Đánh giá ảnh hưởng của dự án mở rộng phía Tây thành phố Thái Nguyên đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán giai đoạn 2012 2014 (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM
-------------------

TR

NGUY N THÚY H NG
Tên

tài:

“ ÁNH GIÁ NH H
THÀNH PH
PH

NG C A D

THÁI NGUYÊN

ÁN M

N GIÁ

NG TH NH ÁN,THÀNH PH

R NG PHÍA TÂY
T

TRÊN

A BÀN

THÁI NGUYÊN,

T NH THÁI NGUYÊN, GIAI O N 2012 – 2014”

KHÓA LU N T T NGHI P

H

ào t o

IH C

: Chính quy

Chuyên ngành

:

a chính môi tr

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khoá h c

: 2011 - 2015

Thái Nguyên, n m 2015

ng


I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM
-------------------

TR

NGUY N THÚY H NG
Tên

tài:

“ ÁNH GIÁ NH H
THÀNH PH
PH

NG C A D

THÁI NGUYÊN

ÁN M

N GIÁ

NG TH NH ÁN,THÀNH PH

R NG PHÍA TÂY
T

TRÊN

A BÀN

THÁI NGUYÊN,

T NH THÁI NGUYÊN, GIAI O N 2012 – 2014”

KHÓA LU N T T NGHI P
H

ào t o

: Chính quy

Chuyên ngành :

a chính môi tr

Khoa

: Qu n lý tài nguyên

Khoá h c

: 2011 - 2015

Giáo viên h

IH C

ng

ng d n: Th.S Nông Thu Huy n

Khoa Qu n lý tài nguyên - Tr

ng

i h c Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, n m 2015


i

L IC M

N

Trên th c t không có s thành công nào mà không g n li n v i nh ng
s h tr , giúp

dù ít hay nhi u, dù tr c ti p hay gián ti p c a ng

Trong su t th i gian t khi b t

em ã nh n

uh ct p

gi ng

c r t nhi u s quan tâm giúp

ng

ih c

i khác.
n nay,

c a c c th y cô trong tr

ng

nói chung và trong khoa Qu n lý Tài nguyên nói riêng. V i s nhi t tình
gi ng d y c a th y cô em ã

c trang b ki n th c c b n v chuyên môn

c ng nh l i s ng, t o cho em hành trang v ng ch c trong cu c s ng sau này.
Xu t phát t lòng kính tr ng và lòng bi t n sâu s c, em xin chân thành c m
n ban giám hi u tr

ng

i h c Nông Lâm Thái Nguyên, ban ch nhi m

khoa Qu n lý Tài Nguyên và toàn th các quý th y cô ã gi ng d y, h
d n em trong su t quá trình h c t p t i tr

ng

ng.

c bi t, em xin g i l i c m n sâu s c t i cô giáo Th.S Nông Thu
Huy n ã t n tình, chu áo h

ng d n em th c hi n khóa lu n này.

Qua ây, em xin chân thành c m n

y ban nhân dân ph

án, thành ph Thái Nguyên ã t o i u ki n và giúp
th c hi n

ng Th nh

em trong th i gian

tài.

Do trình

có h n m c dù ã r t c g ng song b n khóa lu n t t nghi p

c a em không th tránh kh i nh ng thi u sót. Em r t mong nh n

c nh ng

ý ki n ch b o c a các th y cô giáo, ý ki n óng góp c a b n bè

bài khóa

lu n t t nghi p c a em

c hoàn thi n h n.

Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày 5 tháng 1 n m 2015
Sinh viên

Nguy n Thúy H ng


ii

DANH M C CÁC B NG
B ng 4.1: Hi n tr ng s d ng

t trên

a bàn ph

ng Th nh án – thành ph

Thái Nguyên n m 2014................................................................... 42
B ng 4.2: Giá

t

Nhà n

c quy

nh t i ph

ng Th nh án

m t s tuy n

ng trong giai o n 2012-2014................................................... 48
B ng 4.3: Giá

t

trên th c t c a ph

ng Th nh

án t i m t s tuy n

ng trong giai o n 2012-2014................................................... 49
B ng 4.4: So sánh giá
ph

ng v i giá

t

trên th tr

ng v i giá

t

trên th tr

ng v i giá

Nhà n

c quy

nh

t

Nhà n

c quy

nh

t

Nhà n

c quy

nh

ng Th nh án n m 2014 ......................................................... 53

B ng 4.7: Trung bình chênh l ch c a giá
t ph

t

ng Th nh án n m 2013 ......................................................... 52

B ng 4.6: So sánh giá
ph

trên th tr

ng Th nh án n m 2012 ......................................................... 51

B ng 4.5: So sánh giá
ph

t

t Nhà n

c quy

nh v i giá th c

ng Th nh án giai o n 2012-2014 .................................... 54


iii

DANH M C CÁC HÌNH
Hình 3.1: o n

ng t c u v

t án .......................................................... 31

Hình 3.2: Ngã 3 án i Núi C c ..................................................................... 31
Hình 3.3: Ngã 3 r b nh vi n A c ................................................................. 32
Hình 3.4: Ngõ 365 ........................................................................................... 32
Hình 3.5:

ng r b nh vi n A c ................................................................ 32

Hình 3.6: o n

ng qua b nh vi n tâm th n .............................................. 33

Hình 3.7: Ngõ 573 ........................................................................................... 33
Hình 3.8: Ngõ r vào chùa án....................................................................... 33
Hình 4.1: V trí

a lý c a ph

ng Th nh án ................................................ 35

Hình 4.2: Bi u

c c u s d ng

t n m 2014 c a ph

ng Th nh án ...... 43

Hình 4.3: Khu dân c s 6 .............................................................................. 46
Hình 4.4: Khu dân c s 5 .............................................................................. 47
Hình 4.5: B n

quy ho ch khu ô th Th nh An và

ng ô th

án - Núi C c........47


iv

DANH M C B NG CH
STT

VI T T T

Tên vi t t t

Tên

y

1

B S

B t

2

BTC

B tài chính

3

BTNMT

B Tài nguyên & Môi tr

4

CNQSD

Ch ng nh n quy n s d ng

5

CP

Chính ph

6

H ND

H i

7

HTX

H p tác xã

8

KT-XH

Kinh t - xã h i

9

N

Ngh

10

NQ

Ngh quy t

11

Q

Quy t

12

QSD

Quy n s d ng

13

THCS

Trung h c c s

14

TP

Thành ph

15

TT

Thông t

16

TTLT

Thông t liên t ch

17

UBND

y ban nhân dân

ng s n

ng nhân dân

nh

nh
t

ng
t

v

M CL C
PH N I. M
1.1.

