Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay (Luận án tiến sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG
PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TÀI CHÍNH

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

TRẦN THỊ THANH HÀ

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG
PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 62.34.02.01

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
1. TS. Nguyễn Minh Hoàng
2. GS.,TSKH. Đặng Hùng Võ

HÀ NỘI - 2018


1

T i xin
t i C

m o n

yl

ng tr nh nghi n

u

ri ng

số liệu, kết quả n u trong lu n n l trung th

Nh ng tƣ liệu ƣ
gố tr h

s

ng trong lu n n ều

nguồn

n r r ng
T

giả Lu n n

Trần Thị Th nh H


2
MỤC LỤC
MỤC

1.1
1.1.1
1.1.2
1.1.3
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
1.2.5
1.3
1.3.1
1.3.1.1
1.3.1.2

1.3.2
1.3.2.1
1.3.2.2
1.3.2.3
1.3.2.4
1.3.3
1.3.4
1.3.4.1
1.3.4.2
1.3.4.3
1.3.4.4
1.3.4.5
1.4
1.4.1

NỘI DUNG
TRANG
TRANG BÌA PHỤ
LỜI CAM ĐOAN
1
MỤC LỤC
2
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT
5
DANH MỤC CÁC BẢNG
6
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
8
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
8

LỜI MỞ ĐẦU
9
CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG
27
PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
27
Tổng quan về bất động sản
27
Khái niệm bất động sản
28
Đặc điểm bất động sản
30
Phân loại bất động sản
33
Thẩm định giá bất động sản
33
Khái niệm thẩm định giá bất động sản
34
Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản
36
Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
37
Mục đích thẩm định giá bất động sản
37
Các nguyên tắc cơ bản thẩm định giá bất động sản
39
Quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
39
Quy trình thẩm định giá bất động sản
Khái niệm quy trình thẩm định giá bất động sản

39
Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản
41
49
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh trực tiếp
50
Phương pháp thu nhập
55
Phương pháp chi phí
61
Phương pháp thặng dư
69
Mục tiêu, yêu cầu đối với quy trình và phương pháp thẩm định giá bất
71
động sản
Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng, vận dụng quy trình và
72
phương pháp thẩm định giá bất động sản
Năng lực chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên
72
Hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản
73
Mức độ minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản
74
Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá
75
Công tác tổ chức hoạt động thẩm định giá
75
Kinh nghiệm quốc tế và bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình

76
và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
Kinh nghiệm quốc tế về quy trình và phương pháp thẩm định giá

76


3
bất động sản
1.4.1.1
1.4.1.2
1.4.1.3
1.4.1.4
1.4.1.5
1.4.2

2.1
2.1.1
2.1.2
2.2
2.2.1
2.2.1.1
2.2.1.2
2.2.2
2.2.2.1
2.2.2.2
2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.2.1

2.3.2.2
2.3.3
2.3.3.1

Kinh nghiệm của Úc
Kinh nghiệm của Hoa kỳ
Kinh nghiệm của Pháp và Anh
Kinh nghiệm của Thái Lan
Kinh nghiệm của Singapore và Malaysia
Bài học rút ra cho Việt Nam về quy trình và phương pháp thẩm định
giá bất động sản

77
78
81
82
83

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Khái quát về thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
Sự phát triển của thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam
Các văn bản pháp lý chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất
động sản
Thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ở
Việt Nam trong thời gian qua
Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành
theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Quy trình thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống tiêu
chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Phương pháp thẩm định giá bất động sản được ban hành theo hệ thống
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Thực trạng xây dựng, vận dụng quy trình và phương pháp thẩm định
giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam.
Thực trạng xây dựng và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản
ở các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam.
Thực trạng vận dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại
các doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam
Đánh giá thực trạng quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá bất
động sản ở Việt Nam
Đánh giá chung về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động
sản ở Việt Nam
Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
ở Việt Nam
Thành công của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản
được ban hành theo hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

86

Thành công trong xây dựng quy trình và vận dụng các phương pháp
thẩm định giá bất động sản của các doanh nghiệp thẩm định giá ở
Việt Nam
Hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Việt
Nam
Những hạn chế của quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản

84

87
87
87
95
96
96
96
100
112
112
115
130
130
134
134

135
136
136


4

2.3.3.2
2.3.4
2.3.4.1
2.3.4.2

3.1
3.1.1

3.1.2
3.2
3.2.1
3.2.1.1
3.2.1.2
3.2.2
3.2.2.1
3.2.2.2
3.2.2.3
3.2.2.4
3.2.2.5
3.2.2.6
3.2.2.7
3.2.2.8
3.2.3
3.2.3.1
3.2.3.2
3.2.3.3

trong tiêu chuẩn thẩm định giá
Hạn chế trong xây dựng và vận dụng quy trình, phương pháp thẩm định
giá bất động sản tại các doanh nghiệp thẩm định giá
Nguyên nhân của những hạn chế
Nguyên nhân chủ quan
Nguyên nhân khách quan
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ
PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT
NAM
Định hƣớng hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá

bất động sản ở Việt Nam đến năm 2025
Định hướng hoạt động thẩm định giá bất động sản Việt Nam
Quan điểm hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất
động sản ở Việt Nam
Các giải pháp hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp thẩm định giá
bất động sản ở Việt Nam
Nhóm giải pháp hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản.
Bổ sung thêm các bước làm tăng tính chặt chẽ của quy trình và độ tin
cậy của kết quả thẩm định giá bất động sản
Hoàn thiện nội dung các bước của quy trình thẩm định giá bất động sản
theo hướng chi tiết hơn và sửa đổi một số nội dung cho phù hợp
Nhóm giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản
Hoàn thiện các Tiêu chuẩn thẩm định giá về phương pháp thẩm định giá
bất động sản
Hoàn thiện việc thu thập, lựa chọn thông tin về các bất động sản so sánh
Giải pháp về kiểm tra, phân tích các giao dịch về bất động sản so sánh
nhằm đáp ứng yêu cầu có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu
Giải pháp về phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các bất động sản
so sánh với bất động sản mục tiêu cần thẩm định trong các phương pháp
Giải pháp về lựa chọn mức giá đại diện làm cơ sở ước tính cho giá trị bất
động sản mục tiêu cần thẩm định
Giải pháp về ước tính chi phí và mức độ giảm giá của công trình xây
dựng trong phương pháp chi phí, phương pháp chiết trừ, phương pháp
thặng dư
Giải pháp về ước tính thu nhập, chi phí từ bất động sản trong phương
pháp thu nhập
Giải pháp về ước tính doanh thu phát triển trong phương pháp thặng dư
Nhóm giải pháp hỗ trợ
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh về bất động sản tại các
doanh nghiệp thẩm định giá

