Hoàn thiện công tác quản lý đất phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh quảng bình

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

VÕ PHI HÙNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Đà Nẵng- Năm 2017


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

VÕ PHI HÙNG

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
Mã số: 60.34.04.10

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Đào Hữu Hòa

Đà Nẵng - Năm 2017

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được
ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận văn

Võ Phi Hùng


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................................................................. 2
Đoàn Minh Hà (2017), “Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi ở TP. Hồ Chí Minh
và định hướng hoàn thiện”. Tạp chí Dân chủ & Pháp luật. Bài báo khẳng định, thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước đối với đất đai. Nghiên
cứu đã chỉ ra một số tồn tại, vướng mắc từ thực tiễn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở TP. Hồ Chí Minh đó
là: (1) Tình trạng thiếu nhà ở, đất ở tái định cư hoặc thiếu nguồn vốn dành cho việc xây dựng các khu tái
định cư bảo đảm chất lượng; (2) Giá đất bồi thường khi thu hồi đất ở cho người bị thu hồi đất thấp hơn
giá thị trường; (3) Công tác bồi thường kéo dài, có dự án kéo dài gây khó khăn trong việc ổn định đời
sống và việc làm của các hộ dân; (4) Việc xử lý đối với các dự án treo chưa hiệu quả. Để khắc phục các hạn
chế trên, tác giả chủ trương: (1) đảm bảo chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải
đồng bộ, thống nhất, khách quan ; (2) bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần xem xét bồi thường với tư cách
là tư liệu sản xuất; (3) Tuân thủ nguyên tắc “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt
khi đạt được ít nhất 70% ý kiến đồng ý của những người tham gia ý kiến từ cộng đồng dân cư địa
phương”; (4) Phải đảm bảo hài hòa hóa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.........................7
ĐẤT PHI NÔNG NGHIÊP VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ..................................................................................9
ĐẤT PHI NÔNG NGHIÊP............................................................................................................................. 9
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên...............................................................................................................................28
CHƯƠNG 3............................................................................................................................................. 66
CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH

QUẢNG BÌNH.......................................................................................................................................... 66
3.1. CƠ SỞ TIỀN ĐỀ CHO VIỆC ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP.......................................................................................66
3.1.1. Xu hướng tác động của biến đổi khí hậu đến việc khai thác sử dụng đất đai...................................66
3.1.2. Phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030..............................................................................................................................................................67
3.1.3. Dự báo nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiêp đến năm 2020...........................................................70
3.1.4. Một số định hướng trong công tác quan ly đất phi nông nghiêp ......................................................72
3.2.GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG
BÌNH TRONG TƯƠNG LAI..............................................................................................................................74
3.2.1. Hoàn thiên công tác quy hoach, kế hoach sử dụng đất phi nông nghiệp..........................................74
3.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ.................................................................................................................81
KẾT LUẬN............................................................................................................................................... 85


[9] Ủy ban nhân dân tỉnh Quang Bình (2017), báo cáo số 59/BC-UBND ngày 17/3/2017 về Sơ kết 05 năm
thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung
ương, khóa XI trên địa bàn tỉnh Quang Bình..................................................................................................1
[17] Tuyết Nhi (2016), với bài báo “Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong quản lý đất đai”, báo điện tử Bộ
Tài nguyên & Môi trường.......................................................................................................................... 2
[20] Nguyễn Văn Thân (2014),“ Hoàn thiện công tác quan ly nhà nước về đất đai tai thành phố Đồng Hới,
tỉnh Quang Bình”, luận văn cao học ngành kinh tế phát triển, trường đai học kinh tế Đà Nẵng...................2

QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (Bản sao)
GIẤY ĐỀ NGHỊ BẢO VỆ LUẬN VĂN (Bản sao)
KIỂM DUYỆT HÌNH THỨC LUẬN VĂN


