BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN: TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC LẬP PHƯƠNG
------ * ------

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở
Địa điểm

: Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Tp.Hà Nội

Chủ đầu tư

: Liên danh Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng Petrolimex (PEC)
và công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An

Đại diện chủ đầu tư : Công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An
Đơn vị TVTK

: Công ty Cổ phần Kiến trúc Lập Phương

Hà Nội - 2017


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

CÔNG TY CỔ PHẦN KIẾN TRÚC LẬP PHƯƠNG
------ * ------

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU KHẢ THI

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
DỰ ÁN: TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở
Địa điểm

: Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Tp.Hà Nội

Chủ đầu tư

: Liên danh Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng Petrolimex (PEC)
và công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An

Đại diện chủ đầu tư : Công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An
Đơn vị TVTK

: Công ty Cổ phần Kiến trúc Lập Phương

Đại diện chủ đầu tư

Đơn vị tư vấn

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐÔ THỊ
VÀ THƯƠNG MẠI TRÀNG AN

CÔNG TY CP KIẾN TRÚC
LẬP PHƯƠNG

Hà Nội – 2017
2
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

MỤC LỤC
GIỚI THIỆU CHUNG...........................................................................................................................
GIỚI THIỆU CHUNG...........................................................................................................................
CHƯƠNG I..........................................................................................................................................
CHƯƠNG I..........................................................................................................................................
CƠ SỞ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ................................................................................................
CƠ SỞ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ................................................................................................

1.1. Căn cứ pháp lý.......................................................................................................................6
1.1. Căn cứ pháp lý.......................................................................................................................6
1.2. Sự cần thiết đầu tư...............................................................................................................8
1.2. Sự cần thiết đầu tư...............................................................................................................8
1.3. Mục tiêu đầu tư dự án..........................................................................................................9
1.3. Mục tiêu đầu tư dự án..........................................................................................................9
1.4. Hình thức đầu tư.................................................................................................................10
1.4. Hình thức đầu tư.................................................................................................................10
1.5. Đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm của dự án.................................................10
1.5. Đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm của dự án.................................................10
1.6. Tính cạnh tranh của sản phẩm và tác động xã hội với khu vực.............................................11
1.6. Tính cạnh tranh của sản phẩm và tác động xã hội với khu vực.............................................11
CHƯƠNG II.......................................................................................................................................
CHƯƠNG II.......................................................................................................................................
VỊ TRÍ, GIỚI HẠN KHU ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN................................................................
VỊ TRÍ, GIỚI HẠN KHU ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN................................................................

2.1. Vị trí, giới hạn khu đất xây dựng.........................................................................................13
2.1. Vị trí, giới hạn khu đất xây dựng............................................................................................

2.2. Điều kiện tự nhiên..............................................................................................................13
2.2. Điều kiện tự nhiên....................................................................................................................

2.3. Địa chất- Thủy văn..............................................................................................................15
2.3. Địa chất- Thủy văn...................................................................................................................
CHƯƠNG III......................................................................................................................................
CHƯƠNG III......................................................................................................................................
QUY MÔ VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT......................................................................
QUY MÔ VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT......................................................................

3.1. Quy mô đầu tư....................................................................................................................17
3.1. Quy mô đầu tư....................................................................................................................17
3.2. Phương án thiết kế quy hoạch và kiến trúc..........................................................................17
3.2. Phương án thiết kế quy hoạch và kiến trúc..........................................................................17
3.3. Giải pháp kết cấu.................................................................................................................32
3.3. Giải pháp kết cấu.................................................................................................................32
3.4. Giải pháp cơ điện................................................................................................................37
3.4. Giải pháp cơ điện................................................................................................................37
3.5. Hệ thống báo cháy, chữa chay tự động, phương tiện chữa cháy ban đầu và hệ thống chữa
3
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

cháy khí FM200......................................................................................................................66

3.5. Hệ thống báo cháy, chữa chay tự động, phương tiện chữa cháy ban đầu và hệ thống chữa
cháy khí FM200......................................................................................................................66
CHƯƠNG IV......................................................................................................................................
CHƯƠNG IV......................................................................................................................................
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC BIỆN PHÁP PHÒNG CHỐNG Ô NHIỄM
MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH KHU VỰC NGHIÊN CỨU CỦA DỰ ÁN.........................................
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC BIỆN PHÁP PHÒNG CHỐNG Ô NHIỄM
MÔI TRƯỜNG XUNG QUANH KHU VỰC NGHIÊN CỨU CỦA DỰ ÁN.........................................

4.1. Đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án............................................................94
4.1. Đánh giá tác động môi trường khi thực hiện dự án............................................................

4.2. Các biện pháp phòng chống ô nhiễm môi trường................................................................94
4.2. Các biện pháp phòng chống ô nhiễm môi trường...............................................................
QUẢN LÝ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN..................................................................................
QUẢN LÝ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN..................................................................................

5.1. Quản lý dự án.....................................................................................................................97
5.1. Quản lý dự án...........................................................................................................................

5.2. Dự kiến tiến độ thực hiện dự án.......................................................................................102
5.2. Dự kiến tiến độ thực hiện dự án..........................................................................................

5.3. Phân chia gói thầu của dự án............................................................................................103
5.3. Phân chia gói thầu của dự án...............................................................................................
CHƯƠNG VI....................................................................................................................................
CHƯƠNG VI....................................................................................................................................
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN........................................................................................
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN........................................................................................
HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN..................................................................................

HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN..................................................................................
CHƯƠNG VIII..................................................................................................................................
CHƯƠNG VIII..................................................................................................................................
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................................................
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................................................

