Kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

HÀ NGỌC MAI LINH

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP
CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT
VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2015


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên¸ em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến TS Trần
Quang Huy - Người đã nhiệt tình hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ em trong suốt quá
trình viết luận văn. Và em cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trường Đại
học Luật Hà Nội đã trang bị cho em những kiến thức, cách nghiên cứu, giúp em có
thể hiểu và xử lý đề tài một cách phù hợp nhất với khả năng của mình. Luận văn
này là kết quả phản ánh một phần kiến thức chuyên ngành mà em đã tiếp nhận, tích
lũy từ các thầy cô dưới mái trường Đại học Luật Hà Nội.
Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã động viên, tạo điều

kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn.

Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2015
Học viên

Hà Ngọc Mai Linh


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, có sự hỗ trợ,
giúp đỡ từ Người hướng dẫn là TS. Trần Quang Huy. Các nội dung nghiên cứu và
kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ
công trình nghiên cứu nào trước đây. Những số liệu phục vụ cho việc phân tích,
nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi trong
phần tài liệu tham khảo. Ngoài ra, đề tài còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá
cũng như số liệu của các tác giả, cơ quan tổ chức khác, và cũng được thể hiện trong
phần tài liệu tham khảo.

Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2015
Người viết

Hà Ngọc Mai Linh


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................. 1
CHƯƠNG 1..................................................................................................... 6
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP
CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Ở VIỆT NAM ............................................. 6

1.1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN.............................................................................................................................6
1.1.1. Khái niệm bất động sản ........................................................................ 6
1.1.2. Khái niệm kinh doanh bất động sản ...................................................... 8
1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản...................................................... 10
1.1.3.1. Chủ thể tham gia thị trường bất động sản ....................................... 12
1.1.3.2. Khách thể của thị trường bất động sản ........................................... 13
1.1.3.3. Giới trung gian thị trường bất động sản .......................................... 14
1.2. PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DOANH
NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI................................................... 14
1.2.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài .............................. 14
1.2.2. Điều chỉnh pháp luật về kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài .................................................................................. 17
1.3. VAI TRÒ CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ........................ 18
1.4. CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Ở
VIỆT NAM .................................................................................................. 19
1.4.1. Quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản................. 19
1.4.2. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ...................................................... 20
1.4.3. Cơ chế quản lý kinh tế ........................................................................ 21
1.4.4. Vấn đề hội nhập quốc tế ...................................................................... 22


1.5. LƯỢC SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHẾ ĐỊNH QUYỀN

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU
TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM........................................................... 22

1.5.1. Giai đoạn từ trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực .................. 22
1.5.2. Giai đoạn từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến trước khi
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực ................................................................ 24
1.5.3. Giai đoạn từ sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay ......... 25
CHƯƠNG 2................................................................................................... 27
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI..................................... 27
2.1. THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHỦ THỂ LÀ DOANH NGHIỆP CÓ
VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI....................................................................... 27
2.2. THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH CỦA
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI..................................... 30
2.2.1. Điều kiện đối với chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh
doanh bất động sản ....................................................................................... 30
2.2.2 Điều kiện đối với chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh
doanh dịch vụ bất động sản........................................................................... 33
2.2.3. Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư .................................... 33
2.2.4. Điều kiện về cấp chứng chỉ hành nghề ................................................. 36
2.3. THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ PHẠM VI HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI……….....37
2.4. THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
CỦA CÁC DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ......................44
CHƯƠNG 3................................................................................................... 52
THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH
NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ
VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI....................................................................... 52


3.1. THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA

DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM ... 52
3.2. ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐÂU TƯ NƯỚC NGOÀI 57
3.2.1. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ........................................................ 60
3.2.2. Các giải pháp nâng cao tính thực thi của pháp luật về kinh doanh bất
động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ................................... 61
KẾT LUẬN ................................................................................................... 64
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 66


