Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

-------

-------

PH M TH THÙY D

Tên

NG

tài:

“ I U TRA ÁNH GIÁ TH C TR NG VÀ
XU T GI I PHÁP
PHÁT TRI N TH TR
NG B T
NG S N TRÊN A BÀN
THÀNH PH THÁI NGUYÊN - T NH THÁI NGUYÊN”

H ào t o
Chuyên ngành
Khoa
Khóa

: Chính quy
: a chính Môi tr ng
: Qu n lý Tài nguyên
: 2010 - 2014

Thái Nguyên, 2014


I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

-------

-------

PH M TH THÙY D

Tên

NG

tài:

“ I U TRA ÁNH GIÁ TH C TR NG VÀ
XU T GI I PHÁP
PHÁT TRI N TH TR

NG B T
NG S N TRÊN A BÀN
THÀNH PH THÁI NGUYÊN - T NH THÁI NGUYÊN”

H ào t o
Chuyên ngành
Khoa
Khóa

: Chính quy
: a chính Môi tr ng
: Qu n lý Tài nguyên
: 2010 - 2014

Gi ng viên h ng d n: ThS. Nguy n V n Hi u
Khoa Qu n lý Tài nguyên - Tr ng i h c Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, 2014


L IC M

N

Th c t p t t nghi p là quá trình hoàn thi n ki n th c, k t h p
gi a lý thuy t và ph ng pháp làm vi c, n ng l c công tác th c t
c a m i sinh viên sau khi ra tr ng nh m áp ng yêu c u c a th c
ti n và nghiên c u khoa h c.
c s gi i thi u c a Ban Giám Hi u tr ng i h c Nông
Lâm Thái Nguyên, Ban ch nhi m khoa Qu n lý Tài nguyên, em

c ti n hành th c t p t i S Tài nguyên và Môi tr ng t nh Thái
Nguyên t ngày 20/1/2014 n ngày 30/42014 v i
tài: “ i u tra
th c tr ng và xu t gi i pháp phát tri n th tr
ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên”.

ng b t

ng s n t i thành

t
c k t qu nh ngày hôm nay, em xin chân thành
bày t lòng c m n n các Th y, Cô giáo ã t n tình t o i u ki n
giúp
em trong su t quá trình th c t p. c bi t xin g i l i bi t n
sâu s c t i Th y giáo Th.S Nguy n V n Hi u ã t n tình h ng
d n em hoàn thành khóa lu n t t nghi p này.
Do th i gian, kinh nghi m và ki n th c còn h n ch nên khóa
lu n c a em không tránh kh i nh ng thi u sót. Em r t mong nh n
c s óng góp ý ki n và b sung c a các Th y, Cô giáo
khóa
lu n c a em
c hoàn thi n h n.
Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 n m 2014
Sinh viên

Ph m Th Thùy D

ng

DANH M C CÁC T

VI T T T

B S

:

B t

ng s n

TNMT

:

Tài nguyên Môi tr

ng


DANH M C CÁC B NG
B
B
B
B
B
B

B
B
B
B

Trang
ng 4.1: C c u di n tích t theo i t ng s d ng c a thành ph Thái
Nguyên n m 2013 ................................................................................. 33
ng 4.2: So sánh di n tích, c c u s d ng t n m 2009 và n m 2013 ...... 35
ng 4.3: Th c tr ng mua bán nhà và chuy n quy n t trên a bàn
thành ph giai o n 2009 - 2013 .......................................................... 40
ng 4.4: Th c tr ng chuy n m c ích s d ng t trên a bàn thành ph
Thái Nguyên giai o n 2009 - 2013 ..................................................... 41
ng 4.5: Th c tr ng cho thuê t, thuê nhà c a các t ch c trên a bàn
thành ph Thái Nguyên giai o n 2009 - 2013 .................................... 42
ng 4.6: S l ng h s th ch p quy n s d ng t c a h gia ình, cá
nhân trên a bàn thành ph Thái Nguyên giai o n 2009 – 2013 ....... 44
ng 4.7: Khung giá t
ô th t n m 2009 n n m 2013 trên a bàn
thành ph TháiNguyên .......................................................................... 46
ng 4.8: Khung giá t nông thôn t n m 2009 n n m 2013 trên a bàn
thành ph TháiNguyên .......................................................................... 47
ng 4.9: Giá t theo quy nh t i các tuy n
ng t n m 2009 n n m
2013 ....................................................................................................... 48
ng 4.10: Giá t th tr ng và giá t theo quy nh c a Nhà n c .......... 53


DANH M C CÁC HÌNH
Trang

Hình 4.1: Giá t do Nhà n c quy nh t i
ng Hoàng V n Th t n m
2009 n n m 2013 ............................................................................... 49
Hình 4.2: Giá t do Nhà n c quy nh t i
ng B c K n t n m 2009 n
n m 2013 ............................................................................................... 50
Hình 4.3: Giá t do Nhà n c quy nh t i
ng Gang Thép t n m 2009
n n m 2013 ........................................................................................ 51
Hình 4.4: Giá t do Nhà n c quy nh t i
ng Vó Ng a t n m 2009 n
n m 2013 ............................................................................................... 52


M CL C
Trang
U .............................................................................................................. 1

PH N 1: M
1.1.

TV N

................................................................................................................ 1

1.2. M C TIÊU NGHIÊN C U ........................................................................................... 1
1.3. YÊU C U ....................................................................................................................... 2
1.4. Ý NGH A C A

TÀI ................................................................................................ 2

PH N 2: T NG QUAN TÀI LI U ................................................................................... 3
2.1. C S KHOA H C C A

TÀI ............................................................................... 3

2.1. T NG QUAN TH TR
NG B T
NG S N ......................................................... 3
2.1.1. Khái ni m, c i m c a b t ng s n .................................................................... 3
2.1.2. Khái ni m c a th tr ng b t ng s n .................................................................... 5
2.1.3. c i m c a th tr ng b t ng s n ..................................................................... 7
2.1.4. Phân lo i th tr ng b t ng s n ............................................................................ 8
2.1.5. Vai trò và v trí c a th tr ng b t ng s n trong n n kinh t qu c dân .............. 10
2.2. TH C TR NG TH TR
N

NG B T

NG S N TRÊN TH GI I VÀ

TRONG

C .................................................................................................................................. 12
2.2.1. Th c tr ng phát tri n th tr ng b t ng s n n c ngoài ................................. 12
2.2.2. Th c tr ng phát tri n th tr ng b t ng s n trong n c .................................. 14

PH N 3:
VÀ PH

IT

NG, N I DUNG ............................................................................... 20

NG PHÁP NGHIÊN C U................................................................................. 20

3.1

IT

NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U............................................................... 20

3.2.

