Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu việt nam trên địa bàn thành phố đà nẵng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

NGÔ HUY BẢO

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI CÁC CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Đà Nẵng - Năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

NGÔ HUY BẢO
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
TẠI CÁC CHI NHÁNH NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng
Mã số: 60.34.02.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN HOÀ NHÂN

Đà Nẵng - Năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả luận văn

NGÔ HUY BẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
TĐG
TSBĐ
NHTM
Eximbank
QSD
BĐS
ĐS

Ý nghĩa
Thẩm định giá
Tài sản bảo đảm
Ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam
Quyền sử dụng
Bất động sản

Động sản


MỤC LỤC

QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI (BẢN SAO)
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

bảng
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5

2.6

Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh
Eximbank Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014
Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh
Eximbank Hùng Vương giai đoạn 2012 – 2014
Danh mục TSBĐ và tỷ lệ cấp tín dụng theo từng loại
TSBĐ
Thẩm quyền trong công tác tổ chức TĐG tại

Eximbank
Thống kê hồ sơ TĐG đã thực hiện theo phương pháp
áp dụng
Tổng hợp dư nợ phân loại theo TSBĐ tại các chi
nhánh Eximbank trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai

Trang
44
44
47
52
60

66

đoạn 2012 – 2014
Số lượng hồ sơ TĐG và giá trị thẩm định đã thực hiện
2.7

2.8
2.9

trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh Eximbank
trên địa bàn thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2012 – 2014
Thống kê số lượng hồ sơ TĐG theo thời gian thực
hiện
Thống kê về số lượng hồ sơ TĐG phải thực hiện điều
chỉnh

68

69
70


7

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động cho vay bảo đảm bằng tài sản là hoạt động kinh doanh chủ
yếu và đóng góp một tỷ trọng không nhỏ trong tổng lợi nhuận tại các ngân
hàng hiện nay. Trước tình hình kinh tế thị trường có nhiều biến động, công tác
phân tích, thẩm định để sàn lọc và lựa chọn khách hàng vay là đặc biệt quan
trọng, trong đó có công tác TĐG TSBĐ cho khoản vay.
TSBĐ trong hoạt động cho vay được xem là nguồn trả nợ thứ cấp. Giá trị
TSBĐ trong hoạt động cho vay tại mỗi thời điểm khác nhau là một trong những
cơ sở để ngân hàng quyết định số tiền tối đa có thế cho khách vay, thời hạn cho
vay, vấn đề bảo hiểm về tài sản và những điều kiện ràng buộc khác liên quan đến
tài sản bảo đảm của khách hàng. Dưới áp lực cạnh tranh ngày càng khốc liệt,
việc cho vay dựa trên giá trị TSBĐ là một vấn đề khá phổ biến tại nhiều ngân
hàng thương mại. Do đó, chất lượng công tác TĐG TSBĐ trong hoạt động
cho vay là rất đáng quan tâm trong bối cảnh hiện nay.
Giá trị TSBĐ trong cho vay được thẩm định như thế nào cho hợp lý, sát
với giá trị thực của tài sản đó tại thời điểm TĐG. Bởi, nếu định giá quá thấp
sẽ ảnh hưởng đến quy mô vốn vay của khách hàng và khả năng cạnh tranh
của ngân hàng. Nếu định giá quá cao sẽ dẫn đến việc ngân hàng gặp rủi ro khi
thu hồi nợ vay trong trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán. Có
không ít trường hợp những sai phạm trong công tác TĐG TSBĐ đã dẫn đến
những khoản nợ quá hạn khổng lồ do giá trị thực của TSBĐ thấp hơn rất
nhiều so với giá trị đã thẩm định được dùng để làm cơ sở cho vay. Vì vậy,

việc kiểm soát công tác TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay cũng chính là
góp phần hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng
Trong công tác thẩm định xét duyệt cho vay tại các chi nhánh ngân hàng
thương mại cổ phần Xuất Khẩu Việt Nam hiện nay, công tác TĐG TSBĐ


