thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện nam đàn, tỉnh nghệ an

B GIO DC V O TO
TRNG I HC NễNG NGHIP H NI




PHAN NHT THNH


Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện nam đàn - tỉnh nghệ an



LUN VN THC S NễNG NGHIP

Chuyờn ngnh: QUN Lí T AI
Mó s: 60.62.16

Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. Nguyn Nh H



H NI 2011


Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc./.

TÁC GIẢ



Phan NhËt Thµnh

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự
giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn
Như Hà là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề
tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của Phòng Tài nguyên &
Môi Trường huyện Nam ðàn, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện
Nam ðàn, các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều
kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó!
Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2011
Tác giả luận văn


Phan Nhật Thành

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

iii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục các từ viết tắt vii
1. MỞ ðẦU 84
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài: 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài: 2
1.2.1. Mục ñích. 2
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.2. Thị trường bất ñộng sản 6
2.2.1. Khái niệm về bất ñộng sản 6
2.2.2. Thị trường bất ñộng sản 8
2.3. ðăng ký quyền sử dụng ñất, bất ñộng sản. 9
2.3.3. Cơ sở của việc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 10
2.3.4. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 11
2.4. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 13
2.4.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 13
2.4.2. Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất. 15
2.4.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất 19
2.4.4. Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với
cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương 21
2.4.5. Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở nước ngoài 22

2.4.5.1. Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Australia 22
2.4.5.2. Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Pháp 22
2.4.5.3. Tình hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở Thuỵ ðiển. 24
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

iv
2.5. Hiện trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất ở nước ta.
24
2.5.1. Tình hình thành lập 24
2.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 26
2.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất 27
2.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK 28
2.5.6. ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK. 30
2.6. Thực trạng hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký ñất và nhà tỉnh
nghệ An 33
2.6.1. Về mô hình tổ chức 33
2.6.2. Về chức năng nhiệm vụ. 33
3. ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU 34
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 34
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu: 34
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu: 34
3.2. Nội dung nghiên cứu: 34
3.3. Phương pháp nghiên cứu. 34
3.3.1. Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu 34
3.3.2. Phương pháp thống kê, so sánh. 35
3.3.3. Phương pháp kế thừa 35
3.3.4. Phương pháp chuyên gia. 35

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36
4.1. ðiều kiện tự nhiên của huyện Nam ðàn 36
4.2. ðiều kiện kinh tế xã hội của huyện Nam ðàn 39
4.2.1. ðặc ñiểm kinh tế 39
4.2.2. Phát triển các ngành kinh tế 40
4.2.4. ðiều kiện xã hội của huyện Nam ðàn 43
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

v

4.2.5. ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của
huyện Nam ðàn 45
4.3. Tình hình hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Nam ðàn 46
4.3.1. Hiện trạng sử dụng và quản lý ñất ñai trên ñịa bàn huyện Nam
ðàn 46
4.3.2. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyện Nam ðàn 49
4.3.3. Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về ñất ñai của
VPðKQSDð 50
4.3.4. Tình hình hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Nam ðàn 50
4.3. ðánh giá về hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện Nam ðàn 61
4.3.1. ðánh giá chung về kết quả hoạt ñộng 61
4.3.2. ðánh giá của người dân về mức ñộ công khai thủ tục hành
chính 61
4.3.3. ðánh giá của người dân về thời gian thực hiện các thủ tục 63
4.3.4. ðánh giá của người dân về thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của
cán bộ. 65
4.3.5. ðánh giá của người dân về các khoản lệ phí phải ñóng 65

4.4. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
Phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 67
4.4.1. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng lý quyền sử dụng ñất. 67
4.4.2. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn
Phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. 69
5. KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 74
5.1. Kết luận 74
5.2. ðề nghị 75

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1. Tình hình lập VPðK các cấp. 25

Bảng 2.2. Nguồn nhân lực của VPðK của Nhà nước. 26

Bảng 4.1: Bảng số liệu phân cấp ñộ dốc huyện Nam ðàn 36

Bảng 4.2: Diện tích, cơ cấu các loại ñất năm 2010 47

Bảng 4.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nông nghiệp cho
các hộ của huyện Nam ðàn (tính ñến ngày 01/12/2010) 51

Bảng 4.4. Tiến ñộ cấp GCN của huyện Nam ðàn 2006 - 2010. 53

Bảng 4.5. Tình trạng các hồ sơ chưa ñược cấp GCN 54

quyền sử dụng ñất tại huyện Nam ðàn 54

Bảng 4.6. Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Nam ðàn 56

Bảng 4.7. Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính huyện Nam ðàn 57
Bảng 4.8. Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của huyện Nam ðàn 58