A I M VÀ TH I GIAN TI N HÀNH ................................................................. 20

3.3. N I DUNG NGHIÊN C U ......................................................................................... 20
3.3.1. i u ki n t nhiên, kinh t xã h i thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên ..... 20
3.3.1.1. i u ki n t nhiên........................................................................................... 20
3.3.1.2. i u ki n kinh t xã h i .................................................................................. 20
3.3.1.3. ánh giá chung v i u ki n t nhiên, kinh t xã h i..................................... 20
3.3.2. Khái quát v tình hình qu n lý và s d ng t trên a bàn thành ph Thái Nguyên
......................................................................................................................................... 21
3.3.2.1. Tình hình qu n lý t ai trên a bàn thành ph Thái Nguyên ..................... 21
3.3.2.2. Hi n tr ng s d ng t t i thành ph Thái Nguyên ........................................ 21
3.3.3. Th c tr ng th tr ng b t ng s n trên a bàn thành ph Thái Nguyên ............. 21
3.3.3.1. Th c tr ng cung c u ....................................................................................... 21
3.3.3.2.Th c tr ng mua bán nhà và chuy n quy n t .......................................... 21
3.3.3.3. Th c tr ng chuy n m c ích s d ng t ....................................................... 21
3.3.3.4. Th c tr ng cho thuê t, thuê nhà và thuê c s s n xu t kinh doanh ........... 21

3.3.3.5. Th c tr ng th ch p quy n s d ng t và th ch p tài s n g n li n v i t.. 21
3.3.3.6. S chênh l ch giá t theo quy nh và giá t th tr ng.............................. 21
3.3.3.7. Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n .............................. 21


xu t m t s gi i pháp phát tri n cho tr tr ng b t ng s n trên a bàn thành
3.3.4.
ph Thái Nguyên. ............................................................................................................ 21
3.4. PH
NG PHÁP NGHIÊN C U ................................................................................ 21
3.4.1. Ph ng pháp i u tra, thu th p s li u, tài li u...................................................... 21
3.4.2. Ph ng pháp i u tra, phân tích ............................................................................ 21
3.4.3. Ph ng pháp x lý s li u ..................................................................................... 21
3.4.4. Ph ng pháp pháp chuyên gia ............................................................................... 22
3.4.5. Ph ng pháp pháp k th a..................................................................................... 22
PH N 4: K T QU NGHIÊN C U ............................................................................... 23
4.1. I U KI N T NHIÊN - KINH T , XÃ H I ........................................................... 23
4.1.1. i u ki n t nhiên.................................................................................................. 23
4.1.2. i u ki n kinh t - xã h i....................................................................................... 25
4.1.3. ánh giá chung v i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i........................................... 30
4.2. KHÁI QUÁT V TÌNH HÌNH QU N LÝ S

D NG

T TRÊN

A BÀN

THÀNH PH THÁI NGUYÊN .......................................................................................... 32
4.2.1. Tình hình qu n lý t ai trên a bàn thành ph Thái Nguyên ............................ 32

4.2.2. Hi n tr ng s d ng t t i thành ph Thái Nguyên ............................................... 33
4.2.2.1. Hi n tr ng s d ng t .................................................................................... 33
4.2.2.2. Tình hình bi n ng s d ng t trong giai o n 2009 - 2013 ....................... 34
4.3. TH C TR NG TH TR

NG B T

NG S N TRÊN

A BÀN THÀNH PH

THÁI NGUYÊN .................................................................................................................. 36
4.3.1. Th c tr ng cung, c u.............................................................................................. 36
4.3.2. Th c tr ng mua bán nhà và chuy n quy n t ................................................ 39
4.3.3. Th c tr ng chuy n m c ích s d ng t .............................................................. 41
4.3.4. Th c tr ng cho thuê t, thuê nhà và thuê c s s n xu t kinh doanh .................. 42
4.3.5. Th c tr ng th ch p quy n s d ng t và th ch p tài s n g n li n v i t......... 43
4.3.6. S chênh l ch giá t theo quy nh và giá t th tr ng..................................... 44
4.3.7. Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n ..................................... 54
4.3.7.1. H th ng c quan qu n lý th tr ng b t ng s n thành ph Thái Nguyên
..................................................................................................................................... 54
4.3.7.2. Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n .............................. 54
4.4. M T S GI I PHÁP PHÁT TRI N CHO TH TR

NG B T

NG S N TRÊN

A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN ........................................................................ 57
4.4.1. Có k ho ch h p lý và khoa h c i v i ngu n cung t ai cho th tr ng b t

ng s n ........................................................................................................................... 57
4.4.2. Gi i pháp v quy ho ch s d ng t ...................................................................... 57
4.4.3. nh giá t ............................................................................................................ 57
4.4.4. C p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, quy n s h u nhà và tài s n khác g n
li n v i t ....................................................................... Error! Bookmark not defined.
4.4.5. T o i u ki n cho các doanh nghi p và cá nhân tham gia phát tri n th tr ng b t
ng s n ........................................................................... Error! Bookmark not defined.
4.4.6. ào t o nghi p v chuyên môn trong ho t ng kinh doanh b t
ng s n ......... 58
4.4.7. Gi i pháp v tài chính, tín d ng, thu .................... Error! Bookmark not defined.


4.4.8. Gi i pháp v thông tin ............................................................................................ 58
PH N 5: K T LU N VÀ KI N NGH .......................................................................... 59
5.1. K t lu n ......................................................................................................................... 59
5.2. Ki n ngh ....................................................................................................................... 60
TÀI LI U THAM KH O ................................................................................................. 61


1

PH N 1
M
U
1.1.