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

VIẾT TẮT

NGHĨA

1

CHDCND

Cộng hòa dân chủ nhân dân

2

ĐBQH

Đại biểu Quốc hội

3

HĐND

Hội đồng nhân dân

4

QLNN

Quản lý nhà nước

5

TCQLĐĐ

Tổng cục quản lý đất đai

6

TNMT

Tài nguyên Môi trường

7

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG

Số hiệu

Tên bảng

bảng

Trang

Tình hình sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình năm

Error:

2015

Refere
nce

2.1.

source
not
Tốc độ tăng tổng sản phẩm tỉnh Quảng Bình giai đoạn

found
Error:

2011-2015

Refere
nce

2.2.

source
not
Bảng số liệu lao động và tốc độ tăng trưởng lao động của

found
Error:

tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2011-2015

Refere
nce

2.3.

source
not
Hệ thống đô thị và trung tâm thị tứ toàn tỉnh đến năm 2020

found
Error:
Refere

2.4.

nce
source
not
found


Tình hình sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh

Error:

Quảng Bình giải đoạn 2011 – 2015

Refere
nce

2.5.

source
not
Bảng tổng hợp thu ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất

found
Error:

của tỉnh Quảng Bình giai đoạn năm 2011-2015

Refere
nce

2.6.

source
not
Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp

found
Error:

trên địa bàn tỉnh Quảng Bình đến năm 2015

Refere
nce

2.7.

source
not
Bảng số liệu chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp

found
Error:

sang đất phi nông nghiệp từ năm 2011-2015

Refere
nce

2.8.

source
not

2.9.

Bảng số liệu chuyển đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho

found
Error:

mục đích phi nông nghiệp giai đoạn 2011-2015

Refere
nce
source

not
Dự báo nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm 2020

found
Error:
Refere

3.1.

nce
source
not
found


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xă hội, an ninh quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng hoà xă hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của Quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Công tác quản lý, sử dụng đất
đai tiết kiệm, có hiệu quả là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của Nhà nước, là
yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của nền kinh tế, đảm bảo mục tiêu an
ninh lương thực, ổn định chính trị - xă hội.

Ngày 18 tháng 3 năm 2013, Thủ tướng đă phê duyệt Nghị quyết số
34/NQ-CP về “Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng
đất 5 năm kỳ đầu 2011-2015” tỉnh Quảng Bình. Sau 3 năm tổ chức thực hiện,
cơ cấu sử dụng đất bước đầu đã được chuyển đổi phù hợp, đáp ứng được mục
tiêu, chương trình phát triển kinh tế - xă hội của tỉnh; đóng góp thu ngân sách
từ đất đai hàng năm ổn định ở mức 20 - 30% tổng thu ngân sách của Tỉnh.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai sửa đổi 2016 cùng các văn
bản pháp luật về quản lý đầu tư có hiệu lực đă làm thay đổi nhiều chính sách
liên quan đến đất đai; Trung ương thắt chặt đầu tư công, mức độ đầu tư và tiến
độ đầu tư công có nhiều thay đổi ảnh hưởng đến việc thực hiện các chỉ tiêu sử
dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đă được Chính phủ phê duyệt,
nhưng do gặp khó khăn về nguồn vốn đầu tư nên một số chỉ tiêu quy hoạch về
đất phi nông nghiệp thực hiện đạt kết quả thấp. Điều này đã dẫn đến việc Quốc
hội phải ban hành Nghị quyết số 134/2016/QH13 ngày 09 tháng 4 năm 2016 để
điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất thời
kỳ (2016 – 2020) cấp quốc gia, trong đó có tỉnh Quảng Bình.


2

Mặt khác, trong quá trình thực hiện quản lý nhà nước về đất đai, trong đó
đặc biệt là đất phi nông nghiệp ở Quảng Bình cũng đă bộc lộ nhiều vấn đề bất
cập gây bức xúc cho nhân dân, gây khó khăn cho việc huy động nguồn lực rất
lớn từ dất đai vào quá trình phát triển của địa phương. Đa số các hạn chế
trong lĩnh vực này đều bắt nguồn từ việc thực thi chưa nghiêm túc các quy
định của chính phủ, của địa phương về đất đai; việc thiếu kiểm tra kiểm soát
và xử lý sai phạm dẫn đến các sai phạm không được phát hiện và xử lý kịp
thời; một số văn bản, quy định còn chồng chéo, rối rắm làm cho một số đối
tượng có thể lợi dụng để trục lợi hoặc cố tình gây khó dễ để trục lợi...
Chính vì vậy, việc phải đi sâu nghiên cứu đánh giá thực trạng, phát hiện