U .......................................................................................... 1

tv n

............................................................................................... 1

1.2.M c ích và yêu c u c a

tài................................................................ 2

1.2.1. M c ích ........................................................................................... 2
1.2.2. Yêu c u ............................................................................................. 2
1.3. Ý ngh a khoa h c và ý ngh a th c ti n c a

tài ................................... 3

PH N II. T NG QUAN TÀI LI U .............................................................. 4
2.1. T ng quan v giá

t............................................................................... 4

2.1.1. Khái ni m giá

t ............................................................................. 4

2.1.2.

c tr ng c a giá

2.1.3. Các y u t

nh h

t ....................................................................... 5
ng

n giá

t .................................................... 8

2.2. C s pháp lí ......................................................................................... 15
2.3. Khái quát v th tr

ng b t

ng s n trên th gi i và

Vi t Nam ...... 16

2.3.1. Th tr

ng b t

ng s n th gi i .................................................... 16

2.3.2. Th tr

ng b t

ng s n Vi t Nam................................................. 19

PH N III.

I T

NG, N I DUNG VÀ PH

NG PHÁP NGHIÊN

C U ................................................................................................................ 30
3.1.

it

ng nghiên c u ........................................................................... 30

3.2. Ph m vi nghiên c u .............................................................................. 30
3.3. Th i gian nghiên c u ............................................................................ 30
3.4. N i dung nghiên c u ............................................................................ 30
3.5. Ph

ng pháp nghiên c u ...................................................................... 30

3.5.1. Ph

ng pháp thu th p s li u ......................................................... 30

3.5.2. Ph

ng pháp ch n i m i u tra.................................................... 31

3.5.3. Ph

ng pháp th ng kê, t ng h p, phân tích .................................. 34

3.5.4. Ph

ng pháp x lý s li u .............................................................. 34


vi

PH N IV. K T QU NGHIÊN C U ........................................................ 35
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a ph

ng Th nh án n m 201435

4.1.1. i u ki n t nhiên .......................................................................... 35
4.1.2. i u ki n kinh t - xã h i ............................................................... 38
4.1.3. Tình hình s d ng

t trên

4.1.4. ánh giá chung v

i u ki n t nhiên – kinh t - xã h i nh h

n s d ng

a bàn ph

ng Th nh án n m 2014 42
ng

t......................................................................................... 43

4.2. Khái quát v d án m r ng phía Tây thành ph Thái Nguyên ........... 44
4.3.

ánh giá nh h

Nguyên

n giá

4.3.1. Giá

t

ng c a d án m r ng phía Tây thành ph Thái

t

a bàn ph

do Nhà n

ng Th nh án giai o n 2012-2014 .... 47

c quy

nh t i ph

ng Th nh

án giai o n

2012-2014................................................................................................. 47
4.3.2. Giá

t trên th tr ng t i ph ng Th nh án giai o n 2012-2014 ......49

4.3.3.So sánh giá
ph

t

trên th tr

ng v i giá

t

Nhà n

c quy

nh

ng Th nh án giai o n 2012-2014 ................................................. 51

4.3.4. ánh giá chung nh h ng c a d án m r ng phía Tây thành ph Thái
Nguyên
4.4.

n giá

t t i ph ng Th nh án giai o n 2012-2014 ................55

xu t các gi i pháp............................................................................ 56

PH N V. K T LU N VÀ

NGH .......................................................... 58

5.1. K t lu n ................................................................................................. 58
5.2.

ngh .................................................................................................. 59

TÀI LI U THAM KH O ............................................................................ 60

1

PH N 1
M
1.1.

U

tv n
t ai là kho ng không gian có gi i h n, theo chi u th ng

khí h u c a b u khí quy n, l p
tích n

c, tài nguyên n

n m ngang trên m t

t ph b m t, th m th c v t,

c ng m và khoáng s n trong lòng

t (là s k t h p gi a th nh

ng,

ng (g m
ng v t, di n

t), theo chi u

a hình, th y v n,

th m th c v t cùng các thành ph n khác) gi vai trò quan tr ng và có ý ngh a
to l n

i v i ho t

ng s n xu t c ng nh cu c s ng c a xã h i loài ng

t ai là i u ki n v t ch t mà m i s n xu t và sinh ho t

u c n t i.

i.

t ai

là kh i i m ti p xúc và s d ng t nhiên ngay sau khi nhân lo i xu t hi n.
Trong quá trình phát tri n c a xã h i loài ng

i, s hình thành và phát tri n

c a m i n n v n minh v t ch t và v n minh tinh th n, t t c các k thu t v t
ch t và v n hóa khoa h c

u

c xây d ng trên n n t ng c b n là s d ng

t ai.
t ai
làm ra, mà lao

c coi là m t tài s n
ng tác

ng vào

c bi t vì b n thân nó không do lao
t ai

tr thành s d ng vào a m c ích.

ng

bi n nó t tr ng thái hoang hóa

t ai l i có kh n ng sinh l i vì trong

quá trình s d ng, n u bi t s d ng và s d ng m t cách h p lí thì giá tr c a
t( ã
h

c khai thác s d ng) không nh ng không m t i mà còn có xu

ng t ng lên. Vì tính tài s n

nh ng nguyên nhân òi h i ph i

nh giá
lý Nhà n
nh h

cv

c bi t và tính hàng hóa
nh giá

c bi t là m t trong

t.

t là m t trong nh ng n i dung quan tr ng c a công tác qu n
t ai. Do tính ph c t p c a th tr

ng nên giá

t ch u nhi u

ng c a các y u t khác nhau.

T nh Thái Nguyên, là trung tâm chính tr , kinh t c a khu Vi t B c nói
riêng, c a vùng trung du mi n núi

ông B c nói chung, là c a ngõ giao l u

kinh t xã h i gi a vùng trung du mi n núi v i vùng

ng b ng B c B .