TV N
Th tr ng b t ng s n là m t trong nh ng th tr ng có v trí và vai
trò quan tr ng i v i n n kinh t qu c dân. Th tr ng b t ng s n có quan
h tr c ti p v i các th tr ng tài chính ti n t , th tr ng xây d ng, th tr ng

v t li u xây d ng, th tr ng lao ng. Do v y, phát tri n và qu n lý có hi u
qu th tr ng b t ng s n s góp ph n quan tr ng vào quá trình thúc y
phát tri n kinh t - xã h i, t o kh n ng thu hút các ngu n v n u t cho phát
tri n, óng góp thi t th c vào quá trình phát tri n ô th và nông thôn b n
v ng theo h ng công nghi p hoá, hi n i hóa t n c.
Hi n nay, th tr ng b t ng s n Vi t Nam ã
c hình thành và
trong nh ng b c u phát tri n ã có nh ng ho t ng tích c c. Tuy nhiên,
th tr ng này n c ta còn mang n ng tính t phát, n gi n và s khai,
v n
qu n lý nhà n c v b t ng s n còn nhi u m t b t c p: c quan
qu n lý nhà n c ch a có s ph i h p ch t ch gi a các ngành có ch c n ng
qu n lý v các l nh v c nh
t ai, tài chính, v t giá, xây d ng, các c quan
quy ho ch, k ho ch có liên quan n b t ng s n.
ng th i s xu t hi n
c a cu c kh ng ho ng tài chính th gi i xu t phát t chính sách cho vay th
ch p b t ng s n t i Hoa K là tác nhân c b n gây nên s suy thoái kinh t
và th tr ng b t ng s n c a h u h t các n c trên th gi i trong nh ng n m
g n ây. Vì v y, vi c i u hành th tr ng b t ng s n nh m phát huy nh ng
m t tích c c và h n ch các nh h ng tiêu c c là v n
c n quan tâm
nghiên c u.
Xu t phát t nh ng nhu c u th c ti n trên, tôi th c hi n
tài “ i u
tra ánh giá th c tr ng và
xu t gi i pháp phát tri n th tr ng b t ng
s n t i thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên”.
1.2. M C TIÊU NGHIÊN C U
- Nghiên c u th c tr ng c a th tr ng b t ng s n t i khu v c thành

ph Thái Nguyên.


2

xu t
- D oán xu h ng bi n ng c a th tr ng b t ng s n và
gi i pháp qu n lý, phát tri n b t ng s n t i thành ph Thái Nguyên.
1.3. YÊU C U
- Nghiên c u, n m v ng các khái ni m, c i m v b t ng s n và th
tr

ng b t

ng s n

- ánh giá i u ki n t nhiên, kinh t xã h i c a thành ph Thái
Nguyên.
- i u tra, thu th p và t ng h p các ngu n thông tin có liên quan n th
tr ng b t ng s n, giá t , nhà t i a bàn nghiên c u m t cách y ,
chính xác, ph n ánh úng th c tr ng giá t t i a ph ng.
ã

i u tra khung giá các lo i

c ban hành. i u tra giá

t c a Nhà n

t trên th tr

c và các v n b n có liên quan

ng trong

a bàn thành ph .

- T s li u i u tra phân tích th c tr ng th tr ng b t ng s n c a
thành ph Thái Nguyên.
- D oán xu h ng bi n ng và
xu t gi i pháp phát tri n th
tr ng b t ng s n t i thành ph Thái Nguyên.
1.4. Ý NGH A C A
TÀI
- T ng quát hóa
c lý thuy t và th c ti n c a th tr ng b t ng s n.
- K t qu nghiên c u ph c v c quan qu n lý có cái nhìn t ng quan v
th tr ng b t ng s n hi n nay.
xu t m t s gi i pháp phát tri n th tr ng b t ng s n thành
ph Thái Nguyên.


3

PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. C

S KHOA H C C A
TÀI

Th tr ng b t ng s n là m t th tr ng c bi t, s hình thành và
phát tri n t ai g n li n v i s hình thành và phát tri n c a n n s n xu t
hàng hóa. M t khác, th tr ng b t ng s n không ch mang tính khu v c mà
còn mang tính qu c gia và qu c t b i v y di n bi n suy thoái m t n n kinh t
l n trên th gi i có kh n ng gián ti p gây ra s suy thoái n n kinh t và th
tr ng b t ng s n c a các n c khác trong khu v c.
Th tr ng b t ng s n là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a
n n kinh t th tr ng vì th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l ng tài
s n l n c v quy mô, tính ch t c ng nh giá tr c a các m t trong n n kinh t
qu c dân. T tr ng B S trong t ng s c a c i xã h i các n c có khác nhau
nh ng th ng chi m trên d i 40% l ng c a c i v t ch t c a m i n c. Các
ho t ng liên quan n B S chi m t i 30% t ng ho t ng c a n n kinh t .
Không nh ng chi m giá tr l n mà th tr ng b t ng s n còn có nh h ng
m nh m
n các th tr ng khác nh th tr ng v n, th tr ng hàng hóa,
d ch v … S suy thoái th tr ng b t ng s n trong th i gian dài s d n n
h qu các th tr ng khác bi n ng theo. c bi t khi x y ra kh ng ho ng
trong th tr ng B t ng s n s làm cho c n n kinh t chao o th m chí
d n n suy thoái kinh t dài h n.
Vi c ánh giá khoa h c, khách quan th c tr ng th tr ng s
a ra
c cái nhìn rõ nét, t ó n m b t
c nh ng quy lu t chi ph i c ng nh
các y u t nh h ng
ra nh h ng phát tri n th tr ng b t ng s n
ngày m t phát tri n.
2.1. T NG QUAN TH TR
NG B T
NG S N
2.1.1. Khái ni m, c i m c a b t ng s n

* Khái ni m B t ng s n
Vi c phân lo i tài s n thành “b t ng s n” và “ ng s n” có ngu n
g c t Lu t c La Mã, theo ó b t ng s n không ch là t ai, c a c i
trong lòng t mà còn là t t c nh ng gì
c t o ra do s c lao ng c a con


4

ng i trên m nh t. B t ng s n bao g m các công trình xây d ng, mùa
màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan n t ai hay g n li n v i
t ai, nh ng v t trên m t t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th .
Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i u th ng nh t ch coi b t
ng s n g m t ai và nh ng tài s n g n li n v i t ai. Tuy nhiên, h
th ng pháp lu t c a m i n c c ng có nh ng nét c thù riêng th hi n
quan i m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cái g i là “khu v c giáp
ranh gi a hai khái ni m b t ng s n và ng s n”.
Theo Bloomberg_com/Financial Glossary: “B t ng s n là m t ph n
t ai và t t c tài s n v t ch t g n li n v i t”
Theo Lu t dân s Thái Lan, i u 100: “B t ng s n là t ai và
nh ng v t g n li n v i t ai ho c h p thành m t th th ng nh t v i t
ai, bao g m c nh ng quy n g n li n v i vi c s h u t ai”.
Vi t Nam, theo i u 174 B Lu t dân s s 33/2005/QH11
c
Qu c h i n c C ng hòa Xã h i Ch ngh a Vi t Nam thông qua ngày
14/06/2005 thì: “B t ng s n là tài s n không th di d i
c, bao g m:
- t ai;
- Nhà , công trình xây d ng g n li n v i t ai, k c các tài s n g n
li n v i nhà , công trình xây d ng ó;

