Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

-----------

-----------

PHÙNG NGÂN HOA
Tên

tài:
NGHIÊN C U M T S

Y UT

PHI NÔNG NGHI P T I PH
THÀNH PH

NH H

NG

N GIÁ

NG HOÀNG V N TH ,

THÁI NGUYÊN N M 2014

KHÓA LU N T T NGHI P

H

ào t o

IH C

: Chính quy

Chuyên ngành

:

a chính môi tr

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2011 – 2015

Thái Nguyên, 2015

ng

T

I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

-----------

-----------

PHÙNG NGÂN HOA
Tên

tài:
NGHIÊN C U M T S

Y UT

PHI NÔNG NGHI P T I PH
THÀNH PH

NH H

NG

NG HOÀNG V N TH ,

THÁI NGUYÊN N M 2014

KHÓA LU N T T NGHI P

H

ào t o

N GIÁ

IH C

: Chính quy

Chuyên ngành

:

a chính môi tr

L p

: K43 – CMT N03

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khóa h c

: 2011 – 2015

Gi ng viên HD

: ThS. Tr

Thái Nguyên, 2015

ng

ng Thành Nam

T


i

L IC M

N

Th c hi n ph ng châm “h c i ôi v i hành, lý lu n g n li n v i th c
t ”. Th c t p t t nghi p là th i gian
m i sinh viên sau khi h c t p, nghiên
c u t i tr ng có i u ki n c ng c và v n d ng ki n th c ã h c vào th c t .
ây là giai o n không th thi u
c i v i m i sinh viên các tr ng i
h c nói chung và sinh viên Tr ng i h c Nông lâm Thái Nguyên nói riêng.
V i lòng kính tr ng và bi t n, em xin c m n th y giáo Tr ng Thành
Nam gi ng viên khoa Qu n lý Tài nguyên ã t n tình h ng d n và giúp

em trong su t th i gian th c hi n tài này.
Em xin chân thành c m n Ban giám hi u nhà tr ng, Ban ch nhi m
Khoa Qu n lý Tài nguyên, các th y giáo, cô giáo, cán b trong khoa ã truy n
t cho em nh ng ki n th c, kinh nghi m quý báu trong quá trình h c t p và
rèn luy n t i tr ng.
Em xin g i l i c m n t i S Tài Nguyên và Môi tr ng t nh Thái
Nguyên, các cán b , nhân viên ang công tác t i s Tài nguyên và Môi
Tr ng ã giúp
em trong su t th i gian th c t p t t nghi p.
Em c ng g i l i c m n t i gia ình, ng i thân và b n bè ã luôn
bên c nh ng viên, khích l em trong su t quá trình h c t p và th i gian em
th c hi n khóa lu n t t nghi p này.
Trong quá trình h c t p và th c hi n
tài, em ã c g ng h t mình
nh ng do kinh nghi m còn thi u và ki n th c còn h n ch nên bài khóa lu n
t t nghi p này ch c ch n s không tránh kh i thi u sót. Em r t mong nh n
c s óng góp ý ki n c a các th y cô và b n bè
bài khóa lu n
c
hoàn thi n h n.
Em xin chân thành c m n.
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 05 n m 2015
Sinh viên
Phùng Ngân Hoa


ii

DANH M C B NG
Trang

B ng 4.1: Di n tích, c c u các lo i

t chính c a ph

ng n m 2014 ........... 37

B ng 4.2: S li u i u tra theo v trí c a Nhóm I ........................................... 42
B ng 4.3: S li u i u tra

t theo v trí c a Nhóm II. ................................... 45

B ng 4.4: S li u i u tra giá

t theo v trí c a Nhóm III ............................. 46


iii

DANH M C HÌNH
Trang
th 2.1:

th cung và c u

t ai .............................................................. 7

th 2.2:

th cung c u v

t ai - th i gian ng n .................................... 8

Hình 4.1: Bi u

c c u s d ng

Hình 4.2: Bi u

m c

nh h

t c a ph

ng Hoàng V n Th .............. 37

ng gi a các v trí trên 03 tuy n

ng, ph

(Hoàng V n Th (I1), B c K n (II2), Chu V n An (III2................ 49
Hình 4.3: Bi u

so sánh giá

t trung bình trên th tr

ng theo v trí c a 02

ng Ph Li n (III1), Chu V n An (III2) ..................................... 50

Hình 4.4: Bi u

so sánh giá

t Nhóm I
Hình 4.5: Các y u t

t trung bình trên th tr

ng c a tuy n

ng

n Nhóm III c a các v trí............................................ 54
nh h

ng

n giá

t

t i ph

ng Hoàng V n Th ,

thành ph Thái Nguyên n m 2014 .................................................. 56
Hình 4.6: Ngh nghi p, trình
Hình 4.7: Các y u t liên quan