2

Trong giai o n hi n nay Thái Nguyên ang có ch tr

ng phát tri n ô th

thành ph x ng t m là trung tâm chính tr , kinh t , v n hóa, giáo d c và y t .
D án tr ng i m

u tiên là Khu ô th phía Tây thành ph ,

quy ho ch phân khu t tháng 8 n m 2010. Th nh
nh ng ph

nh ng nh h

ng

c phê duy t, b t

n giá

t khu v c ph

u th c hi n quy ho ch ã có

t khu v c phía Tây thành ph và m t ph n nào ó

ng Th nh án.

ánh giá các nh h
công tác qu n lý Nhà n
nh h

án chính là m t trong

ng, xã thu c khu v c phía Tây c a thành ph , có di n tích kho ng

6,16 km2. Khi d án

n giá

c phê duy t

ng ó

cv

n giá

t ph

ng Th nh án ph c v cho

t ai, tôi ti n hành nghiên c u

tài: “ ánh giá

ng c a d án m r ng phía Tây thành ph Thái Nguyên

trên a bàn ph

n giá

t

ng Th nh án giai o n 2012-2014”.

1.2.M c ích và yêu c u c a

tài

1.2.1. M c ích
Nghiên c u nh h
Nguyên

n giá

t

ng c a d án m r ng phía Tây thành ph Thái

a bàn ph

ng Th nh

án giai o n 2012-2014. T

xu t các gi i pháp nh m nâng cao công tác qu n lý Nhà n
nói chung và công tác

nh giá

t nói riêng cho ph

cv

ó
t ai

ng Th nh án trong th i

gian t i.
1.2.2. Yêu c u
- Th ng kê, thu th p
bàn ph

c các s li u có liên quan

n giá

t trên

a

ng Th nh án giai o n 2012-2014.

- Các s li u ph i chính xác, khách quan

các nh h

ng c a d án

- Các gi i pháp,

n giá

tt i

ng th i ph i ph n ánh

c

a bàn trong giai o n hi n nay.

xu t ph i có tính th c ti n, kh n ng áp d ng cao và

phù h p v i khu v c trong giai o n t i.


3

1.3. Ý ngh a khoa h c và ý ngh a th c ti n c a

tài

- Ý ngh a khoa h c:
S d ng ki n th c ã h c áp d ng vào th c t nâng cao tính th c ti n,
chi u sâu c a ki n th c ngành h c cho b n thân. K t qu nghiên c u c a

tài s làm rõ các nh h
t t i ph

ng c a d án m r ng phía Tây thành ph

ng Th nh án, giúp hoàn thi n c s lý lu n v

nh giá

n giá
t

- Ý ngh a th c ti n:
Xác
ph
ph

nh các y u t các nh h

n giá

t t i ph

ng Th nh

án. Làm c

s cho chính quy n

ng và các t ch c, cá nhân th c hi n các giao d ch v

bàn. Là tài li u tham kh o cho các
t

ng c a d án m r ng phía Tây thành

ng t

các khu v c khác.

t ai trên

tài nghiên c u khác ho c các

a
a
tài


4

PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U

2.1. T ng quan v giá

t

2.1.1. Khái ni m giá

t

t ai là s n ph m phi lao
iv i
ho t
hóa

t ai mà nói, giá c

ng, b n thân nó không có giá tr . Do ó

t ai là ph n ánht tác d ng c a

ng kinh t , nó là s thu l i trong quá trình mua bán, có ngh a là t b n
a tô. H u h t nh ng n

c có n n kinh t thì tr

bi u hi n m t giá tr c a quy n s h u
toàn dân, giá c

th c hi n quy n s h u

a tô nhi u n m

i dài, nói chung

có quy n chuy n nh
t

c ta

t

c hi u là

t ai thu c s h u

ng quy n s h u

t, là t ng

c chi tr m t l n, là hình th c

c ta không gi ng các qu c gia thông th

ng có ch

có quy n s d ng

không ph i là giá c quy n s h u
ng

n

ng, giá

t ai trong kinh t . Cho nên hàm ý v giá c

th nh t, nó là giá ph i tr

t

t ai.

t ai là d a trên chuy n ng

hòa giá tr hi n hành c a

n

t ai trong

u trên d

ng, chuy n

t h u

t ai
t ai:

t trong nhi u n m, mà

t ai; th hai là, do th i gian s d ng

t

i 20 n m, trong th i gian s d ng c ng
i, cho thuê, th a k , th ch p, góp v n

ng t nh quy n s h u.
t ai
tn

thu t

c coi là ngu n tài s n quý giá, ngu n l c quan tr ng nh t c a

c. Chính vì v y, Nhà n

c ngày càng chú tr ng khai thác các ngu n

t ai nh m qu n lý có hi u qu h n ngu n tài s n này.

t ai 2003

kho n 23 ghi rõ: Giá quy n s d ng

là s ti n tính trên m t

n v di n tích

t do Nhà n

hình thành trong giao d ch v quy n s d ng
i 2013 i u 3 kho n 19 giá
giá tr c a quy n s d ng

t

c

t tính trên m t

i u 4 Lu t

t (sau ây g i là giá
c quy

nh ho c

t.[3] Và v i Lu t

t.[4]

c

t ai s a

nh ngh a ng n g n h n: Giá
n v di n tích

t)

t là


5

t hình thành do

Giá
s d ng

t. Giá

ph c vi c

uc

cho thuê

t. Giá

u giá quy n s d ng

t ai

t do ng

i s d ng

ng (bán) và ng

v i nhau t i m t th i i m xác
s d ng c a m t m nh
d ng

các giao d ch dân s v

nh g i là giá

t... nó bi u hi n b ng ti n do

t th tr

ng. Giá bán quy n
i bán quy n s

ng quy lu t giá tr (trao

i ngang giá),

t này ph n ánh úng b n ch t c a

t ai là tôn tr ng s t do th a thu n ý chí gi a các
t ai kh c ph c s áp

c và phù h p v i i c s d ng
c tr ng c a giá

t v giá

t ai trong i u ki n kinh t th tr

t c a Nhà
ng.

t

t ai là m t lo i hàng hóa

th

i có

i nh n chuy n nh n (mua) t th a thu n

ng có tác

bên, tính úng giá tr th c c a

Vì v y giá

t,

ng, cho thuê, cho thuê l i

t nào ó phù h p v i kh n ng c a ng

t trong m t th tr

2.1.2.