các vấn đề tồn tại, hạn chế để tìm giải pháp khắc phục nhằm tăng cường hiệu
lực và hiệu quả của quản lý đất phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Bình
là điều cần thiết và cấp bách. Đây cũng chính là nội dung của đề tài: “Hoàn
thiện công tác quản lý đất phi nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Bình”
mà tác giả đă lựa chọn để làm luận văn tốt nghiệp cao học của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hóa lý luận quản lý nhà nước về đất đai vận dùng vào điều
kiện cụ thể của một địa phương.
- Làm rõ thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với đất phi nông
nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
- Đề xuất các giải pháp nhằm cải tiến công tác quản lý đất phi nông
nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Bình trong tương lai.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu
Các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến quản lý nhà nước về đất
đai vận dụng vào trường hợp quản lý đất phi nông nghiệp.


3

b. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
- Về thời gian: Các dữ liệu thứ cấp được thu thập trong khoảng thời gian
từ năm 2011 đến năm 2015; dữ liệu sơ cấp được thu thập trong thời gian
tháng 3-4/2017; tầm xa của các giải pháp đến 2020, tầm nhìn 2030.
4. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thu thập dữ liệu:
Nghiên cứu này sử dụng 02 nguồn dữ liệu cơ bản đó là (1) dữ liệu thứ
cấp được thu thập thông qua số liệu thống kê hàng năm về đất đai của tỉnh
Quảng Bình từ năm 2011 đến nay, các quyết định phê duyệt Quy hoạch sử

dụng đất, Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thị xă, huyện qua các
năm. (2) dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua việc gửi bản câu hỏi để làm
rõ những khó khăn vướng mắc cũng như mong muốn của các chủ thể liên
quan đến việc sử dụng đất phi nông nghiệp ở Quảng Bình.
- Phương pháp phân tích dữ liệu:
Các phương pháp chủ yếu được sử dụng trong luận văn này là: Phân tích
thống kê như phân tích chỉ số, phân tích tỷ lệ, phân tích số trung bình; phương
pháp so sánh giữa các thời kỳ, các địa phương; phương pháp tổng hợp dữ liệu
từ các nguồn định tính khác nhau; phương pháp khái quát hóa thông qua các
mô hình dự báo, mô hình nhân – quả...
5. Ý nghĩa khoa học của đề tài:
Về mặt lý luận: Hệ thống hóa những đặc trưng cơ bản QLNN về đất đai,
làm rõ các quan hệ trong quản lý và sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn
tỉnh. Phân tích và luận bàn về mặt lý luận và thực tiễn vai trò Q|LNN về đất
đai của Chính quyền tỉnh, xây dựng đánh giá QLNN về đất đai, đất phi nông
nghiệp của chính quyền tỉnh Quảng Bình bằng hệ thống chỉ tiêu đánh giá.


4

Về mặt thực tiễn: ngoài những đề xuất, kiến nghị, biện pháp quản lý
thích hợp nhằm hoàn thiện QLNN về đất Phi nông nghiệp, góp phần phát
triển kinh tế – xã hội trên địa bàn tỉnh Quảng Bình. Luận văn còn đưa ra
những lý luận, kiến nghị và đề xuất có thể sử dụng chung cho QLNN về đất
phi nông nghiệp của chính quyền tỉnh Quảng Bình, cũng như làm tư liệu tham
khảo.
6. Kết cấu của đề tài:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và các phụ lục, nội dung
chính của luận văn được trình bày trong 3 chương với tên gọi như sau:
Chương 1. Đất phi nông nghiệp và quản lý nhà nước về đất phi nông

