TAC DONG CUA THI TRUONG BDS DOI VOI NEN KINH TE VIET NAM THUC TRANG VA GIAI PHAP

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

TTBĐS : Thị trường bất động sản
QSD
TCTK

: Quyền sử dụng
: Tổng cục thống kê

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Thống kê hiện trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng ngày
01/01/2007
Bảng 2.2: Khung giá đất do Nhà nước quy định năm 1994 và năm 2004
Bảng 2.3: Giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất của Nhà nước tại một số
tuyến phố thuộc quận Hai Bà Trưng, Hà Nội( triệu đồng/ m2).
Bảng 2.4: Kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 và quy hoạch sử dụng đất đến năm
2010
Bảng 2.5: Một số chỉ tiêu về doanh nghiệp tính đến ngày 31/12/2007
Bảng 2.6: Thống kê nhà ở năm 2004- 2007
1


DANH MỤC SƠ ĐỒ HÌNH VẼ

Hình 1: Đường cầu về bất động sản
Hình 2: Sự di chuyển dọc theo đường cầu

Hình 3: Sự dịch chuyển của đường cầu về bất động sản
Hình 4: Đường cung về bất động sản
Hình 5: Đường cung về đất đai
Hình 6: Sự di chuyển dọc theo đường cung
Hình 7: Sự dịch chuyển của đường cung về bất động sản.

2


PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị
trường hình thành và phát triển đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến
bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng. Thị trường bất động sản (TTBĐS) tuy mới hình
thành nhưng đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử
dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... Chính thị
trường này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng
trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai
nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết, rất nhiều vấn đề về môi trường
pháp lý chung, về thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng có liên quan, về
chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán BĐS… còn nhiều bất
cập. Thị trường BĐS Việt Nam nhìn chung còn kém phát triển, đóng góp vào sự
tăng trưởng của nền kinh tế còn hạn chế và còn nhiều tồn tại.
Xuất phát từ thực trạng sơ khai của thị trường BĐS và cùng với nó là tình
trạng sơ khai trong công tác nghiên cứu lĩnh vực này ở Việt Nam, trên cơ sở tầm
quan trọng của thị trường BĐS đối với tăng trưởng kinh tế- xã hội, tôi nhận thấy
rằng việc nghiên cứu thực trạng sự phát triển của thị trường BĐS, những tác động
của nó đến tăng trưởng kinh tế, từ đó đưa ra các giải pháp để thúc đẩy sự phát triển

thị trường BĐS nhằm mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững là hết sức cần thiết.
Nhận thức được sự cấp thiết của vấn đề trên, với hi vọng có thể đem lại một số giải
pháp nhằm phát triển thị trường BĐS đảm bảo tăng trưởng kinh tế bền vững, tôi

3


xin chọn đề tài nghiên cứu: “Tác động của thị trường BĐS với nền kinh tế Việt
Nam- thực trạng và giải pháp”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đề tài thực hiện một số nội dung nghiên cứu cơ bản sau:
- Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và những tác động của nó đến tăng
trưởng kinh tế.
- Phân tích, đánh giá thực trạng sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam hiện
nay để thấy rõ những tác động của nó đến tăng trưởng kinh tế bền vững của nước
ta.
- Đưa ra định hướng, đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS theo
mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững.
3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu về các BĐS nhà ở và BĐS thương mại ở Việt
Nam. Các dữ liệu dùng để phân tích về các chính sách, giá cả, cung cầu thị
trường… chủ yếu lấy từ địa bàn Hà Nội, một phần lấy từ địa bàn TP.HCM, là
những nơi hoạt động thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, từ đó suy rộng ra cho
hoạt động của TTBĐS trên cả nước.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu chủ đạo và xuyên suốt được sử dụng trong đề tài là
phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử được xem xét, giải quyết từ lý
luận đến thực tiễn với các quan điểm lịch sử cụ thể. Bên cạnh đó, trong đề tài cũng
vận dụng một số phương pháp phân tích chuyên ngành khác như: Phương pháp
thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp, kế thừa, chọn lọc