8

được thực hiện bởi một đội ngũ cán bộ TĐG riêng biệt. Ngoài ra, nhằm đảm
bảo tính độc lập, khách quan và có tính kiểm soát cao, Trung tâm TĐG Tài
sản Eximbank được thành lập với chức năng TĐG đối với những TSBĐ cho
những khoản vay có giá trị lớn (vượt thẩm quyền đối với các chi nhánh), hỗ
trợ TĐG phục vụ cho công tác xử lý nợ và TĐG theo những yêu cầu của cấp
trên. Tuy nhiên, trong quá trình hoạt động, công tác TĐG tài sản bảo đảm tại
Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam vẫn còn tồn tại
một số bất cập và hạn chế nhất định gây nên rủi ro trong hoạt động kinh
doanh ngân hàng.
Từ nhận thức được tầm quan trọng của công tác TĐG tài sản bảo đảm,
kết hợp với những hiểu biết thực tế trong quá trình công tác tại các chi nhánh
Eximbank trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, việc chọn đề tài “Hoàn thiện
công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay tại các chi
nhánh ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam trên địa
bàn thành phố Đà Nẵng” mang nhiều ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực
tiễn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống hoá cơ sở lý luận về công tác TĐG tài sản.
Nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng công tác TĐG tài sản bảo
đảm trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh Eximbank trên địa bàn thành
phố Đà Nẵng.
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp

nhằm hoàn thiện công tác TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay tại Eximbank.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: những vấn đề về lý luận công tác TĐG TSBĐ
trong cho vay của NHTM và thực trạng công tác TĐG TSBĐ trong cho vay
tại các chi nhánh Eximbank trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.


9

Phạm vi nghiên cứu:
- Về nội dung: đề tài tập trung nghiên cứu và đề ra các giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác TĐG TSBĐ là bất động sản và động sản được sử dụng để
bảo đảm vay vốn tại NHTM.
- Về không gian: đề tài giới hạn không gian nghiên cứu tại các chi nhánh
Eximbank trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
- Về thời gian: những dữ liệu thu thập được trong khoảng thời gian từ
năm 2012 đến năm 2014.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng, luận văn sử dụng tổng
hợp các phương pháp cụ thể: phương pháp thống kê, phương pháp so sánh,
phương pháp phân tích tổng hợp…để nghiên cứu và phân tích. Tác giả dựa
trên những lý thuyết về TĐG, qua quá trình tham chiếu thống kê, thu thập
thông tin, xử lý số liệu, phân tích so sánh để điều chỉnh những tài sản so sánh
về cùng tiêu chí với tài sản TĐG; đồng thời, việc khảo sát thực tế kết hợp với
những tư duy logic và những kiến thức tổng hợp khác cũng được áp dụng để
phân tích, nhận xét và đi đến kết luận về giá trị ước tính của tài sản TĐG,
những điều kiện và hạn chế kèm theo của kết quả TĐG.
5. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn bao gồm:

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác TĐG tài sản bảo đảm trong hoạt
động cho vay tại các NHTM.
Chương 2: Thực trạng công tác TĐG tài sản bảo đảm trong hoạt động
cho vay tại các chi nhánh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam trên
địa bàn thành phố Đà Nẵng.