, thu nh p nh h
n th a

t nh h

ng t i giá
ng

n giá

t .................. 57
t . .......... 58

Hình 4.8: Y u t pháp lý ................................................................................. 59


iv

DANH M C CÁC T

STT

Tên vi t t t

VI T T T

Tên

y

1

UBND

y ban nhân dân

2

H ND

H i

3

XHCN

Xã h i ch ngh a

4

CNTB

Ch ngh a t b n

5

N

Ngh

6

CP

Chính ph

7

Q

Quy t

8

TT

Thông t

9

QSD

Quy n s d ng

10

B S

B t

ng s n

11

H ND

H i

ng nhân dân

12

VT

V trí

13

BTC

B tài chính

14

VHTT

V n hóa thông tin

15

CNKT

Công nhân k thu t

16

XD

Xây d ng

17

HL

Huy n l

18

TL

T nh l

19

GCNQSD

Gi y ch ng nh n quy n s d ng

ng nhân dân

nh

nh

t

t


v

M CL C
Trang
L I C M N .................................................................................................... i
DANH M C B NG ......................................................................................... ii
DANH M C HÌNH ......................................................................................... iii
DANH M C CÁC T

VI T T T ................................................................. iv

M C L C ......................................................................................................... v
U.......................................................................................... 1

PH N 1: M

1.1. Tính c p thi t c a

tài ............................................................................. 1

1.2. M c ích nghiên c u c a

tài ................................................................. 3

1.3. Ý ngh a nghiên c u c a

tài .................................................................... 3

PH N 2: T NG QUAN TÀI LI U............................................................... 4
2.1. C s khoa h c hình thành giá
2.1.1. Khái ni m v giá

t ............................................................. 4

t ............................................................................... 4

1.1.2. C s khoa h c c a vi c hình thành giá
2.2. Các y u t

nh h

2.2.1. Y u t thông th

ng

n giá

t và giá

t ........................ 4

t .............................................................. 9

ng ............................................................................... 9

2.2.2. Y u t khu v c ...................................................................................... 10
2.2.3. Y u t cá bi t ........................................................................................ 11
2.3. Ph

ng pháp xác

2.3.1. Các ph

nh giá

ng pháp xác

t .................................................................. 11
nh giá

2.3.2. i u ki n áp d ng các ph
2.3.3. Ph

ng pháp xác

ng pháp xác

nh giá

t

2.4. Khái quát quá trình hình thành giá
2.4.1. Giai o n tr

t t i Vi t Nam .................................. 11
nh giá

t .......................... 16

ô th .................................................. 17
t

n

c ta ..................................... 19

c n m 1946..................................................................... 19

2.4.2. Giai o n t n m 1946

n n m 1980 .................................................. 19

2.4.3. Giai o n t n m 1980

n 1993 .......................................................... 20


vi

2.4.4. Giai o n t n m 1993
2.5. Công tác qu n lý Nhà n

2.5.1. Qu n lý v giá
2.5.2. Qu n lý giá
PH N 3:

I T

t
t

n nay ............................................................ 20
c v giá

t ..................................................... 20

Vi t nam .............................................................. 21

m ts n

c .............................................................. 23

NG, N I DUNG VÀ PH

NG PHÁP NGHIÊN

C U ...................................................................................................... 25
3.1.

it

ng và ph m vi nghiên c u............................................................ 25

3.1.1. Ph m vi nghiên c u ............................................................................... 25
3.1.2.

it

ng nghiên c u............................................................................ 25

3.2. N i dung nghiên c u ................................................................................ 25
3.2.1.

i u ki n t nhiên, kinh t xã h i và s d ng
qu n lý

t ai và

nh giá

t ph

t tác

ng t i công tác

ng Hoàng V n Th , thành ph Thái

Nguyên n m 2014 ................................................................................. 25
3.2.2.

ánh giá th c tr ng giá

t

trên

a bàn ph

ng Hoàng V n Th ,

thành ph Thái Nguyên n m 2014 ........................................................ 26
3.2.3. Các y u t

nh h

ng

n giá

t

trên

a bàn ph

ng Hoàng V n

Th , thành ph Thái Nguyên n m 2014. .............................................. 27
3.2.4.

ánh giá m i quan h c a m t s y u t

ph

nh h

ng

n giá

t

ng Hoàng V n Th , thành ph Thái Nguyên n m 2014............... 27

3.2.5.

xu t m t s gi i pháp....................................................................... 27

3.3. Ph

ng pháp nghiên c u.......................................................................... 27

3.3.1. Ph

ng pháp thu th p và t ng h p tài li u th c p ............................. 27

3.3.2. Ph

ng pháp chuyên gia: ...................................................................... 27

3.3.3. Ph

ng pháp ch n i m nghiên c u ..................................................... 27

3.3.4. Ph

ng pháp i u tra, thu th p tài li u s c p ...................................... 28

3.3.5. Ph

ng pháp th ng kê, x lý s li u..................................................... 28


vii

PH N 4: K T QU VÀ TH O LU N ...................................................... 29
4.1.

i u ki n t nhiên, kinh t xã h i và s d ng
qu n lý

t ai và

nh giá

t ph

t tác

ng t i công tác

ng Hoàng V n Th , thành ph Thái

Nguyên n m 2014. ................................................................................ 29
4.1.1. i u ki n t nhiên tác
ph

ng t i công tác qu n lý

nh giá

t

ng Hoàng V n Th , thành ph Thái Nguyên n m 2014............... 29

4.1.2. Tình hình phát tri n kinh t xã h i tác
nh giá
4.1.3.

t ai và

t và

i u ki n t nhiên và kinh t - xã h i tác

nh giá

ng

n

t ........................................................................... 34

4.1.4 Tình hình s d ng
t ph

t ai và

t ph ng Hoàng V n Th , thành ph Thái Nguyên n m 2014 31

ánh giá chung v
giá

ng t i công tác qu n lý

t tác

ng t i công tác qu n lý

t ai và

nh giá

ng Hoàng V n Th , thành ph Thái Nguyên n m 2014......... 35

4.2. ánh giá th c tr ng giá

t

trên

a bàn ph

ng Hoàng V n Th , thành

ph Thái Nguyên n m 2014 .................................................................. 38
4.2.1. Giá