ng giao

t th a thu n v i nh ng ng

quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh... Giá

n

t ai, kh c

ki m l i và các tiêu c c trong ho t

quy n s d ng; góp v n b ng quy n s d ng
i chuy n nh

u th u d án có

t này ph n ánh chính xác giá tr th c c a

liên quan khi th c hi n các quy n chuy n nh

ng

t ho c

t c ng có nh ng

c bi t khác v i nh ng lo i hàng hóa khác.

c tr ng khác v i giá các lo i hàng hóa thông

ng khác. S khác nhau này th hi n

m ts

c tr ng sau:

- Không gi ng nhau v c s giá c : Ngu n g c giá c là giá tr b n thân
hàng hóa
b n thân

t ai không có tính di

ng, cái có th chuy n d ch không ph i là

t ai mà là thu l i vàquy n l i c a

giá c mua bán c a quy n và l i ích v
giá
tr

t ó. Cho nên giá c

t ai. Y u t ch quan tác

t m nh và hi u qu h n so v i giá c hàng hóa thông th
ng

t ai không hoàn thi n. Giá

h n khi h cho r ng m nh
Ngoài ra giá

ng

n

ng vì th

t không hoàn toàn b các y u t kinh

t (y u t v t ch t) chi ph i mà có n i, có lúc, có tr
tâm lý (y u t tinh th n) chi ph i. Ng

t ai là

i mua

ng h p còn b y u t

t có th ch p nh n giá cao

t ó là thích h p v i h

nh c trên ó.

t b chi phí ph i b i các m c ích và hi u qu kinh t trong


6

vi c s d ng
d ng

t ó, s chi ph i này th

ng là ph thu c vào quy ho ch s

t.[5]
- Không gi ng nhau v th i gian hình thành: Các hàng hóa thông th

có m t th tr

ng t

ng

ng

i hoàn ch nh, có th tiêu chu n hóa, d so sánh, giá

c c a các hàng hóa hình thành d dàng trong th i gian ng n; trong khi ó
ai có tính khác bi t cá th l n, l i thi u m t th tr
hình thành giá c dài, giá c
quá kh
khi
tr

nt

nh giá

c hình thành d

ng hoàn ch nh, th i gian

is

nh h

ng lâu dài t

ng lai, th i gian hình thành giá c dài, khó so sánh v i nhau,
tc nc nc

c i m c a b n thân lo i

ng, ti n hành ph n tích c th . Nh v y giá

quá trình lâu dài,
quan nh môi tr

ng th i nó bi n

ng, quy ho ch s d ng

c ng nh góp ph n t o ra môi tr

t

t và tình tr ng th
c hình thành là m t

ng và ph thu c vào nhi u y u t khách

bi t là trong l nh v c t o nhu y u ph m

trách nhi m

t

t, xây d ng c s h t ng...

c

duy trì cu c s ng cho con ng

i

ng sinh thái, ng

i v i xã hôik khi s d ng

i s d ng

t ph i có

t làm t li u s n xu t trong nông

nghi p, lâm nghi p...[5]
- Không ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr
thông th

ng do lao

xu t quy t

nh.

t ai:

i v i hàng hóa

ng làm ra thì giá c cao hay th p do giá thành s n

t ai không ph i s n ph m lao

ng c a con ng

i, cho

nên không có giá c , c ng không có giá thành s n xu t, mà giá c

t ai

ph n ánh là giá tr tài nguyên và tài s n trên ó. Nh v y giá

t không

ph n ánh giá thành s n xu t mà ch ph n ánh kh n ng sinh l i c a
ho c hi u qu v n

u t . Tuy nhiên, khi khai phá

c a s n ph m, nh ng nh ng chi phí ó ch
ph n c a giá

t khi có hi u qu th c t .

tiêu t ng h p là kh n ng sinh l i và v n
ó không th tính úng, tính
theo ngh a r ng).

, tính h t

t ai thì có giá thành

i u ki n
nh giá

t

tr thành m t b

t s ph i thông qua ch

u t ... i u này r t ph c t p. Do
c giá tr v n có c a

t (hi u


7

Trong th c t khi khai phá
ai c n

t ai là có giá thành, nên trong giá c

t

c th c hi n. Nh ng ph n giá c khai phá ó ch y u t p trung vào

t ai vvà thu l i
- Giá
thông th

ut t

ng ng, th c ch t là ph gia c a giá

t ch y u là do nhu c u v

t ai quy t

ng, giá c hàng hóa ch u nh h

Nh ng trong th tr
ai mà con ng

ng

nh: Trong th tr

ng

ng c a b n thân ôi bên cung c u.

t ai thì cung c a

i có th s d ng

t.[5]

t là do t nhiên cung c p,

t

c là r t h n ch , làm cho tính co dãn

trong cung c p kinh t c ng r t nh , nh ng do nhu c u

iv i

t l i thay

i

theo s phát tri n kinh t nên tính co dãn l i r t l n, ó là m t ch y u nh
h

ng

n giá

cung c u tác

t. V t ng quan và lâu dài giá

ng b cán cân quan h

ng v i xu th cung có h n nh ng c u luôn luôn t ng do s c ép

c a gia t ng dân s . Do v y giá
vì kh n ng cung c a
- Giá

t th

t ch y u ph thu c vào nhu c u c a xã h i

t ai ít thay

i và có gi i h n.[5]

t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t: Do

v trí, nên gi a các th tr

t có tính c

ng có tính khu v c, giá c th tr

khó hình thành th ng nh t, mà có tính

hóa, vì m nh

v y giá

n giá c a th a

t khác nhau, lo i

t ch a

bi t c a giá

t. Do v y

ng y u t

ng c a

tr t

c tr ng khu v c rõ ràng.Ngoài ra,

trong cùng m t thành ph , tính cá bi t và v trí c a th a
khác nhau

nh v

i v i giá

t nh h

ng r t

t thì r t khó tiêu chu n

t khác nhau có giá c r t khác nhau. Nh

a ph

ng, y u t vùng, tính khu v c và tính cá

t là l n h n r t nhi u so v i giá hàng hóa thông th

ng vì nó

ph thu c vào s phát tri n c a n n kinh t và s gia t ng dân s . Ngoài ra v
trí có tính cá bi t, t
giá

