PHÂN TÍCH kết QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH tại CÔNG TY cổ PHẦN tư vấn – THƯƠNG mại – DỊCH vụ địa ốc HOÀNG QUÂN MEKONG

TRƯỜNG ÐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
TÊN ĐỀ TÀI:

PHÂN TÍCH KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
TƯ VẤN – THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ ĐỊA ỐC
HOÀNG QUÂN MEKONG

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN:

SINH VIÊN THỰC HIỆN

THS - LA NGUYỄN THÙY DUNG

LÊ THỊ CHÚC MAI
MSSV
4066132
Lớp: Kinh Tế Học 1 - K32

Cần Thơ, tháng 05/2010


LỜI CẢM TẠ


Trãi qua bốn năm học dưới mái Trường Đại học Cần Thơ được sự hướng
dẫn và giảng dạy nhiệt tình của quý thầy cô khoa Kinh tế và Quản trị kinh doanh

đã giúp em có đủ kiến thức và kinh nghiệm quý báo để hoàn thành luận văn và
phục vụ cho quá trình làm việc sau này.
Em xin gởi lời biết ơn sâu sắc đến quý thầy cô Trường Đại học Cần Thơ
nói chung và các thầy cô trong Khoa Kinh Tế & Quản Trị Kinh Doanh nói riêng
– những người đã truyền đạt kiến thức và kinh nghiệm sống … làm hành trang
cho em bước vào đời, đặc biệt là Cô La Nguyễn Thùy Dung - người đã nhiệt tình
trực tiếp hướng dẫn tận tình để em có thể hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp này.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành đến các Cô Chú, Anh Chị trong Công ty
Cổ phần Tư vấn - Thương mại – Dịch vụ Địa ốc HOÀNG QUÂN MEKONG, đã
luôn giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại công ty.
Sau cùng em xin kính chúc quý thầy cô Trường Đại học Cần Thơ nói
chung và các thầy cô trong Khoa Kinh Tế & Quản Trị Kinh Doanh nói riêng,
cùng toàn thể Ban Lãnh đạo và cán bộ công nhân viên của Công ty Cổ phần Tư
vấn - Thương mại – Dịch vụ Địa ốc HOÀNG QUÂN MEKONG được dồi dào
sức khoẻ và thành đạt.
Chân thành cảm ơn!

Cần Thơ, Ngày tháng
năm 2010
Sinh viên thực hiện

LÊ THỊ CHÚC MAI

i


LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài này do chính tôi thực hiện, các số liệu thu thập và kết
quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất kỳ đề tài

nghiên cứu khoa học nào.

Cần Thơ, Ngày tháng
năm 2010
Sinh viên thực hiện

LÊ THỊ CHÚC MAI

ii


NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP


 ............................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................

...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
Vĩnh Long, Ngày Tháng Năm 2010

Cơ quan thực tập

iii


BẢN NHẬN XÉT LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

 Họ tên người hướng dẫn: ..............................................................................
 Học vị:..........................................................................................................
 Chuyên ngành:..............................................................................................
 Cơ quan công tác: .........................................................................................
 Tên học viên: ................................................................................................
 Mã số sinh viên:............................................................................................
 Chuyên ngành:..............................................................................................
 Tên đề tài:.....................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................

NỘI DUNG NHẬN XÉT

1. Tính phù hợp đề tài với chuyên ngành đào tạo .............................................
................................................................................................................................

................................................................................................................................
2. Về hình thức ................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
3. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn và tính cấp thiết của đề tài................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
4. Độ tin cậy của số liệu và tính hiện đại của luận văn .....................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
5. Nội dung và kết quả đạt được.......................................................................
iv


................................................................................................................................
................................................................................................................................
6. Các nhận xét khác ........................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
7. Kết luận (cần ghi rõ mức độ đồng ý, không đồng ý đối với nội dung đề tài
và các yêu cầu chỉnh sữa…) ....................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................

Cần Thơ, Ngày

Tháng

Năm 2010

NGƯỜI NHẬN XÉT

v


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN

 ............................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................