t quy

nh trên

4.2.2. Th c tr ng giá

t

a bàn ph
c a ph

ng Hoàng V n Th n m 2014 ...... 38
ng Hoàng V n Th , thành ph Thái

Nguyên n m 2014 ................................................................................. 41
4.3. Các y u t

nh h

ng

n giá

t

trên

a bàn ph

ng Hoàng V n Th ,

thành ph Thái Nguyên n m 2014 ........................................................ 47
4.3.1. Y u t v trí ........................................................................................... 48
4.3.2. C s h t ng ......................................................................................... 49
4.3.3.

c i m c a th a

t ........................................................................... 51

4.3.4. Kh n ng sinh l i .................................................................................. 53
4.3.5. Y u t khác............................................................................................ 55
4.4. ánh giá m i quan h c a m t s y u t

nh h

ng

n giá

t

ph

ng

Hoàng V n Th , thành ph Thái Nguyên n m 2014. ........................... 56
4.4.1. Ngh nghi p, trình

, thu nh p nh h

ng

n giá

t ....................... 57


viii

4.4.2. Các y u t liên quan

n th a

4.4.3. Y u t pháp lý c a th a
4.5.

t nh h

t nh h

ng

ng

n giá

n giá

t ................. 58

t ........................... 59

xu t m t s gi i pháp.......................................................................... 60

PH N 5: K T LU N VÀ KI N NGH ..................................................... 62
5.1. K t lu n .................................................................................................... 62
5.2. Ki n ngh .................................................................................................. 63
TÀI LI U THAM KH O ............................................................................ 65
PH L C


1

PH N 1
M
1.1. Tính c p thi t c a

U

tài

t ai là s n ph m c a t nhiên, là t li u s n xu t
gì thay th

c, là thành ph n quan tr ng c a môi tr

thành lên lãnh th c a m i qu c gia (Lu t
ng

i ã bi t d a vào

cùng quan tr ng

t ai

t n t i và phát tri n.

Vi t Nam, các quan h v giao d ch
i, l n

tiên, giá

t, tính giá tr tài s n khi giao
(Hi n pháp n

ng. T

ó,

t, b i th

ng thi t h i v

t khi thu h i”

ng

y

tính thu

ây là m c ánh d u s bùng

ng b t

ng s n (B S) g n v i nó là

t ai ngày càng di n ra m nh m .
t ai 1993 ã ra

t ai ch nh s a. Lu t

i, ti p theo nó

t ai 2003 ra m ra cách ti p

c ta v v trí và vai trò c a

t ai trong n n kinh t th

t ai tr thành m t th hàng hoá có giá. Sau g n 10 n m thi

hành, ngày 29/11/2013, Lu t
hi n

u

t

áp ng nhu c u ngày càng cao Lu t

c n m i c a Nhà n

t theo quy

nh giá các lo i

các hình th c mua bán, chuy n nh

tr

ng quy n s d ng

c CHXHCN Vi t Nam, 1992).

t các Lu t

t ai. Hi n pháp 1992 ra

c xác

n và phát tri n công khai c a th tr

là l n l

t ai thu c s h u

c CHXHCN Vi t Nam, 1992). L n

c s d ng “Nhà n

t

nh

nh “t ch c, h gia ình, cá nhân

t có quy n chuy n nh

nh c a pháp lu t” (Hi n pháp n

i.

t ai ã xu t hi n t r t s m.

u tiên kh ng

i là s c i trói v m t pháp lý v i quy
c giao

t ai có m t vai trò vô

ng c a con ng

toàn dân và nghiêm c m hoàn toàn vi c mua bán

c Nhà n

ng s ng, là y u t c u

t ai 2013). T ngàn x a con

i v i m i ngành ngh và ho t

Khi Hi n pháp n m 1980 ra

c bi t không có

v v n

t ai 2013

tài chính

XHCN có s qu n lý c a Nhà n

c thông qua ã ti p c n và th

t ai theo c ch th tr
c.

ng

nh h

ng


2

t chính là c u n i gi a m i quan h v

Giá

qu n lý c a Nhà n
cách khác, giá

c. Nhà n

c i u ti t qu n lý

t là công c kinh t

ti p c n v i c ch th tr
b ng trong phân ph i
mình và Nhà n

ng

t ai,

ng

n giá

c i u ch nh các quan h

quan t i
d ng

t và m c

i s d ng

t

ánh giá s công

t ai theo quy ho ch và pháp

t hi n nay và các y u t

nh h

t nh chuy n nh

i qu n lý và ng

i s d ng th c hi n theo ngh a v c a

t là m i quan tâm r t l n. Vì v y, xác

y ut

ng - s

t ai qua giá hay nói m t

ng th i c ng là c n c

lu t[22]. Nh ng b t h p lý v giá
giá

ng

t ai - th tr

nh

nh h

ng

ng

t, chuy n

t c n có b i th

n

ng c a các

ng s giúp gi i quy t các v n

ng quy n s d ng

t, ô th hóa, các d án s

cs

nh h

liên

i m c ích s

ng và gi i phóng

m t b ng.
Thành ph Thái Nguyên là m t ô th

ang có nh ng b

c chuy n

mình m nh m trong nh ng n m g n ây v i l trình tr thành ô th lo i I
tr c thu c TW vào n m 2020 [26]. Chính vì v y nhu c u s d ng