4
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

GIỚI THIỆU CHUNG
•
•
•
•
•

Tên dự án: Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở.
Địa điểm xây dựng: Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Thành phố
Hà Nội.
Chủ đầu tư: Liên danh Công ty Cổ phần tư vấn xây dựng Petrolimex (PEC)
và công ty cổ phần đô thị và thương mại Tràng An
Đơn vị tư vấn thiết kế: Công ty CP Kiến trúc Lập Phương ( CUBIC )
Loại và cấp công trình:

- Nhóm công trình:
- Loại công trình:

- Câp công trình:

Nhóm B
Công trình dân dụng
Cấp I

• Quy mô công trình:
•

Quy mô dự án trên khu đất có diện tích 2.677,6 m2 , trong đó:

+ Diện tích đất mở đường :
+ Diện tích đất xây dựng công trình :
•

73 m2.
2.604,6 m2.

Khu đất xây dựng công trình:

+ Diện tích khu đất :

2.604,6 m2.

+ Diện tích xây dựng :

1.172 m2.

+ Mật độ xây dựng :

45 %.

+ Tổng diện tích sàn nổi (chưa bao gồm tầng hầm, tầng tum và mái): 38.993 m2.
+ Số tầng cao (chưa bao gồm tầng hầm, tầng tum và mái) :

32 tầng.

+ Số lượng căn hộ là:

286 căn.

CHƯƠNG I
CƠ SỞ XÂY DỰNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ

5
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

1.1. Căn cứ pháp lý
1.1.1. Những căn cứ pháp lý của nhà nước
-

Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 của Quốc hội khóa XIII;

-

Luật Đất đai số 43/2014/NĐ/CP ngày 15/ 05/2014 của Chính Phủ;

-

Ngh ị định số 01/2017/N Đ-CP ngày 06/ 01/ 2017 của Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

-

Luật thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14/6/ 2005 của Quốc hội nước cộng hoà xã

hội
-

chủ nghĩa Việt Nam;

-

Căn cứ Nghị định số 32/2015/NĐ - CP ngày 25/03/2015 của Chính phủ về việc quản lý

chi phí đầu tư xây dựng công trình;
-

Căn cứ Nghị định số 59/2015/NĐ - CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình;
-

Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 05/04/2017 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị

định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây

dựng công trình.
-

Nghị định số 46/2015/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 12/05/2015 về quản lý chất lượng

và bảo trì công trình xây dựng;
-

Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2017 của Bộ Xây dựng về công bố

định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình;
-

Định mức dự toán xây dựng công trình - Phần xây dựng (sửa đổi và bổ sung) công bố

kèm theo Quyết định số 235/QĐ-BXD ngày 04/04/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Các
văn bản pháp quy của Nhà nước về việc quản lý và lập dự án đầu tư xây dựng hiện hành
khác.
-

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thi hồi đất;
-

Nghị định số 13/VBHN-BTC, ngày 26/5/2015 của Bộ tài chính qui định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;
-

Thông tư số 06/2016/TT-BXD, ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn

xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
6
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

-

Căn cứ các quy chuẩn xây dựng, các quy phạm và tiêu chuẩn xây dựng có liên quan.

1.1.2. Những căn cứ pháp lý liên quan của dự án
-

Quyết định số 5958/QĐ- UBND ngày 13/11/2014 về việc cho Công ty Cổ phần tư vấn

Petrolimex thuê 2677.6 m2 đất tại số 149 đường Trường Chinh, phường Phương Liệt,
quận Thanh Xuân để tiếp tục sử dụng cùng công trình đã xây dựng làm trụ sở văn phòng
làm việc công ty;
-

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất số bs 762831 do sở tài nguyên môi trường ( thừa ủy quyền chủ tịch UBND thành phố)
cấp ngày 27/11/2015;
-

Bản đạc hiện trạng do công ty Cổ phần địa chính Hà Nội lập tháng 5 năm 2017;

-

Bản chỉ giới đường đỏ cấp ngày 12/6/2017 Do viện Quy hoạch cấp;

-

Văn bản số 959/VQH-TT5 ngày 12/6/2017 của Viện Quy hoạch xây dựng hà nội về

việc cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật khu đất số 149 Trường Chinh, phường Phương Liệt,
Thanh Xuân, Hà Nội;
-

Văn bản số 3746/ QHKT- KHKT của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà nội ngày 14/6/2017 về

việc phương án quy hoạch, kiến trúc dự án đầu tư xây dựng công trình tại khu đất 149
Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội;
-

Văn bản số 3152/UBND-ĐT ngày 29/6/2017 của UBND Thành phố về việc phương án

quy hoạch, kiến trúc dự án đầu tư xây dựng tại khu đất số 149 đường Trường Chinh,
phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội.
-

Văn bản số 4501/KH&ĐT-NNS của sở Kế hoạch và đầu tư ngày 21/07/2017 về việc

hợp tác để thực hiện dự án khu đất 149 Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh
Xuân, Hà Nội;

-

Văn bản số 3752/UBND-ĐT ngày 01/08/2017 của UBND Thành phố về việc thực hiện

dự án khu đất số 149 đường Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội.
-

Công văn số 361/TC-QC ngày 11/8/2017 của cục tác chiến- bộ tổng tham mưu chấp

thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình tại khu đất số 149 trường chinh, phường
phương liệt, quận thanh xuân ( tối đa 135m, trên cốt đất tự nhiên 5,8m);
-

Giấy phép quy hoạch Số 5489/GPQH ngày 19/8/2017 của sở Quy hoạch kiến trúc cho

dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở tại khu đất số 149 đường
Trường Chinh, phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội.

7
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

-

Công văn số 5821/QHKT-TMB- PAKT(KHTH) ngày 31/8/2017 của sở Quy hoạch kiến

trúc chấp thuận bản vẽ Tổng mặt bằng và phương án Kiến trúc sơ bộ cho dự án Tòa nhà

hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại nhà ở tại khu đất số 149 đường Trường Chinh,
phường Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội;
-

Quy chuẩn xây dựng việt nam về quy hoạch xây dựng (QCXDVN 01:2008/BXD), tiêu

chuẩn thiết kế nhà và công trình công công cộng TCVN 4319:2012;
-

Hồ sơ TMB tỷ lệ 1/500 và phương án kiến trúc sơ bộ được chấp thuận.