...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
...........................................................................................................................
Cần Thơ, Ngày Tháng Năm 2010
Ký tên

vi


MỤC LỤC

Chương 1: GIỚI THIỆU .................................................................................. 1
1.1 - Đặt vấn đề nghiên cứu.............................................................................. 1
1.2 – Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................ 2
1.2.1 Mục tiêu chung..................................................................................... 2
1.2.2 Mục tiêu cụ thể..................................................................................... 2
1.3 – Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................. 2
1.4 – Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 2
1.4.1. Không gian

...................................................................................... 2

1.4.2. Thời gian ............................................................................................. 2
1.4.3. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................... 3
1.5 – Lược khảo tài liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu........................... 3
Chương 2: PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 5
2.1 – Phương pháp luận.................................................................................... 5
2.1.1 – Các quan điểm cơ bản về thị trường bất động sản .............................. 5
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản ............................................................... 5
2.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản............................................... 5

2.1.1.3. Định giá bất động sản.................................................................. 6
a - Giá thành bất động sản ..................................................................... 6
b - Mục tiêu của việc định giá ............................................................... 6
2.1.1.4. Hoạt động kinh doanh bất động sản............................................. 7
a - Phân tích thị trường bất động sản ..................................................... 7
b - Dự báo thị trường bất động sản ........................................................ 7
2.1.1.5. Tiêu thụ bất động sản .................................................................. 8
a - Cách thức tiêu thụ bất động sản........................................................ 8
b - Xúc tiến bán hàng bất động sản........................................................ 8
2.1.2 - Một số vấn đề chung về phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh... 10
2.1.2.1 Khái niệm phân tích hoạt động kinh doanh................................. 10
2.1.1.2. Nội dung của phân tích hoạt động kinh doanh ........................... 11
vii


2.1.1.3. Ý nghĩa, nhiệm vụ, vai trò của phân tích hoạt động kinh doanh. 12
2.1.1.4. Đối tượng và mục đích của phân tích hoạt động kinh doanh...... 13
2.1.1.5. Khái quát về doanh thu, chi phí, lợi nhuận và bảng báo cáo tài
chính................................................................................................................ 14
a - Khái niệm doanh thu ...................................................................... 14
b - Khái niệm chi phi........................................................................... 14
c - Khái niệm về lợi nhuận .................................................................. 14
2.1.3 - Phân tích các chỉ tiêu tài chính đánh giá hiệu quả kinh doanh của
doanh nghiệp .................................................................................................... 15
2.1.3.1 Phân tích tình hình thanh toán ................................................... 15
a – Khả năng thanh toán ngắn hạn....................................................... 15
b - Khả năng thanh toán dài hạn ......................................................... 16
2.1.3.2 Đánh giá các tỷ số về quản trị tài sản......................................... 17
a - Vòng quay hàng tồn kho ................................................................ 17
b - Kỳ thu tiền bình quân (DSO) ....................................................... 18

c - Hiệu quả sử dụng tổng vốn............................................................. 18
d - Hiệu quả sử dụng vốn lưu động...................................................... 18
e - Hiệu quả sử dụng vốn cố định ........................................................ 19
2.1.3.3. Phân tích chỉ tiêu sinh lợi .......................................................... 19
a - Lợi nhuận trên tài sản (ROA) ....................................................... .19
b - Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) ......................................... .20
c - Lợi nhuận trên doanh thu (ROS) .................................................. .20
2.1.3.4. Hiệu quả sử dụng chi phí......................................................... ..21
a – Hiệu suất sử dụng chi phí. ........................................................... . 21
b – Hiệu suất sử dụng chi phí tiền lương ........................................... ..21
c – Doanh lợi trên chi phí .................................................................. ..21
d - Doanh lợi trên chi phí tiền lương.................................................. ..22
2.2 – Phương pháp nghiên cứu..................................................................... ..22
2.2.1. Phương pháp thu thập số liệu........................................................... ..22
2.2.2 Phương pháp phân tích số liệu.......................................................... ..22
2.2.2.1 Phương pháp so sánh ............................................................... ..22
viii


a - Khái niệm .................................................................................. ..22
b - Nguyên tắc.................................................................................. ..23
2.2.2.2 Phương pháp thay thế liên hoàn............................................... ..24
2.2.2.3. Phương pháp cân đối............................................................... ..24
2.2.2.4. Phương pháp phân tích chi tiết ................................................ ..24
a – Chi tiết theo các bộ phận cấu thành của chỉ tiêu........................... ..24
b – Chi tiết theo thời gian .................................................................. ..24
c – Chi tiết theo địa điểm và phạm vi kinh doanh .............................. ..24
Chương 3: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TV – TM – DV - ĐỊA
ỐC HOÀNG QUÂN MÊKONG .................................................................. ..25
3.1 – Giới thiệu ....................................................................................... ..25

