Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THỊ HUYÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM
PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ ĐẤT & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
HẠ TẦNG KĨ THUẬT TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BÙI THỊ HUYÊN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM
PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ ĐẤT & ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
HẠ TẦNG KĨ THUẬT TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.03.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Ngọc Ngoạn

THÁI NGUYÊN - 2017


i
LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng em, các kết
quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và
chưa từng được dùng để bảo vệ một học vị nào.
Em xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Bùi Thị Huyên


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành khóa luận này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến
GS.TS. Trần Ngọc Ngoạn, thầy đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình
viết khóa luận tốt nghiệp.
Em chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô trong khoa Quản lý tài nguyên và
khoa Sau Đại học trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình truyền
đạt kiến thức trong những năm học tập. Với vốn kiến thức được tiếp thu trong
q trình học khơng chỉ là nền tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà
cịn là hành trang q báu để em bước vào đời một cách vững chắc và tự tin.
Em xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ nhà đất và đầu tư
xây dựng cơ sở hạng tầng tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi để em
có thể hồn thành luận văn thật tốt.
Gia đình và bạn bè đã luôn động viên và là chỗ dựa vững chắc cho em

trong suốt q trình thực hiện và hồn thành luận văn.
Em xin chân thành cảm ơn./
Thái Nguyên, ngày 01 tháng 10 năm 2017
Tác giả

Bùi Thị Huyên


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận khoa học ............................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 6
1.2. Khái quát về Trung tâm PT quỹ nhà đất & ĐTXDHT kĩ thuật tỉnh
Thái Nguyên ..................................................................................................... 8
1.2.1. Sự cần thiết phải thành lập tổ chức phát triển quỹ đất ............................ 9
1.2.2. Hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất ............................................... 9
1.3. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới ............................. 22

1.3.1. Mơ hình phát triển quỹ đất ở Trung Quốc.................................................. 22
1.3.2. Mơ hình phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc .................................................... 23
1.4. Công tác hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất của một số tỉnh ở
trong nước........................................................................................................ 24
1.4.1. Tình hình hoạt động Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc ...... 24


iv
1.4.2. Tình hình hoạt động Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Bình Dương ... 26
1.5. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Thái Nguyên ........................ 27
1.5.1. Vị trí địa lý ............................................................................................ 27
1.5.2. Địa hình ................................................................................................. 29
1.5.3. Đất đai và dân số ................................................................................... 29
1.5.4. Tài nguyên thiên nhiên .......................................................................... 31
1.5.5. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 31
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 40
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 40
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 40
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 40
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 40
2.2.1. Cơ sở để Trung tâm phát triển quỹ nhà đất & đầu tư xây dựng hạ
tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên tồn tại và phát triển ...................................... 40
2.2.2. Đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ nhà đất
& đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên. ....................................... 40
2.2.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát
triển quỹ nhà đất & đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên ............. 41
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 41
2.3.1. Phương pháp thu thập các số liệu thứ cấp ............................................. 41
2.3.2. Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp ............................................... 42

2.3.3. Phương pháp thu thập, phân tích, tổng hợp và xử lý số liệu................. 42
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 43
3.1. Cơ sở để Trung tâm phát triển quỹ nhà đất & đầu tư xây dựng hạ tầng
kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên tồn tại và phát triển .............................................. 43
3.1.1. Thị trường nhà đất ................................................................................. 43
3.1.2. Sự lãnh đạo, chỉ đạo của Ban giám đốc Trung tâm .............................. 43
3.1.3. Chủ trương của lãnh đạo tỉnh Thái Nguyên. ......................................... 43


v
3.1.4. Nguồn vốn của tỉnh ............................................................................... 44
3.2. Đánh giá thực trạng tổ chức, hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ
nhà đất & đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên. ...................... 44
3.2.1. Chức năng nhiệm vụ theo quy định. ..................................................... 44
3.2.2. Kết quả xây dựng và phát triển bộ máy, tổ chức của Trung tâm phát
triển quỹ nhà đất & đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên ...... 47
3.2.3. Đánh giá kết quả thực hiện các chức năng nhiệm vụ của Trung tâm
phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ 2010 - 2015 ....................... 53
3.2.4. Hạn chế, khó khăn và tồn tại trong quá trình hoạt động của Trung
tâm phát triển quỹ nhà đất và ĐTXDHTKT tỉnh Thái Nguyên. ..................... 67
3.3. Ý kiến đánh giá về hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ nhà đất và
đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tỉnh Thái Nguyên ....................................... 68
3.3.1. Về phía lãnh đạo tỉnh và một số đơn vị phối hợp ................................. 68
3.3.2. Về phía người bị thu hồi đất.................................................................. 70
3.4. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển
quỹ nhà đất và ĐTXDHTKT tỉnh Thái Nguyên ............................................. 72
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76
PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA ..................................................................... 68