10

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác TĐG tài sản bảo đảm trong
hoạt động cho vay tại các chi nhánh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt
Nam trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài “Hoàn thiện công tác TĐG tài sản bảo
đảm trong hoạt động cho vay tại các chi nhánh ngân hàng thương mại cổ
phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam trên địa bàn thành phố Đà Nẵng”, tác giả đã
nghiên cứu một số tài liệu liên quan đến nội dung và bối cảnh của đề tài trong
lĩnh vực TĐG tài sản. Cụ thể, tác giả xin nêu tổng quan một số tài liêu cũng
như công trình nghiên cứu tiêu biểu như sau:
(1) Ngô Thị Phương Thảo, “Định giá bất động sản thế chấp trong Ngân
hàng thương mại Việt Nam hiện nay”. Luận án này đã nghiên cứu cơ sở lý
luận về vấn đề TĐG BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM,
phân tích đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động
cho vay của các NHTM tại Việt Nam. Đề tài mang tính chuyên sâu về nghiệp
vụ TĐG, đưa ra những nhận xét về hoạt động TĐG tại các NHTM, đồng thời
chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác này và nguyên nhân của nó.
Tuy nhiên, đề tài chỉ nghiên cứu riêng về mảng TĐG BĐS.
(2) Trần Thị Thanh Vinh, “Phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam”. Về mặt
cơ sở lý luận, luận án hệ thống hóa những lý luận cơ bản về TĐG, dịch vụ
TĐG. Kết hợp giữa lý thuyết cung – cầu trong kinh tế học, lý thuyết cạnh

tranh kết hợp với mô hình nghiên cứu các nhân tố tác động đến phía cung và
phía cầu của dịch vụ TĐG để phân tích, đánh giá thực trạng của thị trường
dịch vụ TĐG tại Việt Nam. Luận án còn đúc kết những kinh nghiệm về phát
triển dịch vụ TĐG trên thế giới, là cơ sở vận dụng để phát triển dịch vụ TĐG
ở Việt Nam. Về mặt thực tiễn, luận án đã phác họa bức tranh khá toàn diện về
thực trạng, các nhân tố ảnh hưởng và đề xuất các quan điểm phát triển, nhóm


11

giải pháp và kiến nghị cho phát triển của dịch vụ TĐG tại Việt Nam. Song,
luận án chỉ đề cập đến lĩnh vực TĐG dưới góc nhìn là một dịch vụ được cung
ứng bởi những doanh nghiệp được cấp phép theo quy định.
(3) Nguyễn Thị Thu Thuỷ, “Công tác TĐG tài sản bảo đảm là nhà ở tại
ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc”. Bài luận văn đã hệ thống hoá
những vấn đề lý luận trong công tác TĐG TSBĐ là nhà ở tại các NHTM, phân
tích khái quát thực trạng công tác TĐG TSBĐ là nhà ở tại ngân hàng TMCP
An Bình khu vực phía Bắc, và trên cơ sở đó rút ra những nhận xét đánh giá,
chỉ ra những khó khăn vướng mắc trong công tác TĐG TSBĐ là nhà ở, đồng
thời đề ra mục tiêu phương hướng và những giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao
chất lượng công tác này trong thời gian tới. Luận văn cũng chỉ giới hạn ở đối
tượng công tác TĐG TSBĐ là nhà ở, chưa đề cập đến những đối tượng khác
của BĐS và những loại TSBĐ khác trong hoạt động cho vay.
(4) Phan Nguyễn Linh Đa, “Hoàn thiện công tác TĐG bất động sản tại
công ty TNHH TĐG và dịch vụ tài chính Đà Nẵng”. Luận văn đã tổng hợp
một cách có hệ thống những cơ sở lý luận trong công tác TĐG BĐS, mô tả
thực trạng, phân tích những kết quả đạt được cũng như những hạn chế trong
công tác TĐG BĐS tại công ty TNHH TĐG và dịch vụ tài chính Đà Nẵng.
Dựa trên cơ sở đó, tác giả luận văn cũng đã đề ra những giải pháp để hoàn
thiện công tác TĐG BĐS tại đơn vị.

(5) TS. Nguyễn Ngọc Vinh, “Vai trò của TĐG trong hạn chế phát sinh
nợ xấu của ngân hàng”. Nghiên cứu này đề cập đến mối quan hệ mật thiết
giữa nợ xấu của ngân hàng với những bất cập trong công tác TĐG hiện nay.
Qua đó, đề xuất một số khuyến nghị nhằm nâng cao chất lượng nghiệp vụ
trong công tác TĐG hướng tới việc hạn chế phát sinh nợ xấu, góp phần ổn
định hoạt động tín dụng trong hệ thống ngân hàng.