nh

t.[5]
- Giá

th

ó r t khó tiêu chu n hóa và nh t th hóa trong vi c

t không gi ng nhau v hi n t

ng có hi n t

ng kh u hao: Hàng hóa thông

ng kh u hao, có ngh a là th i gian s d ng càng lâu thì giá

tr càng gi m, nh ng s d ng
hao, mà còn có hi n t

t không nh ng không có hi n t

ng t ng giá tr , nên giá c th

ng kh u

ng t ng lên t nhiên


8

theo s phát tri n kinh t , xã h i. Nh ng do trong th tr
i v i nh ng m nh

hao, do ó quy n s d ng

t c

t cao h n so v i t c

u ngày càng tiêu

t có xu th t ng cao rõ ràng,

ng. Ch

u tiên là do tính khan hi m c a

t t nhiên c a m i qu c gia và c a c th gi i là có h n)

nên tính co dãn trong cung c p nh ; mà

ng th i s phát tri n kinh t , xã h i

và nhân kh u t ng lên không ng ng nên yêu c u v
theo, cho nên giá

t, th i h n

t ng giá hàng hóa thông th

y u là do nguyên nhân t hai m t t o thành.
t ai (di n tích

t ban

c ta

t c ng s h xu ng.[5]

t có xu th t ng cao rõ ràng: Giá

t ng giá

t ai n

t có th i h n s d ng thì quy n s d ng

s d ng ngày càng gi m và giá c quy n s d ng

- Giá

ng

t ai v

t ngày càng l rõ c th t ng lên, th

c c a t b n toàn xã h i
quân xã h i gi m, d n

t ti p t c t ng
n, do c u t o h u

c nâng cao khi n cho t su t l i nhu n bình

n xu th gi m l i nhu n t

ó làm cho giá

t có

tr ng thái t ng lên.[5]
2.1.3. Các y u t

nh h

ng

n giá

t

2.1.3.1. Nhân t nhân kh u
Tr ng thái nhân kh u là nhân t ch y u nh t c a kinh t , xã h i, nh
h

ng c a nhân t nhân kh u

n giá

t có m i liên quan m t thi t v i m t

nhân kh u, t ch t nhân kh u và c u thành nhân kh u gia ình.
-M t

nhân kh u: M t

t ng vì th giá

nhân kh u t ng cao thì nhu c u

iv i

t

t t ng lên

- T ch t nhân kh u: T ch t nhân kh u th

ng có t

ng quan v i trình

c giáo d c và t ch t v n hóa c a nhân kh u. Nhân t này nhìn chung
có nh h

ng khá l n

ch t cao th
t o

c nt

n giá c

ng là xã h i tr t t
ng t t

lo i này nên thúc y giá

t nhà . Khu nhà
n

p cho m i ng
t t ng lên.

nh môi tr

ng t t

cho nhân kh u có t
p, do ó v tâm lý

i, gián ti p làm t ng nhu c u

iv i


9

- C u thành nhân kh u gia ình: Do s thay
truy n th ng và nh h

ng th c sinh ho t

ng c a ô th hóa, k t c u gia ình ngày càng nh .

i gia ình truy n th ng tam

i, t

i

ng

ng d n b thay th b ng gia

ình nh l y ôi v ch ng làm trung tâm. S thay
này s làm t ng nhu c u

i v i nhà

i k t c u nhân kh u gia ình

m t cách t

i v i c n h khép kín di n tích nh , và nhà
t dùng

i ph

ng ng.

ng th i, nhu c u

cho thuê c ng t ng lên, t

ó giá

xây nhà t ng lên và xu th t ng giá ngày càng rõ ràng.

2.1.3.2. Nhân t xã h i
Xã h i phát tri n và n

h i nh h

ng

an ninh xã h i,

n giá

thu v

nh chính tr : Tình tr ng n

ts

nh chính tr ,

nh chính tr là tình tr ng

c. C c di n chính tr

c v n hành bình th

t t ng lên. Ng

c l i giá

n

nh, thì

lu n là khu nhà

hay khu th

ng, r i ro ít, v n b ra có th

t t ng lên.
tr ng n

m c

d ng s bi n
có nh h

ng

n giá

t rõ và d th y. B t
is

u t , mua bán, c trú, do ó kéo theo giá

nào ó mà nói, ây c ng là m i t

ng quan v i tình

nh c c di n chính tr .
u c nhà

-

u t kéo

ng nghi p, tr t t xã h i t t thì m i ng

th y an toàn, vì v y h s n sàng

ut

t s r t xu ng.

- An ninh xã h i: Nhân t này nh h

khi

t. Nhân t xã

úng th i h n cùng v i l i nhu n, vì v y lòng tin c a nhà

theo giá

Khi

n giá

t và ô th hóa.

nh c c di n chính tr trong n

vào tài s n nhà

ng r t l n

t có b n m t ch y u là tr ng thái n

u c vào nhà

- Tr ng thái n
n

nh nh h

ng

t:

u c nhà

ng c a giá c nhà
t xu t

t cung không

t là hành vi nhà
t

thu

n m c giá

c u, do ng

t cung nhi u h n c u, do ng

t,
i

i

u c hy v ng và l i

c siêu l i nhu n. Nhân t này
c bi t là m c giá

u c tranh mua mà
u c bán tháo làm cho

t th tr

ng.

i giá lên cao,
t r t giá.

- Ti n trình ô th hóa: M t trong nh ng k t qu c a phát tri n công
nghi p hóa là thúc

y ô th hóa. Nh ng khu v c có trình

công nghi p

10

hóa ho c ô th hóa cao, mà t ng di n tích
nh h

ng c a ti n trình ô th hóa

M t là khu v c thành ph có m t

t nói chung là không

i v i giá

t bi u hi n

và t c

t ng giá

t

hai m t sau ây:

nhân kh u ông úc thí giá

t l nhân kh u nh p c cao và ti n trình ô th hóa có t c
u cao h n

t khu v c thông th

i, cho nên

t cao; Hai là

nhanh, thì m c

ng.

2.1.3.3. Nhân t kinh t
S di n bi n c a tình hình kinh t có tác d ng quan tr ng
dân sinh và nh h

ng

n

a v qu c t c a m i qu c gia. Trong quá trình

Chính ph tích c c theo u i s t ng tr
t dân d ng

i v i qu c t

u thông qua nh h

ng kinh t và n nh kinh t , t t c v t

ng c a chính sách kinh t mà i

n n nh.

