Quyền bề mặt một số vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ NGỌC MAI

QUYỀN BỀ MẶT
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. Bùi Đăng Hiếu

HÀ NỘI - 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các nội
dung trích dẫn từ các tài liệu tham khảo khác được trích ghi nguồn đầy đủ và
hoàn toàn trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Ngọc Mai

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG
VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.1. Nguồn gốc hình thành
1.2. Bản chất pháp lý của Quyền bề mặt

Trang
1
5
5
9

1.2.1. Khái niệm

9

1.2.2. Đặc điểm

11

Chương 2. NỘI DUNG CỦA CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT

18

TRONG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH MỘT SỐ QUỐC GIA
2.1. Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản

18

2.2. Quyền bề mặt trong pháp luật Đài Loan

21

2.3. Quyền bề mặt trong pháp luật Thái Lan

28

2.4. Quyền bề mặt trong pháp luật Hà Lan

29

2.5. Nhận xét chung về chế định quyền bề mặt trong pháp luật các

33

quốc gia
2.5.1. Về vị trí của quyền bề mặt trong hệ thống vật quyền

33

2.5.2. Về nội dung của quyền

33

2.5.3. Về phạm vi quyền

34

2.5.4. Về xác lập và chấm dứt quyền

34

Chương 3. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG PHÁP LUẬT

37

VIỆT NAM DƢỚI GÓC NHÌN CỦA QUYỀN BỀ MẶT
3.1. Các quy định pháp luật liên quan

37

3.1.1. Các quy định của Bộ luật dân sự

37

3.1.2. Các quy định luật chuyên ngành: luật đất đai, luật xây

42

dựng và luật nhà ở


3.2. Các vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đến mối quan hệ giữa

48

quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất

3.3. Đánh giá chung

56

Chương 4. VẤN ĐỀ GHI NHẬN VÀ XÂY DỰNG CHẾ ĐỊNH

59

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG BỘ LUẬT DÂN
SỰ VIỆT NAM
4.1. Sự cần thiết của việc xây dựng chế định về “Quyền bề mặt” thay

59

thế “Quyền sử dụng đất”
4.2. Các nội dung pháp lý cần xây dựng trong chế định pháp luật về

65

Quyền bề mặt
4.2.1. Khái niệm

65

4.2.2 Đối tượng của quyền

66

4.23. Nội dung của quyền

66

4.2.4 Xác lập quyền

67

4.2.5. Chấm dứt quyền

68

4.2.6. Xử lý tài sản đã tạo lập trên đất khi quyền bề mặt chấm

70

4.2.7. Quyền bề mặt bị phân chia

72

dứt
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO

74


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ xa xưa, quyền bề mặt đã được đề cập trong luật dân sự La Mã cổ đại giai

đoạn trước Công nguyên; ngày nay, nhiều quốc gia trên thế giới hiện vẫn đang ghi
nhận chế định pháp lý này. Sức sống lâu dài của một chế định pháp luật như vậy
không khỏi đặt ra cho những nhà nghiên cứu câu hỏi về tính hợp lý và sự cần thiết
của nó trong đời sống dân sự vốn luôn có nhiều biến động.
Ở Việt Nam, Bộ luật dân sự 1995 trước đây và Bộ luật dân sự 2005 hiện nay
đều không có quy định về quyền bề mặt. Tuy nhiên, gần đây, trong quá trình nghiên
cứu sửa đổi Bộ luật dân sự, vấn đề xem xét lại cơ cấu các quyền đối với tài sản đã
được đặt ra. Bên cạnh quyền sở hữu, Điều 173 BLDS 2005 đề cập đến các quyền
của người không phải là chủ sở hữu được bảo vệ theo cách thức bảo vệ quyền sở
hữu, một số điều khoản có tính chất tương đồng như vật quyền ở một số nước
khác...Trên thực tế, người chủ sở hữu có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu
nhưng vẫn có thể trao cho các chủ thể khác, theo công dụng của quyền sở hữu, về
vấn đề này BLDS Việt Nam vẫn còn nhiều khiếm khuyết [25, tr. 30]. Và trong tiến
trình hoàn thiện hệ thống các quyền đối với tài sản, quyền bề mặt là chính một trong
số các quyền năng đã được các nhà nghiên cứu trong nước cũng như các chuyên gia
nước ngoài đề xuất xem xét bổ sung.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, có một loại quyền mang
những đặc điểm hết sức tương đồng với quyền bề mặt theo quy định ở các quốc gia
khác, đó là quyền sử dụng đất. Thuật ngữ quyền sử dụng đất cũng đã được ghi nhận
từ Bộ luật dân sự năm 1995. Tuy nhiên, khi đi vào nghiên cứu phương diện khoa
học của việc sử dụng thuật ngữ này cho thấy có những điểm chưa thực sự hợp lý.
Bên cạnh đó, một số nội dung của chế định về quyền sử dụng đất cũng đặt ra những
bài toán đối với việc hiểu, áp dụng và thực thi pháp luật ở hiện tại và trong tương lai.
Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện chế
định pháp luật về Quyền bề mặt để làm rõ cơ sở lý luận, những đặc điểm pháp lý


2

cho việc ghi nhận chế định này là một yêu cầu có tính cấp thiết trong quá trình sửa

đổi bộ luật dân sự ở Việt Nam hiện nay.
Với lý do trên, “Quyền bề mặt – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” đã được
tác giả chọn làm đề tài nghiên cứu để hoàn thành luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trên thế giới, thuật ngữ quyền bề mặt đã ra đời từ khá lâu và được pháp luật
của nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay. Do đó, các công trình nghiên cứu về
quyền bề mặt không phải là ít. Tuy nhiên, tác giả hầu như tránh việc sử dụng các
thông tin được trích dẫn qua Internet vì khó đảm bảo được tính tin cậy của thông tin.
Việc tiếp cận với các tài liệu chính thống như sách, bài viết trên các tạp chí chuyên
ngành của nước ngoài cũng gặp nhiều hạn chế.
Ở Việt Nam, do tính mới mẻ nên quyền bề mặt rất ít được đề cập trong các
công trình nghiên cứu khoa học pháp lý hiện nay. Thêm vào đó, các nghiên cứu liên
quan đến thuật ngữ này lại chưa thực sự có sự tiếp cận đầy đủ cũng như cách nhìn
nhận thống nhất giữa các nhà nghiên cứu.
Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách tổng thể chế định pháp luật về
quyền bề mặt cũng gặp nhiều khó khăn.
3. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Đề tài của luận văn là “Quyền bề mặt – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”.
Quyền bề mặt trong lịch sử cũng như trên thế giới hoàn toàn không phải là một
thuật ngữ pháp lý mới mẻ nhưng lại chưa từng được ghi nhận trong pháp luật Việt
Nam. Do đó, đề tài đã tìm hiểu khái niệm, các đặc điểm, nguồn gốc và sự ghi nhận
của chế định pháp lý này trong luật dân sự La Mã và bộ luật dân sự một số quốc gia
ngày nay. Đồng thời, nghiên cứu những điểm không hợp lý trong việc sử dụng thuật
ngữ “Quyền sử dụng đất” của Việt Nam. Trên cơ sở đó, chỉ rõ sự cần thiết của việc
thay thế chế định “Quyền sử dụng đất” hiện hành của Việt Nam bằng chế định pháp
luật về “Quyền bề mặt”, khắc phục những điểm không phù hợp về mặt khoa học