3.1.1 - Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển ..................................... ..25
3.1.2 - Ý nghĩa của logo............................................................................ ..26
3.1.3 - Qui mô hoạt động của công ty........................................................ ..26
3.1.4 - Chức năng và nhiệm vụ của công ty .............................................. ..27
3.1.4.1. Chức năng ............................................................................. ..27
3.1.4.2. Nhiệm vụ .............................................................................. ..27
3.1.5 - Cơ cấu tổ chức chi nhánh............................................................... ..28
3.1.5.1. Sơ đồ tổ chức ........................................................................ ..28
3.1.5.2. Nhiệm vụ của từng bộ phận, phòng ban............................... ..28
a - Đại Hội Đồng Cổ Đông ............................................................. ..28
b - Hội đồng Quản trị ..................................................................... ..29
c - Ban Kiểm soát ........................................................................... ..29
d - Ban Tổng Giám đốc .................................................................. ..29
e- Hệ thống phòng ban công ty ....................................................... ..29
3.2. Mục tiêu và kế hoạch kinh doanh của công ty...................................... ..32
3.2.1 - Mục tiêu kinh doanh ...................................................................... ..32

ix


3.2.1.1. Mục tiêu chung..................................................................... ..32
3.2.1.2. Mục tiêu cụ thể..................................................................... ..32
3.2.2 - Kế hoạch kinh doanh năm 2010..................................................... ..33
Chương 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ ĐỊA ỐC
HOÀNG QUÂN MEKONG ........................................................................... 34
4.1 – Khái quát chung hoạt động kinh doanh thông qua bảng báo cáo kết
quả hoạt động kinh doanh của công ty qua 3 năm (2007 – 2009)................. 34
4.2 – Phân tích biến động doanh thu 2007 – 2009 ......................................... 36
4.2.1. Phân tích doanh thu chung................................................................ 36

4.2.2. Phân tích doanh thu thành phần ......................................................... 37
4.2.2.1. Phân tích doanh thu kinh doanh .............................................. 37
4.2.2.2. Phân tích doanh thu tài chính.................................................. 39
4.2.2.3. Phân tích thu nhập khác.......................................................... 40
4.3 - Phân tích tình hình sử dụng chi phí công ty......................................... 41
4.3.1. Biến động chi phí thành phần ........................................................... 42
4.3.1.1. Giá vốn bán hàng.................................................................... 42
3.1.2. Chi phí quan lý doanh nghiệp....................................................... 42
4.3.1.3. Chi phí tài chính...................................................................... 42
4.3.1.4. Chi phí bán hàng ..................................................................... 42
4.3.1.5. Chi phí khác ............................................................................ 44
4.3.2. Hiệu quả sử dụng chi phí ................................................................... 44
4.3.2.1. Hiệu suất sử dụng chi phí kinh doanh .................................. 44
4.3.2.2. Hiệu suất sử dụng chi phí tiền lương.................................... 45
4.3.2.3. Doanh lợi trên chi phí kinh doanh ........................................ 46
4.3.2.4. Doanh lợi trên chi phí tiền lương ......................................... 46
4.4 - Phân tích tình hình lợi nhuận của công ty ............................................ 47
x


4.4.1. Khái quát qua 3 năm (2007 – 2009)................................................... 47
4.4.2. Phân tích lợi nhuận thành phần.......................................................... 48
4.4.2.1. Phân tích từ hoạt động kinh doanh ....................................... 48
4.4.2.2. Phân tích từ hoạt động chính................................................ 49
4.4.2.3. Phân tích từ hoạt động khác ................................................. 49
4.5 - Phân tích doanh thu, chi phí, lợi nhuận theo kế hoạch chung của công
ty...................................................................................................................... 51
4.5.1. Năm 2007......................................................................................... 51
4.5.2. Năm 2008.......................................................................................... 51
4.5.3. Năm 2009.......................................................................................... 51

4.6 - Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty
......................................................................................................................... 52
4.6.1. Thị trường đầu vào, đầu ra của doanh nghiệp .................................... 52
4.6.2. Trình độ quản lý và đội ngũ kinh doanh ........................................... 52
4.6.3. Cơ cấu ngành nghề kinh doanh......................................................... 52
4.6.4. Nhân tố giá cả................................................................................... 53
4.6.5. Thuế thu nhập doanh nghiệp.............................................................. 53
4.6.6. Nhân tố chi phí ................................................................................. 54
4.7 – Phân tích các tỷ số tài chính .................................................................. 54
4.7.1 - Phân tích các chỉ tiêu về khả năng thanh toán .................................. 54
4.7.1.1. Khả năng thanh toán ngắn hạn................................................. 54
a – Tỷ lệ thanh toán hiện hành .......................................................... 55
b – Tỷ lệ thanh toán nhanh ............................................................... 55
c - Tỷ lệ thanh toán bằng tiền mặt..................................................... 55
d - Nguồn vốn lưu động thuần (nguồn vốn lưu động thường xuyên). 56
4.7.1.2. Khả năng thanh toán dài hạn ................................................... 57