- Các tài s n khác g n li n v i t ai;
- Các tài s n khác do pháp lu t quy nh.”
* Thu c tính c a b t ng s n:
- Tính b t ng:
t ai là hàng hoá c bi t, dù
c em chuy n
nh ng, bán nh ng ch
c quy n s d ng và khai thác, không th chuy n
b t ng s n ó n m t n i h mu n, n m t n i mà h ang sinh s ng.
Quy n s d ng t n m trong th tr ng b t ng s n, v trí c a t ai g n
li n v i i u ki n sinh thái, kinh t xã h i, i u ó ã tác ng n ph ng
th c s d ng t và giá t, ó chính là nguyên nhân t i sao giá t l i khác
nhau dù v trí k c n nhau.
- Tính không ng nh t:
t ai là m t lo i hàng hóa r t a d ng và
ph c t p nên khó có th tìm ki m
c 2 tài s n gi ng nhau hoàn toàn mà nó


5

c i m, chính vì v y giá c c a b t ng s n g n li n v i
ch t ng ng v
c i m c a m i tài s n.
- Tính khan hi m: Di n tích t là có h n so v i s phát tri n c a dân
s do v y v lâu dài giá t có xu h ng ngày càng t ng lên.
- Tính b n v ng i s ng kinh t : B t ng s n bao g m c
t ai và
các công trình trên t, t ai là ngu n tài nguyên do thiên nhiên ban t ng, là
t li u s n xu t c bi t mà không có tài s n nào có th thay th

c. Nó
c tham gia vào quá trình tái s n xu t xã h i nh ng dù em s d ng cho
m c ích nào i n a thì nó c ng v n mang l i l i ích cho ch s h u nên nó
mang tính b n v ng. [Tr n H i Anh, 2010, trang 5]
2.1.2. Khái ni m c a th tr ng b t ng s n
B t ng s n là hàng hoá c bi t, tuy không th di chuy n nh ng có
th em l i l i ích cho ch s h u, do ó làm n y sinh quan h giao d ch.
Th tr ng b t ng s n là n i ti n hành các giao d ch v b t ng s n,
mang tính khu v c và bi n ng theo th i gian. Vì v y, th tr ng b t ng
s n là t ng hoà các giao d ch v b t ng s n t
c t i m t khu v c a
lý nh t nh trong m t giai o n nh t nh và ch u s chi ph i c a các quy
lu t th tr ng. Ng i mua và ng i bán có th
cùng m t a i m nh
tr ng h p bán u giá, ho c c ng có th liên h v i nhau qua các trung
gian (công ty t v n nhà t) ho c qua m ng internet ho c qua h th ng
thông tin liên l c khác. Chính trong th tr ng b t ng s n, giá c b t
ng s n
c xác nh.
Trong th c t , hi n nay n c ta m t s quan ni m v th tr ng b t
ng s n theo ngh a h p ó là th tr ng nhà t. Th tr ng nhà t ã b c
u hình thành và ang có xu h ng m r ng n c ta. âu có nhà và t
c ng nh các d ch v g n li n v i nhà t thì
ó có th hình thành th
tr ng nhà t.
Tuy nhiên, m t i u l u ý khi
c p n th tr ng b t ng s n, ó
là quy n s h u t ai.
i v i nh ng qu c gia quy n s h u t ai thu c
v t nhân thì th tr ng b t ng s n v ý ngh a chung là th tr ng giao

d ch t ai, ch th l u thông trên th tr ng t ai là t ai ã
c
th ng ph m hoá ( t ai
c u t , khai thác và
c dùng nh m t


6

th c hi n vi c kinh doanh, mua bán, cho thuê; c ng dùng
hàng hoá
nguyên t c kinh doanh hàng hoá kinh doanh t ai). i v i nh ng qu c
gia nh n c ta, t ai thu c s h u toàn dân, th tr ng b t ng s n v
ngh a chung
c hi u là th tr ng quy n s d ng t và s h u nhà.
i
t ng ch y u c a kinh doanh b t ng s n là quy n s d ng t và quy n
s h u nhà.
C ng nh nhi u th tr ng khác, ngày nay th tr ng b t ng s n
không ch mang tính khu v c mà còn mang tính qu c gia và tính qu c t .
Các giao d ch di n ra trên th tr ng b t ng s n khu v c th ng quan tâm
gi i quy t nh ng v n
mang tính chi ti t, c th c a c bên bán và bên
mua nh v trí, hình th , quy mô, kích th c b t ng s n, nh ng ti n ích khi
s d ng b t ng s n hay giá bán b t ng s n, hình th c và ph ng th c
thanh toán… Còn các giao d ch di n ra trong th tr ng b t ng s n qu c
gia hay qu c t th ng ch y u quan tâm t i l nh v c u t tìm ki m l i
nhu n t i a c a c các bên mua và bên bán. Tuy nhiên, nhu c u tìm hi u v
thông tin chi ti t có liên quan n b t ng s nvà th tr ng b t ng s n
v n là yêu c u thi t y u i v i b t k

i t ng nào có tham gia vào th
tr ng b t ng s n.
Theo các phân tích lý lu n c a các chuyên gia kinh t c ng nh các
nhà nghiên c u v b t ng s n trong n c c ng nh qu c t ã a ra m t
s khái ni m sau ây v th tr ng b t ng s n:
- Khái ni m 1: Th tr ng b t ng s n là n i hình thành các quy t
nh v vi c ai ti p c n
c b t ng s n và b t ng s n ó
c s d ng
nh th nào và vì m c ích gì.
- Khái ni m 2: Th tr ng b t ng s n là u m i th c hi n và
chuy n d ch giá tr c a hàng hoá b t ng s n.
- Khái ni m 3: Th tr ng b t ng s n là “n i” di n ra các ho t ng
mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan nh
môi gi i, t v n… gi a các ch th trên th tr ng mà
ó vai trò qu n lý
nhà n c i v i th tr ng b t ng s n có tác ng quy t nh n s thúc
y phát tri n hay kìm hãm ho t ng kinh doanh i v i th tr ng b t
ng s n.