nghiệp
Chương 2. Thực trạng công tác quản lý đất phi nông nghiệp trên địa bàn
tỉnh Quảng Bình.
Chương 3. Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý đất phi nông
nghiệp trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.
7. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước
- Tạ Phúc Sơn (2016), “Thực trạng và những vấn đề đặt ra trong công
tác Quản lý Đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Thọ”. Báo Phú Thọ. Bài báo khẳng
định, lĩnh vực Quản lý Đất đai là một trong những chức năng, nhiệm vụ quản
lý nhà nước của Sở Tài nguyên và Môi trường. Bài báo đã chỉ ra các nội dung
cơ bản của quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai mà các tỉnh phải thực hiện
đó là: (1) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; (2) Công tác ban hành
văn bản phổ biến pháp luật về đất đai; (3) Công tác đo đạc, cấp Giấy chứng
nhận QSD đất; (4) Công tác thu hồi và giao đất; (5) Công tác tài chính về đất
đai và giá đất; (6) Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: (7) Công tác
thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực đất đai. Bên cạnh những kết quả đạt được,
công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Thọ còn một số hạn chế như


5

sau: Công tác quản lý đất đai ở một số nơi còn chưa chặt chẽ, còn xảy ra tình
trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai, đất để hoang hoá hoặc sử dụng không
hiệu quả; Công tác quy hoạch sử dụng đất còn nhiều tồn tại, chất lượng quy
hoạch chưa cao; Cơ chế quản lý tài chính về đất đai chưa thực sự có hiệu quả,
nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng đất đai của
tỉnh; chưa khai thác triệt để lợi thế của đất đai theo hướng đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để tăng nguồn thu từ đất; Việc kiểm
tra giám sát cấp huyện, xã thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai
theo quy định Luật Đất đai năm 2013 còn hạn chế.

- Trần.T.Anh (2016), “Nhìn lại kết quả trong công tác quản lý nhà nước
về lĩnh vực đất đai”. Tạp chí Tài chính. Bài báo đã đánh giá một cách toàn
diện công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai trên các góc độ: (1) Về
việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai; (2) Về việc
rà soát, lập điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020; (3) Về công tác
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; (4) Về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (5)
Về công tác kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Bài
báo cho biết, tính đến nay cả nước đã cấp giấy chứng nhận sử dụng đất cho
trên 94,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp. Việc thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư đã có chuyển biến rõ rệt, hạn chế tối đa việc thu hồi đất tùy
tiện, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Việc xây dựng bảng
giá đất 5 năm đã được thực hiện theo đúng quy định của Luật Đất đai và các
văn bản quy định chi tiết thi hành Luật. Khiếu nại trong lĩnh vực đất đai đã
giảm: năm 2015 có 1.813 vụ việc (chiếm 94% số vụ việc) liên quan đến lĩnh
vực đất đai, trong đó có 1.214 vụ việc khiếu nại liên quan đến quyết định
hành chính, hành vi hành chính về đất đai, chủ yếu là thu hồi, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư, cưỡng chế thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng


6

đất. Tuy nhiên, hầu hết các vụ việc khiếu nại quyết định hành chính, hành vi
hành chính được thực hiện theo chính sách, pháp luật đất đai trước thời điểm
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực.
- Bộ TNMT (2015), “Báo cáo công tác quản lý nhà nước về đất đai năm
2014, 6 tháng đầu năm 2016 và tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai và
những vấn đề cần tháo gỡ”. Báo cáo đã đánh giá toàn diện tình hình triển khai
thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có đất phi nông
nghiệp. Báo cáo cũng đã chỉ ra một số nhược điểm, hạn chế trong công tác