xi


a – Hệ số thanh toán lãi vay.............................................................. 57
b – Tỷ lệ tự tài trợ và Tỷ lệ nợ .......................................................... 57
4.7.2 – Nhóm tỷ số quản trị tài chính .......................................................... 58
4.4.2.1. Phân tích tình hình công nợ ..................................................... 60
a - Phân tích tình hình công nợ phải thu, phải trả trong ngắn hạn:..... 60
b - Vòng luân chuyển các khoản phải thu ......................................... 62
c - Kỳ thu tiền bình quân (DSO) ....................................................... 62
4.4.2.2. Phân tích tình hình luân chuyển vốn........................................ 63
a - Vòng quay hàng tồn kho ............................................................. 63
b - Hiệu quả sử dụng vốn lưu động................................................... 64

c - Hiệu quả sử dụng vốn cố định ..................................................... 65
d - Hiệu quả sử dụng toàn bộ vốn ..................................................... 65
e – Hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu ............................................... 66
4.7.3 – Nhóm chỉ tiêu về khả năng sinh lợi ................................................. 66
4.7.3.1. Tỷ suất lợi nhuận/doanh thu (ROS) ......................................... 67
4.7.3.2. Tỷ suất lợi nhuận/vốn (ROE) .................................................. 68
4.7.3.3. Tỷ số lợi nhuận/tổng tài sản (ROA)......................................... 68
Chương 5: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH CỦA CÔNG TY ................................................................... 69
5.1 – Đánh giá hiệu quả hoạt động của công ty ............................................. 69
5.1.1. Nguyên nhân làm tăng hiệu quả hoạt động kinh doanh ...................... 69
5.1.2. Phân tích các yếu tố làm giảm kết quả hoạt động kinh doanh ............ 70
5.2 – Các biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh trong doanh nghiệp .... 71
5.2.1. Tăng doanh thu tiêu thụ .................................................................. 71
5.2.2. Tăng lợi nhuận................................................................................ 71

xii


5.2.3. Mở rộng quan hệ cầu nối giữa doanh nghiệp với khách hàng.......... 72
5.2.4. Nâng cao hiệu quả sử dụng vốn ...................................................... 73
5.2.4.1. Vốn cố định ............................................................................ 73
5.2.4.2. Vốn lưu động: ........................................................................ 73
5.2.5. Nâng cao trình độ đội ngũ lao động và tạo động lực cho tập thể và cá
nhân người lao động ......................................................................................... 73
5.2.6. Chiến lược chiêu thị........................................................................ 74
5.2.7. Tăng khả năng thu hồi công nợ: ...................................................... 74
5.2.8. Nâng cao khả năng thanh toán: ....................................................... 75
5.2.9. Chi phí sản xuất, chi phí bàn hàng, chi phí quản lý còn cao ............ 75
Chương 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................... 76

6.1. Kết luận .................................................................................................... 76
6.2. Kiến nghị .................................................................................................. 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. 78

xiii


DANH MỤC BIỂU BẢNG

Bảng 1: Kết quả hoạt động kinh doanh 2007 – 2009......................................... 35
Bảng 2: Tình hình doanh thu qua 3 năm ........................................................... 37
Bảng 3: Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ qua 3 năm............................ 38
Bảng 4: Biến động chi phí qua 3 năm ............................................................... 41
Bảng 5: Hiệu suất sử dụng chi phí kinh doanh .................................................. 44
Bảng 6: Hiệu suất sử dụng chi phí tiền lương ................................................... 45
Bảng 7: Doanh lợi trên chi phí kinh doanh........................................................ 48
Bảng 8: Doanh lợi trên chi phí tiền lương ......................................................... 48
Bảng 9: Doanh thu, Lợi nhuận, Chi phí theo kỳ kế hoạch qua từng năm
2007 – 2009...................................................................................................... 50
Bảng 10: Phân tích tình hình thanh toán ngắn hạn ............................................ 54
Bảng 11: Phân tích nguồn vốn lưu động thuần.................................................. 56
Bảng 12: Phân tích khả năng thanh toán dài hạn ............................................... 57
Bảng 13: Phân tích tình hình thanh toán ........................................................... 59
Bảng 14: Phân tích các chỉ tiêu thanh toán........................................................ 61
Bảng 15: Phân tích ình hình luân chuyển vốn lưu động .................................... 63
Bảng 16: Phân tích ình hình luân chuyển vốn cố định....................................... 65
Bảng 17: Phân tích khả năng sinh lời ................................................................ 67