12

(6) TS. Nguyễn Văn Thọ, “Nâng cao năng lực và phát triển nghề TĐG
Việt Nam”. Bài viết đã đề cập đến bốn vấn đề chính là vấn đề hành lang pháp
lý, vấn đề đào tạo nguồn nhân lực, đôi nét về các loại hình doanh nghiệp TĐG
ở Việt Nam và vấn đề cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác TĐG. Đây là bốn
trở ngại lớn nhất cho sự phát triển của ngành TĐG nói chung và TĐG BĐS
nói riêng. Bài viết cũng đã đề xuất những đề nghị chủ quan nhưng có thể là
giải pháp nâng cao năng lực và tạo động lực phát triển cho ngành TĐG Việt
Nam. Từ đó, có thể xúc tiến tốt hơn các mối quan hệ kinh tế - xã hội, đẩy
nhanh quá trình phát triển kinh tế.
(7) TS. Nguyễn Chí Đức, “Vấn đề tài sản bảo đảm tại các ngân hàng
thương mại Việt Nam hiện nay”. Nghiên cứu này nêu ra hậu quả tất yếu của
thông tin bất cân xứng cùng với các giải pháp về cơ chế sàng lọc, trong đó
TSBĐ xuất hiện trong cơ sở để đưa ra quyết định tín dụng như là một giải
pháp cho vấn đề thông tin bất cân xứng ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng,
đồng thời, TSBĐ cũng giữ vai trò sàng lọc loại khách hàng, hạn chế tổn thất
khi xảy ra rủi ro tín dụng, ngăn ngừa rủi ro đạo đức.
(8) ThS. Mai Thị Quỳnh Như, “Tầm quan trọng của việc tái định giá tài
sản bảo đảm là bất động sản trong cấp tín dụng”. Bài viết này đã đề cập đến
vai trò quan trọng của công tác tái TĐG TSBĐ trong hoạt động cấp tín dụng,
mô tả một cách tổng quan về thực tiễn tình hình tái định giá TSBĐ trong cấp

tín dụng tại các ngân hàng, đồng thời tác giả cũng đã nêu lên một số biện
pháp nâng cao hiệu quả quy trình tái TĐG TSBĐ.


13

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
1.1.1. Khái niệm Thẩm định giá
Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và
Valuation để nói đến TĐG. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước
tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị
của một vật phẩm nhất định.
Khi nghiên cứu về TĐG, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa
ra nhiều định nghĩa khác nhau:
- Theo tự điển Oxford: “TĐG là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,
của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc
Anh: “TĐG là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.
- Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/04/2002:
TĐG là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế”.
Từ đó, chúng ta có thể hiểu khái niệm về TĐG như sau: TĐG là một
khoa học về ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa

điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn
được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia.


14

1.1.2. Đối tượng Thẩm định giá
Đối tượng TĐG phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường
tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục vụ
cho mục đích TĐG tài sản căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật hiện
hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ
phân loại tài sản TĐG của khu vực và quốc tế. Theo đó, đối tượng trong thẩm
định giá bao gồm 04 loại sau: Bất động sản; Động sản; Doanh nghiệp; và các
Quyền tài sản
a. Bất động sản
Bất động sản là những tài sản không di dời được, gắn cố định với một
không gian, vị trí nhất định, bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các
tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo quy định của pháp luật;
b. Động sản
Động sản là những tài sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không
gian, vị trí nhất định và có thể di dời được như: Các loại dây chuyền sản xuất –
dây chuyền công nghệ; Các loại máy móc, thiết bị như: máy khai thác đá, máy
công nghiệp, máy công cụ, …; Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch,
xe đào, xe cần cẩu, xà lan… và các phương tiện khác; Hàng hóa, nguyên – nhiên
vật liệu; Ngoại tệ, kim loại quý, đá quý; Các loại giấy tờ có giá;
c. Doanh nghiệp
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao
dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm
mục đích thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá

trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị
trường nhằm mục đích sinh lợi. Doanh nghiệp bao gồm các loại hình: doanh


