Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM HỒNG ĐIỆP

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI- 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng. Kết quả nghiên cứu trong
luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả
Phạm Hồng Điệp


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tôi đã

nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các thầy cô giáo,
gia đình và bạn bè trong suốt khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài
luận văn.
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân
thành tới Ban giám hiệu, toàn thể quý thầy, cô, cán bộ, nhân viên trong Phòng
Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Pháp luật kinh tế và cán bộ, nhân viên Thư
viện trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tôi
học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Tôi xin gửi lời cám ơn chân thành và sâu sắc đến thầy PGS.TS Nguyễn
Quang Tuyến, người đã rất tận tình chỉ bảo và hướng dẫn cho tôi trong suốt
quá trình học tập và hoàn thành luận văn này.
Tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ, động viên của bạn bè và gia đình trong thời
gian thực hiện đề tài.
Xin được bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu
đó.
Hà Nội, ngày 21 tháng 05 năm 2014
Tác giả luận văn
Phạm Hồng Điệp


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU…………………………......................................................................
1
1. Tính cấp thiết của đề tài……………………………..................................................
1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài…………………………….............................................
2
3.Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu……………………….................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu…...........………………………....................... 3
5. Phương pháp nghiên cứu……………..........………….....................…………......4

6. Những đóng góp của luận văn………..........………….....................…………......4
7. Kết cấu của luận văn.........………………….........………………… .......................
5
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT
VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI…………………………………………………………6
1.1 Tổng quan về mua bán nhà ở xã hội…………………………………....…... 6
1.1.1 Khái niệm về nhà ở……………………………………………………………..6
1.1.1.1 Quan niệm về nhà ở…………………………………………………………………..
6
1.1.1.2 Phân loại nhà ở………………………………………………………………………..
7
1.1.1.3 Vị trí, vai trò của nhà ở trong đời sống xã hội……….……………………….…9
1.1.2 Khái niệm về nhà ở xã hội……………………………………………….……….
11
1.1.2.1 Quan niệm về nhà ở xã hội ………………………………………………… 11
1.1.2.2 Vị trí và vai trò của nhà ở xã hội …………………………………………. 12
1.1.3 Khái niệm về mua bán nhà ở xã hội………………………………………...……
14
1.1.3.1 Khái niệm về mua bán nhà ở…………………………………………………14
1.1.3.2 Quan niệm về mua bán nhà ở xã hội………………………………………………...
16
1.2 Tổng quan pháp luật về mua bán nhà ở xã hội……………………………… 17
1.2.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở xã hội bằng pháp
luật…………………………………………………………………………….…….17
1.2.2 Khái niệm pháp luật về mua bán nhà ở xã hội…................................................18
1.2.3 Các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến pháp luật về mua bán nhà ở xã hội……... 19
1.2.3.1 Đường lối, chính sách của Đảng về mua bán nhà ở xã hội…………………….19


1.2.3.2 Chính sách về tài chính đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cho vay mua nhà

ở xã hội của Nhà nước……………………………………………………………………….20
1.2.3.3 Tâm lý, thị hiếu, hành vi của người dân……………………………………..…….
20
1.2.3.4 Sự tác động của thị trường bất động sản………………….……...........................
21
1.2.3.5 Sự tác động của quá trình hội nhập quốc tế…………………………………22
1.2.4 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về mua bán nhà ở
xã hội……………………………...............................................................................22
1.2.4.1 Giai đoạn trước năm 2006…………………………………………………………22
1.2.4.2 Giai đoạn từ năm 2006 đến nay ………………………………………………… 23
1.3 Pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của một số nƣớc trên thế giới và
những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp
luật về mua bán nhà ở xã hội…………………………………………………………
26
1.3.1 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Trung Quốc………………
26
1.3.2 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Hàn Quốc………………...
27
1.3.3 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Singapore…………….…
28
1.3.4 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Thụy Điển.……………….
29
1.3.5 Các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của Hoa Kỳ…………………29
1.3.6 Những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp
luật về mua bán nhà ở xã hội trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về mua bán nhà
ở xã hội của một số nước trên thế giới………………………………………………30
Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở
VIỆT NAM…………….......................................................................................

33

2.1 Nội dung pháp luật về mua bán nhà ở xã hội…………………………………33
2.1.1 Nội dung các quy định về đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội…………………… 33
2.1.1.1 Nội dung các quy định về hình thức đầu tư của chủ đầu tư, xây dựng nhà
ở xã hội……………………………………………………………………..……… 33
2.1.1.2 Nội dung các quy định về vốn đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội…………..…. 34
2.1.1.3 Nội dung các quy định về ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 34
2.1.2 Nội dung các quy định về mua bán nhà ở xã hội………………………………36


2.1.2.1 Nội dung các quy định về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội…. 36
2.1.2.2 Nội dung các quy định về hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà ở xã hội……..40
2.1.2.3 Nội dung các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội………………….40
2.1.2.4 Nội dung các quy định về xử lý vi phạm pháp luật trong mua bán nhà ở xã
hội………………………………………………………………………………………
41
2.1.2.5 Nội dung các quy định về giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở xã hội………
42
2.1.2.6 Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội…………….42
2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở xã hội………………
44
2.2.1 Những kết quả đạt được.…………………………………………………………
44
2.2.1.1 Về nhu cầu mua nhà ở xã hội và sự đáp ứng nhu cầu đó trên thực tế……........
44
2.2.1.2 Về việc triển khai các dự án nhà ở xã hội để bán tại các địa phương
trong cả nước..…....................................................................................................... 46
2.2.1.3 Về kết quả của hoạt động tín dụng ngân hàng tạo điều kiện cho lĩnh vực
mua bán nhà ở xã hội………….................................................................................48
2.2.2 Những hạn chế và vướng mắc phát sinh trong quá trình thực thi pháp luật