4


và bổ sung các kết quả nghiên cứu từ trước… Các nguồn số liệu dùng trong các
phân tích được thu thập thông qua các cuộc khảo sát, nghiên cứu các thông tin
công bố của các cơ quan Nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS, các doanh nghiệp
chuyên kinh doanh BĐS cũng như tham khảo các công trình nghiên cứu đã thực
hiện trong lĩnh vực này.
Trong quá trình xây dựng đề tài, tôi đã lao động khoa học một cách nghiêm
túc, cùng với sự hướng dẫn tận tình của giáo viên hướng dẫn, để lựa chọn những
nội dung lí luận và các ý kiến của các chuyên gia, sưu tầm những số liệu chính xác
nhất, đưa ra các chính kiến phù hợp nhất để hoàn thành đề tài với chất lượng cao
nhất. Song do kinh nghiệm và kiến thức của bản thân còn hạn chế, cộng với sự vận
động của nền kinh tế đang thay đổi từng ngày, do vậy đề tài chắc chắn vẫn còn
nhiều thiếu sót, cần phải bổ sung, hoàn chỉnh cho phù hợp hơn. Vì thế tôi chân
thành cầu thị các ý kiến đóng góp của quý thầy cô, các nhà khoa học và bạn đọc để
đề tài ngày càng hoàn thiện hơn, dễ đi vào cuộc sống thực tế hơn.
5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài được kết
cấu thành các chương sau:
Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam và tác động
của nó đến nền kinh tế
Chương 2: Thực trạng nền kinh tế và thị trường bất động sản trong giai
đoạn hiện nay
Chương 3: Các giải pháp cơ bản điều chỉnh tác động của thị trường bất
động sản đến nền kinh tế Việt Nam

5

PHẦN NỘI DUNG
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ TÁC
ĐỘNG CỦA NÓ ĐẾN NỀN KINH TẾ

1. Sự ra đời của thị trường bất động sản (TTBĐS) ở Việt Nam.
1.1. Thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là một thị trường mang tính tổng hợp rất cao, nó
mang tính nhạy cảm và liên quan tới các vấn đề xã hội.Đây là thị trường còn rất
trẻ, mới nổi và còn rất nhiều tiềm năng phát triển sau khủng hoảng.
Trong cơ cấu nền kinh tế đất nước, thị trường BĐS VN mới hình thành
khoảng chục năm trở lại đây. Có thể nói từ khi có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh
BĐS thì nhà ở là loại hình chính để BĐS bắt đầu được coi là hàng hóa trên thị
trường, được tạo lập, giao dịch, mua bán. Tỉ trọng đóng góp của thị trường BĐS
vào tăng trưởng GDP của đất nước ngày càng tăng, đến nay chiếm khoảng 10%.
Dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực BĐS chiếm trên dưới 200.000 tỉ đồng tùy từng
thời điểm, cao nhất khoảng 230.000 tỉ đồng, thấp nhất khoảng 190.000 tỉ đồng.
1.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một. Lại
có ý kiến khác cho rằng TTBĐS là thị trường nhà, đất. Hay, TTBĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi , cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản theo
qui luật của thị trường. Một quan niệm nữa khá phổ biến hiện nay cho rằng,
TTBĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong
6


một thời gian nhất định. Chung quy lại, ta có khái niệm tổng quan về TTBĐS như
sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện
thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.

