vai trò của nguồn
thu ngân sách Nhà nước từ đất đai
1.2.1.1. Khái niệm
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng.”
Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai năm 2003 đã khẳng định lại một
cách nhất quán quan điểm của Đảng và Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2013 quy định các khoản thu tài
chính từ đất đai bao gồm:
- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải
nộp tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
1.2.1.2. Đặc điểm các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất
Đặc điểm các khoản thu từ đất đai (Nguyễn Thị Cúc, 2013) bao gồm:

52


Thứ nhất, nguồn thu từ đất gồm nhiều khoản thu trong hệ thống thuế Nhà
nước.
Thứ hai, các khoản thu từ đất đai có phạm vi áp dụng rộng, đối tượng
tác động rất lớn, đa dạng.
Thứ ba, thủ tục hành chính với các khoản thu từ đất đai mang tính đặc
thù cơ bản. Việc thu thuế đối với đất đai vừa được thực hiện thông qua cơ
quan, tổ chức, doanh nghiệp và vừa trực tiếp với người nộp thuế.
1.2.1.3. Các hình thức khai thác nguồn thu từ đất đai
a, Tiền sử dụng đất
Khoản 25, Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định: “Tiền sử dụng đất là số
tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định”. Nói cách khác tiền
sử dụng đất là khoản tiền mà Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được
Nhà nước cho phép sử dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp tiền sử
dụng đất, tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy
định. Tiền sử dụng đất được xác định trên các căn cứ: diện tích đất được giao,
được chuyển mục đich sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích
sử dụng đất và giá đất thu tiền sử dụng đất. Giá đất được áp dụng theo bảng
giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Việc quản lý nguồn thu ngân sách
nhà nước (NSNN) từ tiền sử dụng đất được thực hiện thông qua các chính

sách của Nhà nước, cụ thể là Chính sách thu tiền sử dụng đất:
Căn cứ Luật đất đai năm 2003, ngày 03/12/2004 Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số
44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của
NĐ số 198/2004/NĐ-CP về thu tiền SDĐ, thay thế Nghị định số 38/2000/NĐCP ngày 23/8/2000.

53


Để hướng dẫn việc thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai
năm 2013, ngày 15/05/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. Nghị định này có hiệu lực
từ ngày 01/07/2014 và chính thức thay thế Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày
03/2/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 44/2008/NĐ-CP
ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 120/2010/NĐ-CP
ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
b, Tiền cho thuê đất, thuê mặt nước
Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước là một trong những khoản thu của
NSNN đối với người sử dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước
cho thuê đất, thuê mặt nước. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao
quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Tiền
thuê đất, thuê mặt nước là số tiền người sử dụng đất phải trả khi được Nhà
nước cho thuê đất, thuê mặt nước (dưới đây gọi chung là tiền thuê đất) trong
một thời hạn nhất định.
Tổ chức, cá nhân thuộc diện phải nộp tiền thuê đất được chia ra 2 loại:
bao gồm, diện phải nộp tiền thuê đất hàng năm và diện được lựa chọn một
trong 2 hình thức nộp hàng năm hoặc nộp 1 lần cho cả thời gian thuê, trong
đó: Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân trong nước; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm hoặc
thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê đối với Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Theo Luật đất đai 2003, Chính sách thu tiền thuê đất được quy định tại
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của

54


Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐCP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Ngày 15/05/2014, Căn cứ Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013, Chính
Phủ ban hành Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước. Theo đó, những điểm thay đổi cơ bản về thu tiền tiền thuê đất,
thuê mặt nước như sau:
Thứ nhất, đơn giá thuê đất hàng năm đã được điều chỉnh từ mức chung
là 1,5% giá đất xuống còn 1% giá đất, riêng đối với đất thuộc đô thị, trung
tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả
năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất
kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định tỷ lệ phần trăm
(%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%;
đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế
- xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh
vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định
của pháp luật, căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng
tối thiểu không thấp hơn 0,5%. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ

% cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử
dụng đất.
Thứ hai, đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất.
Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa
phương, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch; hàng năm,
Sở Tài chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều

55


chỉnh giá đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử
dụng đất.
Thứ ba, cải cách thủ tục hành chính trong xác định và điều chỉnh đơn
giá thuê đất. Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tính thu tiền
thuê đất, mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện xác định đơn giá
thuê đất và thông báo số tiền thuê đất phải nộp cho người sử dụng đất khi nhà
nước cho thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định 05
năm theo quy định. Đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước,
Sở Tài chính chủ trì xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành mức thu tiền
thuê đối với từng loại đất này, trên cơ sở đó cơ quan thuế thực hiện xác định
đơn giá và số tiền thuê đất phải nộp.
Thứ tư, tăng cường trách nhiệm, nghĩa vụ của các đối tượng được nhà
nước nhà nước cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó,
nếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được
miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người thuê
đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho
thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo
quy định của pháp luật đất đai thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách Nhà nước
số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất
được miễn, giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Thứ năm, theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ chủ động thu
hồi đất theo quy hoạch, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất
sạch để giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không đấu
giá. Quỹ phát triển đất sẽ ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng để thực hiện và hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn.
Thứ sáu, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được nhà
nước cho thuê đất, tại Nghị định này đã cho phép đối với các dự án thuê đất,

56


thuê mặt nước trước ngày 01/7/2014 và đang trong thời gian ổn định đơn giá
thuê đất mà đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá quy định tại Nghị định này thì
được điều chỉnh đơn giá theo Nghị định này kể từ ngày 01/01/2015. Đồng
thời, cũng có quy định xử lý đối với các trường hợp được nhà nước cho thuê
đất trước ngày 01/01/2006 mà có các nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất
ghi tại Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận đầu tư, Hợp đồng cho thuê
đất theo hướng đảm bảo cam kết của nhà nước và phù hợp với điều kiện thực
tiễn.
Thứ bảy, thời gian nộp tiền thuê đất đối với thuê đất trả tiền hàng năm,
thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã được điều chỉnh, quy định
phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi cho người thuê
đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Thứ tám, xử lý dứt điểm một số vấn đề còn tồn tại như: trường hợp
đang sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh nhưng chưa có quyết định cho thuê
đất và đang tạm nộp tiền thuê đất, hoặc đang tạm nộp tiền thuê đất do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chưa duyệt giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy
định; trường hợp công ty đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp
được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trước ngày 01/01/2006 nhưng
đã cho thuê lại đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê….

c, Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Từ năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày
17/6/2003 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến
2010. Sau đó có Nghị quyết 55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 của Quốc hội về
tiếp tục miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31/12/2020.
Số thuế sử dụng đất nông nghiệp phát sinh hàng năm giai đoạn này là 0.

57