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của mỗi cá nhân mang giá trị
lớn lao về mặt vật chất và có giá trị sâu sắc về tinh thần đối với mỗi thành viên sống
trong xã hội. Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc
gia có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế nước nhà. Thị trường bất
động sản là một trong những thị trường quan trọng trong nền kinh tế thị trường;
lượng tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50 – 70% trong tổng tài sản quốc
gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị
trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc
thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và cả nông thôn,
góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh mang những đặc thù
nhất định. Hoạt động kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển
kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Điều chỉnh pháp luật về kinh doanh bất động sản
là một nhu cầu tất yếu và cấp thiết trong giai đoạn hiện nay của nước ta, góp phần
đảm bảo ổn định và phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt là khi Việt Nam đã trở
thành thành viên của WTO từ năm 2006. Việc gia nhập vào Tổ chức Thương mại

thế giới giúp chúng ta có thêm nhiều cơ hội để tham gia vào thị trường các nước
cũng như thu hút đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế,
trong đó quan trọng là lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Sự tham gia của các nhà
đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực của nền kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh
bất động sản nói riêng không chỉ làm đa dạng hóa các thành phần kinh tế mà còn
tạo động lực kích thích các nhà đầu tư trong nước có các giải pháp phát triển để
cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài có lợi thế về vốn, kỹ thuật sản xuất hiện
đại…trong những năm qua, việc hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật kinh doanh
bất động sản, sự tham gia của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vào thị
trường bất động sản Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể, góp phần vào
sự phát triển chung của thị trường bất động sản Việt Nam.

1


Các quy định của pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư
nước ngoài trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006… vẫn còn tồn tại những khó khăn, vướng mắc như: các quy định của pháp
luật doanh nghiệp và đầu tư còn có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước
và nhà đầu tư nước ngoài; thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư còn nhiều bất
cập nên hạn chế thu hút đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài…; vấn đề sở
hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài còn nhiều hạn chế, việc sở
hữu nhà của các đối tượng này mới chỉ dừng lại ở mức thí điểm, chỉ một số đối
tượng đủ điều kiện được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Khắc phục những tình trạng nói trên, thực hiện theo Nghị quyết số 19 –
NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi
mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc
đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2010 nước ta trở thành nước công nghiệp theo
hướng hiện đại; mới đây, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã
thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật

Nhà ở năm 2014 đã có những quy định mới mở rộng về phạm vi, điều kiện cũng
như tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản
tại Việt Nam nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản. Chính vì vậy, em đã chọn đề tài “Kinh doanh bất động sản của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp
thạc sỹ của mình. Thông qua việc nghiên cứu, phân tích các quy định mới của pháp
luật về quyền kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
và tính khả thi trên thực tế để đánh giá một cách toàn diện, khách quan, khoa học về
vấn đề này.
2. Mục đích nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm đạt được các mục đích sau:
Thứ nhất, làm rõ một số vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm, bản chất, vai
trò của hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài tại Việt Nam.

2


Thứ hai, đi sâu nghiên cứu, phân tích, bình luận so sánh, đánh giá thực trạng
các quy định của pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Thứ ba, tìm hiểu thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian qua để có những nhận định và
đánh giá khách quan về những kết quả đã đạt được cũng như những tồn tại, bất cập
của vấn đề này.
Thứ tư, thông qua những đánh giá phân tích trên đưa ra một số giải pháp
nhằm hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật về quyền kinh doanh bất động
sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về vấn đề này trên thực tế.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là:
- Tổng quan các vấn đề lý luận về kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài;
- Nội dung các quy phạm pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài trong thời gian qua, những kết quả đã đạt được và những bất cập, hạn
chế.
3.2 Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về quyền kinh doanh
bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bao gồm: vấn đề cấp phép
đầu tư, quyền tiếp cận đất đai, điều kiện kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài, phạm vi kinh doanh bất động sản, quy định về nhận
chuyển nhượng các dự án đầu tư của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động
sản ở Việt Nam.

3


Các quy định này được đề cập trong Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014 và các
văn bản hướng dẫn thi hành.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được các mục đích nghiên cứu mà đề tài đã đặt ra, luận văn được
nghiên cứu theo phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê nin; các quan điểm các Đảng và Nhà nước ta về
chính sách, pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời kì công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước và xu thế hội nhập quốc tế của Việt Nam.