t ph c v

yêu c u phát tri n ô th ngày m t gia t ng kéo theo ó là các v n
quan

n công tác qu n lý Nhà n

nh ng ph

cv

liên

t ai. Hoàng V n Th là m t trong

ng trung tâm thành ph Thái Nguyên – t nh Thái Nguyên, là n i

t p trung nhi u công trình, d án tr ng i m n m trong

án phát tri n thành

ph nói riêng và toàn t nh nói chung trong giai o n t i. Là khu v c có t c
ô th hóa nhanh, giá
v

t luôn bi n

ng m c trong công tác b i th

hi n d án

u t , khi ng

n tình tr ng

a ph

ng thi t h i khi Nhà n

i s d ng

c thu h i

t th c

t th c hi n ngh a v tài chính… d n

n th khi u ki n, t cáo ngày càng gia t ng gây áp l c l n

i v i chính quy n và nh h
t c a

ng làm phát sinh nh ng khó kh n

ng.

ng t i tình hình phát tri n kinh t , an ninh tr t


3

Xu t phát t tình hình th c ti n trên,
Tr
t

c s h

ng Thanh Nam, tôi ti n hành nghiên c u
nh h

ng

n giá

ng d n c a Th.S.

tài “Nghiên c u m t s y u

t phi nông nghi p t i ph

ng Hoàng V n Th ,

thành ph Thái Nguyên n m 2014”.
1.2. M c ích nghiên c u c a
-

tài

ánh giá hi n tr ng bi n

ng giá

t phi nông nghi p trên

a bàn

thành ph Thái Nguyên.
- Xác
-

nh và phân tích các y u t

nh h

ng t i giá

xu t các gi i pháp nâng cao hi u qu công tác

1.3. Ý ngh a nghiên c u c a

t.
nh giá

t.

tài

- Ý ngh a khoa h c
+ S d ng ki n th c ã h c áp d ng vào th c t nâng cao tính th c ti n,
chi u sâu c a ki n th c ngành h c cho b n thân.
+ Nghiên c u v n
thuy t t

còn t n t i trong th c ti n

tìm ra cái m i cho lý

ó quay tr l i áp d ng cho th c ti n

- Ý ngh a th c ti n
Giúp
công tác xác

a ph

ng n m

nh giá

nh ban hành b ng giá

t

c giá
t

t th c t , nêu b t y u t v trí trong

ó có nh ng

nh h

ng qu n lí

t h p lý mang tính hi u qu trong th c t .

t ai c ng


4

PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U

2.1. C s khoa h c hình thành giá
2.1.1. Khái ni m v giá

t

t

t ai là s n ph m phi lao
t ai ph n ánh tác d ng c a

ng, b n thân nó không có giá tr . Giá c

t ai trong ho t

ng kinh t , nó là s thu l i

trong quá trình mua bán, có ý ngh a là t b n hoá
t ai cao hay th p quy t

a tô. Nói cách khác giá c

nh b i nó có th thu l i cao hay th p

m t

kho ng th i gian nào ó.
H u h t nh ng n

c có n n kinh t th tr

hi n m t gía tr c a quy n s h u
dân, giá c

t ai.

ng, giá

n

c ta

t ai là d a trên giá chuy n nh
a tô nhi u n m

th c hi n quy n s h u

t ai trong kinh t . T i

quy n s d ng
d ng

t

h p sau ây (Lu t

t

n

t ai thu c s h u toàn

t (giá

i u 4 Lu t

t xác

c ta

nh trong th i h n s

c hình thành trong nh ng tr

ng

t ai 2013).
ng qui

nh giá theo

nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 Lu t này.

2. Do

u giá quy n s d ng

3. Do ng

i s d ng

t ho c

u th u d án có s d ng

t tho thu n v giá

quan khi th c hi n các quy n chuy n nh
d ng

t ai n m

t) là giá tr b ng ti n c a

1. Do UBND t nh, thành ph tr c thu c trung
quy

t, là t ng

c chi tr m t l n, là hình th c

i v i m t di n tích

nh”. Giá

t xác

c hi u là bi u

ng quy n s d ng

hoà giá tr hi n hành c a

2013 ghi rõ: “Giá tr quy n s d ng

t

t, góp v n b ng quy n s d ng

t.
t và

nh giá

t và giá

nh giá

tâm và trú tr ng c a nhi u ngành, vi c xác
m t y u t c c k quan tr ng

i có liên

ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s

1.1.2. C s khoa h c c a vi c hình thành giá
Trong giai o n hi n nay, giá

t v i nh ng ng

t.

t

t là v n

c quan

nh c s hình thành giá

t c th và chính xác.

t là


5

S hình thành giá tr c a
c a c i v t ch t c a con ng
hình thành giá

t là do quá trình lao

ng, s n xu t,

ut

i vào ngu n tài nguyên thiên nhiên, còn c s

t là do các y u t chính nh :

a tô, lãi su t ngân hàng và

quan h cung c u.
2.1.2.1.