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ, chú trọng phẩm chất đạo đức
nghề nghiệp đồng thời có chế độ đãi ngộ phù hợp cho đội ngũ nhân sự
phục vụ cho thẩm định giá tại các doanh nghiệp thẩm định giá
Tăng cường vai trò quản lý nhà nước về thẩm định giá

136
142
142
146
148
149
149
149
150
152
152
152
155
160
160
164
168
169
170
172
173
176
177
177
183

184


5
3.3
3.3.1
3.3.2

Kiến nghị
Nhà nước cần tăng cường quản lý hoạt động của thị trường bất động
sản
Kiến nghị với Hội Thẩm định giá Việt Nam
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
KẾT LUẬN
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nội dung đầy đủ

BĐS

Bất ộng sản

TĐG

Thẩm ịnh gi

TĐV

Thẩm ịnh vi n

190
190
192
193
194
196
197
202


6
DANH MỤC BẢNG
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

13
14
15
16

TÊN BẢNG

TRANG

Bảng 1: Tiến ộ qu tr nh iều tr
Bảng 2 1: Số o nh nghiệp thẩm ịnh gi v số thẩm ịnh vi n hành
nghề 2009 – Tháng 6/2016
Bảng 2 2: Số TĐV tại
o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp
TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016
Bảng 2 3: Loại t i sản ƣ TĐG h yếu tại o nh nghệp TĐG
Bảng 2 4: Điều hỉnh
m gi hỉ n theo
yếu tố so s nh
Bảng 2 5: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp
x y ng quy tr nh TĐG
BĐS ri ng kh ng”
Bảng 2.6: Ý kiến về u hỏi “Do nh nghiệp
bổ sung th m
bƣớ
v o quy tr nh TĐG BĐS kh ng”
Bảng 2 7: Tổng h p ý kiến TĐV tại
o nh nghiệp TĐG về kh khăn
khi v n ng quy tr nh TĐG BĐS
Bảng 2 8: Tổng h p ý kiến

o nh nghiệp về l
họn s
ng
phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản
Bảng 2 9: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th
qu n phƣơng ph p so s nh ể TĐG BĐS

hiện

25
90
91
94
103
112
112
114
116

nội ung li n
117

Bảng 2 10: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện
nội ung
li n qu n phƣơng ph p thu nh p ể TĐG BĐS
Bảng 2 11: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện
nội ung
liên qu n phƣơng ph p hi ph , hiết trừ ể TĐG BĐS
Bảng 2 12: Tổng h p ý kiến nh gi khả năng th hiện
nội ung

li n qu n phƣơng ph p thặng ƣ ể TĐG BĐS
Bảng 2 13: Kết quả khảo s t về m
ộ p ng
ti u h trong quy
tr nh TĐG hiện tại - R r ng, ầy
bƣớ , hi tiết
Bản 2.14: Kết quả khảo s t về m
ộ p ng
ti u h trong quy
tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - T nh phù h p
Bảng 2 15: Kết quả khảo s t về m
ộ p ng
ti u h trong quy
tr nh TĐG hiện tại - Giúp TĐV ƣ r kết quả trong thời gi n ngắn

122
124
128
130
131
132

17

Bảng 2 16: Kết quả khảo s t về m
ộ p ng
ti u h trong quy
tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Chi ph TĐG thấp
Bảng 2 17: Kết quả khảo s t về m
ộ p ng

ti u h trong quy

132

18

tr nh v phƣơng ph p TĐG hiện tại - Kết quả TĐG

133

19
20
21

ộ tin

y

o

Bảng 2 18: Kết quả khảo s t về tỷ lệ số trƣờng h p y u ầu TĐG BĐS
lại tại
o nh nghiệp TĐG
Bảng 2 19: Kết quả khảo s t về việ o nh nghiệp
ơ sở
liệu
ri ng về thẩm ịnh gi bất ộng sản
Bảng 2 20: Kết quả khảo s t về m
ộ o tạo, bồi ƣỡng ho ội ngũ
thẩm ịnh gi bất ộng sản tại o nh nghiệp

133
143
144


7
22
23

24

25
26
27
28
29
30
31

Bảng 2 21: Kết quả khảo s t về thời gi n TĐG BĐS tại
o nh
nghiệp
Bảng 3 1: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p So s nh Th ng tin về bất ộng sản so s nh phải m ng t nh ại iện ho
gi o
ị h trong khu v
Bảng 3.2: Kết quả khảo s t ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p so
sánh - Cần nh gi t nh hất ộ l p, kh h qu n
gi o ị h BĐS so
sánh

Bảng 3 3: Kết quả khảo s t về hƣớng v n ng Phƣơng ph p so s nh L
họn m gi ại iện thể
v o
h t nh b nh qu n
m gi hỉ n
Bảng 3 4: Kết quả ý kiến về hƣớng v n ng phƣơng ph p thu nh p
Bảng 3 5: Kết quả nh gi m qu n trọng giải ph p về x y ng ơ sở
liệu TĐG BĐS ho n hỉnh tại

Bảng 3 6: D nh m th ng tin ấp quố gi , tỉnh, th nh phố
Bảng 3 7: D nh m th ng tin ấp qu n, huyện
Bảng 3 8: D nh m th ng tin về khu v l n n ối với một số loại
h nh bất ộng sản
Bảng 3.9: D nh m th ng tin, số liệu thể về bất ộng sản TĐG
Bảng 3 10: Đ nh gi m

32

o nh nghiệp TĐG

167

168

171
173
177
178
179
179

181

qu n trọng giải ph p ho n thiện quy tr nh v

phƣơng ph p TĐG BĐS - Đ o tạo, bồi ƣỡng n ng
TĐG

144

o tr nh ộ ội ngũ

183


8
DANH MỤC BIỂU ĐỒ

TÊN BIỂU ĐỒ

STT
1
Biểu

TRANG

Biểu ồ 2 1: Số o nh nghiệp TĐG v số TĐV h nh nghề năm 2009 Tháng 6/2016
Biểu ồ 2 2: Số TĐV tại

2

o nh nghiệp TĐG v tỷ trọng o nh nghiệp
TĐG theo số TĐV trong tổng số o nh nghiệp TĐG năm 2016

