Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại hai dự án trên địa bàn huyện Lộc Hà, tỉnh Hà Tĩnh (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ VĂN THỦY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN LỘC HÀ, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ VĂN THỦY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN LỘC HÀ, TỈNH HÀ TĨNH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan các nội dung nghiên cứu trong luận văn này là kết quả nghiên
cứu của cá nhân tôi với sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy - Trưởng khoa Quản
lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Các số liệu, nội dung nghiên cứu trong luận văn là trung thực, chưa được
người khác công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào. Nếu sai tôi xin chịu
hoàn toàn trách nhiệm./.

Tác giải

Lê Văn Thủy


ii
LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự giúp đỡ, hướng dẫn chỉ bảo
tận tình của các thầy, cô giáo ở Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã truyền đạt
cho tôi nhiều kiến thức bổ ích và đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi thực hiện bản luận
văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến TS. Vũ Thị Thanh Thủy người đã
dành nhiều thời gian, tâm huyết, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi trong suốt quá
trình thực hiện đề tài này.
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Lãnh đạo UBND huyện Lộc Hà, phòng Tài

nguyên và Môi trường và Ban Bồi thường, GPMB huyện Lộc Hà đã tạo nhiều điều
kiện, cung cấp những số liệu, thông tin cần thiết và giúp đỡ tôi trong quá trình làm
báo cáo luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã động viên khích
lệ và giúp đỡ tôi hoàn thành quá trình học tập và nghiên cứu./.

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017
Học viên

Lê Văn Thủy


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN....................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG..................................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ...........................................................................................3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .................................. 3
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................. 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................................. 4
1.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện hành ..........4

1.1.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường GPMB .......................................................................................... 4
1.1.2. Các văn bản pháp quy của tỉnh Hà Tĩnh có liên quan đến công tác Bồi
thường, GPMB.......................................................................................... 5
1.1.3. Khái quát về công tác bồi thường GPMB .......................................... 6
1.1.4. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển
cơ sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội ................................................. 12
1.2. Sơ lược về công tác bồi thường GPMB trên thế giới và trong nước ............14
1.2.1. Công tác bồi thường GPMB trên thế giới ........................................ 14
1.2.2. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở
Việt Nam ............................................................................................... 20
1.2.3. Tình hình thực hiện Bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư ở Việt Nam .. 23
1.2.4. Tình hình Bồi thường, hỗ trợ và Tái định cư ở tỉnh Hà Tĩnh ............ 24
1.3. Đánh giá chung về một số kết quả nghiên cứu về hình bồi thường, giải
phóng mặt bằng ...................................................................................................26


iv
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........ 30
2.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................30
2.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................30
2.2.1. Phạm vi thời gian ........................................................................... 30
2.2.2. Phạm vi không gian ....................................................................... 30
2.3. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................30
2.4. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................31
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu.......................................................... 31
2.4.2. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 32
2.4.3. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ............................................... 32
2.4.4. Phương pháp phân tích số liệu ........................................................ 32
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................ 33

3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Lộc Hà ...................33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 33
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................... 38
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động đến
việc sử dụng đất đai ................................................................................. 42
3.1.4. Công tác quản lý đất đai của nhà nước trên địa bàn huyện Lộc Hà ..... 43
3.1.5. Hiện trạng sử dụng đất và cơ cấu sử dụng đất của huyện Lộc Hà ..... 46
3.2. Kết quả bồi thường và giải phóng mặt bằng tại hai dự án được lựa chọn
nghiên cứu ...........................................................................................................49
3.2.1. Khái quát về dự án nâng cấp, mở rộng đường Tỉnh lộ 9, đoạn từ cầu Hộ Độ
đến trung tâm huyện Lộc Hà ................................................................... 49
3.2.2. Khái quát về dự án xây dựng kết cấu hạ tầng để đấu giá đất dọc tuyến đường
70m huyện Lộc Hà .................................................................................. 50
3.2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất tiến hành ở 02 dự án ............................................................... 51
3.3. Ảnh hưởng của các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đến sinh kế
của người dân.......................................................................................................60
3.3.1. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất,
bồi thường và hỗ trợ tại 02 dự án ............................................................. 60
3.3.2. Ảnh hưởng của dự án đến quỹ đất sản xuất nông nghiệp .................. 62
3.3.3. Thay đổi về thu nhập...................................................................... 62


v
3.4. Đề xuất phương án giải quyết và rút ra những bài học kinh nghiệm cho công
tác bồi thường GPMB ..........................................................................................65
3.4.1. Giải pháp về chính sách ................................................................. 65
3.4.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện ....................................................... 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 67
1. Kết luận ............................................................................................................67