1.2. Sự cần thiết đầu tư
-

Nhà ở là một trong những nhu cầu cần thiết của mỗi gia đình, là vấn đề quan tâm hàng

đầu của mỗi tầng lớp dân cư. Cải thiện nhà ở là một trong những yêu cầu cấp bách nhằm
nâng cao đời sống nhân dân, là nguyện vọng chính đáng của mỗi hộ gia đình. Tất cả mọi
người dân trong xã hội đều mong muốn có nơi ở, sinh hoạt để sinh sống và phục vụ cho
sự nghiệp phát triển đất nước. Trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm
giải quyết vấn đề nhà ở, cả khu vực đô thị và nông thôn và đã đạt được những kết quả
quan trọng góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
-

Bên cạnh những thành tựu đạt được cũng có không ít những tồn tại cần được xem xét

để tìm ra các giải pháp tháo gỡ, như: Quỹ nhà ở vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà
ở của nhân dân, nhất là ở những thành phố có tốc độ đô thị hóa cao như Hà Nội.
-

Để giải quyết vấn đề đó, đối với thành phố Hà Nội, phát triển nhà ở phải theo các dự

án bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, chấm dứt xây dựng nhà ở theo tính
tự phát, tập trung phát triển nhà ở căn hộ chung cư cao tầng để đẩy nhanh quỹ nhà ở, tiết
kiệm đất xây dựng các khu đô thị văn minh hiện đại.
-

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở trong giai đoạn này theo

hướng mở cửa cho Việt kiều mua, đầu tư vào BĐS. Bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn
giao dịch sẽ làm nguồn vốn vào BĐS có thể tăng lên, đồng thời loại trừ được các tác động
tiêu cực của tổ chức trung gian đối với thị trường BĐS, tránh việc tăng giá ảo, tăng chi phí
gây thiệt hại cho người mua, đồng thời bảo đảm quyền tự chủ trong kinh doanh của các
doanh nghiệp. Yêu cầu chất lượng nhân lực tham gia thị trường BĐS cũng cao hơn như
việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có trình độ từ đại học trở lên; đã qua sát
hạch về trình độ môi giới bất động sản...

8
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

-

Thách thức lớn nhất hiện nay của thị trường BĐS là tạo ra nguồn hàng BĐS bảo đảm

chất lượng, giá cả hợp lý dành cho 40% dân số thu nhập dưới mức trung bình. Mức giá

hợp lý là mức người ta tích cóp trong vòng 10-20 năm đi làm để đủ trả tiền nhà. Phân
khúc này hứa hẹn sẽ sôi động trong 1-2 năm tới nhờ những cú hích về chính sách mới.
Và đây cũng là năm dành cho những khách hàng có nhu cầu thay đổi chỗ ở tiện nghi hơn.
1.3. Mục tiêu đầu tư dự án
-

Quan tâm đến các giải pháp về quy hoạch và kiến trúc sao cho nâng cao giá trị khu

văn phòng, dịch vụ, chung cư, cải thiện môi trường, tạo điều kiện sống có chất lượng tốt,
đầy đủ tiện nghi theo tiêu chí một đô thị mới kiểu mẫu. Nó mang một ý nghĩa quan trọng
trong sự phát triển chung của đô thị theo hướng phát triển bền vững. Một công trình
chung cư mới kiểu mẫu, phải đạt được các tiêu chí sau:
-

Phải xây dựng tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội đầy đủ;

-

Phải xây dựng công trình có kiến trúc phù hợp, hài hoà cảnh quan và các công trình

lân cận; Công năng mặt bằng hợp lý, thông thoáng tiếp cận được với ánh sáng tự nhiên,
kết cấu an toàn, bề vững;
-

Phải quản lý, xây dựng và bảo trì công trình;

-

Phải tạo dựng môi trường văn hoá đô thị lành mạnh, thân thiện;

-

Phải quản lý, khai thác sử dụng công trình mới vì lợi ích công cộng, xã hội.

-

Đầu tư xây dựng mới Khu nhà ở đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, khớp nối với hạ tầng khu

vực hiện có trên cơ sở điều chỉnh quy hoạch phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng Thủ
đô Hà Nội đã duyệt, khớp nối với Quy hoạch phân khu đô thị kí hiệu H2-3 đang trình phê
duyệt. Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương m ại và nhà ở tại s ố 149
đường Trường Chinh, Quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội hoàn thành sẽ đáp ứng được
mục tiêu đầu tư cụ thể sau:
-

Góp phần đáp ứng nhu cầu văn phòng, dịch vụ của khu vực và nhu cầu ở của cán bộ

công nhân viên công ty, người dân phường Phương Liệt, quận Thanh Xuân cũng như của
thành phố Hà Nội nói chung, nâng cao chất lượng, mỹ quan Đô thị của khu vực, đảm bảo
hiệu quả khai thác diện tích sử dụng và tạo nguồn quỹ nhà và văn phòng, dịch vụ cho địa
bàn Thành phố.
-

Xây dựng tòa nhà hỗn hợp gồm nhà ở và dịch vụ có hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng

kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, tiện nghi, thân thiện với môi trường, tạo nên một môi trường
sống giá trị cho cư dân tòa nhà, đồng thời đóng góp hiệu quả kiến trúc cho cảnh quan khu
vực.
-

Xây dựng đồng bộ công trình nhà ở với cơ cấu và diện tích căn hộ đáp ứng nhu cầu ở

mức độ trung bình và một số dịch vụ tiện ích khác với giá thành phù hợp với thu nhập của
người dân.
9
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

-

Xây dựng nhà trẻ hiện đại góp phần cung cấp quỹ sàn nhà trẻ phục vụ nhu cầu gửi trẻ

của dự án và khu vực dân cư lân cận.
-

Nâng cao chất lượng sống cho 1 bộ phận dân cư đô thị, góp phần hiện thực hóa các

Chủ trương chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước về vấn đề nhà ở.
-

Hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đóng góp vào cảnh quan

chung của khu vực.
-

Sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng, công trình sẽ bao gồm các diện tích sử dụng

sau:
+ Diện tích tầng hầm bố trí để xe ô tô, xe máy và các hạng mục kỹ thuật của tòa nhà;
+ Từ tầng 1 đến tầng 5 là các diện tích kinh doanh thương mại,siêu thị, văn phòng cho
thuê
nhà trẻ, phòng sinh hoạt cộng đồng;
+ Tầng 6 bố trí các dịch vụ thương mại tiện ích của tòa nhà;
+ Từ tầng 7 đến tầng 32 bố trí các loại căn hộ ở.
1.4. Hình thức đầu tư
a. Nguồn vốn đầu tư
b. Phương thức đầu tư
1.5. Đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm của dự án
Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở tại 149 Trường Chinh Quận Thanh Xuân - Tp.Hà Nội có những lợi thế cơ bản với các đường giao thông quan
trọng đi qua. Đặc biệt sau khi dự án mở rộng đường Trường Chinh về phía ngã Tư Vọng
đã hoàn thành, trở thành một trong những vị trí giao thông thuận tiện đi các hướng của
Thủ đô Hà Nội.
Qua phân tích những con số cụ thể về nhu cầu nhà ở của Thành phố Hà Nội, việc đầu
tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở hiện nay trên địa bàn là cần thiết.
Mục tiêu cụ thể của dự án đầu tư “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và
nhà ở” là xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp giữa nhà ở và thương mại để
bán cho các đối tượng có nhu cầu. Công trình được xây dựng tại Ô đất ký hiệu H2-3, nằm
tại đầu tuyến đường Trường Chinh và các công trình đã được hình thành và sử dụng
trong những năm gần đây, tạo nên một quần thể hài hòa, bên cạnh đó với hệ thống hạ
tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng nên rất hấp dẫn với khách hàng có nhu cầu ở
thực sự trong tương lai.

10
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ

thương mại và nhà ở”

Tuy nhiên để nâng cao mức độ hấp dẫn của dự án, Chủ đầu tư cần có những chính
sách ưu đãi cụ thể trong kinh doanh, bám sát nhu cầu thực tế của thị trường về cơ cấu
căn hộ, giá cả tại khu vực để có thể tiêu thụ sản phẩm một cách nhanh chóng và hiệu quả.
Để giải quyết vấn đề này, hiện nay phương án kiến trúc phân chia căn hộ của dự án rất
linh hoạt nhiều loại, đáp ứng được mọi khả năng kinh tế của các đối tượng muốn mua
nhà.
1.6. Tính cạnh tranh của sản phẩm và tác động xã hội với khu vực
1.6.1. Tính cạnh tranh của sản phẩm
Sản phẩm của dự án là các căn hộ chung cư cao tầng, văn phòng, dịch vụ thương mại.
Việc đầu tư kinh doanh dự án sẽ mang tính cạnh tranh cao bởi một số lợi thế sau:

Về kinh doanh các căn hộ chung cư cao tầng:
- Thứ nhất, vị trí dự án nằm gần tuyến đường nối giữa 2 ngã tư sở và ngã tư vọng, các
ngã tư tỏa ra các trục đường chính của Hà Nội như Giải Phóng, Nguyễn trãi, đường Láng,
Tây Sơn.. tạo thuận lợi trong việc đi lại và giao thương với các khu vực lân cận;
- Thứ hai, việc bố trí các căn hộ với hệ thống giao thông nội bộ (giao thông đứng và giao
thông ngang trên mặt bằng các tầng) thuận tiện; không gian phòng khách, phòng ngủ,
phòng bếp,… thiết kế hiện đại, thông thoáng và tiếp giáp đầy đủ với ánh sáng tự nhiên;
- Thứ ba, về quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và
điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;
- Thứ tư, diện tích căn hộ được phân chia thành nhiều loại và giá cả hợp lý,… phù hợp với
mọi đối tượng khách hàng (từ người có thu nhập cao đến khá và trung bình).
1.6.2. Tác động xã hội của dự án đối với khu vực
Những tác động tích cực:
+ Tăng thêm quỹ nhà ở và văn phòng, dịch vụ thương mại cho khu vực cũng như toàn
thành phố;
+ Tạo ra công ăn việc làm cho nguồn lao động tham gia xây dựng công trình cũng như
tăng thu nhập cho cán bộ công nhân viên trong Công ty;

+ Góp phần tạo nên cảnh quan kiến trúc hiện đại hơn, văn minh hơn cho khu vực nói
riêng và Thành phố nói chung.
Những tác động tiêu cực cần có biện pháp giải quyết:

11
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

+ Việc tăng dân cư của dự án sẽ ảnh hưởng tới cộng đồng tại khu vực như về giao thông,
trật tự xã hội, hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế,…) cũng như nguồn cung
cấp điện, cung cấp nước sinh hoạt,... đều phải tính toán và cần có biện pháp giải quyết.

12
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

CHƯƠNG II
VỊ TRÍ, GIỚI HẠN KHU ĐẤT VÀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN
2.1. Vị trí, giới hạn khu đất xây dựng
Căn cứ bản đạc hiện trạng tỷ lệ 1/500 do Công ty cổ phần Địa chính Hà Nội lập tháng
5/2017, vị trí, ranh giới và hiện trạng khu đất như sau:
2.1.1. Vị trí ô đất xây dựng công trình
•

Vị trí dự án tại Số 149 Trường Chinh - Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội

2.1.2. Ranh giới ô đất xây dựng công trình
•

Phía Bắc giáp đường Trường Chinh.

•

Phía Nam giáp khu dân cư Phường Phương Liệt.

•

Phía Đông giáp dân cư Phường Phương Liệt.