a tô
a tô là ph n s n ph m th ng d do nh ng ng

nghi p t o ra và n p cho ng
h u nô l ,

a tô là do lao

i ch s h u ru ng

i s n xu t trong nông
t. Trong ch

ng c a nô l và nh ng ng

t nh t do t o ra. Trong ch

phong ki n,

chi m

i chi m h u ru ng

a tô là s n ph m th ng d do

nông nô t o ra và b chúa phong ki n chi m o t. Trong ch ngh a t b n, do
còn ch

t h u v ru ng

ngh a t b n có các lo i

t trong nông nghi p nên v n t n t i

a tô:

a tô chênh l ch,

quy n. Trong ch ngh a xã h i, khi ru ng

a tô tuy t

a tô. Ch

i và

a tô

c

t thu c s h u toàn dân, không

còn là t h u c a

a ch hay nhà t b n thì nh ng c s kinh t

hình

thành

i và

a tô

a tô tuy t

a tô

c quy n b xoá b , nh ng v n t n t i

chênh l ch, xong nó thu c s h u c a nhà n
chênh l ch d

c và khác v b n ch t v i

a tô

i ch ngh a t b n.

a tô chênh l ch là lo i

a tô mà ch

t thu

c do có s h u

nh ng m nh ru ng có i u ki n s n xu t thu n l i h n ( t màu m h n, g n
n i tiêu th h n …) làm cho t b n
a tô chênh l ch, g m:
và lao

u t có hi u su t cao h n. Có hai lo i

a tô chênh l ch I và

a tô chênh l ch I là l i nhu n thu

a tô chênh l ch II.
c khi s d ng hai l

ng ngang nhau trên cùng m t di n tích

ng t b n

t nh ng k t qu thu

c

khác nhau.
-

a tô chênh l ch II là l i nhu n thu

canh em l i. S xu t hi n c a lo i

a tô này chính là s

b n không b ng nhau trên cùng m t m nh
nhau. [24]

c do kh n ng

u t thâm

u t c a nhà t

t nên k t qu thu

c khác


6

a tô chênh l ch th hi n m c sinh l i khác nhau gi a các lo i ru ng
t có hai y u t t nhiên và thâm canh t o nên.
Bên c nh

a tô chênh l ch còn có

a tô tuy t

i, ó là ph n l i nhu n

dôi ra ngoài giá c s n xu t chung, t c là ph n chênh l ch do giá c s n ph m
cao h n giá c s n xu t.
a tô trong
kinh doanh trên
thuê

tc a

trí có nh h

t xây d ng

t

c hình thành t vi c nhà t b n

ut

thu l i nhu n, là kho n ti n mà nhà t b n ph i tr do

a ch

xây d ng.

ng r t l n.

c i m c a lo i

a tô này là y u t v

a tô t ng lên không ph i ch do tình hình nhân

kh u t ng lên mà còn là s phát tri n c a t b n sát nh p vào

t không

ng ng t ng lên.
2.1.2.2. Lãi su t ngân hàng
Lãi su t ngân hàng là m t trong nh ng y u t quan tr ng làm cho giá
t có th thay
s

nh h

i, vì

ng c a

gi m i và ng

a tô v n

a tô v i giá

ng

c l p v i giá

t cho nên có th tách

t, lãi su t ngân hàng cao thì s ti n mua

c l i n u lãi su t ngân hàng gi m thì s ti n mua

Trong quá trình phát tri n kinh t c a xã h i thì lãi su t có xu h
ó giá

t ngày càng t ng, vi c kinh doanh

c n c vào lãi su t ngân hàng làm c s

t t ng lên.
ng gi m, do

t ai luôn có lãi. Ng
xác

nh giá

t

i bán

t

t. Trong ph m vi

n n kinh t qu c dân có th nói lãi su t c a m i ngân hàng là nh nhau,
không phân bi t
quy t
giá

nh giá

thành th hay nông thôn. Nh v y lãi su t ngân hàng ch
t ai nói chung, ch không quy t

nh giá

t ô th cao h n

t nông nghi p. [20]

2.1.2.3. Quan h cung c u
Gi a cung - c u luôn có tác
t và làm cho giá

t luôn bi n

ng l n nhau, nh h
ng.

ng tr c ti p

n giá


7

th 2.1:
Theo

th 1.1,

th cung và c u

ng cung và c u

cân b ng. Khi các n u t khác thay
cung và

t ai c t nhau t i i m E là i m

i, d n

n s chuy n d ch c a

ng c u, i m cân b ng c ng thay

vay mua nhà t ng lên, thì

t ai

ng

i theo. Ch ng h n lãi su t cho

ng c u d ch sang trái t D0 sang D1, i m cân

b ng d ch chuy n t E sang E’, n u cung không

i thì giá gi m xu ng t P0

xu ng P1. [20]
Quan h cung - c u trong th tr

ng

t ai trong th i gian ng n di n

bi n có ph n khác so v i quan h cung c u trong th tr
th

ng. V n

cung v

t ai trên th tr

th di chuy n
không

này có ý ngh a

c bi t trong

ng luôn c

a ph

t b i vì kh n ng

nh v không gian, vì

c t n i này sang n i khác. L

u gi a các

nh giá

ng hàng hoá thông
t ai không

ng c u c ng có th gia t ng

ng do các y u t : i u ki n phát tri n, v trí

lý, khí h u, tâm lý, s c thu hút

ut …

a

8

phù h p v i nh ng quy lu t c a kinh t th tr
ph i s d ng công c tài chính nh t là giá c
c ng nh vi c có th
c u vì cung c u
hi n