- Tình tr ng phát tri n kinh t : M t trong nh ng chi tiêu tr ng y u
ánh giá tr ng thái phát tri n kinh t là thu nh p qu c dân. Thu nh p qu c dân
t ng có ngh a là tr ng thái tài chính ti n t lành m nh, kinh t ph n vinh, t ng
c h i có vi c làm, v t giá ti n l
tri n kinh t , t ng
r ng khi n giá
và s bi n

ng n m trong tr ng thái có l i cho phát

u t xã h i t ng, t ng yêu c u v

t không ng ng m

t t ng lên. T s phát tri n kinh t c a các n

ng v yêu c u

iv i

t, th y r ng xu th bi n

c, các khu v c
ng v nhu c u

t ai là th ng nh t v i xu th c a chu k kinh t .
- M c d d tr và

m c

u t là t

u t c ng t ng t

ut :M c

d tr và

ut :M c

ng quan thu n v i nhau, ngh a là d tr t ng tr

m c

ut
d tr

ng thì

ng ng. ây là nguyên lý “tính th ng nh t gi a d tr và

u t ” trong kinh t h c. Nh v y, phân tích nh h
và

d tr và

i v i giá

ng c a m c

t, có th khái quát b ng s phân tích nh h

i v i m c giá

d tr
ng c a

t.

- Tình tr ng chi thu tài chính và ti n t : Tình tr ng tài chính và ti n t là
ph n ánh th c l c kinh t t ng h p qu c gia, l

ng cung c p ti n m t là bi u

hi n b ngoài c a tình tr ng tài chính ti n t , cho nên
phân tích v

nh h

ng c a l

ng cung c p ti n m t

ây, chúng ta ch y u
i v i th tr

ng

t


11

ai, l

ng cung c p ti n m t là bi u hi n b ngoài c a tình tr ng tài chính ti n

t , cho nên

ây, chúng ta ch y u phân tích v

c p ti n m t

i v i th tr

bi u th gia t ng v n l u

ng

- Bi n
t ng ng

ng trên th tr

ng, t c là ti n nhàn r i c a xã h i

hi n
nh h

y giá

ng v t giá: S bi n

c tính b o

n quá nhi u ti n m t, tranh mua s ít

t có th b o t n

t t ng lên, thúc

i. Tài s n nhà

t càng

ng nhà

ng c a v t giá nh h

t t ng v t ch phát sinh

ch u nh h

ng t

th

c lên thuy n lên”.

khu v c thành th , khu v c nông thôn
i ra ngoài m t

c i m ch y u c a giao d ch tài s n

t là h n ng ch l u thông l n, cho nên vi c
n

i u c n nói

t còn xu ng th p.

- M c lãi su t: M t trong nh ng
có liên quan

ng càng th

ng v t giá là t l thu n v i

i ít, th m chí có n i nhân kh u b

cách nghi m tr ng thì giá

u t ho c mua bán nhà

ng v n có th s d ng. Do thu nh p c a nhà

t

u t thông

ng không th có kh n ng chi tr ngay m t kho n l n, nên ph i tr c ti p

vay ngân hàng ho c em tài s n nhà
u t h c nhân viên

nh giá

t th ch p

có kho n vay. Do ó nhà

t ai ph i luôn luôn n m

c tình hình v n

u t trong c c u ti n t hi n hành, chính sách v cho vay làm nhà ,
bi t là n m tính hình v bi n
th

n

t, có ngh a là t l t ng giá càng cao thì giá

là: giá nhà

nhà

ng thi t thân

trong th i k v t giá bi n

t càng cao, chúng cùng chung xu th “n
ng

c giá tr , nên nó t o thành

t t ng lên không ng ng.

m giá tr , cho nên bi n

ng c a th tr

ng cung

ng cung c p ti n m t gia t ng, là

c bi t là mua nhà

nhu c u v nhà

ng c a l

t ai, l

t ng. V n l u thông quá th a s d n
hàng hóa,

nh h

ng là

khác nhau gi a các
nhau v giá

ng m c lãi su t. Nh ng nhân t chung nói trên

t m v mô phát sinh nh h

t c a toàn b khu v c, d
a ph

i nh h

ng có tính toàn c c
ng c a nh ng nhân t

ng và các qu c gia v m c giá

t gi a các khu v c trong cùng m t

t, l i ch u nh h
phân tích thêm m t b

c

a ph

i v i m c giá

ó phát sinh s
t. Còn s khác

ng, gi a các th a

ng c a nhân t khu v c và nhân t các bi t. Do ó c n
c nh h

ng c a nhân t khu v c và nhân t cá bi t.


12

2.1.3.4. Nhân t khu v c
Nhân t khu v c là ch
n i có

t, nh ng

ra có nh h

c tính

ng quy t

i u ki n t nhiên, i u ki n kinh t xã h i c a
a ph

nh

n m c giá c

- V trí: Nhân t v trí nh h
t , là nói v v trí c th t ng
c x p h ng, c li

ng do s liên k t c a các nhân t này t o

ng

i t ng

t ai trong

n giá

-

nh giá trong thành ph , bao g m

n trung tâm thành ph , trung tâm th

a ph

ng,

th c liên h v i bên ngoài, k t c u t ng th c a m ng l

n

nh h ng c a các

i u ki n giao thông có nh h

ch y u có lo i hình giao thông thông c a

t

ng nghi p ho c

i v i các khu v c khác c a thành ph ho c các lo i

i u ki n giao thông:

hình

ng ó.

t ch y u là nói v v trí kinh

các trung tâm t p trung ông dân, c ng bao g m c m c
lo i trung tâm

a ph

t.

ng

n giá

ti n l i và ph

t
ng

i giao thông, tình

ng sá và c p h ng, tình tr ng giao thông công c ng và m t

l

i

giao thông...
-

i u ki n thi t b h t ng:

i u ki n thi t b h t ng nh h

ng t i giá

t ch y u bao g m hai lo i l n là thi t b h t ng và thi t b ph c v . ó là:
ng n

c ng m, i n l c, i n tho i, khí

nhà tr , tr

ng môi tr

ch y u bao g m: môi tr
i u ki n môi tr
không khí,

cs

i m cho

ng h c, công viên, b nh vi n... Ngoài ra còn xem xét

h ng, k t c u, h s b o
- Ch t l

t, h i n

m, m c

ng b và c li...

ng: Ch t l

ng môi tr

ng nhân v n và môi tr

ng t nhiên nh :

ô nhi m ti ng n... cho

a ch t,

ng nh h

ng

nc p

n giá

t

ng t nhiên, bao g m: các
a th ,

d c, h

n các i u ki n môi tr

nh lo i hình ngh nghi p c a dân c , trình

n

ng gió,

ng nhân v n

giáo d c và m c thu nh p...

khu v c.
- H n ch c a quy ho ch ô th : Nhân t quy ho ch ô th nh h
giá

t, ch y u có tính ch t s d ng

nh ng i u ki n h n ch s d ng

t, ch

ng t i

t trong khu v c, k t c u s d ng,
qu n lý giao thông khu v c...