•
•

Phía Tây giáp ngõ 153 đường Trường Chinh.
Khu đất dự án có mặt chính tiếp giáp với đường lớn nên thuận lợi cho giao thông đi

lại và đấu nối các hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
- Ranh giới: khu đất nghiên cứu được giới hạn bởi các điểm từ 1 đến 33 và 1
- Hiên trạng: căn cứ bản đồ hiện trạng khu đất; qua khảo sát hiện trạng, khu đất có
nguồn gốc là đất thổ cư, nằm trong khu vực có tốc độ phát triển nhanh của Hà nội.
- Diện tích: khoảng 2.677,6 m2.
2.2. Điều kiện tự nhiên
•

Quận Thanh Xuân là một quận nằm ở phía tây nội thành thủ đô Hà Nội, Việt Nam.

phía Đông giáp quận Hai Bà Trưng; phía Tây giáp huyện Từ Liêm và quận Hà Đông; phía
Nam giáp huyện Thanh Trì; phía Bắc giáp quận Đống Đa và quận Cầu Giấy.
•

Quận được thành lập từ các phần của quận Ba Đình và quận Từ Liêm theo Nghị định

số 74-CP ngày 22 tháng 11 năm 1996 của Chính phủ Việt Nam, trên cơ sở toàn bộ diện
tích tự nhiên và nhân khẩu của các phường Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân,
Kim Giang, Phương Liệt thuộc quận Đống Đa và một phần diện tích tự nhiên và nhân
khẩu của các phường Nguyễn Trãi, Khương Thượng (thuộc quận Đống Đa); toàn bộ diện
tích tự nhiên và nhân khẩu của xã Nhân Chính (huyện Từ Liêm) và xã Khương Đình
(huyện Thanh Trì).trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và nhân khẩu của các phường
13
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Kim Giang, Phương Liệt thuộc quận Đống
Đa và một phần diện tích tự nhiên và nhân khẩu của các phường Nguyễn Trãi, Khương
Thượng (thuộc quận Đống Đa); toàn bộ diện tích tự nhiên và nhân khẩu của xã Nhân
Chính (huyện Từ Liêm) và xã Khương Đình (huyện Thanh Trì).
Theo định hướng phát triển của thủ đô Hà Nội đến năm 2020, toàn bộ quận Thanh
Xuân thuộc khu vực phát triển của Thành phố trung tâm có điều kiện đặc biệt thuận lợi thu
hút các nguồn lực vốn tài chính, nguồn nhân lực và khoa học công nghệ để thúc đẩy
nhanh sự phát triển kinh tế- xã hội của quận nói riêng và của Hà Nội nói chung.
Quận Thanh Xuân có điều kiện môi trường thiên nhiên thuận lợi. Rộng khoảng 908,3
ha.

2.2.1. Đặc điểm địa hình
•

căn cứ bản đồ hiện trạng khu đất; qua khảo sát hiện trạng, khu đất có nguồn gốc là

đất thổ cư, nằm trong khu vực có tốc độ phát triển nhanh của Hà nội.
•

Dự án được xây dựng ngay tại khu vực Trung tâm Thành phố, điều kiện giao thông

hết sức thuận lợi, phù hợp với chiến lược phát triển và quy hoạch chung của Thành phố.
Hệ thống thông tin liên

lạc, cấp điện, cấp nước và thoát nước hoàn chỉnh, đáp ứng

đầy đủ theo yêu cầu của Dự án, do đó

rất thuận tiện trong quá trình thi công và dự án

đưa vào vận hành.
2.2.2. Điều kiện khí hậu
•

Quận Thanh Xuân là một quận thuộc nội vi TP.Hà Nội, nằm trong vùng nhiệt đới gió

mùa: mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10 thường có dông bão, mùa khô từ tháng 10 đến
tháng 4 năm sau thường có đợt rét, gió mùa đông bắc có mưa nhỏ xen giữa hai mùa, Hà
Nội có mùa xuân và mùa thu thời tiết mát mẻ. Gió chủ yếu có hai mùa: mùa đông có gió
Đông Bắc khô, lạnh, mùa hè có gió Đông Nam mát kèm theo mưa.
•

Nhiệt độ trung bình hàng năm là 23,60C, thấp nhất là 40C và cao nhất là 39,40C

•

Độ ẩm không khí bình quân trong năm là 82%.

•

Số ngày mưa bình quân trong năm là 141 ngày.

•

Mỗi năm bình quân có 22 đợt gió mùa, tốc độ gió trung bình 1,5m/s -2,5m/s.

14
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

2.3. Địa chất- Thủy văn

Địa tầng
Tổng hợp tài liệu khảo sát tại hiện trường, tài liệu thí nghiệm trong phòng do Công ty
cổ phần đầu tư xây dựng và quản lý dự án Việt Nam cho thấy : Địa chất của khu
vực khảo sát theo các lớp từ trên xuống dưới như sau:
Lớp 1: Đất san lấp, bê tông, cát, sét, gạch, đá
Lớp 1 phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp trong tất cả các lỗ khoan và

gặp ngay trên mặt. Chiều dày trung bình khoảng 2.4 m.
Thành phần chính của lớp 1 là bê tông, sét lẫn gạch, đá...
Lớp 2: Sét, sét pha màu xám ghi, xám tro, đôi chỗ lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo
mềm
Lớp 2 phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp tại tất cả các hố khoan. Độ sâu
gặp lớp biến đổi từ 2.2m đến 2.5m. Chiều dày lớp biến đổi từ 4.3m đến 8.8m, trung
bình 6.8m.
Thành phần chính của lớp 2 là sét, sét pha, hữu cơ.
Giá trị NSPT biến đổi từ 5 đến 8, trung bình 6
Lớp 3: Cát hạt mịn, hạt trung, lẫn sạn sỏi, màu xám vàng, xám ghi kết cấu chặt
vừa
Lớp 3 phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp tại tất cả các hố khoan. Độ sâu
gặp lớp biến đổi từ 6.5m đến 11.2m. Chiều dày lớp biến đổi từ 5.8m đến 12.8m, trung
bình 9.1m.
Thành phần chính của lớp 3 là cát mịn, hạt trung, lẫn sạn sỏi
Giá trị NSPT biến đổi từ 13 đến 24, trung bình 18
Lớp 4: Sét, sét pha, màu xám ghi, xám tro, đôi chỗ lẫn hữu cơ, trạng thái dẻo
mềm
Lớp 4 phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp tại tất cả các hố khoan. Độ sâu
gặp lớp biến đổi từ 16.7m đến 24.7m. Chiều dày lớp biến đổi từ 9.9m đến 15.9m, trung
bình 12.3m.
Thành phần chính của lớp 4 là sét, sét pha
Giá trị NSPT biến đổi từ 7 đến 17, trung bình 12