quản lý đất đai trong đó nhấn mạnh công tác thông tin về đất đai, công tác quy
hoạch và thực hiện quy hoạch, đặc biệt là công tác đền bù giải tỏa, giải phóng
mặt bằng để thực hiện các dự án tại các địa phương, trong đó có Quảng Bình.
Việc ban hành chính sách giá chưa thật sự sát với thị trường, công tác thống kê
đất đai bất cập… đang được xem là nguyên nhân chính dẫn đến sai phạm trong
công tác quản lý nhà nước về đát đai hiện nay, là tác nhân dẫn đến tình trạng
khiếu kiện của người dân.
- Nguyễn Thị Minh Tâm (2010), “Đánh giá thực trạng công tác thu hồi,
bồi thường giải tỏa, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn thị
xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh”. Luận văn Cao học ngành Quản lý đất đai, Trường
Đại học NN Hà Nội. Báo cáo đã làm rõ một số vấn đề lý luận về đất đai, quản
lý nhà nước về đất đai, vấn đề thu hồi đất và đến bù giải tỏa; những vấn đề về
cơ chế, vướng mắc thường mắc phải khi xác định đền bù giải tỏa; một số kinh
nghiệm trong công tác đền bù giải tỏa của một số địa phương trong đó có Đà
Nẵng. Luận văn cũng đã đi vào làm rõ thực trạng công tác đến bù giải tỏa,
giải phóng mặt bằng ở 12 dự án của TX Từ Sơn; đã chỉ ra dược một số tồn tại
hạn chế cả về chính sách lẫn thực thi chính sách và đề xuất một số hướng
khắc phục.


7

- Đoàn Minh Hà (2017), “Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi ở TP. Hồ Chí Minh và định hướng hoàn thiện”. Tạp chí Dân
chủ & Pháp luật. Bài báo khẳng định, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước đối với đất
đai. Nghiên cứu đã chỉ ra một số tồn tại, vướng mắc từ thực tiễn bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư ở TP. Hồ Chí Minh đó là: (1) Tình trạng thiếu
nhà ở, đất ở tái định cư hoặc thiếu nguồn vốn dành cho việc xây dựng các khu
tái định cư bảo đảm chất lượng; (2) Giá đất bồi thường khi thu hồi đất ở cho

người bị thu hồi đất thấp hơn giá thị trường; (3) Công tác bồi thường kéo dài,
có dự án kéo dài gây khó khăn trong việc ổn định đời sống và việc làm của
các hộ dân; (4) Việc xử lý đối với các dự án treo chưa hiệu quả. Để khắc phục
các hạn chế trên, tác giả chủ trương: (1) đảm bảo chính sách, pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư phải đồng bộ, thống nhất, khách quan ; (2) bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư cần xem xét bồi thường với tư cách là tư liệu sản
xuất; (3) Tuân thủ nguyên tắc “Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được
phê duyệt khi đạt được ít nhất 70% ý kiến đồng ý của những người tham gia ý
kiến từ cộng đồng dân cư địa phương”; (4) Phải đảm bảo hài hòa hóa lợi ích
giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
Tóm lại, qua nghiên cứu một số công trình đã được công bố có chủ để liên
quan đến đề tài luận văn, tác giả nhận thấy tất cả đều thừa nhận vai trò quan
trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó đặc biệt là công tác
quản lý đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất. Các nghiên cứu
cũng đã làm rõ về khái niệm, nội hàm của quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất
đai bao gồm các nội dung như (1) đánh giá hiện trạng, xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; (2) cấp đất, giao đất, cho thuê đất; (3) cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; (4) thu hồi đất, đền bù giải tỏa; (5) giám sát việc thực hiện
việc sử dụng đất đai; (6) thanh kiểm tra và xử lý sai phạm trong lĩnh vực đất


8

đai. Các nghiên cứu cũng đã chỉ ra những bất cập và đề xuất nhiều giải pháp
hợp lý để tăng cường quản lý nhà nước về đất đai tại một số địa phương trong
cả nước. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có nghiên cứu nào chuyên sâu về quản
lý đối với đất phi nông nghiệp ở tỉnh Quảng Bình. Vì vậy, đây là chủ đề mà tác
giả lựa chọn để nghiên cứu trên cơ sở thừa hưởng những kết quả của những
người đi trước và vận dụng vào điều kiện cụ thể của Quảng Bình.