3

pháp lý cũng như tạo sự tương thích với bối cảnh các hoạt động sử dụng đất hiện tại
và trong tương lai.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Để giải quyết yêu cầu của đề tài, luận văn đã sử dụng những phương pháp
nghiên cứu sau:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mac – Lênin về duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử.
- Trong quá trình nghiên cứu, tác giả còn sử dụng một số phương pháp nghiên
cứu khác như phân tích, tổng hợp, so sánh, lịch sử, thống kê, dự báo... để làm rõ
những nội dung cơ bản, chủ yếu về quyền bề mặt và sự cần thiết của việc ghi nhận
chế định pháp lý này.
5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
a) Mục đích của việc nghiên cứu đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm phân tích làm sáng tỏ các vấn đề
pháp lý cơ bản về quyền bề mặt, thực trạng các quy định pháp luật Việt Nam hiện
hành về “Quyền sử dụng đất”, tìm hiểu những sự bất hợp lý trong việc sử dụng
thuật ngữ này của pháp luật Việt Nam. Đặt trong bối cảnh bộ luật dân sự 2005 đang
được xem xét sửa đổi nói chung cũng như yêu cầu của việc hoàn thiện hệ thống
pháp luật về quyền tài sản nói riêng, tác giả đề xuất những kiến nghị về việc thay
thế chế định “Quyền sử dụng đất” của Việt Nam bằng chế định pháp luật về “Quyền
bề mặt”.
b) Nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
- Nghiên cứu lịch sử ra đời của thuật ngữ pháp lý “Quyền bề mặt”.
- Nghiên cứu quy định về quyền bề mặt trong bộ luật dân sự một số quốc gia.
- Nghiên cứu những điểm bất hợp lý trong việc sử dụng thuật ngữ “Quyền sử
dụng đất” của pháp luật Việt Nam hiện nay; Chỉ rõ sự cần thiết thay thế “Quyền sử
dụng đất” bằng chế định về “Quyền bề mặt”.


4

- Đề xuất những kiến nghị về vấn đề xây dựng nội dung các quy định pháp
luật về quyền bề mặt.
6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu luận văn bao gồm 4 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quyền bề mặt
Chương 2: Nội dung chế định pháp luật về quyền bề mặt trong pháp luật hiện
hành của một số quốc gia
Chương 3: Quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam dưới góc nhìn về
quyền bề mặt
Chương 4: Vấn đề ghi nhận và xây dựng chế định pháp luật về quyền bề mặt
trong pháp luật Việt Nam.


5

CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT
1.1. Nguồn gốc hình thành
Bàn về luật tư, các học giả pháp luật của bất cứ quốc gia nào trên thế giới cũng
thường quay về tìm hiểu những chế định pháp luật xa xưa của nhà nước La Mã. Có
thể thấy đây là điều mà ngoài luật dân sự thì khó có thể thấy được ở các ngành luật
khác. Sở dĩ có hiện tượng này là bởi sự hoàn thiện và phát triển một cách đáng ngạc
nhiên của Tư pháp La Mã. C. Mác đã nhận xét: “Những người La Mã là những
người đầu tiên khởi xướng ra luật tư hữu, luật trừu tượng và tư pháp”. Ăng-ghen
cũng đánh giá rất cao những chế định về tư hữu mang tính “khai sáng” này: “Luật
La Mã là hình thức pháp luật hoàn thiện nhất dựa trên cơ sở tư hữu ... mà những
nhà làm luật sau đó không thể mang thêm điều gì hoàn thiện hơn”.
Thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) đã được hình thành từ rất sớm. Chưa
có tài liệu nào có thể khẳng định được chính xác thời điểm hình thành của thuật ngữ

này và liệu chế định về quyền bề mặt có từng xuất hiện trong một hệ thống pháp
luật nào đó trước Nhà nước La Mã hay không. Tuy vậy, nhiều hệ thống pháp luật
các quốc gia ngày nay, đặc biệt là ở châu Âu, thừa nhận sự ảnh hưởng của luật La
Mã lên pháp luật của quốc gia mình, đặc biệt là luật dân sự. Trải qua những giai
đoạn lịch sử phức tạp, chính pháp luật của các quốc gia châu Âu lại ảnh hưởng lên
sự hình thành của pháp luật nhiều quốc gia khác trên thế giới đã từng là thuộc địa.
Do vậy, quyền bề mặt trong luật dân sự của các quốc gia ghi nhận ngày nay có thể
coi đã có sự khởi nguồn có tính quyết định từ luật dân sự La Mã.
Nhà nước La Mã tồn tại từ năm 753 trước Công nguyên đến năm 565 sau
Công nguyên. Mặc dù nhà nước La Mã đã không còn tồn tại nhưng sức ảnh hưởng
từ pháp luật La Mã vẫn còn để lại những dấu ấn hết sức đậm nét trong pháp luật các
nước châu Âu ngày nay cũng như những quốc gia khác chịu ảnh hưởng từ hệ thống
pháp luật châu Âu lục địa. Luật La Mã với sự phát triển hơn một nghìn năm, từ thời
kỳ Luật 12 bảng (năm 439 trước Công nguyên) đến sự ra đời bộ tập hợp Corpus
Juris Civilis – Bộ luật dân sự đồ sộ nhất của Luật La Mã vào thời kỳ hoàng đế


6

Justinian (năm 529 sau Công nguyên), trên cơ sở hệ thống hóa tất cả các nguồn luật
thành một hệ thống logic nhất quán. Tập hợp các chế định luật dân sự Corpus Juris
Civilis đã được xếp là một trong 100 công trình có ảnh hưởng khắp thế giới.
Nói về luật La Mã, Gomsten cho rằng: “Nghiên cứu luật pháp phải bắt đầu từ
luật La Mã, bởi vì nếu không nghiên cứu luật La Mã thì tổn phí biết bao công sức
một cách vô ích để tìm thấy cái mà người ta đã tìm thấy từ lâu”. Vì vậy, trong quá
trình xây dựng BLDS sửa đổi ở nước ta, những nghiên cứu về tư pháp La Mã là hết
sức cần thiết để hoàn thiện chế định về sở hữu nói riêng cũng như các chế định khác
của luật dân sự nói chung. Riêng về chế định Quyền bề mặt trong pháp luật của
nhiều quốc gia hiện nay, các nghiên cứu cũng chỉ ra rằng nó xuất phát từ Quyền bề
mặt được quy định trong pháp luật La Mã.