15
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

Lớp 5: Sét màu xám ghi, xám tro, trạng thái dẻo cứng, đôi chỗ nửa cứng
Lớp 5 phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp tại tất cả các hố khoan. Độ sâu
gặp lớp biến đổi từ 29.8m đến 34.6m. Chiều dày lớp biến đổi từ 4.6m đến 9.8m, trung
bình 7.3m.
Thành phần chính của lớp 5 là sét
Giá trị NSPT biến đổi từ 10 đến 16, trung bình 13
Lớp 6: Cát hạt mịn, hạt trung màu xám ghi, xám tro, kết cấu chặt vừa
Lớp 6 phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp tại tất cả các hố khoan. Độ sâu
gặp lớp biến đổi từ 39.0m đến 39.7m. Chiều dày lớp biến đổi từ 4.1m đến 5.9m, trung
bình 5.0m.
Thành phần chính của lớp 6 là cát hạt mịn, hạt trung
Giá trị NSPT biến đổi từ 17 đến 39, trung bình 26
Lớp 7: Cuội sỏi lẫn cát, sạn, đa màu, kết cấu rất chặt
Lớp 7 phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp tại tất cả các hố khoan. Độ sâu
gặp lớp biến đổi từ 43.7m đến 45.2m. Chiều dày lớp chưa được xác định cụ thể do
chưa có hố khoan nào khoan hết lớp
Thành phần chính của lớp 7 là cuội sỏi lẫn cát sạn
Giá trị NSPT lớn hơn 100
Thấu kính 7a: Cát hạt mịn, hạt trung, lẫn sạn sỏi, màu xám ghi, xám tro, kết cấu
chặt vừa
Thấu kính 7a phân bố đều trong khu vực khảo sát, gặp lớp tại tất cả các hố khoan.
Độ sâu gặp lớp biến đổi từ 52.6m đến 55.7m. Chiều dày lớp biến đổi từ 2.9m đến
6.5m, trung bình 4.9m.
Thành phần chính của thấu kính 7a là cát hạt mịn, hạt trung lẫn sạn sỏi
Giá trị NSPT biến đổi từ 23 đến 29, trung bình 27.
Mực nước ngầm ở độ sâu khoảng 9.8m sơ với mặt đất hiện trạng

16
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở

Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

CHƯƠNG III
QUY MÔ VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT
3.1.

Quy mô đầu tư

4. BẢNG THÔNG SỐ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC
TT
1
2
3
4
5
6

3.2.

NỘI DUNG

THÔNG SỐ

Diện tích khu đất

2,677.6 m2

Diện tích đất lập dự án

2,604.6 m2

Diện tích xây dựng
Mật độ xây dựng
Số tầng cao( chưa kể tầng hầm, tum và mái)
Tổng số căn hộ ( 11 CH/ 1 tầng - 26 tầng CH)
Dân số ( 3.7 người/1CH)

1172 m2
45%
32
286 CH
885 dân

Phương án thiết kế quy hoạch và kiến trúc

3.2.1. Giải pháp tổng mặt bằng
a. Quy hoạch sử dụng đất:
•

Công trình được bố trí nằm trong ô đất tại số 149 Trường Chinh – Q.Thanh Xuân –

TP.Hà Nội;
•

Việc lựa chọn giải pháp nêu trên là phù hợp với hình dáng khu đất và mặt bằng điển

hình cho tháp nhà cao tầng. Các căn hộ đều được tiếp xúc với thiên nhiên tối đa và thuận

lợi cho việc thông thoáng khối tháp;
•

Khoảng cách và khoảng lùi theo chỉ giới đường đỏ tuân thủ theo thiết kế sơ bộ được

phê duyệt tại Sở QHKT.
b. Giải pháp quy hoạch giao thông
•

Giao thông xung quanh khu đất rất thuận lợi và được xác định như sau:

+ Khu vực Phía Bắc giáp tuyến đường Trường Chinh được xác định là mặt chính của
công trình và được dành chủ yếu cho sảng đón khối văn phòng và thương mại
+ Phía Tây Nam giáp ngõ 153 đường Trường Chinh được xác định là lối tiếp cận chính
vào khu nhà ở thương mại tầng 6 và là lối xuống tầng hầm để xe tiếp cận tòa nhà

17
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

+ Các hướng còn lại dành cho giao thông cơ giới . Như vậy sẽ phân tán bớt được giao
thông trong giờ cao điểm và tạo sự sang trọng, độc lập cho các loại giao thông khi tiếp
cận tòa nhà
3.2.2. Giải pháp kiến trúc công trình
3.2.2.1.Yêu cầu chung và tiêu chí trong việc lựa chọn giải pháp và phương án kiến
trúc:
- Công trình chính được thiết kế, nghiên cứu trên các yếu tố sau :

Đảm bảo tối đa các yêu cầu về công năng, thẩm mỹ và cấp công trình cho khu dịch vụ
thương mại và căn hộ:
+ Tổ chức phân khu trên mặt bằng và mặt cắt của tổ hợp toà nhà phải đảm bảo một số
yêu cầu sau:
+ Sảnh vào khối căn hộ, khu dịch vụ thương mại phải độc lập tương đối với nhau và xe
ôtô có thể tiếp cận trực tiếp;
+ Các dịch vụ công cộng và chức năng phụ trợ phục vụ chung cho chung cư và khối
thương mại phải đảm bảo phân chia luồng người không lẫn vào nhau, đảm bảo không
ảnh hưởng đến hoạt động bình thường của nhau;
+ Số ôtô và xe máy có thể đỗ và gửi trong toà nhà phải đảm bảo số lượng cần thiết.
Tiêu chí thiết kế các căn hộ dựa trên các yêu cầu sau:
+ Các không gian trong căn hộ phải thông thoáng, có ít nhất 1 mặt tiếp xúc với thiên
nhiên.
+ Các căn hộ không nhìn trực tiếp vào nhau
+ Căn hộ phải có tiền phòng, là không gian chuyển tiếp giữa bên trong và bên ngoài nhà,
nơi để giầy dép, mũ áo hàng ngày...
+ Căn hộ phải có ít nhất 2 phòng ngủ với 2 khu WC trở lên. Có 1 phòng ngủ khép kín.
+ Phòng khách phải có Logia, bếp phải gắn liền với Logia phục vụ phơi và các hoạt động
ướt.
+ Bếp và phòng ăn có thể cách ly khi cần thiết.

