Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường tòa án ở quận hà đông

BỘ GIÁO DỤC VÀ Đ ÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢ ỜNG ĐẠI HỌC LU ẬT HÀ NỘI

NGUYỄN THỊ THU HÀ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
BẰNG CON ĐƢỜNG TÒA ÁN Ở QUẬN HÀ ĐÔNG

Chuyên ngành: Lý luận Nhà nƣớc và pháp luật
Mã số: 60380101

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học
PGS. TS Chu Hồng Thanh

Hà Nội - 2013


LỜI CAM Đ OAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng
tôi. Các số liệu, ví dụ nêu trong luận văn là trung thực. Những
kết luận khoa học của luận văn c hưa từng được ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Những quan điểm nêu trong luận văn là ý kiến của riêng
tác giả, không thể hiện hay truyền tải ý kiến của bất kỳ ai. Tác
giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về nhữ ng ý kiến, đề xuất khoa

học của mình.
Tác giả bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đối với
PGS. TS Chu Hồng Thanh – Hội luật gia Việt Nam, đã tận tụy
hướng dẫn, giúp đỡ tác giả hoàn thành luận văn này.
Tác giả cũng chân thành cảm ơn sự ủng hộ, giúp đỡ của
các thầy cô giáo trong trường Đại học Luật; Cảm ơn những ý
kiến góp ý quý báu của các chuyên gia, sự cổ vũ, khuyến
khích của đồng nghiệp và bạn bè.
Tác giả

Nguyễn Thị Thu Hà


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
CHƢƠNG I ................................................................................................... 5
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI
QUYẾT TRANH CH ẤP ĐẤT ĐAI BẰNG CO N ĐƢỜNG TÒA ÁN ....... 5
1.1.
1.1.1.

Khái quát chung .............................................................................. 5
Khái niệm...................................................................................... 5

1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai ...................................................... 5
1.1.3 Các dạng tranh chấp đất đai hiện nay............................................... 6
1.1.4. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai ...................................... 8
1.1.5. Tác động của tranh chấp đất đai đối với các mặt của đời sống kinh tế
xã hội ........................................................................................................ 10
1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai. ......................................................... 11

1.2.1. Khái niệm ....................................................................................... 11
1.2.2. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với hoạt động giải quyết
khiếu nại về đất đai .................................................................................. 11
1.2.3. M ục đích và ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai .......... 12
1.2.4. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai ....................................... 12
1.2.5. Những điểm mới về phương thức giải quyết tranh chấp đất đai theo
pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam. ................................................. 14
CHƢƠNG II ............................................................................................... 26
THỰC TRẠNG PH ÁP LUẬT, ÁP DỤNG PH ÁP LUẬT VỀ GIẢI
QUYẾT TRANH CH ẤP ĐẤT ĐAI BẰNG CO N ĐƢỜNG TÒA ÁN Ở
QUẬN ......................................................................................................... 26
HÀ ĐÔ NG .................................................................................................. 26
2.1. Các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

ng con

đƣờng T a án. .......................................................................................... 26
2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải qu yết tranh chấp đất đai

ng

con đƣờng T a án ở nƣớc ta một số năm gần đây. ................................ 32


2.2.1. Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân quận
Hà Đông một số năm gần đây, ................................................................. 32
2.2.2. Vài đánh giá sơ bộ .......................................................................... 33
2.2.3. Đặc điểm của tranh chấp đất đai. .................................................. 33
2.2.4. Đặc điểm của tranh chấp đất đai. .................................................. 34
2.2.5. Phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất. .................................... 35

2.2.6. Sự tham gia của Viện kiểm sát nhân dân....................................... 37
2.2.7. M ột số sai lầm trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai trong
thời gian qua và nguyên nhân của các sai lầm đó ................................... 38
CHƢƠNG III .............................................................................................. 54
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆ C GIẢI Q UYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TÒA ÁN QUẬN .................................................... 54
HÀ ĐÔ NG .................................................................................................. 54
3.1. Vấn đề chất lƣợng và hiệu quả giải quyết các tranh chấp đất đai tại
tòa án Nhân dân ...................................................................................... 54
3.1.1. Khái niệm, chất lượng hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại
tòa án ........................................................................................................ 54
3.1.2. Tính đặc thù trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai ............. 55
3.1.3. Các căn cứ đánh giá hiệu quả của việc giải quyết các vụ tranh chấp
đất đai tại tòa án ....................................................................................... 58
3.1.4. Các yếu tố quyết định hiệu quả của việc giải quyết các vụ tranh
chấp đất đai tại Tòa án gồm ..................................................................... 59
3.2. Những thuận lợi, khó khăn trong thực tiễn áp dụng pháp luật vào
giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay ................................................... 60
3.2.1. Những thuận lợi ............................................................................. 60
3.2.2. Những khó khăn............................................................................. 61
3.3. Yêu cầu đặt ra đối với hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai
ng con đƣờng T a án Nhân dân ......................................................... 62