về mua bán nhà ở xã hội.........................................……………………......……...... 50
2.2.2.1 Về phía chủ đầu tư………………………………...............................................
50
2.2.2.2 Về phía đối tượng được mua nhà ở xã hội……………………………..........53
2.2.2.3 Về chính sách, cơ chế của Nhà nước trong hoạt động quy hoạch, quản lý
nhà ở xã hội………………………...............................................................................
54
2.2.2.4 Về chính sách tín dụng ngân hàng hỗ trợ về lĩnh vực nhà ở xã hội...................
56
2.2.3 Nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc……………………………………
57
2.2.3.1 Nguyên nhân chủ quan…………………………………………………………
57
2.2.3.2 Nguyên nhân khách quan………………………………………………………
59
Chƣơng 3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM………………………………………61
3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam...........
61
3.2 Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
ở Việt Nam................................................................................................................ 63


3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội........................... 63
3.2.1.1 Nhóm các giải pháp hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội... 63
3.2.1.2 Nhóm các giải pháp hoàn thiện cơ chế, chính sách hỗ trợ trong mua bán
nhà ở xã hội................................................................................................................. 64
3.2.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà
ở xã hội.........................................................................................................................65
3.2.2.1 Tăng cường quản lý, đẩy mạnh công khai, minh bạch hóa trong quá trình

thực thi pháp luật....................................................................................................... 65
3.2.2.2 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật về mua bán nhà ở xã hội..........66
KẾT LUẬN……………………………………………………………………..……68
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………….…….......


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
1. BĐS :

Bất động sản

2. BLDS :

Bộ luật Dân sự

3. UBND :

Ủy ban Nhân dân


1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở xã hội là một chủ trương có ý nghĩa xã hội lớn của Đảng, Nhà nước và
là tâm điểm chú ý của đông đảo người dân. Phát triển nhà ở xã hội là một vấn đề đã
được Đảng, Nhà nước đặt ra từ lâu nhưng vấn đề này mới chính thức được quan tâm
và triển khai trên thực tế từ năm 2006. Là một vấn đề vừa mang tính xã hội, vừa mang
tính thực tiễn cao, nhà ở xã hội là một trong những điểm nóng của chính sách xã hội
hiện nay. Việc phát triển quỹ nhà ở xã hội không những phục vụ cho nhu cầu hiện đại

hóa, nâng cao chất lượng sống cho người dân mà còn giúp giải quyết bài toán an sinh
xã hội. Bởi khi dân số ngày càng tăng nhanh thì vấn đề nhà ở ngày càng trở nên nóng
bỏng hơn bất cứ lúc nào hết. Đối với bộ phận dân cư có thu nhập cao và ổn định thì
đây không phải là vấn đề đáng lo ngại, nhưng đối với bộ phận dân cư có thu nhập
thấp, đối tượng chính sách xã hội như: người có thu nhập thấp, người nghèo, học sinh
sinh viên…thì việc tự lo cho mình chỗ ở còn gặp nhiều khó khăn và bất cập.
Với mục tiêu tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở xã hội,
Chính phủ đã có những quy định cụ thể cho việc xây dựng nhà ở xã hội, các hành lang
pháp lý và cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp tham gia thực hiện các dự án nhà ở
xã hội. Tại các địa phương như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và nhiều
tỉnh thành khác đã hình thành mô hình phát triển riêng dự án “Nhà ở xã hội”. Từ đó,
biến ước vọng có một nơi an cư của hàng triệu người thu nhập trung bình và thấp ở
các khu đô thị dần trở thành hiện thực. Tuy vậy, thực tiễn áp dụng các quy định pháp
luật về vấn đề này cho thấy, bên cạnh những kết quả đã đạt được, vẫn còn nhiều hạn
chế, tồn tại do các ưu đãi chưa hấp dẫn, chưa đủ sức khuyến khích doanh nghiệp tham
gia. Các mô hình tổ chức và các chính sách ưu đãi tài chính cũng chưa được hoàn
thiện, trình tự thủ tục mua bán và hỗ trợ tín dụng ngân hàng còn rườm rà, phức tạp,
gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng và người dân. Với cơ chế hỗ
trợ tài chính, giá nhà ở và tình trạng thiếu hụt nguồn cung như hiện nay thì việc tiếp
cận nhà ở xã hội của nhiều đối tượng vẫn còn hạn chế.