Trong Tư pháp La Mã, các quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: Quyền chiếm
hữu, Quyền sở hữu, Quyền địa dịch, Quyền dụng ích cá nhân, Quyền bề mặt và
Quyền cầm cố (gồm 3 loại: fiducia cum creditore, pignus, hypotheca). Các vật
quyền này được chia thành hai loại: vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc.
Vật quyền chính yếu là vật quyền được xác lập giữa chủ sở hữu với tài sản thuộc sở
hữu của mình, còn Vật quyền phụ thuộc là vật quyền được xác lập đối với tài sản
của người khác, là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng có
quyền sử dụng và hưởng những lợi ích mà tài sản đó đem lại. Vật quyền phụ phải
phát sinh trên cơ sở vật quyền chính (vật quyền chính luôn có trước), tác động hạn
chế lên vật, không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vật.
Vật quyền phụ thuộc có thể được xác lập cho chủ sở hữu của một thửa đất
khác như quyền có lối đi lại, quyền chăn gia súc đi qua, quyền dẫn nước, thoát nước,
quyền được lấy ánh sáng, không khí, quyền được sang đất của người khác để thu
lượm hoa quả... nhằm đảm bảo cho họ thuận lợi trong việc sử dụng mảnh đất của
chính mình, quyền này mang tính thường xuyên, chủ sở hữu đất có thể thay đổi
nhưng các quyền servitus này vẫn giữ nguyên. Đồng thời, vật quyền phụ thuộc cũng
có thể được xác lập cho một chủ thể khác chủ sở hữu sử dụng mà không liên quan
đến việc người đó sở hữu một mảnh đất khác như quyền gieo cấy truyền đời
emphiteusis hay quyền bề mặt superficies. Theo quan điểm hiện đại trong pháp luật


7

một số quốc gia trên thế giới thì vật quyền phụ thuộc còn bao gồm cả vật quyền phụ
thuộc là vật quyền đảm bảo - Vật quyền được thực hiện không phải nhằm thụ hưởng
các tiện ích vật chất của vật liên quan mà nhằm khai thác giá trị tiền tệ của vật đó,
gồm: quyền cầm cố, thế chấp, cầm giữ và quyền ưu tiên.
Trong pháp luật La Mã cũng như pháp luật hiện đại ở nhiều quốc gia, quyền
bề mặt được quy định như là một trong các vật quyền phụ thuộc.
Quyền bề mặt (Superficies hay còn gọi là Jus Superficiarium) là quyền sử

dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất. Trường hợp phổ biến nhất
của quyền bề mặt là các công trình xây dựng trên đất của người khác. Mỗi công
trình xây dựng đều được coi là một phần của đất mà nó được đặt trên. Người có
quyền bề mặt (Superficiarius) có quyền được hưởng bề mặt, anh ta có thể chuyển
nhượng, thế chấp, cầm cố trong thời gian hưởng quyền của mình, có thể để thừa kế
theo di chúc và có thể bảo vệ quyền của mình theo phương thức kiện vật quyền
(utilis in rem actio). Một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với
chủ sở hữu đất cho phép xây dựng công trình trên đó, bằng cách đó, anh ta đạt được
quyền bề mặt. Người đó phải thanh toán chi phí hợp lý cho nó (gọi là pensio hoặc
solarium) theo thỏa thuận. Đó là tiền thuê đất nền (ground-rent) [41, tr. 1179].
Quyền bề mặt, giống như quyền canh tác, là vô thời hạn hoặc trong một thời
gian dài. Quyền bề mặt được xác lập, chuyển dịch và chấm dứt giống như quyền
canh tác. Quyền bề mặt cũng có thể để thừa kế [40, tr. 272]. Quyền bề mặt chấm dứt
khi hết thời hạn thuê, hoặc không trả tiền thuê trong một khoảng thời gian nhất định.
Một số tài liệu nghiên cứu [35, tr. 174; 36, tr. 189] còn cho rằng quyền bề mặt trong
luật La Mã có thể chấm dứt khi tài sản trên đất không còn, BLDS Rumani ngày nay
cũng quy định đây được coi là một căn cứ chấm dứt nếu điều này được các bên thỏa
thuận.
Ở La Mã, nếu một người nhận được giấy phép xây dựng trên một vị trí thì
bằng cách đó, anh ta có quyền bề mặt. Theo Lex Icilia de Aventino Publicando [45],
một văn bản luật được Nhà nước La Mã ban hành năm 456 trước Công nguyên, thì
đất đã được giao cho những người bình dân La Mã sở hữu. Dionigi d'Alicarnasso,
nhà sử học Hy Lạp, viết rằng: Nhiều người đã cùng nhau xây dựng một căn nhà trên


8

cùng một mảnh đất và phân chia các tầng giữa họ [41, tr. 1179]. Về sau, điều này
trở nên phổ biến ở Rome. Trong kiến trúc La Mã, có một mô hình tên gọi là insula
(hoặc insulae), giống như chung cư ngày nay, là nơi ở của hầu hết dân cư đô thị

trong xã hội La Mã cổ đại, trừ những người giàu có thường sống ở những nhà ở lớn
và riêng biệt gọi là donus. Tầng trệt của các insula được dùng để kinh doanh buôn
bán, còn các tầng trên để ở, thường từ đến 2 đến 4 tầng [46]. Các insula được xây
dựng với cơ sở giữ nguyên quyền sở hữu tài sản của chủ đất, trong khi những người
khác có quyền bề mặt ở những tầng khác nhau, tiền thuê (solarium) được trả cho
chủ sở hữu đất [45].
Ra đời trong bối cảnh của một nhà nước chiếm hữu nô lệ điển hình, chế định
pháp luật về Quyền bề mặt dường như thể hiện rất rõ bản chất của kiểu nhà nước
này: số ít chủ nô nhưng sở hữu quá nhiều đất, còn số nhiều những công dân La Mã
khác lại không có đất. Những gia đình giàu có tách ra khỏi thị tộc và dựa vào ưu thế
kinh tế của mình, đã dần chiếm đoạt về mình nhiều nô lệ và hầu hết các tư liệu sản
xuất của công xã thị tộc, như ruộng đất và gia súc. Nông dân tự do của công xã
ngày càng bị tước đoạt hết ruộng đất, bị bần cùng hóa, mắc nợ nần, nên ngày càng
bị rơi vào tình trạng lệ thuộc, trước hết là lệ thuộc quí tộc, thị tộc. Khoảng năm 130
trước Công nguyên, một cuộc vận động hạn điền đã được thực hiện nhưng cuối
cùng đã thất bại sau một cuộc đấu tranh đổ máu. Luật hạn điền bị huỷ bỏ. Đất đã bị
tịch thu và phân phối cho bình dân, nay bị thu hồi để hoàn lại cho chủ cũ. Tình trạng
tích tụ đất đai lại càng trầm trọng [46]. Những người La Mã không có đất phải thuê
quyền bề mặt từ các địa chủ chủ nô, người La Mã từ tầm trung đến nghèo cũng
thường ở trong các căn nhà theo kiểu “chung cư” insula.
Liên quan đến quyền bề mặt, cần đề cập đến một nguyên tắc của sở hữu đất,
đó là Những gì có trên đất đều thuộc về đất (Superficies solo cedit), nguyên tắc này
vẫn được pháp luật rất nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay. Nguyên tắc này được
hiểu là: Những tài sản có trên đất (cây cối, công trình xây dựng) đều được coi là
một phần của đất và thuộc về chủ sở hữu của mảnh đất đó [18, tr. 862 - 863]. Phạm
vi của quyền sở hữu của chủ sở hữu đất mở rộng cho cả lòng đất và khoảng không
phía trên đất (cho đến khi việc sử dụng khoảng không còn gắn với sử dụng bề mặt