3.4. Một số giải pháp nh m nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh
chấp Đất đai tại T a án ........................................................................... 62
3.4.1.Về phương diện lập pháp ................................................................ 62
3.4.2. Về phương diện hành chính, cải cách tư pháp và thi hành án dân
sự .............................................................................................................. 64
3.4.3 Về phương diện bồi dưỡng nghiệp vụ ............................................. 64

KẾT LUẬN ................................................................................................. 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 1


1

LỜI M Ở ĐẦU

1. Tính cấp thiết và ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài .
Trong lời nói đầu của các luật Đất đai của Việt Nam đề u khẳng định đất đai là
tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dự ng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc gia. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý
Trong thời gian qua, các quy định của pháp luật đất đai đã từng bước đi vào
cuộc sống, phát huy hiệu quả điều chỉnh, bảo vệ hiệu quả chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai, góp phần đáng kể đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, khai thác
đất đai ngày càng có hiệu quả và tiết kiệm hơn, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế
- xã hội, ổn định chính trị, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, đồng thời các văn bản pháp luật về đất đai cũng tạo cơ sở pháp lý quan
trọng cho Tòa án nhân dân và Ủy ban nhân dân các cấp trong việc giải quyết các
tranh chấp đất đai.
Trong hệ thống các cơ quan nhà nước bảo đảm thực thi luật Đất đai nói chung
thì Tòa án nhân dân - loại cơ quan N hà nước được giao thẩm quyền xét xử c ác vụ
tranh chấp đất đai có vai trò ngày càng quan trọng và có nhiều đóng góp đáng kể.
M ỗi năm Tòa án nhân dân thụ lý và giải quyết hàng nghìn vụ tranh chấp đất đai
trong tổng số hàng chục ngàn vụ án dân sự nói chung. Điều đó phản ánh m ột thực
trạng rằng tình hình tranh chấp đấ t đai nói riêng và các tranh chấp dân sự nói chung
vẫn diễn biến phức tạp và có xu hướng ngày càng gia tăng.
Có thể nói các Tòa án đã giải quyết thành công m ột số lượng khá lớn các vụ

tranh chấp đất đai, chất lượng xét xử ngày càng cao, bảo vệ được quyền v à lợi ích
hợp pháp của các đương sự, được xã hội đồng tình, ủng hộ. Tuy nhiên, với tinh thần
nghiêm túc thì thấy rằng hoạt động xét xử của các Tòa án chưa thực sự đem lại hiệu
quả đầy đủ như mong m uốn vì có nhiều lý do khác nhau, trong đó có các lý do phát
sinh từ các yếu tố pháp luật, yếu tố xã hội, yếu tố lịch sử. Có thể nêu ra các yếu tố
làm ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân với các tranh
chấp đất đai bao gồm:


2

- Chưa nhận thức đầy đủ về tính chất đặc thù của các vụ tranh chấp đ ất đai
cũng như những đòi hỏi trong việc giải quyết loại việc này từ chính những người
thực thi pháp luật.
- Chậm tổng kết công tác xét xử, chậm khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong
quá trình giải quyết các vụ tranh chấp đất đai.
Nhà nước đã ban hành m ột hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai tương đối
đồng bộ nhưng nhiều qui định lại không phù hợp với đời sống xã hội, có sự chồng
chéo, mâu thuẫn nhau tồn tại trong m ột thời gian khá dài mà chậm được sửa đổi, bổ
sung.
M ột số qui định chậm đi vào cuộc sống, số khác chưa đạt hiệu quả điều chỉnh
như mong muốn là do chưa có văn bản quy định chi tiết hoặc hướng dẫn thi hành,
nên việc áp dụng chúng để giải quyết các vụ việc có liên quan bị hạn chế, thậm chí
chưa thống nhất làm giảm lòng tin vào pháp luật và và o Tòa án nhân.
Vì các lẽ trên đây, việc nghiên cứu đề tài khoa học “giải quyết tranh chấp đất
đai bằng con đường Tòa án ở quận Hà Đông” là hết sức cần thiết trong tình hình
hiện nay. chính như m ong muốn là do chưa có văn bản quy định chi tiết hoặc hướng
dẫn thi hành, nên việc áp dụng chúng để giải qu yết còn nhiều lung túng.
2. Tình hình nghiên cứu
Cho đến nay, việc nghiên cứu đề tài: “giải quyết tranh chấp đất đai bằng con