1.1.2. Phân loại thị trường bất động sản
Để nghiên cứu các bộ phận thị trường cấu trúc nên TTBĐS và mối quan hệ
giữa các bộ phận này, cần phân chia TTBĐS dựa trên một số tiêu thức. Mỗi tiêu
thức là cách tiếp cận khác nhau đối với TTBĐS.
* Căn cứ vào loại hình giao dịch, có thể phân chia TTBĐS thành các thị trường:
+ Thị trường mua bán BĐS: Thị trường mua bán BĐS là loại thị trường
hình thành sớm nhất trong các loại hình thị trường BĐS. Trong thị trường này, việc
mua bán, trao đổi BĐS được diễn ra trực tiếp giữa những người có nhu cầu mua
bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, tư vấn về BĐS.
+ Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê: là thị trường mà người có
nhu cầu thuê BĐS chỉ sử dụng BĐS trong một thời gian nhất định, do đó, họ chỉ có
nhu cầu thuê BĐS và việc thuê sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình thức khác. Giá
cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung cầu về các BĐS cho thuê.
+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp: Trong nền kinh
tế thị trường, việc dùng tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng là khá phổ biến.
Người có quyền sở hữu BĐS được thế chấp quyền sở hữu BĐS để vay vốn, nói
cách khác là dùng BĐS để đảm bảo tiền vay. Việc sử dụng BĐS để thế chấp vay
vốn giúp cho các doanh nghiệp tăng thêm vốn đầu tư cho đầu tư phát triển. Việc
dùng BĐS làm tài sản thế chấp vay vốn làm nảy sinh các giao dịch liên quan đến

7


BĐS thế chấp. Điều này giúp hình thành nên thị trường giao dịch các BĐS có tính
đặc thù này.
+ Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh: Người sở hữu
BĐS sử dụng để góp vốn liên doanh, với giá trị vốn góp là giá trị của BĐS. Việc
góp vốn liên doanh bằng BĐS có thể mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần
bằng BĐS. BĐS để góp vốn liên doanh phải được định giá trên cơ sở thị trường,
đồng thời chịu tác động của một số yếu tố khác như hiệu quả dự án, cung cầu về

vốn, nhu cầu đầu tư…
+ Thị trường các giao dịch khác về BĐS: Bên cạnh các giao dịch chủ yếu về
BĐS trên, còn một số loại hình giao dịch khác về BĐS. Việc thực hiện cổ phần
hoá, tư nhân hoá các DN Nhà nước dẫn đến việc bán, chuyển dịch quyền sở hữu
các BĐS là tài sản nhà nước thành sở hữu tư nhân và sở hữu hỗn hợp về BĐS.
Điều này đã làm nảy sinh các giao dịch về BĐS, thuộc phạm vi của TTBĐS.
* Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trường, có thể chia TTBĐS làm ba cấp:
+ Thị trường cấp I, là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai, còn
gọi là thị trường đất đai.
+ Thị trường cấp II, là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê, thế chấp, góp vốn…
+ Thị trường cấp III, là thị trường mua đi, bán lại, cho thuê BĐS...
* Căn cứ vào mục đích sử dụng BĐS, có một cách phân loại thị trường khá phổ
biến là phân chia thành thị trường nhà và đất ở và thị trường các BĐS khác.
1.1.3. Đặc điểm cơ bản của TTBĐS
+ Tính tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch:
8


BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được nên các quan hệ giao dịch thường
khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua ít nhất ba
khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch- kiểm tra thực địa- đăng kí pháp lý.
Điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động.
+ Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực:
TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS
thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định. Vì vậy, khi
nghiên cứu quan hệ cung cầu, giá cả BĐS phải gắn với các điều kiện kinh tế- văn
hoá- xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
+ TTBĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo:

Đây là một dạng thị trường không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu
thành. Bởi lẽ, các thông tin vể hàng hoá BĐS và TTBĐS không phổ biến và ít rộng
rãi. Hơn nữa, các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể được đo lường một cách tương
đối. Các hàng hoá BĐS lại không sẵn có các sản phẩm cùng loại để so sánh, và trên
thị trường chỉ có một lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về mỗi BĐS. Vì vậy,
giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh, được so sánh một cách bình đẳng
trên thị trường. Thêm vào đó, việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn
dễ dàng với cả người mua và người bán. Mặt khác, TTBĐS phụ thuộc vào điều
kiện đặc trưng của từng vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, địa phương, mỗi
cộng đồng khác nhau. Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy, sự hiểu
biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo.
Trên thực tế có thể thấy, nếu chia TTBĐS thành thị trường thứ cấp và thị
trường sơ cấp thì TTBĐS sơ cấp là thị trường độc quyền hoàn toàn vì ở thị trường
9