9

đất). Nguyên tắc này có 2 ngoại lệ là thuê công trình (building lease) và sở hữu
chung cư (apartment ownership). Trường hợp đầu tiên tạo nên sự chia tách quyền
đối vật trong việc sở hữu công trình trên đất của người khác, còn trường hợp thứ hai
chia tách quyền sở hữu từng căn của công trình (tòa nhà) trong khi đất và những bộ
phận sử dụng chung khác của tòa nhà đồng thời thuộc về tất cả những người sở hữu
các căn đó - các đồng sở hữu chủ [43].
1.2. Bản chất pháp lý của Quyền bề mặt
1.2.1. Khái niệm
Hiện nay tồn tại nhiều cách hiểu với những phạm vi khác nhau về quyền bề
mặt:
(1) Quan điểm 1: Quyền bề mặt là quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt
đất để xây dựng công trình.
Đây là quyền superfices đơn thuần của Luật La Mã, như đã đề cập ở phần 1.1,
gồm 2 dạng là thuê công trình và sở hữu chung cư. Quyền bề mặt ở đây chỉ được sử
dụng với mục đích duy nhất là xây dựng công trình. Còn khi bề mặt được sử dụng
để trồng trọt thì đó lại là quyền emphiteusis – quyền canh tác trường kỳ. Mặc dù
ngoài mục đích sử dụng thì quy chế pháp lý của quyền superficies có nội dung
tương tự như quyền emphiteusis, được bảo vệ tương tự với bảo vệ quyền sở hữu,
nhưng dưới phương thức actiones utiles. Chủ thể quyền có nghĩa vụ nộp tô cho chủ
sở hữu đất (Nếu không nộp tô 3 năm thì bị truất quyền); Được cầm cố, chuyển
nhượng với điều kiện thông báo trước cho chủ sở hữu đất, chủ sở hữu đất được
quyền ưu tiên mua quyền đó trong thời hạn 2 tháng, nếu bán cho người khác thì chủ
sở hữu được hưởng 2% giá bán; Được để lại thừa kế; Sử dụng đất, có thể thay đổi
việc canh tác/ xây dựng nhưng không được làm giảm chất lượng của đất...
Tuy nhiên, cách hiểu về quyền bề mặt với phạm vi hẹp như vậy hầu như
không còn được ghi nhận trong pháp luật hiện đại.
Một ví dụ là Bộ luật dân sự Nhật Bản – một BLDS được nhận định là “rất La
Mã” quy định về Quyền bề mặt đồng thời với Quyền cho thuê đất canh tác
(emphiteusis) giống như luật La Mã, với tính chất là những quyền sử dụng đất thuộc

sở hữu của người khác.. Tuy nhiên, quy định về quyền bề mặt cũng đã có sự sửa đổi


10

nhất định. BLDS Nhật Bản sử dụng thuật ngữ “Quyền thượng địa” với ý nghĩa là
Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình, chứ không đơn thuần chỉ là xây
dựng công trình. Mục đích của chế định pháp lý này là bảo vệ việc chiếm giữ cây
trồng và các công trình xây dựng. Khái niệm cây trồng là đối tượng của quyền canh
tác tập trung vào cây ăn quả và lấy lá. Chế độ pháp lý áp dụng đối với 2 loại vật
quyền superficies và emphiteusis là tương tự nhau [22, tr. 252 – 263].
(2) Quan điểm 2: Quyền bề mặt là quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt
đất để trồng cây, xây dựng công trình (là sự kết hợp của quyền emphiteusis – quyền
canh tác lâu dài và quyền superfices của Luật La Mã).
Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt giải thích về Quyền bề mặt
Superficie: Người đầu tư xây dựng nhà ở, công trình, trồng cây, canh tác trên đất là
chủ sở hữu của công trình, tài sản nằm trên đất đó, dù đất thuộc quyền sở hữu của
người khác [18, tr. 862 - 863].
Pháp luật Đài Loan, Thái Lan, Hà Lan, và một số quốc gia châu Âu cũng quy
định tương tự về phạm vi của quyền bề mặt, bao gồm việc sử dụng đất cho cả mục
đích xây dựng, trồng trọt và canh tác [43, tr. 21].
(3) Quan điểm 3: Quyền bề mặt là phần sử dụng toàn bộ phần phía trên và
dưới bề mặt đất.
Đây là quan điểm có cách hiểu rộng nhất về phạm vi của quyền bề mặt và
cũng được thừa nhận rộng rãi nhất hiện nay. Theo quan điểm này thì mặc dù tên gọi
là quyền “bề mặt” nhưng quyền này không chỉ được xác lập ngay trên bề mặt mà
còn có thể nằm dưới (lòng đất) hoặc phía trên (khoảng không phía trên, không tiếp
xúc với bề mặt). Đa phần các quốc gia châu Âu hiện nay theo quan điểm này, quy
định một quyền sở hữu hoàn toàn đối với công trình được xây dựng phía trên hoặc
dưới bề mặt đất (đất của chủ sở hữu khác). Chỉ trong trường hợp thuê dài hạn (từ 20

đến 99 năm), quyền này mới phải đăng ký, có thể được chuyển dịch, để thừa kế, thế
chấp... Khi thời hạn này kết thúc thì tài sản tạo lập thuộc về chủ sở hữu đất [43, tr.
22].
Trong Bộ luật dân sự Nhật Bản, Quyền bề mặt áp dụng vấn đề công trình xây
dựng bao gồm nhà ở, cầu cống, các công trình trên mặt đất và cả dưới lòng đất [22,