9

CHƯƠNG 1

ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
1.1. TỔNG QUAN VỀ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP VÀ QUẢN LÝ ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP
1.1.1. Khái niệm đất phi nông nghiệp
Để hiểu về khái niệm đất phi nông nghiệp, trước hết cần làm rõ khái
niệm đất đai. Theo cách hiểu đơn giản nhất, đất đai là khoảng không gian trên
bề mặt trái đất được con người sử dụng cho các mục đích khác nhau, và
thường được chia ra thành đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
Đất nông nghiệp theo nghĩa rộng là mặt đất được sử dụng cho các hoạt
động nông nghiệp (trồng trọt, chăn nuôi), đất lâm nghiệp, đất mặt nước sử
dụng cho nuôi trồng thủy sản, làm muối…
Đất phi nông nghiệp là đất còn lại ngoài đất sản xuất nông nghiệp.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhóm đất phi nông nghiệp
bao gồm các loại đất sau:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xă hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể
dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp
khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu

xây dựng, làm đồ gốm;


10

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường
sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn
thông; đất chợ; đất băi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc
bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông
nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm
mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
1.1.2. Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước
về đất đai; đó là các hoạt động trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất;
trong việc phân phối và phân phối lại vốn đất đai theo quy hoạch, kế hoạch;
trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất.
Việc thực hiện thẩm quyền trên đối với đất phi nông nghiệp được hiểu là
“Quản lý nhà nước đối với đất phi nông nghiệp”.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xă hội, an ninh quốc phòng.

Do đó việc phải tăng cường quản lý nhà nước về đất đai là một nhiệm vụ
trọng tâm của tất cả các nhà nước trên thế giới.


11

1.1.3. Các nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo nguyên tắc chủ
đạo là: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài. Tổ chức và cá nhân có
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý”. Cụ thể:
a. Nguyên tác thống nhất quản lý
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, chính
quyền thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu và quản lý Nhà nước về đất đai
trên địa bàn được quy định bởi pháp luật. Quản lý nhà nước về đất đai của
chính quyền nhằm thực hiện việc nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các
tổ chức, cơ quan, đơn vị kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu
dài. Nhà nước tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể phát huy tối đa các
quyền đối với đất đai. Có như vậy người sử dụng đất mới yên tâm, chủ động
đầu tư lao động, vật tư, tiền vốn vào việc bảo vệ, cải tạo cho đất; khai hoang,
phục hóa, đưa diện tích đất trống, đồi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử
dụng; đồng thời phát triển hạ tầng để làm tăng giá trị đất. [3]
b. Nguyên tắc phân cấp gắn liền với các điều kiện bảo đảm hoàn
thành nhiệm vụ
Cơ quan chính quyền trung ương và địa phương (cấp tỉnh và cấp huyện)
chịu trách nhiệm trước Chính phủ và cơ quan chính quyền cùng cấp (UBND
tỉnh và UBND huyện, tỉnh) trong quản lý nhà nước về đất đai; Chính quyền
cấp tỉnh thực hiện việc giao đất, cho thuê đất cũng như thu hồi đất của cá
nhân và tổ chức, có trách nhiệm hỗ trợ, phối hợp, kiểm tra chặt chẽ trong việc

thực hiện nhiệm vụ của cấp huyện; chính quyền cấp huyện có trách nhiệm
kiểm tra, giám sát, hỗ trợ chính quyền cấp xă (phường, thị trấn) và thực hiện


