Điều kiện có hiệu lực của hợp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật việt nam từ thực tiễn TP hồ chí minh

VI N HÀN LÂM
KHOA H C XÃ H I VI T NAM
H CăVI NăKHOAăH CăXĩăHỘI

PHANăANHăH I

ĐI UăKI NăCịăHI UăL CăC AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă
ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăT

NGăLAIăTHEOăPHỄPăLU Tă

VI TăNAMăT ăTH CăTI N THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH

LU NăVĔNăTH CăSƾăLU TăH C

HĨăNỘIă- 2017


VI N HÀN LÂM
KHOA H C XÃ H I VI T NAM
H CăVI NăKHOAăH CăXĩăHỘI

PHANăANHăH I

ĐI UăKI NăCịăHI UăL CăC AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă
ăHỊNHăTHĨNHăTRONGăT

NGăLAIăTHEOăPHỄPăLU Tă

VI TăNAMăT ăTH CăTI N THĨNHăPH ăH ăCHệăMINH
ChuyênăngƠnh:ăLu tăKinhăt

Mưăs :ă60.38.01.07

LU NăVĔNăTH CăSƾăLU TăH C

NG ỜIăH ỚNGăDẪNăKHOAăH C:ă
PGS.TS NGUY NăTH ăNGAă

HĨăNỘIă- 2017


M CăL C
M

Đ U .......................................................................................................... 1

Ch

ngă1:ăLụăLU NăPHỄPăLU T V ĐI U KI NăCịăHI U L C .... 9

C A H PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă

HỊNHăTHĨNHăTRONGăT

NGă

LAI .................................................................................................................... 9
1.1. Nhà

và các hình thức kinh doanh nhà .................................................. 9

1.2. Pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình

thành trong tương lai ....................................................................................... 16
Ch

ngă 2: TH C TR NGă THIă HĨNHă PHỄPă LU T V

CỄCă ĐI U

KI Nă Cịă HI U L C C A H Pă Đ NGă MUAă BỄNă NHĨă
THĨNHă TRONGă T

NGă LAIă T

TH C TI Nă THĨNHă PH

HỊNHă
H

CHI MINH ..................................................................................................... 25
2.1. Thực trạng pháp luật về các điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán
nhà

hình thành trong tương lai ..................................................................... 25

2.2. Thực ti n vi phạm về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng trong quá trình
kỦ kết hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai trên đ a bàn thành

phố Hồ Chí Minh. ........................................................................................... 47
Ch

ngă 3: GI Iă PHỄPă HOĨNă THI Nă PHỄPă LU T V

Cịă HI U L C C A H Pă Đ NGă MUAă BỄNă NHĨă
TRONGăT

ĐI U KI N

HỊNHă THĨNHă

NGăLAI .................................................................................. 55

3.1. Những yêu cầu đặt ra cần đạt được để đảm bảo điều ki n có hi u lực c a
hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai ...................................... 55

3.2. Đề xuất về những giải pháp hoàn thi n pháp luật về điều ki n có hi u lực
c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai ............................... 58

K T LU N .................................................................................................... 72
DANH M CăTĨIăLI U THAM KH O ..................................................... 74
PH L C

DANH M CăCỄC T

VI T T T

BĐS

Bất đ ng sản

BĐS TP.HCM

Bất đ ng sản thành phố Hồ Chí Minh

BXD

B xây dựng

CĐT

Ch đầu tư

GTGT

Thuế giá tr gia tăng

KD.BĐS

Kinh doanh bất đ ng sản

PGS.TS

Phó giáo sư Tiến sĩ

QSDĐ

Quyền sử d ng đất

Th.S

Thạc sĩ

Tp. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TS

Tiến sĩ

TTBĐS

Th thư ng bất đ ng sản

USD

Dola mỹ

VPHC

Vi phạm hành chính

VPPL

Vi phạm pháp luật


M

Đ U

1.ăTínhăc p thi t c aăđ tƠi
Cha ông ta có câu “An cư mới lạc nghi p” và thật vậy, trong quá trình
l ch sử phát triển c a loài ngư i từ trước tới nay, nhà

luôn có m t Ủ nghĩa

quan tr ng đối với đ i sống kinh tế, xã h i m i con ngư i, và ngày nay nhà
góp phần quan tr ng trong sự phát triển kinh tế xã h i, ổn đ nh cu c sống c a
ngư i dân. Mặt khác, không chỉ dừng lại

đó mà nhà

là m t tài sản lớn

luôn ngắn liền với sự phát triển c a đất nước chúng ta. Trong những giai đoạn
l ch sử khác nhau m i khu vực đ a lỦ, vùng miền khác nhau, tầm quan tr ng
và ảnh hư ng c a nhà

đối với đ i sống kinh tế, xã h i có thể khác nhau

song chúng ta có thể khẳng đ nh, nhà

không thể thiếu đổi với nhu cầu cu c

sống c a m i h gia đình, cá nhân.
Vi t Nam sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng sự giao thoa
vùng miền ngày càng tăng, sự d ch chuyển dân cư từ nông thôn tới thành th
và từ miền Bắc, miền Trung vào khu vực Tây nguyên, miền Nam ngày càng
tăng, khi dân số ngày càng tăng, mật đ dân cư tăng lên thì nhu cầu chung c a
xã h i về nhà

ngày càng tăng lên nhanh chóng, nhà

không còn là m t nơi

để ng nghỉ, để sinh sống nữa mà m t ngôi nhà r ng rãi với đầy đ ti n nghi,
khang trang, thuận ti n cho sinh hoạt và công vi c hàng ngày là m t nhu cầu
chính đáng và đang được hầu hết m i ngư i đặc bi t là tầng lớp các công dân
trẻ mơ ước. Đây chính là điều ki n để cho các hoạt đ ng, đầu tư kinh doanh,
cũng như những giao d ch liên quan đến nhà

ngày càng phát triển để đáp

ứng nhu cầu c a ngư i dân và doanh nghi p.
B i vậy, ngày nay, nhà

không chỉ thuần túy ph c v nhu cầu để

mà

còn là tài sản để kinh doanh, là m t kênh đầu tư an toàn và không ngừng gia
tăng giá tr theo th i gian. Ngư i nào có nhiều nhà , đặc bi t
đ a c a các thành phố lớn thì nhà

các v trí đắc

là m t khối tài sản khổng lồ và là m t “c
1


máy đẻ ra tiền” m t cách nhanh chóng và có suất sinh lợi cao và ổn đ nh. Từ
khi chúng ta có Luật đất đai năm 1993 ra đ i cho đến nay giá nhà
và bất đ ng sản nói chung ngày càng tăng cao, nhà
bình thư ng mà nhà

nói riêng

không chỉ là nơi ăn chốn

tr thành m t “hàng hóa” đặc bi t, m t loại hàng hóa

có giá tr cao.
Và để đảm bảo các giao d ch nhà

hoạt đ ng theo quỹ đạo chung, đảm

bảo sự kiểm soát c a Nhà nước, bảo v quyền và lợi ích hợp pháp cho các ch
thể tham gia giao d ch, pháp luật điều chỉnh đối với th trư ng bất đ ng sản
nói chung và th trư ng nhà

nói riêng trong th i gian qua liên t c cập nhật,

điều chỉnh và sửa đổi nhằm đáp ứng và phù hợp với nhu cầu phát triển c a th
trư ng. Trong đó, điều chỉnh các giao d ch về nhà

nói chung và nhà

hình

thành trong tương lai nói riêng bằng hợp đồng là m t trong những biểu hi n
c a m c đích nêu trên. Theo đó, pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà
hình thành trong tương lai được quy đ nh khá c thể trong Luật Kinh doanh
bất đ ng sản từ điều ki n về hình thức cho đến yêu cầu về n i dung để đảm
bảo hợp đồng có hi u lực, ràng bu c quyền và nghĩa v c a các bên. Tuy
nhiên, thực ti n kỦ kết và thực hi n hợp đồng mua bán nhà
nhà

nói chung và

trong tương lai nói riêng còn phát sinh nhiều vướng mắc và hạn chế. Do

nhiều lỦ do ch quan và khách quan khác nhau, các ch thể tham gia giao kết
hợp đồng không tuân th các quy đ nh c a pháp luật. Do đó, hợp đồng vô
hi u, phát sinh các tranh chấp, bất đồng.
Thành phố Hồ Chí Minh là đ a bàn mà th trư ng nhà

hình thành

trong tương lai phát triển khá sôi đ ng nhưng cũng đầy phức tạp. Do nhiều
nguyên nhân khách quan và ch quan mà nhiều ch thể tham gia vào quan h

mua bán nhà

lại không thực hi n hoặc thực hi n không đúng và đầy đ với

các quy đ nh c a pháp luật liên quan đến điều ki n mua bán nhà

đã dẫn đến

những tranh chấp giữa các bên. Do đó, trong phạm vi nghiên cứu đề tài
2


“Điều kiện có hiệu lực của hợp Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”
cần phải được nghiên cứu m t cách khoa h c toàn di n, mang tính h thống
dựa trên những cơ s lỦ luận, cơ s thực ti n nhằm chỉ ra những điểm hạn
chế, tồn tại cũng như những điểm mới phù hợp nhằm kiến ngh những giải
pháp nhằm phát triển th trư ng mua bán nhà

hình thành trong tương lai m t

cách công khai minh bạch trách r i ro cho nhà đầu tư, cũng như để có những
phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung và hoàn thi n các quy đ nh c a
pháp luật hi n hành có liên quan.
2.ăTìnhăhìnhănghiênăc u đ tƠi
Đã có nhiều bài viết và các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề
tài nghiên cứu như:
- “Chính sách phát triển th trư ng bất đ ng sản

Vi t Nam” C a Tiến

sĩ Đinh Văn Ân. Cuốn sách đã đề cập những cơ chế, chính sách pháp luật c a
các nước như Mỹ, Phần Lan, Hàn Quốc, Nhật Bản.
- Năm 2003, tác giả PGS.TS Thái Bá Cần và Th.S Trần Nguyên Nam
có đề tài “Th trư ng bất đ ng sản – Những vấn đề lỦ luận và thực ti n

Vi t

Nam.
- Năm 2006, tác giả Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung có đề tài: “Các
chính sách thu hút đầu tư vào th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”.
- Năm 2009, PGS.TS Phan Th Cúc và PGS.TS Nguy n Văn Xa xây
dựng giáo trình “Đầu tư kinh doanh bất đ ng sản”.
- Năm 2010, có m t số bài viết như: “Pháp luật kinh doanh bất đ ng
sản dưới góc nhìn c a nhà đầu tư nước ngoài” c a Nguy n Ng c Minh, tạp
chí Nghiên cứu lập pháp 14/2010; “Hoàn thi n chế đ pháp lỦ về s hữu bất
đ ng sản trong khung cửa h i nhập” c a Nguy n Ng c Đi n, tạp chí Nghiên
cứu lập pháp 8/2010; “Bảo đảm tính minh bạch c a th trư ng bất đ ng sản –
3


Pháp luật m t số nước trên thế giới và kinh nghi m cho Vi t Nam” c a
Nguy n Th Dung, tạp chí Luật h c số 8/2010.
- Năm 2011, TS. Đinh Văn Ân, có đề tài: “Chính sách phát triển th
trư ng bất đ ng sản

Vi t Nam”; T.S Bùi Văn Huyền và TS. Đinh Th Nga –

H c vi n Tài chính quốc gia có công trình nghiên cứu: “Quản lỦ Nhà nước
đối với th trư ng bất đ ng sản

Vi t Nam”; PGS. TS Nguy n Quang Tuyến

có đề tài khoa h c cấp trư ng: “Những vấn đề pháp lỦ về tổ chức trung gian
thúc đẩy sự phát triển c a th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam”; Tập bài giảng
c a trư ng Đại h c Luật Hà N i “Pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản”.
- Năm 2012, “Pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản

Vi t Nam –

Những vấn đề lỦ luận và thực ti n” – Luận án tiến sĩ luật h c c a Vũ Anh;
“Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử d ng đất trong kinh doanh bất đ ng
sản

Vi t Nam” – Luận án tiến sĩ Luật h c c a Nguy n Th Hồng Nhung;

GS.TS. Dương Th Bình Minh ch biên cuốn “Chính sách phát triển nhà
thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh: LỦ luận và thực ti n”.
- Năm 2013, TS. Đinh Th Mai Phương ch biên cuốn sách “Các giải
pháp để hoàn thi n thể chế thúc đẩy sự phát triển c a th trư ng bất đ ng sản
Vi t Nam”.
- Năm 2014, “Bình luật về hợp đồng chuyển nhượng bất đ ng sản hình
thành trong tương lai” c a Phạm Quang Huy, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số
6/2014; “Bàn về quyền sử d ng đất được phép chuyển nhượng trong kinh
doanh bất đ ng sản

Vi t Nam” – TS. Nguy n Th Hồng Nhung, tạp chí Luật

h c số 6/2014; “Bàn về vấn đề huy đ ng vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư
thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ” trong kinh doanh bất đ ng sản” c a

Lưu Quốc Thái, tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 5/2014.
Ngoài ra cũng có m t số luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ nghiên cứu về
đề tài có liên quan đến nhà , th trư ng bất đ ng sản, nhà
4

hình thành trong


tương lai, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
nhà

chung cư và nhà

hình thành trong tương lai,

thương mại..

Tuy nhiên, sau khi Luật Kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 và Luật
Nhà

năm 2014 được ban hành với nhiều quy đ nh mới về kinh doanh phát

triển nhà

thương mại, trong đó có loại hình kinh doanh nhà

hình thành

trong tương lai; đặc bi t là sự ra đ i c a hàng loạt các hợp đồng mẫu trong
kinh doanh BĐS được ban hành thì đến nay vẫn chưa có m t công trình khoa

h c nào nghiên cứu

cấp đ thạc sĩ chuyên sâu về vấn đề điều ki n có hi u

lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai

cả khía cạnh lỦ

luận và thực ti n.
Trên cơ s tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa h c c a các công
trình khoa h c đã được công bố, luận văn sẽ phát triển và bổ sung thêm, làm
hoàn thi n hơn khía cạnh lỦ luận và thực ti n về hợp đồng và điều ki n có
hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai.

3. M căđíchăvƠănhi m v nghiênăc u
3.1 Mục đích nghiên cứu:
- Tập hợp và h thống hóa các qui đ nh c a pháp luật về hợp đồng và
điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong

tương lai. Đồng th i nhận di n những khoảng trống pháp lỦ trong
quá trình thực hi n loại hợp đồng này.
- H thống hóa, khái quát hóa h thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng
mua bán nhà

hình thành trong tương lai, c thể đi sâu tìm hiểu các

quy đ nh c a pháp luật n i dung và pháp luật hình thức quy đ nh về
điều ki n có hi u lực c a hợp đồng. Thông qua đó, soi r i vào thực
ti n thực thi pháp luật về vấn đề này để nhận di n được những hạn
chế, vướng mắc phát sinh trong quá trình kỦ kết và thực hi n hợp
đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai. Xác đ nh nguyên
5


nhân và ảnh hư ng c a các hợp đồng biến tướng kể trên làm cho
hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai tr nên vô hi u

khi có tranh chấp.
- Đề xuất giải pháp hoàn thi n pháp luật, đảm bảo các ch thể c a
hợp đồng tuân th đúng pháp luật.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Tìm hiểu nguyên nhân và những tác đ ng và ảnh hư ng c a các hợp
đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai trái pháp luật, không

tuân th các quy đ nh c a pháp luật làm cho hợp đồng vô hi u. Từ
đó đề xuất các giải pháp hoàn thi n pháp luật về hợp đồng nhằm
đảm bảo cho các ch thể tuân th đúng pháp luật khi tham gia giao
kết và thực hi n hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai.

- Các điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành

trong tương lai.
4.ăĐ iăt

ngăvƠăph măviănghiênăc u

4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu ch yếu c a đề tài, bao gồm:
- H thống các quan điểm, lỦ luận, đ nh hướng và quy đ nh c a Đảng
và Nhà nước ta đối với điều chỉnh pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

hình

thành trong tương lai.
- Các quy đ nh c a pháp luật tại Vi t Nam liên quan đến pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà

trong tương lai và điều ki n có hi u lực c a hợp

đồng này.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà
thành trong tương lai trên cơ s Luật Kinh doanh bất đ ng sản, Luật Nhà
B luật Dân sự

hình
và

các n i dung cơ bản như: Điều ki n có hi u lực về hình thức
6


hợp đồng; điều ki n có hi u lực về n i dung c a hợp đồng như: ch thể, đối
tượng, giá cả, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa v c a các bên, giải
quyết tranh chấp.
5.ăPh

ngăpháp lu năvƠăph

ngăpháp nghiênăc u

Để giải quyết các yêu cầu và m c đích mà đề tài đã đặt ra, luận văn ch
yếu sử d ng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa h c duy vật bi n chứng c a Ch
nghĩa Mác – Lênin được sử d ng xuyên suốt luận văn.
- Phương pháp phân tích, tập hợp tài li u, quan điểm lỦ luận và so sánh
đối chiếu luật h c được sử d ng trong Chương 1 khi nghiên cứu m t số vấn
đề lỦ luận về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành

trong tương lai.
- Phương pháp phân tích, bình luận, so sánh được sử d ng ch yếu
trong Chương 2 khi đánh giá về thực trạng pháp luật về điều ki n có hi u lực

c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai.

- Phương pháp tổng hợp, di n giải và quy nạp… được sử d ng trong
chương 3 về hoàn thi n pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua
bán nhà

hình thành trong tương lai nhằm nâng cao hi u quả thực thi pháp

luật về vấn đề này trên thực tế.
6. ụănghƿaălỦălu năvƠăth c ti n c a lu năvĕn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:
- Tổng hợp, bổ sung và phát triển h thống lỦ luận và luận điểm khoa
h c về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong

tương lai.
- Đưa ra đánh giá thực trạng pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp
đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai và h l y c a vi c kỦ kết các

7


hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai trái pháp luật dưới góc

nhìn c a thực ti n.
- Chỉ ra những yêu cầu c a công tác quản lỦ đối với hoạt đ ng giao
d ch nhà

hình thành trong tương lai nói chung và vi c kỦ kết hợp đồng nói

riêng. Trên cơ s đó, bổ sung m t số giải pháp góp phần hoàn thi n cả về mặt
n i dung và thực thi pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong

tương lai.
7.ăC ăc u c a lu năvĕn
Ngoài phần m đầu, m c l c, kết luận và danh m c tài li u tham khảo,
luận văn được kết cấu thành ba chương với n i dung như sau:
- Chương 1: LỦ luận pháp luật về điều ki n có hi u lực c a hợp đồng
mua bán nhà hình thành trong tương lai.
- Chương 2: Thực trạng thi hành pháp luật về các điều ki n có hi u lực
c a hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai từ thực ti n thành phố
Hồ Chi Minh.
- Chương 3: Giải pháp hoàn thi n pháp luật về điều ki n có hi u lực c a
hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.

8


Ch

ngă1

LụăLU NăPHỄPăLU TăV ăĐI UăKI NăCịăHI UăL C
C AăH PăĐ NGăMUAăBỄNăNHĨă ăHỊNHăTHĨNHăTRONGă
T

NGăLAI

1.1.ăNhƠă ăvƠăcácăhìnhăth căkinhădoanhănhƠă
1.1.1. Khái niệm nhà ở
Nhà

là loại công trình xuất hi n sớm trong l ch sử phát triển c a xã

h i loài ngư i, nh vào nó con ngư i có thể chống lại sự đe d a c a thú dữ,
sự bất lợi c a thiên nhiên và là cơ s hình thành m t gia đình. Trong xã h i
hi n đại, nhà

là tư li u sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu c a m i cá nhân,

m i gia đình.Nhà
nhu cầu

không chỉ là m t vật thể kiến trúc thông thư ng bảo đảm

c a con ngư i mà nó còn là vật thể biểu th các giá tr văn hóa, l ch

sử c a m t dân t c, m t quốc gia. Cũng chính vì vậy mà
nào, Nhà nước cũng đều rất quan tâm đến vấn đề nhà

bất kì quốc gia

thông qua vi c ban

hành các chính sách pháp luật c a Nhà nước, tạo khung pháp lí an toàn cho
ngư i dân thực hi n các giao d ch về nhà

nói riêng.

nước ta, thực hi n chiến lược phát triển kinh tế - xã h i c a Đại h i
lần thứ XI c a Đảng và theo quy đ nh tại Điều 59 Hiến pháp 2013 thì Nhà
nước phải có chính sách để phát triển mạnh nhà
để m i ngư i dân có ch

cho nhân dân, tạo điều ki n

, nhất là cho các đối tượng chính sách và ngư i thu

nhập thấp. Thể chế hoá đư ng lối c a Đảng và n i dung đã được hiến đ nh
trong Hiến pháp 2013, các quy đ nh về nhà

được Nhà nước ghi nhận trong

B luật Dân sự 2005 cũng như B luật dân sự 2015, Luật nhà
kinh doanh BĐS 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan.
Vậy khái ni m nhà

được hiểu như thế nào?

9

2014, Luật


Theo Từ điển Tiếng Vi t thì nhà

là "Chỗ ở và sinh hoạt c a một gia

đình" [43].Và tùy thu c vào góc đ tiếp cận nghiên cứu, nhà

được đ nh

nghĩa theo nhiều cách khác nhau:
Dưới góc đ triết h c thì nhà

là lượng vật chất đ nh hình kiến trúc,

đồng b và mang tính văn hóa.Theo phạm trù xã h i h c thì nhà
ti n đáp ứng nhu cầu

là phương

c a con ngư i; còn dưới góc đ kinh tế h c thì nó là

khối tài sản thư ng có giá tr lớn trong tổng tài sản quốc gia.
Dưới góc đ xây dựng: Nhà

là sản phẩm c a hoạt đ ng xây dựng và

không gian bên trong có các tổ chức được ngăn cách với môi trư ng bên
ngoài và được dung để .

Dưới góc đ kinh tế, xã h i: Nhà

là tài sản có giá tr đặc bi t đối với

đ i sống con ngư i, là b phận quan tr ng bảo v con ngư i trước các hi n
tượng tự nhiên.
Dưới góc đ pháp luật: Khoản 1 Điều 3 Luật nhà

2014 quy đ nh:

“Nhà ở là công trình xây dựng với m c đích để ở và ph c v các nhu cầu sinh
hoạt c a hộ gia đình, cá nhân”.
Như vậy, có thể thấy, dù

góc đ nghiên cứu nào thì nhà

đều là nơi

ph c v sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết
yếu c a con ngư i. Không những vậy, nhà

còn là m t tài sản, m t bất đ ng

sản có giá tr đặc bi t đối với cá nhân và là đối tượng đặc bi t luôn gắn với đất
đai, m t loại tài sản luôn gắn với quyền s hữu Nhà nước mà cá nhân chỉ có
quyền sử d ng đất.
Từ khái ni m nêu trên, có thể khái quát những đặc điểm chính c a nhà
như sau:
Thứ nhất, nhà

được lập ra với m c đích là để

hoặc ph c v nhu cầu

sinh hoạt c a con ngư i. Đó chính là không gian cư trú, sinh sống c a cá nhân

10


hoặc c a các thành viên trong gia đình.Nó không chỉ có giá tr vật chất mà
còn mang giá tr tinh thần đối với m i thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy.
Thứ hai, nhà
chuyển được. Nhà

được cố đ nh với m t v trí đ a lí và không thể d ch
luôn gắn với đất đai - m t loại tài sản đặc bi t nên về cơ

bản là không thể d ch chuyển được, vì vậy mà nhà

cũng được coi là m t loại

bất đ ng sản (BĐS)
Thứ ba, nhà

là m t loại tài sản có giá tr lớn b i nhà

là m t dạng

c a bất đ ng sản có tính bền vững, th i gian sử d ng dài, hao mòn chậm.
Thứ tư, Nhà

rất đa dạng phong phú cả về chất lượng và số lượng. Đặc

điểm này xuất phát từ sự đa dạng c a các tầng lớp dân cư, dân t c, sự chế ngự
thiên nhiên, điều ki n tự nhiên và sự ứng d ng khoa h c kỹ thuật.
1.1.2. Các hình thức kinh doanh nhà ở
Sau nhiều lần dự thảo và sửa đổi lấy Ủ kiến c a các nhà khoa h c, nhà
quản lỦ, ngư i dân và doanh nghi p, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển đất
nước và h i nhập kinh tế khu vực và thế giới, luật kinh doanh bất đ ng sản
năm 2014 ra đ i thay thế luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2006 đã cho phép
các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước kinh doanh về nhà

nói riêng và bất

đ ng sản nói chung. C thể, như sau:
“Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các
hình thức sau đây [36, Khoản 1 – Điều 11]: Mua nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử d ng đất dưới hình thức phân
lô, bán nền theo quy định c a pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng
kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử d ng đất gắn với
hạ tầng kỹ thuật đó; Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây
dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không
11


phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất được Nhà nước
công nhận quyền sử d ng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây
dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất nhận chuyển nhượng c a tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng
để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê c a tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo
đúng m c đích sử d ng đất; Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án bất động sản c a ch đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán,
cho thuê, cho thuê mua; Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử d ng đất c a tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển
nhượng, cho thuê đất đụ có hạ tầng kỹ thuật đó”.
Luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 cũng cho phép [36, Khoản 2 –
Điều 11] “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động
sản dưới các hình thức sau đây: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê
lại; Đất Nhà nước cho thuê được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; nhà,
công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đất
thuê c a tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được đầu tư xây dựng nhà, công trình
xây dựng để cho thuê theo đúng m c đích sử d ng đất; dự án bất động sản
c a ch đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua; Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để
bán, cho thuê, cho thuê mua; Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong
khu công nghiệp, c m công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo
đúng m c đích sử d ng đất”. Mặc dù đụ có nhiều thay đổi, nhằm tạo một môi
trường kinh doanh bình đẵng giữa các thành phần kinh doanh song, kinh
doanh bất động sản gắn liền với đất, trong khi ở Việt Nam “đất đai là sở hữu
c a toàn dân, do Nhà nước là đại diện ch sở hữu” nên Luật kinh doanh bất
12


đ ng sản vẫn còn qui đ nh và phân bi t quyền kinh doanh bất đ ng sản giữa
các tổ chức, cá nhân ngư i Vi t Nam với ngư i Vi t Nam đ nh cư
ngoài trong vi c đầu tư kinh doanh nhà

nước

để bán, cho thuê.

Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 cho phép Doanh nghi p có vốn đầu
tư nước ngoài được kinh doanh bất đ ng sản dưới các hình thức sau đây: [36,
Khoản 3 – Điều 11] “Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đất Nhà
nước cho thuê được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; nhà, công trình xây
dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đất thuê c a tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để
cho thuê theo đúng m c đích sử d ng đất; đối với đất được Nhà nước giao thì
được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê
trong khu công nghiệp, c m công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh
theo đúng m c đích sử d ng đất”.
Như vậy, đối với tổ chức, cá nhân trong nước, các hình thức kinh doanh
nhà

trong luật kinh doanh bất đ ng sản năm 2014 đã thông thoáng hơn so

với các qui đ nh c a pháp luật trước đây. Theo đó, các tổ chức, cá nhân trong
nước có đầy đ các quyền kinh doanh về nhà , công trình xây dựng cũng như
qui đ nh những loại đất nào được xây dựng nhà để bán, để cho thuê, thuê mua
và để đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng. Bên cạnh đó luật Doanh
nghi p năm 2014 ra đ i có qui đ nh rất thông thoáng mang tính đ t phá trong
đăng kỦ kinh doanh đó là [37, Điều 29] “Doanh nghiệp có thể làm tất cả
những gì pháp luật không cấm” đã và đang tạo thành m t đ ng lực trong phát
triển kinh tế xã h i đặc bi t là môi trư ng kinh doanh, th trư ng kinh doanh
nói chung và th trư ng kinh doanh bất đ ng sản nói riêng.

Và Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 ra đ i cũng thể hi n những thay
đổi tích cực trong th i gian gần đây nhằm thu hút các doanh nghi p nước
13


ngoài đầu tư kinh doanh nhà . Thực ti n đã chứng minh dòng vốn ngoại trực
tiếp đổ vào th trư ng bất đ ng sản Vi t Nam trong 8 tháng đầu năm 2016 là
rất lớn đứng thứ 2 so với các ngành kinh doanh khác khoảng 836,2 tri u USD
[51]. Mà nhà

là m t phân khúc khá lớn chiếm m t tỉ trong lớn trong kinh

doanh bất đ ng sản theo qui đ nh cuả pháp luật hi n hành. Dù rằng, pháp luật
còn có những qui đ nh ràng bu c nhất đ nh, song nhìn chung đã có những
thay đổi đáng kể nhằm thu hút nguồn lực từ bên ngoài đặc bi t là “nguồn
vốn” đầu tư kinh doanh nhằm phát triển hạ tầng kinh tế xã h i, phát triển th
trư ng bất đ ng sản m t các bền vững. Song những quy đ nh “m ra” trong
Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014 về hình thức kinh doanh nhà

đối với các

tổ chức, doanh nghi p nước ngoài, bà con Vi t kiều, ngư i Vi t Nam đ nh cư
nước ngoài có đ điều ki n kinh doanh nhà

nói chung và nhà

hình thành

trong tương lai nói riêng đã tạo ra m t kênh đầu tư khá hấp dẫn, có mức sinh
lợi ổn đ nh

mức cao.

1.1.3. Kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai - hình thức kinh
doanh linh hoạt nhưng chứa đựng nhiều rủi ro
Trong khoảng ba năm gần đây th trư ng kinh doanh bất đ ng sản bắt
đầu kh i sắc tr lại sau m t th i gian dài b đóng băng c m từ “mua bán nhà
hình thành trong tương lai” hay dân gian còn g i mua nhà “trên giấy” là m t
c m từ rất hót, gần như những t báo giấy, những tạp chí, các bài thông tin
trên trang mạng đi n tử liên quan đến bất đ ng sản thư ng xuyên xuất hi n.
Nếu vào google để tìm kiếm thông tin, chỉ mất khoảng 44 s thì đã xuất hi n
663.000 kết quả có liên quan, còn vào trang tìm kiếm Coc Coc xuất hi n tới
1.212.115 kết quả, điều đó cho thấy đ hót c a từ khóa này là như thế nào.
Mặt khác khi gõ tìm kiếm từ khóa “ r i ro + mua bán nhà

hình thành trong

tương lai” cũng có kết quả hơn 692.000, điều đó chứng tỏ đây là m t “đề tài”
vô cùng hót kể cả Ủ nghĩa tích cực cũng như tiêu cực. Thực ti n trong th i
14


gian khoảng 10 năm gần đây đặc bi t trong th i gian sau khi luật kinh doanh
bất đ ng sản năm 2014 và luật nhà
đến đầu tư, mua bán nhà

2014 ra đ i, các qui đ nh có liên quan

hình thành trong tương lai, đã được pháp luật qui

đ nh khá rõ ràng và chi tiết, điều đó chứng tỏ từ thực ti n c a xã h i mà Nhà
nước đã có những qui đ nh pháp lỦ đầy đ và rõ ràng để các ch thể tham gia
kinh doanh, đầu tư, mua bán có đầy đ cơ s pháp lỦ để thực hi n, nếu tuân
th pháp luật thì sẽ tránh được các r i ro pháp lỦ gây ra. Tuy nhiên thực ti n
tình hình di n ra trên th trư ng hi n nay vô cùng phức tạp, do ngưới mua
không phải ai cũng có thể hiểu và biết rõ các qui đ nh c a pháp luật có liên
quan, khi tham gia giao d ch hoặc biết nhưng không tuân th hoặc xem
thư ng, ch quan chỉ nhìn vào những lợi ích, kỳ v ng ảo tư ng được ch đầu
tư hoặc bên môi giới quảng bá mà bỏ qua các qui đ nh c a pháp luật có liên
quan. Còn ngư i bán vì những lỦ do khác nhau mà “phớt l ” đi các qui đ nh
c a pháp luật hoặc cố tình “lách luật” hoặc “né tránh” nhằm mang lại lợi ích
cho bên mình. Chẳng hạn trong hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong

tương lai, khi chưa đ điều ki n để bán nhà theo qui đ nh, nhưng trong th i
gian qua các ch đầu tư vẫn triển khai bán nhà

m t cách phổ biến, trong đó

có những ch đầu tư do không đ năng lực về tài chính để triển khai nhưng
cũng có những ch đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính, song do triển khai
m t lúc nhiều dự án khác nhau nên nguồn vốn không thể đáp ứng được. Vì
vậy có những dự án ch đầu tư đưa ra các hình thức kinh doanh khác nhau,
m c đích là để huy đ ng vốn c a khách hàng trước, khi chưa đ điều ki n để
bán, chẳng hạn như: hợp đồng hợp tác đầu tư; hợp đồng góp vốn; hợp đồng
đặt c c (trong hợp đồng đặt c c phân ra nhiều đợt, đặt c c lần 1, đặt c c lần
2…); hợp đồng hứa mua, hứa bán. Đã làm cho th trư ng bất đ ng sản nói
chung và th trư ng mua bán nhà

hình thành trong tương lai đầy sôi đ ng,

nhưng cũng tiềm ẫn nhiều r i ro.
15


1.2.ăPhápălu tăv ăđi uăki năcóăhi uăl căc aăh păđ ngămuaăbánănhƠă ă
hìnhăthƠnhătrongăt

ngălai

1.2.1. Sự cần thiết phải quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu
lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai là cơ s pháp lỦ

quan trong nhất để các bên trong mua bán phải thực hi n nhằm bảo đảm phát
triển lành mạnh, bền vững th trư ng mua bán nhà

trong tương lai nói riêng

cũng như th trư ng bất đ ng sản nói chung. B i lẽ:
Quan h mua bán nhà

hình thành trong tương lai có Ủ nghĩa quan

trong trong vi c đảm bảo góp phần tạo môi trư ng pháp lỦ, m i trư ng đầu tư
kinh doanh trong lĩnh vực bất đ ng sản m t cách lành mạnh, công khai, minh
bạch các giao d ch trên th trư ng thông qua những quy đ nh về điều ki n có

hi u lực c a hợp đồng, hình thức c a hợp đồng, đối tượng c a hợp đồng, tư
cách ch thể kỦ kết hợp đồng, đặc bi t là điều ki n dự án bất đ ng sản được
phép kinh doanh... Nếu h i t đầy đ các điều ki n theo qui đ nh thì vi c kỦ
kết và thực hi n hợp đồng là hết sức bình thư ng, nhưng trong thực tế khi dự
án kinh doanh bất đ ng sản chưa h i đ các điều ki n đặc bi t là điều ki n về
bất đ ng sản được phép đưa vào kinh doanh mà hợp đồng mua bán nhà

hình

thành trong tương lai vẫn được kỦ kết, thực hi n, đây là m t vấn đề hết sức
bất cập, hơn nữa sau khi hai bên kỦ kết xong, hợp đồng này lại chuyển
nhượng cho bên thứ ba và tr thành m t loại hàng hóa mới “chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai”.

Như vậy, điều ki n để có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình

thành trong tương lai là cơ s pháp lỦ để phát triển lành mạnh, bền vững th
trư ng mua bán nhà

nói riêng cũng như th trư ng bất đ ng sản nói chung.

16


1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai được pháp luật quy

đ nh vô hi u trong các trư ng hợp c thể với các căn cứ và hậu quả pháp lỦ
được quy đ nh rõ. Ngoài ra, pháp luật cũng điều chỉnh những n i dung khác
như vấn đề bảo v quyền lợi c a ngư i thứ ba ngay tình khi kỦ kết hợp đồng
mua bán nhà

hình thành trong tương lai vô hi u; th i hi u tuyên hợp đồng

hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai vô hi u; quy đ nh về vi c

giải quyết hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai vô hi u qua các

th i kỳ…Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn thạc sĩ này tác giả chỉ nghiên cứu
trong phạm vi điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành

trong tương lai với m t số n i dung, sau khi đã loại trừ các trư ng hợp vô
hi u c a hợp đồng. C thể như sau:
Thứ nhất, về hình thức: hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong

tương lai được lập thành văn bản, trước đây vi c mua bán nhà
nhu cầu dân sự trong xã h i, vi c mua bán nhà

xuất phát từ

được trao đổi chuyển d ch từ

ngư i có nhà sang ngư i không có nhà là ch yếu (m c đích mua nhà là để ),
tuy nhiên trong những năm gần đây, khi đất nước ta chuyển qua nền kinh tế
th trư ng, theo đ nh hướng ch nghĩa xã h i, vi c mua bán nhà không phải
chỉ ngư i không có nhà mới có nhu cầu mua nhà để

mà vi c mua bán nhà

xuất phát từ nhu cầu đầu tư, kinh doanh (mua đi bán lại). Vì vậy các giao d ch
dân sự không còn thuần túy là mua bán trao đổi đơn giản, các biểu mẫu trong
các hợp đồng dân sự trước đây không thể hi n hết những qui đ nh c a pháp
luật có liên quan về nhà

nói riêng và bất đ ng sản nói chung. Nhằm đáp ứng

tình hình phát triển chung c a xã h i, tạo m t hành lang pháp lỦ phù hợp,
Chính ph giao cho b Xây dựng soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà

đã

được B Xây dựng ban hành từ năm 2010 kèm theo thông tư số 16/2010/TT17


BXD (thông tư 16) mẫu hợp đồng này có đề cập tới vi c mua bán nhà

hình

thành trong tương lai và đã được các doanh nghi p kinh doanh bất đ ng sản
tham khảo áp d ng [7], sau gần 4 năm áp d ng hợp đồng mẩu theo qui đ nh
tại thông tư 16 vẫn còn nhiều hạn chế. Sau khi luật kinh doanh bất đ ng sản
năm 2014 được Quốc h i khóa 13 phê chuẩn, Chính ph ban hành ngh đ nh
96/2015/NĐ-CP hướng dẫn m t số điều c a Luật kinh doanh bất đ ng sản, đã
ban hành 11 ph l c liên quan kinh doanh bất đ ng sản, trong đó có 05 mẫu
hợp đồng có liên quan đến mua bán bất đ ng sản, nhà

hình thành trong

tương lai [10]. So sánh hai mẫu hợp đồng theo thông tư 16/2010/TT-BXD
năm 2010 (Thông tư 16) và Ngh đ nh 96/2015/NĐ-CP (Ngh đ nh 96) c a
Chính ph trong đó có nhiều n i dung giống nhau thể hi n sự kế thừa những
n i dung phù hợp qui đ nh với pháp luật hi n hành, bên cạnh đó mẫu hợp
đồng mua bán nhà , công trình xây dựng có sẵn hoặc nhà , công trình xây
dựng hình thành trong tương lai được ban hành kèm theo Ngh đ nh 96 ghi rõ
các điều ki n mua bán nhà

hình thành trong tương lai trong mẫu hợp đồng,

như vậy so với mẫu hợp đồng ban hành theo Thông tư 16 thì mẫu hợp đồng
ban hành kèm theo Ngh đ nh 96 qui đ nh đầy đ và chặt chẽ hơn.
Mặt khác xét dưới góc đ pháp lỦ thì mẫu hợp đồng mua bán nhà
hình thành trong tương lai đã được nâng cấp (từ thông tư c a B lên Ngh
đ nh c a Chính ph ), pháp luật về kinh doanh bất đ ng sản đã lư ng trước
được các r i ro pháp lỦ về hợp đồng, bu c bên mua và bên bán phải căn cứ
hợp đồng mẫu để thương lượng và thỏa thuận, n i dung c a hợp đồng không

trái và không thiếu các n i dung cơ bản so với n i dung hợp đồng mẫu. Vi c
tuân th hợp đồng mẫu sẽ có lợi cho cả hai bên mua và bán, đặc bi t cho bên
mua là cá nhân, vì hầu hết cá nhân không am hiểu nhiều về pháp lỦ trong mua
bán nhà , không quan tâm nhiều tới những điều khoản ràng bu c về tính
pháp lỦ, mà ch yếu quan tâm tới m t số điều khoản cơ bản có liên quan như
18