90

92

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
PHỤ LỤC

STT
1
2

Ph l

1: M u phiếu iều tr khảo s t

Ph l

2: V

d ng tr n ất

thẩm ịnh gi quyền s

TRANG
202

ng ất v

ng tr nh x y
206


9
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thẩm ịnh gi t i sản là hoạt ộng tồn tại kh h qu n trong ời sống kinh tế
xã hội
ƣ
h

nƣớ ph t triển nền kinh tế theo ơ hế thị trƣờng Thẩm ịnh gi

thừ nh n l một nghề
,

nh n ƣ r

v i trò qu n trọng giúp ho Nh nƣớ ,

tổ

quyết ịnh li n qu n ến việ sở h u, quản lý, mu b n,

t nh thuế, bảo hiểm, ho thu , ầm ố, thế hấp v kinh o nh t i sản Tại Việt
Nam, nhu ầu về thẩm ịnh gi tăng nhanh từ nh ng năm 1993-1994, khi nền
kinh tế huyển mạnh từ ơ hế kế hoạ h h

t p trung s ng nền kinh tế thị

trƣờng ịnh hƣớng xã hội h nghĩ . Hiện nay, Việt N m

ng trong thời kỳ ổi

mới, ẩy mạnh ph t triển nền kinh tế thị trƣờng năng ộng v nỗ l

không

ngừng ể hội nh p nền kinh tế to n ầu, nhu ầu về thẩm ịnh gi t i sản trong
xã hội ng y

ng lớn, ặt r y u ầu phải ƣ thẩm ịnh gi t i sản trở th nh một

nghề - một loại hoạt ộng ị h v tƣ vấn m ng t nh huy n nghiệp, ộ l p,
kh h qu n,

năng l

huy tốt v i trò

hoạt ộng nhằm bảo ảm ho nghề thẩm ịnh gi ph t

m nh, từ

g p phần bảo ảm l i

th m gi thị trƣờng Theo Đề n n ng

o năng l

h h nh

ng

thẩm ịnh gi

b n
Việt N m

gi i oạn 2013 – 2020, hoạt ộng thẩm ịnh gi t p trung h yếu v o

loại

t i sản l bất ộng sản, m y m , thiết bị với số lƣ ng h p ồng thẩm ịnh gi
hiếm từ 80%-90% tổng số h p ồng thẩm ịnh gi
nhiên thẩm ịnh gi bất ộng sản òn nhiều bất
thấp, hƣ

p ng ƣ

ịnh gi quyền s

y u ầu

o nh nghiệp. Tuy
p, hất lƣ ng nhìn chung còn

thị trƣờng v kỳ vọng

ng ất trong x

xã hội, nhất l thẩm

ịnh gi trị o nh nghiệp nh nƣớ

phần ho , thẩm ịnh gi bất ộng sản thế hấp tại

ng n hàng thƣơng mại

ũng nhƣ thẩm ịnh gi bất ộng sản trong nhiều trƣờng h p kh
trƣờng h p kết quả thẩm ịnh gi

ể ổ

Th

tế nhiều

h nh lệ h nhiều so với gi trị thị trƣờng, cùng

một bất ộng sản nhƣng kết quả

o nh nghiệp thẩm ịnh giá ƣ r

h nh lệ h rất lớn. Có nhiều nguy n nh n
trong nh ng nguy n nh n qu n trọng l

n ến t nh trạng trên nhƣng một

o quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh

gi bất ộng sản Đ y l yếu tố qu n trọng quyết ịnh tới kết quả, hất lƣ ng
hoạt ộng thẩm ịnh gi bất ộng sản Quy trình và phƣơng ph p thẩm ịnh gi
bất ộng sản lu n l
tế C

h

ề ƣ

qu n t m ả về phƣơng iện lý thuyết v th

ti u huẩn về quy tr nh thẩm ịnh gi v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất


10
ộng sản ã ƣ
ƣ

b n h nh v s

ho n thiện, òn nhiều

ổi nhƣng nội dung các tiêu chuẩn ũng hƣa

h hiểu kh

nh u

n ến việ v n

v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản trong thời gi n qu
hế. Hoạt ộng thẩm ịnh gi hiện n y h yếu o
tại

o nh nghiệp

h

họ , hặt hẽ,

thể Việ v n

ng quy trình và

bất ộng sản hiện n y hƣ
,

nh n r

ộ tin

y

phƣơng ph p thẩm ịnh giá

, t nh h nh nghi n

n ến kết quả thẩm ịnh gi

o ể l m ơ sở ho Nh nƣớ , tổ

quyết ịnh quản lý, ầu tƣ

B n ạnh

quy ịnh hiện h nh, tuy

quy tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản kho

bất ộng sản v n òn nhiều iểm hƣ phù h p
h

òn nhiều hạn

thẩm ịnh vi n tiến h nh

năng thẩm ịnh gi theo

nhiên nhiều o nh nghiệp hƣ

ng quy tr nh

[32]

u về thẩm ịnh gi n i hung ũng nhƣ

về quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản nói riêng hiện nay còn

rất hạn hế Việ tổng kết,

nh gi rút kinh nghiệm từ th

gi BĐS ở Việt N m trong thời gi n qu

ũng hƣ

kịp thời Ch nh v v y m một y u ầu ƣ

ƣ

ặt r l

tế hoạt ộng thẩm ịnh
th

hiện thƣờng xuy n,

ần ho n thiện quy trình và

phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản theo hƣớng x y
tr nh thẩm ịnh gi bất ộng sản một
quy tr nh v

ng ƣ

h r r ng, hặt hẽ, hƣớng

một quy

nv n

ng

phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản phù h p nhằm nâng

o ộ tin

y ho kết quả thẩm ịnh gi bất ộng sản, tạo iều kiện ể thẩm

ịnh gi bất ộng sản ph t triển hơn, huy n nghiệp hơn, tƣơng x ng với vị tr
vốn

n trong nền kinh tế thị trƣờng hội nh p Kết quả thẩm ịnh gi bất

ộng sản tin

y ũng l

ơ sở giúp ho nh nƣớ , nh

quyết ịnh h p lý Đối với bản th n
thẩm ịnh gi kho họ , hặt hẽ,

ầu tƣ, khách hàng ra các

thẩm ịnh vi n,
thể v

h th

s

ƣ

ng phƣơng ph p thẩm

ịnh gi bất ộng sản phù h p sẽ giúp ho họ giảm thiểu ƣ
ộng nghề nghiệp thẩm ịnh gi – một nghề nghiệp vốn ã h
ro. Xuất ph t từ nh ng lý o