11

tr. 252]. Ở Hoa Kỳ, Luật về tài sản có sự khác biệt giữa các tiểu bang nhưng có
những điểm chung như sở hữu được phân chia thành sở hữu tuyệt đối (absolutely
ownership) và sở hữu hạn chế (qualified ownership) - Bộ luật Dân sự California
định nghĩa: "Sở hữu một vật là quyền của một hoặc nhiều người chiếm hữu và sử
dụng nó với quyền loại trừ những người khác”; và quy định rất nhiều quyền gắn liền
với sở hữu đất như: quyền đối với bề mặt (surface right); quyền đối với cây cối, hoa
màu, quyền đối với đồ vật gắn với đất (right to fixture on land)... Theo quy định của
luật dân sự bang Chicago thì Quyền bề mặt (gọi là Surface rights) là: Quyền sử
dụng (trên đất của người khác) bề mặt của khu đất, bao gồm quyền đào hoặc khai
thác xuyên qua bề mặt. Chú ý rằng Quyền bề mặt này có sự phân biệt với Quyền
khoáng sản (Mineral rights) là Quyền sở hữu về khoáng sản (than, vàng, sắt...) dưới
lòng đất, trong khi chủ sở hữu có thể có hoặc không có quyền bề mặt [34].
Thực tế, nếu như trên một mảnh đất đã thiết lập các quyền này thì quyền sở
hữu đối với chúng chỉ giống như là hình thức mà thôi. Chỉ khi nào các quyền này
chấm dứt thì chủ sở hữu đất mới thực sự được hưởng thụ các nội dung của quyền sở
hữu.
Như vậy, xuất phát từ quan niệm đầu tiên trong luật La Mã về quyền bề mặt là
quyền sử dụng đất để xây dựng công trình; đến nay, cách hiểu về quyền bề mặt
trong pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định này đã được mở rộng hơn, một mặt,
việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt không còn giới hạn trong mục đích tạo
lập công trình mà có thể là tạo lập bất cứ loại tài sản nào gắn liền với đất, mặt

khác, quyền bề mặt cũng đã được mở rộng phạm vi thực hiện quyền đến cả phần
không gian nằm trong lòng đất.
1.2.2. Đặc điểm
(1) Quyền bề mặt mang những đặc điểm chung của một vật quyền.
Vật quyền (quyền đối vật) là một khái niệm của luật Latinh, được dùng để chỉ
quyền được thực hiện trực tiếp trên một vật [30, tr. 92 – 96]. Quan hệ vật quyền trên
nguyên tắc hình thành từ hai yếu tố: chủ thể của quyền (con người) và đối tượng
của quyền (vật). Trong khi quan hệ trái quyền được thiết lập giữa đôi bên chủ thể và
chỉ có thể được thực hiện trên cơ sở hợp tác tích cực giữa các chủ thể đó thì quan hệ


12

vật quyền vận hành mà không cần đến vai trò hay sự hợp tác của một chủ thể khác.
Theo TS. Nguyễn Ngọc Điện, quyền đối vật được nhận ra nhờ hai đặc điểm cơ bản
là: Trực tiếp tác động lên đối tượng và được tôn trọng bởi người thứ ba.
Thứ nhất: Trực tiếp tác động lên đối tượng:
Quyền bề mặt được thực hiện trực tiếp trên một vật hữu hình, đó là đất đai.
Quyền này được thực hiện mà không cần sự hỗ trợ của một chủ thể khác.
Người có quyền bề mặt có quyền tác động trực tiếp lên đất đai, sử dụng đất đai
để làm nền xây cất công trình, đặt các vật trên đất, làm môi trường cho việc trồng
cây, cày cấy, gieo trồng…
Quyền được tác động lên vật thể hiện một mối quan hệ trực tiếp giữa người
với vật, do đó, quyền bề mặt mang tính của một quyền đối vật.
Thứ hai: Được tôn trọng bởi người thứ ba:
Khi một người có quyền bề mặt đối với một mảnh đất thì các chủ thể khác đều
phải tôn trọng quyền năng này, một cách không điều kiện, kể cả chủ sở hữu đất. Các
quốc gia cũng yêu cầu việc đăng ký quyền bề mặt với mục đích đối kháng với bên
thứ ba. Người không phải chủ thể quyền theo đăng ký với cơ quan Nhà nước thì
đương nhiên không có quyền nắm giữ quyền bề mặt, nếu họ tự ý chiếm dụng, sử

dụng đất thì đó là hành vi trái phép.
Sự can thiệp của chủ sở hữu đến việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt
cũng được pháp luật các quốc gia ghi nhận nhưng hết sức hạn chế: Chủ sở hữu đất
chỉ có thể lấy lại đất từ người có quyền bề mặt khi có căn cứ về việc người có quyền
bề mặt không trả tiền cho họ trong thời gian sử dụng đất nhất định hoặc khi người
có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất bất chấp những nỗ lực ngăn cản của chủ sở
hữu. Không phải pháp luật quốc gia nào cũng thừa nhận 2 sự can thiệp này, và
ngoài 2 trường hợp này ra thì trong thời gian chủ thể khác đang có quyền bề mặt,
chủ sở hữu hoàn toàn không được thực hiện bất cứ quyền năng gì trên đất, đối với
đất.
Thứ ba: Các hạn chế đối với việc thực hiện quyền phải được luật quy định rõ:
Mặc dù nói rằng được tôn trọng bởi bên thứ ba, nhưng trên thực tế thì trong
một xã hội công dân, mọi hành vi của mỗi thành viên, trong đó kể cả hành vi đối


13

với tài sản của chính mình, cũng chỉ giới hạn trong phạm vi cho phép sao cho không
làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác, cũng như lợi
ích của toàn xã hội, của cộng đồng nói chung. Giống như quyền sở hữu, quyền năng
của chủ sở hữu được tôn trọng gần như tuyệt đối, chỉ bị hạn chế nếu pháp luật quy
định điều này. Quyền năng vô hạn của chủ sở hữu đối với vật của mình chỉ được thể
hiện với ý nghĩa lớn hơn so với bất kỳ một chủ thể nào khác, chứ không bao giờ có
thể nhiều hơn những gì pháp luật quy định. Hoặc một vật quyền khác là quyền địa
dịch cũng có giới hạn luật định, đó là phải đảm bảo an toàn, tiện lợi và gây ít thiệt
hại nhất cho chủ của bất động sản chịu địa dịch. Những điều này hoàn toàn khác với
trái quyền, các hạn chế đối với việc thực hiện trái quyền chủ yếu là do thỏa thuận
giữa các bên.
Đối với quyền bề mặt, nghiên cứu pháp luật các quốc gia ghi nhận cho thấy: từ
mục đích của việc sử dụng đất (chỉ để xây dựng công trình hay để tạo lập tài sản

gắn liền với đất nói chung), đến phạm vi của việc sử dụng đất (chỉ trên bề mặt, hay
kéo dài xuống lòng đất đến giới hạn mà việc sử dụng lòng đất còn liên quan đến
công trình phía trên, hay không có giới hạn nào về lòng đất), rồi việc định đoạt
quyền bề mặt (có được cầm cố, chuyển nhượng hay không…) đều do pháp luật quy
định “cứng”. Giống như quyền địa dịch, một khoản tiền mang tính “đền bù” thì
được các bên thỏa thuận, có trả hay không hoặc mức trả cụ thể là bao nhiêu.
Thứ tư, Về tính dịch chuyển được:
Pháp luật các quốc gia ghi nhận quyền bề mặt (theo nghiên cứu tại Chương II)
cho phép quyền bề mặt được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác mà
không cần sự cho phép của chủ sở hữu đất (trừ khi có tập quán khác). So với quyền
định đoạt của một chủ sở hữu thì chủ thể của quyền bề mặt có quyền hạn chế hơn:
được tự do chuyển nhượng, được để lại thừa kế hoặc đem cầm cố.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền bề mặt còn có thể bị đặt ra các hạn
chế khác như: Nhà hoặc công trình xây dựng khác và quyền bề mặt trên đó không
thể bị chuyển nhượng một cách rời rạc (Điều 838 BLDS Đài Loan)
Thứ năm, quyền bề mặt phải được đăng ký.


14

Pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định quyền bề mặt cũng quy định về vấn
đề đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Như đã trình bày ở trên, mục đích của việc đăng
ký là để đối kháng với bên thứ ba. Nội dung của việc đăng ký chính là ghi nhận mối
quan hệ giữa một người đối với một tài sản, rằng một tài sản hiện đang thuộc quyền
của một người cụ thể.
Như vậy, với những đặc điểm trên, rõ ràng quyền bề mặt mang những tính
chất thể hiện thuộc tính của một vật quyền.
(2) Quyền bề mặt có đặc trưng riêng so với những vật quyền khác.
Thứ nhất, Quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc. Đó là:
Nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của vật quyền chính yếu. Nói cách khác,

chỉ khi một người có quyền sở hữu đất - vật quyền chính yếu thì quyền bề mặt của
chủ thể khác – vật quyền phụ thuộc mới có thể được hình thành.
Thứ hai, Quyền bề mặt và quyền sở hữu đất thuộc về các chủ thể riêng biệt.
Nếu như chủ sở hữu đất sử dụng đất của mình thì căn cứ pháp lý của họ là
quyền sở hữu, với nội hàm là quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu. Còn khi việc sử
dụng đất được thực hiện bởi một chủ thể khác chủ sở hữu thì trước người thứ ba,
người có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất là những chủ thể có quyền
riêng biệt. Chủ sở hữu đất có quyền đối với đất nhưng lại không có quyền sở hữu/
sử dụng tài sản trên chính đất của mình mà thuộc sở hữu của người khác. Và ngược
lại, người có quyền bề mặt lại chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây, xây dựng
công trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất đó mà không có các quyền
đầy đủ đối với đất như một chủ sở hữu.
Thứ ba, Về tính danh nghĩa của quyền sở hữu:
Khi quyền bề mặt được xác lập thì quyền của chủ sở hữu đất chỉ hầu như còn
tồn tại trên danh nghĩa. Người sử dụng đất thực sự chính là người có quyền bề mặt
chứ không phải là chủ sở hữu đất. Chủ sở hữu đất chỉ thu lợi tức từ người sử dụng
thực tế chứ không sử dụng đất.
Thứ tư, Quyền bề mặt có tính dài hạn.
Để đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm trong việc tạo lập các tài sản trên
đất mà quyền bề mặt cần có thời hạn dài. BLDS Nhật Bản quy định thời hạn của


15

quyền bề mặt có thể tối đa là 50 năm. BLDS Đài Loan quy định thời hạn có thể do
chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt thỏa thuận hoặc không. Bộ luật dân sự và
thương mại Thái Lan quy định thời hạn của quyền bề mặt có thể là cả đời của chủ
đất hoặc của người có quyền bề mặt.
Một đặc điểm trong pháp luật các quốc gia khi quy định về quyền bề mặt đó là
tồn tại các quy định dự phòng về giải quyết tranh chấp trong trường hợp quyền bề

mặt không xác định thời hạn. Vấn đề giải quyết này chỉ đặt ra khi quyền bề mặt đó
đã tồn tại trên 20 năm và Tòa án sẽ căn cứ vào các điều kiện thực tế của đất để
quyết định.
Thứ năm, Về nghĩa vụ nộp tô:
Người có quyền bề mặt là người có quyền sử dụng đối với một diện tích đất
thuộc về sở hữu của một chủ thể khác. Quyền bề mặt này được xác lập trên cơ sở
được sự “cho phép” của chủ sở hữu. Khi đó, chủ sở hữu đã “tự giới hạn” lại quyền
của mình đối với đất. Người có quyền bề mặt dựa trên việc sử dụng đất mà thu được
các hoa lợi, lợi tức, lợi ích vật chất và phi vật chất nhất định. Do đó, người đó phải
trả cho chủ sở hữu một khoản tiền mang tính “đền bù” cho việc khai thác lợi ích
trên đất của họ.
Việc trả một khoản tiền có tính đền bù này không xuất hiện ở một vật quyền
chính yếu như quyền sở hữu (khi chủ sở hữu khai thác lợi ích từ chính tài sản của
mình) mà chỉ xuất hiện ở vật quyền phụ thuộc (khi mà vật quyền đó phát sinh trên
vật quyền chính yếu của chủ thể khác), giống như quyền địa dịch.
* Phân biệt “Quyền bề mặt” với “Quyền thuê đất”
Có thể thấy, quyền thuê đất rất gần với quyền bề mặt vì nó cho phép người
thuê có cơ hội có được một căn nhà được xây dựng và đăng ký sở hữu đối với nhà,
công trình xây dựng, cây cối trên đất. Tuy nhiên, đây không phải là 2 cách gọi của
cùng một quyền, bởi lẽ, trong pháp luật các quốc gia mà BLDS có quy định về
quyền bề mặt thì đồng thời, cũng tồn tại quy định về thuê đất.
Sự khác biệt giữa hai quyền này trong pháp luật Nhật Bản thể hiện dưới cách
khía cạnh sau [22, tr. 252 – 260]:


16

(1) Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình là quyền trực tiếp đối
với tài sản (vật quyền). Quyền này khác với quyền thuê đất được xác lập bởi một
hợp đồng giữa hai bên với những quyền và nghĩa vụ đối với nhau (trái quyền).