18
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

3.2.2.2. Mặt bằng dây chuyền sử dụng
•

Tầng hầm 1 :

- Diện tích sàn 2264 m2;
- Bố trí khu vực đỗ xe ô tô, xe máy và đặt các phòng kỹ thuật điện, bể nước sinh hoạt +
PCCC.
•

Tầng hầm 2 :

- Diện tích sàn 2264 m2;
- Bố trí khu vực đỗ xe ô tô và đặt các phòng kỹ thuật, bể nước sinh hoạt + PCCC.
•

Tầng hầm 3 :

- Diện tích sàn 2264 m2;
- Bố trí khu vực đỗ xe ô tô (giàn đỗ xe cơ khí 2 lớp ) và đặt các phòng kỹ thuật, trạm xử
lý nước thải.
•

Tầng 1:

- Diện tích 1172 m2;
- Bố trí như sau:
+ Khu vực sảnh đón chung cư, khu thang máy phục vụ chung cư;
+ Khu vực sảnh đón văn phòng , khu thang máy và thang bộ phục vụ văn phòng 05
tầng khối đế;
+ Sảnh đón và thang máy lên khu dịch vụ tầng 6;
+ Khu siêu thị;

+ Khu nhà trẻ phục vụ cư dân;
+ Thang thoát hiểm, lối lên xuống ô tô, xe máy;
+ Phòng điều khiển cháy;
+ Phòng chứa rác chung cư;
+ Các tháp gió thải và gió cấp được bố trí ở tầng 1 của công trình.
•

Tầng 2 :

- diện tích 1345 m2
19
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

- Bố trí như sau:
+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ chung cư;
+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ văn phòng 05 tầng khối đế;
+ Thang máy lên khu dịch vụ tầng 6;
+ Phòng sinh hoạt cộng đồng;
+ Khu phụ trợ nhà trẻ phục vụ cư dân;
+ Y tế cộng đồng;
+ Khu văn phòng;
•

Tầng 3-5 :
- Diện tích 1433 m2;
- Bố trí như sau:

+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ chung cư;
+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ văn phòng 05 tầng khối đế;
+ Thang máy lên khu dịch vụ tầng 6;
+ Khu văn phòng;
+ Khu vệ sinh chung.

•

Tầng 6 :

- diện tích 1433 m2;
- Bố trí như sau:
+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ chung cư;
+ Khu thang máy - thang bộ thoát hiểm tầng 6;
+ Khu thang m áy - sảnh phục vụ tầng 6;
+ Khu th ư ơng m ại d ịch v ụ: bể bơi, Gym, Yoga
•

Tầng 7:

- Diện tích 1178 m2;
- Bố trí như sau:
20
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ chung cư;

+ 11 căn hộ có diện tích từ 61,4 m2 đến 103,7 m2.

Nội dung
Căn hộ loại A1
Căn hộ loại A2
Căn hộ loại A3
Căn hộ loại A4
Căn hộ loai B
Căn hộ loai C1
Căn hộ loai C2
Căn hộ loai C3
Căn hộ loại C4
Tổng số
Diện tích sàn XD 1

Bảng tổng hợp thông số căn hộ tầng 7
Tổng số căn
Số phòng
Diện tích
hộ trên 1
ngủ
1căn (m2)
tầng
3
1
103.7
3
1
89.3
3

1
81.5
3
1
86
3
2
76.2
2
2
64.1
2
1
61.4
2
1
61.6
2
1
72.6
11

•

tích (m2)
103.7
89.3
81.5
86.0
152.4

128.2
61.4
61.6
72.6
836.7
1178.0

tầng
Hệ số sử dụng ( k %
)
Căn hộ loại 3 phòng ngủ
Căn hộ loại 2 phòng ngủ

Tổng diện

7
4

63.6%
36.4%

71.0%
513
251.20

Tầng 8-10;12-16;18-22;24-28;30-32:
- Diện tích 1178 m2;
- Bố trí như sau:

21

Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ chung cư;
+ 11 căn hộ có diện tích từ 61,4 m2đến 103,7 m2.

Bảng tổng hợp thông số căn hộ tầng 8-10;12-16;18-22;24-28;30-32
Tổng số căn
Số phòng
Diện tích
Tổng diện
Nội dung
hộ trên 1
ngủ
1căn (m2)
tích (m2)
tầng
103.7
Căn hộ loại A1
3
1
103.7
89.3
Căn hộ loại A2
3
1
89.3

81.5
Căn hộ loại A3
3
1
81.5
86.0
Căn hộ loại A4
3
1
86
152.4
Căn hộ loai B
3
2
76.2
128.2
Căn hộ loai C1
2
2
64.1
61.4
Căn hộ loai C2
2
1
61.4
61.6
Căn hộ loai C3
2
1
61.6

72.6
Căn hộ loại C4
2
1
72.6
836.7
Tổng số
11
Diện tích sàn XD 1
1178.0
tầng
Hệ số sử dụng ( k %
)
Căn hộ loại 3 phòng ngủ
Căn hộ loại 2 phòng ngủ

•

7
4

63.6%
36.4%

71.0%
513
251.20

Tầng 11,17,23,29:
- Diện tích 1185 m2;