7

- Khái ni m 4: Th tr ng b t ng s n là "n i" ti n hành các giao
d ch v b t ng s n g m chuy n nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v
h tr nh môi gi i, t v n..
Nh v y, hi n có r t nhi u quan ni m khác nhau v th tr ng b t
ng s n, sau khi t ng h p các k t qu , m t s khái ni m v th tr ng b t
ng s n thì khái ni m v th tr ng b t ng s n nh sau:
Th tr ng b t ng s n là quá trình giao d ch hàng hoá b t ng s n

gi a các bên có liên quan. Là “n i” di n ra các ho t ng mua bán, chuy n
nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan n b t ng s n nh
trung gian, môi gi i, t v n... gi a các ch th trên th tr ng mà
ó vai
trò qu n lý nhà n c có tác ng quy t nh n s thúc y phát tri n hay
kìm hãm ho t ng kinh doanh trên th tr ng b t ng s n.
Th tr ng b t ng s n bao g m 3 th tr ng nhánh: Th tr ng mua
bán, th tr ng cho thuê b t ng s n, th tr ng th ch p và b o hi m b t
ng s n. [Tr n H i Anh, 2010, trang 6]
2.1.3. c i m c a th tr ng b t ng s n
- Tính cá bi t và khan hi m:
c i m này c a B t ng s n xu t phát t tính cá bi t và tính khan
hi m c a t ai. Tính khan hi m c a t ai là do di n tích b m t trái t là
có h n. Tính khan hi m c th c a t ai là gi i h n v di n tích t ai c a
t ng mi ng t, khu v c, vùng, a ph ng, lãnh th … Chính vì tính khan
hi m, tính c
nh và không di d i
c c a t ai nên hàng hóa b t ng
s n có tính cá bi t
Trong cùng m t khu v c nh k c hai b t ng s n c nh nhau u có
nh ng y u t không gi ng nhau. Trên th tr ng b t ng s n khó t n t i hai
b t ng s n hoàn toàn gi ng nhau vì chúng có v trí không gian khác nhau,
k c 2 công trình c nh nhau và xây theo cùng thi t k . Ngay trong m t tòa
cao c thì các c n phòng c ng có h ng và c u t o nhà khác nhau. Ngoài ra,
chính các nhà u t , ki n trúc s
u quan tâm n tính d bi t ho c t o ra
s h p d n i v i khách hàng ho c th a mãn s thích cá nhân…
- Tính b n lâu:
Do t ai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên
c

8

xem nh không th b h y ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p. ng th i,
các v t ki n trúc và công trình xây d ng trên t sau khi xây d ng ho c sau
m t th i gian s d ng
c c i t o nâng c p có th t n t i hàng tr m n m
ho c lâu h n n a. Vì v y, tính b n lâu c a b t ng s n là ch tu i th c a v t
ki n trúc và công trình xây d ng.
- Tính ch u s nh h ng l n nhau:
B t ng s n ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t b t
ng s n này có th b tác ng c a b t ng s n khác. c bi t, trong tr ng
h p Nhà n c u t xây d ng các công trình k t c u h t ng s làm t ng v
p và nâng cao giá tr s d ng c a b t ng s n trong khu v c ó. Trong
th c t , vi c xây d ng b t ng s n này làm tôn thêm v
p và s h p d n
c a b t ng s n khác là hi n t ng khá ph bi n.
2.1.4. Phân lo i th tr ng b t ng s n
* C n c vào hình thái v t ch t c a i t ng trao i:
Trên th tr ng hàng hóa b t ng s n i t ng trao i là hàng hóa
b t ng s n bao g n quy n s h u công trình g n li n v i t và quy n s
d ng t có i u ki n. Th tr ng này l i có th chia thành th tr ng b t ng
s n t li u s n xu t và th tr ng b t ng s n t li u tiêu dùng.
- Th tr ng b t ng s n t li u s n xu t: g m th tr ng t ai ( t
ô th , nông thôn; t nông nghi p, t lâm nghi p, t khu ch xu t, khu
công nghi p..), th tr ng b t ng s n m t b ng nhà x ng công nghi p,..
- Th tr ng b t ng s n t li u tiêu dùng: g m th tr ng b t ng
s n nhà , B S th ng m i, v n phòng, các c a hàng bán l v.v..
- V a là th tr ng b t ng s n t li u s n xu t v a là th tr ng b t

ng s n t li u tiêu dùng nh :
ng sá, c u c ng v.v..
* C n c vào khu v c có b t ng s n:
- Khu v c ô th : Th tr ng t
ô th , th tr ng nhà
ô th , th
tr ng b t ng s n nhà x ng công nghi p, th tr ng b t ng s n th ng
m i, th tr ng b t ng s n công c ng v.v..
- Khu v c nông thôn: Th tr ng t nông thôn, th tr ng t nông
nghi p, th tr ng t lâm nghi p, th tr ng nhà nông thôn, th tr ng t
phi nông nghi p ( t xây d ng tr s , v n phòng làm vi c, c a hàng kinh


9

doanh v.v..), th tr ng b t ng s n nhà x ng s n xu t nông nghi p, th
tr ng b t ng s n công c ng v.v..
- Khu v c giáp ranh: Th tr ng t , nhà ; th tr ng t nông
nghi p; th tr ng b t
ng s n nhà x ng công nghi p, s n xu t nông
nghi p; th tr ng b t ng s n công c ng v.v..
* C n c theo công d ng c a b t ng s n:
- Th tr ng t ai (nông nghi p và phi nông nghi p)
- Th tr ng công trình th ng nghi p (tr s , v n phòng, khách s n,
trung tâm th ng m i, c a hàng...) và công trình công c ng (giao thông, thu
l i, y t , v n hoá...)
- Th tr ng công trình công nghi p (nhà x ng, m t b ng s n xu t,
khu công nghi p, khu ch xu t...)
- Th tr ng Nhà ( ô th và nông thôn)
- Th tr ng công trình c bi t có hàng hoá b t ng s n là các b t

ng s n phi v t th
c coi nh tài nguyên khai thác
c (kinh doanh du
l ch, v.v..) nh di s n v n hoá, di tích l ch s , v.v..
* C n c theo ho t ng trên th tr ng b t ng s n (tính ch t kinh
doanh):
- Th tr ng mua bán chuy n nh ng b t ng s n
- Th tr ng u giá quy n s d ng t
- Th tr ng cho thuê b t ng s n
- Th tr ng th ch p và b o hi m b t ng s n
- Th tr ng d ch v b t ng s n: Bao g m các ho t ng d ch v môi
gi i b t ng s n, t v n b t ng s n, thông tin b t ng s n, nh giá b t
ng s n, b o trì b o d ng b t ng s n v.v..
* C n c theo th t th i gian b t ng s n tham gia th tr ng:
- Th tr ng c p 1: Th tr ng chuy n nh ng, giao ho c cho thuê
quy n s d ng t (còn g i là th tr ng b t ông s n s c p).
- Th tr ng c p 2: Th tr ng xây d ng công trình bán ho c cho thuê.
- Th tr ng c p 3: Th tr ng bán ho c cho thuê l i các công trình ã
c mua ho c thuê. [Nguy n Th Huy n, 2011, trang 13-14]