2. Kiến nghị .........................................................................................................68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 69


vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BT&GPMB :

Bồi thường và Giải phóng mặt bằng

BT:

Bồi thường

CNH :

Công nghiệp hóa

CP:

Chính phủ

CSHT:

Cơ sở hạ tầng

ĐTH:

Đô thị hóa

TW:

Trung ương

UBND:

Ủy ban nhân dân

QĐ-UBND:

Quyết định của Ủy ban nhân dân

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

TĐC:

Tái định cư

HĐH:

Hiện đại hóa

XHCN:

Xã hội chủ nghĩa

HT:

Hỗ trợ

HSĐC:

Hồ sơ địa chính


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Lộc Hà năm 2016 ............. 47
Bảng 3.2. Tổng hợp về đối tượng, diện tích bồi thường của 02 dự án .... 51
Bảng 3.3. Kết quả thu hồi đất tại hai dự án .............................................. 53
Bảng 3.4. Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp.......................... 54
Bảng 3.5. Kết quả bồi thường về đất ....................................................... 56
Bảng 3.6. Kết quả bồi thường tài sản trên đất .......................................... 56
Bảng 3.7. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ giống và dịch vụ sản
xuất đối với trường hợp phải di chuyển chỗ ở.......................... 58
Bảng 3.8. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp .............................................. 59
Bảng 3.9. Tổng hợp hỗ trợ di chuyển cho người dân của hai dự án ........ 59
Bảng 3.10. Tổng hợp kinh phí bồi thường GPMB dự án ........................ 60
Bảng 3.11. Kết quả phỏng vấn chi tiết bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất của
các hộ dân tại 02 dự án ............................................................. 61
Bảng 3.12. Diện tích đất nông nghiệp bình quân/lao động của các hộ bị thu
hồi đất ở 2 dự án ....................................................................... 62
Bảng 3.13. Thay đổi cơ cấu thu nhập của người dân ở 02 dự án............. 63


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ huyện Lộc Hà .............................................................. 33
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng đất huyện Lộc Hà năm 2016 .......................... 46
Hình 3.2: Chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất huyện Lộc Hà ...................... 48


1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được đối với các ngành sản xuất nông
- lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nền tảng
cho sự sống của con người và nhiều sinh vật khác, là địa bàn phân bổ các khu dân cư,
kinh tế -xã hội và An ninh quốc phòng.
Theo quy định của Luật đất đai thì Công tác giải phóng mặt bằng là một trong
những nhiệm vụ quan trọng góp phần thúc đẩy thu hút đầu tư, phát triển kinh tế. Trong
quá trình phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, đầu tư xây dựng các công
trình, các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thực hiện việc thu
hồi đất, đồng thời thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để đảm bảo ổn
định đời sống và sản xuất cho người dân có đất bị thu hồi, người dân có điều kiện
sinh sống, sản xuất kinh doanh bằng và tốt hơn trước, đó là chủ trương đúng đắn của
Đảng và Nhà nước. Để thực hiện chủ trương đó, Luật Đất đai năm 2003 và mới nhất
là Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định cụ thể trình tự, nguyên tắc và về
chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế xã hội; nhằm cụ thể chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho
người dân có đất bị thu hồi, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 47/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước

thu hồi đất; các Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính đã ban hành các văn bản
hướng dẫn về việc thực hiện giá đất, giá nhà, tiền tái định cư áp dụng đối với người
có đất bị nhà nước thu hồi.
Tuy nhiên, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay ở một số địa phương
vẫn còn gặp khó khăn, vướng mắc làm ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, đến người
có đất bị thu hồi và tác động xấu đến môi trường đầu tư. Việc thu hồi cả đất ở và đất
nông nghiệp cho xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia dẫn đến đất cho sản xuất,