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu như:
- Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp tổng hợp… được
sử dụng khi nghiên cứu tổng quan các vấn đề lý luận về kinh doanh bất động sản
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận, phương pháp so sánh được
sử dụng khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải, phương pháp thống kê…
được sử dụng khi nghiên cứu về thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và định hướng hoàn thiện pháp luật.
5. Những đóng góp mới về khoa học và thực tiễn của đề tài
Luận văn đi sâu vào nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ và toàn diện các nội
dung pháp luật hiện hành mới được ban hành như: Luật Đất đai năm 2013, Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Nhà ở năm
2014… liên quan đến quyền kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài trên phương diện lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật. Từ đó chỉ ra
những điểm mới, đánh giá một cách khách quan những ưu điểm đã đạt được của
những quy định pháp luật mới so với những quy định cũ; những hạn chế còn tồn tại
để đề xuất các giải pháp sửa đổi, hoàn thiện trong thời gian tới.

4


Các kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là nguồn tài liệu tham khảo cần
thiết và đáng tin cậy đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong hoạt động
ban hành, sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đồng thời, luận văn có thể được sử dụng
cho mục đích tham khảo trong công tác giảng dạy và học tập môn học Luật Đất đai,
Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… tại các cơ sở đào tạo trong và ngoài
trường.

6. Kết cấu của luận văn:
Ngoài phần lời nói đầu và kết luận, luận văn được kết cấu thành ba chương
với nội dung cụ thể như sau:
Chương 1: Tổng quan các vấn đề lý luận về kinh doanh bất động sản của
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ở Việt Nam.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản của doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Chương 3: Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài và định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất
động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

5


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI Ở VIỆT NAM
1.1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Theo nguồn gốc của Luật cổ La Mã, tài sản được chia thành “động sản” và
“bất động sản”, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những
gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Điều này đã được kế thừa tại Bộ luật dân sự của
nhiều nước trên thế giới như Pháp, Nhật Bản, cộng hòa Liên Bang Nga, cộng hòa
Liên Bang Đức…
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên

quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Bộ Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Bộ Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Bộ Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Bộ Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là
“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất
đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”

6


Có thể thấy, quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở bởi lẽ cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục “các tài sản do
pháp luật quy định” là các tài sản nào.
Bất động sản có một số những đặc điểm sau:
Thứ nhất, bất động sản cố định về vị trí địa lý và không di dời được. Đất đai
là một loại bất động sản có vai trò rất quan trọng tạo tiền đề cho các bất động sản
khác xuất hiện. Đất đai không do con người tạo ra mà do thiên nhiên tạo ra, có trước
con người, cố định về vị trí địa lý, bị giới hạn bởi không gian và diện tích không di
dời được. Mà các bất động sản khác luôn gắn liền với đất đai, việc sử dụng đất đai
luôn cố định về vị trí địa lý. Vị trí cụ thể của bất động sản làm nên giá trị và lợi ích
của nó, biểu hiện ở giá và phương thức sử dụng bất động sản. Vì vậy yếu tố vùng và
khu vực là yếu tố tác động sâu sắc đến giá trị và lợi ích của bất động sản .
Thứ hai, bất động sản có tính bền lâu. Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban
tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai,
xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi

xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của
vật kiến trúc và công trình xây dựng, bao gồm “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh
tế”. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động
bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ
bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt
khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá
và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu
xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi
và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ
kinh tế. Do tính chất lâu bền của bất động sản mà các hàng hóa bất động sản có giá
trị cao hơn nhiều so với các loại hàng hóa khác và cũng bởi vì có tính chất lâu bền
nên hàng hóa bất động sản phong phú, đa dạng và không bao giờ cạn kiệt.

7


Thứ ba, bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Đặc điểm này của bất
động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của
đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là
giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh
thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên
hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất
động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Do vậy mỗi bất động
sản đều mang tính cá biệt điều này tạo nên giá trị của bất động sản đó.
Thứ tư, bất động sản có tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. Bất động sản chịu
sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động
của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất
động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn

thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
Thứ năm, bất động sản có tính thích ứng. Lợi ích của bất động sản được sinh
ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh
công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu
cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuấtkinh doanh và các hoạt động khác.
Thứ sáu, bất động sản mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng
hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông
thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v..chi phối
nhu cầu và hình thức bất động sản.
1.1.2. Khái niệm kinh doanh bất động sản
Trong đời sống xã hội, có rất nhiều hoạt động kinh doanh của nhiều chủ thể
nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận. Ngành nghề kinh doanh cũng vô cùng đa dạng,
có ngành nghề bị cấm kinh doanh, có ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Theo Từ