10

a. Vai trò c a th tr ng b t ng s n
Vai trò c a th tr ng b t ng s n h t s c to l n
c th hi n
nh sau:
- Th tr ng b t ng s n là n i th c hi n tái s n xu t các y u t s n
xu t cho các nhà kinh doanh.
Th tr ng là n i chuy n hóa t hình thái hi n v t sang hình thái giá tr

ây là nhân t quy t nh t c
chu chuy n v n, t c
gia t ng v kinh
doanh, hi u qu kinh doanh. Cho nên quy t nh s ra i t n t i c a các
doanh nghi p kinh doanh b t ng s n.
Quá trình kinh doanh b t ng s n là quá trình t o ra các b t ng s n
quá trình ó
c th hi n b ng ti n t hóa các y u t s n xu t trong ó có t
ai vào t ng giá tr b t ng s n. T c
chu chuy n nhanh hay ch m ph
thu c vào t c l u thông hàng hóa và dung l ng th tr ng.
- Th tr ng b t ng s n là c u n i gi a ng i s n xu t và tiêu dùng
v b t ng s n, gi a ng i xây d ng mua bán nhà và mua bán quy n s
d ng t.
- Thúc y áp d ng khoa h c công ngh nâng cao ch t l ng nhà ,
b o v và nâng cao hi u qu s d ng t.
- Góp ph n i m i qu n lý t ai và nhà và các công trình g n li n
v i t.
- Góp ph n nâng cao trình
h p tác và nâng cao trình
xã h i hóa
s n xu t kinh doanh.
- Phân ph i tài nguyên và l i ích c a b t ng s n, vì tài nguyên t
ai có h n chu kì u t phát tri n b t ng s n l i dài và th ng ch m so v i
thay i yêu c u c a th tr ng, do ó c n có s i u ti t i v i s phân ph i
và l i ích c a b t ng s n thông qua c ch giá c .
- Ch o vi c cung ng thích ng v i thay i c u.
- Ch o c u thích ng v i thay i i u ki n cung.
b.V trí c a th tr ng b t ng s n trong n n kinh t qu c dân
Th tr ng b t ng s n là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a

n n kinh t th tr ng vì th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l ng tài


11

s n c c l n c v quy mô, tính ch t c ng nh giá tr c a các m t trong n n
kinh t qu c dân.
- B t ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia. T tr ng b t ng s n
trong t ng s c a c i xã h i các n c có khác nhau nh ng th ng chi m
trên d i 40% l ng c a c i v t ch t c a m i n c.
- B t ng s n còn là tài s n l n c a t ng h gia ình. Trong i u ki n
n n kinh t th tr ng thì b t ng s n ngoài ch c n ng là n i , n i t ch c
ho t ng kinh t gia ình, nó còn là ngu n v n
phát tri n thông qua ho t
ng th ch p.
c. Th tr ng b t ng s n phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch
c
huy ng
- ây là n i dung có t m quan tr ng ã
c nhi u nghiên c u trên th
gi i ch ng minh và i n k t lu n n u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u
b o m cho các b t ng s n có
i u ki n tr thành hàng hóa và
c
nh giá khoa h c, chính th ng s t o cho n n kinh t c a qu c gia ó m t
ti m n ng áng k v v n
t ó phát tri n kinh t xã h i t
c nh ng
m c tiêu ra.
- Theo th ng kê kinh nghi m cho th y, các n c phát tri n l ng

ti n cho vay qua th ch p b ng b t ng s n chi m trên 80% trong t ng v n
cho vay.
Vì v y, phát tri n u t , kinh doanh b t ng s n óng vai trò quan
tr ng vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho yêu
c u phát tri n kinh t - xã h i c bi t là u t phát tri n c s h t ng c a
n n kinh t .
d. Phát tri n và qu n lý t t th tr ng b t ng s n, c bi t là th
tr ng quy n s d ng t là i u ki n quan tr ng
s d ng có hi u qu tài
s n quý giá thu c s h u toàn dân mà nhà n c là i di n ch s h u
- Kinh nghi m c a các n c cho th y
t tiêu chu n c a m t n c
công nghi p hóa thì t l ô th hóa th ng chi m t 60 – 80 %
Nh v y, v n
phát tri n th tr ng b t ng s n
áp ng yêu c u
ô th hóa n c ta là v n
l n và có t m quan tr ng c bi t. Nh t là khi
n c ta chuy n sang c ch th tr ng trong i u ki n các thi t ch v qu n lý


12

c th c thi có ch t l ng và
nhà n c i v i công tác quy ho ch ch a
hi u qu thì vi c phát tri n và qu n lý th tr ng b t ng s n
ô th ph i i
ôi v i t ng c ng công tác quy ho ch
kh c ph c nh ng t n kém và
v ng m c trong t ng lai.