m nghi n

một quy tr nh

u sinh ã l

r i ro trong hoạt
ng nhiều r i
họn ề t i “Hoàn

thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện
nay” l m ề t i nghi n u lu n n.
2. Những kết quả nghiên cứu trong và ngoài nƣớc có liên quan đến luận
án và những định hƣớng nghiên cứu tiếp của luận án.
Khi ề p ến quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng sản, các
nghi n

u t p trung v o h i mảng nội ung lớn: thứ nhất, bất ộng sản v thẩm

ịnh gi bất ộng sản; thứ hai, quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi bất ộng
sản Tr n ơ sở n y, nghi n

u sinh ũng sẽ tổng lu n theo h i mảng nội ung

chính nêu trên, tuy nhi n ể

nh ng

nh gi s t th

về t nh h nh nghi n

u,


11
ũng nhƣ phù h p với phạm vi nghi n
nh m nghi n
t

u: nghi n

u, nghi n

u

t

u sinh sẽ t m lƣ

giả nƣớ ngo i v nghi n

theo h i
u

giả trong nƣớ
2.1 Nghiên cứu của nhóm tác giả nước ngoài:
Hiện
nhiều nghi n u kh i qu t về bất ộng sản v thị trƣờng BĐS tại
quố gi ph t triển nhƣ

nghi n

H lbert C Smith, John B Corgel ƣ

u về quyền sở h u BĐS

ề

p tới trong t

t

giả

phẩm “Triển vọng bất

ộng sản” (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001)[71].
T

giả

ƣ r

BĐS,

kh i niệm

nh gi

ăn bản về vấn ề ầu tƣ v o thị trƣờng

vấn ề về thuế thu nh p, h sở h u, r i ro trong ầu tƣ BĐS, quản l

BĐS, triển vọng về thị trƣờng BĐS,… T
“Nh ng vấn

ề m i trƣờng

giả D vi C P rks, với t

li n qu n tới quản lý bất

phẩm

ộng sản”

(Environmental management for real estate professionals) (1992) lại

ƣ

r

nh ng ph n t h về m i trƣờng trong hoạt ộng quản lý BĐS, ặ biệt ã phân
t h kh i qu t nh ng y u ầu về ph p lu t, t i h nh v
phòng

ạo

,

biện ph p ề

r i ro về mặt ph p lu t tại Mỹ li n qu n tới bất ộng sản [69]. Nghiên

u s u hơn về một số hoạt ộng hung trong thị trƣờng BĐS

t

giả M nry

Seldin trong uốn “Sổ t y bất ộng sản” (The real estate handbook) [73], t
t p trung v o tr o ổi về kinh o nh BĐS ũng nhƣ
marketing BĐS, ph n t h t i h nh v
ngo i ũng
h

tƣ

một số nghi n
vấn

hiến lƣ

ầu tƣ BĐS. C

u ối với việ quản lý ất

“Strengthening

environment l

v th

giả
h nh

nh kho họ nƣớ
i

Việt N m: tổ

M n gement

n

L n

Administration Viet Nam- Swe en ompor tion Progr m (SEMLA)” ã

b o

o

nh gi hệ thống lu t ất

thống ph p lu t ất

i hiện n y

với hệ thống ph p lu t ất
Nh ng nghi n

i

i, ây là công trình nghi n

u, r so t hệ

Việt N m, so s nh hệ thống lu t hiện h nh
thế giới v

u tr n mới ề

ƣ r một số khuyến nghị

p h yếu ến nh ng kiến th

BĐS, thị trƣờng BĐS v một số kh i qu t về
BĐS h kh ng nghi n

ác

u tr n g

ột

mảng hoạt ộng

hung về
thị trƣờng

ộng nhƣ thế n o ối với

ng tác

thẩm ịnh gi BĐS.
B n ạnh nh ng nghi n
giả nƣớ ngo i ũng ã
trƣờng BĐS nhƣ t
“Nh ng vấn

u kh i qu t tr n về thị trƣờng BĐS, một số t

nh ng nghi n

u về

hoạt ộng t i h nh trong thị

giả W B Brueggenm m, J D Fisher với nghi n

ề t i h nh v

ầu tƣ bất

ộng sản” (Re l est te fin n e n

investments) (1997) ã n u r nh ng vấn ề ần lƣu ý trong lĩnh v
ầu tƣ BĐS ở nƣớ Mỹ, ũng nhƣ ề
trong kinh doanh BĐS. Đề

u về

t i h nh v

p kh i qu t tới thị trƣờng vốn v

n to n

p ến quản lý vốn ầu tƣ tr n thị trƣờng BĐS, quản


12
lý phần vốn ầu tƣ BĐS ƣới h nh th i t i sản ố ịnh ƣ
Hudson-Wilson, Charles H Wurtzeb h tr nh b y r qu t

t

giả Sus n

phẩm “Quản lý vốn

ầu tƣ bất ộng sản” (M n ging re l est te portfolios) (1994)[74]. Tác giả Roy
W B hl trong t

phẩm “Thuế bất ộng sản ở

thị

nƣớ

h m ph t triển”

(The taxation of urban property in less developed countries) (1979) [53] lại ph n
t h s u về việ s

ng ất ở

h nh s h thuế BĐS ối với gi

thị

nƣớ

h m ph t triển v t

ả BĐS Một số t

giả lại

ộng

nh ng nghi n

u

huy n s u về t nh h nh t i h nh nh ở, nhƣ Arjen v n Dijkhuizen, Hà Lan trong
nghi n

u

m nh về “Thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n” (Dut h housing

finance market) (2004) [58] ũng ã ƣ r

ph n t h hung

thị trƣờng t i h nh nh ở tại H L n, ồng thời giới thiệu
ũng nhƣ
u

r i ro v

yếu tố
ng

s

ng

biện ph p quản lý r i ro tại thị trƣờng n y Nghi n

John Ry ing thuộ Ng n h ng D

tr

Quố gi New York (Fe er l

Reserve B nk of New York) “T i h nh nh ở v s

huyển ổi về h nh s h

tiền tệ” (Housing Fin n e n the Transmission of Monetary Policy) (1990) [72]
lại ph n t h về