13

M c

nh h

ng t i giá

t khu v c có t

ng quan tr c ti p v i tính

ch t c a phân khu ch c n ng và tính ch t s d ng
trong ô th . Ví d nh khu nhà

tr

ng; khu th

ng nghi p thì

thì

c bi t chú tr ng s hoàn m c a môi

c bi t chú tr ng

và tình tr ng thu l i; khu công nghi p thì
v n t i và các i u ki n cung ng n

t ch c n ng khác nhau

n môi tr

ng kinh doanh

c bi t chú tr ng

n giao thông

c i n...

2.1.3.5. Nhân t qu c t
S phát tri n và hoàn thi n c a th tr
nh h

ng c a toàn c nh qu c t .

th gi i t i giá

t

nh h

ng nhà

t là không th tách r i

ng c a tình hình chính tr , kinh t

c ph n ánh gián ti p thông qua nh h

hình kinh t , chính tr trong n

ng

n tình

c.

- Tình hình kinh t th gi i: S phát tri n kinh t c a m t qu c gia ngoài
vi c không th cô l p và tách r i v i s phát tri n c a kinh t th gi i ra, nói
chung ho c ít nhi u
khác. Th tr

u có quan h v i s phát tri n kinh t c a qu c gia

ng thé gi i càng m r ng thì m i quan h này càng tr nên m t

thi t. Cho nên, s th nh suy kinh t c a m i qu c gia

u liên quan

phát tri n hay suy thoái c a kinh t th gi i, tình tr ng th tr

ng,

ns

t ai c ng

không có ngo i l .
- Nhân t chính tr qu c t : M i quan h chính tr gi a các qu c gia
th

ng là t ng h p c a quan h kinh t . Cho nên, m i quan h t t

qu c gia này v i qu c gia khác, giao l u
ngo i giao c i m , hòa hoãn thì có l i cho nhà
c u

t t ng, t

nhau th

ó

y nhanh giá

i ngo i nh n nh p, môi tr
ut n

t lên cao; ng

c bi t là khi x y ra xung

nghiêm tr ng, k t qu là nhu c u v

ng

c ngoài, khi n cho nhu

c l i nh ng qu c gia

ng thi hành phong t a kinh t l n nhau, h n ch ng

thông ti n t .

p gi a

il p

i qua l i và l u

t quân s thì tình tr ng ó ngày càng

t xu ng th p nên giá

t r t theo.


14

2.1.3.6. Nhân t cá bi t
Nhân t cá bi t là nh ng nhân t ch
th a

t.

nh h

c c a t ng th a

ng c a nhân t cá bi t

c tr ng và i u ki n c a b n thân
n giá

t t c là nh h

ng

n giá

t.

- Di n tích: C n ph i phù h p v i m c ích s d ng
quá

ng

t, l n quá hay nh

u không d dàng trong quá trình s d ng và kh n ng tài chính c a
i s d ng

t, nên nh h

ng

n giá c c a th a

- Chi u r ng: Chi u r ng m t ti n c a th a

t quá h p nh h

qu tr ng bày và thu l i c a ng

i s d ng

doanh, th

do ó c ng nh h

ng m i và ngay c

t

- Chi u sâu: Trong m i tr
v im t

ng

ích s d ng nào nên

u nh h

ng

n giá

- Hình dáng: Hình dáng c a th a

t

ng

n giá

t quá nông ho c quá sâu so
i s d ng

tv ib tc m c

t c a th a

t ó.

p nh t là vuông ho c ch nh t, còn

nên nh h

ng

u không

n giá

t.

d c: Quá l n thì khó phát tri n ho c giá thành phát tri n quá cao

nên nh h
-

n

t.

các d ng nh tam giác, hình thang, hình bình hành, hình b t quy t c..
thu n l i cho vi c s d ng vào m c ích

ng

t v i b t c m c ích kinh

ng h p th a

u không thu n l i cho ng

t.

ng

n giá

t

i u ki n c s h t ng: liên quan

n giá

t là: h th ng tr

ng h c,

b nh vi n, r p chi u bóng, h th ng i n, i n tho i, internet...
- H n ch c a quy ho ch ô th : Nhân t quy ho ch ô th
nhân t cá bi t bao g m t l dung tích c a lo i
m t

xât d ng, lo i hình s d ng
- V trí

xa

t: Th a

n b n xe, tr

hay góc ph

u nh h

tn mt i

t...
a i m nào c th trong khu

n giá th a

- Th i h n s d ng: Nhân t này quy t
thu l i t th a

t, chi u cao v t ki n trúc,

ng h c, công viên, bách hóa...Th a
ng r t l n

c xem là

t ó nên tr c ti p nh h

ng

t, cách bao

tn m

u

ng

t.
nh th i gian
n giá

t.[2]

c s d ng và


15

2.2. C s pháp lí
Các v n b n pháp quy, khung giá
Nguyên t n m 2012
vi c

nh giá

t c a Chính ph và UBND t nh Thái

n n m 2014. Các thông tin thu

t, qu n lý

c

u liên quan

t ai và th c hi n áp d ng các lo i giá

n

t vào th c

t . C th là:
- Lu t

t ai 2003 ngày 26 tháng 11 n m 2003.

- Ngh

nh 188/2004/N -CP ngày 16 tháng 11 n m 2004 c a Chính Ph

v ph

ng pháp xác nh giá

- Ngh
S a

11 n m 2004 v ph

Quy
th

i u c a Ngh

nh s 188/2004/N -CP ngày 16 tháng

ng pháp xác nh giá

t và khung giá các lo i

t.

nh 69/2009/N -CP ngày 13 tháng 8 n m 2009 c a Chính Ph

nh b sung v vi c quy ho ch s d ng
ng

t.

nh 123/2007/N -CP ngày 27 tháng 7 n m 2007 c a Chính Ph

i, b sung m t s

- Ngh

t và khung giá các lo i

t, h tr và tái

t, giá

t, thu h i

t, b i

nh c .