8


điển Luật học “kinh doanh là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung
ứngdịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên
trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận” [43, tr. 450-451].
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không đưa ra định nghĩa về hoạt
động kinh doanh bất động sản mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh doanh
bất động sản; theo khoản 1, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy
định: “Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và
kinh doanh dịch vụ bất động sản”. Kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bất
động sản 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể rõ ràng
định nghĩa kinh doanh bất động sản tại khoản 1 Điều 3 như sau: “Kinh doanh bất
động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển

nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch
vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã loại bỏ một số dịch vụ
bất động sản như định giá, đấu giá, quảng cáo bất động sản. Theo đó, các dịch vụ
bất động sản được kinh doanh bao gồm dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý bất động
sản và sàn giao dịch bất động sản như định nghĩa ở khoản 1 Điều 3 đã nêu ở trên.
Kinh doanh bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, chủ thể kinh doanh bất động sản có phạm vi hoạt động không
giống nhau, đặc biệt trong sự so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ví dụ, tổ chức cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được phép “mua đi bán lại” bất động
sản như tổ chức, cá nhân trong nước khi được nhà nước Việt Nam cho phép sở hữu
nhà ở tại Việt Nam, trừ một số các trường hợp đặc biệt. Điều đó thể hiện pháp luật
về kinh doanh bất động sản có những quy định thể hiện về mặt chính sách trong
hoạt động kinh doanh bất động sản của từng chủ thể nhất định và không đồng nhất
giữa các chủ thể trong nước và nước ngoài.

9


Thứ hai, kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do
yêu cầu của hoạt động kinh doanh bất động sản là triển khai các dự án bất động sản
phải được thực hiện trên quy mô rộng lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết sức chặt
chẽ, chủ thể kinh doanh phải có tiềm lực tài chính mạnh. Đối với hoạt động kinh
doanh bất động sản thì điều kiện về vốn pháp định là một trong những điều kiện bắt
buộc nhằm buộc các chủ thể kinh doanh phải chứng minh năng lực tài chính ngăn
ngừa tình trạng lừa đảo trong kinh doanh. Và ngược lại, đối với hoạt động kinh
doạnh dịch vụ bất động sản thì điều kiện về chứng chỉ hành nghề là một trong
những điều kiện bắt buộc để đảm bảo việc cung cấp các dịch vụ kinh doanh bất

động sản có chất lượng và mang tính chuyên nghiệp.
Thứ ba, đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt. Đất đai có giới
hạn, không do con người tạo ra có tính cố định về vị trí “không thể di dời” và có giá
trị sử dụng lâu dài vĩnh viễn. Như là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, kể cả tài
sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng thể hiện tại Điều 174 Bộ luật Dân sự
năm 2005 và một loại quyền tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất.
Thứ tư, hoạt động kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao song lợi
nhuận càng cao thì khả năng tiềm ẩn rủi ro càng lớn. Điều này không chỉ xuất phát
do yếu tố chủ quan trong quá trình kinh doanh mà còn có thể xuất phát từ cơ chế,
chính sách của Nhà nước, môi trường đầu tư, thị trường bất động sản. Bởi lẽ, thị
trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm và phản ứng mau lẹ với bất kỳ sự
thay đổi nào của cơ chế, chính sách, pháp luật, tâm lý, thị hiếu của người dân, sự
tăng trưởng kinh tế trong và ngoài nước…cho dù là nhỏ nhất. Do vậy, kinh doanh
bất động sản đòi hỏi phải có sự hỗ trợ, trợ giúp của các loại hình tư vấn chuyên
nghiệp, có chất lượng cao nhằm phòng tránh rủi ro ở mức thấp nhất…
1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và
lưu thông hàng hoá, thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại
khách quan của thị trường. “Thị trường là một quá trình mà trong đó người bán và
người mua tác động qua lại với nhau để xác định giá cả và sản lượng” [38, tr 69].

10


Từ đó, có thể hiểu thị trường bất động sản là quá trình diễn ra các giao dịch trao đổi
ngang giá giữa các bên cung cầu có đối tượng là hàng hóa bất động sản. Thị trường
bất động sản ở Việt Nam chính là quá trình diễn ra các giao dịch nhằm chuyển giao
quyền sở hữu bất động sản (thông qua mua bán) hoặc chuyển giao quyền sử dụng
(thông qua giao dịch thuê) một lượng bất động sản qua trao đổi ngang giá dưới hình
thức giá trị. Điều đó có nghĩa là hàng hóa của thị trường này là nhà ở, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng
đó, các tài sản gắn liền với đất đai và quyền sử dụng đất được phép tham gia thị
trường bất động sản theo quy định của pháp luật đất đai [41, tr.678 - 677]. Hiện nay
có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản:
Theo các nhà kinh tế học thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa
thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và
dịch vụ. Từ đó, có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về
việc ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào
với mục đích gì.
Hay có khái niệm mang tính liệt kê, phản ánh trực diện các hoạt động cụ thể
của thị trường giúp nhận biết dễ dàng nội dung và phạm vi của thị trường bất động
sản như thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, cho thuê mua, thế chấp, bảo lãnh, chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng
bất động sản theo quy luật của thị trường, có sự quản lí của nhà nước.
Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng hòa các hoạt động về
đầu tư và kinh doanh bất động sản, những giao dịch về bất động sản dựa trên quan
hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định.
Tuy nhiên, khái niệm này mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ nét yếu tố kinh
tế thị trường; hơn nữa, chủ thể tham gia thị trường không chỉ là các bên cung cầu
mà có thể là những người đầu tư tạo lập bất động sản, hay khách hàng cần mua,
bán, chuyển nhượng…Do đó, quan niệm này còn phiến diện, mới chỉ đề cập đến
yếu tố đầu ra của thị trường mà chưa quan tâm đến vấn đề đầu tư tạo lập bất động

11


sản của các chủ thể kinh doanh với tính cách là yếu tố đầu vào của thị trường bất
động sản.
Từ các quan điểm trên, có thể đưa ra khái niệm về thị trường bất động sản
như sau: Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch giữa các bên tác động qua

lại với nhau tại địa điểm nhất định nhằm thỏa thuận về số lượng, chất lượng, thời
gian và giá cả hàng hóa bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai [41, tr.680].
Khái niệm trên đã đề cập tới ba yếu tố cấu thành của thị trường bất động sản:
chủ thể tham gia thị trường, khách thể của thị trường bất động sản và giới trung gian
môi giới.
1.1.3.1. Chủ thể tham gia thị trường bất động sản
Tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản có nhiều chủ thể khác nhau,
bao gồm: các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư (trong
và ngoài nước), Nhà nước, các tổ chức tài chính và người môi giới. Mỗi một chủ thể
đóng một vai trò nhất định trên thị trường bất động sản.
Chủ thể tham gia thị trường bất động sản bao gồm trước hết là nhà nước
tham gia với tư cách người cung hàng hóa bất động sản, cung quyền sử dụng đất
trong vai trò nhà đầu tư lớn nhất, tạo ra môi trường pháp lý cho hoạt động của thị
trường bất động sản và tham gia quản lý hoạt động đối với thị trường bất động sản,
thông qua hệ thống chính sách, pháp luật và các công cụ như quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất làm cơ sở cho sự phát triển toàn bộ nền kinh tế. Bên cạnh đó, Nhà nước
cũng đóng vai trò là người bán, người mua trong một số trường hợp. Tuy hoạt động
mua bán của Nhà nước không thường xuyên nhưng lại ảnh hưởng đến giá cả và
những biến động hàng hóa trên thị trường.
Thứ hai là các tổ chức kinh tế trong nước được nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất đầu tư tạo lập bất động sản để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê hàng năm đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để cho thuê.