(2) Việc trả tiền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định không phải là điều
kiện của quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình. Quyền này vẫn có thể
được xác định bằng việc trả tiền một lần hoặc không phải trả tiền. Ngược lại, việc
trả tiền thuê đất là điều kiện chủ yếu của việc thuê đất.
(3) Sự khác biệt giữa 2 quyền này còn thể hiện qua đặc điểm nghĩa vụ của
người chiếm giữ đất (chủ đất). Trong Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công
trình, nghĩa vụ đó mang tính thụ động và chỉ hạn chế ở chỗ phải thừa nhận quyền sử
dụng đất của người có cây cối, công trình xây dựng. Ngược lại, trong quan hệ thuê
đất, người cho thuê có nghĩa vụ tích cực đối với việc bồi bổ đất (Điều 600 BLDS
Nhật Bản).
(4) Thời hạn của quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình rất dài
(Điều 268 BLDS Nhật Bản) thì thời hạn thuê đất tương đối ngắn (Điều 604, 617
BLDS Nhật Bản).
Trong bài viết “Thuê đất: Các hệ quả pháp lý dẫn đến những sự thay đổi trong
lập pháp” đăng trên “Hướng dẫn tới thị trường bất động sản Ukraina” [42, tr. 28 –
41] năm 2010, Dr. Oleksiy Feliv (University of Munster, Đức) cũng đề cập đến sự
khác biệt giữa quyền bề mặt và loại quyền thuê đất với tên gọi “Quyền thuê đất vì
phát triển” trong pháp luật Ukraina dưới góc nhìn về thời hạn: Thời hạn của quyền
thuê đất được giới hạn trong 50 năm còn quyền bề mặt là vô thời hạn (khoản 4 Điều
413 BLDS Ukraina).
Ở Thái Lan, quyền bề mặt cũng được xác định là kéo dài đến hết cuộc đời đối
với người thuê quyền bề mặt hoặc người cho thuê quyền bề mặt. Trong khi đó,
quyền thuê đất được xác lập hữu hạn, một hợp đồng thuê 3 năm hoặc ít hơn không
cần đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, nhiều hơn 3 năm thì phải đăng ký và ghi rõ
ở mặt sau giấy tờ ghi nhận quyền sở hữu đất của chủ sở hữu.


17

(5) Sự khác nhau giữa hai quyền này còn tồn tại trong việc chấm dứt quan hệ

pháp lý do chậm trễ trả tiền thuê, tiền sử dụng (Điều 266, 276, 541 BLDS Nhật
Bản).
Ở Việt Nam, Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1973 về Quyền thuê mướn trường kỳ (với
những tính chất giống như Quyền bề mặt). Quyền thuê mướn trường kỳ là một vật
quyền thiết lập do một khế ước thuê mướn bất động sản hạn kỳ trên 18 năm và dưới
99 năm (Điều 450). Người thuê có quyền tu sửa hoặc xây cất khiến bất động sản gia
tăng giá trị, người thuê không được triệt hủy hay đòi bồi thường khi khế ước mãn
hạn (Điều 457). Người thuê không được sửa đổi gì trên bất động sản khiến tài sản bị
giảm giá (Điều 456). Nếu một người thuê nhà để ở thì người đó chỉ được ở mà
không được đập phá, xây mới... vì bất động sản cần được giữ nguyên trạng, nhưng
nếu với cùng mục đích trên nhưng người đó lại thuê quyền bề mặt thì lại có quyền
tu sửa, xây cất, căn nhà trên đất không nhất thiết phải được giữ nguyên trạng, chỉ
cần giá trị của căn nhà mới xây không thấp hơn nhà cũ.


18

CHƢƠNG 2. NỘI DUNG CỦA CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT TRONG
PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH MỘT SỐ QUỐC GIA
2.1. Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản
Bộ luật dân sự Nhật Bản được ban hành năm 1896 với lần sửa đổi bổ sung gần
nhất vào các năm 1999, 2002, 2006. Quá trình xây dựng BLDS Nhật Bản chịu
nhiều ảnh hưởng từ pháp luật dân sự của Pháp và Đức. Tiếp đó, BLDS Nhật bản
được coi là có vai trò đáng kể trong sự phát triển của dân luật tại nhiều quốc gia
Đông Á như Hàn Quốc và Đài Loan. Nhật Bản thừa nhận sở hữu tư về đất đai,
nhưng quyền sở hữu đó bị ràng buộc bởi các luật về tiêu chuẩn xây dựng, quy hoạch
đô thị... [38, tr.177, 178] do tính chất hoạt động quản lý của nhà nước.
Quyền bề mặt trong BLDS Nhật Bản được gọi là “chijo-ken” (dịch trực nghĩa
là: “Quyền thượng địa”). Các quy định về quyền bề mặt được tập trung tại Chương
4 (Điều 265 đến 270), ngoài ra còn rải rác trong một số quy định có liên quan khác

của Bộ luật. BLDS Nhật Bản cũng được đánh giá là “rất La Mã” trong cả cấu trúc
lẫn nội dung.
Bộ luật được chia làm 3 phần: Phần I – Các quy định chung; Phần II – Quyền
tài sản; Phần III – Nghĩa vụ. Phần II được chia thành 12 chương, gồm: 1. Khái quát;
2. Chiếm giữ; 3. Quyền sở hữu; 4. Quyền thượng địa; 5. Quyền cho thuê đất canh
tác; 6. Quyền địa dịch; 7. Quyền cầm giữ; 8. Quyền ưu tiên; 9. Cầm cố; 10. Thế
chấp.
Nội dung các quy định tại Chương 4 về “Quyền bề mặt” như sau:
- Khái niệm: Người có quyền bề mặt có quyền sử dụng đất của người khác để
sở hữu công trình xây dựng hoặc trồng cây trên đất đó. (Điều 265)
Theo quy định này thì người có quyền bề mặt trước hết là người có quyền sử
dụng đất. Quyền sử dụng đất cũng chính là một trong các nội dung của quyền sở
hữu của chủ sở hữu. Về nội dung và phạm vi của quyền sở hữu, Điều 206 và 207
BLDS Nhật Bản quy định như sau:


19

+ Điều 206 – Nội dung của quyền sở hữu: “Chủ sở hữu có quyền tự do sử
dụng, thu lợi nhuận và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định của
pháp luật.”
+ Điều 207 – Phạm vi của quyền sở hữu đất đai: “Quyền sở hữu đất được mở
rộng đến phần trên và dưới bề mặt đất, chịu sự hạn chế theo quy định của pháp
luật.”
Như vậy, cùng hướng tới việc sử dụng đất đai nhưng nếu là chủ sở hữu sử
dụng chính đất đai của mình thì quyền sử dụng đó đóng vai trò là nội dung của
quyền sở hữu, chủ sở hữu vì có quyền sở hữu nên có quyền sử dụng. Luật dân sự
Nhật Bản không quan niệm tách quyền sử dụng ra khỏi quyền sở hữu để trở thành
một quyền năng tồn tại ngang hàng, độc lập với quyền sở hữu. Nếu đất đó do một
người không phải chủ sở hữu sử dụng thì việc sử dụng đó căn cứ trên một chế định