2
kinh doanh của người dân bị thu hẹp, một số trường hợp phải thay đổi chỗ ở và cả điều
kiện sống.
Lộc Hà là huyện nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh Hà Tĩnh, được thành lập vào
đầu năm 2007 theo Nghị định số 02/2007/NĐ-CP, cho nên nhu cầu sử dụng đất cho
các dự án đã, đang và sẽ triển khai trên địa bàn là rất lớn. Để có đất “Sạch” đáp ứng
cho việc thực hiện các dự án thì vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho
người bị thu hồi bắt buộc phải thực hiện trước. Đặc biệt là trong quá trình thực hiện
chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng Nông thôn mới thì vấn đề này càng phải
được chú trọng. Cũng giống như nhiều địa phương khác trên cả nước, công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh nói chung và huyện Lộc Hà nói
riêng không tránh khỏi những vấn đề khó khăn, phức tạp khó giải quyết làm ảnh hưởng
đến việc phát triển Kinh tế - Chính trị; Văn hóa và trật tự an toàn xã hội trên địa bàn.
Để rút ra những nguyên nhân, bài học kinh nghiệm, từng bước tìm ra các giải pháp
khắc phục nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện của các dự án làm cơ sở cho việc thực
hiện các chính sách ngày một phù hợp hơn; việc nghiên cứu thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư một số dự án trên địa bàn huyện Lộc Hà là vấn đề cần
thiết. Do đó, tôi lựa chọn đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư tại hai dự án trên địa bàn huyện Lộc Hà, tỉnh Hà Tĩnh” để
nghiên cứu làm luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Quản lý đất đai.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá kết quả của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và công tác tái
định cư của một số dự án trên địa bàn huyện Lộc Hà trên cơ sở đó đề xuất một số giải
pháp để hoàn thiện công tác này tại địa phương.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tình hình thực hiện Công tác quản lý đất đai của huyện Lộc Hà
- Kết quả thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại
hai dự án đầu tư trên địa bàn nghiên cứu.
- Đánh giá ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng đến sinh kế của các hộ dân bị thu hồi đất.
- Đề xuất một số giải pháp.


3
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Qua nghiên cứu thực hiện đề tài giúp nâng cao năng lực cũng như rèn luyện kỹ
năng của mình, từ đó vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tiễn, đồng thời
bổ sung những kiến thức còn thiếu và kỹ năng tiếp cận các phương pháp nghiên cứu
khoa học cho bản thân.
Đề tài nghiên cứu về công tác BT&GPMB và tái định cư là một lĩnh vực nhạy
cảm, mang tính nổi cộm trong quá trình thực hiện, song kết luận của đề tài sẽ là tiền
đề và là cơ sở cho các nghiên cứu tiếp theo, đồng thời cũng là cơ sở khoa học để có
thể đưa ra những giải pháp hợp lý, góp phần thiết thực trong việc thực hiện có hiệu
quả quá trình CNH - HĐH.
Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho
nhà trường, khoa và học viên các khóa tiếp theo trong ngành quản lư đất đai.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thông qua nghiên cứu đề tài để giúp tìm ra được những thuận lợi và khó khăn
của công tác tái định cư để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần đẩy

nhanh tiến độ BT&GPMB.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện hành
1.1.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường
GPMB
a. Giai đoạn sau 01 tháng 7 năm 2004 đến 01 tháng 7 năm 2014
- Luật Đất đai 2003 (công bố ngày 10 tháng 12 năm 2003 và có hiệu lực từ ngày
01 tháng 7 năm 2004).
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi
thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của
các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trong đó có Nghị định 197/2004/NĐCP cụ thể như sau: Sửa đổi, bổ sung Điểm b Khoản 1 Điều 3, sửa đổi Điều 29, bổ
sung Khoản 3 vào Điều 36, sửa đổi Khoản 2 Điều 48.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.
- Thông tư số 14/2008/TTLB – BTC – BTNMT ngày 31/1/2008 của Bộ Tài
Chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị

định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục


5
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai.
b. Giai đoạn từ 01 tháng 7 năm 2014 đến nay:
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (công bố ngày 9 tháng 12
năm 2013 và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014).
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
1.1.2. Các văn bản pháp quy của tỉnh Hà Tĩnh có liên quan đến công tác Bồi
thường, GPMB
- Quyết định số 07/2010/QĐ-UBND ngày 16/3/2010 của UBND tỉnh Hà Tĩnh
ban hành Quy định chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn Hà Tĩnh.
- Quyết định số 11/2011/QĐ-UBND ngày 16/6/2011 của UBND tỉnh Hà Tĩnh
về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 07/2010/QĐ-UBND ngày 16/3/2010 của
UBND tỉnh.
- Quyết định số 75/2014/QĐ-UBND ngày 03/11/2014 của UBND tỉnh Hà Tĩnh

Ban hành Quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh.
- Quyết định số 94/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 của UBND tỉnh Hà Tĩnh
về việc ban hành Bảng giá các loại đất năm 2015 trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh;


6
- Quyết định số 02/2015/QĐ-UBND ngày 12/01/2015 của UBND tỉnh Hà Tĩnh
Ban hành bộ “Đơn giá bồi thường các loại nhà cửa, vật kiến trúc, mồ mả; tàu thuyền,
máy móc thiết bị, nông cụ, ngư cụ; cây cối, hoa màu và nuôi trồng thuỷ hải sản” khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh năm 2015.
1.1.3. Khái quát về công tác bồi thường GPMB
1.1.3.1. Khái niệm về bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư
- Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 3, mục 11, Luật Đất đai 2013: “Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất
đai” [26].
- Bồi thường về đất
Theo quy định tại Điều 3, mục 12, Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là
việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người
sử dụng đất” [26].
- Hỗ trợ
Theo quy định tại Điều 3, mục 14, Luật Đất đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản
xuất và phát triển” [26].
- Tái định cư
Tái định cư trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là
việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông
qua hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống,

sản xuất tại khu tái định cư.
TĐC trong trường hợp bị thu hồi đất là TĐC bắt buộc. Đây là một trong những
kết quả của hoạt động thu hồi đất mà trong đó những người bị ảnh hưởng buộc phải
di chuyển đến một nơi ở mới để xây dựng lại cuộc sống, khôi phục thu nhập và các
hoạt động sinh kế khác. [26].


7
1. 1.3.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB
- Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên các vùng đất khác nhau với các
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực nội
thành, mức độ tập trung cao, ngành nghề của dân cư đa dạng, giá trị đất và tài sản
trên đất lớn dẫn đến quá trình GPMB có đặc trưng nhất định. Đối với khu vực ven
đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, nghành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản
xuất đa dạng: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ… quá
trình GPMB cũng có đặc trưng riêng của nó. Đối với khu vực ngoại thành, hoạt động
sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, do đó GPMB cũng được tiến
hành với những đặc điểm riêng biệt. Do vậy, quá trình bồi thường GPMB cũng mang
những đặc điểm riêng biệt của từng dự án.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời
sống kinh tế xã hội đối với mọi người dân. Đối với từng vùng nông thôn thì đất đai là tư
liệu sản xuất không thể thiếu trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp, dẫn đến công
tác tuyên truyền vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn. Việc hỗ trợ nghề
nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng đất đó cũng đa dạng không được tập trung một loại cây trồng, vật nuôi
nhất định nên gây khó khăn cho công tác định giá bồi thường.
1.1.3.3. Một số yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB.
Dự án được thi công nhanh hay chậm đó là do công tác bồi thường GPMB và
có rất nhiều yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB, như:
- Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng. Ở Việt Nam, theo quy định tại điều 95, Luật Đất đai 2013 thì
đăng ký đất đai là bắt buộc; người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính (HSĐC), cấp
GCNQSDĐ. Hệ thống HSĐC và GCNQSDĐ có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định
nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.


8
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản
lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của
đất đai. Trong công tác bồi thường, GPMB thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi
thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi và nhanh hơn.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì
cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để
sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong
việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là công cụ
thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm
vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương
nói riêng. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất
để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy

định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết
định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất thông qua quyết định thu hồi đất vì:
+ Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Căn cứ quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi
thường giải phóng mặt bằng.


9
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói
riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính
bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.
Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án
“treo".
- Công tác giao đất, cho thuê đất
Thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác
bồi thường, GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện
tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công
tác bồi thường.
-.Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền
kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các
văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp

với tình hình thực tế. Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước
trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước
đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi
quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 và nay là Luật Đất đai 2013 cùng với các văn
bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho
việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do chưa ổn định, chưa thống nhất của
pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều
khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường,
GPMB.


10
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất, việc tổ
chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các
cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các
quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa
phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật
trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói
chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng
trực tiếp đến tiến độ GPMB.
- Yếu tố giá đất và định giá đất
Thứ nhất, Đối với quản lý của Nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà nước thực
hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị

trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm thị
trường nhà đất thiếu lành mạnh. Đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thì
giá đất có vai trò quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công
cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất. Có thể nói,
việc quy định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh
tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện các
công trình trên đất bị thu hồi. Cùng với công tác đẩy mạnh giải phóng mặt bằng thì Nhà
nước phải có chính sách bồi thường giá trị hợp lý cho những người dân có đất bị hu hồi
để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phương án khác
để ổn định cuộc sống của mình. Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn đề giải
phóng mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người dân bị thu hồi đất
và chính sách về giá đất sẽ có vai trò giải quyết tốt những vấn đề đặt ra. Do vậy, nhà
nước cần phải có chính sách về giá đất thích hợp để tạo điều kiện đẩy nhanh việc giải
phóng mặt bằng cũng như giảm khiếu nại, tố cáo về giá đất trong bồi thường giải phóng
mặt bằng [30].


11
Giá đất là một loại công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý
về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất
còn có tác dụng định hướng thị trường. Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước nào cũng có
thể sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước
về đất đai của mình. Đó có thể là biện pháp hành chính, cũng có thể là biện pháp kinh
tế và đôi khi là sự kết hợp của cả hai biện pháp trên.
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành riêng
theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh…).
Song bên cạnh đó Nhà nước cũng đưa ra những biện pháp nhằm điều chỉnh, đảm bảo,
tạo điều kiện cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, ổn định, đúng hướng.
Một trong những chính sách phải kể đến là yếu tố về giá đất. Trong điều kiện đổi mới
hiện nay ở nước ta, khi mà đất đai được xác định là nguồn lực quan trọng để phát

triển kinh tế xã hội, việc xác định vai trò quản lý của Nhà nước thông qua cơ chế giá
với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cả về
phương diện chính trị pháp lý, cả về phương diện quản lý kinh tế [30].
Thứ hai, đối với người dân bị thu hồi đất thường có tâm lý không muốn bị thu
hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc sống hàng ngày đối với những
người bị thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi đất nông
nghiệp. Cho nên giá đất chính là việc bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người
dân để người dân bị thu hồi đất có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn
nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp [30].
Thứ ba, đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất vì mục đích
kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng
đối với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải. Muốn có đất để thực hiện dự án
kinh tế thì nhà đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng. Nhưng vấn đề giải phóng mặt
bằng đối với các nhà đầu tư còn phụ thuộc rất nhiều đến những thỏa thuận về giá đất
đối với những người dân bị thu hồi đất. Rất nhiều trường hợp người dân bị thu hồi
đất thách giá quá cao khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc giải phóng mặt
bằng cũng như tốn khá nhiều chi phí cho việc giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, tâm
lý của các nhà đầu tư thường mong muốn tiến hành nhanh chóng dự án đầu tư của


12
mình nhưng không thỏa thuận được giá cả với người dân nên nhiều dự án bị kéo dài
rất lâu. V́ vậy, giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp tục
thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi thường khoản giá trị tương ứng cho
người có đất bị thu hồi để ổn định cuộc sống [30].
Việc bồi thường giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phần hạn chế
những vướng mắc, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất. hiện nay,
tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong thực tế. Việc khiếu kiện
đó hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân có đất bị thu hồi quá thấp
khiến cho cuộc sống của họ lâm vào t́nh cảnh khó khăn, vừa mất đất, vừa mất việc

làm lại chỗ ở bấp bênh... Điều đó làm càng khẳng định được vai trò của giá đất trong
bồi thường giải phóng mặt bằng đối với công tác anh sinh xã hội của Nhà nước cũng
như sự ổn định trong cuộc sống của người dân bị thu hồi đất [30].
- Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển. Thực tế cho
thấy thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ
thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn
định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu
hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về
đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có
thể tự mua hoặc cho thuê đất, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước
thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
1.1.4. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển cơ sở
hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội
1.1.4.1. Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng
Ở mỗi giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội có một sự phát triển thích ứng
của hạ tầng kinh tế - xã hội. Là một trong những phương tiện vật chất kỹ thuật,
hạ tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát
triển của nền kinh tế xã hội mà trong đó công tác GPMB là điều kiện bắt buộc


13
để dự án xây dựng cơ sở hạ tầng có được triển khai là để góp phần trong phát
triển kinh tế ở các địa phương.
- Về tiến độ hoàn thành của dự án:
+ Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều điều kiện khác nhau như:
Tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tuy nhiên cũng phụ thuộc rất
nhiều vào thời gian tiến hành GPMB.
+ GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và

sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội. Ngược lại,
GPMB kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng các công trình, ảnh hưởng đến
việc sử dụng lao động cũng như chi phí cho dự án.
- Về kinh tế của dự án: GPMB được thực hiện tốt sẽ giảm chi phí, có điều
kiện tập trung vốn cho mở rộng đầu tư. Ngược lại nếu GPMB kéo dài dẫn đến chi
phí bồi thường lớn, tiến độ hoàn thành dự án lâu làm cho sự quay vòng vốn chậm
gây khó khăn cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư trong nước có nguồn
vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là cần thiết để đảm bảo tận dụng các cơ hội
đấu thầu các công trình khác.
- Về bồi thường thiệt hại: Điều tra khảo sát và lập phương án bồi thường hợp
lí đảm bảo giải toả nhanh chóng.
Tuy nhiên, dù thực hiện theo hình thức nào thì Nhà nước cũng phải quan
tâm, quản lí chặt chẽ các hoạt động cũng như tiến độ thực hiện các dự án, tránh
sự tham nhũng trong quá trình thực hiện. Nhà nước cần đề ra mức bồi thường
thiệt hại cụ thể đối với từng dự án. Tránh trường hợp các dự án của doanh nghiệp
muốn đẩy nhanh tiến độ GPMB họ thường chi trả bồi thường cao hơn các dự án
có vốn ngân sách gây ra sự so bì của người dân có đất bị thu hồi giữa các dự án,
gây khó khăn cho GPMB.
1.1.4.2. Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Công tác BT, GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn
lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời
gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư khắp các vùng, miền trên cả
nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào sự thành công bước đầu của


14
công cuộc CNH-HĐH đất nước, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất,
tinh thần của nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác BT, GPMB đóng vai trò
không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả.
1.2. Sơ lược về công tác bồi thường GPMB trên thế giới và trong nước

1.2.1. Công tác bồi thường GPMB trên thế giới
1.2.1.1. Australia
- Trình tự, thủ tục khi thu hồi đất: việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình
chung, bao gồm 5 bước: (1) Bộ trưởng gửi công văn chính thức mời người có đất tới
thảo luận với Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) Khi thảo luận không
có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo
chính thức của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên
Công báo của Chính phủ Bang; (3) Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi
thường về đất; (4) Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành; (5) Chủ
đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi
thường .
- Bồi thường khi thu hồi đất: mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một
Cục định giá. Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang. Sau đó,
các cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các
dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị
trường.
- Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản
đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định. Nguyên
tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào
giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người
có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai
đoạn hai [30].
1.2.1.2. Ở Hàn Quốc
- Các trường hợp thu hồi đất: mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong
nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân. Các trường hợp đó
là: thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường


15
bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước,

nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án
xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê
hoặc chuyển nhượng [32].
- Trình tự, thủ tục thu hồi đất: việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được
thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực
hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về
phương án, cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước
phải sử dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn
Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện
theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng
phương thức cưỡng chế [32].
- Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất: Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã
hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà
đầu tư độc lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà
ở [32].
- Bồi thường khi thu hồi đất: Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các
nguyên tắc sau: Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu
tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến
hành xây dựng các công trình công cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất
phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện bồi
thường áp dụng cho từng cá nhân [32].
Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua
hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt
được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu hồi
đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm
cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.
- Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho
ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc
công ty cổ phần) thực hiện. Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường