Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ HUYỀN TRANG

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS Trần Thị Huệ

HÀ NỘI – 2015


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Huyền Trang


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo PGS-TS Trần Thị Huệ - GVC
Trường Đại học Luật Hà Nội đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Đồng thời tôi cũng gửi lời cảm ơn đến thầy cô giáo trong thư viện Trường
Đại học Luật Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi về nguồn học liệu trong suốt quá
trình làm luận văn.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn động viên, ủng hộ, giúp
đỡ về mọi mặt để tôi hoàn thành luận văn này.

Học viên

Nguyễn Thị Huyền Trang

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

UBND

: Ủy ban nhân dân

BLDS

: Bộ luật Dân sự

LKDBĐS

: Luật Kinh doanh bất động sản

NĐ

: Nghị định

NQ

: Nghị quyết


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ........................................................................... 6
1.1. Một số khái niệm liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai .............................................................................................................. 6
1.1.1. Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai ............................ 6
1.1.2. Khái niệm nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai .............................. 8
1.1.3. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai .................................................................................... 10
1.2. Phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai ......................................................................................... 11
1.3. Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................ 13
1.4. Sơ lược quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai ......................................................................................... 15
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG MUA
BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ....................................... 20
2.1. Khái niệm và nội dung chủ yếu của pháp luật về nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................ 20
2.2. Các yếu tố pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 23
2.2.1. Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ....... 23

2.2.2. Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây
dựng hoặc xây dựng chưa xong ..................................................................... 42


Chương 3: MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI, THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG
HOÀN THIỆN ...................................................................................................... 46
3.1. Một số vấn đề về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ........... 46
3.1.1.Lừa dối trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai..... 46
3.1.2.Giá nhà trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ..... 47
3.1.3. Thông tin về nhà ở hình thành trong tương lai còn chưa rõ ràng, thiếu
chính xác ....................................................................................................... 47
3.1.4. Quy định của pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai còn chồng chéo, thiếu thống nhất.......................................... 48
3.1.5. Một số quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
còn chưa cụ thể ............................................................................................. 48
3.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................ 49
3.2.1. Một số tranh chấp phổ biến về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai .............................................................................................. 49
3.3. Hoàn thiện quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai ...................................................................................................................... 57
3.3.1. Sự cần thiết hoàn thiện chế định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai .............................................................................................. 57
3.3.2. Những kiến nghị và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai ............................................................ 58
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nhà ở là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu sinh hoạt của mỗi gia
đình, cá nhân. Đồng thời đây cũng là yếu tố phản ánh sự phát triển kinh tế, xã hội
của đất nước. Cùng với sự tăng trưởng về dân số của đất nước thì nhu cầu về nhà ở
của người dân ngày càng tăng đặc biệt là tại các thành phố, các khu đô thị lớn.
Nhà ở trở thành đối tượng trong các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu để ở của
người dân. Với chính sách khuyến khích đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở tại Việt
Nam hiện nay thì ngày càng xuất hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Đối với các giao dịch mua bán bất động sản đặc biệt là đặt trong bối cảnh thị trường
bất động sản đang ở giai đoạn hấp dẫn sau khi vừa “chạm đáy” như những năm gần
đây thì chúng ta nhận thấy ngày càng xuất hiện nhiều hình thức góp vốn để mua căn
hộ chung cư, trụ sở công ty, công trình xây dựng trên đất…trong khi các công trình
này còn chưa được xây dựng trên thực địa. Doanh nghiệp được quyền huy động vốn
của người có yêu cầu mua nhà ở trước thời điểm xây dựng hoàn thành. Quy định này
góp phần cho doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả, kích thích sự phát triển về nhà ở,
đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho xã hội trong giai đoạn hiện nay.
Ở Việt Nam, giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được
pháp luật ghi nhận tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của
Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, trong các văn
bản luật này, các quy định mới chỉ đưa ra khái niệm “tài sản hình thành trong tương
lai”, các quy định mới chỉ điều chỉnh về giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản hình
thành trong tương lai từ vốn vay của tổ chức tín dung. Sau này, tại Khoản 2 Điều
320 BLDS năm 2005 cũng đã ghi nhận:“Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai”. Bên cạnh đó, các văn
bản mới được ban hành để điều chỉnh loại tài sản đặc biệt này như: Nghị định số
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm; Nghị định

2

số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm;
Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; Luật Nhà ở năm
2005; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và
Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Trong khi đó, các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai đang diễn ra
một cách thường xuyên nhưng cơ sở pháp lý điều chỉnh thì còn nhiều bất cập.
Trong quá trình giảng dạy và nghiên cứu, tác giả luận văn đã có cơ hội được tiếp
cận với các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai cả dưới góc độ lý luận và
thực tế, qua đó cũng thấy được những khó khăn, vướng mắc mà các bên tham gia
giao dịch gặp phải, những nguyên nhân dẫn tới tình trạng tranh chấp liên quan đến
nhóm đối tượng này thường kéo dài và hết sức phức tạp. Tác giả cũng đã tìm hiểu
các bài viết, bài nghiên cứu và một số luận văn liên quan đến vấn đề này nhưng
nhận thấy đây là vấn đề còn khá mới nên hiên nay chưa có nhiều nghiên cứu chuyên
sâu. Với mong muốn tìm hiều một cách quy mô và có hệ thống các quy định của
pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, tác giả mạnh dạn
lựa chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – Một số
vấn đề lý luận và thực tiễn” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc ghi nhận quy định về tài sản hình thành trong tương lai trong BLDS
năm 2005 là một trong những điểm tiến bộ trong công tác xây dựng pháp luật. Vấn
đề tài sản hình thành trong tương lai không còn là chế định quá mới mẻ ở Việt Nam,
đã có nhiều công trình nghiên cứu về nhóm chế định này. Nhưng nhóm đối tượng là
nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng thì thực tế hầu như vẫn có rất ít công

trình nghiên cứu một cách hê thống về nhóm đối tượng này.
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này, tác giả đã tìm hiểu, tham
khảo một số bài viết có nội dung liên quan đến phạm vi nghiên cứu của luận văn như :


3

- Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi: Một số bất cập trong quy định của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học số 12/2012;
- Đoàn Đức Lương: Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở”, Tạp chí Kiểm sát số 1/2008;
- Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh - Phòng Công chứng số 03 thành phố Hà Nội: Bàn
về công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Dân
chủ và pháp luật, số chuyên đề về sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự, phần liên quan
đến quyền sở hữu tài sản và hợp đồng, năm 2010;
- Luật sư Đỗ Hồng Thái: Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006;
- Luật sư Nguyễn Tiến Mạnh: Tài sản hình thành trong tương lai,
ngày 23/5/2008.
Các công trình khoa học kể trên tuy đã có những phân tích khá sâu sắc về tài
sản hình thành trong tương lai, về đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình
thành trong tương lai…mà chưa có một công trình nghiên cứu nào chuyên sâu về
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nên người đọc khó có được cái nhìn tổng
quát về hệ thống quy định của pháp luật Việt Nam về nhà ở hình thành trong tương
lai. Việc nghiên cứu đề tài ‘‘Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn’’ sẽ là một công trình nghiên cứu tổng thể
về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Luận văn góp phần tìm hiểu mô
hình lý luận, cơ sở thực tiễn của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trog tương lai.
Đây sẽ là một đề tài mới, độc lập với các công trình nghiên cứu khoa học khác và
đáp ứng được yêu cầu của tình hình mới.

3. Mục đích, nhiệm vụ của đề tài
Khi nghiên cứu đề tài này, tác giả xác định mục đích chính của luận văn là phân
tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành
điều chỉnh các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đánh giá những
điểm bấp cập phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp các vụ việc về mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Đồng thời, đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần
hoàn thiện những quy định của pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai.
Để đạt được mục đích trên đây thì đề tài phải thực hiện được các nhiệm vụ:


4

Một là: Nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản như các khái
niệm, đặc điểm, ý nghĩa cũng như các nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai…
Hai là: Nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chỉ ra những nội dung còn hạn chế, thiếu
sót, chưa phù hợp. Phân tích, đánh giá và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra cho
người tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nhận diện
những bất cập của pháp luật và thực tiễn các giao dịch mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai. Từ đó luận giải về yêu cầu hoàn thiện các quy định của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Ba là: Trên cơ sở các vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên đưa ra hướng hoàn
thiện pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực nhà ở, văn bản pháp luật
trong lĩnh vực dân sự, kinh doanh bất động sản có liên quan đến mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Liên hệ so sánh giữa các quy định hiện hành và các quy
định được quy định trong Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản

năm 2014 sẽ có hiệu lực thi hành từ 01/7/2015 về các vấn đề liên quan đến phạm vi
nghiên cứu của luận văn.
- Thực tiễn của việc thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu một số nội dung chính như: Một số vấn đề lý
luận về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: khái niệm, các đặc
điểm pháp lý, chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức... của hợp đồng mua bán nhà
ở; những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng nhà ở trong những
năm gần đây: nguyên nhân khách quan và chủ quan,một số dạng tranh chấp điển
hình về hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời chỉ ra những bất cập
trong các quy định của pháp luật và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.


5

5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết những vấn đề trên, Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật
lịch sử và duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin. Cụ thể, phương pháp
phân tích, tổng hợp và so sánh luật học được sử dụng triệt để làm bật lên những vấn
đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và pháp luật điều chỉnh hoạt
động này, về thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở thương mại,
từ đó đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật điều
chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai theo pháp luật Việt Nam mang ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.
Về phương diện lý luận, luận văn đã đánh giá một cách chi tiết và có hệ
thống các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở

hình thành trong tương lai. Có liên hệ so sánh giữa các quy định của BLDS năm
2005, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Kinh doanh bất động
sản năm 2006, các văn bản hướng dẫn với Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh
bất động sản 2014 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015.
Về phương diện thực tiễn, luận văn đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện các
quy định của pháp luật Việt Nam về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, phát
huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài Lời mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được
kết cấu gồm 3 chương, cụ thể như sau:
- Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai
- Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai.
- Chương 3: Một số vấn đề về hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, thực tiễn áp dụng và định hướng hoàn thiện.


6

Chương 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

1.1. Một số khái niệm liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
1.1.1. Khái niệm tài sản, tài sản hình thành trong tương lai
Tài sản là một cụm từ thông dụng , được sử dụng khá phổ biến cả trong thực
tiễn và trong khoa học pháp lý. Nhưng “tài sản là gì” , khái niệm về tài sản thì hầu
như chưa có một định nghĩa bao quát về nó. BLDS 2005 kế thừa và phát triển quy

định về tài sản của BLDS 1995 nhưng cũng chưa đưa ra được khái niệm về “tài
sản” mà tại Điều 163 BLDS 2005 chỉ mang tính chất liệt kê. Theo đó “ Tài sản bao
gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản khác”[2]
Hiện nay, có rất nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm về tài sản, các tác
giả tiếp cận khái niệm tài sản dưới nhiều góc độ khác nhau. Cụ thể:
Theo Tiến sỹ Phạm Công Lạc thì tài sản hiểu theo nghĩa thông thường nhất
là: “Của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”[31]
Theo PGS.TS Trần Thị Huệ thì tài sản hiểu theo nghĩa chung nhất là “những
của cải tồn tại khách quan, nằm trong sự chiếm hữu và chi phối của con người,
được con người khai thác và mang lại lợi ích nhất định cho chủ thể”[32]
Trên cơ sở đưa ra các dấu hiệu nhận biết tài sản. Tiến sỹ Phạm Văn Tuyết,
Trường Đại học Luật Hà Nội có đưa ra định nghĩa về tài sản như sau: “Tài sản là
các vật thể hoặc phi vật thể đáp ứng được nhu cầu vật chất, tinh thần cho con
người, có thể trị giá được và chuyển giao theo bản chất và chỉ có thể thuộc quyền
sở hữu của một chủ thể nào đó khi còn tồn tại”[32]
Theo quan điểm của tác giả thì tài sản là những của cải vật chất hoặc tinh
thần, nằm trong sự chiếm hữu và chi phối của con người, có thể trị giá và chuyển
giao được khi còn tồn tại.


7

Dựa vào thời điểm hình thành tài sản, tài sản được chia thành hai loại: tài sản
hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Pháp luật Việt Nam tiếp cận với khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
dưới góc độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cụ thể:
- Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động
sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu
của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây

dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận [1, Khoản 77 Điều 2].
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm
tiền vay của tổ chức tín dụng cũng quy định tương tự như trên [2, Khoản 5 Điều 2].
- BLDS 2005 ra đời, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai được ghi
nhận như sau: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở
hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm
được giao kết”[3, Khoản 2 Điều 320].
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ đã chỉnh
sửa lại quy định về tài sản hình thành trong tương lai như sau: “Tài sản hình thành
trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ
được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong
tương lai bao gồm cả tài sản đã được ình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo
đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên
bảo đảm”[4, Khoản 2 Điều 4].
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rõ ràng, cụ thể
hơn về khái niệm tài sản hình thành trong tương lai:
“Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm’


8

c) Tài sản đã hình thành hoặc thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu,
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký
theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”[5,
Khoản 2 Điều 1]

Quy định này là khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản hình
thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Trên cơ sở các quy định kể trên và dựa vào bản chất, thời điểm hình thành
của tài sản có để định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai như sau: Tài sản hình
thành trong tương lai là tài sản chưa được hình thành ở thời điểm thực hiện giao
dịch dân sự về tài sản nhưng có đầy đủ cơ sở để xác định tài sản đó sẽ được hình
thành trong tương lai”.
1.1.2. Khái niệm nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở được tiếp cận dưới góc độ của khoa học pháp lý là đối tượng điều
chỉnh của nhiều ngành luật và mỗi ngành luật đó lại có cách hiểu từ những khía
cạnh khác nhau: Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một loại công
trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu
xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết vị định vị với đất, có thể bao
gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế. Theo pháp
luật dân sự thì nhà ở là một loại tài sản thuộc nhóm bất động sản, là đối tượng của
một số giao dịch dân sự như giao dịch về mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê
nhà ở, thế chấp nhà ở...
Theo từ điển Tiếng Việt do Nguyễn Như Ý (chủ biên) : nhà được quan niệm
là “Chỗ ở và sinh hoạt của mỗi gia đình”.
Tại Đoạn 2 Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Nhà ở theo quy định của
Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân”. Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành
ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và


9

hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đã khái quát và thống kê như sau: Nhà ở bao gồm:
Nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) được xây dựng để bán, cho thuê,

cho thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường (kể cả nhà ở trong khu đô thị mới, khu
du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp); nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước; nhà ở được xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ
chế do Nhà nước quy định (nhà ở xã hội); nhà ở tái định cư; nhà ở riêng lẻ của hộ gia
đình, cá nhận tại khu vực đô thị và nông thôn [6, Điều 1]
Quy định này tiếp tục được kế thừa và ghi nhận tại Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà
ở năm 2014.
Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương
lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp
luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Luật Nhà ở năm 2005 không giải thích thế nào là nhà ở hình thành trong
tương lai nhưng đến Luật Nhà ở năm 2014 lần đầu tiên đưa ra khái niệm về nhà ở
hình thành trong tương lai. Theo đó, Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang
trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng [7,
Khoản 19 Điều 3].
Thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” nói chung ở Việt Nam còn
khá mới mẻ. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người ta có thể hiểu một
cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình thành và có các
điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong
tương lai. Bằng việc đưa ra khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai tại Khoản
19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 đã đưa ra nội hàm và điều kiện đối với nhà ở hình
thành trong tương lai cụ thể “là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Định nghĩa này đã đưa ra một cách hiểu
thống nhất về nhà ở hình thành trong tương lai – một đối tượng trong giao dịch dân
sự về nhà ở. Với cách định nghĩa như ở Luật Nhà ở năm 2014 thì nhà ở hình thành
trong tương lai vẫn mang đầy đủ các đặc điểm của tài sản hình thành trong tương
lai nhưng được gắn thêm các đặc trưng riêng.
Hiểu một cách khái quát nhất thì nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở
chưa hình thành vào thời điểm các chủ thể tiến hành giao kết hợp đồng.

10

1.1.3. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai
Một trong những căn cứ phổ biến, thông dụng làm phát sinh quyền sở hữu
nhà ở là hợp đồng mua bán nhà ở. Có nhiều cách tiếp nhận khác nhau về hợp đồng
mua bán nhà. Theo Tiến sĩ Phạm Công Lạc thì có hai cách hiểu:
Theo nghĩa rộng, hợp đồng mua bán nhà ở có thể hiểu là chính sách và pháp
luật về mua bán nhà ở. Với nghĩa này thì: Hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp các
chính sách, quy phạm pháp luật quy định trình tự, thủ tục dịch chuyển nhà ở, quyền
sở hữu nhà ở từ người bán sang cho người mua. Do nhà ở là một tài sản đặc biệt và
chính sách nhà ở qua các thời kỳ khác nhau có những thay đổi rất khác nhau nên
hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự điều chỉnh của chính sách và pháp luật tại thời
điểm xác lập, thực hiện giao dịch đó [33,tr32].
Xét trên phương diện là cách thức biểu hiển ra bên ngoài thì hợp đồng mua
bán nhà ở chính là hình thức của hợp đồng, văn bản của hợp đồng mà các bên đã ký
kết trong đó chứa đựng nội dung của hợp đồng xác định các yếu tố của hợp đồng, là
chứng cứ pháp lý trong trường hợp cần thiết, là căn cứ để các bên hoàn tất các thủ
tục chuyển quyền sở hữu nhà.
Tiếp cận trên phương diện là các căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
nghĩa vụ dân sự thì hợp đồng mua bán nhà ở là một căn cứ phát sinh nghĩa vụ song
phương giữa người bán và người mua. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của
hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng dân sự nói riêng. Theo cách tiếp cận này
thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán trong đó đối tượng của hợp
đồng là nhà ở, do đó nó mang đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán nói
chung còn có những đặc điểm riêng do đối tượng là nhà ở”.
Nhà ở hình thành trong tương lai là một trong số các loại nhà ở được pháp luật
quy định tại Luật Nhà ở năm 2014. Từ đó có thể hiểu: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên bằng văn bản về việc mua bán nhà

ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Theo đó, bên bán sẽ bàn giao nhà ở và quyền sử dụng đất cho bên mua tại một thời
điểm cụ thể trong tương lai và bên mua phải thanh toán tiền mua nhà cho bên bán theo
nội dung do hai bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật”.


11

Từ bình diện chung đó có thể hiểu: “Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua bán nhà chưa có vào thời điểm
hợp đồng đó giao kết do dự án phát triển nhà ở thương mại chưa hoàn thành hoặc do
nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong”.
1.2. Phân biệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai
Về mặt lý luận, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một
dạng của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai có những đặc điểm riêng nhất định, khác với hợp đồng mua bán nhà
ở. Có thể xem xét hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong mối
liên hệ với hợp đồng mua bán nhà ở theo nguyên lý của mối quan hệ giữa cái chung
và cái riêng. Từ cách tiếp cận này, những vấn đề cơ bản như: chủ thể của hợp đồng,
đối tượng của hợp đồng, điều kiện giao kết hợp đồng, hình thức của hợp đồng,
quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng…đều được điều chỉnh bởi pháp luật
nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản. Song, xuất phát từ đặc thù của nhà ở
hình thành trong tương lai nên một số quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai mang những đặc thù riêng. Theo đó, bên cạnh những đặc điểm
chung của một hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai có các đặc trưng sau:
Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là
loại nhà ở chưa được hình thành hoặc đang hình thành. Cụ thể, nhà ở là đối tượng của
giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải là loại nhà ở thương mại đang

trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng hoặc nhà ở
riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân chưa xây dựng hoặc xây dựng chưa xong.
Nhà ở hình thành trong tương lai phải được tạo dựng một cách hợp pháp theo
quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư xây dựng và luật kinh doanh
bất động sản. Tại Điều 22 của Luật KDBĐS năm 2006 có quy định : “Nhà ở, công
trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang
xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã


12

được phê duyệt”. Tới Luật KDBĐS năm 2014, có quy định cụ thể điều kiện của bất
động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại Khoản 1 Điều 55
Luật KDBĐS năm 2014 như sau: “1.Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng
đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn
thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là
nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải
có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện theo luật
định: Đây là một trong các điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn, nếu không sẽ bị vô hiệu từ thời
điểm ký kết. Khác với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, điều kiện đối với nhà
ở tham gia giao dịch: hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì bên
bán không cần phải đáp ứng điều kiện “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với
nhà ở theo quy định của pháp luật”. Mà thay vào đó, bên bán phải đưa ra các chứng
cứ để khẳng định nhà đó chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai, và dự án đó cho
phép bên bán là chủ sở hữu ngôi nhà trong tương lai có quyền bán ngôi nhà đó cho
người khác. Nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kỳ khi
nào chủ sở hữu cũng có quyền mua bán, chuyển nhượng nhà ở đó. Kể từ khi Nghị

định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD có hiệu lực thi hành, thời điểm
và điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định khác cụ thể và
chi tiết. Theo quy định này, nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai khi đáp ứng được các điều kiện như:
(1) Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt; (2) Đã xây dựng xong phần
móng của nhà ở. Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở
có mục đích hỗn hợp) theo quy định này được xác định là giai đoạn đã thi công
xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt
bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật
theo quy định của pháp luật về xây dựng [8, Điểm đ Khoản 3 Điều 9].


13

Thứ ba, chủ thể tham giao giao dịch phải đáp ứng yêu cầu của pháp luật về
nhà ở. Trong trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì
bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và đáp ứng đầy
đủ các điều kiện quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, kế
tục quy định này Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của tổ
chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Điều 10; Bên mua phải là đối tượng được
quyền sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy định tại Điều 35 Luật Nhà ở năm 2005.
Thứ tư, Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng
song vụ. Hai bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều có
quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên
kia và ngược lại. Vì là hợp đồng song vụ nên các bên trong hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai phải thực hiện các nghĩa vụ đó song hành không bên
nào có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ. Tuy nhiên, việc trả tiền
thông thường có thể thực hiện làm nhiều đợt và đặt cọc thường được dùng là biện
pháp bảo đảm trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà.
1.3. Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình

thành trong tương lai
Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
là công cụ pháp lý đáp ứng nhu cầu của các bên chủ thể: trong điều kiện kinh tế
nước ta còn nghèo, Nhà nước chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của nhân dân,
việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tạo điều kiện cho nhân dân tự giải
quyết nhu cầu về nhà ở của mình. Đặc biệt, ở những thành phố lớn, nhu cầu nhà ở
ngày càng cấp thiết, giải quyết được nhu cầu nhà ở của tầng lớp nhân dân có thu
nhập thấp sẽ giải quyết được nhiều vấn đề xã hội kèm theo như môi trường, sức
khỏe, mĩ quan thành phố...Vì vậy, Nhà nước khuyến khích nhân dân mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai nhưng phải tuân theo pháp luật hiện hành.
Thứ hai, việc ban hành các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc thúc đẩy các giao
dịch dân sự về nhà ở nói riêng và các giao dịch dân sự nói chung diễn ra ngày càng


14

phổ biến: pháp luật quy định về vấn đề này có ý nghĩa lớn đối với đời sống xã hội
của mọi tầng lớp dân cư đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở trở lên vô cùng
bức thiết nhất là ở các thành phố lớn, các khu đô thị. Nhìn chung, hệ thống quy định
của pháp luật về nhà ở hiện hành đã phần nào điều chỉnh, tạo sự bình ổn phát triển
của thị trường bất động sản, ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển nền kinh tế thị
trường trong giai đoạn hiện nay. Nhà nước có thể điều tiết giá nhà, thực hiện các
chính sách quốc gia khác về nhà ở (nhà ở xã hội, nhà tình thương…). Các chính
sách về nhà ở còn giúp ổn định xã hội.
Thứ ba, xét về bản chất, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai có vai trò hướng dẫn, chỉ dẫn các chủ thể tuân theo quy định của pháp luật về
mọi nội dung trong giao kết cũng như thực hiện hợp đồng: hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai là phương thức đầu tư, góp vốn một cách hợp pháp nhằm
mua nhà ở chưa hình thành. Bên bán thu hút được vốn đầu tư để tiến hành xây dựng

bất động sản theo yêu cầu của bên mua. Theo đó, các điều kiện luật định, nhà đầu tư có
quyền bán các sản phẩm bất động sản chưa hình thành cho người mua theo các điều
kiện, điều khoản cụ thể ràng buộc tại Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai. Trong Hợp đồng này, hai bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận, thống nhất nhà ở sẽ
bán, thời điểm chuyển giao nhà ở, phương thức và các điều kiện thanh toán...Theo
nghĩa to lớn trong việc thu hút vốn của người mua bất động sản. Người mua thỏa thuận
về việc mua được và được mua một nhà ở sẽ hình thành, bên bán sẽ có vốn để hình
thành nên tài sản đó, cùng với các quyền và lợi ích đi kèm.
Khi thống nhất ý chí trong giao kết hợp đồng, sau khi ký kết, hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai có ý nghĩa trong việc theo dõi, giám sát quá
trình thực hiện hợp đồng của các bên theo điều khoản trong hợp đồng. Trong quá
trình thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nếu phát sinh
tranh chấp, các bên căn cứ hợp đồng đã ký kết để giải quyết. Tuy nhiên, đối với
phân loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc giải thích hợp
đồng còn chưa được các bên trong hợp đồng chú trọng hoặc thỏa thuận. Điều này
khiến các bên dễ nảy sinh tranh chấp pháp lý liên quan đến cách tính diện tích sử
dụng chung, sử dụng riêng .


15

Thứ tư, quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, đặc biệt là cơ quan thực hiện chức năng xét xử: các quy định này tạo ra hành
lang pháp lý cho việc xác lập trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh mua bán
nhà dự án, đảm bảo cho hoạt động này được vận hành thông suốt và an toàn về mặt
pháp lý. Pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý cần
thiết để hướng dẫn điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia quan hệ mua bán
nhà ở tuân thủ đúng pháp luật và đảm bảo sự an toàn pháp lý về quyền lợi cho nhà
đầu tư và người dân khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Các quy định của pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
xác lập một nguyên tắc pháp lý cơ bản là tổ chức, cá nhân khi tham gia quan hệ mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện những quy định chặt chẽ về
hình thức. Nguyên tắc này ra đời từng bước khắc phục được tình trạng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai theo hình thức “trao tay”, Nhà nước không kiểm soát
được; loại trừ được nguyên nhân tồn tại của thị trường bất động sản “ngầm” thông
qua các hoạt động mua bán nhà lòng vòng kiếm lời; đầu cơ lũng đoạn thị trường,
đẩy giá bất động sản lên cao. Góp phần tạo nên sự minh bạch trong hoạt động kinh
doanh bất động sản, hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro có thế xảy ra cho cả
bên bán và bên mua, tạo thêm nguồn thu cho ngân sách.
1.4. Sơ lược quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai
Chế định về tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong
khoa học pháp lý. Tài sản hình thành trong tương lai nói chung là chế định có
phạm vi nghiên cứu rộng. Tuy nhiên, pháp luật dân sự Việt Nam cũng như pháp
luật chuyên ngành hầu như chưa có quy định chi tiết đối với các giao dịch dân
sự về tài sản hình thành trong tương lai. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế
thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển. Các
giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai cũng dần được điều chỉnh một
cách chi tiết hơn, chặt chẽ hơn.


16

Ban đầu, khái niệm tài sản hình thành trong tương lai được tiếp cận dưới góc
độ là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cụ thể:
- Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai lần đầu tiên được quy định tại
Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm theo đó: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình
thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo

đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các tài
sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận [1, Khoản 77 Điều 2].
- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/12/1999
về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng tại Khoản 3 Điều 2 quy định: “3. Tài
sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, tài sản hình thành từ vốn vay
và tài sản của bên bảo lãnh dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ
chức tín dụng”. Nghị định này quy định cho phép khách hàng vay dùng tài sản hình
thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối
với tổ chức tín dụng. Như vậy, bên vay có thể sử dụng tài sản hình thành trong
tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối
với tổ chức tín dụng.
Thực tế cho thấy chính quy định về tài sản trong BLDS năm 2005: “Tài sản
bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” đã tạo tiền đề để hình thành
nên khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai. Nếu dựa vào quy định về tài sản
trong Điều 172 BLDS năm 1995 là: “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị
giá được bằng tiền và các quyền tài sản” thì chắc chắn không thể có khái niệm về
tài sản hình thành trong tương lai vì loại tài sản này không phải là “vật có thực”.
Như vậy, chỉ tới khi BLDS năm 2005 ra đời thì khái niệm tài sản hình thành
trong tương lai mới được ghi nhận một cách chính thức. Tuy nhiên, sự hiện hữu của
tài sản hình thành trong tương lai trong giao lưu dân sự đã tồn tại từ trước đó, chịu
sự điều chỉnh của pháp luật chuyên ngành.
- Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005 quy định: “Vật dùng để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc vật được hình thành trong tương lai. Vật
hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm
sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.


17

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 quy định

chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Bộ luật Dân sự về giao dịch bảo
đảm. Tại Khoản 2 Điều 4 về tài sản bảo đảm có quy định: “Tài sản hình thành trong
tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác
lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao
gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng
sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm tại Khoản 2 Điều 1 đã quy định: “1. Tài sản bảo đảm là
tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm
giao dịch.”
“2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm:
a) Tài sản được hình thành từ vốn vay;
b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp
pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu,
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký
theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”
Quy định này khá cụ thể nhưng mới chỉ được thể hiện dưới góc độ tài sản
hình thành trong tương lai là đối tượng của giao dịch về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự .
Pháp luật điều chỉnh giao dịch về nhà ở lần đầu tiên được quy định tại Luật
Nhà ở 2005. Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định: “Trường
hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc
thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt
và đã được xây dựng xong phần móng”[9, Điều 39]. Như vậy, đến năm 2005 pháp

18

luật về nhà ở đã thừa nhận các chủ đầu tư được quyền mua bán nhà ở mà thời điểm
ký hợp đồng mua bán thì nhà ở đó chưa được xây dựng hoàn thành mà chỉ cần đảm
bảo nhà đó đã được phê duyệt bản vẽ thiết kế và đã xây dựng xong phần móng nhà.
Luật KDBĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày
15/10/2007 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS có quy định:
“Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán
nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng
đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công
và tiến độ cụ thể”[10, Khoản 8 Điều 5]. Điều 4 của Nghị định cũng đã quy định chi
tiết hơn về các nguyên tắc và yêu cầu của việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai.
Tình trạng các chủ đầu tư giao dịch mua bán nhà ở khi chưa xây dựng xong
đã diễn ra khá nhiều trước khi Luật Nhà ở được ban hành. Thời điểm ký hợp đồng
mua bán nhà rất sớm, có khi vừa được phê duyệt dự án xây dựng nhà họ đã triển
khai mua bán. Đây là hình thức huy động vốn sớm của các chủ đầu tư. Việc huy
động vốn sớm dẫn đến rất nhiều rủi ro cho khách hàng đặc biệt là chậm tiến độ giao
nhà hoặc trường hợp hoàn trả lại tiền cho nhà ở không xin cấp được giấy phép xây
dựng...và khi xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua thì bên mua – người tiêu
dùng luôn là đối tượng chịu thiệt thòi do chưa có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh
để bảo vệ họ.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 về quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây
dựng ngày 01/9/2010 về quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hơn về điều kiện được mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai. Cho tới thời điểm này, đây là hai văn bản được ban hành
mới nhất, chi tiết nhất và đầy đủ nhất điều chỉnh vấn đề mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai. Hai văn bản này đã phần nào hạn chế các tranh cấp về điều kiện bán
nhà ở hình thành trong tương lai của các chủ đầu tư khi giải thích rõ ràng về điều kiện

xây dựng xong phần “móng nhà” và quy định rõ điều kiện huy động vốn.