đường T òa án ở quận Hà Đông” chưa có. Năm 2001, 2008 Tòa án nhân dân tối cao
có một công trình khoa học cấp bộ: “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu
quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân”, số đăng
ký: 2001 - 38 - 036 do cử nhân Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài, nhưng đến
nay tính thời sự của công trình đó không còn nữa.
Năm 2010 thẩm phán – thạc sĩ luật Ngô Thế Tiến - trường đại học Luật Hà
Nội đã bảo vệ thành công Khóa luận tốt nghiệp: “Kỹ năng giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất”; Tiến sĩ Nguyễn Quang T uyến có công trình nghiên cứu “Bàn
về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. C ông trình tuy còn tính thời sự nhưng
quy mô nhỏ, kết cấu đơn giản, khái lược và có trọng tâm là “các quy định m ới” của
Luật Đất đai 2003 về giải quyết tranh chấp đất đai. Nhưng hiện nay chưa có công
trình nghiê n cứu nào nghiên cứu đầy đủ, toàn diện, sâu sắc về tình hình, thực trạng


3

giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân. Vì vậy, m ột lần nữa tác giả khẳng
định rằng: Việc lựa chọn nghiên cứu đề tài này làm Luận văn Thạc sỹ Luật học của
mình là cần thiết, không trùng lặp và rất có ích hiện nay.
3. Mục đích và nhiệm vụ của L uận văn
Khi tiếp cận, nghiên cứu và tìm hiểu vấn đề “Giải quyết tranh chấp đất đai
bằng con đường Tòa án ở quận Hà Đông”, tác giả mạnh dạn phân tích đánh giá các
quy định của pháp luật và trên cơ sở tổng hợp các ý kiến khác nhau thì bàn về vấn
đề này nhằm m ục đích chỉ ra những quy định m ới, nhữ ng ưu điểm cũng như chỉ ra
những điểm còn chưa phù hợp, những vướng mắc khi áp dụng pháp luật vào giải
quyết các tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án. Qua đó nêu lên m ột số giải
pháp cụ thể nhằm định hướng phát triển và khắc phục nhữ ng điểm chưa phù hợp đó.
M ong rằng qua việc nghiên cứu phân tích của đề tài góp phần làm sáng rõ hơn các
quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án.
Để luận văn đạt được những mục đích đã đề ra khi nghiên cứu phải thực hiện

những nhiệm vụ cơ bản sau đây:
Thứ nhất, luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp đất đai và
giải quyết tranh chấp đất đai.
Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật để giải quyết tranh
chấp đất đai bằng con đường Tòa án nhân dân ở quận Hà Đông hiện nay.
Thứ ba, từ việc phân tích đánh giá trên đây luận văn sẽ chỉ ra các phương
hướng cụ thể, đề xuất các phương án giải quyết thích h ợp nhằm giúp các cơ quan
chức năng tháo gỡ khó khăn nói chung, cũng như hoàn thiện các quy định của pháp
luật đất đai về giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án nhân dân.
4. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài này chủ yếu tập trung vào việc phân tích đán h giá các quy định của
pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án nhân
dân. Luận văn sẽ đi sâu vào đánh giá các điểm mới của pháp luật đ ất đai hiện hành
về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ở quận Hà Đông.
5 Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn vận dụng các phương pháp luận của triết học M ác – Lênin, của lý
luận Nhà nước và pháp luật trong điều kiện hiện nay bên cạnh đó cũn g sử dụng


4

phương pháp như phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp để giải quyết các vấn đề
đặt ra.
6 Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận luận văn gồm ba chương:
Chƣơng I: NHỮN G VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI B ẰN G CON ĐƢ ỜNG T ÒA ÁN
Chƣơng II: T hực trạng pháp luật, áp dụng pháp luật giải quyết tranh
chấp đất đai

ng con đƣờng T a án nhân dân ở quận H à Đông.

Chƣơng III: Giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đất
đai

ng con đƣờng T a án tại T a án quận Hà Đ ông


5

CHƢƠNG I
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TRANH C HẤP ĐẤT ĐAI VÀ G IẢI QUYẾ T
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI BẰ N G CON ĐƢ ỜNG T ÒA ÁN
1.1.