ng

v y, s tăng trƣởng

h nh s h

t i h nh nh ở nhƣ trần lãi suất ho

h ng kho n h , iều hỉnh lãi suất thế hấp, s

ạnh

tr nh tr n thị trƣờng thế hấp ũng nhƣ việ giới thiệu m h nh ầu tƣ nh ở
C

t

giả tr n ã nghi n

trƣờng BĐS, ề

p ến h ng h

tr n thi n hƣớng nhiều s ng

u

ng

t i h nh trong việ quản lý thị

tr n thị trƣờng BĐS, ngo i r việ nghi n
hoạt ộng kinh o nh BĐS h kh ng ề

u

p tới

việ thẩm ịnh gi BĐS.
Ngo i nh ng nghi n
thị trƣờng BĐS, một số t

u về BĐS, thị trƣờng BĐS, hoạt ộng t i h nh tr n
giả nƣớ ngo i ã

nh ng nghi n

u về thẩm ịnh

gi t i sản n i hung v thẩm ịnh gi BĐS n i ri ng nhƣ:
Lipscomb và Gray (1990) liệt k
phƣơng ph p iều hỉnh nguồn gố thị
trƣờng. Trong một so sánh gi ph n t h
liệu v
hồi quy, nh m t giả kết
lu n rằng
thể s
ng một số lƣ ng lớn
qu n s t ể giảm
lỗi ti u huẩn
hệ số
to n Tất ả
m h nh m phỏng h nh vi
nh ng ngƣời th m gi
thị trƣờng ể suy lu n một m gi hoặ một nh m
m gi [64].
Theo cách suy lu n thị trƣờng, Whipple (1995) và Lusht (1997) liệt k
m
h nh ph n t h v iều hỉnh trong phƣơng ph p so s nh s u y: (1) Điều hỉnh
theo ặp: hỉ y u ầu một m u nhỏ
gi o ị h ƣ
o lƣờng nh gi h qu n
ể ung ấp một ƣớ t nh uy nhất (2) Điều hỉnh theo lƣới gi o ị h (s
ng kết

lu n thống k và phân tích): Cung ấp
o n gi với một phạm vi tin y ở h i
b n a nhƣng òi hỏi một số lƣ ng lớn
gi o ị h b n h ng tƣơng ƣơng ể tạo
th nh một m u ại iện (3) S
ng ph n t h hồi quy: òi hỏi một số lƣ ng lớn


13
qu n s t về
húng v

m

l i thế l

gi gi o ị h Ứng
ung ấp một

ng này ph t triển trong ịnh gi

ại

to n gi , phạm vi gi trong khoảng tin

y[65][75]. Tất ả
phƣơng ph p iều hỉnh n y v
hiện từ
trung t m họ thu t kh nh u
Hệ thống Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế ƣ

biến thể

húng xuất

Uỷ b n ti u huẩn thẩm

ịnh gi quố tế (IVSC) b n h nh lần ầu ti n v o năm 1985, s u

ƣ

s

ổi nhiều (1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005, 2011, 2013, 2017) Đến n y nh ng
ti u huẩn n y ã ƣ

ng nh n tr n phạm vi to n thế giới, tạo iều kiện ho mỗi

quố gi

ng ti u huẩn thẩm ịnh gi kh ng hỉ phù h p với iều

ăn

kiện ặ thù

x y

quố gi m nh m

òn

p ng ƣ

y u ầu ảm bảo t nh h i ho ,

thống nhất về ơ bản với Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế Do
Hiệp hội thẩm ịnh gi

nƣớ th nh vi n n n Uỷ b n Ti u huẩn thẩm ịnh

giá quố tế lu n khuyến kh h việ mở rộng
nhằm thú

ể thẩm ịnh gi

ng y u ầu quản lý
T

Ti u huẩn thẩm ịnh gi quố tế

ẩy qu tr nh tr o ổi xuy n quố gi v

thị trƣờng t i sản quố tế, hỗ tr
huẩn m

s nhất tr với

ng g p v o s ph t triển

ho thẩm ịnh viên trên toàn thế giới

ạt kết quả tin

y; l p b o

o t i h nh x

nh ng
th ,

p

giới kinh o nh tr n to n thế giới

giả Asw th Đ mo r n trong uốn “Investment v lu tion” [57] ã ƣ r

cá phƣơng ph p thẩm ịnh gi

t i sản n i hung trong hoạt ộng ầu tƣ T

giả ũng nh một hƣơng về thẩm ịnh gi BĐS T giả tr nh b y qu n iểm l
BĐS v ổ phiếu
s giống nh u về nguy n tắ thẩm ịnh gi . BĐS v t i sản t i
h nh
ặ iểm hung l gi trị
húng ƣ quyết ịnh bởi òng tiền m
húng tạo r , t nh bất ổn v khả năng tăng trƣởng kỳ vọng a nh ng òng tiền n y
T giả ũng ph n t h s kh nh u về bản hất òng tiền
h i loại t i sản n y,

tuy nhiên hỉ hú trọng v o thẩm ịnh gi BĐS trong nh m
ầu tƣ BĐS h
kh ng nghi n u về quy tr nh v
phƣơng ph p kh
ể thẩm ịnh gi BĐS.
Đề t i “ƣớ lƣ ng gi trị ất i”
Te Gw rtney v Ar en Del w re
(1999),
t giả ã nghi n u v ƣ r một số nguy n tắ , ũng nhƣ phƣơng
ph p x
ịnh gi trị
ất i Nghi n u
C therine Nin (Austr li -2002)
về “Hệ thống quản lý m i trƣờng v
nh gi gi trị ất i”
Austr li [67],
trong
h yếu ề p ến việ
nh gi
gi trị
ất i t nh ến
yếu
tố m i trƣờng C theirine t p trung v o nghi n u
phƣơng ph p nhằm x
ịnh
gi trị nguồn t i nguy n ất i ể x
ịnh v ph n bổ nguồn t i nguy n ất i
h p lý tr n ơ sở ảm bảo yếu tố m i trƣờng Nh n hung
nghi n u n y ƣ
th hiện trong iều kiện th ng tin kh ầy

v ƣ
p ng trong iều kiện hệ
thống ph p lu t kh hặt hẽ v ho n thiện
Với b i b o “Logical steps in property valuation” [62], tác giả Kummerow và


14
Max ho rằng s

ạng, ph

v

ngƣời mu tr n thị trƣờng ã

phản ng

tạp

nhiệm v TĐG, c

ặ

iểm

BĐS

n tới kh khăn ho việ b n

hành v v n ng

ti u huẩn thẩm ịnh gi BĐS. T giả ã ề p tới 4 bƣớ
h p lý ần tu n th trong quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS,
l :x
ịnh vấn ề;
quyết ịnh phƣơng n s
ng
thể tin y ƣ ; l
họn phƣơng ph p thẩm
ịnh gi ; iều hỉnh
yếu tố t
ộng Để tr nh ƣ nh ng lỗi nghi m trọng khi
thẩm ịnh gi BĐS, thẩm ịnh vi n ần th hiện quy trình, thể nhƣ s u:
- Hiểu nhiệm v thẩm ịnh gi v
nội ung li n qu n
- Ph n t h
phƣơng n s
ng tiềm năng
-X
ịnh ngƣời mu
khả năng mu

BĐS

- T m kiếm nh ng
liệu v phƣơng ph p th h h p ể ƣ r
h p lý ho BĐS, một phƣơng ph p tƣơng t với
h th suy nghĩ

ƣ m gi
ngƣời mua.