khác là quyền bề mặt (mặc dù quyền này kéo dài đến cả bên dưới mặt đất), với
những quy chế và hệ quả pháp lý hoàn toàn khác biệt so với trường hợp đất đai do
chính chủ sở hữu sử dụng. Quyền sử dụng tài sản là “tự do”, trong khi đó quyền bề
mặt hoàn toàn có thể bị giới hạn theo thỏa thuận giữa các bên. Quyền sử dụng tài
sản là vĩnh viễn đối với chủ sở hữu (trừ khi pháp luật có quy định hạn chế) trong khi
quyền bề mặt lại có thời hạn. Việc giải quyết các hệ quả pháp lý đối với tình trạng
của đất và tài sản trên đất cũng vì thế mà chỉ xảy ra đối với trường hợp xác lập
quyền bề mặt.
- Các quy định về quan hệ thuê mượn và địa dịch được áp dụng nếu sự áp
dụng đó không mâu thuẫn và có bản chất tương tự, trừ trường hợp tại Điều 229 (Cột
mốc, tường rào, mương, kênh xây dựng dọc theo ranh giới và do các bên hàng xóm
cùng sở hữu). (Điều 266, 267)
- Xác lập và chấm dứt quyền bề mặt:
(1) Thời hạn: Nếu thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ bởi văn
bản xác lập nó, và không có tập quán khác, thì người có quyền bề mặt có quyền từ
bỏ quyền của mình tại bất kỳ thời điểm nào. Tuy nhiên, nếu tiền thuê đã được trả thì
người có quyền bề mặt phải thông báo trước một năm hoặc phải trả tiền thuê cho 1
năm chưa phát sinh.


20

Nếu người có quyền bề mặt không từ bỏ quyền của mình theo quy định trên
thì tòa án, với yêu cầu của các bên có liên quan, sẽ xác định thời hạn 20 năm hoặc
hơn, nhưng không quá 50 năm, căn cứ vào thực tế, điều kiện của công trình, các loại
cây và hoàn cảnh khác tại thời điểm xác lập quyền bề mặt. (Điều 268)
(2) Tình trạng đất khi quyền bề mặt chấm dứt: Khi quyền bề mặt chấm dứt,
người có quyền bề mặt phải phục hồi lại trạng thái ban đầu của đất, đồng thời, phải
di dời đi công trình xây dựng và cây cối. Tuy nhiên, khi đó, nếu như chủ sở hữu đất
muốn mua lại bằng cách trả một số tiền tương đương với giá thị trường thì người có

quyền bề mặt không được từ chối mà không có lý do chính đáng. Nếu có tập quán
ngược lại thì ưu tiên áp dụng tập quán. (Điều 269)
(3) Khoảng không gian ngầm hoặc trên cao: được coi là đối tượng của quyền
bề mặt trong việc sở hữu công trình bằng giới hạn cụ thể theo chiều thẳng đứng.
Trong trường hợp như vậy, các hạn chế đối với việc sử dụng đất phải được thêm
vào trong văn bản xác lập quyền bề mặt vì mục đích tạo điều kiện cho việc thực
hiện quyền bề mặt. (Điều 269-2)
Ngoài ra còn có một số quy định liên quan khác trong bộ luật như: Điều 566
(Phần III) quy định nếu như hợp đồng mua bán đất bị “vướng” bởi quyền bề mặt
của bên thứ ba mà người mua không biết và không đạt được mục đích của hợp đồng
thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng. Nếu hợp đồng không thể hủy bỏ nữa thì
người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (quyền này có thời hạn một năm
kể từ ngày người mua biết được sự thật).
Đi đôi với chế định về quyền bề mặt, BLDS Nhật Bản cũng có quy định về
“Thuê đất” (Điều 605 đến 622). Nếu như quyền bề mặt nằm trong quy định của
phần Vật quyền thì thuê đất nằm trong quy định của phần Trái vụ. Không giống như
thuê đất, quyền bề mặt được xác định là vật quyền, có thể không có thời hạn, không
áp đặt nghĩa vụ bảo dưỡng lên chủ đất, và được tự do chuyển nhượng mà không cần
sự đồng ý của chủ đất. Trong khi ở chế định về thuê đất, người cho thuê có nghĩa vụ
thực hiện tất cả việc sửa chữa cần thiết cho việc sử dụng vật thuê và khai thác lợi
ích của người thuê.


21

2.2. Quyền bề mặt trong pháp luật Đài Loan
Bộ luật dân sự Đài Loan được ban hành ngày 30/11/1929, có hiệu lực ngày
5/5/1930, lần sửa đổi cuối cùng có hiệu lực từ 26/12/2012. BLDS Đài Loan quy
định các loại vật quyền bao gồm: (1) Quyền sở hữu; (2) Quyền bề mặt
(Superficies); (3) Quyền canh tác truyền đời (Quy chế pháp lý tương tự quyền bề

mặt - Điều 850 BLDS Đài Loan); (4) Quyền địa dịch; (5) Quyền cầm cố; (6) Quyền
thế chấp; (7) Dian (một quyền mang tính tập quán của Trung Quốc, gần giống cầm
cố và thế chấp [39]); (8) Quyền cầm giữ (của chủ nợ); (9) Quyền chiếm hữu.
Đài Loan thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, đồng thời cũng quy định tất cả
đất đai là của người dân nói chung, sở hữu tư nhân về đất đai bị hạn chế bởi Nhà
nước (Điều 10 Luật đất đai Đài Loan).
Theo quy định của pháp luật Đài Loan, quyền năng của Nhà nước về đất đai
bao gồm: Quyền thu thuế, quyền quản lý về quy hoạch, quyền trưng thu đất đai,
quyền tiên mãi. Đất đai thuộc sở hữu tư nhân ở Đài Loan chiếm 31% diện tích lãnh
thổ, bao gồm: đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của nông dân và đất của các tổ chức,
tư nhân khác. Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước chiếm 69% diện tích lãnh thổ, bao
gồm: đất do các cơ quan Nhà nước sử dụng, đất đồi núi chưa có chủ sở hữu và đất
do Nhà nước mua của người dân [24, tr. 81].
Các quy định về Quyền bề mặt trong Luật dân sự Đài Loan gồm 2 phần: Quy
định chung về quyền bề mặt (Mục 1: Điều 832 đến 841) và Quyền bề mặt bị phân
chia (Mục 2: Điều 841-1 đến 841-6).
Các quy định chung
Thứ nhất, về Khái niệm:
Quyền bề mặt là quyền sử dụng đất của người khác với mục đích xây dựng
nhà hoặc công trình khác bên trên hoặc dưới bề mặt đất (Điều 832).
Giống như BLDS Nhật Bản, BLDS Đài Loan cũng quy định quyền sử dụng là
một nội dung của quyền sở hữu nhưng khi quyền này do một người không phải chủ
sở hữu sử dụng thì không được gọi là quyền sử dụng đất. Về nội dung của quyền sở
hữu, Điều 765 quy định: “Chủ sở hữu tài sản có quyền tự do sử dụng, hưởng lợi và
định đoạt tài sản, và loại trừ sự xâm phạm từ các chủ thể khác theo quy định của