giá, phương thức thanh toán, do đó khi m t bên hoặc hai bên có l i, xảy ra
tranh chấp sẽ gặp rất nhiều khó khăn và bất lợi trong giải quyết. Nếu không có
hợp đồng mẫu thì bên bán là bên soạn thảo hợp đồng, h sẽ ch đ ng đưa các
điều ki n có lợi về quyền c a mình và lẫn tránh các nghĩa v , đồng th i ràng
bu c các nghĩa v c a bên mua, giảm quyền c a bên mua.
Hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai phải được lập

thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực hay không, pháp luật có qui
đ nh khá rõ, trư ng hợp nào yêu cầu phải công chứng, chứng thực; trư ng
hợp nào không nhất thiết phải công chứng, chứng thực vì vậy các ch thể
tham gia kỦ kết hợp đồng nếu tuân th đúng qui đ nh thì chắc chắn sẽ giảm
thiểu các r i ro phát sinh trong quá trình thực hi n hợp đồng.
Thứ hai, về n i dung, pháp luật điều chỉnh những n i dung đảm bảo
điều ki n có hi u lực c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai

như sau:
- Về chủ thể: pháp luật dân sự quy đ nh rõ cá nhân đ năng lực pháp
luật và năng lực hành vi dân sự được tham gia kỦ kết hợp đồng, song đối với

quan h là hợp đồng mua bán nhà

hình thành trong tương lai, Luật kinh

doanh bất đ ng sản 2014 đưa ra những điều ki n đối với các tổ chức, cá nhân
trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và ngư i Vi t Nam đ nh cư

nước

ngoài tham gia giao d ch kỦ kết hợp đồng này.
- Về đối tượng: đối tượng c a hợp đồng mua bán nhà

hình thành

trong tương lai phải được phép giao d ch, nghĩa là tính hợp pháp phải được
bảo đảm. Theo đó, đối tượng c a hợp đồng phải đảm bảo điều ki n bất đ ng
sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy đ nh tại
Điều 55 Luật kinh doanh bất đ ng sản 2014.

19


- Về giá bán nhà, công trình xây dựng: Giá bán nhà, công trình xây
dựng phải được ghi rõ số tiền bằng số và bằng chữ giá bán này đã bao gồm
giá tr quyền sử d ng đất, thuế GTGT và phí bảo trì.
Trong trư ng hợp giá bán là đơn giá trên m2 sàn thì di n tích sàn phải
tính theo thông th y, trước đây chưa có hợp đồng mẫu vi c ghi giá là chung
chung nhiều khách hàng sau khi nhận nhà mới phát hi n di n tích nhà thực tế
nhỏ hơn di n tích ghi trong hợp đồng.
Giá mua bán nhà

là m t khoản tiền mà bên mua trả cho bên bán; để

xác đ nh được khoản tiền phải trả thì bên mua và bên bán phải thống nhất,
thỏa thuận và bàn bạc về giá cả, tùy thu c vào v trí, hướng hay tầng cao (đối
với chung cư) hay th i điểm mua bán cũng như tình hình th trư ng mà giá
bán được các bên thỏa thuận khác nhau. Thông thư ng vi c mua bán nhà
hình thành trong tương lai, bên bán là bên quyết đ nh giá bán cũng như
phương thức thanh toán, bên mua nếu chấp nhận thì tiến hành kỦ hợp đồng,
rất hiếm khi thương lượng được mức giá bán cũng như phương thức thanh
toán. Thông thư ng ch đầu tư dự án đưa ra mức chiết khấu nhằm khuyến
khích khách hàng mua số lượng từ 2 căn h , căn nhà hay bi t thự tr lên sẽ
được mức chiết khấu lũy tiến, mua càng nhiều chiết khấu càng cao. Nhằm thu
hút khách hàng mua
- Về phương thức và thời hạn thanh toán: Thanh toán bằng tiền Vi t
Nam thông qua hình thức tiền mặt hoặc chuyển khoản; về th i hạn thực hi n
thanh toán: hợp đồng ghi rỏ thanh toán m t lần vào ngày c thể hoặc trong
th i hạn bao nhiêu ngày, kể từ sau ngày kí kết hợp đồng hoặc cũng có thể
thanh toán nhiều lần, m i lần thông thư ng cách nhau 30 ngày đến 60 ngày.
Đối với hợp mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải tuân th theo quy đ nh như
sau: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành
20


trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá ̀0% giá trị hợp
đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản
nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công
trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị

hợp đồng”. [36, Đoạn 1 – Điều 57]
Về điều khoản th i hạn giao, nhận nhà và hồ sơ kèm theo “Bên bán có
trách nhiệm bàn giao nhà kèm theo các trang thiết bị gắn với nhà và giấy tờ
pháp lý về nhà đụ được nêu trong hợp đồng này cho Bên mua trong thời hạn
một thời gian c thể kể từ ngày Bên mua thanh toán đ số tiền mua nhà (trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác)”. Vi c bàn giao nhà phải lập thành
biên bản có chữ kỦ xác nhận c a hai bên.[10, Điều 10-11] “Trường hợp Bên
mua chưa nhận bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai từ ch đầu tư (bên
bán) hoặc đụ nhận nhà ở nhưng chưa nộp hồ sơ để cấp giấy chứng nhận
quyền sử d ng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền thì Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai cho bên thứ ba. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, khi nhận
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có quyền
chuyễn nhượng hợp đồng này cho bên tiếp theo có nhu cầu (khi đ điều kiện
đụ nêu như trên) thì các bên phải thực hiện đúng th t c qui định”
- Về quyền và nghĩa vụ của Bên bán:
Pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà

hình

thành trong tương lai nói riêng luôn có những qui đ nh về quyền và nghĩa v
c a các bên “Bên bán có quyền yêu cầu Bên mua nhận nhà, trả tiền theo th i
hạn và phương thức đã thỏa thuận đồng th i phối hợp với bên bán thực hi n
các th t c mua bán trong th i hạn đã thỏa thuận, bên bán còn có quyền
không bàn giao nhà, khi chưa nhận đ tiền, nếu như các bên có thỏa thuận
21