này chỉ có một người cung duy nhất là Nhà nước, còn bên cầu là hàng triệu người.
Ở thị trường thứ cấp BĐS có sự tham gia của rất nhiều tổ chức và cá nhân trong
cung cũng như cầu BĐS nhưng nó vẫn mang những đặc trưng để không phải là
một thị trường hoàn hảo.
+ Cung và cầu BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả:
Khi trên TTBĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về giá cả BĐS.
Tuy nhiên, không giống như các hàng hoá khác, với hàng hoá BĐS, mặc dù giá
tăng nhưng cung lại gần như không co giãn vì cung BĐS không thể phản ứng
nhanh tương ứng với thay đổi của cầu. Vì vậy, khi xem xét hàng hoá BĐS cần chú
ý: trong TTBĐS, giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, nhưng giá cả lại ít
ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung cầu.
+ Hoạt động của TTBĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước:
Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào hoạt động của TTBĐS.

Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt
động của thị trường. Nhà nước cần đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐS
giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch đó…
1.1.4/ Vai trò và vị trí của TTBĐS trong nền kinh tế Việt Nam
TTBĐS là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã
hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vai trò của
TTBĐS biểu hiện trên các mặt cụ thể:
+ TTBĐS góp phần thúc đẩy sản xuất: TTBĐS là nơi thực hiện tái sản xuất
các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh BĐS. Thị trường là nơi
chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu
chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh BĐS. Đồng thời, khi thị trường cung
10


cấp đáp ứng nhu cầu xã hội về tài sản- BĐS cũng chính là đáp ứng yếu tố không
thể thiếu của quá trình sản xuất xã hội- điều kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ… góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. TTBĐS
phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất
kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi địa
phương và của cả quốc gia. Hơn nữa, TTBĐS còn là cầu nối giữa sản xuất và tiêu
dùng về BĐS; tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt
động của đời sống kinh tế- xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán , thế chấp…
BĐS. Thị trường góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật và công nghệ tiên
tiến, nâng cao chất lượng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
+ TTBĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Trước hết, TTBĐS
phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc
dân, sự tăng lên của lượng TSCĐ này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Thứ hai,
phát triển TTBĐS phải được biểu hiện bằng hai cách: tăng khối lượng hàng hoá
BĐS giao dịch trên thị trường, hoặc mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua
bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn… nhằm tăng lượng BĐS

nhất định trong giao dịch, tăng lượng hàng hoá, do đó tăng tốc độ luân chuyển vốn.
Thứ ba, các giao dịch thế chấp BĐS còn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi
trong dân cư cho đầu tư phát triển. Thứ tư, khi dùng giá trị quyền sử dụng đất để
góp vốn liên doanh, nhà nước cũng như các doanh nghiệp không phải đầu tư vốn
bằng tiền mà dùng BĐS có sẵn để gọi vốn đầu tư trong và ngoài nước. Thứ năm,
nhà nước có thể dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng mà cuối
cùng quỹ đất không hề cạn đi.
+ Phát triển TTBĐS là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà
nước ( NSNN) : TTBĐS phát triển theo cách tăng khối lượng hàng hoá giao dịch
trên thị trường chính là điều kiện cơ bản để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà
11


nước. TTBĐS phát triển theo cách mở rộng và tăng lượng quan hệ giao dịch, làm
tăng khối lượng hàng hoá luân chuyển, cũng góp phần tăng nguồn thu cho NSNN
thông qua việc tăng thu nhập về thuế. Theo một số nghiên cứu, nếu đầu tư 1đồng
vào thị trường bất động sản sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan tăng trưởng thêm từ
1,5-2 đồng. Vì vậy:
 Thị trường bất động sản phát triển sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo điều
kiện cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành, các vùng
 Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến
nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ
đồng/năm (mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% tổng khối lượng giao dịch,
thực tế còn trên 70% giao dịch chưa được kiểm soát. Nếu thúc đẩy bằng cơ
chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và
thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì
hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ
đồng mỗi năm.
 Khi luật Thuế thu nhập cá nhân ra đời, các quan hệ chuyển nhượng phát sinh
liên quan đến bất động sản như:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
cũng góp một phần vào tổng thu ngân sách Nhà nước: bằng giá trị tính thuế của bất
động sản x 2%
12