Bảng 4.9. Tổng hợp tình hình lập hồ sơ ñịa chính của huyện Nam ðàn 59

Bảng 4.10. Mức ñộ công khai thủ tục hành chính 62

Bảng 4.11. ðánh giá của người dân về tiến ñộ giải quyết hồ sơ của
VPðKQSDð 64

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

vii





DANH MỤC CÁC SƠ ðỒ
STT Tên biểu ñồ Trang
Sơ ñồ 2.1. Vị trí của VPðK trong hệ thống quản lý ñất ñai 19
Sơ ñồ 2.2. Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất và nhà tØnh
NghÖ An
34

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BðS Bất ñộng sản
ðKðð ðăng ký ñất ñai
GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HSðC Hồ sơ ñịa chính
PTTH Phổ thông trung học
SDð Sử dụng ñất
VPðK Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
THCS Trung học cơ sở
UBND Uỷ ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường

Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài:
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là môi
trường sống của con người. ðây là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng,
cố ñịnh về vị trí không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của
con người. Trong quá trình sản xuất, ñất ñai là tư liệu sản xuất không thể thay

thế, là nơi bố trí các công trình xây dựng, ngoài ra ñất ñai còn ñáp nhu cầu ở,
sinh hoạt….
Việt Nam là một nước ñất chật, người ñông, dân số tăng nhanh làm cho
các nhu sử ñất ngày càng tăng, nên gây ra áp lực không nhỏ ñến ñất ñai. Vì
vậy, yêu cầu ñặt ra là sử dụng quỹ ñất hết sức tiết kiệm, hợp lý trên cơ sở hiệu
quả, bền vững và cân ñối quỹ ñất cho phát triển các ngành công nghiệp, xây
dựng cơ sở hạ tầng, từng bước ñáp ứng quá trình phát triển chung của ñất nước
là yêu cầu rất cấp thiết. Trong ñó ñăng ký ñất ñai là một nội dung rất quan trọng
trong quản lý ñất ñai, ñồng thời là công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính
pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu ñịa chính. Tuy nhiên trong thực tiễn ở Việt Nam hồ sơ ñịa chính về
ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin
trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Vì vậy mặc dù có
những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn
còn nhiều bất cập khi triển khai việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ở cấp ñịa
phương.
Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép
ngày càng lớn từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể nước ta tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp giấy
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

2

chứng nhận quyền sử dụng ñất cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch
ñất ñai thì ngày càng cao.
Từ khi thực hiện Luật ñất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải
cách hành chính theo cơ chế "Một cửa", các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực
trong vịêc ñơn giản hoá các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai

ñối với các ñối tượng sử dụng ñất: Tổ chức, hộ gia ñình cá nhân, cộng ñồng
dân cư, tổ chức và cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ở Việt Nam. Việc ñăng ký
ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm
thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ
thông tin và trình ñộ của cán bộ làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp
ñược từng bước nâng cao ñã phát huy thành quả cải cách hành chính trong
lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy
chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn ñề hết sức bức xúc của nhân
dân, ñặc biệt là tại các ñô thị.
Huyện Nam ðàn tỉnh Nghệ An là một ñịa phương có quá trình ñô thị
hoá diễn ra mạnh mẽ trong những năm vừa qua, dẫn ñến nhiều biến ñộng về
sử dụng ñất. Tuy nhiên việc tổ chức ñăng ký quyền sử dụng ñất ở huyện ñang
gặp nhiều khó khăn, vướng mắc dẫn tình trạng quá tải ở bộ phận ñăng ký ñất
cấp huyÖn, dồn hồ sơ ñăng ký quyền sử dụng ñất ở cấp xã.
Xuất phát từ thực tiễn trên chúng tôi thực hiện ñề tài: "Thực trạng và
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyÖn Nam §µn – tØnh NghÖ An"
1.2. Mục ñích và yêu cầu của ñề tài:
1.2.1. Mục ñích.
- ðánh giá thực trạng và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất huyÖn Nam §µn-tØnh NghÖ An.
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyÖn Nam §µn-tØnh NghÖ An.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

3

1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu.