12

quyền giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn quản lý.
c. Nguyên tắc tập trung dân chủ
Quản lý nhà nước về đất đai phải tuân thủ quy định của pháp luật và thực
hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, bằng việc tạo điều kiện để người dân
có thể tham gia giám sát hoạt động quản lý nhà nước của chính quyền trực
tiếp thông qua tổ chức Hội đồng nhân dân và các tổ chức chính trị xă hội cùng
cấp.
d. Nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành, địa phương và vùng lãnh thổ
Chính quyền các cấp thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai theo địa
giới hành chính, điều này có nghĩa là có sự hài hòa giữa quản lý theo lănh thổ
và quản lý theo chuyên ngành và ngay cả với các cơ quan trung ương hoạt
động; đồng thời, có quyền kiểm tra, giám sát các cơ quan này trong việc thực
hiện pháp luật về đất đai, cũng như các quy định khác của Nhà nước, có
quyền xử lý hoặc kiến nghị xử lý nếu vi phạm theo quy định của pháp luật
hiện hành.
e. Nguyên tắc kế thừa và tôn trọng lịch sử
Quản lý nhà nước của chính quyền phải tuân thủ việc kế thừa các quy
định của pháp luật của Nhà nước trước đây, cũng như tính lịch sử trong quản
lý đất đai qua các thời kỳ của cách mạng được khẳng định bởi việc “Nhà nước
không thừa nhận việc đòi lại đất đai đă được giao theo quy định nhà nước cho
người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước. Điều này khẳng định lập trường trước sau như một của nhà nước đối
với đất đai, tuy nhiên những vấn đề lịch sử và những yếu kém trong quản lý

đất đai trước đây cũng để lại không ít khó khăn, do đó quản lý nhà nước về
đất đai hiện nay cần được xem xét tháo gỡ một cách khoa học.


13

1.2. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT PHI NÔNG
NGHIỆP
1.2.1. Đánh giá hiện trạng, lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sư
dụng đất
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính cũng là một nội dung quan trọng đầu tiên gắn với công
tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Việc phải khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất;
điều tra xây dựng giá đất là tiền đề quan trọng để các cấp chính quyền xây
dựng, ban hành các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như ban hành các
chính sách về đất đai sau này.
Nội dung quan trọng mà các cấp chính quyền phải thực hiện để quản lý
đất đai đó là phải xây dựng và ban hành và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trong dài hạn cũng như mỗi giai đoạn cụ thể làm cơ sở cho việc định
hướng sử dụng của xă hội.
Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các cơ quan nhà nước các
cấp cần phải cụ thể hóa việc thực hiện bằng việc xây dựng, ban hành văn bản
quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản
đó theo quy định phân công, phân cấp từ trung ương đến địa phương.
1.2.2. Xây dựng, ban hành và thực hiện các quy trình quản lý đất đai
a. Quy trình giao đất, cho thuê đất
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:


14

- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
tổ chức;
- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đất đai;
- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đất đai;
- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương
mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
+ Ủy ban nhân dân cấp xă cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích của xă, phường, thị trấn.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định không được ủy quyền.
b. Quy trình thu hồi đất
Trình tự các bước để thu hồi đất của các tổ chức, cá nhân như sau:
Bước 1: Thông báo thu hồi đất
Bước 2: Ra quyết định thu hồi đất

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
Bước 4: Lấy ý kiến, lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư


15

Bước 5: Quyết định phê duyệt và niêm yết công khai phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.
c. Quy trình, thủ tục chi trả bồi thường
Theo quy định của Luật đất đai, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết
định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ
quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ
cho người có đất thu hồi.
Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì
khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi
thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có
thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một
khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính
trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt
thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà
nước.
Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của
pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số
tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.
d. Quy trình chuyển quyền sử dụng đất
Quy định về hồ sơ gồm: (1) Giấy tờ nhân thân của của hai bên: chứng

minh nhân dân/hộ khẩu/giấy chứng nhận kết hôn (trường hợp chưa kết hôn thì
phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân); (2) Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; (3) Hồ sơ đo vẽ hiện trạng (nếu có); (4) Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đă được công chứng.


16

Nơi tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên
Môi trường nơi có đất để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ.
Quy trình giải quyết: Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai
sẽ luân chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (thuế
thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ) để ra thông báo cho các bên. Sau khi nộp
thuế và lệ phí (nếu có), đương sự nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai
và chờ ngày nhận liên quan là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian thực hiện: không quá 10 ngày.
e. Quy trình xây dựng và ban hành khung giá đất
+ Khung giá đất: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một
lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá
đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa
hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính
phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
+ Bảng giá đất và giá đất cụ thể:
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm
một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung
giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

- Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít
nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan
có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn
về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo
cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.