12


Thứ ba, là hộ gia đình, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản với tư

cách là người bán, cho thuê, cho thuê mua; thông qua các giao dịch về nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm mục
đích kiếm lời; quyền sử dụng đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc
được hợp thức hóa đưa vào kinh doanh. Đây là lực lượng năng động nhất, họ luôn
tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền
bạc.
Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê nhà, công trình
xây dựng để cho thuê lại; đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây
dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là
nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán,
cho thuê, cho thuê mua; được nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê một lần đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây
dựng để bán hoặc cho thuê; được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm đầu
tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để cho thuê; được nhà nước cho phép mua
nhà ở tại Việt Nam và thông qua đó có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam.
1.1.3.2. Khách thể của thị trường bất động sản
Khách thể của thị trường bất động sản - đối tượng giao dịch giữa hai bên
cung cầu trên thị trường bất động sảnlà hàng hóa bất động sản. Nó là yếu tố cơ bản
để định danh thị trường này và giới hạn phạm vi trong hệ thống các loại thị trường.
Chủ thể thị trường khi tham gia các giao dịch về bất động sản là nhằm chuyển giao
quyền sở hữu hoàn toàn hoặc nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất là khách thể thị
trường trong khoảng thời gian nhất định. Ở nước ta, thực chất bất động sản được
lưu thông trên thị trường, trở thành khách thể thị trường chủ yếu không bao gồm đất
đai theo nghĩa vật chất của nó, mà chủ yếu là quyền sử dụng đất thương phẩm hoặc

13

khối thống nhất giữa quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất đó không thể
di dời trong không gian, các tài sản gắn liền với đất được coi là vốn đất và tài sản,
trong đó quyền sử dụng đất được coi là yếu tố trung tâm của bất động sản.
1.1.3.3. Giới trung gian thị trường bất động sản
Giới trung gian thị trường bất động sản được hiểu là cầu nối giữa nhà đầu tư
tạo lập bất động sản với những người có nhu cầu tiếp cận hàng hóa bất động sản
cho mục đích kinh doanh hoặc phi kinh doanh. Đó là công việc dẫn dắt các bên đến
việc ký kết thương vụ, mà một bên là chủ sở hữu hay người có một số quyền sử
dụng nào đó đối với bất động sản mà muốn bán, cho thuê….và bên thứ hai muốn
mua, thuê hay sử dụng nó…Họ là những người tham gia giao dịch trên thị trường
nhằm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua vì mục đích kiếm lời. Vì
vậy, giới trung gian môi giới có sự liên kết vô hình hoặc hữu hình với các chủ thế
khác nhau của thị trường để tiến hành giao dịch về bất động sản và thúc đẩy các
giao dịch đó đi đến thành công. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể tham
gia thị trường, giới trung gian môi giới gồm ba loại:
- Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung bất động sản
- Hình thức liên kết giữa các chủ thể cầu bất động sản
- Hình thức môi giới liên kết giữa các bên cung và các bên cầu bất động sản
bao gồm: các liên kết về giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường bất động sản,
thông tin về bất động sản…
1.2. PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI DOANH
NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
1.2.1. Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Khái niệm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được đề cập trong Luật
Đầu tư năm 2005 tại khoản 6 Điều 3 định nghĩa: “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt động
đầu tư ở Việt Nam hoặc là doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua
cổ phần, sáp nhập, mua lại”. Như vậy doanh nghiệp chỉ cần có một tỷ lệ rất nhỏ

vốn đầu tư nước ngoài dù trực tiếp hay mua lại cổ phần cũng đều xem là doanh

14


nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Luật Đầu tư năm 2014 không đưa ra khái niệm
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà thay vào đó là khái niệm về tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Như
vậy, theo cách hiểu này thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là một trong
những tổ chức kinh tế được định nghĩa theo Luật Đầu tư năm 2014. Tuy nhiên, tại
khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh
nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự,
trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.”; theo quy định này có thể hiểu doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không phải là tổ chức kinh tế. Có thể thấy đây là
sự mâu thuẫn trong quy định về tổ chức kinh tế bao hàm cả doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài giữa Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013.
Theo khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 đề cập đến khái niệm doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo phương thức liệt kê: “Doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp
liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp
nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”
Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là doanh nghiệp thuộc sở hữu
của nhà đầu tư nước ngoài, do nhà đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam, tự
quản lý và tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh. Doanh nghiệp này có thể do
một tổ chức, một cá nhân nước ngoài đầu tư vốn thành lập hoặc có thể do nhiều tổ
chức, cá nhân nước ngoài cùng đầu tư vốn thành lập để thực hiện hoạt động kinh
doanh. Nhà nước Việt Nam chỉ quản lý thông qua việc cấp giấy phép đầu tư và
kiểm tra họ có thực hiện đúng pháp luật hay không. Nhà nước Việt Nam không can
thiệp vào việc tổ chức quản lý của doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.