- Các số liệu ñiều tra, thu nhập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy.
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

4

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. ðất ñai và lợi ích của sử dụng ñất
2.1.1. Khái niệm về ñất ñai và chức năng của ñất ñai
Về mặt thổ nhưỡng, ñất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo ñộc lập, ñược
hình thành do kết quả của nhiều yếu tố: ðá mẹ, ñộng thực vật, khí hậu, ñịa
hình và thời gian. Giá trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích và
ñộ phì.
Winkler (1968) xem ñất như một vật thể sống vì trong nó có chứa
nhiều sinh vật ( Vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, ñộng vật….) do ñó ñất cũng
tuân thủ những quy luật sống, ñó là: Phát sinh, phát triển, thoái hoá và già cỗi.
Tuỳ thuộc vào thái ñộ của con người ñối với ñất mà ñất có thể trở nên phì
nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. (Winkler (1968))
Một ñịnh nghĩa ñầy ñủ về ñất có thể như sau:"ðất là một diện tích cụ
thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các ñặc tính sinh quyển ngay trên hay
dưới bề mặt ñó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái ñất; các dạng thổ
nhưỡng và ñịa hình, thuỷ văn bề mặt (Gồm: Hồ, sông, suối và ñầm lầy nước
cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập ñoàn thực
vật và ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất
do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra"(11)
Tại Hội nghị quốc tế về môi trường ở Rio de janerio, Brazil, (1993),
ñất ñai ñược hiểu theo nghĩa rộng là: “diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao
gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt
ñó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hình, mặt nước (hồ, sông,

suối, ñầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng
sản trong lòng ñất, tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con
người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (san nền,
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

5

hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, ñường xá, nhà cửa ). Như vậy, ñất
ñai có thể gồm: Khí hậu, ðất, Nước, ðịa hình/ñịa chất, Thực vật, ðộng vật,
Vị trí, Diện tích, Kết quả hoạt ñộng của con người.
Theo Luật ðất ñai năm (2003) thì: “ðất là tài sản quốc gia, là tư liệu
sản xuất chủ yếu, là ñối tượng lao ñộng ñồng thời cũng là sản phẩm lao ñộng.
ðất còn là vật mang của hệ sinh thái tự nhiên và hệ sinh thái canh tác, ñất là
mặt bằng ñể phát triển nền kinh tế quốc dân.”
Như vậy, có thể khái quát ñất ñai là ñiều kiện chung nhất ñối với mọi
ngành sản xuất và hoạt ñộng của con người, vừa là ñối tượng lao ñộng (cho
môi trường ñể tác ñộng như: xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, làm ñất ),
vừa là phương tiện lao ñộng (cho công nhân nơi ñứng, dùng ñể gieo trồng,
nuôi gia súc ).
Theo FAO (1995), các chức năng của ñất ñai ñược thể hiện qua các mặt
sau: sản xuất, môi trường sống, ñiều chỉnh khí hậu, cân bằng sinh thái, tồn trữ
và cung cấp nguồn nước, dự trữ (nguyên liệu, khoáng sản trong lòng ñất);
không gian sự sống, bảo tồn, lịch sử; vật mang sự sống; phân vị lãnh thổ.
Các chức năng của ñất ñai ñối với hoạt ñộng ñộng sản xuất và sinh tồn
của xã hội loài người ñược thể hiện ở các mặt sau: nền tảng cho việc sản xuất
sinh khối ñể cung cấp lương thực, thực phẩm cho con người; nền tảng của ña
dạng hoá sinh vật trong ñất thông qua việc cung cấp môi trường sống cho sinh
vật; ñiều hoà khí hậu; ñiều hoà sự tồn trữ và lưu thông của nguồn tài nguyên
nước mặt và nước ngầm, và những ảnh hưởng của chất lượng nước; kho chứa
các vật liệu và chất khoáng thô cho việc sử dụng của con người; kiểm soát

chất thải và ô nhiếm; cung cấp nền tảng tự nhiên cho việc xây dựng khu dân
cư, nhà máy và các hoạt ñộng xã hội như thể thao, nghỉ ngơi.
2.1.2. Những lợi ích khác nhau về sử dụng ñất
ðất ñai là ñiều kiện chung nhất ñối với mọi quá trình sản xuất trong các
ngành kinh tế quốc dân và hoạt ñộng của con người. Nói khác ñi - không có
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