- Bƣớ uối ùng l iều hỉnh phản nh các thông tin kh ng ƣ t nh ến
trong mô hình.
T giả ho rằng khi p ng quy tr nh sẽ v n òn nh ng lỗi ng u nhi n kh ng
mong i tiềm ẩn cho dù
s
ng m h nh thẩm ịnh gi phù h p nhất bởi vì
thẩm ịnh gi BĐS l
t nh h nh vi ng x tƣơng l i
ngƣời mu v ngƣời
bán. T giả ũng nhấn mạnh
h tiếp n theo huỗi logic ũng kh ng th y thế
ƣ nh ng nỗ l kiểm so t hất lƣ ng thẩm ịnh gi v nh ng lỗi thể có trong
ng
ề

ng thể khi th hiện
bƣớ thẩm ịnh gi .
Với b i “Real estate appraisal: A review of valuation methods” [68], t giả
p tới v i trò
thẩm ịnh gi , gi trị thị trƣờng v
phƣơng ph p thẩm

ịnh gi T giả nhấn mạnh thẩm ịnh gi là trung t m
tất ả
hoạt ộng
kinh doanh bởi ất v t i sản l
yếu tố
sản xuất. T giả ho rằng mỗi quố
gia c nền văn ho v kinh nghiệm thẩm ịnh gi kh nh u v iều n y sẽ quyết

ịnh nh ng phƣơng ph p n o ƣ
hấp nh n Đ số
phƣơng ph p
v o hình
th
việ so s nh ể nh gi gi trị thị trƣờng C phƣơng ph p thẩm ịnh gi
BĐS thể ƣ nh m theo h i nh m: truyền thống v n ng o. C phƣơng ph p
truyền thống l
m h nh hồi quy, so s nh, hi ph , thu nh p, l i nhu n, chi phí.
Cá phƣơng ph p n ng o l ANNs, phƣơng ph p ịnh gi he oni , phƣơng ph p
phân tích không gian… Trong b i b o t giả n u một số iều kiện p ng v một
số nét ơ bản về
phƣơng ph p n y
So s nh về gi b n l
h tiếp n ƣ s
ng rộng rãi nhất. Gi trị
BĐS ƣ thẩm ịnh gi ƣ giả ịnh l
mối liên hệ m t thiết với m gi b n
nh ng t i sản tƣơng t trong ùng khu v thị trƣờng. Thẩm ịnh vi n ầu ti n
sẽ l
họn nhiều nh ng BĐS tƣơng t từ tất ả
BĐS vừ ƣ gi o ị h trong
thời gi n gần y Từ một số BĐS iển h nh, thẩm ịnh vi n tiến h nh iều hỉnh


15
s kh

biệt

ng tr nh x y

từng BĐS so với BĐS m

ti u về

yếu tố k h thƣớ , ộ tuổi,

ng, ngày bán, nh ng ngƣời hàng xóm xung quanh; từ

rút r

m

gi BĐS m ti u từ
m gi BĐS so s nh ã ƣ
iều hỉnh C h tiếp
n gi b n ph thuộ rất lớn v o ộ h nh x , m
ộ ho n thiện, p nh t,
liệu
về
m gi b n…
Về phƣơng ph p ầu tƣ (phƣơng ph p thu nh p), với một m
ộ ơn giản
nhất mô hình so sánh có thể ƣ s
ng ể quyết ịnh gi trị vốn một
h tr
tiếp tuy nhiên thị trƣờng ầu tƣ
m
ộ ị biệt o hơn thị trƣờng nh ở n n

kỹ thu t so s nh vốn tr tiếp hiếm khi phù h p
Về phƣơng ph p thặng ƣ: ối với
BĐS

khả năng ph t triển, phƣơng

ph p tốt nhất ể thẩm ịnh gi l phƣơng ph p thặng ƣ S ph t triển ƣ t nh
ến khi phƣơng n s
ng hiện tại kh ng phải l phƣơng n s
ng tốt nhất v
hiệu quả nhất. Với việ bỏ tiền ể ải tạo, ph t triển BĐS sẽ em lại tiền ho thu
lớn hơn, gi trị thị trƣờng
ất tăng l n o nhu ầu về phƣơng n s
ng mới
o hơn phƣơng n s
ng trƣớ
Phƣơng ph p chi phí (phƣơng ph p nh thầu): T giả n u một số trƣờng h p
p ng phƣơng ph p n y
l : Áp ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS ƣ thiết
kế m ng t nh huy n biệt, hoặ nh ng BĐS t khi ƣ mu b n tr n thị trƣờng
Phƣơng ph p n y kh ng hiệu quả khi ƣ s
ng ể thẩm ịnh gi nh ng BĐS
m gi trị
BĐS
thể ƣ
nh gi thông qua các nh ng BĐS tƣơng t hoặ
BĐS em lại thu nh p từ tiền thu T giả nh n thấy tại
quố gi
không có
hoạt ộng ầu tƣ BĐS mang tính phổ biến hoặ th m h l kh ng

thị trƣờng ầu tƣ, th kh ng hỉ
BĐS ặ biệt mới ƣ thẩm ịnh gi theo
phƣơng ph p hi ph . Nếu kh ng
thị trƣờng ầu tƣ, khi
m gi tr o ổi sẽ
phản nh hi ph thấp nhất ối với ngƣời mu Đ y l m
hi ph ần thiết ể x y
ng một ng tr nh mới tƣơng t với ng tr nh hiện tại ần thẩm ịnh gi . Nếu thị
trƣờng
s kh n hiếm BĐS th m gi BĐS kh ng hỉ ƣ quyết ịnh bởi chi
phí mà còn ƣ quyết ịnh v o
ặ iểm ung ầu
Trong phạm vi b i b o n y, nh m t giả nh gi rằng theo văn ho các
nƣớ Ch u Âu m iển h nh l Anh th phƣơng ph p so s nh l phƣơng ph p h nh
xác và thể tin y ƣ
Nhiều nh nghi n u
nh gi về ộ tin y
phƣơng pháp o t nh h qu n
l
họn
biến h nh. Thẩm ịnh vi n tiến
h nh khảo s t thị trƣờng ể ƣớ t nh gi trị
BĐS Thẩm ịnh vi n quyết ịnh bộ
yếu tố so s nh v
biến h nh Phƣơng ph p n y ho phép t p trung l
họn
v quyết ịnh
yếu tố gi trị qu n trọng ối với thẩm ịnh gi .
C phƣơng ph p nâng cao:
Phƣơng ph p ANNs (mạng lƣới

