NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 20132014 (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (6.62 MB, 70 trang )
TR
I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM
----------
NGUY N
Tên
----------
C ANH
tài:
NGHIÊN C U M T S Y U T
NH H
NG
N GIÁ
T TRÊN
A BÀN TH TR N H
NG S N, HUY N PHÚ BÌNH
T NH THÁI NGUYÊN GIAI O N 2013-2014
KHÓA LU N T T NGHI P
H ào t o
Chuyên ngành
Khoa
Khóa h c
IH C
: Chính quy
: a chính môi tr ng
: Qu n lý tài nguyên
: 2011 - 2015
Thái Nguyên, 2015
TR
I H C THÁI NGUYÊN
NG
I H C NÔNG LÂM
----------
NGUY N
Tên
----------
C ANH
tài:
NGHIÊN C U M T S Y U T
TRÊN
NH H
NG
N GIÁ
T
A BÀN TH TR N H
NG S N, HUY N PHÚ BÌNH,
T NH THÁI NGUYÊN GIAI O N 2013-2014
KHÓA LU N T T NGHI P
H ào t o
Chuyên ngành
L p
Khoa
Khóa h c
Gi ng viên h ng d n
IH C
: Chính quy
: a chính môi tr ng
: K43 - CMT - N03
: Qu n lý tài nguyên
: 2011 - 2015
: TS. V Th Thanh Th y
Thái Nguyên, 2015
L IC M
N
hoàn thành khóa lu n t t nghi p này em ã nh n
c s giúp
t n
tình c a TS. V Th Thanh Th y, s quan tâm t o i u ki n c a phòng Tài
nguyên và Môi tr
ng huy n Phú Bình, Chi c c Th ng kê, Phòng Kinh t huy n
Phú Bình, V n phòng
S n, phòng
ng ký
t ai huy n Phú Bình, UBND th tr n H
a Chính và các ban ngành th tr n H
khoa Qu n lý Tài nguyên - Tr
ng
ng
ng S n, Ban ch nhi m
i H c Nông Lâm -
i H c Thái Nguyên.
Qua ây em c ng xin g i l i c m n t i các th y cô giáo trong khoa,
cùng các anh ch trong phòng
a Chính, UBND Th Tr n H
th c t p ã t o m i i u ki n thu n l i nh t
ng S n, n i em
em hoàn thành khóa lu n này.
Em xin g i l i c m n t i gia ình, b n bè, và nh ng ng
giúp
,
i thân ã
ng viên Em trong su t quá trình h c t p và th c hi n khóa lu n.
M t l n n a em xin chân thành c m n!
Sinh Viên
Nguy n
c Anh
DANH M C CÁC B NG
B ng 3.1: B ng phân lo i
ng ph trên
a bàn th tr n H
ng S n
n m 2014 ........................................................................................... 25
B ng 4.1: T ng tr
ng kinh t 2009- 2014 th tr n H
ng S n..................... 29
B ng 4.2: C c u kinh t th tr n giai o n 2010 - 2015 ................................ 30
B ng 4.3. Khung giá
t
t i nông thôn ........................................................ 35
B ng 4.4. Khung giá
t
t i ô th ............................................................... 35
B ng 4.5: Giá
t th c t trên a bàn th tr n H
B ng 4.6. Th ng kê s v chuy n nh
tr n H
B ng 4.7: Giá
B ng 4.8: Giá
ng S n n m 2013-2014 ... 37
ng quy n s d ng
t trên
a bàn th
ng S n n m 2013-2014....................................................... 37
t t i VT I trên a bàn th tr n H ng S n n m 2013-2014 .... 40
t i VT II trên
t
a bàn th tr n H
ng S n
n m 2013-2014.................................................................................. 43
B ng 4.9: Giá
t
t i VT III trên
a bàn th tr n H
ng S n
n m 2013-2014.................................................................................. 44
B ng 4.10: Giá
t
t i VT IV trên
a bàn th tr n H
ng S n
n m 2013-2014.................................................................................. 45
B ng 4.11. nh h
ng c a chi u r ng m t ti n c a lô
B ng 4.12. X p lo i m c
nh h
ng c a các y u t
t
n giá
n giá
t .......... 47
t ……….. 48
DANH M C CÁC HÌNH
Hình 4.1:
ng qu c l 37 ( o n i ngã t trung tâm huy n) ..................... 41
DANH M C CÁC T , C M T
B S
:B t
CNH-H H
: Công nghi p hóa-Hi n
CP
: Chính ph .
G
VI T T T
ng s n.
:
t ai.
:
nh giá
t.
H ND
:H i
ng Nhân dân
KH
: K ho ch.
KT-XH
: Kinh t -Xã h i.
MT
: Môi tr
NQ
: Ngh quy t
Q
: Quy t
nh.
Q -UB
: Quy t
nh y ban.
QH
: Quy ho ch.
QH-KH
: Quy ho ch-K ho ch.
QL
: Qu n lý
QSD
: Quy n s d ng
TNMT
: Tài nguyên Môi tr
TT
: Thông t .
TTg
: Th t
UBND
: y ban Nhân dân.
VT
: V trí
XHCN
: Xã h i ch ngh a
ng.
t ai.
ng.
t.
ng.
i hóa
M CL C
L I C M N .............................................................................................. i
DANH M C CÁC B NG ........................................................................... ii
DANH M C CÁC HÌNH ............................................................................ iii
DANH M C CÁC T , C M T
VI T T T ............................................. iv
M C L C ................................................................................................... v
PH N 1: M
U........................................................................................ 1
1.1. Tính c p thi t c a
tài ......................................................................... 1
1.2. M c ích nghiên c u ............................................................................. 2
1.3. Yêu c u c a
tài.................................................................................. 2
1.4. Ý ngh a c a
tài .................................................................................. 3
1.4.1. Ý ngh a trong h c t p và nghiên c u khoa h c c a
1.4.2. Ý ngh a th c ti n c a
tài .................... 3
tài................................................................... 3
PH N 2: T NG QUAN TÀI LI U ............................................................. 4
2.1. C s lý lu n và khoa h c...................................................................... 4
2.1.1. Lý lu n v
a tô .................................................................................... 4
2.1.2. Khái ni m v giá
2.1.3. Phân lo i giá
2.2. Các ph
t ............................................................................. 6
t .................................................................................... 6
ng pháp xác
nh giá
t ......................................................... 11
2.2.1. Ph
ng pháp so sánh tr c ti p .............................................................. 11
2.2.2. Ph
ng pháp thu nh p........................................................................... 13
2.3. Tình hình nghiên c u trong và ngoài n
2.3.1. Tình hình nghiên c u trong n
2.3.1.1. Khái quát v th tr
2.3.1.2.
c i m c a th tr
ng
ng
c ............................................ 14
c .......................................................... 14
t ai Vi t Nam .......................................... 14
t ai Vi t Nam trong nh ng n m
v a qua ............................................................................................................ 20
2.3.2. Th tr
ng
PH N 3:
IT
t ai th gi i .................................................................... 21
NG, N I DUNG VÀ PH
NG PHÁP
NGHIÊN C U ............................................................................................... 23
3.1.
it
ng và ph m vi nghiên c u .......................................................... 23
3.2.
a i m và th i gian ti n hành ............................................................. 23
3.3. N i dung nghiên c u ............................................................................. 23
3.3.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a Th Tr n H
3.3.2. Công tác qu n lý
3.3.3. Giá
t
3.3.3.1. Giá
H
trên
t
t ai Th Tr n H
a bàn Th Tr n H
theo quy
ng S n ............. 23
ng S n ..................................... 23
ng S n ......................................... 23
nh c a nhà n
c trên
a bàn Th Tr n
ng n......................................................................................................... 23
3.3.3.2. Giá
t
th c t trên th tr
3.3.4. M t s y u t
nh h
ng
ng trên
n giá
t
a bàn Th Tr n H
trên
ng S n .. 23
a bàn Th Tr n H
ng
S n giai o n 2013 - 2014 .............................................................................. 23
3.3.4.1. nh h
H
ng c a y u t v trí
t
trên
a bàn th tr n
ng S n ...................................................................................................... 23
3.3.4.2. nh h
ng c a y u t hình th , chi u r ng m t ti n
a bàn th tr n H
3.3.4.3. nh h
H
n giá
n giá
t
trên
ng S n ............................................................................. 24
ng c a m t s y u t khác
n giá
t
trên
a bàn th tr n
ng S n ...................................................................................................... 24
3.4. Ph
ng pháp nghiên c u ....................................................................... 24
3.4.1. Ph
ng pháp thu th p d li u th c p .................................................. 24
3.4.2. Ph
ng pháp thu th p d li u s c p .................................................... 24
3.4.3. Ph
ng pháp i u tra theo m u phi u................................................... 26
3.4.4. Ph
ng pháp th ng kê, t ng h p, phân tích s li u .............................. 26
3.4.5. Ph
ng pháp so sánh,
i chi u ............................................................ 26
PH N 4: K T QU NGHIÊN C U VÀ TH O LU N........................... 27
4.1. i u ki n t nhiên, kinh t - xã h i c a th tr n H
ng S n .................. 27
4.1.1. i u ki n t nhiên ................................................................................. 27
4.1.1.1. V trí
4.1.1.2.
a lý ......................................................................................... 27
a hình,
a m o ............................................................................... 27
4.1.1.3. Khí h u ............................................................................................... 28
4.1.1.4. Th y v n ............................................................................................. 28
4.1.2. Th c tr ng phát tri n kinh t - xã h i.................................................... 29
4.1.2.1. Th c tr ng phát tri n và chuy n d ch c c u kinh t -xã h i .............. 29
4.1.2.2. Dân s , lao
ng, vi c làm và thu nh p ............................................. 30
4.2. Công tác qu n lý
t ai c a th tr n H
ng S n ................................... 31
4.2.1. Ban hành các v n b n quy ph m pháp lu t v qu n lý, s d ng
t ai
và t ch c th c hi n ........................................................................................ 31
4.2.2. Xác
nh
a gi i hành chính, l p và qu n lý h s
a gi i
hành chính ....................................................................................................... 31
4.2.3. Kh o sát, o
c, ánh giá, phân h ng
hi n tr ng s d ng
t và b n
quy ho ch s d ng
4.2.4. Qu n lý quy ho ch, k ho ch s d ng
4.2.5. Qu n lý vi c giao
d ng
t; l p b n
t, cho thuê
a chính, b n
t ............................... 32
t ............................................ 32
t, thu h i
t, chuy n m c ích s
t ........................................................................................................... 33
4.2.6.
ng ký c p gi y ch ng nh n quy n s d ng
t, l p và qu n lý h s
a chính .......................................................................................................... 33
4.2.7. Th ng kê, ki m kê
t ai ..................................................................... 33
4.2.8. Qu n lý tài chính v
t ai .................................................................. 34
4.2.9. Thanh tra, ki m tra, gi i quy t tranh ch p, khi u n i, t cáo v
và x lý vi ph m pháp lu t v
4.3. Giá
t
trên
t ai
t ai ............................................................. 34
a bàn th tr n H
ng S n ............................................. 34
4.3.1. Giá
t
theo Quy
nh c a Nhà n
c trên
a bàn th tr n H
ng S n
n m 2014 ......................................................................................................... 34
4.3.2. Giá
t
th c t trên
4.4. M t s y u t
nh h
a bàn th tr n H
ng
n giá
t
trên
ng S n ................................ 37
a bàn th tr n H
ng S n
giai o n 2013 - 2014 ................................................................................... 39
4.4.1. nh h
H
ng c a y u t v trí
n giá
t
trên
a bàn th tr n
ng S n ...................................................................................................... 39
4.4.1.1. K t qu
i u tra giá
t
ng ph VT I ........................................... 40
4.4.1.2. K t qu
i u tra giá
t
ng, ph VT II ......................................... 42
4.4.1.3. K t qu
i u tra giá
t,
ng ph VT III........................................ 43
4.4.1.4. K t qu
i u tra giá
t
ng, ph VT IV ....................................... 44
4.4.2. nh h
ng c a y u t hình th , chi u r ng m t ti n
a bàn th tr n H
t
trên
ng S n ............................................................................. 47
4.4.3. M t s y u t khác tác
H
n giá
ng
n giá
t
trên
a bàn th tr n
ng S n ...................................................................................................... 48
PH N 5: KI N NGH VÀ K T LU N...................................................... 50
5.1. K t lu n ................................................................................................. 50
5.2. Ki n ngh ............................................................................................... 51
TÀI LI U THAM KH O
I. Ti ng Vi t
II. Tài li u trích d n t INTERNET
PH L C
1
PH N 1
M
1.1. Tính c p thi t c a
U
tài
Trong quá trình công nghi p hóa hi n
d ng
n n kinh t k ho ch hóa sang n n kinh t th tr
ngh a òi h i vi c qu n lý và s d ng
t và
nh giá
t ph i
T khi có Lu t
Nhà n
c thu h i
c nhà
h i
c, nhu c u s
c
t và
Nhà n
u
nh h
n bù, h tr , tái
i s ng và t ng b
i và n
i gi
ng xã h i ch
cv
nh c khi
c hoàn thi n, có tác
nh cho phát tri n, khuy n khích
c nguyên t c công b ng, ng
gi i quy t m i xung
i b thu
t, các l i ích
c quan tâm, các hi u qu xã h i - môi tr
t mang l i
ng do vi c
c chú ý khi ánh giá các d án xây d ng có thu h i
n bù, h tr , tái
c thu h i
ng
phù h p v i th ch kinh t m i.
t vào v trí trung tâm
phi v t th b t
thu h i
ng
i c ch qu n lý kinh t t
t ai, trong ó qu n lý Nhà n
t ai 2003, chính sách
m b o cân
u t và t
t
im i
t d n i vào
d ng trong vi c
nh c . Tuy nhiên
n bù, h tr , tái
t hi n nay v n là m t trong nh ng v n
i v i s phát tri n b n v ng c a
v n
tn
t cho s n xu t công nghi p, xây d ng c s h t ng k thu t, xã h i,
phát tri n ô th ngày càng t ng. Vi c chuy n
giá
i hóa
tn
c, trong ó giá
nh c khi
b c xúc nh t
t,
nh giá
t là
trung tâm.
Vi c
nh giá
các ô th l n, giá
t hi n nay v n ch a theo k p giá th tr
t th p h n nhi u so v i giá th tr
ng,
ng d n
trong công tác gi i phóng m t b ng, gia t ng các khi u n i, t cáo v
nh giá
t là v n
n l i ích c a Nhà n
c bi t t i
n khó kh n
t ai…
c c k nh y c m, ph c t p, tr c ti p liên quan
c, doanh nghi p và hàng tri u ng
i dân. ây c ng là
nguyên nhân c b n làm x y ra nh ng v khi u ki n kéo dài, dai d ng, gay
g t và vô cùng ph c t p.
2
T nh Thái Nguyên nói chung và th tr n H
ng S n nói riêng là trung
tâm kinh t , chính tr , v n hóa, xã h i c a huy n Phú Bình, cách trung tâm
thành ph Thái Nguyên 23km v phía Tây B c. Trong nh ng n m g n ây,
Huy n Phú Bình ang trong quá trình
y m nh th c hi n CNH - H H; t c
ô th hóa c a th tr n di n ra khá nhanh, giá
h
t
ng t ng khá cao, ã làm phát sinh nhi u v n
vi c th c hi n chính sách
h i
n bù, gi i t a, tái
t, th c hi n ngh a v tài chính khi
d ng
t, quy n s d ng
cáo liên quan
t .v.v. d n
n vi c thu h i
gây áp l c
t
ng và có xu
khó kh n, ph c t p trong
nh c cho ng
i dân khi thu
c c p gi y ch ng nh n quy n s
n tình tr ng
n th khi u ki n, t
th c hi n các d án ngày càng gia t ng,
i v i chính quy n và nh h
h i và tình hình an ninh tr t t c a
S n. Có nhi u nguyên nhân d n
luôn bi n
ng
a ph
n vi c phát tri n kinh t xã
ng,
c bi t là t i th tr n H
n tình tr ng trên, trong ó giá
t
ng
là m t
trong nh ng nguyên nhân ch y u.
Xu t phát t tình hình th c ti n trên, em ã th c hi n
t t nghi p “Nghiên c u m t s y u t
th tr n H
nh h
ng
tài khóa lu n
n giá
t
trên
a bàn
ng S n, huy n Phú Bình, t nh Thái Nguyên giai o n 2013-
2014”.
1.2. M c ích nghiên c u
- Tìm hi u giá
bàn th tr n H
ng
H
t
th c t và giá
t
do Nhà n
c quy
nh trên
a
ng S n.
i u tra giá chuy n nh
c tr ng
ng quy n s d ng
tìm ra nh ng y u t
nh h
ng
t t i m t s tuy n
n giá
t
t i th tr n
ng S n, huy n Phú Bình, t nh Thái Nguyên.
-
xu t m t s gi i pháp nh m giúp cho vi c xác
h p v i giá chuy n nh
1.3. Yêu c u c a
- C p nh t
ng th c t trên th tr
nh giá
t
phù
ng.
tài
y
các v n b n có liên quan
n quy
nh v giá
t
3
nh : Lu t
t ai và các v n b n h
ph , Thông t
h
ng d n thi hành: Ngh
nh c a Chính
ng d n c a B TNMT, B Tài chính, Quy t
nh c a
UBND T nh Thái Nguyên.
- Th ng kê thu th p các s li u chuy n nh
trên
a bàn th tr n H
n m 2013
ng quy n s d ng
t
ng S n, Huy n Phú Bình - T nh Thái Nguyên trong 2
n n m 2014, t
ó so sánh v i giá
t
do UBND T nh Thái
Nguyên ban hành n m 2014.
- So sánh giá
t theo quy
nh c a Nhà n
th tr
ng nh m làm n i b t nh ng t
sinh
n ho t
ng qu n lý
tài chính c a ng
d ng cho
i dân.
c v i giá
t th c t trên
ng tác qua l i, nh ng nh h
t ai c a Nhà n
ánh giá các quy
ng phát
c và vi c th c hi n ngh a v
nh v giá
t do thành ph áp
a bàn nghiên c u.
- Các s li u thu th p ph i khách quan, chính xác.
- Các
xu t, ki n ngh ph i phù h p v i i u ki n th c ti n.
1.4. Ý ngh a c a
tài
1.4.1. Ý ngh a trong h c t p và nghiên c u khoa h c c a
tài
Giúp sinh viên có cái nhìn a chi u và th c ti n h n vào tình hình qu n
lý
t ai, chu n b v ng vàng tâm lý
mình s g p khi ra tr
ng công tác.
1.4.2. Ý ngh a th c ti n c a
Tìm ra m c
H
ng c a y u t v trí t i giá
ng S n, Huy n Phú Bình trên t ng
th c t c a th a
Bao quát
tr
tài
nh h
pháp giúp cho vi c
ng
i m t v i nh ng khó kh n mà
nh giá
t
trên
a bàn c th . T
ó
t
t i th tr n
ra nh ng gi i
a bàn g n sát và h p lý so v i giá tr
t.
c th tr
t ai nói riêng,
ng
a ra
t ai nói chung và nh ng v n
c cái nhìn, giá tr
t ai sát v i th c ti n
nh t, nh m tránh vi c t ng giá vô lý, không có l i cho ng
vi c th t thu thu c a nhà n
c.
c a th
i mua c ng nh
4
PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. C s lý lu n và khoa h c
2.1.1. Lý lu n v
a tô
Khái ni m:
a tô là ph n giá tr th ng d ngoài l i nhu n bình quân
c a t b n kinh doanh nông nghi p mà nhà
ch v quy n s h u
th i gian nh t
t ai
nh. Nh v y,
u t ph i tr cho giai c p
c quy n s d ng
a
t trong m t kho ng
a tô là ph n dôi ra t t ng thu nh p sau khi tr
chi phí c a các y u t s n xu t. [19].
a tô bao g m hai lo i là
a tô chênh l ch và
a tô chênh l ch: B n ch t c a
ng ch
a tô tuy t
i.
a tô chênh l ch là l i nhu n siêu
c bi t (khác v i l i nhu n trong s n xu t công nghi p th
di n ra trong m t kho ng th i gian ng n), nó
kho ng th i gian t
ng
i dài, do s chênh l ch v
không th san b ng trên th c t . Có 2 lo i
l ch I và
-
ch là c
phì c a
nh trong
t là g n nh
a tô chênh l ch là
a tô chênh
a tô chênh l ch II.
a tô chênh l ch I :
nhiên c a th a
-
c bi t
ng ch
c hình thành do
phì nhiêu, v trí
c hình thành do s
u t c a ch
a lý t
t.
a tô chênh l ch II
hình thành nên l i nhu n siêu ng ch mà ch
a tô chênh l ch
ut
ch
tt
ó
ng.
c hình thành theo công th c:
a tô chênh l ch = Giá c s n xu t cá bi t - Giá c s n xu t chung
Trong ó giá c s n xu t chung c a nông s n
tr c a nông s n trên
trong công nghi p
hàng hóa trên th tr
c quy t
nh b i giá
t s n xu t x u nh t (khác v i giá c s n xu t chung
c quy t
nh b i nh ng ng
i cung c p
i b ph n
ng và trong i u ki n s n xu t trung bình), mà nguyên
5
nhân do nhu c u c a xã h i
có h n nh t là
i v i lo i
i v i nông ph m ngày càng t ng mà
t t t.
Tuy nhiên theo Mac,
a tô không ph i do
t sinh ra mà cùng v i toàn
b giá tr th ng d trong nông nghi p ch y u do lao
nhân nông nghi p t o ra,
t nhiên
lao
không ph i d
i
ng th ng d c a công
t ch ng qua ch là i u ki n
ng cao h n.
i: là kho n ti n mà ch t b n ph i n p cho ch
i hình thái
gi a giá c th tr
tô tuy t
màu m c a ru ng
ng c a công nhân có n ng su t lao
a tô tuy t
t ai l i
a tô chênh l ch. Th c ch t ó là kho n chênh l ch
ng và chi phí s n xu t c a nông s n trên lo i
c xác
t
nh thông qua giá c
thu c vào l i nhu n thu
c trên
t ai và giá c
t. Vì v y ng
t x u.
a
t ai l i ph
i ta g i giá
t là
a tô t
b n hóa:
Giá
n
u kh ng
h u toàn dân do Nhà n
nh: toàn b
t ai và Nhà n
l it
t ai.
a tô chênh l ch I s
n
a tô chênh l ch II do c
t o ra nên cho phép ng
t có hi u qu (trong tr
không có ch
t h uv
u thu c s
i di n cho toàn
c có quy n i u ti t các ngu n
k t qu
t
ch
u t c a ng
ng toàn b
ng h p do Nhà n
có quy n i u ti t giá tr t ng thêm t
c
t).
t ai, c c u
c
a tô tuy t
i s d ng
c quy t
nh. [19].