n

i u ti t giá

nguyên t c, giá

c qui

t thông qua vi c i u ti t quan h cung

t

c xác

c qui

c v i ng

ng

t ai n m 2003,

nh c n c vào c ch hình thành

nh và giá th tr

t do Nhà n

m i quan h gi a Nhà n
áp d ng giá th tr

i u ti t quan h cung c u

c xem nh hàm s c a giá. Theo Lu t

c ta có hai lo i giá

là: giá do Nhà n

ng, chúng ta c n

ng do các bên tho thu n. V

nh ph i bám sát giá th tr
i s d ng

tính giá c a th a
Giá

ng. Trong

t, c ng có nh ng tr

t (công tác

ng h p

u giá QSD ).

S
D1
G1

D

G

S l
th 2.2:
t trong th i gian ng n.
ng

t là c

ng tác c a cung và c u quy t

th cung S là m t

i theo nhu c u c a t ng

i m D lên D1, thì giá t ng t

M c dù t ng cung c a
lo i

t ai - th i gian ng n
ng th ng

nh giá c a

ng ngh a là s

nh, b t k giá c t ng c ng không th t o thêm ra

v y, giá c a nó thay
t ng lên t

t ai

th cung c u v

th 2.2 minh ho s t
l

ng

t ai là c

a ph

ng. Khi

t. Do
th c u

i m G lên G1.
nh, nh ng l

ng cung c a m t

t c th hay cho m t s d ng c th thì có th t ng lên ho c gi m

xu ng thông qua vi c i u ch nh c c u gi a các lo i

t.


9

2.2. Các y u t

nh h

ng

2.2.1. Y u t thông th

ng

Y u t thông th
bi n, c ng

ng

n giá

t

ng là nh ng y u t

n giá

nh h

ng chung có tính ph

t trong i u ki n kinh t , xã h i thông th

ng bao

g m: y u t kinh t , y u t nhân kh u, y u t xã h i, y u t qu c t .
- Y u t nhân kh u: Tr ng thái nhân kh u là y u t ch y u nh t c a
kinh t , xã h i. nh h

ng c a y u t nhân kh u

n giá

t có m i liên quan

m t thi t v i:

+M t

nhân kh u: m t

t ng, vì th giá

nhân kh u t ng cao, nhu c u

iv i

t

t t ng lên.

+ T ch t nhân kh u: th

ng có t

ng quan v i trình

giáo d c t

ch t v n hoá cu nhân kh u.
+ C u thành nhân kh u gia ình: s thay
truy n th ng và nh h

i ph

ng th c sinh ho t

ng c a ô th hoá làm cho k t c u gia ình ngày càng

nh .
- Y u t xã h i: xã h i n
v i giá

t. Y u t xã h i nh h

+ Tr ng thái n
trong c n

nh và phát tri n có nh h
ng

n giá

u c vào nhà

ng c a giá c nhà

c u, do ng
ng

i

nh c c di n chính tr

c.

có tr t t xã h i t t thì m i ng

bi n

i

t có b n m t ch y u là:

nh chính tr : là tình tr ng n

+ An ninh xã h i: Y u t này nh h

+

ng r t l n

i

t: là hành vi ng
t

thu

t r t rõ, m t khu v c

i

u c hy v ng và l i d ng s

c siêu l i nh n. Khi

t cung không

i giá lên cao, khi cung nhi u h n c u

t r t giá.

+ Ti n trình ô th hoá: nh h
t bi u hi n

n giá

i s c m th y an toàn.

u c tranh mua mà

u c bán tháo làm

ng

ng c a ti n trình ô th hoá

hai m t sau ây: m t là

khu v c thành ph có m t

i v i giá
nhân


10

kh u ông úc thì giá

t t ng cao, hai là t l nhân kh u nh p c cao và

ti n trình ô th hoá có t c

nhanh, m c

t ng giá

t

u cao h n

t

khu v c khác.
- Y u t qu c t : s phát tri n và hoàn thi n c a th tr
không th tách r i nh h

ng nhà

t là

ng c a hoàn c nh qu c t .

+ Tình hình kinh t th gi i: s th nh suy kinh t c a m i qu c gia
liên quan
tr

ng,

u

n s phát tri n hay suy thoái c a kinh t th gi i, tình tr ng th
t ai c ng không ngo i l .

+ Y u t chính tr qu c t : m i quan h t t
qu c gia khác, giao l u
thì có l i cho nhà

p c a qu c gia này v i

i ngo i nh n nh p, môi tr

ut n

c ngoài, khi n cho nhu c u

ng ngo i giao c i m
t t ng.

- Y u t kinh t : s di n bi n c a tình hình kinh t có tác d ng quan
tr ng

i v i qu c t dân sinh và nh h

ng

n

a v qu c t c a m i qu c

gia. Trong quá trình Chính ph tích c c theo u i s t ng tr
n

nh kinh t

nh. nh h

u thông qua nh h
ng c a y u t kinh t

ng kinh t và

ng c a chính sách kinh t mà i
n giá

n n

t bi u hi n qua các y u t sau:

+ Tình tr ng phát tri n kinh t
+M c

d tr và

u t : hai y u t này có m i t

ng quan thu n

v i nhau
+ Tình tr ng thu chi tài chính và ti n t
+ Trình
+ Bi n

thu nh p và tiêu dùng c a dân c
ng v t giá

+ M c lãi su t [25]
2.2.2. Y u t khu v c
Là i u ki n t nhiên, i u ki n kinh t xã h i c a khu v c có
ng t ng h p t i giá
b h t ng, ch t l

t bao g m: v trí, i u ki n giao thông, i u ki n thi t

ng môi tr

v trí là y u t quy t

t tác

nh

ng, h n ch c a quy ho ch ô th …. Trong ó

n giá

t ô th .