2

Giải quyết tốt các tồn tại trên sẽ góp phần hoạch định một chương trình phát
triển nhà ở xã hội đồng bộ, cân bằng lợi ích của ba chủ thể tham gia là nhà đầu tư nhà phân phối – người sử dụng, hướng tới đảm bảo an sinh xã hội, nâng cao chất
lượng đời sống của người dân.
Để tìm hiểu rõ hơn về pháp luật mua bán nhà ở xã hội cũng như thực tiễn áp
dụng các quy định này hiện nay tại các địa phương, tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp
luật về mua bán nhà ở xã hội” làm đề tài luận văn của mình.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Mua bán nhà ở xã hội là một trong những nội dung mới của quy định pháp luật
trong vài năm trở lại đây. Việc nghiên cứu đề tài này có một ý nghĩa lý luận và thực
tiễn sâu sắc. Tuy nhiên, hiện nay, số lượng các bài viết, công trình nghiên cứu khoa
học về vấn đề này lại không nhiều, chưa nhận được sự quan tâm nghiên cứu của giới
khoa học pháp lý. Thời gian vừa qua đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến
đề tài này được công bố, tiêu biểu như một số sách chuyên khảo: TS Doãn Hồng
Nhung, “Pháp luật về Nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam”,
Nxb. Xây dựng, Hà Nội, năm 2010; TS Trần Quang Huy - TS Nguyễn Quang Tuyến,
“Pháp luật về Kinh doanh bất động sản”, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2009. Một số bài
báo, tạp chí, hội thảo khoa học cũng nghiên cứu về vấn đề này dưới khía cạnh lý luận
và thực tiễn như: TS Doãn Hồng Nhung,“Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về tài
chính đối với nhà ở xã hội ở Việt Nam”, Hội thảo Khoa học “Hoàn thiện pháp luật
kinh doanh bất động sản Việt Nam”, tháng 10/2012, tr31; Võ Thị Mỹ Hương, “Pháp
luật về nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật, số 4/2012, tr37-43; Chuyên đề “Nhà ở xã hội”, Tạp chí Kiến trúc Việt
Nam, số 4/2012. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên mới chỉ tập trung vào nội
dung quy hoạch, phát triển nhà ở xã hội, nghiên cứu dưới khoa học pháp lý về mua
bán nhà ở, các hình thức thuê, thuê mua nhà ở xã hội, mà chưa đề cập nhiều đến mua
bán nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, còn có công trình nghiên cứu của tác giả Đỗ Thị Ánh
Hồng, “Thực trạng áp dụng các quy định về mua bán nhà ở xã hội trên địa bàn thành


3

phố Hà Nội”, Khóa luận tốt nghiệp (2011) đã tìm hiểu nội dung này nhưng cũng mới
chỉ dừng lại ở phạm vi thành phố Hà Nội.
Kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình trên đây, Luận văn đi sâu tìm
hiểu một cách có hệ thống, toàn diện và tập trung về pháp luật về mua bán nhà ở xã
hội và thực tiễn thi hành pháp luật tại một số địa phương tiêu biểu trong cả nước.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là phân tích và làm rõ các cơ sở lý luận và
thực tiễn của các quy định pháp luật nhà ở xã hội nói chung và pháp luật về mua bán
nhà ở xã hội nói riêng; các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật, xem xét, nghiên cứu một
cách có hệ thống các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội; đánh giá thực tiễn
thi hành pháp luật về mua bán nhà ở xã hội nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp
luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện
nay.
Để đạt được mục đích nghiên cứu nêu trên, khi nghiên cứu đề tài này phải thực
hiện các nhiệm vụ sau:
- Phân tích bản chất, vai trò của nhà ở và nhà ở xã hội, sự phát triển hệ thống
nhà ở xã hội tại Việt Nam đặt trong sự so sánh, đối chiếu với các nước trên thế giới.
- Thu thập số liệu về xây dựng, quy hoạch nhà ở xã hội, số liệu về nhu cầu mua
nhà ở xã hội và sự đáp ứng nhu cầu đó trên thực tế, số liệu về kết quả hoạt động triển
khai dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, nhất là các thành phố lớn.
- Hệ thống các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Phân tích đánh giá
thực tiễn thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, từ đó chỉ rõ những hạn chế,
vướng mắc phát sinh.
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
mua bán nhà ở xã hội.
4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá nội
dung các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội theo Luật đất đai năm 2003,


4

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật nhà ở năm 2005 và các văn bản hướng
dẫn.
- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn chỉ nghiên cứu về nhà ở xã hội mà không tìm

hiểu về nhà ở nói chung, nhà chung cư hay nhà ở thương mại…với hoạt động mua bán
chứ không đề cập đến hoạt động thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Việc nghiên cứu tập trung vào phần lý luận về nhà ở xã hội, tình hình thực hiện
pháp luật về mua bán nhà ở xã hội trong thời gian qua, đồng thời đưa ra một số giải
pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi trong thời gian tới.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được viết trên cơ sở quan điểm chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ
Chí Minh về nhà nước pháp luật, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về xây
dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và các chính sách về nhà ở xã hội nói
riêng.
Luận văn còn sử dụng các phương pháp cụ thể:
- Phương pháp biện chứng được sử dụng trong việc phân tích, đánh giá chính
sách nhà ở xã hội đối với người dân trong điều kiện kinh tế xã hội hiện nay của đất
nước.
- Phương pháp tổng hợp, kế thừa đối với các công trình nghiên cứu trước đó,
cũng như các bài viết về phát triển nhà ở xã hội nói chung và pháp luật về mua bán
nhà ở xã hội nói riêng.
- Phương pháp phân tích- tổng hợp, hệ thống, đánh giá khoa học đối với các
quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội và các số liệu thu thập được.
- Phương pháp lịch sử, so sánh khi xem xét sự phát triển của chính sách nhà ở
xã hội và pháp luật về mua bán nhà ở xã hội qua các năm.
Từ đó, luận văn đánh giá một cách khách quan, có cái nhìn toàn diện và đưa ra
một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.
6. Những đóng góp của luận văn
Là một công trình nghiên cứu toàn diện và có hệ thống về pháp luật mua bán
nhà ở xã hội, luận văn đã đạt được một số kết quả nghiên cứu mới cơ bản sau:


5

Thứ nhất, luận văn đã đưa ra khái niệm về mua bán nhà ở, phân tích và chỉ rõ
các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.
Thứ hai, nghiên cứu và tổng kết kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của các
nước trên thế giới từ đó đưa ra những gợi mở cho Việt Nam trong quá trình xây dựng
và hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.
Thứ ba, hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở xã hội, chỉ ra những kết quả đạt
được và những vướng mắc, hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật về mua bán nhà
ở xã hội. Qua đó, đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mục lục, Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được kết cấu bao gồm 3 chương:
- Chương 1. Tổng quan về mua bán nhà ở xã hội và pháp luật về mua bán nhà ở
xã hội.
- Chương 2. Thực trạng pháp luật về mua bán nhà ở xã hội ở Việt Nam.
- Chương 3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã
hội.


6

Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ PHÁP LUẬT VỀ
MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Tổng quan về mua bán nhà ở xã hội
1.1.1. Khái niệm về nhà ở
1.1.1.1 Quan niệm về nhà ở
Từ xa xưa, nhà ở chỉ đơn thuần là một nơi trú thân đơn giản nhằm bảo vệ con
người chống lại những bất lợi của điều kiện thiên nhiên như: nắng, mưa, tuyết, bão,
gió, thú rừng…Dần dần, nhà ở đã trở thành một phần quan trọng trong đời sống con

người, giúp tạo điều kiện thuận lợi cho con người nói chung và từng hộ gia đình, cá
nhân nói riêng nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động, sinh con duy trì nòi giống, tiến tới ổn
định làm kinh tế, phát triển sản xuất…Theo dòng chảy thời gian, xã hội ngày càng
phát triển, tiến bộ và văn minh hơn. Nhà ở vẫn luôn là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu
thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình cũng giống như cơm ăn, áo mặc. Nhu cầu có
chỗ ở thích hợp không chỉ là một trong những quyền cơ bản của con người mà còn là
điều kiện cần thiết để phát triển kinh tế, xã hội. Nhà ở không chỉ là một kiến trúc
thông thường bảo đảm nhu cầu của con người mà nó còn biểu thị các giá trị văn hóa,
lịch sử của một dân tộc, một quốc gia. Vì những lẽ đó mà ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà
nước đều quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm này thể hiện thông qua việc ban
hành các chính sách, pháp luật, tạo lập khung pháp lý cho người dân thực hiện các
giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch về mua bán nhà ở nói riêng. Ở nước ta, các
quy định về nhà ở được ghi nhận trong Hiến pháp năm 2013; Bộ luật dân sự năm 2005
(BLDS năm 2005), Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 (sau đây gọi tắt
là Luật nhà ở năm 2005)…và các văn bản pháp luật có liên quan. Quyền có nhà ở
được ghi nhận tại Điều 62 Hiến pháp năm 1992 như sau: “Công dân có quyền xây
dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có
nhà cho thuê được bảo hộ theo pháp luật”. Điều 22 Hiến pháp năm 2013 khẳng định:
“Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”.
Khái niệm nhà ở được luận giải ở những góc độ khác nhau:


7

Dưới góc độ triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ
và mang tính văn hóa. Theo phạm trù xã hội học thì nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu
cầu ở của con người; còn dưới góc độ kinh tế học thì nó là khối tài sản có giá trị lớn
trong tổng tài sản quốc gia.
Theo Từ điển Tiếng Việt thì nhà ở là: “Chỗ ở và sinh hoạt của một gia
đình”[23]

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005: “Nhà ở theo quy định
của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Như vậy, có thể thấy, dưới góc độ pháp lý hay góc độ xã hội thì nhà ở đều là
nơi phục vụ sinh hoạt cho cá nhân và gia đình và nó luôn gắn với nhu cầu thiết yếu
của con người. Không những vậy, nhà ở còn là một bất động sản có giá trị lớn đối với
cá nhân và luôn gắn liền với đất đai.
1.1.1.2. Phân loại nhà ở
Nhà ở tại Việt Nam được phân loại khá phong phú và đa dạng căn cứ vào
những tiêu chí khác nhau.
Thứ nhất, căn cứ quy định tại Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau
đây gọi tắt là Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) thì nhà ở bao gồm các loại như:
- Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
- Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của
Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do
Nhà nước quy định.
- Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy
định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian
đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này.


8

- Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt có sân, vườn, hàng rào và lối ra
riêng biệt, có số tầng chính không quá 3 tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng
mái và tầng hầm), có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng
không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong

quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và
phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Thứ hai, căn cứ theo Phụ lục 1 ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TTBXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý
chất lượng công trình xây dựng thì nhà ở được phân thành hai loại: Nhà chung cư và
nhà riêng lẻ (nhà biệt thự không nhỏ hơn cấp III).
- Về phân cấp công trình xây dựng đối với nhà chung cư: Cấp I là nhà ở trên 20
tầng, cấp II là nhà ở từ 8 đến 20 tầng và cấp III là nhà ở từ 2 đến 7 tầng.
- Về phân cấp công trình xây dựng đối với nhà riêng lẻ: Cấp II là nhà ở trên 6
tầng, cấp III là nhà ở từ 6 tầng trở xuống.
Thứ ba, căn cứ theo nguồn vốn xây dựng thì nhà ở được phân loại thành:
- Nhóm 1: Nhà ở được xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.
- Nhóm 2: Nhà ở do các tổ chức kinh tế - xã hội bỏ vốn góp xây dựng.
- Nhóm 3: Nhà ở do vốn của nhiều tổ chức đóng góp xây dựng.
- Nhóm 4: Nhà ở do vốn tư nhân đầu tư xây dựng.
Thứ tư, căn cứ vào độ cao.
Theo tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng số TCXDVN 323-2004 do Bộ trưởng Bộ
xây dựng ban hành ngày 02/11/2004 và các văn bản có liên quan [20], thì phân loại
nhà ở căn cứ vào độ cao bao gồm:
- Nhà thấp tầng: thường là nhà có sân, vườn phục vụ độc lập cho từng gia đình
và ngôi nhà chính từ 1 đến 4 tầng.


9

- Nhà nhiều tầng: là loại nhà ở phục vụ cho các gia đình với số tầng từ 4 đến 9
tầng. Riêng nhà chung cư nhiều tầng là từ 4 đến 7 tầng, với phương tiện liên hệ theo
chiều đứng và chỉ là cầu thang bộ.

- Nhà cao tầng: là nhà cao từ 9 tầng trở lên. Trong tiêu chuẩn thiết kế nhà cao
tầng số TCXDVN 323-2004 có nêu nhà cao tầng là nhà ở, căn hộ có chiều cao từ 9
đến 40 tầng. Khái niệm nhà cao tầng được Ủy ban dữ kiện Emporis định nghĩa: “một
tòa nhà có chiều cao trên 35 m (115ft) (khoảng độ 12 tầng), được chia thành không
gian tiêu chuẩn trên diện tích sàn sử dụng”. Tuy nhiên, cũng không nên nhầm lẫn
giữa khái niệm nhà cao tầng với nhà chọc trời. Nhà chọc trời là nhà cao tầng có độ cao
trên 244 m. Như vậy, tất cả các nhà chọc trời đều là nhà cao tầng, nhưng chỉ có những
nhà cao tầng nào trên 244 m mới là nhà chọc trời [27].
Cách phân loại này có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp các nhà thiết kế và
thi công áp dụng các bộ quy chuẩn xây dựng một cách chính xác để quy hoạch, xây
dựng nhà ở vừa đảm bảo yếu tố an toàn, bền vững, vừa đảm bảo tính thống nhất, mỹ
quan của đô thị.
1.1.1.3. Vị trí, vai trò của nhà ở trong đời sống xã hội
Nhà ở là nơi cư trú lâu dài của con người. Đó là một trong những điều kiện vật
chất cơ bản của sự sinh tồn, đồng thời cũng là điều kiện vật chất quan trọng để tiến
hành các hoạt động kinh tế - xã hội. Nhà ở đóng một vị trí, vai trò hết sức quan trọng
trong đời sống xã hội, được biểu hiện chủ yếu ở các mặt sau:
Thứ nhất, nhà ở là điều kiện vật chất tối quan trọng để phát triển kinh tế- xã
hội.
Nhà ở không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư, mà
cũng là điều kiện vật chất để kinh tế đất nước có thể tiến hành bình thường và phát
triển. Xét từ góc độ vi mô, nhà ở của công nhân, viên chức các doanh nghiệp gần hay
xa nơi làm việc, ảnh hưởng trực tiếp đến độ dài thời gian đi trên đường đến nơi làm
việc và mức hao phí thể lực của họ, do đó mà ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của
doanh nghiệp. Điều kiện cư trú của dân cư tốt hay xấu, không chỉ liên quan tới tái sản


10

xuất sức lao động, mà còn tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất của người lao

động.
Thứ hai, nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và
điều chỉnh các quan hệ xã hội.
Vai trò của nhà ở được thể hiện thông qua số lượng, kết cấu, hình thức, kiến
trúc và bố cục. Hình thức xây dựng của nhà ở quy định hình thức cư trú của dân cư,
ảnh hưởng tới quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những cá nhân trong cộng
đồng. Bên cạnh đó, bố cục, quy hoạch nhà ở ảnh hưởng trực tiếp tới diện mạo, mỹ
quan của cộng đồng xã hội, khu dân cư, ảnh hưởng tới hệ thống giao thông và tình
hình sử dụng quỹ đất ở.
Thứ ba, nhà ở là điều kiện vật chất quan trọng để tái sản xuất sức lao động xã
hội.
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là hoạt động tiên
quyết của quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh
hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Để nâng cao chất lượng lao động thì điều đầu
tiên là phải đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những tư liệu sinh hoạt khác. Như
Ph- Ăngghen từng nói: “Con người trước hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới
đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo….” [24].
Như vậy, nhà ở không chỉ là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước
các hiện tượng tự nhiên mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục đào tạo con người từ khi
sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con người. Nhà ở với tư
cách là một loại tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh hoạt của con người,
vừa phục vụ quá trình sản xuất xã hội. Nó không chỉ đơn thuần là vật chất mà còn gắn
bó, đem lại những giá trị tinh thần lớn lao cho con người.
Tóm lại, có thể khẳng định rằng, nhà ở có một vị trí to lớn và vai trò quan trọng
trong đời sống xã hội con người. Sự phát triển của nhà ở nói chung cần phù hợp với
sự phát triển kinh tế- xã hội, chỉ có như vậy mới có thể thúc đẩy sự phát triển bền
vững của kinh tế - xã hội.


11

1.1.2. Khái niệm về nhà ở xã hội
1.1.2.1 Quan niệm về nhà ở xã hội
Trên thế giới, khái niệm “Nhà ở xã hội” (Social housing) bắt đầu xuất hiện từ
các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước
khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những
người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không
thể nào và không bao giờ tự mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là
người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi
nương tựa…Trong nhiều trường hợp loại nhà này được gọi là nhà từ thiện, đa phần là
của Nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng
phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn
cảnh cụ thể mà người đăng ký nhà ở xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc được
cho thuê với giá thấp [26].
Như vậy, hiểu theo nghĩa rộng, nhà ở xã hội của một quốc gia hay một địa
phương là dành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình
trong xã hội. Hiểu theo nghĩa hẹp, nhà ở xã hội là bao gồm những căn nhà cấp thấp,
giá rẻ thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc được quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi
chính phủ để cung cấp cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như những
người có thu nhập thấp, các đối tượng chính sách...được cho thuê hoặc cho ở với giá
rẻ hơn với giá thị trường. Việc phát triển hệ thống nhà ở xã hội là nhằm xây dựng các
cộng đồng thị dân có tổ chức, nhằm hạn chế khả năng hình thành một cách tự phát các
khu dân cư của người có thu nhập thấp, nhếch nhác, bẩn thỉu, còn gọi là khu nhà ổ
chuột, với đầy rẫy vấn nạn xã hội nhức nhối.
Ở Việt Nam, nhà ở xã hội là một khái niệm mới, lần đầu tiên được ghi nhận
trong Luật Nhà ở năm 2005. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số
71/2010/NĐ-CP thì nhà ở xã hội được định nghĩa như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở do
Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho
các đối tượng theo quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật Nhà ở mua, thuê hoặc
thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”.

12

Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển
và quản lý nhà ở xã hội (sau đây gọi tắt là Nghị định số 188/2013/NĐ-CP) một lần
nữa nêu lại khái niệm nhà ở xã hội. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định này:
“Nhà ở xã hội là nhà ở được đầu tư xây dựng có sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước để
cho các đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 14 của Nghị định này mua, thuê hoặc
thuê mua.”
Như vậy, có thể hiểu nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở được Nhà nước, tổ
chức hoặc cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để dành cho các đối
tượng đặc biệt trong xã hội mua, thuê hoặc thuê mua nhằm giải quyết nhu cầu về nhà
ở cho những đối tượng theo quy định của pháp luật. Xuất phát từ tên gọi, mục tiêu
cũng như đối tượng phục vụ, có thể thấy nhà ở xã hội là một chính sách mang ý nghĩa
xã hội lớn, thể hiện rõ nét sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với các nhóm đối
tượng còn gặp nhiều khó khăn trong việc tự lo cho mình một nơi ăn chốn ở ổn định
như người nghèo, người thuộc diện chính sách, người lao động có thu nhập thấp…
Theo quy định tại Điều 47 Luật Nhà ở năm 2005, nhà ở xã hội tại đô thị phải là
nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây
dựng và có số tầng cụ thể theo quy định.
1.1.2.2 Vị trí và vai trò của nhà ở xã hội
Thứ nhất, Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà
nước.
Quyền có nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân và được quy
định trong Hiến pháp nước ta. Hiện nay, dân số Việt Nam đạt khoảng 90 triệu người
với phần lớn có thu nhập ở mức trung bình và thu nhập thấp (thu nhập bình quân đầu
người năm 2013 đạt khoảng 1.960 USD) [25]. Ở những thành phố, khu đô thị, nhu cầu
có nhà ở của người dân là rất lớn. Tuy nhiên, với mức thu nhập bình quân đầu người
khoảng 44 triệu đồng/năm như trên (tức là khoảng 3,6 triệu đồng/ tháng) thì khả năng

tài chính của hầu hết người dân là có hạn so với giá mua nhà trên thị trường. Ước mơ
sở hữu một ngôi nhà bằng chính nguồn thu nhập của mình đôi khi là quá xa vời đối
với nhiều người dân. Chính sách nhà ở xã hội được Nhà nước thông qua đã thổi một


13

luồng gió mới, giúp những người lao động thu nhập thấp có được chỗ ở, một nơi “an
cư lạc nghiệp”. Với tư tưởng chủ đạo là làm sao bảo đảm cho người có thu nhập thấp
được định cư trong điều kiện tốt nhất có thể, chính sách nhà ở xã hội ra đời đã thể hiện
sự quan tâm, chăm lo của Nhà nước tới đời sống của một bộ phận không nhỏ người
dân. Nó là một bước để cụ thể hóa quan điểm của Đảng về phát triển một nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện mục tiêu tăng trưởng đi đôi với phát
triển, phát triển đi đôi với tiến bộ và công bằng xã hội. Do đó, chính sách nhà ở xã hội
là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với thực tiễn hiện nay, góp phần giải quyết tốt
các vấn đề xã hội, thúc đẩy quá trình phát triển bền vững kinh tế đất nước.
Thứ hai, phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển
khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được phân phối tới những đối tượng đặc biệt
trong xã hội với mức giá thấp hơn giá thị trường dưới sự hỗ trợ của Nhà nước. Điều
đó có nghĩa là yếu tố xã hội ở đây được đặt lên trên yếu tố lợi nhuận. Vậy làm thế nào
để có thể thu hút những nhà đầu tư bỏ vốn, theo đuổi loại hình này? Pháp luật hiện
hành cũng đã tính toán, xem xét cân bằng lợi ích giữa các chủ thể: Nhà nước- chủ đầu
tư- người dân. Theo đó, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành
phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội thông qua
các ưu đãi về miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất, miễn giảm các khoản thuế liên quan
theo quy định của pháp luật….Những hỗ trợ này nhằm để các doanh nghiệp có động
lực đầu tư và tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi mà
thị trường bất động sản đang chững lại, số lượng tồn kho bất động sản còn lớn (đặc
biệt là chung cư cao cấp, nhà ở thương mại…), nhiều dự án nhà ở thương mại xin

phép được chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Mới đây, Bộ Xây dựng tiếp tục kiến nghị
Thủ tướng Chính phủ không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở
thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014. Như vậy, thay vì đầu tư vào
các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong đầu ra tiêu thụ sản
phẩm, các nhà đầu tư đã dần chuyển sang nhà ở xã hội hướng đến phục vụ những đối
tượng thực sự có nhu cầu nhà ở. Mặt khác, việc triển khai các dự án xây dựng nhà ở


14

xã hội cũng góp phần kích cầu một số thị trường khác như thị trường vật liệu xây
dựng, thị trường lao động, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận không nhỏ
những người làm việc trong lĩnh vực này.
Thứ ba, nhà ở xã hội góp phần bình ổn thị trường bất động sản
Sự ra đời của nhà ở xã hội đã làm tăng thêm sự phong phú về sản phẩm được
cung ứng trên thị trường bất động sản. Sự phong phú và đa dạng này giúp người mua
có thêm nhiều cân nhắc, lựa chọn hơn về nhà ở, sao cho phù hợp với nhu cầu và khả
năng tài chính của mình. Cũng nhờ đó mà người dân có thể tiếp cận với giá trị thực
của nhà ở, thay vì phải chịu “giá ảo” do những cơn sốt đất trong một thời gian dài
trước đây. Ngoài ra, sự xuất hiện của phân khúc thị trường nhà ở xã hội với giá rẻ hơn
giá thị trường sẽ giúp tăng tính cạnh tranh trên thị trường nhà đất. Lúc này, không
những xét về giá cả mà các nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến chất lượng của
nhà ở để tăng sức cạnh tranh, thu hút người mua. Nhờ vậy mà thị trường bất động sản
hoạt động đúng thực chất, lành mạnh và ổn định hơn.
Sự tăng trưởng của ngành bất động sản sẽ kéo theo sự tăng trưởng của nhiều
ngành khác. Trong bối cảnh hiện nay do ảnh hưởng tiêu cực của suy thoái kinh tế toàn
cầu, ngành bất động sản trong nước đã giảm nhiệt, các giao dịch mua bán bất động sản
bị ngưng lại; trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp lại ở mức cao và
nếu được tạo điều kiện thỏa đáng để có thể tiếp cận với nguồn cung thì đây là những
tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay.

1.1.3 Khái niệm về mua bán nhà ở xã hội
1.1.3.1 Khái niệm về mua bán nhà ở
Hiện nay, nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt mà đã trở thành một loại hàng
hóa, một tài sản đặc biệt được đưa vào lưu thông trên thị trường. Nhà ở được xây
dựng trên đất và gắn liền với đất. Do đất đai cố định về vị trí địa lý và không thể di
chuyển được nên nhà ở cũng cố định về vị trí địa lý và cũng không thể di chuyển
được. Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này mà đất đai, nhà ở và công trình xây dựng được
pháp luật quan niệm là bất động sản (BĐS). Mua bán nhà ở chính là một loại hình
kinh doanh BĐS. Pháp luật kinh doanh BĐS nước ta không đề cập trực tiếp thế nào là


15

hoạt động kinh doanh nhà và công trình xây dựng, hay mua bán nhà ở mà chỉ đưa ra
khái niệm về kinh doanh BĐS nói chung. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu
tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”.
Dựa trên khái niệm kinh doanh BĐS, chúng ta có thể hiểu khái niệm mua bán
nhà ở dưới khía cạnh kinh doanh như sau: “Mua bán nhà ở là một hoạt động kinh
doanh nhà do người bán bỏ vốn ra đầu tư tạo lập nhà ở rồi chuyển nhượng, cho thuê,
thuê mua hoặc nhận chuyển nhượng, thuê nhà ở của người khác rồi bán lại, cho thuê
lại nhằm mục đích sinh lời”.
Từ định nghĩa trên có thể thấy hoạt động mua bán nhà ở có những đặc điểm cơ
bản như:
Thứ nhất, đối tượng của hoạt động mua bán nhà ở chính là nhà ở. Đây là sản
phẩm của hoạt động đầu tư, tạo lập của cá nhân, các nhà sản xuất như các tổng công
ty kinh doanh nhà, công ty xây dựng, chủ đầu tư trong và ngoài nước hoạt động trong
lĩnh vực xây dựng…
Nhà ở là đối tượng của hoạt động mua bán có thể là nhà ở được xây dựng hoàn

chỉnh, tồn tại dưới dạng nhà xây dựng xong phần thô, nhà hoàn thiện xong phần trang
trí, nội thất hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai (nhà ở hình thành trong tương
lai có nghĩa là tại thời điểm các bên thực hiện giao dịch mua bán, nhà mới bắt đầu
được xây dựng và trong tương lai chủ đầu tư hoặc bên bán mới bàn giao nhà cho bên
mua).
Thứ hai, mục đích của hoạt động mua bán nhà ở là thu lợi nhuận. Giao dịch
được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng dân sự về mua- bán nhà.
Thứ ba, khác với đất đai, nhà ở không do tự nhiên tạo ra mà là sản phẩm do
con người làm ra. Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh, các chủ thể kinh
doanh phải tạo lập ra hàng hóa BĐS là nhà ở thông qua hai hình thức: Một là, tự mình
tạo lập ra nhà bằng việc bỏ vốn đầu tư; Hai là, mua, thuê nhà ở do người khác tạo ra;
sau đó bán lại hoặc cho thuê lại thu lợi nhuận. Nhà ở là do con người tự tạo ra, bị mất


16

đi sau một thời hạn sử dụng nhất định. Việc sở hữu loại BĐS này có thể trọn vẹn,
tuyệt đối. Nhà ở có thể xác định được giá trị thực, định rõ giá cả, và càng ngày con
người lại càng tạo ra những loại nhà ở phong phú và đa dạng về kiến trúc, kiểu dáng;
trong khi đó, thì đất đai lại không có đặc tính này.
1.1.3.2 Quan niệm về mua bán nhà ở xã hội
Con người ta sinh ra ai cũng có nhu cầu về ăn, ở, mặc và đi lại. Trong đó, nhu
cầu về nơi ăn chốn ở vẫn luôn là một nhu cầu tất yếu, phản ánh rõ nét chất lượng cuộc
sống. Thực tế cho thấy, không phải ai cũng có đủ điều kiện và khả năng tự xây cho
mình một ngôi nhà để ở, nên để giải quyết nhu cầu về chỗ ở, họ phải mua, thuê hoặc
thuê mua nhà của người khác. Cùng với thuê và thuê mua, hoạt động mua bán nhà ở
đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhà ở được giao lưu thương mại, luân chuyển trên thị
trường, đáp ứng nhu cầu của người dân.
Với tâm lý mong muốn có nhà ở thuộc sở hữu của mình để có tài sản thế chấp
vay vốn kinh doanh hoặc để lại cho con cháu, người dân vẫn ưa thích hơn khi tham

gia vào quan hệ mua bán. Bởi quan hệ mua bán nhà ở xã hội giúp họ có được quyền
sở hữu tuyệt đối, người mua chủ động và độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng
căn hộ mà không bị lệ thuộc hay hạn chế nhiều như hình thức thuê, thuê mua. Dưới
góc độ của pháp luật dân sự thì việc mua bán nhà ở xã hội giữa các chủ thể được thực
hiện trên cơ sở sự thỏa thuận giữa các bên tham gia thông qua hình thức pháp lý đó là
hợp đồng. Theo đó, mỗi bên đều được hưởng những quyền và thực hiện nghĩa vụ khác
nhau như bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; trong khi
bên mua có nghĩa vụ trả tiền, nhận nhà và quyền sở hữu nhà ở từ bên bán…Có thể
thấy, mua bán nhà ở xã hội đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho bộ phận
không nhỏ cho người dân trong xã hội hiện nay, đặc biệt là những người có thu nhập
thấp. Thông qua mua bán nhà ở xã hội mà những đối tượng này có cơ hội sở hữu ngay
ngôi nhà trong mơ mà không cần phải chờ đợi qua nhiều năm tháng như đối với các
giao dịch thuê, thuê mua.


17

1.2. Tổng quan pháp luật về mua bán nhà ở xã hội
1.2.1 Sự cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở xã hội bằng pháp
luật
Phát triển nhà ở xã hội là một vấn đề được Đảng, Nhà nước đặt ra từ lâu nhưng
vấn đề này mới chính thức được quan tâm và triển khai trên thực tế. Trong khi đó, nhu
cầu mua nhà ở tại các đô thị nói chung, nhất là những thành phố lớn như Hà Nội, TP
Hồ Chí Minh, Đà Nẵng nói riêng….ngày càng trở thành một nhu cầu cấp thiết.
Chính sách nhà ở xã hội khi triển khai trên thực tế còn gặp phải không ít khó
khăn do các ưu đãi Nhà nước đưa ra còn chưa hấp dẫn, chưa đủ sức khuyến khích các
doanh nghiệp tham gia. Các nhà đầu tư, các doanh nghiệp luôn đặt yếu tố lợi nhuận
lên hàng đầu. Chính vì vậy, họ tập trung và chú trọng hơn vào phát triển nhà ở thương
mại, nhà ở cao cấp, căn hộ chung cư…để có thể thu hồi, xoay vòng vốn nhanh, dẫn
đến tình trạng phân khúc nhà ở xã hội còn thiếu hụt, chưa đáp ứng được nhu cầu của

người dân. Bên cạnh đó, các mô hình tổ chức và các chính sách ưu đãi tài chính cũng
chưa hoàn thiện, trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội còn rườm rà, phức tạp, tạo tâm
lý e ngại cũng như gây không ít khó khăn cho các doanh nghiệp xây dựng và người
dân.
Luật Nhà ở năm 2005 lần đầu tiên ghi nhận về nhà ở xã hội. Về cơ bản, pháp
luật về nhà ở xã hội ra đời đã tạo lập một hành lang pháp lý cho các giao dịch về nhà ở
xã hội. Nhà ở xã hội không chỉ dừng lại như một chủ trương, chính sách xã hội của
Đảng và Nhà nước, mà đã có những cơ sở pháp lý cụ thể được triển khai trong thực tế.
Hệ thống pháp luật về nhà ở xã hội quy định cụ thể về đối tượng mua, điều
kiện mua, hợp đồng mua bán, cách thức huy động vốn mua nhà ở xã hội, quyền và
nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng mua bán là cơ sở cho hoạt động mua bán
nhà ở xã hội được diễn ra quy củ, minh bạch. Nếu không được dự liệu và điều chỉnh
một cách hợp lý, rất có thể chính sách mang ý nghĩa xã hội sâu sắc này chỉ dừng ở lý
thuyết mà không được triển khai hiệu quả trên thực tế, đồng thời nhà ở xã hội có thể
đến tay một số người hoặc nhóm người nhất định, thay vì những đối tượng được Nhà
nước ưu tiên hướng tới. Nghiêm trọng hơn, khi hoạt động mua bán nhà ở xã hội không