t
khuy n khích
u t thì Nhà n
i
c
c xóa b do
u t vào các m c ích s d ng
khác nhau s do quy ho ch phát tri n kinh t - xã h i, quy ho ch s d ng
c a Nhà n
i
c thu toàn b cho ngân sách Nhà
ng
i s d ng
cs a
t ai c a qu c gia
c th ng nh t qu n lý. Nhà n
dân th c hi n quy n s h u
s d ng
T su t l i nhu n
c ta Hi n pháp n m 1980, Hi n pháp n m 1992 và
b sung n m 2002
c.
a tô
t=
t
6
2.1.2. Khái ni m v giá
t
t ai là s n ph m phi giá tr , b n thân nó không có giá tr . Do ó có
th nói, giá tr c a
t ai ph n ánh tác d ng c a
t ai trong ho t
t , ó là s thu l i trong quá trình mua bán t c là t b n hóa
a tô. Giá
ai cao hay th p ph thu c vào kh n ng thu l i cao hay th p t
m t kho ng th i gian nh t
c ng nh h
h n ch
ng
nh nào ó. Quy n l i
iv i
n kh n ng thu l i và c ng có giá tr t
ng kinh
t
t ai trong
t ai
n âu
ng ng v i nh ng
ó, nh giá tr quy n s h u, giá tr quy n s d ng, giá tr quy n cho
thuê, giá tr quy n th ch p…
h u h t các n
quy n s h u
c khác, giá
t
t ai, giá bán m nh
c hi u là bi u hi n m t giá tr c a
t ó chính là m nh giá c a quy n s
h u m nh
t ó trong m t không gian và m t kho ng th i gian xác
Nh ng
n
c ta giá tr c a
h uv
t ai, n
dân, do Nhà n
c ta là n
t ai không gi ng v i các n
c duy nh t công nh n
và trong th tr
ng b t
ng giao
t ai thu c s h u toàn
i di n cho toàn
ng s n không có vi c mua bán quy n s h u
t cho ng
i dân s d ng n
t ó. Bên c nh ó Nhà n
ng, th a k , th ch p. cho thuê… t
4 lu t
t ai 2003, kho n 23 quy
là giá
t) là s ti n tính trên
nh rõ: Giá quy n s d ng
n v di n tích
gi a Nhà n
ng. Hai lo i giá này
c v i ng
c ta
i, chuy n
t do Nhà n
t (còn g i t t
c quy
nh ho c
t. [10].
t
Trên th c t có hai lo i giá
trên th tr
t mà
ng t nh trong quy n s h u. i u
c hình thành trong giao d ch v quy n s d ng
2.1.3. Phân lo i giá
t
nh, lâu dài và trong th i gian s
d ng ó ch s d ng có th th c hi n các quy n nh chuy n
nh
t
t ai chính là giá tr quy n s d ng
th c ch t là mua bán quy n s d ng m nh
th
c có ch
c th ng nh t qu n lý trên toàn lãnh th và
dân th c hi n quy n s h u. Giá c
nh.
i s d ng
t: giá do Nhà n
c quy
nh và giá th c t
u có m t tr c ti p trong quan h
t và gi a ng
i dân v i nhau.
t ai
7
c do Nhà n
* Giá n
c quy
Chính ph quy
giá cho các lo i
xác
nh giá
nh nguyên t c, ph
ng xác
d ng
t hay
d ng
t khi giao
c giao
t, cho thuê
t không thu ti n, tính l phí tr
gây thi t h i cho Nhà n
Khi Nhà n
ng
cho thuê
nh
t ho c
ng án b i th
t
tính giá tr quy n s
c b , b i th
u giá
u th u d án có s d ng
nh thu h i
c thu h i
t và
nh t i th i i m giao
t, th i i m tính giá
t,
t vào giá
ng th c t trên th
ng thì UBND c p t nh c n c vào giá chuy n
xác
nh l i giá
ng quy n s d ng
nh giá các lo i
t c th cho phù h p.
tt i
a ph
ng, UBND
t c th trong gi i h n cho phép
t quá 20% so v i giá t i a và không
ng ngày 01/01 hàng n m.
t, phê
c ti n hành c ph n hóa l a ch n hình
t do UBND c p t nh quy
ng
t, cho thuê
nh c khi Nhà n
20% so v i giá t i thi u c a khung giá, công b giá
ph
ng khi Nhà
t không thông qua
- C n c giá chuy n nh
cv
u giá quy n s
t có thu ti n s d ng
ng, h tr tái
ng th c t trên th tr
nh ng không
t và
t ai
t, th i i m quy t
c quy t
c s d ng
c.
c giao
t mà giá
t do
i vi ph m pháp lu t
ng trong i u ki n bình th
c p t nh
ng. Giá
t, tính ti n s d ng
tr doanh nghi p c ph n hóa ch a sát v i giá chuy n nh
tr
t, khung
i v i ng
ng h p các doanh nghi p Nhà n
th c giao
a ph
t không qua
u th u d án có quy n s d ng
t, tính ti n b i th
quy n s d ng
t c a t ng
t, thu chuy n quy n s d ng
ti n thuê khi Nhà n
c thu h i
nh c th giá
nh và ban hành vào ngày 1\1 hàng n m
tính thu s d ng
tr
nh giá
t, cho t ng lo i vùng theo th i gian. C n c vào nguyên t c
UBND t nh quy
duy t ph
ng pháp xác
t và khung giá c a chính ph , UBND t nh, thành ph tr c
thu c trung
n
nh:
c th p h n
t công khai t i
a
8
Khi giá chuy n nh
ng quy n s d ng
m t s hay t t c các lo i
t ph bi n trên th tr
t trong khung giá có bi n
ng c a
ng liên t c kéo dài
trong th i h n 60 ngày tr lên trên ph m vi r ng t i nhi u t nh, thành ph gây
chênh l ch quá l n trên 30% v
t quá so v i giá t i a và gi m 30% so v i
giá t i thi u thì b tài chính có trách nhi m xây d ng m t s hay t t c các
khung giá
t m i trình Chính ph
* Giá tr th tr
ng:
Giá tr th tr
m it
i u ch nh cho phù h p. [1].
ng th
ng
c hình thành trong th tr
ng, xét trong
ng quan gi a quy mô và c c u s n xu t v i quy mô và c c u nhu
c u c a th tr
ng nh t
nh c a hàng hóa. Giá tr th tr
ng có th là giá tr
c hình thành trong i u ki n s n xu t trung bình c a xã h i, hay trong
i u ki n s n xu t và l u thông nh t
nh cung ng ph n l n hàng hóa cho
nhu c u c a xã h i và tr c ti p là nhu c u th tr
c quy n, hình thành hai lo i giá c : Giá c
các nhà t ch c không
nhà t ch c
c quy n bán ra.
c quy n là giá c c a các
c i m c a giá c
nh.
c quy n là
ng l i
ng có s
i u ti t c a Nhà n
cho c ch k ho ch t p trung và bao c p nh tr
tranh trong n i b ngành. Giá tr th tr
c quy
c a hàng hóa. M t m t, giá tr th tr
c, thay
c kia.
ng là giá tr xã h i c a hàng hóa
cá bi t c a hàng hóa, nó
ng sau
i m i n m 1986, nh t là n m 1990, ã th c hi n c
ch giá hình thành theo c ch th tr
Giá tr th tr
ch nó
Vi t Nam, trên c s v n
ng th c kinh doanh k t h p k ho ch hóa v i kinh t th tr
khi th c hi n
hóa
i ch ngh a t b n
c không quy n là giá c c a
c quy n bán ra và giá c
chênh l ch v i giá tr m t cách lâu dài và n
d ng ph
ng. D
c hình thành t c nh
ng c a hàng hóa không ph i là giá tr
nh nh th i gian lao
ng xã h i t t y u
ng có th là giá tr bình quân c a hàng
c t o ra b i m t ngành s n xu t. M t khác, giá tr cá bi t c a lo i
hàng hóa ó mà s l
ng s n ph m r t l n
c c u thành t ngành này
c
9
sinh ra trong i u ki n bình quân c a ngành này. Trong tình hình nói chung
mà hàng hóa c a xí nghi p s n xu t trong i u ki n trung bình, nh ng l i
chi m s l
ng rõ r t trong ngành, còn s l
cao và xí nghi p b c th p l i
t
ng s n xu t c a xí nghi p b c
i th b ng nhau, nh th có th sinh ra hi n
ng bài xích tiêu th l n nhau. B i v y giá tr th tr
ng s do giá tr cá bi t
c a hàng hóa làm ra trong i u ki n s n xu t trung bình quy t
i u ki n
c thù, hàng hóa làm ra chi m s l
nh. Trong
ng l n trong ngành ó, có th
c t o ra trong i u ki n s n xu t t t nh t ho c x u nh t làm ra quy t
Tóm l i, s hình thành c a giá c th tr
ng là l y tiêu
nh.
trong n i b ngành.
Do c nh tranh gi a các xí nghi p trong n i b ngành làm cho hàng hóa không
th tính theo giá tr xã h i, t c là giá tr th tr
bán ra. B i v y giá tr th tr
nhau gi a nh ng ng
Quy t
ng ph n ánh quan h s n xu t c nh tranh l n
i s n xu t hàng hóa trong cùng m t ngành s n xu t.
nh c a B Tài chính 24/2005/Q -BTC ngày 14/8/2005 v vi c
ban hành 03 tiêu chu n th m
m t tài s n là m c giá
th m
ng bình quân, th ng nh t
nh giá Vi t Nam quy
c tính s
nh “Giá th tr
c mua bán trên th tr
ng c a
ng vào th i i m
nh giá, gi a m t bên là s n sàng mua và m t bên s n sàng bán, trong
m t giao d ch mua bán khách quan và
bình th
c l p, trong i u ki n th
ng m i
ng”.
N i dung trên
c hi u nh sau:
- “Giá tr th tr
ng c a m t tài s n là m c giá
bán trên th tr
ng…” là s ti n
trong i u ki n th
i u ki n c a th tr
ng m i bình th
nh giá,
mua trên th tr
ng mà th tr
ng t i th i i m th m
- “Vào th i i m th m
hành th m
c tính có th
c tính s
c mua
c mua, bán trên th tr
ng
ng ó th a mãn nh ng
nh giá.
nh giá…” là ngày, tháng, n m c th khi ti n
c g n v i nh ng y u t v cung c u, th hi u và s c
ng khi th c hi n th m
nh giá tài s n.
10
- “Gi a m t bên là ng
i s n sàng mua…” là ng
toán và có nhu c u mua tài s n
- “Và m t bên là ng
h u tài s n (tr
c xác
nh trên th tr
i s n sàng bán…” là ng
t), có quy n s d ng
m c giá t t nh t có th có
- “ i u ki n th
ng.
i bán ang có quy n s
t có nhu c u mu n bán tài s n v i
c trên th tr
ng m i bình th
i có kh n ng thanh
ng.
ng…” là vi c mua bán
khi khi các y u t cung c u, giá c , s c mua không có gì
ng c a thiên tai,
Giá c th tr
ng này có th là th tr
qu c t , có th bao g m nhi u ng
Giá c th tr
c công khai trên th tr
ng th hi n m c giá hình thành trên th tr
và c nh tranh. Th tr
ng h n ch ng
t bi n do ch u tác
ch h a; n n kinh t không b suy thoái ho c phát tri n quá
nóng…; thông tin v cung c u, giá c tài s n
l
c hình thành
i mua và ng
ng trong n
i mua, nhi u ng
ng.
ng công khai
c ho c th tr
ng
i bán ho c bao g m s
i bán.
ng th hi n m c giá
c tính mà trên c s
ó, bên bán
và bên mua th a thu n t i m t th i i m sau khi c hai bên ã kh o sát và cân
nh c
tr
y
ng tr
các c h i và l a ch n t t nh t cho mình t các thông tin trên th
c khi ra quy t
Giá tr th tr
ng
nh mua và bán hoàn toàn t nguy n.
c xác
nh d a vào các c n c sau:
- Nh ng thông tin, d li u v m t k thu t và v m t pháp lý c a tài
s n; giá chuy n nh
-M c
ng v tài s n th c t có th so sánh
ng.
s d ng t t nh t có kh n ng sinh l i cao nh t, có hi u qu
nh t c a tài s n. Vi c ánh giá m c
nh ng d li u liên quan
Giá tr th tr
th a
c trên th tr
n tài s n trên th tr
ng c a m t th a
t ó trong th tr
nh ng i u ki n th tr
s d ng t t nh t ph i c n c vào
ng.
t là giá có th th c hi n cao nh t c a
ng m và c nh tranh, là m c giá ph bi n trong
ng xác
ph ng, bên mua và bên bán
nh. Trên th c t , vi c mua bán di n ra sòng
u t nguy n,
c thông tin
y
v tài s n,
11
nên giá tr th tr
ng không ph i ch u tác
ng c a b t k y u t kích
ng
thái quá m c nào.
Giá
t th tr
ng là giá bán quy n s d ng
ó có th th c hi n
quy n s d ng
c phù h p v i kh n ng c a ng
t trong th tr
ng có s tác
lu t cung c u, quy lu t c nh tranh; nó
quát, giá bán quy n s d ng
t ai
nh. Xét v ph
- Nhu c u v
- Tác
ng c a môi tr
t ó trên
i bán.
i bán.
ng.
ng s ng và xã h i.
- M t s y u t v s d ng
c bi t.
L u ý khi i u tra giá trên th tr
bán
ng di n t ng
nh d a vào các y u t sau:
i mua và ng
t ai c a th tr
i
nh.
c xác
i mua và ng
i mua
i bán và ng
t chính là giá c a quy n s d ng
- S th a thu n gi a ng
- M c ích c a ng
i bán và ng
c bi u hi n do ng
th c t trong m t không gian và th i gian xác
ng c a
t nào
ng c a quy lu t giá tr , quy
mua t th a thu n trong m t th i i m xác
Giá tr th tr
t c a m t m nh
ng c a
t ai nh ng tr
ng h p mua
c bi t nh : ép giá, mua bán trong gia ình… [1].
2.2. Các ph
ng pháp xác
Có r t nhi u ph
nh giá
ng pháp
t
xác
nh giá
nh 188\2004\N - CP ngày 16/11/2004 v ph
khung giá
t thì ch có hai ph
sánh tr c ti p và ph
2.2.1. Ph
ng pháp
t nh ng theo i u 4 Ngh
ng pháp xác
c áp d ng ó là ph
nh giá
t và
ng pháp so
ng pháp thu nh p. [4].
ng pháp so sánh tr c ti p
* C s lý lu n:
Ph
ng pháp so sánh d a trên lý lu n cho r ng giá tr th tr
m t tài s n có m i liên h m t thi t v i giá tr c a các tài s n t
so sánh
c ã
c mua bán trên th tr
ng.
ng c a
ng t có th
12
* u i m c a ph
- Là ph
ng pháp so sánh
ng pháp h u nh không g p khó kh n v k thu t
- Nó th hi n s
v ng ch c
ánh giá v giá tr c a th tr
ng, vì v y nó có c s
c c quan pháp lí công nh n
- Ph
ng pháp so sánh tr c ti p không có công th c hay mô hình c
nh, mà nó d a vào s hi n di n c a các giao d ch th tr
ng
cung c p
d u hi u c a giá tr .
- Là c s hay còn g i là
ph
ng pháp chi phí và ph
* H n ch c a ph
u vào c a các ph
ng pháp khác nh
ng pháp th ng d .
ng pháp so sánh
- C n thi t ph i có thông tin: Rõ ràng là trong ph
không có thông tin th tr
d ng
ng pháp này n u
ng v nh ng giao d ch t
ng t thì s không s
ng mang tính ch t l ch s :
ây là i u không th
c.
- Các d li u th
tránh kh i. Trong i u ki n th tr
ng bi n
ng, nh ng thông tin này s tr
nên l c h u trong m t th i gian ng n.
- Ph
ng pháp này òi h i th m
và ki n th c th tr
* Các tr
nh viên ph i có nhi u kinh nghi m
ng thì m i có th ti n hành
ng h p thích h p dùng ph
- Các tài s n có tính
ng pháp so sánh:
ng nh t nh : Các th a
cùng nh ng con ph có v trí thu n l i t
- Các m nh
Ph
ng
t
cùng m t dãy, ho c
ng nhau.
t tr ng
ng pháp so sánh tr c ti p là ph
cho mua bán,
nh giá m t cách thích h p.
nh giá tr th ch p,
vi c mua và chuy n quy n s h u
ng pháp chung cho vi c
nh giá tr
ánh thu tài s n,
t ai c a nhà n
c,
nh giá
nh giá cho
nh giá cho các tài
s n n i có các b ng ch ng v vi c bán và cho thuê có th s d ng
c. [4].
13
ng pháp thu nh p
2.2.2. Ph
* C s lí lu n
C s lý lu n c a ph
ng pháp thu nh p là giá tr th tr
s n b ng v i giá tr v n hi n t i c a t t c các l i ích t
ng c a m t tài
ng lai có th nh n
c t tài s n.
Quá trình chuy n
t i
i các thu nh p dòng t
c g i là quá trình v n hoá, và có th
ng lai thành giá tr v n hi n
c th hi n
n gi n nh sau:
Giá tr v n = Thu nh p ròng/ t l v n hoá (*)
*
u i m c a ph
ng pháp thu nh p
- Xét v m t lý thuy t, ây là ph
ng pháp có c s lý lu n ch t ch
nh t, vì nó ti p c n m t cách tr c ti p nh ng l i ích mà m nh
cho nhà
t mang l i
ut .