nơ ron thần kinh): M h nh mạng lƣới


16
nơ ron thần kinh ƣ

ung ấp nhƣ một giải ph p ể giải quyết

trong thẩm ịnh gi BĐS Mô hình này phải ƣ

o tạo từ một bộ

vấn ề
liệu s u

ƣ s
ng ể ƣớ t nh m gi
BĐS mới từ một thị trƣờng giống nhƣ
v y Mạng lƣới
nơ ron l m h nh thông minh ƣ thiết kế ể lặp lại nguy n
bản qu tr nh họ t p
bộ não on ngƣời Mô hình này b th nh phần b n ầu:
lớp
liệu ầu v o, lớp ẩn (hộp en), lớp o lƣờng ầu r (gi trị BĐS ƣ
tính) Lớp ẩn b o gồm h i qu tr nh: các h năng tổng h p trọng số v
năng huyển ổi Cả h i loại h năng n y ều liên qu n tới
giá trị từ

ƣớ
h

liệu

ầu v o (v
: số lƣ ng
phòng tắm, tuổi
ngôi nhà, tầng hầm, khu v tổng
thể, số lƣ ng
lò sƣởi v g r …) ảnh hƣởng tới o lƣờng ầu r (m gi bán).
Mô hình giá hedonic: M h nh n y ung ấp khung phân tích các hàng hoá
khác nhau nhƣ
ơn vị nh ở
t nh năng ri ng kh ng
m gi thị
trƣờng
thể qu n s t ƣ
C sản phẩm
thể ph n biệt ƣ
ại iện nhƣ một
ve tơ
ặ iểm ùng với m gi thị trƣờng ph thuộ v o bộ ặ tính.
C hs
ng truyền thống ối với m h nh he oni trong
nghi n u về nh ở
nh ho nh ng m
h tạo r s suy lu n về nh ng giá trị kh ng thể qu n s t
ƣ
nh ng thuộ t nh kh nh u nhƣ: hất lƣ ng kh ng kh , ộ ồn
s n
b y, qu tr nh kết nối (t u iện ngầm, ƣờng sắt, ƣờng o tố …)
C phƣơng ph p kh

ƣ
ề p trong b i b o
thể giải quyết
vấn
ề trong thẩm ịnh gi BĐS. Phƣơng ph p hồi quy ề p tới nền tảng kho họ cho
việ iều hỉnh
m gi kh ng
tr n kinh nghiệm
thẩm ịnh vi n. Tuy
nhiên nh ng vấn ề kh x trong kho họ xã hội kh ng ƣ tính ến thƣờng
xuyên trong các mô hình so sánh.
Với b i b o “Apportionment in property valuation: should we separate the
inseparable” [60], các t giả Hendriks và Dave n u
ạng
phƣơng pháp
ph n bổ l phƣơng ph p thặng ƣ v phƣơng ph p hiết trừ Phƣơng ph p ph n bổ
tiến h nh ph n hi gi trị thị trƣờng ho ất v gi trị thị trƣờng ho
to nh
tr n ất ri ng Nh m t giả ho rằng gi trị thị trƣờng
một BĐS kh ng thể
phân chia th nh gi trị thị trƣờng ho ất v gi trị thị trƣờng ho s ải tiến Trên
th tế kh ng thể gi trị thị trƣờng ho
to nh m kh ng
ất (hoặ kh ng
gắn với yếu tố vị tr ) V thế theo nh m t giả, phƣơng ph p ph n bổ l
ng
kh ng ng tin y trong ph n t h BĐS l m ơ sở ho
quyết ịnh ầu tƣ, quyết
ịnh t i h nh v t giả ề xuất một số ng kh
ể th y thế

Với b i “The Application of Income Approach in Property Valuation in
Poland” [66], t giả Maria Trojanek ho rằng cách tiếp n thu nh p l
h tiếp
n chính ể ƣớ t nh gi trị thị trƣờng
BĐS
khả năng tạo r thu nh p
ũng nhƣ ƣớ t nh gi trị phi thị trƣờng
BĐS Đ h nh l việ ƣớ t nh gi trị


17
quyền nh n ƣ

dòng thu nh p không xác ịnh Độ h nh x

ƣớ t nh tỷ lệ ho thu , tỷ lệ vốn ho , tỷ lệ hiết khấu,

ph thuộ v o

th m số. Tỷ lệ vốn ho

tr n thị trƣờng BĐS phản nh tỷ lệ gi thu nh p h ng năm
BĐS v gi gi o
ị h BĐS tƣơng t về:
ặ iểm t nhi n, vị tr ,
ti u huẩn về nh , ông
tr nh, iều kiện kỹ thu t, h năng, khu v l n n, khả năng tiếp n,
yếu tố
khác. T giả ƣ r khuyến nghị là tỷ lệ hiết khấu n n phản nh tỷ suất sinh l i
mong i

nh ầu tƣ tr n thị trƣờng vốn v phản nh m
ộ r i ro trên trong
lĩnh v
ầu tƣ
thể tr n thị trƣờng BĐS, không liên qu n ến r i ro o th y ổi
chi phí cho thuê. T giả ũng ề xuất v n ng trong th tế ể t m r tỷ lệ vốn ho
v tỷ lệ hiết khấu nhƣ s u: Đối với tỷ lệ vốn hoá,
h th h h p ể ƣớ t nh l s
ng
trƣờng

liệu thị trƣờng bằng
h lấy thu nh t hoạt ộng ròng hi ho gi thị
bất ộng sản tƣơng ồng (về loại h nh,
yếu tố kh v ƣ
ầu tƣ