- Thông t s 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 n m 2004 c a B Tài
chính h
ph

ng d n thi hành Ngh

ng pháp xác nh giá

nh s 188/2004/N -CP c a Chính ph v

t và khung giá các lo i

t.

- Thông t s 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 n m 2007 c a B Tài
chính H

ng d n th c hi n Ngh

Chính ph v ph

ng pháp xác

nh s 188/2004/N -CP ngày 16/11/2004 c a
nh giá

t và khung giá các lo i

nh s 123/2007/N -CP ngày 27/7/2007 c a Chính ph s a
s

i u c a Ngh
- Ngh

2014 Quy

t và Ngh

i, b sung m t

nh s 188/2004/N -CP.

nh s 44/2014/N -CP c a Chính ph ngày 15 tháng 5 n m
nh v giá

t.

- Thông t liên t ch s 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01
n m 2010 c a B Tài nguyên và Môi tr
d ng, th m nh, ban hành b ng giá
T nh, thành ph tr c thu c trung

ng.

ng và B Tài chính h

ng d n xây

t thu c th m quy n c a y ban nhân dân


16

- Thông t s 35/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 n m 2014 Quy
vi c i u tra, ánh giá

t ai.

- Thông t s 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 n m 2014 Quy
chi ti t ph

ng pháp

nh

nh giá

t; xây d ng, i u ch nh b ng giá

t c th và t v n xác nh giá

t;

nh

nh giá

t.

- Quy t nh s 729/2012/Q -UBND v phê duy t Quy ho ch phân khu t
l 1/2.000 Khu ô th phía Tây Thành ph Thái Nguyên.
- Quy t

nh s 1536/Q -TTg n m 2014 v vi c phê duy t nhi m v

ch nh quy ho ch chung thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên
- Quy t

iu

n n m 2035.

nh s 62/2011/Q -UBND ngày 20 tháng 12 n m 2011 c a

UBND t nh Thái Nguyên v vi c Phê duy t giá các lo i

t n m 2012 trên

a

bàn t nh Thái Nguyên .
- Quy t

nh s 52/2012/Q -UBND ngày 26 tháng 12 n m 2012 c a

UBND t nh Thái Nguyên v vi c Phê duy t giá các lo i

t trên

a bàn t nh

Thái Nguyên n m 2013.
- Quy t

nh s 36/2013/Q -UBND ngày 21 tháng 12 n m 2013 c a

UBND t nh Thái Nguyên v vi c Phê duy t giá các lo i

t trên

a bàn t nh

Thái Nguyên n m 2014.
2.3. Khái quát v th tr
2.3.1. Th tr

ng b t

ng b t

tr

c xác l p n

ng

Vi t Nam

ng s n th gi i

Trên th gi i các n
t ã

ng s n trên th gi i và

c t b n phát tri n ch
nh, quá trình tích t

t ai c ng mang tính

s h u t nhân v ru ng
t ã

t t i

c quy n cao t o c s kinh t , chính tr cho

s v n hành c a n n kinh t l ng o n, các qu c gia này th
thu

i v i vi c mua bán ru ng

v i th tr

ng

hecta.

nh ng n

thu hút

ut n

nh cao, th

t ch không áp

ng áp d ng lu t

t gi i h n hành chính

i

t ai. T i ây có các trang tr i v i qui mô l n hàng ngàn
c ang phát tri n, trong giai o n t ng tr
c ngoài th

ng có các c n s t t ng giá

t

ng nhanh ho c
các vùng kinh


17

t phát tri n và các khu ô th . Khi các c n s t
t ng tr

ng kinh t ho c thu hút

ut n

d ng các hình th c can thi p vào th tr
C n s t giá

ng

t có nguy c

nh h

ng

n

c ngoài thì Chính ph có th áp
t ai.[2]

t cu i th p k 80 c a th k XX, c ng ã làm phá s n nhi u

công ty kinh doanh b t

ng s n t i Nh t B n, M , Anh trong các n m 90 sau

ó. Chính ph Nh t ã ph i kh ng ch m c t ng giá nhà

t t i Tokyo. Cùng

v i tình tr ng suy thoái n n kinh t vào nh ng n m 1992 - 1993 giá nhà

tt i

nhi u qu c gia phát tri n c ng gi m m nh. T i Nh t n m 1992 giá nhà
gi m t i 40% làm các ngân hàng Nh t b k t v n trong v n
ngàn t Yên.
kh i l

Pháp c n s t t ng giá nhà

ng giao d ch nhà

t

hành các

n gi m giá nhà

i mua gi m

c ti n thu t

và quy mô tích t

Chính ph nhi u n

c ã

ch quy n chuy n nh

ng

c, ã và

ng theo h

ng gi m b t

ng.

m b o cho nông dân có ru ng,
c v n còn h n

t ai.[2]
c coi là thu c s h u c a các gia ình

t ai t n m 1991, nh ng cho t i n m 1995 vi c

t v n b coi là b t h p pháp, và trên th c t cho t i nay v n ch a có th

t c h p pháp nào

bán

t nông nghi p không
t

c i tr

ra chính sách h n i n, nhi u n

t nông nghi p ã

nông dân theo pháp l nh
bán

ng 10%

t ai, nh là m t quy lu t t t y u c a s h u t nhân

t ai trong n n kinh t th tr

Anbani,

ng

m i.[2]

ang thi hành các chính sách nh m i u ch nh th tr

v

t

ng này nói chung. K t qu là Chính ph Pháp ã ban

Các qu c gia ang phát tri n rút kinh nghi m c a các n

t c

n 53

Paris gi m 11,5%. Trong các n m 1991 và n a

o lu t nh m giúp ng

giá mua m t ch

t

t t n m 1989 - 1990 ã làm cho

u n m 1992, các v n phòng giao d ch tr ng r ng, d n
và trì tr trong th tr

nhà

t

c quy n s d ng m nh

t nông nghi p. Nh ng ng

i ã nh n quy n s d ng

c s d ng trong vòng m t n m thì
t ó.

ng nhiên b