- Ngo i tr k thu t chi t kh u dòng ti n, nói chung nó là ph
ng pháp
n gi n.
- Ph
ng pháp này có th
c v các th
báo tr
c
ng v có th so sánh
cv im t
tin t
chính xác cao khi có các ch ng
c, khi các kho n thu nh p có th d
tin c y cao.
* Nh ng m t h n ch c a ph
-
t
ng vào
ng pháp thu nh p
nh giá theo ph
cu i cùng ph thu c vào giá tr và
ng pháp thu nh p trong k t lu n
tin c y c a các gi thi t và các d ki n
ã s d ng.
- Trong nhi u tr
t
ng h p có th thi u c s d báo các kho n thu nh p
ng lai.
- K t qu
nh giá có
s tính toán. Trong nh ng tr
nh y l n tr
c m i s thay
ng h p nh v y, k t qu s ch u nh h
nhi u c a y u t ch quan.
* Nh ng tr
i c a các tham
ng h p thích h p dùng ph
ng pháp thu nh p
ng
14
ng pháp thu nh p là m t công c th m nh giá
Ph
tài s n có dòng ti n không n
c bi t h u ích cho
nh (không b ng ph ng) nh trong các tr
ng
h p sau: m t trung tâm bán hàng có c c u cho thuê a thành ph n, n i có t n
t i cho thuê b b tr ng do h t h n h p
ng; m t nhà v n phòng v i c c u cho
thuê bao g m có s khuy n khích ho c cho thuê không th tr
Trong th c t ph
v i nh ng th a
ng pháp thu nh p t ra không thích h p
t không l n, có l i th th
nh tài chính ho c c m c thông th
2.3.1. Tình hình nghiên c u trong n
2.3.1.1. Khái quát v th tr
ng
tri n c a th tr
hàng hoá.
ng
áp d ng
ng m i h n h p, v i các th m
ng. [4].
2.3. Tình hình nghiên c u trong và ngoài n
Th tr
ng; …
c
c
t ai Vi t Nam
t ai là m t th tr
ng
c bi t, s hình thành và phát
ng g n li n v i s hình thành và phát tri n c a n n s n xu t
t ai c ng
c theo giá tr mi ng
c mua bán trên th tr
t và t
phát tri n và ch u tác
ng quan cung c u
ng
o n phát tri n cao, kh ng
ng pháp lý, c c u th tr
t ai
nh
h u h t các n
t bi n
ng c n
t. Tr i qua hàng tr m n m
ng b i nhi u nhân t , th tr
ng ng hoàn thi n v môi tr
tr … Do v y, th tr
ng, giá
ng
t ai ã không
ng, các bi n pháp h
c trên th gi i ã
n giai
c v trí vai trò c a mình và có nh ng óng
góp quan tr ng cho s phát tri n c a n n kinh t - xã h i.
n
c ta, do các
c i m l ch s kinh t xã h i c a
m y th p k qua có nhi u bi n
và phát tri n th tr
thu c lo i
c bi t
ng
c
thành và phát tri n th tr
* Giai o n tr
ng l n, nh h
t ai - m t lo i th tr
a ra trao
ng
t ai
tn
c trong
ng sâu s c t i s hình thành
ng
c bi t v i hàng hoá
i, mua bán. Có th chia quá trình hình
n
c ta thành các giai o n sau ây:
c n m 1980
Sau cách m ng Tháng tám 1945, Chính ph
ã ban hành nhi u v n b n
15
lu t quan tr ng quy nh v
kh ng
t ai. Hi n pháp n m 1946 và Hi n pháp 1959 ã
nh có 3 hình th c s h u
t ai: s h u Nhà n
h u cá nhân; Trong ó s h u Nhà n
Các ho t
và nhà
c, s h u t p th , s
c và t p th là c b n và
ng giao d ch mua bán, cho thuê, c m c gi a các cá nhân v
ã xu t hi n tuy không ph i là ph bi n nh ng v n
theo truy n th ng t p quán c ng
ng s n, song Nhà n
* Giai o n t n m 1980
c b khi
ng l i chuy n
c ng
nh: “Ng
nh
t.
t ai thu c s h u toàn
t ai. T n m 1986, m c dù ã
i kinh t sang c ch th tr
ng, song Lu t
nh: “Nghiêm c m vi c mua bán
hình th c”. Tuy nhiên,
c ng quy
ng ký quy n s h u nhà
u tiên quy
dân và nghiêm c m hoàn toàn vi c mua bán
ai n m 1988 v n quy
nh v giao d ch
n n m 1993
Hi n pháp n m 1980 l n
nh
c th c hi n
c v n th a nh n và làm các th t c xác nh n cho
các giao d ch mua bán và thu thu tr
xác
t ai
ng, do các bên tham gia giao d ch t tho
thu n v i nhau. M c dù không có các v n b n pháp lu t quy
b t
c u tiên.
cho ng
i
ho c ng
ng nhà , sau khi
th m quy n công nh n s h u
im i
i dân có th tìm ki m nhà , Lu t này
c th a k nhà
i khác chuy n nh
t ai d
t
i v i nhà
thì
i ch a có ch
, khi
c c quan Nhà n
c quy n s d ng
c có
t
có
ngôi nhà ó”. Nh v y, trong giai o n này pháp lu t không cho phép mua
bán, không th a nh n s phát tri n th tr
ng B S là
t ai. Tuy nhiên,
nh ng giao d ch mua bán v
t
mua bán nhà
c mua bán trao tay, t cam k t gi a ng
và ng
và ch y u
i hình th c
i mua
i bán.
Trong b i c nh chuy n
khuy n khích thúc
ti n t
v n di n ra ng m núp bóng d
i n n kinh t sang c
ch th tr
y phát tri n s n xu t hàng hoá, các quan h hàng hoá
c phát tri n r ng rãi trong các quan h s d ng, trao
c b nc al cl
ng và
ng s n xu t, trong ó bao hàm c y u t
i các y u t
t ai. Theo k p