- Ngoài ra, theo quy định mới của Chính phủ, các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua
bất động sản thông qua sàn giao dịch do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn
giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực
hiện các giao dịch bất động sản đó. Khi đó Nhà nước sẽ tránh thất thu thêm một
khoản thuế do các giao dịch bất động sản ngoài luồng, tăng thu ngân sách Nhà
nước.
+ Phát triển TTBĐS góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại:
TTBĐS thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế, có quan hệ mật thiết đến
thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hoá; do đó, phát triển TTBĐS
ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị trường khác, góp phần mở
rộng phát triển thị trường chung. Mặt khác, trong điều kiện của một nền kinh tế
phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và TTBĐS nói riêng không còn chỉ bó
hẹp trong phạm vi một quốc gia. TTBĐS phát triển vượt khỏi một quốc gia chẳng
những tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trên
lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển SX, KD BĐS
và còn có thể cư trú, sinh sống…Đó là cơ sở hình thành và phát triển các quan hệ
xã hội tạo ra sự thuận lợi hiểu biết lẫn nhau, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
+ Thị trường BĐS ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội: TTBĐS, mà nhất là thị
trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của một
quốc gia. Một khi TTBĐS phát triển lành mạnh tức là chính sách đất đai phù hợp,

xã hội ổn định. Một khi TTBĐS không hoạt động hoặc hoạt động không lành
mạnh: giá cả không ổn định, có hiện tượng đầu cơ… sẽ tác động trực tiếp đến mọi
hoạt động xã hội, làm xáo trộn tư tưởng, gây hoài nghi vào chính sách pháp luật…
làm cho xã hội thiếu ổn định.

13


+ TTBĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân: TTBĐS phát triển thúc
đẩy áp dụng khoa học, kĩ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như
các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn
hoá, xã hội, thể thao,…Thêm vào đó, TTBĐS phát triển ảnh hưởng vào sự phát
triển của thị trường hàng hoá, thị trường vốn…góp phần thúc đẩy sự phát triển
chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống.
+ Phát triển TTBĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới
quản lý đất đai, quản lý BĐS: Thông qua hoạt động và phát triển của TTBĐS, nhà
nước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai và thực hiện đổi mới
công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện
phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, quan hệ xã hội được
thực hiện chủ yếu thông qua thị trường. Cũng thông qua thị trường giúp Nhà nước
đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Mặt khác,
TTBĐS hình thành và phát triển còn góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa
Nhà nước với người sở hữu BĐS, trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính
sách và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước.
1.2. Các nhân tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất
động sản:
1.2.1. Khái quát về cầu bất động sản:
1.2.1.1. Khái niệm, phân loại:
* Khái niệm:
- Cầu về bất động sản là số lượng bất động sản mà người mua sẵn sàng chấp

nhận và có khả năng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian
nhất định.
14


- Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về BĐS có một sự cách biệt khá lớn. Nhu
cầu về bất động sản là những mong muốn và nguyện vọng của người mua về bất
động sản. Cầu về bất động sản là nhu cầu có khả năng thanh toán. Trong thực tế,
nhu cầu về BĐS rất lớn nhưng chỉ có một số ít trở thành cầu trên thị trường.
- Lượng cầu về BĐS là số lượng BĐS được mua ở từng mức giá cụ thể. Cầu
về BĐS đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả BĐS.
* Phân loại:
Cầu về BĐS có thể được chia thành nhiều loại:
- Cầu về tiêu dùng: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích tiêu dùng: cầu
về nhà để ở, cầu về đất để xây dựng nhà ở…
- Cầu về yếu tố sản xuất: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích sản xuất
hoặc kinh doanh: nhà xưởng để SX, cửa hàng và kho tang để kinh doanh…
- Cầu về đầu cơ: là cầu về BĐS phục vụ cho mục đích đầu cơ, bao gồm: đầu
cơ kiếm lời, đầu cơ rửa tiền và đầu cơ giữ tiền. Loại cầu này thường dẫn đến tình
trạng cầu ảo làm cho TTBĐS trở nên “méo mó” và gây ra những cơn sốt đột biến
về giá.

* Đường cầu về BĐS: là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu về
một loại BĐS nhất định.
P
15


Po

A

P1

B
D

O
Q0

Q1

Q

Hình 1: Đường cầu về bất động sản
Khi giá BĐS tăng, số lượng BĐS được yêu cầu sẽ giảm xuống và ngược
lại.
* Độ co giãn của cầu:
- Độ thay đổi của cầu BĐS so với độ thay đổi của các yếu tố xác định được
gọi là độ co giãn của cầu về BĐS.

* Sự di chuyển dọc theo đường cầu là việc thay đổi của lượng cầu BĐS do sự thay
đổi của bản thân giá cả BĐS đó.
P
P2

C
16

P0

A

P1

B
D

O

Q2

Q0

Q1

Q

Hình 2: Sự di chuyển dọc theo đường cầu
*Sự dịch chuyển của đường cầu là việc thay đổi của cầu do sự thay đổi của các
nhân tố ngoài giá của bản thân BĐS đó.

P
Cầu
Cầu

Q

Hình 3: Sự dịch chuyển của đường cầu về BĐS

1.2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS:

17


+ Thu nhập của người tiêu dùng( I): Thu nhập ảnh hưởng trực tiếp đến khả
năng mua BĐS của người tiêu dùng, do đó ảnh hưởng đến số lượng BĐS tiêu thụ
trên thị trường.
+ Giá cả của các BĐS thay thế( Py): BĐS thay thế là những BĐS có thể sử
dụng thay cho các BĐS khác. Cầu về một loại BĐS nào đó có quan hệ tỉ lệ thuận
với giá cả của BĐS thay thế. Nếu giá của một BĐS tăng lên thì cầu của BĐS thay
thế cũng tăng lên và ngược lại.
+ Thị hiếu đối với BĐS( T): Nếu thị hiếu của người tiêu dùng tăng lên thì
đường cầu sẽ dịch chuyển sang phải và ngược lại.
+ Sự thay đổi của dân số( N): Dân số tăng lên làm tăng tất cả các loại cầu về
BĐS, làm đường cầu về BĐS dịch chuyển sang phải. Dân số thay đổi không những
làm thay đổi quy mô mà còn thay đổi cả cơ cấu của cầu BĐS.
+ Các chính sách và quy định của Chính phủ( G): Các chính sách của Chính
phủ có thể thu hút hoặc giảm cầu về BĐS nói chung và một loại cầu về BĐS nào
đó nói riêng.
+ Các kì vọng( E): Kì vọng là sự mong đợi của người tiêu dùng. Kì vọng có
thể là về thu nhập, thị hiếu, giá cả, số lượng người tiêu dùng…
1.2.2. Khái quát về cung BĐS:
1.2.2.1. Khái niệm:
- Cung về bất động sản là số lượng bất động sản mà người bán sẵn sàng cung
ứng và có khả năng bán ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất
định.
Điều kiện hình thành cung:
18

+ Người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán.
+ BĐS phải đáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị trường chấp nhận
về giá trị sử dụng.
+ Giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán.
+ Phải có thị trường BĐS xuất hiện, số lượng BĐS tham gia giao dịch trên thị
trường là được thừa nhận.
- Lượng cung về BĐS là số lượng BĐS được cung ứng ở từng mức giá cụ
thể. Cung về BĐS đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cung và giá cả của
BĐS.

- Đường cung về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa số lượng BĐS
cung ứng và giá cả của BĐS đó.

P

S

19


P1

P0

Q
Q0

Q1

Hình 4: Đường cung về bất động sản
Số lượng cung về BĐS có quan hệ tỉ lệ thuận với giá cả của BĐS đó trên thị
trường.
1.2.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS:
+ Giá cả của các yếu tố đầu vào( Pi): Nếu giá các đầu vào( đất đai, lao
động…) giảm xuống thì khả năng cung ứng BĐS sẽ tăng, đường cung dịch chuyển
sang phải và ngược lại.
+ Các chính sách của Chính phủ( G): Chính sách của Chính phủ về quyền sở
hữu BĐS, chính sách thuế, chính sách quy hoạch đất đai… có ảnh hưởng quan
trọng đến quyết định cung ứng BĐS.
+ Các kì vọng( E): Mọi mong đợi về sự thay đổi giá của BĐS, giá của các
yếu tố đầu vào, quyền sở hữu BĐS, chính sách thuế… đều có ảnh hưởng đến cung
BĐS
* Độ co giãn của cung: là sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi
của sản xuất. Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định.

20


Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hoàn toàn không co giãn, trong
trường hợp này đường tổng cung về đất đai là một đường thẳng đứng vuông góc
với trục hoành.
P

S

Q

Q

Hình 5: Đường cung về đất đai
Mọi hàng hoá thông thường khác được đưa ra thị trường, khi được thừa nhận
và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng
cung lên một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về BĐS tăng thì cung về BĐS
trên thị trường không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường
khác, bởi vì việc tạo ra hàng hoá BĐS, các công trình xây dựng… cần phải tốn rất
nhiều thời gian. Bên cạnh đó, BĐS là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư
lớn mà không phải nhà đầu tư nào cũng có thể cung ứng đủ trong một thời gian
ngắn.
Cung cho một mục đích cụ thể có thể bị thay đổi do chúng ta có thể chuyển
đổi mục đích sử dụng, quá trình này bị chi phối bởi các quy định của Nhà nước. Ở
đây thể hiện vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết cung cho TTBĐS thông qua
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng mục đích cụ thể. Do vậy, trong phạm vi
hoàn cảnh nhất định, cung về BĐS là một hàm co giãn đối với giá cả. Tuy nhiên,
21


độ co giãn của cung BĐS đối với giá cả nói chung tương đối nhỏ, nên hàm cung
BĐS trên thực tế là một đường tương đối dốc.
*Sự di chuyển dọc theo đường cung là việc thay đổi của lượng cung do sự thay đổi
của bản thân giá cả BĐS.
P

B

S

P1
P0

P2

A

C

Q
Q2 Q0 Q1
Hình 6: Sự di chuyển dọc theo đường cung
* Sự dịch chuyển của đường cung là việc thay đổi của cung do sự thay đổi của các
nhân tố ngoài giá của bản thân BĐS. Khi một trong những yếu tố đó thay đổi sẽ
làm cho toàn bộ đường cung dịch chuyển sang trái hoặc sang phải.

22


Giá cả BĐS
S2

S0

S1

P0

Q2

Q0

Q1

Số lượng BĐS xây mới để cung

Hình 7: Sự dịch chuyển của đường cung về bất động sản
1.2.3/ Quan hệ cung- cầu trên thị trường BĐS:
Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS phản ứng giống như bất cứ thị trường nào
đối với những thay đổi về cung và cầu. Song do có tính đặc thù của BĐS như:
không phải sản phẩm được tiêu chuẩn hoá, cần nhiều thời gian để tạo ra nguồn
cung mới… nên sự thay đổi cung cầu có vài điểm khác so với lý thuyết chung. Một
số nguyên tắc để hiểu về sự dao động của cung và cầu trong TTBĐS như sau:
+ Giá cả có xu hướng ổn định nếu cung và cầu cân bằng.
+ Nếu cầu vượt quá cung, thị trường người bán được hình thành và giá cả sẽ
tăng lên. Giá cao làm giảm lượng cầu về hàng hoá và đồng thời kích thích việc xây
dựng những BĐS mới. Thông thường, cần vài tháng hoặc một vài năm để thiết lập
lượng cung mới. Việc xây dựng mới sẽ được kéo dài cho đến khi cung và cầu cân
bằng trở lại và giá cả trở nên ổn định.
23


+ Trong một cộng đồng hoặc một khu vực, nếu cung vượt quá cầu, thị
trường người mua được hình thành và giá cả giảm xuống. Giá giảm có tác dụng
kích cầu, đồng thời không kích thích việc xây dựng những công trình mới. Giá cả
sẽ tiếp tục giảm cho đến khi cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng.
+ Chi phí cho vay thay đổi cũng có tác động rất lớn. Nếu lãi suất cho vay
giảm thì cầu về BĐS sẽ tăng lên.
*) Sự điều chỉnh trong ngắn hạn:
Nhu cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn nguồn cung. Nếu cầu bỗng
nhiên giảm xuống, trên thị trường sẽ có một lượng cung thừa ra. Mặt khác, nếu cầu
bỗng nhiên tăng lên, cung bổ sung có thể sẽ không được hình thành ngay trong thời
gian ngắn.

*) Sự điều chỉnh trong dài hạn:
Chi phí xây dựng những diện tích nhà mới sẽ là yếu tố quyết định điểm cân
bằng cung cầu trong dài hạn. Về nguyên lý, khi cầu tăng sẽ kích thích sự gia tăng
nguồn cung, song việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới sẽ chỉ xảy ra khi
giá bán những diện tích này cao hơn chi phí cận biên trong việc xây dựng ra nó,
hay việc xây dựng những ngôi nhà mới sẽ dừng lại khi chi phí cận biên tương
đương với giá bán, tức là sẽ không có lợi nhuận trong việc xây dựng thêm những
diện tích mới.
2. Tăng trưởng kinh tế bền vững:
2.1. Khái niệm về tăng trưởng và tăng trưởng kinh tế bền vững:
2.1.1. Tăng trưởng kinh tế:

24


- Tăng trưởng kinh tế là sự tăng lên về số lượng, chất lượng, tốc độ và quy
mô sản lượng của nền kinh tế trong một thời kì nhất định. Sự tăng trưởng được so
sánh theo các thời điểm gốc sẽ phản ánh tốc độ tăng trưởng. Đó là sự gia tăng quy
mô sản lượng kinh tế nhanh hay chậm so với thời điểm gốc. Hiện nay, trên thế giới
người ta thường tính mức gia tăng tổng giá trị của cải xã hội bằng các đại lượng
tổng sản phẩm quốc dân và tổng sản phẩm quốc nội.
+ Tổng sản phẩm quốc dân( GNP) là tổng giá trị tính bằng tiền của những
hàng hoá và dịch vụ mà một nước sản xuất ra từ các yếu tố sản xuất của mình( dù
là sản xuất trong nước hay nước ngoài) trong một thời kì nhất định( thường là một
năm).
+ Tổng sản phẩm quốc nội( GDP) là tổng giá trị tính bằng tiền của toàn bộ hàng
hoá và dịch vụ mà một nước sản xuất ra trên lãnh thổ của nước đó( dù nó thuộc về
người trong nước hay người nước ngoài) trong một thời gian nhất định( thường là
một năm).
 Về phương diện sản xuất, GDP được xác định bằng toàn bộ giá trị gia tăng

của các ngành, các khu vực sản xuất và dịch vụ trong cả nước. Giá trị gia
tăng bằng sản lượng trừ đi chi phí các yếu tố đầu vào.
 Về phương diện tiêu dùng, GDP biểu hiện bằng toàn bộ hàng hoá, dịch vụ
cuối cùng tính theo giá hiện hành của thị trường được tạo ra trong phạm vi
lãnh thổ quốc gia hàng năm.
 Về phương diện thu nhập, GDP là toàn bộ giá trị mà các hộ gia đình, các
doanh nghiệp và các tổ chức Nhà nước thu được từ giá trị gia tăng.
+ So sánh GNP và GDP ta thấy:
GNP = GDP + Thu nhập ròng từ tài sản nước ngoài
25