e. Phát tri n và qu n lý t i th tr ng b t ng s n s góp ph n kích
thích s n xu t phát tri n, t ng ngu n thu
- Th tr ng b t ng s n có quan h tr c ti p v i các th tr ng nh
th tr ng tài chính tín d ng, th tr ng xây d ng, th tr ng v t li u xây
d ng, th tr ng lao ng. Theo phân tích ánh giá c a các chuyên gia kinh
t , các n c phát tri n n u u t vào l nh v c b t ng s n t ng lên 1 USD
thì s có kh n ng thúc y các ngành có liên quan phát tri n t 1,5 – 2 USD
- Phát tri n và i u hành t t th tr ng b t ng s n s có tác d ng
thúc y t ng c ng kinh t thông qua các bi n pháp kích thích vào t ai,
t o l p các công trình, nhà x ng, v t ki n trúc
t ó t o nên chuy n d ch
áng k và quan tr ng v c c u trong các ngành, các vùng lãnh th và trên
ph m vi c n c. [Nguy n Th Huy n, 2011, trang 15-17]
2.2. TH C TR NG TH TR
NG B T
NG S N TRÊN TH GI I
VÀ TRONG N
C
2.2.1. Th c tr ng phát tri n th tr ng b t ng s n n c ngoài
* S l c v th tr ng B t ng s n M
M là m t c ng qu c kinh t hàng u th gi i, nh h ng c a M
v i n n kinh t toàn c u là r t l n, vì v y, khi có s kh ng kho ng trong n n
kinh t M s kéo theo nguy c kh ng ho ng l n cho các qu c gia khác trên
th gi i, cu i n m 2007, u n m 2008 v i v n c a bong bóng b t ng s n
hình thành m y n m tr c ó M ã gây nên cu c kh ng ho ng tài chính
l n M mà cho t i nay v n ch a gi i quy t h t h u qu .
Cu c kh ng ho ng này b t ngu n t ho t ng cho vay
t c a các
ngân hàng i v i nh ng ng i vay ti n mua nhà tr góp v i hi v ng sau ó
bán i

ki m l i. Trong giai o n 2004 - 2006, cho vay th ch p d i tiêu
chu n ã chi m 21% t ng các kho n vay th ch p, do lãi su t th p nên vi c
mua nhà M lúc này khá d dàng nên nhà t tr thành m t công c
ut .


13

T n m 2006 ã b t u có nh ng d u hi u manh nha c a cu c kh ng
ho ng cho vay th ch p d i tiêu chu n M . Ch s v c u nhà liên t c
gi m. T tháng 3/2007, nhi u t p oàn tài chính cho vay th ch p b t ng
s n công b các kho ng thua l kho ng 150 t USD t các kho n n x u,
trong ó h n 50% các kho n liên quan n cho vay mua nhà. Tuy nhiên,
nh ng d u hi u kh ng ho ng u tiên này không
c Chính ph M nhìn
nh n úng m c nên không k p th i a ra các gi i pháp kh c ph c.
Cu c kh ng ho ng b t ngu n t M ã nhanh chóng lan sang Châu Âu
và nh h ng n c các n c châu Á. M c dù chính ph M và các Ngân
hàng Trung
ng hàng u trên th gi i ã có nhi u ng thái tích c c, nhi u
bi n pháp kích c u cho th tr ng B S Tuy nhiên, trong b i c nh hi n nay thì
nhi u lo ng i r ng th tr ng B S v n ch a th có chuy n bi n tích c c.
[Ki u Vi t Hùng, 2008, trang 10-12]
* Th c tr ng th tr ng B S t i Anh Qu c
- T khi cu c kh ng ho ng tài chính toàn c u bùng phát n m 2008 t i
nay, giá nhà t t i nh liên t c i xu ng và c h i h i ph c v n ch a xu t
hi n. R i ren v kinh t khi n s ng i ng ký bán nhà d i giá th tr ng
t ng v t, nh t là trong n m 2011, y giá nhà Anh r t t i 8% so v i cùng k
n m tr c. - Theo nh n nh c a Công ty B t ng s n PPR Estates, th t
nghi p gia t ng, kinh doanh

m và khách mua nhà s t gi m là nh ng
nguyên nhân chính khi n nhi u ng i ph i ng ký bán v i, ch p nh n phá
giá. Tháng 1/2012, kh i l ng giao d ch ã gi m trên c 3 l nh v c g m v n
phòng, bán l và khu công nghi p. c bi t, giá tr giao d ch i v i các trung
tâm mua s m gi m n 0,5% và giá thuê gi m 0,1%.
N m 2013,
"hâm nóng" th tr ng nhà t ang lao ao do kinh t
suy thoái, Chính ph Anh ã ph i công b m t gói bi n pháp trong ch ng
trình mang tên "B o m mua nhà m i" nh m h tr ng i dân mua nhà và
các c n h do các h i ng a ph ng s h u. Theo ch ng trình m i này,
nh ng ng i ang thuê nhà c a h i ng a ph ng s
c h ng u ãi
v i m c gi m giá 35% n u ã c n nhà ó trong 5 n m và gi m giá thêm 1%
cho m i n m sau n u mua l i chính c n nhà ó. i v i nh ng ng i mua c n
h chung c , m c gi m giá lên t i 50% sau 5 n m và m i n m ti p theo
c


14

t c c 5% giá tr nhà
gi m 2%. Ngoài ra, nh ng ng i ch có kh n ng tr
ho c c n h c ng có th
c phép mua v i s h tr c a các ngân hàng ng
ký tham gia ch ng trình này.
- Hi n t i, b t ng s n Anh có l i th h n so v i nhi u th tr ng
khác là nh ng u ãi v thu
i v i ng i n c ngoài. Theo hãng t v n b t
ng s n Knight Frank, các nhà u t n c ngoài không ph i tr thu lãi v
b t ng s n. "Ch ng h n, n u khách hàng mua m t b t ng s n v i giá 1

tri u b ng Anh và bán l i v i giá 1,2 tri u b ng thì s ti n lãi 200.000 b ng
c mi n thu ".[Nguy n Th Huy n, 2011, trang 11]
* Th tr ng b t ng s n H ng Kông
- V i a th v n có c a và v trí
c xem là m t trong nh ng trung
tâm tài chính l n nh t khu v c châu Á, giá b t ng s n và giá cho thuê t i
các khu cao c và v n phòng Hông Kông c ng
c xem là cao ng t
ng ng. Giá cho thuê v n phòng t i m t s khu v c c a H ng Kông t ng
ng vào m c k l c c a th gi i, cao h n h n so v i m t s thành ph nh
Tokyo, Luân ôn và New York.
- Cu c kh ng ho ng tài chính toàn c u x y ra khi n th tr ng B S
Hông Kông ch u nh h ng n ng n , n n kinh t suy thoái v i m c
tr m
tr ng. Giá nhà cho thuê
ây ã gi m 50% sau khi cu c kh ng ho ng x y ra
nh ng theo ông John Siu, ch t ch c a công ty Cushman & Wakefield t i
H ng Kong thì khi so sánh v i các thành ph khác c a châu Á giá cho thuê t i
H ng Kông v n là r t t.
Trong n m 2013, khi giá nhà ang ti p t c có d u hi u gi m m nh t i
m t s khu v c thì t i H ng Kông, giá nhà l i ang có xu h ng h i ph c. ó
là do các nhà u t , c bi t là các nhà u t
n t Trung Qu c i l c ã
t n d ng m c lãi su t th p
u t vào các c n h và v n phòng t i các khu
v c th ng m i l n nh H ng Kông. Theo th ng kê c a Centaline Property
Agency thì giá nhà t i m t s n i ã g n nh t ng tr l i, t m c t ng
ng v i th i i m cách ây m t n m. [Nguy n Th Huy n, 2011, trang 1213]
* Giai o n tr