6

ñất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người.
Trong các ngành phi nông nghiệp, ñất ñai giữ vai trò thụ ñộng với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí ñể hoàn thiện quá trình lao ñộng, là kho
tàng dự trữ trong lòng ñất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản
xuất và sản phẩm ñược tạo ra không phụ thuộc vào ñặc ñiểm, ñộ phì nhiêu
của ñất, chất lượng thảm thực vật và tính chất tự nhiên sẵn có trong ñất.
ðất giữ vai trò tích cực trong quá trình sản xuất nông nghiệp – lâm
nghiệp, là ñiều kiện vật chất, cơ sở không gian, ñồng thời là ñối tượng lao
ñộng và là công cụ hay phương tiện hoạt ñộng (sử dụng ñất ñể trồng trọt, chăn
nuôi ). Quá trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với ñộ
phì nhiêu và quá trình sinh học tự nhiên trong ñất.
Lợi ích của việc sử dụng ñất rất ña dạng, song có thể chia thành ba
nhóm lợi ích cơ bản sau:
+ Sử dụng ñất làm tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt ñể thoả mãn nhu
cầu sinh tồn và phát triển của con người;
+ Dùng ñất làm cơ sở sản xuất và môi trường hoạt ñộng;
+ Cung cấp không gian môi trường cảnh quan mỹ học cho việc hưởng
thụ tinh thần.
Tóm lại ñất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa ñặc trưng: ðất ñai là nơi ở, nơi
xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và tư liệu sản xuất.

2.2. Thị trường bất ñộng sản
2.2.1.Khái niệm về bất ñộng sản
Pháp luật các nước trên thế giới ñều thống nhất xác ñịnh bất ñộng ñộng
sản (BðS) là ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời
với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật dân sự
Cộng hoà Pháp, ñiều 86 Luật dân sự Nhật Bản, ñiều 130 Luật dân sự Cộng
hoà Liên Bang Nga, ñiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên Bang ðức…).
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

7

Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những quy ñịnh riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là "Mảnh ñất" chứ không
phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là
bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự.
- ðiều 520 Luật dân sự Pháp quy ñịnh "Mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BðS, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản". Tương
tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Bộ lụât dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật dân sự Thái Lan, tại ñiều 100 quy ñịnh: "BðS là ñất ñai và
những vật gắn liền với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu
ñất ñai".
- Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm BðS bao gồm ñất ñai và các tài
sản gắn với ñất.
Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: Thứ nhất: Miêu tả cụ thể những gì
ñược coi là "Gắn liền với ñất ñai", và do vậy là BðS; Thứ hai: Không giải
thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài
sản "Gắn liền với ñất ñai".
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về BðS ñã có những ñiểm khác
biệt ñáng chú ý so với các Luật dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này

một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật dân sự truyền thống; mặt khác,
ñưa ra khái niệm chung về BðS là "Những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ làm
tổn hại ñến giá trị của chúng". Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật
không liên quan gì ñến ñất ñai như "Tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…."
cũng là các BðS.
Bộ lụât Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại ñiều 174 có quy ñịnh: "BðS là các tài sản bao gồm: ðất ñai, nhà,
công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

8

công trình xây dựng ñó: Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác
do pháp luật quy ñịnh". (12).
Các quy ñịnh về BðS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. Bất
ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất
ñai và kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: Có vị trí cố ñịnh, không di
chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của
chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.2.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS có thể ñược ñịnh nghĩa là cơ thể trong ñó hàng hoá và
dịch vụ BðS ñược trao ñổi, trong ñó có sự can thiệp của Chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những
người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá
cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường BðS cũng
giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hóa bằng sử dụng cơ chế giá cả.
Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ Quyết ñịnh việc phân bổ nguồn lực.
Việc thực hiện kiểm soát sử dụng ñất trong những quy ñịnh liên quan ñến các
khu quy hoạch có thể ñược coi là một trong những loại phân bổ này.Thị

trường BðS kết nối cung và cầu ñối với bất ñộng sản. Thị trường BðS là tổng
hoà các giao dịch BðS ñạt ñược tại một khu vực ñịa lý nhất ñịnh trong thời
ñiểm nhất ñịnh.
Thị trường BðS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán;
thị trường cho thuê BðS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BðS. Căn cứ vào
thứ tự thời gian mà BðS gia nhập thị trường, thị trường BðS có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng ñất (Còn gọi là thị trường ñất ñai).
- Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình ñể bán, cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (5).
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

9

2.3. ðăng ký quyền sử dụng ñất, bất ñộng sản.
2.3.1. ðăng ký nhà nước về ñất ñai
Việc ñăng ký nhà nước về ñất ñai có ý nghĩa ñảm bảo các quyền về ñất
ñai ñược nhà nước công nhận, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðem lại những lợi lợi ích không chỉ
cho người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội.
ðăng ký nhà nước về ñất ñai ñược thể hiện thông qua các ñặc ñiểm sau:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có thẩm quyền
tổ chức ñăng ký ñất ñai.
- Dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (Hồ sơ ñịa chính).
2.3.2. Vai trò, lợi ích của ñăng ký nhà nước về ñất ñai.
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà

nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân. Trong ñó lợi ích ñối với
nhà nước và xã hội ñược thể hiện trong các lĩnh vực sau:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường BðS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
ðăng ký quyền sử dụng ñất cũng ñem lại những lợi ích ñối với công
dân như sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với BðS;
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