- Bố trí như sau:
+ Khu thang máy - thang bộ phục vụ chung cư;
+ 11 căn hộ có diện tích từ 61,4 m2đến 103,7 m2.
Bảng tổng hợp thông số căn hộ tầng 11;17;23;29
Nội dung
Số phòng Tổng số căn
Diện tích
ngủ

hộ trên 1

1căn (m2)

Tổng diện
tích (m2)

22
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

tầng
Căn hộ loại A1
3
1
103.7
Căn hộ loại A2
3

1
89.3
Căn hộ loại A3
3
1
81.5
Căn hộ loại A4
3
1
86
Căn hộ loai B
3
2
76.2
Căn hộ loai C1
2
2
BẢNG TỔNG HỢP DIỆN TÍCH 64.1
Căn hộ loai C2
2
1
61.4
Căn hộ loai C3
2
1 DIỆN TÍCH SÀN
61.6
STT
TẦNG
Căn hộ loại C4
2

1
72.6
-3
HẦM
3
2264
Tổng số
11
-2
HẦM
2
2264
Diện tích sàn XD 1
-1
HẦM 1
2264
tầng
1 số sử dụng
TẦNG
1172.0
Hệ
( k1
2
TẦNG 2
1345.0
%3 )
TẦNG 3
1433.0
Căn hộ loại 3 phòng ngủ
7

63.6%
3
TẦNG
4
1433.0 36.4%
Căn hộ loại 2 phòng ngủ
4
3
TẦNG 5
1433.0
5
TẦNG 6
1433.0
7
TẦNG 7
1178.0
9
TẦNG 8
1178.0
10
TẦNG 9
1178.0
11
TẦNG 10
1178.0
12
TẦNG 11
1185.0
13
TẦNG 12

1178.0
14
TẦNG 13
1178.0
15
TẦNG 14
1185.0
16
TẦNG 15
1178.0
17
TẦNG 16
1178.0
18
TẦNG 17
1185.0
19
TẦNG 18
1178.0
20
TẦNG 19
1178.0
21
TẦNG 20
1178.0
22
TẦNG 21
1178.0
23
TẦNG 22

1178.0
24
TẦNG 23
1185.0
25
TẦNG 24
1178.0
26
TẦNG 25
1178.0
27
TẦNG 26
1178.0
28
TẦNG 27
1178.0
29
TẦNG 28
1178.0
30
TẦNG 29
1185.0
31
TẦNG 30
1178.0
32
TẦNG 31
1178.0
33
TẦNG 32

1178.0
37
TUM THANG
353.00
38
TỔNG DT SÀN NỔI
38,993
39 minh
TỔNG
DTDựSÀN
HẦM
6,792mại và nhà ở
Thuyết
dự án:
án Tòa
nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương
40
TỔNG SỐ CĂN HÔ
286

103.7
89.3
81.5
86
152.4
128.2
61.4
61.6
72.6
836.7

1185
70.60%
513

251.20
• Tầng
tum

thang

bể

nước

mái:
- bố trí bể
nước và lối
thoát

nạn

ra mái và
các phòng
kỹ thuật.

23


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

3.2.2.3. Nguyên tắc thiết kế căn hộ
Phòng khách

24
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở


Thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ
thương mại và nhà ở”

Là không gian sinh hoạt chung, tiếp khách, sảnh của căn hộ. Nguyên tắc thiết kế phải đáp
ứng được các yêu cầu:
- Liên hệ trực tiếp với tất cả các phòng chức năng trong căn hộ.
- Đảm bảo thông thoáng và chiếu sáng tự nhiên (tiếp giáp với tự nhiên và hành lang).
- Liên hệ thông phòng với bếp – phòng ăn thành không gian lớn, linh hoạt trong sử dụng,
thông thoáng chiếu sáng tốt.
- Thiết bị, vật liệu chủ yếu: Gạch lát nền 60cmx60cm Liên doanh, bả, lăn sơn loại chịu ẩm.
Bếp – Phòng ăn
- Không gian bếp nấu – bàn ăn 6- 8 chỗ.
- Đảm bảo thông thoáng với bên ngoài.
- Liên hệ thông phòng với phòng khách.
- Có thông với ban công, thuận lợi trong gia công, chuẩn bị nấu.
- Thiết bị, vật liệu chủ yếu: nền lát gạch ceramic ; Xây bàn nấu cao 700, tường ốp gạch
ceramic loại trong nước sản xuất; Có ống thoát hơi hút lên hộp kỹ thuật; Thiết kế tủ bếp
đảm bảo việc nấu nội trợ thuận lợi; chậu rửa, vòi nóng lạnh.
Phòng ngủ
Thiết kế 2-3 phòng ngủ mỗi căn hộ, đảm bảo vị trí tối ưu nhất trong căn hộ trong thông gió
chiếu sáng.
- Đảm bảo thông thoáng trực tiếp với bên ngoài.

- Liên hệ trực tiếp với phòng khách. Có liên hệ với ban công
- Thiết bị, vật liệu chủ yếu: Gạch lát nền 60cmx60cm liên doanh, bả, lăn sơn loại chịu ẩm
Khu WC
+ Thuận tiện, kín đáo.
+ Yêu cầu về trang thiết bị vệ sinh: Các trang thiết bị tiêu chuẩn châu âu, liên doanh và vật
liệu khác đảm bảo chất lượng.
3.2.2.4. Giải pháp mặt đứng:

- Tương ứng với công năng, hình khối công trình được chia làm 3 phần: đế, thân, và phần
kết thúc. Phần đế chứa công năng văn phòng, dịch vụ thương mại xung quanh là hệ cột
xuyên các tầng và kết hợp vách kính lớn tạo sự vững chai, bề thế. Phần thân công trình
được chia cắt theo chiều ngang bởi chi tiết phào chỉ trang trí giao thoa di n đứng của
tường tạo ra nét đặc trưng của kiến trúc tân cổ điển.

25
Thuyết minh dự án: Dự án Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở