chia quyền sử dụng đất và nhà ở khi vợ chồng ly hôn- một số vấn đề lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Xã hội là tổng hũa cỏc mối quan hệ, xã hội càng phát triển thỡ cõc mối quan
hệ ngày càng được mở rộng, phong phú, phức tạp hơn đặc biệt là cỏc múi quan
hệ về hôn nhân. Một thực trạng cho thấy, trong những năm vừa qua , các vụ ly
hôn gia tăng một cách đột biến, án kiện các vụ ly hôn không chỉ tăng lên về số
lương mà còn đa dạng, phức tạp về nội dung tranh chấp, trong đó các vụ tranh
chấp chủ yếu diễn ra xoay quanh việc sở hữu quyền sử
dụng đất và nhà ở khi vợ, chồng ly hôn.
Mặc dù Luật Hôn Nhân Gia Đình, luật đất đai năm 2003, nghị định
70/2001/NĐ-CP ngày 03 tháng 10 năm 2001, luật nhà ở, luật dân sự cựng cỏc
văn bản khỏc đó cú những quy định cụ thể tạo cơ sở pháp lý giúp cho các Tòa
án giải quyết các tranh chấp quyền sở hữu đất và nhà ở khi vợ chồng ly hôn
được thuận lợi hơn, nhanh ghọn chính xác hơn xong vẫn còn gặp phải rất nhiều
bất cập.
Vậy để hiểu hơn về vấn đề này, cũng như sự phức tạp khi chia quyền sử dụng
đất và nhà ở khi vợ chồng ly hôn . Sau đây chúng ta xẽ cùng đi nghiên cứu vấn
đề:”Chia quyền sử dụng đất và nhà ở khi vợ chồng ly hôn- một số vấn đề lý
luận và thực tiễn”
Trong quá trình làm bài, do thời gian ngắn cùng với vốn hiểu biết có hạn,
nên bài làm không tránh khỏi những thiếu sót em rất mong nhận được đóng góp
ý kiến từ thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn.
I. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Khái niệm ly hôn .
Như chúng ta đã biết, kết hôn là một hiện tượng bình thường nhằm để xác
lập quan hệ vợ chồng, thì ly hôn lại là một hiện tượng bất bình tường, nó là mặt
trái của hôn nhân. Vậy ly hôn là gì ?
Ly hôn là chấm dứt quan hệ hôn nhân do tòa án công nhận hoặc quyết định
theo yêu cầu của vợ hoặc của chồng hoặc của cả hai vợ chồng.
2 .Chia quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn .
Trong thực tiễn cuộc sống hằng ngày, chúng ta đã bắt gặp rất nhiều trường

hợp ly hôn. Trong đó, việc chia tài sản giữa vợ chồng khi ly hôn xảy ra rất
nhiều khó khăn, phức tạp đặc biệt là vấn đề chia quyền sử dụng đất. Để giải
quyết vấn đề này, điều 97 luật hôn nhân gia đình năm 2000 quy định:
“1. Quyền sử dụng đất riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bờn đú.
2.Việc chia quyền sử dụng đất chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện
như sau:
a, Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, nếu cả
hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếpsử dụng đất thì được chia theo
thỏa thuận của hai bên; nếu không thỏa thuận được thỡ yờu cầ Tũa án giải
quyết theo quy định tại điều 95 của luật này.
Trong trường hợp chỉ có một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử
dụng đất thỡ bờn đú được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho bên kia
phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng;
b,Trong trường hợp vợ chồng có quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây
hàng năm, nuôi trồng thủy sản chung với hộ gia đình thì khi ly hôn phần quyền
sở dụng đất của vợ chồng được tách ra và chia theo quy định tại điểm a khoản
này;
c, Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng,
đất ở thì được chia theo quy định tại Điều 95 của Luật này;
d, Việc chia quyền sử dụng đối với các loại đất khác được thực hiện theo quy
định của pháp luật về đất đai và pháp luật dân sự.
3. Trong trường hợp vợ, chồng sống chung với gia đình mà không có quyền sử
dụng đất chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của bên không có quyền
sử dụng đất và không tiếp tục sống chung với gia đình được giải quyết theo quy
định tại Điều 96 của luật này.”
Qua đây ta có thể thấy, Điều 97 quy định về chia quyền sử dụng đất của vợ,
chồng khi ly hôn là một điểm rất mới của Luật Hôn Nhân Gia Đình năm 2000
so với Điều 42 của Luật Hôn Nhân Gia Đình năm 1986. Khi quy định cụ thể, rõ
ràng hơn về vấn đề chia quyền sử dụng đất của vợ chồng khi li hôn trong từng
trường hợp cụ thể chứ không quy định chung chung như điều 42 của luật hôn

nhân gia đình năm 1986. Trong thực tế chúng ta có thể nhận thấy rằng quyền sử
dụng đất có giá trị sử dụng là lớn nhất trong khối tài sản chung của vợ chồng
trong thời kì hôn nhân, nờn viờch tranh chấp về chia quyền sử dụng đất khi li
hôn giữa vợ, chồng diễn ra hết sức phổ biến và phức tạp. Đặc biệt là các trường
hợp mà một bên vợ hoặc chồng lại không có điều kiện trực tiếp sử dụng đất, thì
việc giải quyết của tòa án để đảm bảo được quyền lợi của cỏc bờn là một điều
rất khó. Theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 97 luật hôn nhân gia đình năm
2000 thì nếu chỉ có 1 bên có nhu cầu và điều kiện trực tiếp sử dụng đất, thì sẽ
giao cho bờn đú được tiếp tục sử dụng đất và bên được tiếp tục sử dụng đất
phải thanh toán cho bên còn lại phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được
hưởng. Nhưng trong thực tế, lại có rất nhiều trường hợp các bên có điều kiện
trực tiếp sử dụng đất muốn tiếp tục sử dụng đất, nhưng lại không muốn thanh
toán tiền giá trị sử dụng đất cho bên kia, hay có những trường hợp họ không đủ
khả năng thanh toán cho bên kia.Nên xảy ra tình trạng cỏc bờn đó thỏa thuận
xong hoặc bản án của Tũa án có hiệu lực nhưng bên phải thanh toán giá trị
quyền sử dụng đất cho bên kia lại không thanh toán, điều này ảnh hưởng trực
tiếp đến quyền lợi của họ. Để giải quyết vấn đề này, đó có một số tòa án thực
thi giải pháp, nếu xét thấy bên có điều kiện trực tiếp sử dụng đất có khả năng
thnah toán hoặc cú thớa độ không thiện chí thanh toỏn,thỡ không giao quyền sử
dụng đất cho họ, mà vẫn chia cho bên kia dù cho bên kia không có điều kiện sử
dụng đất để cho bờn đú có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người
khác. Tuy nhiên , biện pháp này cũng đã gặp một số bất cập nhất định như: làm
sao có thể xác định được bên có điều kiện trực tiếp sử dụng đất có thái độ
không thiện chí? Hay giả dụ nếu bên không có điều kiện sử dụng đất thực hiện
chuyển nhượng đất cho người khác, nhưng lại bị người có điều kiện trực tiếp sử
dựng đất đe dọa , cản trở hoặc có những trường hợp mà người được chia quyền
sử dụng đất không có điều kiện trực tiếp sử dụng đất, vì những điều kiện khách
quan mang lại như họ ở cách quá xa, đi làm ăn công tác ở nơi khác mà chuyển
nhượng thì lại không được, nên đất đó không thể khai thác hết giá trị sử dụng.
Như vậy quyền của cỏc bờn được chia quyến sử dụng đất cũng đã bị xâm

phạm, đây cũng chính là những bất cập trong việc chia quyền sử dụng đất, khi
vợ, chồng ly hôn theo luật hôn nhân gia đình năm 2000. Để giải quyết những
bất cập này, và thống nhất trong quá trình giải quyết giữa các cấp tòa án theo
điều 23, 24, 25, 26, 27 nghị định của chính phủ số 70/2001/NĐ- CP ngày 03
tháng 10 năm 2001 quy định chi tiết thi hành luật hôn nhân gia đình năm 2000
như sau:
- Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ, chồng.
“ Khi ly hôn, quyền sử dụng đất mà mỗi bên có được trước khi kết hôn do được
chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, nhận thế chấp hoặc quyền sử dụng đất mà
mỗi bên được nhà nước giao, được cho thuê trước khi kết hôn vẫn là tài sản
riêng của mỗi bên; quyền sử dụng đất của bên nào vẫn thuộc về bờn đú, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác.
- Chia quyền sử dụng đất mà vợ, chồng được nhà nươc giao
Sauk hi kết hôn, quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc mỗi bên vợ hoặc
chồng được nhà nước giao, kể cả giao khoán là tài sản chung của vợ chồng, khi
ly hôn, việc chia quyền sử dụng đất đó được thực hiện như sau:
1. Đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hang năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối:
a, Trong trường hợp cả vợ và chồng đều có nhu cầu sử dụng đất và có điều kiện
trực tiếp sử dụng, thì quyền sử dụng đất được chia theo thỏa thuận của cỏc bờn;
nếu không thỏa thuận được, thì yêu cầu Tũa án giải quyết theo quy định tại điều
95 luật hôn nhân gia đình.
b, Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng
đất thì người đó có quyền được tiếp tục sử dụng toàn bộ đất đó sau khi đã thỏa
thuận với bên kia; nếu không thỏa thuận được thỡ bờn sử dụng đất phải thanh
toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà bờn đú được hưởng theo
mức do hai bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu tòa án giải
quyết. Trong trường hợp một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng
đất nhưng không thể thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà
bờn đú được hưởng, thì bên kia có quyền chuyển nhượng phần quyền sử dụng

đất của mình cho người thứ ba, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Việc chia quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất
lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở được Nhà nước giao, đất chuyờn dựng là tài
sản chung của vợ chồng khi ly hôn được thực hiện theo quy định tại điều 95 của
luật hôn nhân gia đình(Điều 24 nghi định 70/2001/NĐ-CP ngày 03 tháng 10
năm 2001)
- Chia quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng được nhà nước cho thuê
Sau khi kết hôn, quyền sử dụng đất mà cả vợ và chồng hoặc chỉ một bên vợ
hoặc chồng được nhà nước cho thuê là tài sản chung của vợ chồng; khi ly hôn,
việc chia quyền sử dụng đất đó được thực hiện như sau:
1.Trong trường hợp vợ chồng đã trả tiền thuê đất hàng năm mà khi ly hôn, nếu
cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đó , thì việc chia
quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn
Nhân Gia Đình; các bên phải kí lại hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền .
2. Trong trường hợp vợ chồng đã trả tiền thuê đất hàng năm mà khi ly hôn,
nếu chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thỡ bờn đú
được tiếp tục sử dụng và phải ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, nếu hợp đồng thuê đất trước đây do bên kia hoặc cả hai người
đứng tên; nếu cỏc bờn đó đầu tư vào tài sản có trên đất thì phải thanh toán cho
bên kia một phần giá trị tài sản đã đầu tư trên đất mà người đó được hưởng vào
thời điểm chia tài sản khi ly hôn, căn cứ vào tài sản và công sức đầu tư của bên
kia, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Trong trường hợp vợ , chồng đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, thì
khi ly hôn cỏc bờn thỏa thuận về việc sử dụng đất đó và thanh toán cho nhau
phần tiền thuê đất đã nộp trong thời gian thuê đất còn lại.
Trong trường hợp một bên được tiếp tục sử dụng toàn bộ diện tích đất, thì phải
thanh toán cho bên kia một nửa số tiền thuê đất tương ứng với thời gian
thuê đất còn lại, kể từ thời điểm chia tài sản khi ly hôn, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác. Nếu cỏc bờn đó đầu tư vào tài sản có trên đất thỡ bờn

tiếp tục thuê đất phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị tài sản đã
đầu tư trên đất vào thời điểm chia tài sản khi ly hôn, căn cứ vào tài sản và
công sức đầu tư của bên kia, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
-Chia quyền sử dụng đất của vợ, chồng được chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế chung, nhận thế chấp
1,Khi ly hôn, việc chia quyền sử dụng đất do vợ chồng được chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế chung được thực hiện theo quy định tại điều
95 luật hôn nhân gia đình .
2,Trong trường hợp vợ chồng nhận thế chấp quyền sử dung đất của
người thứ ba thì khi ly hôn , quyền nhận thế chấp đất cũng thuộc khối tài
sản chung của vợ chồng và được chia theo quy định tại Điều 95 của Luật
Hôn Nhân Gia Đình.(Điều 26 nghị địn 70/2001/NĐ- CP ngày 03 tháng10
năm 2001)
-Chia quyền sử dụng đất của vợ chồng được giao chung với hộ gia đình
Trong trường hợp cả vợ và chồng có quyền sử dụng đất nông nghiệp để trồng
cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối,đất lâm nghiệp được giao chung
với hộ gia đình sau khi kết hôn, thì khi ly hôn, phần quyền sử dụng đất của vợ
hoặc chồng và của con không tiếp tục sống chung với hộ gia đình được tách ra
và chia theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 97 của Luật Hôn Nhân Gia
Đình .( Điều 27 nghị định 70/2001/ NĐ-CP ngày 03 tháng 10 năm 2001).
Như vậy, nhìn một cách tổng quát ta có thể thấy việc chia quyền sử dụng đất
của vợ chồng khi ly hôn trong Luật Hôn Nhân Gia Đình năm 2000 đã cho thấy
được những điểm khả quan trong việc chia tài sản sau khi ly hôn giữa vợ,
chồng đạt được hiệu quả tốt so với luật trước đây, mặc dù việc tranh chấp
quyền sử dụng đất nói riêng trong lĩnh vực hôn nhân gia đình vẫn còn là một
vấn đề phơcs tạp và nan giải hiện nay. Chớnh vì vầy mà các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cần phải nổ lực hơn nữa trong việc xây dựng và hoàn thiện hệ
thống các văn bản pháp luật một cách đồng bộ, thực tế khách quan, cụ thể hơn
nữa, đặc biệt trong việc xỏc đỡnh giá trị tài sản.
3.Chia quyền sử dụng nhà ở khi vợ chồng ly hôn.

Ngoài việc chia quyền sử dụng đất của vợ, chồng khi ly hôn , thì việc chia
quyền sử dụng nhà khi ly hôn cũng là một vấn đề rất khó khăn và phức tạp,
trong việc xác định nhà thuộc sử hữu của vự chồng hay thuộc sở hữu riêng của
một bên.
+, TRường hợp chia quyền sử dụng nhà thuộc sở hữu chung của vợ
chồng , theo điều 98 Luật Hôn Nhân Gia Đình năm 2000 quy định :
“Trong trường hợp nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng có thể chia để sử
dụngthif khi ly hôn được chia theo quy định taị Điều 95 của luật này; nếu
không thể chia được thỡ bờn được tiếp tục sử dụng nhà ử phải thanh toỏncho
bên kia phần giá trị mà họ được hưởng.”
Đầu tiên ta cũng có thể khẳng định được rằng ,chia nhà thuộc sở hữu chung
của vợ chồng cũng là một quy định rất mới của Luật Hôn Nhân Gia Đình năm
2000, quyết định này không những bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của vợ,
chồng khi ly hôn mà nú cũn tạo được cơ sở pháp lý giúp cho tũa ỏnkhi giải
quyết các tranh chấp về việc chia quyền sở hữu nhà khi vợ, chồng ly hôn. Cũng
như quyền sử dụng đất, thì nhà là một loại tài sản có giá trị thực tế và giá trị sử
dụng rất lớn, chủ yếu trong khối tài sản chung của vợ chồng. Chính vì vậy, mà
việc giải quyết tranh chấp về nhà ở khi vợ chồng chồng ly hôn là một công việc
rất khó khăn, phức tạp nhưng lai thường xuyên gặp trong ly hôn . Thông
thường, trong ly hôn cỏc bờn đều yêu cầu tòa án chia quyền sử dụng nhà cho
mình, để có thể ổn định tiếp tục cuộc sống. Vì vậy, khi chia quyền sử dụng nhà
ở, tòa án thường phải xác định xem nhà đó được cha mẹ chồng( cha mẹ
vợ)choc hung cả hai vợ chông, nhà do hai vợ chồng mua hoặc xây dựng, nhà do
vợ chồng thuê của nhà nước, tư nhân, nhà do nhà nước cấp, hay vợ chồng còn ở
chung với gia đình cha mẹ chồng( cha mẹ vợ) mà nhà đó là tài sản của cha mẹ ,
không thuộc tài sản chung của cợ chồng thì không chia.Hay tòa án còn phải
xem xét rất kỹ lưỡng, xem bên nào có nhu cầu thiết yếu hơn về chỗ ở sau khi ly
hôn, hoặc phải căn cứ vào diện tích ngôi nhà, hình dạng, cấu trúc của ngôi nhà
xem ngôi nhà đó có thể chia được hay khôngchia được. Một trong những vấn
đề cần lưu ý khi chia nhà ở của vợ chồng khi ly hôn, đó là việc phải bảo vệ

quyền lợi của cỏc bờn mà nhất là quyền lợi của người vợ và con chưa thành
lien, hoặc con đã thành niên nhưng mất năng lực hành vi dân sự, không có khả
năng lao động cũng không có tài sản để tự nuụi mỡnh. Theo chỉ thị số 69-DS
ngày 24/12/1979 của Tòa án nhân dân tôi cao cũng đã chỉ rõ:
“ Khi chia nhà ở là tài sản chung của vợ chồng cần bảo đảm quyền lợi của vợ
chồng, trong đó ưu tiên bảo vệ quyền lợi chính đáng của người vợ và các con
chưa thành niên. Trong mọi trường hợp, bảo đảm cho vợ , chồng sau khi ly
hôn đều có chỗ ở. Đặc biệt cần quán triệt nguyên tắc không được để vợ, con
chưa thành niên ra khỏi nhà nếu họ thực sự chưa có chỗ ở mới”.
Nếu trong trường hợp nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà có thể chia
để sử dụng , thì sẽ áp dụng Điều 95 Luật Hôn Nhân Gia Đình để chia cho mỗi
bên một phần diện tích nhà đất, đảm bảo cho họ có thể ổn định cuộc sống, có
chỗ ăn, chỗ ở sau khi đã ly hôn. Nhưng nhấn mạnh ưu tiên cho việc bảo vệ
quyền lợi chớnh dỏng của người vợ và các con chưa thành niên, hoặc con đã
thành niên nhưng bị mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao động
và không có tài sản để tự nuụi mỡnh. Tuy nhiên, ta cũng có thể thấy được rằng
quy định này trên thực tế đã xảy ra những bất cập, như chúng ta biết khi ly hôn
là hậu quả của việc tình cảm giữa vợ và chồng bị dạn nứt nghiêm trọng, không
thể cứu vãn được nữa. Vậy mà sau khi ly hôn vợ và chồng lại cùng ở chung
một ngôi nhà(nhà đó có thể được ngăn đôi hoặc vợ ở tầng trên chồng ở tầng
dưới hay ngược lại chồng ở tầng trên vợ ở tầng dưới), điều này sẽ gây ra những
bất tiện cho cả hai người trong cuộc sống sinh hoạt hằng ngày và trong cả đời
tư của mỗi người. Ngoài ra còn có rất nhiều lý do khiến cho việc vợ, chồng sau
khi ly hôn sống chung một nhà là khó có thể thực hiện được vì sau khi ly hôn
do nhưng mâu thuẫn đã xảy ra trong thời kỳ sống chung họ vẫn còn để bụng, họ
thù ghét nhau nên họ sẽ gây khó khăn cho nhau trong cuộc sống sinh hoạt hằng
ngày cả trong đời sống tư của nhau nữa. Đã có rất nhiều trường hợp cỏc bờn
đương sự vẫn có đơn thư khiếu nại ra tòa, yêu cầu tòa án giải quyết mâu thuẫn
phát sinh trong quá trình sử dụng nhà ở.
Trong trường hợp nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng , mà ngôi nhà đó

không thể chia được ( do diện tích quá nhỏ, do cấu trúc ngôi nhà không thể chia
được…) thỡ bờn được tiếp tục sử dụng nhà ở phải thanh toán cho bên kia phần
giá trị ngôi nhà mà họ được hưởng.Ưu tiên bảo vệ quyền lợi chính đáng của
người vợ và con chưa thành niên, hoặc con đã thành niên nhưng mất năng lực
hành vi dân sự, không có khả năng lao động, không có tài sản để tự nuụi mỡnh.
Trong trường hợp này thong thường Tòa án sẽ giao ngôi nhà cho người vợ hoặc
chồng sở hữu, còn người kia sẽ được chia những tài sản khác trong khối tài sản
chung của vợ chồng. trong thường hợp người được chia nhà, mà giá trị ngôi
nhà lại nhiều hơn giá trị tài sản mà mình được chia. Thì phải thanh toán cho bên
kia phần giá trị mà họ được hưởng, theo mức giá thị trường ở địa phương nơi
họ đang sinh sống vào thời điểm diễn ra xét xử.
Trên thực tế khi giả quyế các trường hợp chia tài sản của vợ, chồng khi ly hôn
còn rất nhiều vướng mắc. Có những trường hợp khi vợ chồng cưới nhau được
bố mẹ chồng( bố mẹ vợ) cắt đất cho để xây dựng nhà ở nhưng lại không lập
thành văn bản, không có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nờn
khi vợ, chồng ly hôn cha mẹ lại lấy cớ chỉ cho vợ chồng ở nhờ khi vợ chồng
chưa có đủ điều kiện ra ở riêng, mà việc cho nhà ở không lập thành văn bản nên
không có giá trị pháp lý khi ra pháp luật( theo điều 463 Bộ luật dân sự thì việc
tặng cho tài sản là bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng thực của
cơ quan nhà nước ). Do vậy mà khi quyền sử dụng nhà cho vợ, chồng gặp rất
nhiều khó khăn khi áp dụng các quy định của pháp luật, gây nhiều thiệt thòi đặc
biệt là người phụ nữ.
+, Trường hợp chia quyền sử dụng nhà thuộc sở hữu riêng của một bên,
Điều 99 Luật Hôn Nhân Gia Đình quy định:
“ Trong trường hợp nhà thuộc sở hữu riêng của một bên đã được đưa vào sử
dụng chung thi khi ly hôn, nhà ở đó vẫn thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu
nhà, nhưng phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị nhà, căn cứ vào công
sức bảo dưỡng, nâng cấp, cải tạo, sửa chữa nhà”.
Như vậy, ở đây ta có thể thấy nhà ở có thể là tài sản thuộc sở
hữu chung của vợ chồng, có thể là tài sản riêng của vợ, chồng hay nhà đú cú

thể thuộc quyền sở hữu của người khác hoặc nhà nước mà vợ chồng khi kết
hụn đó thuờ của nhà nước để sử dụng trong thời kỳ hôn nhân. Cuộc sống
hôn nhân đã dẫn tới việc, nhà ở thuộc sở hữu riêng của vợ chồng đã đưa vào
sử dụng hoặc nhà ở là do vợ chồng thuê của tư nhân, của nhà nước ttrong
quá trình sử dụng đã được xây mới, nâng cấp, sửa chữa, cải tạo làm cho giá
trị của ngôi nhà được tăng nên. Theo điều 99 Luật Hôn Nhân Gia Đình năm
2000, các điều 28,29,30 Nghị đình số 70/2001/NĐ- CP ngày 03/10/2001quy
định, thì việc giải quyết các tranh chấp giữa vợ và chồng khi ly hôn mà nhà
thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng hay nhà vợ chồng đang ở đã dược thuê
của tư nhân , của nhà nước như sau:
- Trường hợp nhà ở do vợ hoặc chồng hoặc cả vợ chồng thuê của nhà nước
trước hoặc sau khi kết hôn.
1. Nếu trong trường hợp, hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn thỡ cỏc bờn thỏa
thuận về việc tiếp tục thuê nhà ở đó; nếu cỏc bờn không thỏa thuận được và cả
hai bên đều có nhu cầu sử dụng thì được Tòa án giải quyết theo quy định tại
điều 95 Luật Hôn Nhân Gia Đình năm 2000.
Trong trường hợp vợ chồng đó nõng cấp, sửa chữa, cải tạo ngôi nhà của nhà
nướcho thuê hoặc xây mới trên diện tích có nhà cho thuê của nhà nước. Thì khi
ly hôn việc chia quyền sử dụng nhà ở và phần diện tích được nâng cấp, sửa
chữa, cải tạo, xây mới do cỏc bờn tự thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được, thì
được Tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 Luật Hôn Nhân Gia Đình.
Nếu chỉ một bên có nhu cầu sử dụng, thỡ bờn sử dụng phải thanh toán cho bên
kia phần giỏi trị quyền thuê nhà của nhà nước và một phần giá trị nhà đã được
nâng cấp, sửa chữa, cair tạo, xây dựng mới mà bờn đú được hưởng vào thời
điểm chia tài sản khi ly hôn.
2. Trong trường hợp vợ, chồng đã được nhà nước chuyển quyền sở hữu dối với
nhà đú, thỡ việc chia nhà khi ly hôn được thực hiện theo quy định tại điều 95
Luật Hôn Nhân Gia Đình năm 2000. (Điều 28 nghị định 70/2001/NĐ-CP
ngày03 tháng 10 năm 2001)
- Trường hợp vợ chồng thuê nhà ở của tư nhân.

Việc chia quyền sử dụng nhà ở đó phải bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu
nhà và tuân theo những quy định sau đây:
1.Trong trường hợp thời hạn thuê đang cũn, thỡ cỏc bờn thỏa thuận với nhau về
phần diện tích mà mỗi bên được thuê và làm lại hợp đồng với chủ sở hữu nhà.
2. Trong trường hợp thời hạn thuê đang còn mà chủ sở hữu nhà chỉ đồng ý cho
một bên được tiếp tục thuê nhà, thỡ cỏc bờn thỏa thuận về việc một bên được
tiếp tục thuê .
3. Trong trường hợp nhà ở thuờ đó nâng cấp, sửa chữa, cải tạo, xây dựng thêm
diện tích gắn liền với nhà thuê và được sự đồng ý của chủ sở hữu nhà, thỡ bờn
tiếp tục ở phải thanh toán cho bên kia phần giá trị nhà đã nâng cấp, sửa chữa,
cải tạo, xây dựng thêm mà bờn đú được hưởng vào thời điểm chia tài sản khi ly
hôn.
4. Trong trường hợp xây dựng thêm diện tích nhà độc lập với diện tích thuê và
được sự đồng ý của chủ nhà, cỏc bờn đó thanh toán tiền sử dụng đất cho chủ
nhà, thì việc chia nhà ở đó thực hiện theo quy định tại Điều 95 Luật Hôn Nhân
Gia Đình năm 2000 (Điều 29 nghị định 70/2001/NĐ –CP ngày 03 tháng 10
năm 2001)
- Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của một bên.
1. Trong thường hợp nhà ở thuộc sở hữu riêng của một bên vợ hoặc chồng đã
đưa vào sử dụng chung, thì khi ly hôn, nhà ở đó vẫn thuộc sở hữu riêng của chủ
sở hữu nhà, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bên vợ hoặc chồng sở
hữu nhà có nghĩa vụ hỗ trợ cho bên kia tìm chỗ ở mới, nếu bên kia có khó khăn
và không thể tự tìm được chỗ ở mới. Bên chưa có chỗ ở được lưu cư trong thời
hạn 6 tháng để tìm chỗ ở khác.
Qua đây ta có thể thấy được ưu điểm rất lớn trong cách giải quyết nay, nó cho
chúng ta thấy được tinh thần tương thân tương ái, giúp đỡ lẫn nhau của người
Việt. Cùng với truyền thống qỳy bỏu của dân tộc mặc dù tình cảm đã hết xong
tình nghĩa vợ chồng bao năm không thể ngày một ngày hai mà mất đi được.
2. Trong trường hợp nhà ở đú đó được xây dựng mới, nõng cỏp, sửa chữa, cải
tạo, thì chủ sở hữu nhà phải thanh toán cho bên kia phần giá trị nhà đó xõy

dụng mới, nâng cấp, sửa chữa, cải tạo mà bờn đú được hưởng vào thời điểm
chia tài sản khi ly hôn.( Điều 30 nghị định 70/2001/NĐ-CP ngày 03 tháng 10
năm 2001)
Có thể khẳng định một điều rằng với những quy định ngày càng chặt chẽ, đầy
đủ, cụ thể và tiến bộ về chế định ly hôn, mà nhất là các quy định về chia tài sản(
quyền sử dụng đất, nhà ở) giữa vợ và chồng khi ly hôn. Thì luật Hôn Nhân Gia
Đình năm 2000 ngày càng hạn chế được những nhược điểm của các luật Hôn
Nhân Gia Đình trước đây, ngày càng bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của cỏc
bờn đương sự. Nhất là người phụ nữ và con chưa thành niên, hoặc cụn đó thành
niên nhưng mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng lao động và không
có tài sản để tự nuụi mỡnh. Giải quyết việc chia tài sản( quyền sử dụng đất, nhà
ở) một cách thỏa đáng thấu tình đạt lý hơn, đồng thời những quy định này còn
tạo cơ sở pháp ly vững chắc cho Tòa án giải quyết các vụ ly hôn phức tạp một
cách nhanh chóng, hiệu quả chính xác hơn.
II.VẤN ĐỀ THỰC TIỄN VỀ CHIA QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT VÀ NHÀ Ở
KHI VỢ CHỒNG LY HÔN.
1.VÍ DỤ.
a, Ví dụ 1:
Nguyên đơn là chị Hoàng Thị Loan, bị đơn là anh Nguyễn Văn Rư( tức
Dư), ở Huyện Kim Sơn, Tỉnh Ninh Bình. Tại bản án số 06/2009/HNGĐ-ST.
Trong vụ án ly hôn này, hai bên không thỏa thuận được về tài sản chung của vợ
chồng, do hai người không thống nhất được về việc xác định tài sản chung của
vợ chồng. Theo chị Loan, tài sản chung của vợ chồng chỉ có một mảnh đất thổ
cư diện tích 180m2 kích thước( 30*6)m , nguồn gốc đất này do vợ chồng chị
mua hợp pháp của anh Trần Văn Thực. Khi ly hôn chị xin được quản lý, sử
dụng mảnh đất đó và thanh toán chênh lệch giá trị tài sản cho anh Rư(Dư) , vì
chị hiện đang phải ở nhờ nhà bố mẹ đẻ. Trong khi đó theo lời khai của anh Rư
cũng công nhận vợ, chồng đó cú mảnh đất thổ cư trên , tuy nhiên anh cho biết,
năm 2002do anh bị ốm nờn đó chuyển nhượng mảnh đất đó cho anh trai là
Nguyễn Văn Sáng, khi anh chuyển nhượng đất cho anh Sỏng thỡ cụ Loan

không có nhà. Số tiền này anh đó dựng để chữa bệnh hết, nên nay anh xác định
mảnh đất thổ cư trên không còn nữa, ngoài ra vợ chồng không có tài sản nào
khác. Vì vậy, tài sản chung của vợ chồng không có gì, khi ly hôn không yêu
cầu Tòa án giải quyết. Nhưng ngay sau đó anh Rư lại có đơn đề nghị và trình
bày quan điểm về diện tích đất trên của vợ, chồng , anh xin được sử dụng toàn
bộ diện tích đất và thanh toán giá trị chênh lệch tài sản cho chị Loan, hoặc chia
đôi mỗi người ẵ diện tích đất. Việc chuyển nhương đất cho anh Sáng sẽ tự thỏa
thuận với nhau. Sauk hi nghe cỏc bờn đương sự trình bày, với nhửng chứng cứ
thu thập được, Tòa án nhân dân đã xác nhận việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa anh Sáng và anh Rư không có hiệu lực pháp luật. Do vậy, quyền
sử dụng 180m2 đất nói trên vẫn thuộc quyền sử dụng của chị Loan và anh Rư,
là tài sản chung của anh chị, anh Rư sẽ phải chịu trách nhiệm đối với số tiền mà
anh đã nhận của anh Sáng. Hội đồng xét xử đã xem xét và quyết định giao toàn
bộ quyền sử dụng đất chung của vợ chồng cho chị Loan sử dụng và chị Loan
phải thanh toán tiền chênh lệch phần tài sản của anh Rư bằng ẵ giá trị quyền sử
dụng đất.
Qua đây ta có thể thấy, việc Tòa án nhân dân quyết định cho chị Loan sử
dụng toàn bộ 180m2 đất là phù hợp bởi vì: Tòa án đã căn cứ vào điểm a, khoản
2, điều 97 Luật Hôn Nhân Gia Đình năm 2000 và căn cứ vào tình hình thực tế
của hai bên, xét thấy chị Loan có nhu cầu thiết yếu hơn về việc sử dụng đất,
nên Tòa án đã giao quyền sử dụng đất cho chị Loan, đồng thời cũng yêu cầu chị
Loan thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch phần giá trị tái sản của anh
Rư bằng ẵ giá trị quyền sử dụng đất.Nờn tôi đồng ý với cách giải quyết của Tòa
án.
b, Ví dụ 2.
Chị Phạm Thị Thành trú tại Hải Dương,ly hôn với anh Nguyễn Đỡnh
Chuyờn , hiện đang cư trú tại Liên Bang Nga, năm 2000 vợ chồng chị Thành và
anh Chuyên nhận chuyển nhượng quyền thuê nhà của nhà nước đối với căn nhà
số 69 đại lộ Hồ Chí Minh, ngày 20/2/2001. Anh Chuyên đứng tên hợp đồng
thuê căn nhà này với cơ quan nhà nước, trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án

đã tiến hành định giá vào đầu năm 2004 thì giá nhà do nhà nước bán cho người
đang ở thuê, thì căn nhà này trị giá 37.500000 đồng, giá chuyển nhượng là 1200
000 000 đồng. khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng ngôi nhà này, Ủy
Ban thẩm phán Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương có nhiều quan điểm khác
nhau.
- Quan điểm 1: Căn nhà số 69 đại lộ Hồ Chí Minh, thành phố Hải Dương hiện
đang là nhà thuộc sở hữu nhà nước, chưa phải là tài sản chung của vợ chồng,
cần chờ nhà nước hóa giá sang tên cho vợ chồng lúc đó mới đem ra chia.
- Quan điểm 2: Xác định giá trị căn nhà theo giá thị trường, coi giá trị đó là tài
sản chung của vợ chồng, giao nhà cho bên nào thỡ bờn đú phải thanh toán tài
sản cho bên kia.
- Quan điểm 3: Lấy giá thị trường trừ đi giá giá tiền phải thanh toán cho nhà
nước( khi đã hóa giá) phần còn lại là tài sản chung của vợ chồng. giao nhà cho
bên nào thỡ bờn đú phải thanh toán chênh lệch cho bên kia.
Việc giải quyết quyền lợi của vợ, chồng khi ly hôn đối với nhà ở do vợ, chồng
hoặc cả vợ chồng được thuê của nhà nước trước hoặc sau kết hôn được giải
quyết theo quy định tại Điều 28 nghị định 70/2001/ NĐ-CP. Theo đó , giá trị
quyền thuê nhà đối với nhà ở của nhà nước do vợ hoặc chồng hoặc cả hai vợ
chồng thuê của nhà nước trước hoặc sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ
chông( trường hợp hợp đồng thuê nhà ở còn thời hạn thuê trong hợp đồng hoặc
còn quyền thuê nhà trong thực tế). Đối với trường hợp hợp đồng thuê nhà ở đã
hết, thì phải hỏi ý kiến của cơ quan nhà nơcs có thẩm quyền quản lý nhà cho
thuê, nếu cơ quan đó vẫn công nhận cho chủ đã ký hợp đồng thuê tiếp tục được
thuê nhà, vẫn thu tiền thuê nhà thì cung coi giá trị quyền thuê nhà là tài sản
chung. Do đó, khi ly hôn Tòa án sẽ áp dụng điều 95 Luật Hôn Nhân Gia Đình
để giải quyết, trong trường hợp diện tích nhà không thể chia được , hay một bên
đương sự chỉ xin chia giá trị tài sản thì Tòa án sẽ giao nhà cho bên có nhu cầu
sử dụng. Đồng thời buộc bên được Tòa án giao sử dụng nhà phải thanh toán
cho bên kia một phần giá trị quyền thuê nhà tương ứng với quyền lợi của họ.
Trở lại vụ ly hôn giữa chị Thành và anh Chuyờn,nếu giá trị chuyển nhượng

quyền thuê nhà số 69 đại lộ Hồ Chí Minh là 1,2 tỷ đồng là thì 1,2 tỷ đòng này là
tài sản chung , nếu giá trị của vợ chồng thì ta sẽ lấy 1,2 tỷ đồng trừ đi
37.500000 đồng ( là giá nhà do nhà nước bán cho người đang thuê), như vậy ta
có thể kết luận được rằng quan điểm 3 của Ủy Ban thẩm phán là đúng, có căn
cứ xác thực.
c, Ví dụ 3:
Nguyên đơn là chị Trần thị Kim Anh, bị đơn là anh Nguyễn Văn Công, hai
người kết hôn năm 2004 tại thành phố Ninh Bình, tỉnh Ninh Bình. Trước khi
kết hôn với chị Anh , anh Cụng đó cú sử dụng mảnh đất 100m2, xây dựng một
ngôi nhà cấp 4 trên đó vào năm 2003, khi kết hôn xong , vợ chồng anh cùng ở
lại trên ngôi nhà đó . Năm 2008anh chị ly hôn , anh Công trình bày , quyền sử
dụng đất và nhà ở là tài sản riêng của anh và trong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đều chỉ mang tên anh, vì vậy anh không đồng ý
cho chị Anh được hưởng. Về phần mình chị Anh trình bày , quyền sử dụng đất
và căn nhà cấp 4 đó là do anh Công tạo lập được trước khi kết hôn, nhưng kể từ
khi kết hôn cho đến nay do căn nhà đó bị hư hỏng nhiều lần, nên chị phải tu bổ
sửa chữa . Mặt khác do nghề nghiệp của chị không có , chị chỉ làm nội trợ , bố
mẹ thì đã mất hết nên bây giờ chị không có nơi nào để ở, vì vậy chị xin được
chia một phần giá trị quyền sử dụng đất, nhà ở để chị có điều kiện để tạo lập
cuộc sống.
Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định quyền sử dụng đất và căn nhà cấp 4 được tạo
lập trước thời kỳ hôn nhân, cỏc giỏy tờ nhà đất cũng mang tờn mỡnh anh Công.
Vì vậy, là tài sản riêng của anh Công, và không đem ra giải quyết, chị Anh
không được hưởng phần giá trị bất động sản là đất và nhà ở. Sau đó chị Anh đã
tiếp tục kháng cáo nên cấp phúc thẩm, hội đồng xét xử xác định, bất động sản
trên là tài sản riêng của anh Công, như bản án sơ thẩm đã xác định . Tuy nhiên,
do chị Anh đã có công sức tu bổ, sửa chữa, cải tạo ngôi nhà trong thời gian qua,
mặt khác chị lại không có công ăn việc làm ổn định, không có nơi nào để đi sau
khi ly hôn. Vì vậy, cấp phúc thẩm quyết định chia cho chị Anh giá trị phần tài
sản mà chị đã tu bổ, sửa chữa,cải tạo ngôi nhà, mặt khác chị chưa có chỗ nào để

ở sau khi ly hôn nên cấp phúc thẩm quyết định cho chị Anh lưu cư ở nhà anh
Công trong vòng 6 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, để chị có thể
ổn định cuộc sống, tìm chỗ ở mới.
Tôi cũng hoàn toàn đồng ý với cách giải quyết của cấp phúc thẩm bởi vì: Tòa
án cấp phúc thẩm đã dựa vào điều 99 Luật Hôn Nhân Gia Đình năm 2000 và
điều 30 nghị định 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001đê giải quyết là rất hợp tình
hợp lý, đúng pháp luật, sử dụng các quy phạm pháp luật một cách linh hoạt để
giải quyết cõc tình huống cụ thể trong thực tế cuộc sống.
1. Biện pháp nhằm hoàn thiện việc chia quyền sử dụng đất và nhà ở khi
vợ chồng ly hôn.
+, Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ, cơ quan xét xử
Thực tế ta có thể thấy các bản án xét xử của cấp sơ thẩm còn phạm phải nhiều
sai lầm, dẫn đến việc bản án phải đến cấp phúc thẩm mới xử đỳng. Chớnh vì
vậy, chúng ta phải mở nhiều lớp đào tạo nghiệp vụ để nâng cao năng lực, đồng
thời giúp cho các cán bộ trẻ có dịp cọ sát, học hỏi tích lũy kinh nghiệm, trao đổi
kinh nghiệm giữa các cán bộ.
Tăng cường công tác thanh tra , kiểm tra xét xử ử các Tòa án huyện, kịp thời
giải quyết những khó khăn vướng mắc còn tồn tại.
Chú trọng tới hoạt động xét xử, chuyên môn, thẩm quyền của các Tòa án
nhân dân cấp huyên.
- Mở các cuộc thi về giải quyết tranh chấp quyền sở hữu đất và nhà ở.
+, Nâng cao hiểu biết về pháp luật của người dân
Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục luật hôn nhân gia đình trong quần chuungs
nhân dân, đặc biệt là các huyện vựng sõu vựng xa, các tổ chức,đoàn thể, cơ
quan…
+, Nhà nước cần có các quy định cụ thể hơn về đường lối giải quyết các
tranh chấp về quyền sử dụng đất và nhà ở khi ly hôn.

KẾT LUẬN
Như vậy, qua đây chúng ta cũng đã hiểu hơn về chia quyền sử dụng đất và nhà

ở khi vợ chồng ly hôn, một khi quan hệ hôn nhân bị sụp đổ, tình cảm vợ
chồng bị dạn nứt, thì điều quan trọng đặt ra bây giờ đó là việc chia tài sản
chung giữa vợ và chồng trong thời ky hôn nhân phải được giải quyết. Việc giải
quyết tranh chấp về quyền xở hữu đất và nhà ở giũa vợ và chồng không chỉ có
ý nghĩa bảo vệ được quyền, lợi ích của cỏ bờn mà còn đảm bảo được lợi ích
cho người thứ ba. Vì vậy vấn đề đặt ra là cần có đường lối giải quyết các tranh
chấp này một cách cụ thể, rõ rang , hợp lí không gây ra những khó khăn trong
việc áp dụng pháp luật. Với những quy định trong luật hôn nhân gia đình năm
2000, luật đất đai 2003, luật nhà ở năm 2005, và một số văn bản hướng dẫn
khác như nghị định 70/2001/NĐ-CP ngày 03 tháng 10 năm 2001, nghị quyết số
02/2001/NQ-HĐTP. Đã tạo ra cơ sở pháp lý cho các cấp Tòa án giải quyết
tranh chấp một cách thuận lợi, nhanh chóng.
Tuy nhiên cũn cú những vụ tranh chấp mà các cấp Tòa án còn tỏ ra lung túng
trong giải quyết, chưa đạt được hiệu quả cao trong xét xử. Một phần là do sự
yếu kém trong xét xử của các cán bộ, mặt khác do một số quy định của pháp
luật chưa rõ rang, chưa xát với thực tế , ý thức của người dân còn thấp. Vì vậy
nhà nước cần từng bước điều chỉnh, hoàn thiện các quy định của luật hôn nhân
gia đình để có hiệu quả tốt hơn trong thực tiễn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Trường Đại học Luật Hà Nội – Giáo trình luật hôn nhân và gia đình
Việt Nam. NXB Công an nhân dân
2. Bộ tư pháp Viện khoa học pháp lý – Đinh Thị Mai Phương ( chủ
biên)
Bình luận kho học luật hôn nhân và gia đình Việt Nam năm 2000. NXB
Chính trị quốc gia
3. Luật sư- Thạc sĩ Nguyễn Văn Cừ- Thạc sĩ NGô Thị Hường
Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về luật hôn nhân và gia đình năm
2000. NXB Chính trị quốc gia
4. Nguyễn Ngọc Điện- Tiến sĩ luật học bình luận khoa học luật hôn

nhân và gia đình Việt Nam
5. Đàm Thị Nhàn – Thực tiễn giải quyết tranh chấp bất động sản giữa
vợ và chồng- Một số vướng mắc bất cập và hướng hoàn thiện
Khóa luận tốt nghiệp Hà Nội 2010
6. Luật hôn nhân gia đình- NXB lao động
7. Nghị định của Chính Phủ số 70/2001/NĐ- CP ngày 03 tháng 10 năm
2001 quy định chi tiết thi hành luật hôn nhân và gia đình
8. Nghị quyết của hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao số
02/2000 NQ- HĐTP ngày 23 tháng 12 năm 2000 quy định việc áp
dụng luật hôn nhân và gia đình.
9. Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005