xiv

DANH MỤC HÌNH


Hình 1: Sơ đồ tổ chức công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại – Dịch vụ
Địa ốc HOÀNG QUÂN MEKONG.................................................................. 28
Hình 2 : Đồ thị Doanh thu – Giá vốn – Lợi nhuận sau thuế.................... 36
Hình 3: Tình hình doanh thu qua 3 năm ................................................. 37
Hình 04: Biến động chi phí qua 3 năm ................................................... 41
Hình 05: Tình hình lợi nhuận qua 3 năm................................................ 47
Hình 06: Đồ thị các khoản phải thu........................................................ 60
Hình 07 : Đồ thị các khoản phải trả ....................................................... 61

xv


TÓM TẮT NỘI DUNG

Phân tích hoạt động kinh doanh là việc làm hết sức cần thiết đối với mỗi
doanh nghiệp, doanh nghiệp phải thường xuyên kiểm tra, đánh giá đầy đủ chính
xác mọi diễn biến kết quả hoạt động kinh doanh của mình, tìm ra những mặt
mạnh để phát huy và những mặt còn yếu kém để khắc phục, trong mối quan hệ
với môi trường xung quanh tìm ra những biện pháp để không ngừng nâng cao
hiệu quả hoạt động kinh doanh của mình. Mặt khác, phân tích kinh doanh còn là
những căn cứ quan trọng phục vụ cho việc dự đoán, dự báo xu thế phát triển sản
xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Từ đó, các nhà quản trị sẽ đưa ra những quyết
định về chiến lược kinh doanh có hiệu quả hơn.
Do đó, đề tài “Phân tích kết quả hoạt động kinh doanh tại công ty Cổ phần
Tư vấn - Thương mại – Dịch vụ Địa ốc HOÀNG QUÂN MEKONG đã tiến hành
phân tích các nội dung sau:

 Đã hệ thống hoá những lý luận cơ bản liên quan đến thị trường bất động
sản, đầu tư dự án bất động sản, các khái niệm cơ bản về hiệu quả kinh doanh,
doanh thu, lợi nhuận, chi phí và các chỉ tiêu tài chính nhằm xác định khả năng
hoạt động của doanh nghiệp.
 Dựa vào các số liệu thu thập được từ công ty thông qua bảng báo cáo kết
quả hoạt động kinh doanh, tiến hành các phương pháp so sánh, phương pháp thay
thế liên hoàn, phương pháp cân đối, phương pháp phân tích chi tiết để phân tích
tình hình và kết quả kinh doanh của công ty qua 3 năm.
 Giới thiệu tổng quan về công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại – Dịch vụ
Địa ốc HOÀNG QUÂN MEKONG với các nội dung sau:
- Giới thiệu về quá trình hình thành và phát triển của công ty;
- Ý nghĩa của logo;
- Qui mô hoạt động của công ty;
- Chức năng và nhiệm vụ của công ty;
- Cơ cấu bộ máy quản lý của Công ty;
xvi


- Ghi nhận lại mục tiêu và kế hoạch kinh doanh của công ty trong giai đoạn tới;
 Tiến hành phân tích kết quả họat động kinh doanh của công ty qua 3 năm
2007 - 2009 cụ thể là:
- Khái quát chung hoạt động kinh doanh thông qua Bảng báo cáo kết quả hoạt
động kinh doanh của công ty qua 3 năm (2007 – 2009)
- Phân tích biến động doanh thu 2007 – 2009
- Phân tích tình hình sử dụng chi phí công ty
- Phân tích tình hình lợi nhuận của công ty
- Phân tích doanh thu, chi phí, lợi nhuận theo kế hoạch chung của công ty
- Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty
- Phân tích các tỷ số tài chính
 Trên cơ sở phân tích trên nhằm tìm ra nguyên nhân làm tăng giảm hiệu quả

hoạt động, đồng thời đề xuất một số giải pháp chủ yếu có tính thiết thực nhằm nâng
cao hiệu quả kinh doanh của công ty. Bao gồm một số nội dung cụ thể như:
- Đánh giá hiệu quả kinh doanh của công ty qua đó thấy được nguyên nhân tăng
giảm hiệu quả hoạt động;
- Đề xuất biện pháp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh trong thời gian tới.
 Một nội dung không kém phần quan trọng trong bài luận văn là phần kết luận
và kiến nghị. Phần kết luận giúp người đọc khái quát lại tình hình kinh doanh của
công ty trong 3 năm qua. Phần kiến nghị trình bày một số kiến nghị của em đối với
công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại – Dịch vụ Địa ốc HOÀNG QUÂN
MEKONG. Những kiến nghị này nhằm mục tiêu gớp phần nâng cao chất lượng
hoạt động kinh doanh trong giai đoạn tiếp theo.

xvii


Luận văn tốt nghiệp

Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh

CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU
1.1 – ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cùng với nhịp độ phát triển của thế giới, sự phát triển của nền kinh tế thị
trường Việt Nam nói chung – thị trường bất động sản nói riêng – các yếu tố hiệu
quả, ổn định và an toàn được đặt lên hàng đầu. Những năm vừa qua, dưới sự tác
động của chính sách, pháp luật đất đai – nhà ở, thị trường bất động sản ở Việt Nam
đã hình thành, tồn tại và có ảnh hưởng mạnh mẽ nhiều mặt tới nhịp độ phát triển
kinh tế – xã hội của đất nước. Chính sự kiện đó đã làm cho môi trường kinh doanh
của Việt Nam náo nhiệt và sôi động. Sự cạnh tranh ngày càng diễn ra gay gắt, đòi
hỏi các doanh nghiệp phải tự nổ lực, phấn đấu tốt hơn để có thể phát triển bền vững.

Một trong những tiêu chuẩn để xác định vị thế đó là hiệu quả hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp. Hiệu quả hoạt động kinh doanh là một chỉ tiêu được nhiều
doanh nghiệp quan tâm vì nó là căn cứ để các nhà quản trị ra quyết định, các nhà
đầu tư hay các nhà cho vay xem xét có nên đầu tư hay cho vay không? Trong điều
kiện sản xuất và kinh doanh trong nền kinh tế thị trường để tồn tại và phát triển đòi
hỏi doanh nghiệp kinh doanh phải có lãi. Để đạt được hiệu quả cao nhất trong sản
xuất và kinh doanh, các doanh nghiệp cần phải xác định phương hướng mục tiêu
trong đầu tư, biện pháp sử dụng các điều kiện sẵn có về các nguồn nhân tài, vật lực.
Muốn vậy, các doanh nghiệp cần nắm được các nhân tố ảnh hưởng, mức độ và xu
hướng tác động của từng nhân tố đến kết quả hoạt động kinh doanh. Điều này chỉ
thực hiện trên cơ sở của phân tích hoạt động kinh doanh.
Nắm bắt được xu hướng đó, thời gian qua công ty cổ phần tư vấn thương mại
dịch vụ địa ốc HOÀNG QUÂN MEKONG đi vào hoạt động về dịch vụ cung cấp và
tư vấn đầu tư bất động sản, đem lại cho công ty nhiều thành công đồng thời cũng có
những khó khăn nhất định.
Chính vì vậy tôi đã chọn đề tài: “Phân tích kết quả hoạt động kinh doanh
tại công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại – Dịch vụ Địa ốc HOÀNG QUÂN
MEKONG”.
GVHD: Ths - La Nguyễn Thùy Dung

1

SVTH: Lê Thị Chúc Mai


Luận văn tốt nghiệp

Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh

1.2 – MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

1.2.1 Mục tiêu chung
Đề tài phân tích kết quả hoạt động kinh doanh công ty giai đoạn 2007 - 2009 và đưa
ra một số giải pháp giúp công ty hoạt động có hiệu quả hơn trong tương lai.

1.2.2 Mục tiêu cụ thể
Đề tài sẽ tập trung nghiên cứu về những vấn đề cơ bản như:
 Lý luận chung về thị trường bất động sản và ý nghĩa hiệu quả kinh doanh đối
với doanh nghiệp ;
 Giới thiệu tổng quát về công ty ;
 Phân tích thông qua bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh, doanh thu,
chi phí hoạt động, lợi nhuận thu được trong thời gian để đánh giá kết quả hoạt động
của công ty.
 Phân tích một số chỉ tiêu về tài chính để thấy rõ hiệu quả hoạt động kinh
doanh của công ty.
 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến kết quả hoạt động kinh doanh.
 Đề xuất những biện pháp mắt và lâu dài gớp phần nâng cao khả năng hoạt
động của công ty, mở rộng thị trường và uy tín của công ty trong tương lai.
1.3 – CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
- Doanh thu tăng qua các năm? Tốc độ tăng như thế nào?
- Tốc độ tăng lợi nhuận như thế nào trong mối quan hệ doanh thu và chi phí?
- Nhân tố nào làm ảnh hưởng đến lợi nhuận? Nhân tố nào làm ảnh hưởng tích
cực hay tiêu cực đến lợi nhuận?
1.4 – PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.4.1. Không gian
Luận văn được thực hiện tại công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại – Dịch vụ
Địa ốc HOÀNG QUÂN MEKONG.
1.4.2. Thời gian
Luận văn thực hiện và hoàn thành trong thời gian từ 01/02/2010 – 30/0 4/2010.