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Diễn giải

Từ viết tắt

Cán bộ viên chức

CBVC

Cán bộ công chức viên chức

CBCCVC

Đầu tư

ĐT

Bồi thường và giải phóng mặt bằng

BT&GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPMB

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

Hội đồng nhân dân

HĐND

Khu công nghiệp

KCN

Khu dân cư

KDC

Tài nguyên - Môi trường

TN-MT

Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật

ĐTXDHTKT

Ủy ban nhân dân

UBND


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1:

Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên ....... 29

Bảng 1.2:

Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn TPTN ..... 30

Bảng 1.3:

Tốc độ phát triển kinh tế của Thành phố Thái Nguyên
(Năm 2013-2016) ........................................................................ 32

Bảng 3.1.

Trình độ chuyên môn và kinh nghiệm làm việc .......................... 51

Bảng 3.2.

Các dự án do Trung tâm làm chủ đầu tư đã triển khai khi
thu hồi đất, bồi thường GPMB .................................................... 54

Bảng 3.3.

Các dự án do Trung tâm làm dịch vụ .......................................... 55

Bảng 3.4.

Quỹ đất thương mại và tái định cư của các dự án ....................... 61

Bảng 3.5.

Các dự án do Trung tâm làm dịch vụ .......................................... 62

Bảng 3.6.

Kết quả khảo sát cán bộ quản lý trong lĩnh vực đất đai .............. 68

Bảng 3.7.

Kết quả khảo sát các hộ bị ảnh hưởng bởi các dự án thu hồi đất ..... 70


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1:

Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên .................. 28

Hình 3.1.

Tổ chức bộ máy hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ nhà
đất & đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên.............. 47

Hình 3.2.

Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư số 3 phường
Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên ...................................... 57

Hình 3.3.

Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư số 4, phường
Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên ...................................... 58

Hình 3.4.

Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư số 4, Phường
Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên ........................................... 58

Hình 3.5.

Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư số 6, Phường
Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên ........................................... 59

Hình 3.6.

Bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 khu dân cư số 10, Phường
Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên ................................ 59


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong cuộc sống của chúng ta Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống.
Chúng ta sinh ra và lớn lên cùng đất, đất đai gắn bó máu thịt với con người và

cả dân tộc, là sự sống còn của mỗi quốc gia.
Hiện nay UBND các tỉnh, thành được phép thành lập các tổ chức phát
triển quỹ đất với mục đích là được giao, quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết
định của Nhà nước. Trung tâm phát triển quỹ đất là tổ chức dịch vụ công cùng
với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc sở tài nguyên và môi
trường. Các trung tâm này được địa phương cho phép thực hiện hàng loạt
công việc của một cơ quan quản lý nhà nước: từ tổ chức giải phóng mặt bằng,
bồi thường hỗ trợ tái định cư, quản lý quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng
(là các cơng việc của hội đồng/ban giải phóng mặt bằng thuộc sở TN-MT,
phòng TN-MT quận, huyện, xã phải thực hiện) đến việc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, cung cấp thông tin về giá đất, quỹ đất cho
các tổ chức cá nhân theo yêu cầu (mang tính kinh doanh như doanh nghiệp).
Sự hình thành của hệ thống (Trung tâm phát triển quỹ đất) cùng với
việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch phát triển đất, giảm thời gian và chi phí
cho cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phát huy hiệu quả
góp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên hoạt
động của Trung tâm phát triển quỹ nhà đất còn nhiều hạn chế, việc cung cấp
các dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện vẫn cịn gặp nhiều khó khăn.
Trung tâm phát triển quỹ nhà đất & đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật
tỉnh Thái Nguyên được thành lập theo quyết định số 216/QĐ-UBND của
UBND tỉnh ngày 26/01/2011 với chức năng nhiệm vụ chính là: Tổ chức
phát triển quỹ nhà ở (Quản lý, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Thực
hiện các dự án đầu tư xây dựng quỹ nhà ở theo quy hoạch được duyệt và