Doanh nghiệp liên doanh là doanh nghiệp do hai bên hoặc nhiều bên hợp tác
thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh hoặc hiệp định ký giữa
Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và Chính phủ nước ngoài
hoặc là doanh nghiệp do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác với doanh

15


nghiệp Việt Nam hoặc do doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nhà đầu tư nước
ngoài trên cơ sở hợp đồng liên doanh. Doanh nghiệp liên doanh được thành lập theo
hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần. Mỗi bên liên doanh chịu
trách nhiệm trong phạm vi phần vốn cam kết góp vào vốn pháp định của doanh
nghiệp. Doanh nghiệp liên doanh có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam,
được thành lập và hoạt động kể từ ngày được cấp Giấy phép đầu tư. Vốn pháp định
của doanh nghiệp liên doanh ít nhất phải bằng 30% vốn đầu tư. Đối với các dự án
xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, dự án đầu tư vào địa bàn khuyến khích đầu tư,
dự án trồng rừng, dự án quy có quy mô lớn, tỷ lệ này có thể thấp hơn, nhưng không
dưới 20% vốn đầu tư và phải được cơ quan cấp giấy phép đầu tư chấp thuận. Tỷ lệ
góp vốn của bên hoặc các bên liên doanh nước ngoài do các bên liên doanh thoả
thuận, nhưng không được thấp hơn 30% vốn pháp định của doanh nghiệp liên
doanh. Đặc điểm nổi bật của doanh nghiệp liên doanh là có sự phối hợp cùng góp
vốn đầu tư sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư nước ngoài và các nhà đầu tư
Việt nam. Tỷ lệ góp vốn của mỗi bên sẽ quyết định tới mức độ tham gia quản lý
doanh nghiệp, tỷ lệ lợi nhuận được hưởng cũng như rủi ro mỗi bên tham gia liên
doanh phải gánh chịu.
Đối với hình thức doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ
phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư, Thủ tướng Chính
phủ đã có Quyết định số 88/2009/QĐ-TTg ban hành Quy chế góp vốn, mua cổ phần
của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam và Thông tư
131/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện quy chế góp vốn, mua cổ

phần của Nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam. Theo đó, Nhà
đầu tư nước ngoài quy định tại Quy chế này bao gồm: tổ chức thành lập và hoạt
động theo pháp luật nước ngoài và chi nhánh của các tổ chức này ở nước ngoài và
tại Việt Nam; tổ chức thành lập và hoạt động ở Việt Nam có tỷ lệ tham gia góp vốn
bên nước ngoài trên 49%; Quỹ đầu tư, công ty đầu tư chứng khoán có tỷ lệ tham gia
góp vốn của bên nước ngoài trên 49%; cá nhân nước ngoài là người không mang
quốc tịch Việt Nam, cư trú tại nước ngoài hoặc tại Việt Nam. Doanh nghiệp Việt

16


Nam quy định tại Quy chế này bao gồm: doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thực
hiện cổ phần hóa hoặc chuyển đổi sở hữu theo hình thức khác; công ty cổ phần,
công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân thành lập và
hoạt động theo Luật Doanh nghiệp [1]. Quyết định quy định cụ thể về các hình thức
góp vốn, mua cổ phần; điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần;
quyền lợi và nghĩa vụ của nhà đầu tư nước ngoài. Tùy thuộc nhà đầu tư nước ngoài
là tổ chức hoặc cá nhân, nếu muốn mua cổ phần, góp vốn phải đáp ứng các điều
kiện sau: có tài khoản mở tại ngân hàng thương mại tại Việt Nam; có bản sao Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc tài liệu tương đương khác chứng minh tư cách
pháp lý, có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền của nước sở tại nơi tổ chức đó
đăng ký; bản sao hộ chiếu còn giá trị; các tài liệu khác quy định trong điều lệ doanh
nghiệp mà nhà đầu tư nước ngoài tham gia góp vốn, mua cổ phần.
1.2.2. Điều chỉnh pháp luật về kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài
Các nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia vào thị trường bất động sản Việt
Nam một cách khá đầy đủ từ nhiều năm nay, dưới hình thức nhà đầu tư dự án 100%
vốn nước ngoài, liên doanh hay chỉ là những nhà đầu tư nhỏ lẻ. Pháp luật Việt Nam
đã có những quy định chi tiết về hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư
nước ngoài mà cụ thể ở đây là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong Luật

Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014,
Luật Đầu tư năm 2014…Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản
của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài bao gồm các nội dung sau:
Pháp luật về chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, điều kiện
kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Với tư cách là chủ thể kinh
doanh bất động sản, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải tuân theo những
điều kiện kinh doanh như đối với tổ chức cá nhân trong nước. Đó là những điều
kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư, điều kiện về cấp chứng chỉ hành nghề…
Pháp luật về phạm vi hoạt động của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
Phạm vi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài giới hạn

17


hẹp hơn so với cá nhân, tổ chức trong nước. Việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh
doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài phụ thuộc rất nhiều vào quá trình
hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế quốc tế. Do vậy, có những phạm vi
kinh doanh được bảo hộ cho nhà đầu tư trong nước nhưng chưa thể bảo hộ cho nhà
đầu tư nước ngoài. Trong kinh doanh bất động sản, Nhà nước Việt Nam đặc biệt
khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài đầu tư tạo lập bất động sản có chất lượng cao
như: cao ốc văn phòng, chung cư cao cấp, kết cấu hạ tầng tại các khu kinh tế.
Pháp luật về nhận chuyển nhượng các dự án của các doanh nghiệp nước
ngoài: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng một phần hoặc
toàn bộ dự án bất động sản phải tuân thủ theo những điều kiện, có quyền và nghĩa
vụ do pháp luật quy định như đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong nước.
Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư
nhận chuyển nhượng trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất

động sản ở Việt Nam: Cũng giống như nhà đầu tư trong nước, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản tại Việt Nam có quyền và
nghĩa vụ nhất định trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ trong việc cho thuê, cho thuê lại bất động
sản; có quyền và nghĩa vụ trong việc nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ
dự án bất động sản…
1.3. VAI TRÒ CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ĐỐI
VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có vai trò quan trọng trong việc phát
triển kinh tế xã hội Việt Nam nói chung và đối với thị trường bất động sản nói
riêng.
Sự tham gia của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất
động sản sẽ huy động được nguồn vốn lớn vào hoạt động kinh doanh bất động sản

18


tạo lập các sản phẩm bất động sản chất lượng cao đáp ứng nhu cầu trong nước, qua
đó góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, tạo thêm giá trị gia tăng
cho xã hội. Đặc biệt, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị đóng băng thì việc
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư sẽ phần nào làm khôi phục
lại, làm cho thị trường bất động sản nóng lên và sôi động hơn.
Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tham gia vào thị
trường bất động sản tại Việt Nam còn làm tăng sự cạnh tranh đối với hoạt động đầu
tư của tổ chức, cá nhân trong nước; kích thích thị trường ngày càng cạnh tranh minh
bạch chuyên nghiệp.
Sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản thực tế có
tác dụng giúp thị trường bất động sản phát triển chín muồi hơn. Những năm qua,
nhà đầu tư trong nước thu đã được nhiều kinh nghiệm cũng như năng lực được gia
tăng nhờ vào thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ mà trong đó có sự đóng

góp đáng kể của nhà đầu tư nước ngoài. Theo đánh giá của giới chuyên gia trong
ngành, khả năng tăng vốn FDI có mối liên quan chặt chẽ với độ cởi mở của các
chính sách đất đai. Việc tạo bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư
trong nước và nước ngoài sẽ là một bước quan trọng để tăng vốn FDI trong thời
gian tới.
1.4. CÁC YẾU TỐ CHI PHỐI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA DOANH NGHIỆP CÓ VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
1.4.1. Quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hóa bất động sản có
giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, kinh tế - xã hội. Sự phát triển của thị
trường bất động sản có ý nghĩa trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội toàn
diện của đất nước, đặc biệt trong cong cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
như hiện nay. Đáp ứng yêu cầu đó, những chủ trương, đường lối, chính sách của
Đảng có vai trò cần thiết. Vì vậy Đảng và nhà nước đã đề ra chủ trương phát triển
thị trường bất động sản theo hướng: “Chính sách, pháp luật về đất đai phải góp
phần ổn định chính trị - xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc

19