10
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
2.3.3. Cơ sở của việc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.3.3.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản.
Hồ sơ ñất ñai và BðS (Hồ sơ ñịa chính) là tài liệu chứa ñựng thông tin
liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền ñối với ñất ñai, BðS.
Hồ sơ ñất ñai, BðS ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ
quyền lợi của công dân.
1. ðối với nhà nước: ðể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc
quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
2. ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người
sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi,
nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
2.3.3.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
ðăng ký ñất ñai, BðS dựa trên những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ.
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai.
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, BðS ñược công
khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ.
ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
2.3.3.3. ðơn vị ñăng ký ñất ñai
ðơn vị ñăng ký ñất ñai là thửa ñất. Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề
mặt trái ñất,có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi là một thực thể
ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối
tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

11
rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng
ký (9).
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa
ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh,
các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao ñã có ñòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể
từ hàng chục m
2

cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính,
hệ thống bản ñồ ñịa chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc.
2.3.4. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
2.3.4.1. ðăng ký văn tự giao dịch
Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ
liên quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm
thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn
kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự
bảo ñảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BðS rất ña dạng trong
khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao dịch
thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán BðS.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

12
Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó
thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên
quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã
ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền ñược các bên ñem giao dịch. Văn tự mua bán có thể không
có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính
quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về
việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra
mua bán.
ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán BðS. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là

một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch.
Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích
sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký
hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
ñịnh quyền hợp pháp ñối với BðS. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của
quyền ñối với ñất mà mình mua.
Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự
ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

13
2.3.4.2. ðăng ký quyền
Quyền ñược hiểu và tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào
sổ. Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa BðS và người có chủ quyền ñối với BðS ñó.
ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép
kín vào bảo hiểm.
2.4. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
2.4.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam
2.4.1.1. Trước khi có Luật ñất ñai

Trước khi có luật ðất ñai, Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ
trướng Chính phủ "Về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất" ñã lập ñược hệ
thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc
khu dân cư nông thôn.
2.4.1.2. Từ khi có Luật ñất ñai 1988
Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh "Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng
hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñại tại
cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và
UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người sử
dụng ñất và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính". (3)
Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201-ðKTK
ngày 14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302-ðKTK ngày 28/10/1989
hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201-ðKTK ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn
về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam".
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

14
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và phương thức quản lý
ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp.
2.4.1.3. Từ khi có Luật ñất ñai 1993
Luật ñất ñai năm 1993 quy ñịnh:
"ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất".
"Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ ñịa
chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử
dụng ñất".
Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (Quyền sử dụng ñất) tuy

chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích SDð trái pháp luật xảy ra
thường xuyên, ñặc biết là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc
mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật sửa ñổi bổ sung Luật ñất ñai (1998-2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ñất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai
ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở ñịa
phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia
ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia ñình, cá nhân thuê ñất. Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là quyền sử
dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê.
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

15
2.4.1.4. Từ khi có Luật ñất ñai 2003
Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: "ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất". "ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc làm ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp
pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ñất".
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho
người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất
của mình.
- Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký

biến ñộng.
+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
+ ðăng ký biến ñộng: ðăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử
dụng do thay ñổi diện tích (Tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp….), do thay ñổi
mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai.
"Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ
công thực hiện chức năng quản lý HSðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC,
phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".
2.4.2. Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất.
2.4.2.1. Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
ðại hội ñại biểu ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) ñã
xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch,
vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện
cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công
Trường ðại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ………………………

16
quyền với tổ chức sự nghiệp. "ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành
chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền sách nhiễu, "Xin- cho" và sự tắc trách
vô kỷ luật trong công việc" (20, tr218).
- Nghị quyết của số 38/2004/NQ-CP ngày 04/05/1994 của Chính phủ
về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công
dânvà tổ chức.
- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt chương trình tổng thể cải cách hành chính giai
ñoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong
sạch,vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là

một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế "một cửa"tại các cơ quan hành
chính nhà nước ở ñịa phương.
2.4.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất.
- Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh.
"Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại VPðK trong các
trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp GCN; người sử dụng ñất
thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê
lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;
người sử dụng ñất ñã có GCN ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất;
Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án, Quyết ñịnh
thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành" (14).