11

* V trí: y u t v trí nh h
t , là nói v v trí c th t ng
luôn
ph

ng
it

n giá
ng

t ch y u là nói v v trí kinh

nh giá trong thành ph . M i B S

ng th i t n t i 2 lo i v trí, v trí tuy t

i và v trí t

ng di n t ng quát, c hai lo i v trí nói trên

trong vi c xác l p giá tr c a

t n m t i trung tâm ô th

hay m t vùng nào ó s có giá tr l n h n nh ng khu
ng

i. Xét trên

u có vai trò quan tr ng

t. Nh ng khu v c

vùng ven trung tâm (v trí t

ng

i). Nh ng khu

t cùng lo i n m

các

t n m t i các ngã 4 hay

ngã 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n nh ng khu
tn m

v trí khác (v trí tuy t

i). Qua ó có th th y kh n ng sinh l i do

y u t v trí mang l i càng cao thì giá tr c a

t càng l n. Vì v y, xem xét

ánh giá u th v v trí là c c k quan tr ng trong vi c xác

nh giá

t. [25]

2.2.3. Y u t cá bi t
Y u t các bi t là nh ng n u t ch
th a

c tr ng v

i u ki n b n thân c a

t. Bao g m: di n tích, chi u r ng, chi u sâu, hình dáng,

d c, i u

ki n c s h t ng, h n ch c a quy ho ch ô th , v trí s d ng

t, th i h n

s d ng

t … nh h

giá c c a t ng th a

ng c a y u t cá bi t t i giá

t t c là nh h

cá bi t, bao g m t l dung tích c a các lo i

c xem là y u t

t, chi u cao c a v t ki n trúc,

xây d ng, lo i hình s d ng …
Ngoài nh ng y u t

nh h

ng ch y u trên còn có các y u t khác nh

y u t tâm lý, m c ích s d ng

t …[25]

2.3. Ph

t

ng pháp xác

2.3.1. Các ph

nh giá

ng pháp xác

T i Vi t Nam ph
công tác

nh giá

- Ngh
ph

n

t.

Trong ó n u y u t h n ch c a quy ho ch ô th
m t

ng

t

nh giá

ng pháp xác
c qui

t t i Vi t Nam
nh giá

t, khung giá các lo i

t và

nh rõ trong các v n b n sau:

nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a Chính ph v

ng pháp xác

nh giá

t và khung giá các lo i

t.


12

nh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph v s a

- Ngh

i, b sung m t s

i u c a Ngh

nh s 188/2004/N -CP.

- Thông t s 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 c a B Tài chính v

h

ng d n th c hi n Ngh

nh s 188/2004/N -CP.

Trong ó c th qui

nh có b n ph

ng pháp xác inh giá

t

c áp

d ng t i Vi t Nam bao g m:
* Ph

ng pháp so sánh tr c ti p

Là ph

ng pháp xác

các m c giá
tr

t th c t

ng c a lo i

lo i

tt

nh m c giá thông qua vi c ti n hành phân tích
ã chuy n nh

ng t (v lo i

ng ph và v trí)

ng quy n s

t, di n tích

so sánh, xác

d ng

t, th a

nh giá c a th a

t trên th
t, lo i ô th ,

t, lo i

tc n

nh giá.
Trình t ti n hành
B

c 1: kh o sát và thu th p thông tin

- Xác
t, khu

nh

tc n

a i m c a th a
nh giá

t, khu

t tr ng so sánh

c v i th a

thu th p thông tin.

- Th i gian thu th p thông tin
- Nh ng thông tin c n thu th p: V trí, hi n tr ng s d ng
v k t c u h t ng, môi tr

ng, các

nh

ng, m c giá chuy n nh

nh

ng và thanh toán.
-

c i m v pháp lý, th i i m chuy n

ng, th i gian, i u ki n giao d ch chuy n

i u ki n c a thông tin: nh ng thông tin trên ây ph i

t k t qu nh ng cu c giao d ch chuy n nh
trên th tr
Ngh

t, i u ki n

ng trong i u ki n bình th

c thu th p

ng quy n s d ng

ng qui

nh t i Kho n 2

t th c t
i u1c a

nh s 123/2007/N -CP.
B

c 2: so sánh, phân tích thông tin

C n c nh ng thông tin ã kh o sát, thu th p

c

b

c 1 ti n hành


13

t ng h p, phân tích, so sánh
nhau gi a các th a
Trên c s

ó xác

toán, xác
B

t, khu

l a ch n nh ng tiêu chí gi ng nhau và khác

t, khu

t so sánh v i th a

nh giá cho th a

nh gía.

t, khu

tc n

tính

nh giá.