15

nghiệp Nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp
danh, doanh nghiệp tư nhân.
Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế của toàn bộ tài
sản hữu hình và tài sản vô hình phục vụ sản xuất kinh doanh.
d. Các quyền tài sản
Quyền tài sản là một khái niệm bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi
ích liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một
hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó.
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong
giao dịch dân sự, bao gồm: quyền sở hữu (kể cả quyền sở hữu trí tuệ), quyền
sử dụng, quyền định đoạt.
1.1.3. Cơ sở giá trị của Thẩm định giá
Giá trị tài sản mang tính chủ quan và khách quan. Tính chủ quan thể hiện
ở chỗ cùng một tài sản nhưng đối với các đối tượng khác nhau thì tuỳ thuộc
vào khả năng, sở thích, tài sản đó có thể được sử dụng cho những mục đích
khác nhau và có thể khai thác lợi ích, công dụng với những mức độ khác nhau
… do vậy, giá trị tài sản có thể được đánh giá khác nhau. Tính khách quan của
giá trị tài sản thể hiện sự đánh giá chung của số đông chứ không phải ý kiến
của từng cá nhân riêng lẻ về giá trị tài sản, đó là sự thừa nhận của thị trường
về giá trị tài sản. Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, cơ sở giá trị của TĐG
dựa vào giá trị thị trường. Và ngược lại, nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, cơ
sở giá trị của TĐG dựa vào giá trị phi thị trường.
Giá trị thị trường của tài sản
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính để tài sản đó được

trao đổi, mua bán tại một thời điểm nhất định, giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.


16

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên
đã cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên
thị trường trước khi ra quyết định một cách hoàn toàn tự nguyện, không áp đặt.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
+ Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản;
giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
+ Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu
quả nhất cho tài sản.
+ Kết quả khảo sát thực tế
Giá trị phi thị trường của tài sản
Giá trị phi thị trường của một tài sản là mức giá ước tính được xác định
theo những căn cứ khác với giá trị thị trường, hoặc có thể được mua bán, trao
đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt,
giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị tài sản chuyên dùng,
giá trị tài sản có thị trường hạn chế…
Việc đánh giá giá trị phi thị trường của tài sản được căn cứ chủ yếu vào
công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào
khả năng mua bán trên thị trường của tài sản.
Giá trị phi thị trường của tài sản còn thể hiện ở việc mua bán, trao đổi tài
sản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tốt giảm phát, lạm phát… tức
là tài sản được giao dịch trong điều kiện thương mại không bình thường.

1.1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của một tài sản là đạt được
mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp,


17

có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn
nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện
khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung về tài sản. Do vậy, khi TĐG tài sản cần phân tích, đánh giá về sự tác
động của các lực lượng thị trường đến cung cầu và cân nhắc đến tình trạng
cung cầu thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong
quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác
động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Sự hình thành giá trị của tài
sản được TĐG thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay
thế. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có
xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương
đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự
thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài
sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ
tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến


18

thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự
tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị
của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận
được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.1.5. Các phương pháp TĐG tài sản
a. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần TĐG đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm TĐG hoặc gần với thời điểm
TĐG để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần TĐG. Phương pháp so sánh
chủ yếu được áp dụng trong TĐG các tài sản có giao dịch mua, bán phổ biến
trên thị trường.
b. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chi phí tạo ra
một tài sản tương tự tài sản cần TĐG để ước tính giá trị thị trường của tài sản
cần TĐG. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong TĐG các tài sản
chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã
qua sử dụng …
c. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở chuyển đổi

các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài
sản cần TĐG thành giá trị vốn hiện tại của tài sản để ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần TĐG. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong
TĐG các tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài sản tài chính) mà
tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai.
d. Phương pháp thặng dư