Số liệu sử dụng phân tích là số liệu thu thập từ công ty từ năm 2007 đến năm

2009.
GVHD: Ths - La Nguyễn Thùy Dung

2

SVTH: Lê Thị Chúc Mai


Luận văn tốt nghiệp

Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh

1.4.3. Đối tượng nghiên cứu
- Nghiên cứu những lý luận liên quan đến thị trường bất động sản, hiệu quả
kinh doanh, phương pháp phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh. Tập hợp hệ
thống lý thuyết, khái niệm có liên quan được thu thập từ quá trình tìm hiểu, học tập
trong 4 năm học bao gồm: bảng kết quả hoạt động kinh doanh và lý thuyết phân tích
các chỉ số tài chính.
- Giới thiệu sơ lược về lịch sử hình thành, cơ cấu tổ chức, bộ máy kế
toán,…của công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại – Dịch vụ Địa ốc HOÀNG
QUÂN MEKONG từ năm 2007 – 2009.
- Đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh tại công ty thông qua báo cáo tài
chính chủ yếu trong kỳ nghiên cứu, đồng thời thực hiện xem xét tình hình công nợ
và khả năng thanh toán để xác định doanh nghiệp hiện có khả năng thanh toán các
khoản nợ vay hay không. Tiếp theo đó là phân tích khả năng sinh lời qua các năm có
tăng trưởng đều đặn hay không. Từ các kết quả đó rút ra kết luận chính xác về thực
trạng tài chính của công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại – Dịch vụ Địa ốc
HOÀNG QUÂN MEKONG và đề xuất những kiến nghị phù hợp.
1.5 – LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh đã có những kết quả nghiên cứu cụ

thể như sau:
- Nguyễn Hồng Ngọc Hân (2005), tiểu luận tốt nghiệp Phân tích tình hình
tiêu thụ và lợi nhuận Công ty Nông sản thực phẩm xuất khẩu Cần Thơ. Bài viết
phân tích về tình hình tiêu thụ và lợi nhuận của Công ty Nông sản thực phẩm xuất
khẩu Cần Thơ từ năm 2003 – 2005 trong đó đi sâu về tình hình tiêu thụ của công ty.
Đề tài sử dụng phương pháp so sánh: số tương đối và tuyệt đối.
- Nguyễn Thị Hà Cẩm Phương (2005), luận văn tốt nghiệp Phân tích hiệu
quả hoạt động kinh doanh tại Công ty trách nhiệm hữu hạn công nghiệp thực phẩm
Pataya. Kết quả nghiên cứu:
+ Phân tích tình hình tiêu thụ sản phẩm của công ty năm 2003 – 2005.
+ Phân tích doanh thu, lợi nhuận năm 2003 – 2005.
+ Đề ra giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty.
GVHD: Ths - La Nguyễn Thùy Dung

3

SVTH: Lê Thị Chúc Mai


Luận văn tốt nghiệp

Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh

Đề tài sử dụng phương pháp so sánh: số tương đối và tuyệt đối để phân tích.
- Nguyễn Như Anh (2007), luận văn tốt nghiệp Phân tích hiệu quả hoạt động
kinh doanh tại Công ty cổ phần Nông Lâm sản Kiên Giang. Kết quả nghiên cứu:
+ Phân tích tình hình doanh thu, lợi nhuận 2004 – 2007.
+ Phân tích một số chỉ tiêu về tài chính để thấy rõ hiệu quả hoạt động kinh
doanh của công ty.
+ Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến kết quả hoạt động kinh doanh.

+ Đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt đông
kinh doanh.
Đề tài sử dụng phương pháp so sánh: số tương đối và tuyệt đối để phân tích,
thu thập tổng hợp các số liệu trực tiếp từ công ty, trên các sách, báo chí, tạp chí,
phương tiện thông tin đại chúng, trên internet…có liên quan đến đề tài.

GVHD: Ths - La Nguyễn Thùy Dung

4

SVTH: Lê Thị Chúc Mai


Luận văn tốt nghiệp

Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh

CHƯƠNG 2
PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 – PHƯƠNG PHÁP LUẬN
2.1.1 – Các quan điểm cơ bản về thị trường bất động sản
2.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản được chia thành “bất động
sản” và “động sản”. Bất động sản bao gồm: đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận
không thể tách rời đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá
trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát
nước, cấp điện, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin …
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng

đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan
đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường
mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
 Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hoá trên thị trường: Bất động
sản chỉ được coi là hàng hoá của thị trường gồm các điều kiện sau đây:
- Phải có chủ sở hữu cụ thể;
- Phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể
như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử
dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng
theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường.