c 3: th c hi n i u ch nh các y u t khác bi t v giá gi a các th a
t so sánh v i th a

c tính

c a th a

t, khu

nh

tc n

t so sánh nh sau:
M c ti n i u ch nh v giá hình

ng

thành nh ng y u t khác bi t

c a t ng th a

=

nh giá

t, khu

=

t so

c a t ng th a

t, khu

t so

sánh v i th a

t, khu

tc n

sánh
B

tc n

nh các tiêu chí gi ng nhau và khác bi t v giá

Giá chuy n
Giá tr

t, khu

c 4: xác

nh giá th a

c a các m c giá c a 3
khác bi t v giá
* Ph

b

tc n

n 5 th a

nh giá b ng cách l y s bình quân

t, khu

t so sánh ã tính toán i u ch nh

c 3. [8]

ng pháp xác

thu n tuý thu

nh giá

nh m c giá b ng th

c hàng n m trên m t

g i ti t ki m bình quân m t n m (tính

n v di n tích

t so v i lãi su t ti n

n th i i m xác inh giá

ti n g i VN k h n m t n m t i ngân hàng th
su t ti n g i ti t ki m cao nh t trên

ng s gi a m c thu nh p

ng m i Nhà n

t) c a lo i
c có m c lãi

a bàn

Trình t ti n hành:
B

c 1: Tính t ng thu nh p hàng n m thu

c t th a

t, khu

tc n

t có xây d ng công trình ki n trúc

cho

nh giá
-

iv i

t tr ng ho c

thuê thì t ng thu nh p c a th a
thuê b t

ng s n thu

s n trên th tr
-

iv i

tc n

nh giá chính là s ti n thuê

c hàng n m. Ti n thuê

ng t i th i i m

nh giá

t nông nghi p mà ng

t ho c

t ho c ti n thuê b t

ng

t.
i

c giao

t t t ch c s n xu t


14

thì t ng thu nh p
+

c tính nh sau:

iv i

nh p c a th a

t tr ng cây hàng n m,
tc n

nói trên c a th a
+

nh giá chính là t ng doanh thu t ho t

t thu

iv i

t nuôi tr ng thu s n thì t ng thu

ng s n xu t

c hàng n m.

t tr ng cây lâu n m thì t ng thu nh p

c tính trên c s

doanh thu hàng n m, doanh thu theo giai o n, doanh thu m t l n tu

c

i m c a t ng lo i cây.
B

c 2: Tính t ng chi phí hàng n m ph i chi ra hình thành t ng thu

nh p
T ng chi phí bao g m các kho n chi phí c th nh sau: thu s d ng
t, chi phí
các quy

u t c i t o, chi phí s n xu t. Các kho n chi phí này tính theo

nh hi n hành c a Nhà n

c a Nhà n

c, kho n chi phí nào không có quy

c thì tính theo giá th c t ph bi n t i th tr

ng

a ph

nh

ng mà

c s s n xu t kinh doanh ã chi tr .
B

c 3: xác

nh thu nh p thu n tuý hàng n m theo công th c

Thu nh p thu n
tuý hàng n m
B

c 4:

=

T ng thu nh p hàng
n m ã tính

c tính m c giá

tc n

b

c1

-

T ng chi phí ã
tính

b

nh giá theo công th c sau:

Thu nh p thu n tuý hàng n m thu
Giá

t

th a

c tính =

c2

ct

t

Lãi su t ti n g i ti t ki m ti n

ng Vi t Nam

h n 12 tháng
* Ph
Là ph

ng pháp chi t tr
ng pháp xác

nh giá

t c a th a

b ng cách lo i tr ph n giá tr tài s n g n li n v i
ng s n.
Trình t ti n hành:

t có tài s n g n li n v i

t

t ra kh i t ng giá tr b t


15

c 1: thu th p thông tin trên th tr

B

ng

s n ã chuy n nh

ng thành công, mà th a

nh ng

ng t v i th a

c i mt

ki n k t c u h t ng,
B

l a ch n ít nh t 3 b t
t c a các b t

tc n

nh giá (v trí, hi n tr ng, i u

a và mô t

y

, chính xác v các tài s n trên

t (nhà c a, v t ki n trúc, cây lâu n m) c a các b t
c 3: xác

ng s n ó có

c i m pháp lý, giá c …)

c 2: kh o sát th c

B

ng

ng s n nói trên.

nh giá tr hi n t i c a các tài s n ã

u t xây d ng trên

t
Giá tr hi n t i c a
các tài s n trên

t

=

Giá tr xây d ng m i
t i th i i m

Ph n giá tr hao

=

nh giá

mòn

Trong ó:
- Giá tr xây d ng m i t i th i i m giá

c tính b ng chi phí thay th

u t xây d ng các tài s n m i có công d ng t
hi n có trên

ng

t ho c chi phí tái t o các tài s n trên

ng v i các tài s n

t ó. Giá tr xây d ng

m i bao g m các kho n chi phí tr c ti p, chi phí gián ti p và m c lãi h p lý
cho ng

i

u t xây d ng.

- Giá tr hao mòn c a các tài s n trên

t bao g m các hao mòn h u

hình và hao mòn vô hình
B
ch n

b

c 4: tính toán giá tr c a các th a

=

t

Giá chuy n nh
b t

n giá c a th a
B

ng s n ã l a

c1

Giá tr c a
th a

t c a các b t

c 5: xác

ng

-

ng s n

t

=

nh giá tr c a th a

Giá hi n t i c a các
tài s n trên

Giá tr c a th a

t

Di n tích th a

t

tc n

nh giá

t