19

Phương pháp thặng dư là phương pháp TĐG mà giá trị thị trường của tài
sản cần TĐG được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá
trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả
các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu
được áp dụng trong TĐG BĐS có tiềm năng phát triển.
e. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp TĐG dựa trên khả năng sinh lợi
của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần TĐG.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong TĐG các tài sản mà việc so
sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng …
1.1.6. Quy trình Thẩm định giá tài sản
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG
Những nội dung cần xác định bao gồm: Các đặc điểm cơ bản về mặt
pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần TĐG; Mục đích TĐG; Xác định
khách hàng, những người sử dụng kết quả TĐG;

Những điều kiện ràng

buộc trong xác định đối tượng TĐG;Thời điểm TĐG và nguồn dữ liệu cần

thiết cho TĐG; Xác định cơ sở giá trị của tài sản
Bước 2: Lập kế hoạch TĐG
- Xác định các yếu tố cung – cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính
và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng
tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả TĐG.


20

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường. Trong quá trình khảo
sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, thẩm định viên cần chụp ảnh tài
sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau.
Thông tin sử dụng có thể thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những
giao dịch mua bán tài sản; thông tin trên báo chí của địa phương, trung ương
và các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản...
Bước 4: Phân tích thông tin
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần TĐG
- Phân tích về khách hàng (đặc điểm khách hàng tiềm năng; sở thích về
vị trí, quy mô; nhu cầu, sức mua về tài sản...)
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần TĐG
- Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định
mức giá trị của tài sản cần TĐG

- Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều
phương pháp trong TĐG được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài
sản và với mục đích TĐG.
- Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp TĐG
nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp TĐG nào được sử dụng
để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
Bước 6: Lập báo cáo kết quả TĐG
- Báo cáo kết quả TĐG phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế,
mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá
của tài sản TĐG.
- Báo cáo kết quả TĐG phải thể hiện được những lập luận, cách thức,


21

phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách
rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.
1.2. CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của thẩm định giá tài sản bảo đảm
trong hoạt động cho vay
a. Khái niệm:
Trong hoạt động cho vay của ngân hàng, bao giờ cũng có những rủi ro do
nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan khiến cho ngân hàng gặp khó
khăn trong thu hồi nợ hoặc không có khả năng thu hồi nợ. Để giảm thiểu rủi ro
có thể xảy ra, các ngân hàng bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải có TSBĐ
thì cần phải xác định giá trị TSBĐ đó để làm cơ sở xác định mức cho vay.
TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay được hiểu là việc xác định giá trị của
TSBĐ bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức
cho vay của ngân hàng dựa trên giá trị TSBĐ đó.

b. Sự cần thiết của TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay
TĐG TSBĐ trong cho vay là một trong những yếu tố đầu tiên và không
thể thiếu trong quy trình cho vay để các NHTM xác định tính hợp pháp của
TSBĐ, là cơ sở để đưa ra mức cho vay đối với khách hàng vay, và nhằm giảm
thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng tại các NHTM.
Giá trị TSBĐ được xác định qua công tác TĐG là cơ sở để các NHTM và
khách hàng ký kết qua công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng,
nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, và là căn cứ
quan trọng để giải quyết các tranh chấp liên quan đến TSBĐ nếu có xảy ra.
Ngoài ra, trong điều kiện cạnh tranh gay gắt hiện nay, các NHTM phải
thay đổi chiến lược kinh doanh của mình. Một trong những bước thay đổi đó
chính là việc cải tiến quy trình tín dụng và xác định giá trị TSBĐ như thế nào