2
chương trình phát triển nhà ở của tỉnh...); Tổ chức phát triển quỹ đất để thực
hiện các dự án phát triển quỹ nhà và hạ tầng kỹ thuật được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt (Lập hồ sơ thu hồi đất, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ
trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, tạo quỹ đất để phát triển quỹ nhà và

xây dựng hạ tầng kỹ thuật; Nhận và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân thuộc lĩnh vực được giao theo quy định của pháp
luật ...); Tổ chức xây dựng hạ tầng kỹ thuật (Lập quy hoạch, lập dự án và tổ
chức thực hiện các dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt; Làm chủ đầu tư các dự án phát triển cơ sở hạ tầng kỹ
thuật theo quyết định của cấp có thẩm quyền); Tổ chức cung cấp các dịch vụ
tư vấn đầu tư và xây dựng (Cung cấp các thông tin về văn bản quy phạm pháp
luật, về cơ chế chính sách đầu tư và xây dựng theo quy định của pháp luật;
Lập, trình duyệt các dự án đầu tư và xây dựng bao gồm: Báo cáo đầu tư xây
dựng cơng trình, dự án đầu tư xây dựng cơng trình, dự án đầu tư xây dựng
cơng trình, báo cáo kỹ thuật xây dựng cơng trình. Nhưng trong những năm
qua công tác hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ nhà đất & đầu tư xây
dựng hạ tầng kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên còn gặp một số khó khăn vì nhiều lý
do khác nhau ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu của Trung tâm.
Do vậy trong luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực
trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ
nhà đất & đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên” nhằm nghiên
cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu
quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ nhà đất và đầu tư xây dựng hạ tầng
kĩ thuật tỉnh Thái Ngun, góp phần xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ
tái định cư, tạo quỹ đất để đấu giá phục vụ phát triển kinh tế xã hội và ổn định
thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả công tác quản lý quy hoạch sử
dụng đất trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh.


3
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ nhà đất & đầu

tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 -2015 qua đó đề
xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ
nhà đất & đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thể
+ Đánh giá hoạt động, tổ chức bộ máy, nhân lực của Trung tâm.
+ Đánh giá công tác thực hiện các chức năng nhiệm vụ của Trung tâm.
+ Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Trung tâm
phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn tới.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục
những khó khăn hạn chế trong cơng tác quản lý và hoạt động của Trung tâm
phát triển quỹ nhà đất & đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên từ đó
có những giải pháp hợp lý để phát triển tổ chức phát triển quỹ đất


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận khoa học
1.1.1. Cơ sở khoa học
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn theo quy định của Luật Đất đai [3].
- Nhà nước giao đất: Là việc nhà nước giao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất [3].
- Nhà nước cho thuê đất: Là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất
bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất [3].
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Là việc nhà nước trả lại giá

trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi [3].
- Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho
những người bị ảnh hưởng bởi các dự án của nhà nước, khi mà phần đất nơi ở
cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi khơng hết, phần cịn lại khơng đủ điều kiện để
tiếp tục sinh sống, phải chuyển đến nơi ở mới [3].
- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: Là việc nhà nước giúp đỡ người
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mớ, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời đến địa điểm mới [3].
- Quỹ đất “sạch”: Là Quỹ đất đã được Nhà nước thu hồi đất, thực hiện
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.
- Đấu giá quyền sử dụng đất: Là những phiên đấu giá mà nhà nước
thực hiện dự án đầu tư. Đấu giá quyền sử dụng đất được nhà nước áp dụng
khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc thi hành án,
thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất.


5
- Kiểm kê đất đai: Là việc nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa
chính và trên thực địa về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình
hình biến động đất đai, giữa hai lần kiểm kê [3].
- Thống kê đất đai: Là việc nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa
chính về hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động
đất đai giữa hai lần thống kê [3].
- Đăng ký quyền sử dụng đất: Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp đất đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [3].
- Hồ sơ địa chính: Là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử
dụng đất đai [3].
- Giá đất: Là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do nhà nước quy

định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [3].
- Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng
đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất ổn định [3].
- Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong
trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định [3].
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là việc xác lập quyền sử
dụng theo quy định của pháp luật thơng qua hình thức chuyển đồi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử
dụng đất mà hình thành pháp nhân mới [3].
- Quy hoạch sử dụng đất: Là một hệ thống biện pháp kinh tế, kỹ
thuật, và pháp chế của nhà nước thông qua việc phân bổ đất đai và tổ chức
sử dụng đất như một tư liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của
xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai.
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: là bản đồ lập tại thời điểm đầu quy
hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch.