c n m 1993


15

t còn nhi u, quá trình ô th
Th i k này kinh t ch a phát tri n, qu
hóa di n ra còn ch m, do ó nhu c u v s d ng t c a các t ch c, cá nhân
trong n c ch a cao. Trong giai o n này h u nh không t n t i th tr ng
b t ng s n. Ho t ng kinh doanh b t ng s n v n trong tình tr ng
không n nh, ch y u là t phát, không lành m nh, có nh ng di n bi n ph c
t p. Sau cách m ng tháng 8/1945 n 1980 t ai, b t ng s n t n t i nhi u
hình th c s h u: S h u t nhân, s h u công c ng, s h u c a các t ch c,
s h u c a nhà n c. Do ó ho t ng mua bán, kinh doanh B S di n ra bình
th ng. Sau c i cách ru ng t và c i t o công th ng nghi p t b n mi n
B c, t ai B S
c phân ph i l i, ho t ng mua bán, chuy n nh ng
thuê m n, c m c
t ai…trên th c t v n di n ra nh ng không ph bi n,
các bên tham gia giao d ch t tìm n v i nhau, t th a thu n giá c và th c
hi n th t c theo truy n th ng t p quán c a t ng a ph ng. Trong giai o n
này m c dù nhà n c ch a có v n b n pháp lu t nào quy nh v giao d ch
B S nh ng nhà n c v n th a nh n và làm các th t c mua bán, cho thuê
B S và thu l phí khi ng kí quy n s h u nhà và t.
c i m ch y u c a th tr ng giai o n này là m t th tr ng
mang tính t phát, các giao d ch ch xu t hi n khi có nhu c u tiêu dùng c a
ng i dân, ch a xu t hi n các t ch c kinh doanh, môi gi i, d ch v B S
ch a có khung pháp lý cho ho t ng c a th tr ng.
N m 1980, Hi n pháp n c ta quy nh t ai thu c s h u toàn dân
và nghiêm c m m i ho t ng mua bán. Vi c ng ký quy n s

t và tài s n
không
c th c hi n vì t ai thu c s h u toàn dân, nhà n c giao cho
khu v c kinh t nhà n c và các h p tác xã qu n lý. Không có v n b n pháp
lu t nào v B S, không có quan h mua bán t ai nào
c th a nh n.
N m 1986 cùng v i quá trình i m i n n kinh t sang c ch th
tr ng, do yêu c y s d ng t ai ph c v phát tri n c s h t ng k thu t,
xây d ng và phát tri n các ngành thu c các thành ph n kinh t gia t ng m nh
m , hi n t ng mua bán t ai và B S xu t hi n tr l i, di n ra sôi ng
nh t là các ô th , ch y u là mua bán nhà , g n v i s d ng t. Nhà n c
ã chú ý n ho t ng này. Trong Lu t
t ai n m 1988 ã cho phép:
“Ng i
c th a k nhà ho c ng i ch a có nhà khi
c th a k nhà


16

c quy n s d ng ngôi nhà ó”. Các bên giao d ch mua bán ch y u là
thì
giao d ch trao tay, t vi t cam k t hai bên, m t s ít tr ng h p
c xác
nh n c a UBND xã, th tr n. ây c ng là giai o n xu t hi n nhi u tr ng
h p khi u ki n t ai.
Giai o n 1993 – 2001
Giai o n này ánh d u s ra i c a Lu t t ai 1993 trong ó ã có
s
i m i v t duy so v i giai o n 1986 – 1992, i m i

c ch
s
d ng t s n xu t nông nghi p d a trên chính sách giao t cho h gia ình,
cá nhân tr c ti p s n xu t
s d ng lâu dài. Trong giai o n này, vài n m
u tr ng tâm i m i chính sách t ai v n ch t p trung ch y u vào ki n
t o n n s n xu t hàng hóa trong nông nghi p trên c s Nhà n c trao cho
ng i s d ng t s n xu t nông nghi p, t 5 quy n chuy n i, chuy n
nh ng, cho thuê, th a k , th ch p và xác nh giá t có giá do Nhà n c
quy nh (Lu t
t ai 1993). Báo cáo chính tr t i i h i ng khóa VIII
(1996) ã quy t nh ch tr ng phát tri n th tr ng B S v i n i dung ch
y u là qu n lý ch t ch
t ai và th tr ng B S; th c hi n úng Lu t t
ai và hoàn ch nh h th ng pháp lu t v
t ai; xác nh úng giá t trong
giao t, cho thuê t; kh c ph c tình tr ng u c
t và nh ng tiêu c c, y u
kém trong qu n lý và s d ng t… Tuy nhiên, trong giai o n này th tr ng
B S có d u hi u v n hành trong m t c ch 2 giá t, trong ó giá t do Nhà
n c quy nh ch b ng kho ng t 20% n 40% giá t trên th tr ng, giá
t phi nông nghi p ã t ng t 50 l n t i 100 l n trong vòng 10 n m.
ây c ng là giai o n th tr ng B t ng s n Vi t Nam bi n ng
không ng ng, ã có “C n s t l n th nh t” - di n ra trong hai n m (19931994), trong ó Th tr ng B t ng s n c bi t “s t” m nh phân khúc t
và Quy n s d ng t. Nguyên nhân là do nhu c u nhà , t c a dân c và
t
s n xu t kinh doanh ngày càng t ng, nh t là các ô th , mà quan h
chuy n nh ng, mua bán t ai trong dân c ã xu t hi n t nh ng n m
tr c khi Lu t t ai (1993) ra i.
Tr c tình hình th tr ng s t nóng, nhà n c ã can thi p vào th

tr ng b ng 2 ngh nh là Ngh nh s 18 và 87 v thuê t, nh m ng n
ch n hi n t ng u c . Theo ó, ng i s d ng t ph i tr ti n hai l n (ti n