22

để thu hút khách hàng. Khi mà mức lãi suất cho vay giữa các ngân hàng
không còn quá chênh lệch, thì việc cạnh tranh về mức cho vay dựa trên giá trị
thẩm định tài sản mà khách hàng sử dụng để đảm bảo cho khoản vay của
mình ngày càng trở nên quyết liệt hơn.
TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay tạo nên tính chuyên nghiệp trong hoạt
động tín dụng của các NHTM. Ngoài ra, nó còn cung cấp cơ sở dữ liệu cho các
ngành, lĩnh vực khác có liên quan đến các giao dịch về tài sản trong nền kinh tế.
1.2.2. Đối tượng công tác TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay
Trong nghiệp vụ TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay của các NHTM,
đối tượng của TĐG chủ yếu được phân thành bất động sản và động sản.
- Bất động sản bao gồm:
+ Đất đai: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền không tách rời với nhà ở, công trình xây dựng đó.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm, công trình
nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể
thao, các công trình khai thác hầm mỏ, …
- Động sản là những tài sản không phải là bất động sản (máy móc, thiết
bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ…). Trong hoạt động cho vay,
TSBĐ là động sản được các NHTM chấp nhận phổ biến là
+ Máy móc thiết bị: các loại dây chuyền sản xuất, dây chuyền công
nghệ, máy khai thác, máy công nghiệp, máy công cụ…
+ Phương tiện vận tải: xe tải, xe du lịch, xe cần cẩu, tàu thuỷ, xà lan…
1.2.3. Công tác tổ chức TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay
Tuỳ theo tính chất đặc thù của từng ngân hàng, tính chất của khoản vay,
mức độ quan trọng và phức tạp của TSBĐ, các ngân hàng có thể lựa chọn các


23

hình thức tổ chức TĐG phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh của ngân hàng
mình nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí cho công tác định giá. Các ngân
hàng có thể lựa chọn, hoặc kết hợp một trong ba hình thức:
- Công tác TĐG TSBĐ có thể do bộ phận tín dụng đảm nhiệm, tức là cán
bộ tín dụng kiêm luôn nhiệm vụ TĐG TSBĐ. Hình thức này thường áp dụng
đối với các ngân hàng chưa có đơn vị TĐG độc lập, hoặc tỷ lệ TSBĐ trong
tổng dư nợ cho vay của ngân hàng là không lớn, khoản vay nhỏ, TSBĐ có giá
trị thấp và việc xác định giá trị TSBĐ thực hiện tương đối dễ dàng, cán bộ tín
dụng có nhiều kinh nghiệm trong TĐG.
- Công tác TĐG TSBĐ được thực hiện bởi đơn vị TĐG trực thuộc ngân
hàng. Hình thức này áp dụng đối với các ngân hàng mà hoạt động cho vay có
TSBĐ chiếm tỷ trọng lớn, khách hàng và khối lượng cho vay nhiều, thường
xuyên. Đơn vị TĐG này hoạt động độc lập tách biệt với bộ phận tín dụng
trong ngân hàng và mang tính chất khách quan. Giá trị thẩm định TSBĐ là

căn cứ để bộ phận tín dụng đề xuất mức cho vay và tỷ lệ chiết khấu phù hợp.
- Hình thức thứ ba là thuê các tổ thức, doanh nghiệp TĐG bên ngoài
ngân hàng thực hiện công tác TĐG TSBĐ. Các ngân hàng thường chỉ thuê tổ
chức bên ngoài thực hiện TĐG TSBĐ khi khối lượng hợp đồng cho vay
nhiều, không đủ số lượng cán bộ TĐG hoặc tài sản TĐG có giá trị lớn, phức
tạp. Việc thuê các tổ thức bên ngoài thực hiện công tác TĐG cần phải cân
nhắc lựa chọn những công ty có uy tín, có kinh nghiệm trong hoạt động TĐG.