theo hƣớng tƣơng t trong ph n khú thị trƣờng ) với iều kiện thu nh p hoạt
ộng ròng n y v gi b n
BĐS tƣơng t ã ƣ
iều hỉnh ho phù h p với
BĐS m ti u ần thẩm ịnh gi . Đối với tỷ lệ hiết khấu: C h th h h p ể ƣớ
t nh tỷ lệ hiết khấu l iều hỉnh các tỷ lệ vốn ho thị trƣờng t nh tới s th y ổi
khoản thu nh p kỳ vọng v s th y ổi về m gi
BĐS ở uối hu kỳ
b ov
r i ro.
Trong uốn Property value năm 2011, Lorenz v ộng s ã ƣ r kh i
niệm nền tảng gi trị bất ộng sản với “bản ồ gi trị”, bản ồ n y kh i niệm h
mối qu n hệ gi

yếu tố
gi trị ũng nhƣ
nh n tố ảnh hƣởng ến gi
trị Hệ thống gi trị v o lƣờng
b n th m gi thị trƣờng hịu ảnh hƣởng
nhiều yếu tố nhƣ: xã hội, văn h , kinh tế, iều kiện sống, tr nh ộ gi o
, v kinh
nghiệm Đ h nh l
l lƣ ng ơ bản t
ộng ến gi trị kinh tế
t i sản
Gi trị kinh tế n y b o gồm gi trị thị trƣờng/ gi trị tr o ổi v gi trị s
ng/ gi
trị th
t i sản Bởi v gi trị bất ộng sản xuất ph t từ mối qu n hệ với nhu ầu
on ngƣời, ịnh gi bất ộng sản lu n gắn kết hặt hẽ với hệ thống gi trị v o
lƣờng gi trị
b n th m gi thị trƣờng, hệ thống n y quyết ịnh tới m
ộ
sẵn s ng mu v từ
ảnh hƣởng ến gi trị kinh tế
bất ộng sản tr n thị
trƣờng (Lorenz v ộng s , 2011) ã t p h p lại nh ng qu n iểm kh nh u về
tính bền vững (sustainability) trong qu tr nh ịnh gi bất ộng sản v v i trò
nh ng biến số ầu v o trong lú xem xét
vấn ề bền v ng khi p ng
phƣơng ph p truyền thống ể thẩm ịnh gi
BĐS tạo r thu nh p.
Do
s kh biệt về tr nh ộ ph t triển kinh tế, về văn ho - xã hội cho

n n hiện
nh ng iểm kh ng tƣơng ồng trong
h nh n nh n, nh gi ối
với quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS gi Việt N m v một số nƣớ
ph t triển tr n thế giới, ti u biểu
h nh l
qu n niệm về ất i, về quyền


18
ối với ất

i

Mặ

ù v y, nh ng nghi n

u tr n ũng

gi trị kho họ v

l tƣ liệu quý ể th m khảo, họ t p trong thẩm ịnh gi BĐS ở Việt N m
2.2 Nghiên cứu của nhóm tác giả trong nước:
Đối với Việt N m, x y ng quy tr nh thẩm ịnh gi BĐS, hặt hẽ v v n
ng phƣơng ph p thẩm ịnh gi BĐS phù h p ũng l một y u ầu ấp thiết
ƣ

ặt r trong tiến tr nh hội nh p kinh tế quố tế Trong nh ng năm vừ qu ,

Ch nh ph , ũng nhƣ

bộ, ng nh ã

t m kiếm giải ph p h u hiệu ể x y

nh nhiều thời gi n v

ng s

nhằm

ng quy tr nh v phƣơng ph p thẩm ịnh

gi bất ộng sản kho họ
Trƣớ hết l nh ng nghi n
Một là,

nghi n

công trình nghi n
u,

u hung về BĐS v thị trƣờng BĐS:

u về qu n hệ sở h u ối với bất ộng sản: ã

u tƣơng ối

ng phu

Bộ, ng nh,

Viện nghi n

nh kho họ về vấn ề n y, nhƣ: ề t i kho họ

PGS TS Nguyễn Văn Thạo l

h nhiệm ề t i với h

nhiều

ấp nh nƣớ

ề “Th

o

trạng vấn ề sở

h u v phƣơng hƣớng giải quyết ở nƣớ t hiện n y” (năm 2005); ề t i nghi n
u kho họ
h

ấp Bộ thuộ Bộ T i h nh o TS H Quý T nh l

ề “Lý lu n ị t v v n

ng ể giải quyết một số vấn ề về ất

N m” (năm 2005); h y s h huy n khảo
v Phạm Xu n Ho ng “Quyền s

t

nghi n
hung v

u ũng ã
ất

khẳng ịnh ất

giả Trần Qu ng Huy ( h bi n)
Theo

nh gi

ầu về

sở h u về ất

n, v

quyền ối với BĐS nói

nghi n

u tr n ũng òn

một số ề xuất ần xem xét ể quy ịnh

òi hỏi

phải phù h p

quy lu t

tế ất nƣớ ;

ề xuất n n

h nh s h về quản lý ất

thị trƣờng, nhằm thú
h i h nh th

sở h u ất

sở h u to n
Hai là, nghi n

ạo

i tiệm
u về

Nh nƣớ

in y

ng hiếm ƣu
ịnh ph t triển

kinh tế nh nƣớ ở nƣớ t hiện

thừ nh n hiện n y, ƣ

n về ất

ng ất

quản lý nh nƣớ

v i trò h

i

i ơ bản ở nƣớ t l sở

thế tr n thế giới v nƣớ t kh ng n n l một ngoại lệ, khi x
n y… Qu n iểm ƣ

nhiều

ẩy qu tr nh ph t triển kinh

h u nh nƣớ v sở h u tƣ nh n, v qu n hệ sở h u ất
nền kinh tế thị trƣờng

nh ng qu n

i, nhất l trong iều kiện hội nh p nhƣ hiện n y Nền

kinh tế thị trƣờng t n

ngƣời s

nghi n

i n i ri ng trong một nền kinh tế thị trƣờng hội nh p ở Việt N m

iểm hƣ thống nhất nhƣ:

th

hung,

i l thuộ sở h u to n

nh ng ph n t h bƣớ

hiện n y Tuy nhi n về lý lu n,
h nh th

i ở Việt

ng ất trong thị trƣờng BĐS ở Việt N m‟‟,

Nh xuất bản Tƣ ph p, H Nội (năm 2004)
u tr n ã một lần n

h nhiệm với

quy ịnh th nh lu t l h nh

i, nhƣng theo xu hƣớng mở rộng quyền s

ng

n với quyền sở h u
loại h ng h

trong thị trƣờng BĐS v vấn ề

ối với thị trƣờng BĐS ũng ã ƣ

nhiều tổ h

, nhiều nh


Luận án đầy đủ ở file: Luận án full