GVHD: Ths - La Nguyễn Thùy Dung

5

SVTH: Lê Thị Chúc Mai


Luận văn tốt nghiệp

Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh

2.1.1.3. Định giá bất động sản
a - Giá thành bất động sản

Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất,
xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong.
Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng
kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch,
nghiên cứu khả thi, đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí
quản lý doanh nghiệp, tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.
Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính
lợi nhuận, hoàn thiện hoạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh…
Giá cả bất động sản thường biến động do chịu ảnh hưởng của các nhân tố
hành chính – chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất
lượng thiết kế, thiết bị, phong thủy …).
b - Mục tiêu của việc định giá

Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của
mình. Mục tiêu khác nhau thì giá cả có thể khác nhau. Cụ thể là:
- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu cạnh
tranh kịch liệt hoặc khi thị hiếu thị trường thay đổi… Lúc này việc đảm bảo cho doanh
nghiệp tiếp tục tồn tại quan trọng hơn là có lợi nhuận cao, vì vậy nhà đầu tư có thể hạ
giá bán, đáp ứng trả nợ ngân hàng và các chi phí cần thiết của doanh nghiệp. Tiếp theo
là nhanh chóng nâng cao giá trị của bất động sản để hấp dẫn người mua;
- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng “cầu”;
- Để đạt được lượng tiêu thụ tối đa, nhất là khi vào thị trường bất động sản tại
khu vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá chút ít;

- Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa bằng cách định giá tương đối thấp với
một số bất động sản để thu hút khách hàng, sau đó dần tăng giá nhưng vẫn duy trì
trạng thái đông khách, qua đó thu lợi nhuận tối đa.
- Để phục vụ định hướng của chính phủ. Đó là doanh nghiệp Nhà nước hoặc
doanh nghiệp hợp tác chặt chẽ với chính quyền nhằm phuc vụ lợi ích công như xây
nhà cho người co thu nhập thấp và các đối tượng chính sách….

GVHD: Ths - La Nguyễn Thùy Dung

6

SVTH: Lê Thị Chúc Mai


Luận văn tốt nghiệp

Phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh

2.1.1.4. Hoạt động kinh doanh bất động sản
a - Phân tích thị trường bất động sản
 Phân tích các nhân tố tổng quát:
- Phải xem xét các đặc điểm tình hình kinh tế cả nước và của địa phương định
đầu tư, xem xu thế kinh tế chung của nơi đó đang ở vào giai đoạn tăng trưởng hay suy
thoái, tốc độ tăng trưởng GDP/đầu người, số lượng và kết cấu dân số, thu nhập và
nguồn thu nhập dân cư, sự ổn định chính trị – xã hội, tình hình đầu tư, trình độ quản lý
của chính quyền, tình hình lạm phát và thực hiện các chính sách Nhà nước, khảo sát
tình hình kết cấu hạ tầng kĩ thuật, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng….

- Tiếp theo phân tích thị trường bất động sản như quan hệ cung cầu, tình hình
khai thác đất đai, giá cả và giá thuê, công tác đền bù giải phóng mặt bằng, các loại
thuế và phí trong quá trình kinh doanh bất động sản, tình hình cạnh tranh, suất lợi
nhuận đầu tư các loại bất động sản, tình hình quy hoạch đô thị; đồng thời cũng ti61n
hành phân tích người mua…
 Phân tích các nhân tố có liên quan đến hạng mục bất động sản cụ thể
dự định phát triển:
- Thông tin về kinh tế và nhân văn vĩ mô;
- Thông tin về quá trình vận hành của thị trường bất động sản tại chỗ;

- Các thông tin liên quan trực tiếp đến hạng mục đầu tư.

b - Dự báo thị trường bất động sản
Dựa trên kết quả phân tích thị trường để dự báo tương lai và phân tích xu thế
biến động của thị trường lượng cầu, lượng cung, giá cả và giá thuê. Có hai phương pháp
dự báo:
- Dự báo định tính, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm, kiến thức và năng lực của
người phân tích. Khi thiếu số liệu phân tích thì phương pháp dự báo định tính trở nên
quan trọng, nhất là dự báo trung hạn;
- Dự báo định lượng, sử dụng thống kê toán học để xử lý số liệu các năm trước,
qua đó mô tả xu thế phát triển trong tương lai, chẳng hạn như lương cầu nhà ở phổ

thông, giá cả hoặc giá thuê văn phòng… Dự báo định lượng được dùng để dự báo
ngắn hạn và trung hạn.
GVHD: Ths - La Nguyễn Thùy Dung

7

SVTH: Lê Thị Chúc Mai