1.2.4. Quy trình TĐG TSBĐ trong hoạt động cho vay của các ngân
hàng thương mại
Quy trình TĐG là các bước tuần tự trong quá trình TĐG. Tuỳ theo điều
kiện và đặc thù hoạt động của mỗi NHTM mà có những quy định và trình tự


24

các bước trong công tác TĐG có thể giống hoặc khác nhau. Thông thường,
quy trình TĐG TSBĐ của các NHTM gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Xác định vấn đề
Trong bước này, cán bộ TĐG cần xác định rõ loại TSBĐ cần thẩm định
(BĐS, động sản), các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật và pháp lý của TSBĐ.
Bước 2: Lên kế hoạch TĐG
Trên cơ sở xác định rõ loại TSBĐ cũng như các đặc điểm của TSBĐ cần
thẩm định, bộ phận TĐG lên kế hoạch rõ ràng về công tác TĐG: xác định thời
gian, phân công cán bộ TĐG, xác định thông tin và tài liệu cần thu thập,
nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, các dữ liệu thị trường, thiết lập chương
trình và thời gian biểu công tác.
Bước 3: Khảo sát hiện trạng TSBĐ, thu thập thông tin liên quan
Trong bước này, cán bộ TĐG tiến hành xem xét hiện trạng TSBĐ, đối
chiếu hiện trạng với hồ sơ TSBĐ được cung cấp, lập báo cáo khảo sát hiện

trạng tài sản TĐG tại thời điểm khảo sát.
Ngoài ra, cán bộ TĐG còn phải thu thập các tài liệu cung cấp thông tin
về TSBĐ cần thẩm định. Bao gồm: - các văn bản pháp lý của nhà nước và
chính quyền địa phương có liên quan đến TSBĐ, - các tài liệu tổng quát về
kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội…, - các tài liệu đặc thù làm căn cứ để so
sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh khi xác định giá trị TSBĐ như thu
nhập, chi phí, giá giao dịch thị trường, lãi suất, thuế suất…

Bước 4: Phân tích tài liệu, ứng dụng các phương pháp TĐG
Trên cơ sở tài liệu và thông tin thu thập được, cán bộ TĐG cần lựa chọn
các thông tin, tài liệu đủ độ tin cậy và phù hợp nhất với TSBĐ cần thẩm định
để xử lý và phân tích, bao gồm: - Phân tích về mặt pháp lý, các đặc điểm kinh


25

tế kỹ thuật của TSBĐ, phân tích thực trạng việc sử dụng TSBĐ; - Phân tích
thị trường: xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của TSBĐ
cần thẩm định.
Các phân tích trên sẽ là căn cứ để cán bộ TĐG lựa chọn sử dụng phương
pháp TĐG đối với TSBĐ cần thẩm định. Cán bộ TĐG có thể áp dụng một hay
nhiều phương pháp TĐG nhưng cần phải cân nhắc tính hợp lý, thuận lợi và
hạn chế của từng phương pháp.
Bước 5: Xác định giá trị TSBĐ cần thẩm định
Cán bộ TĐG tiến hành ước lượng giá trị của TSBĐ theo từng pháp pháp
TĐG áp dụng, đưa ra những nhận xét về từng kết quả ước lượng và những
hạn chế, chú thích kèm theo. Sau đó, cán bộ TĐG cần so sánh, đối chiếu từng
kết quả và đưa ra kết luận về mức giá lựa chọn làm giá trị thẩm định chính
thức của TSBĐ.
Bước 6: Hoàn thành báo cáo TĐG, trình cấp trên phê duyệt và gửi

kết quả TĐG đến các bên liên quan.
Đây là bước cuối cùng trong quy trình TĐG TSBĐ. Cán bộ TĐG cần
hoàn thiện bản báo cáo TĐG với đầy đủ các nội dung cần thiết thể hiện toàn
bộ quá trình TĐG và trình lên cấp trên phê duyệt. Những nội dung trong báo
cáo TĐG thường là: loại tài sản cần TĐG, mục đích TĐG, thời điểm TĐG,
đặc điểm pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của TSBĐ, cơ sở giá trị để TĐG, các
phương pháp được áp dụng để TĐG, kết quả TĐG, những chú thích, hạn chế
kèm theo kết quả TĐG.
1.2.5. Các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm
a. Phương pháp so sánh
Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp TĐG dựa trên cơ sở
phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần TĐG đã giao dịch