6
- Bản đồ hiện trạng địa giời hành chính: Là bản đồ thể hiện ranh
giới các đơn vị hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến
mốc địa giới hành chính.
- Bản đồ hành chính: Là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành
chính kèm theo địa danh và một số yếu tố chính về tự nhiên, kinh tế, xã hội.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản của Trung ương
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về

giá đất;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên
và Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài Nguyên
và Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thơng tư 25/2014/TT-bản đồ địa chính sơ địa chính;
- Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên
và Môi Trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài Nguyên
và Môi Trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất, thu hồi đất;


7
1.1.2.2. Các văn bản pháp lý của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05/01/2010 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/08/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 475/2006/QĐ-UBND ngày 14/3/2006 của UBND
tỉnh về việc ban hành quy định thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh
Thái Nguyên phê duyệt các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND ngày 11/7/2012 của UBND tỉnh
Thái Nguyên v/v ban hành đơn giá bồi thường nhà, vật kiến trúc gắn liền với
đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/6/2011 cả UBND tỉnh
Thái Nguyên V/v ban hành đơn giá bồi thường cây cối hoa màu gắn liền với
đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 35/2012/QĐ-UBND ngày 23/10/2012 cả UBND tỉnh
Thái Nguyên V/v điều chỉnh bổ sung đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu,
gắn liền với đất khi nhà nước thu đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/09/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức cơng nhận
quyền sử dụng đất; diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được
xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND ngày 17/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên quy định về đơn giá bồi thường nhà, cơng trình kiến trúc gắn
liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;


8
- Quyết định số 56/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên quy định về đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.1.2.3. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của TTPTQĐ tỉnh Thái Nguyên
- Luật Đất đai 2003.
- Luật tổ chức HĐND và UBND năm 2003.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.

- Thông tư 14/2009 TT-BTNMT ngày 13/08/2009 của Bộ Tài Nguyên
và Môi Trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự,
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
08/01/2010 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính hướng
dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của tổ
chức phát triển quỹ đất.
- Thơng tư liên tịch số 16/2015/ TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, Bộ Nội Vụ, Bộ Tài Chính hướng
dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của
Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc sở Tài Nguyên Môi Trường.
- Quyết định số 358/QĐ-UBND ngày 16/02/2011 của Ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyên về việc thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên.
1.2. Khái quát về Trung tâm PT quỹ nhà đất & ĐTXDHT kĩ thuật
tỉnh Thái Nguyên
Trung tâm PT quỹ nhà đất & ĐTXDHT kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên trực
thuộc UBND tỉnh Thái Nguyên được thành lập trên cơ đổi tên từ Trung tâm Phát
triển quỹ Nhà - Đất tỉnh Thái Nguyên trực thuộc Sở xây dựng tỉnh Thái Nguyên.


9
Trung tâm PT quỹ nhà đất & ĐTXDHT kĩ thuật tỉnh Thái Nguyên là đơn vị sự
nghiệp có thu, tự đảm bảo một phần chi phí hoạt động thường xuyên, có tư
cách pháp nhân, có trụ sở riêng, có con dấu và tài khoản riêng để hoạt động theo
quy định của pháp luật
Trung tâm là tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai.
Với trách nhiệm quy định điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký
hoạt động dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai như:
Bộ Tài chính quy định điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng
ký hoạt động tư vấn về giá đất.
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định điều kiện hoạt động, đăng ký

hoạt động tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ về thông tin
đất đai; điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động dịch vụ
về đo đạc và bản đồ địa chính.
1.2.1. Sự cần thiết phải thành lập tổ chức phát triển quỹ đất
Kinh tế, xã hội ngày càng phát triển nhu cầu về đất đai để xây dựng cơ
sở hạ tầng ngày càng tăng. Sự cần thiết phải có quỹ đất sạch càng lớn để cung
ứng vào thị trường bất động sản đồng thời đưa công tác quản lý đất đai từng
bước gắn với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Việc ra đời tổ chức phát triển quỹ đất có ảnh hưởng rất lớn đến công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở nước ta hiện nay,
nó góp phần hỗ trợ rất lớn cho cơng tác này diễn ra nhanh chóng, hiệu quả hơn
thơng quan việc quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của tổ chức
này trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
1.2.2. Hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất
1.2.2.1. Hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất
Tiến hành tổ chức tiếp nhận, quản lý và trình phương án khai thác quỹ
đất. Tổ chức liên hệ, thu thập hồ sơ, điều tra, đánh giá và đưa ra hướng quản
lý, sử dụng.


10
Báo cáo tình hình thực hiện những dự án chậm triển khai. Lập danh mục
có phân loại và quản lý các khu đất của tổ chức cập nhập những biến động.
Khi Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43 có hiệu lực thi hành, tổ chức
phát triển quỹ đất cũng điều chỉnh về tổ chức và phương thức hoạt động cho
phù hợp với chức năng và nhiệm vụ mới đã được quy định trong Nghị định
43. Vì vậy, tổ chức có những quy trình hoạt động mới.
Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng đối
với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngồi [4].

Nội dung trình tự thủ tục gồm các bước sau:
Bước 1: Giới thiệu địa điểm đầu tư:
Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ thoả
thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới
thiệu địa điểm sử dụng đất.
Bước 2: Thủ tục xin giao đất, cho thuê đất:
Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư
hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền trên địa điểm đã được xác định, người xin giao đất, thuê đất nộp hai
(02) bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Mơi trường nơi có đất; hồ sơ gồm có:
- Đơn xin giao đất, thuê đất.
- Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn
bản đồng ý cho xây dựng cơng trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
trên địa điểm đã được xác định.
- Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận
của cơng chứng nhà nước; trường hợp dự án đầu tư của tổ chức không sử


11
dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước
ngồi thì phải có văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài
ngun và Mơi trường nơi có đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 30
của Nghị định này.
- Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khống sản phải có giấy phép
kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ; trường hợp sử dụng đất vào mục
đích sản xuất gạch ngói, làm đồ gốm phải có quyết định hoặc đăng ký kinh
doanh sản xuất gạch ngói hoặc dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
- Văn bản xác nhận của Sở Tài ngun và Mơi trường nơi có đất về

việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với các dự án đã được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất trước đó.
Bước 3: Quyết định giao đất cho thuê đất:
Sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường nhận được hồ sơ của Chủ đầu tư,
Sở Tài nguyên và Môi trường tiến hành những việc sau:
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc
trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các
dự án sử dụng đất để xây dựng các cơng trình trên phạm vi rộng như đê
điều, thủy điện, đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường
dẫn dầu, đường dẫn khí thì được dùng bản đồ địa hình được thành lập mới
nhất có tỷ lệ khơng nhỏ hơn 1/25.000 để thay thế bản đồ địa chính), trích
sao hồ sơ địa chính.
- Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa
chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Sở Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa
chính; xác minh thực địa; trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền


12
sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được thuê đất; chỉ đạo
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi
có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa.
Bước 4: Chủ đầu tư có đất: Sau khi có quyết định giao đất cho chủ đầu
tư, Chủ đầu tư được các cơ quan chức năng tiến hành bàn giao đất trên thực địa.
1.2.2.2. Hoạt động Bồi thường hỗ trợ và tái định cư
Việc lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư:
Tổ chức phát triển quỹ đất làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt

bằng (có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư và đại diện của những hộ có
đất bị thu hồi) có trách nhiệm lập và trình phương án cụ thể về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư (sau đây gọi là phương án bồi thường) theo quy định
tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP theo trình tự, thủ tục sau đây [9]:
- Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách
nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với từng tổ chức,
cá nhân, hộ gia định bị thu hồi đất, trên cơ sở tổng hợp số liệu kiểm kê,
xử lý các thông tin liên quan của từng trường hợp; áp giá tính giá trị bồi
thường về đất, tài sản trên đất.
Phương án tái định cư: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách
nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu
tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của
từng vùng, miền. Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng phải bảo đảm có đất ở,
nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu
hồi đất. Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở
trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích
khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người
được tái định cư.


13
- Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân:
Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải
phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ
chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất. Hình thức lấy ý
kiến là: tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng
thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở

UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận
của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện
những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách
nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng
ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu
hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp cịn có ý kiến khơng đồng ý về
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hồn chỉnh phương án trình cơ
quan có thẩm quyền.
- Hồn chỉnh Phương án
Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện
chính quyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh
phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chun mơn
thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện
Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: UBND cấp có
thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật đất đai năm 2013 quyết định
thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trong cùng một ngày.


14
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm
phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa
điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về

mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa
điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư
(nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng.
Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; trường hợp
người có đất thu hồi khơng bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp xã, Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi
có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ
chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện, nếu họ vẫn
khơng chấp hành việc bàn giao đất thì bị cưỡng chế theo quy định tại Điều 71
của Luật đất đai 2013.
A. Các điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau nay thì
được bồi thường [3]:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền
thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy
định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2
Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng


15
được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy
chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật này mà chưa được cấp.

2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà
khơng phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng
nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật
này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử
dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp,
tiền nhận chuyển nhượng đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước,
có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định
của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng
nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này
mà chưa được cấp.