Khái quát chung

1.1.1. Khái niệm
“ Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về
quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ đất đai ”.Giải quyết
tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án được hiểu như sau: “ Giải quyết tranh
chấp đất đai là giải quyết nhữ ng bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ
chức trên cơ sở đó phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm hại, đồng thời
truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai” [17trang
22].
Những tranh chấp đất đai phát sinh được các chủ thể biểu hiện ra ngoài bằng
các hành vi cụ thể. Để có cơ sở hiểu rõ về các tranh chấp đất đai ta cần hiểu rõ bản
chất cả tranh chấp đất đai thông qua các đặc điểm của nó..
1.1.2. Đ ặc điểm của tranh chấp đất đai
Thứ nhất: Về đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, sử dụng và

những lợi ích vật chất khác phát sinh từ quá trình phát sinh m ột loại tài sản đặc biệt
không thuộc sở hữu của các bên tranh chấp tài sản đó thuộc sở hữu toàn dân và do
nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai, chủ thể của các tranh chấp đất đai là chủ thể của quá trình quản lý, sử
dụng đất mà không có quyền sở hữu đối với đất đai. Các chủ thể tranh chấp chỉ có
quyền sử dụng và các quyền đó chỉ phát sinh khi có các quyết định giao đất, cho
thuê đất, nhận chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc được
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. N hư vậy chủ thể các tranh chấp đất đai có
thể là các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cộn g đồng dân cư với nhau hoặc tranh chấp
giữa họ với các cơ quan Nhà nước có trách nhiệm quản lý đất đai hoặc trong trường
hợp tranh chấp về địa giới hành chính thì các đơn vị hành chính giải quyết với nhau.
Thứ ba, tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ
thể nên khi tranh chấp xảy ra không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tranh


6

chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, ảnh hưởng đến nhiều mặt của
của đời sống kinh tế, xã hội.
Thứ tư, hiện nay tranh chấp đất đai rất đa dạng và phong phú, phức tạp bởi
trong điều kiện nền kinh tế thị trường đất là loại tài sản có giá trị lớn, một loại hàng
hóa có giá trị đặc biệt nên đất cũng chịu tác động của quy luật cung - cầu, quy luật
giá cả, đất thường xuyên biến động, tăng giảm thất thường nên việc quản lý sử dụng
đất không chỉ còn là việc khai thác giá trị sử dụng quyền sử dụng đất mà còn cả giá
trị sinh lời của đất đai. Ngoài ra đất theo quy hoạch của các dự án cũng biến đổi
thường xuyên. Tranh chấp mang tính khu vực, trung ương và quốc gia. Vì vậy các
dạng tranh chấp có hai dạng sau:
1.1.3 C ác dạng tranh chấp đất đai hiện nay
* Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc có m ột trong các giấy tờ quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 Điều 50

của Luật Đất đai năm 2003 có các dạng sau:
Thứ nhất, tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về ranh giới giữa
những vùng đất được phép sử dụng và quản lý. Loại tranh chấp này thường do m ột
bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng hoặc do các bên không t hỏa thuận được với
nhau, nó thường xảy ra các trường hợp đất đai được chuyển nhượng qua tay nhiều
người, hoặc có thể là do sai sót từ phía cơ quan Nhà nước trong quá trình đo đạc
(trước đây đo tay cộng số liệu độ dung sai lớn dẫn đến sai diện tích, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất sai).
Thứ hai, tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ
thừa kế. Đây có thể là trường hợp người chết có tài sản là đất đai nhưng khi chết
không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp dẫn đến cá c đồng thừa kế không tự
thỏa thuận được với nhau và yêu cầu cơ quan Nhà nước cơ thẩm quyền chia kỷ phần .
Thứ ba, tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng
đất khi vợ chồng ly hôn. Đây là tài sản chung của vợ chồng có trong thời kỳ hôn
nhân bằng nhiều hình thức: nhận chuyển nhượng, được giao cấp, tặng, cho, thừa kế
nhưng khi ly hôn hai vợ chồng không thể tự thỏa thuận chia và đã yêu cầu cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền chia theo công sức đó ng góp của mỗi người, và phần m ỗi
người hưởng theo pháp luật.


7

Theo quan điểm của riêng tôi, tôi cho rằng đối với vụ án ly hôn, khi các bên
đương sự có tranh chấp quyền sử dụng đất trong việc xác định tài sản chung, tài sản
riêng của vợ chồng thì loại tranh chấp này không phải là tranh chấp đất đai. V ì trong
quan hệ hôn nhân khi ly hôn đây là quan hệ đặc biệt khác với quan hệ tranh chấp
khác Tòa án phải xác định trọng tâm của vấn đề là nhân thân. Vì vậy không thuộc
phạm vi điều chỉnh của Điều 135 luật Đất đai năm 2003. Nên chăng cần sửa đổi
luật?
Thứ tư, tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn với quyền sử dụng

đất. Đây có thể là các tranh chấp diễn ra đối với các trường hợp trước đâ y họ có
quyền sử dụng đất nhưng do các chính sách pháp luật của Nhà nước ở thời kỳ trước
đã chia, cấp cho người khác hoặc mượn đất đai của họ nay không trả.
Thứ năm, tranh chấp đòi lại đất, tài sản của dòng họ, nhà thờ tổ, thá nh thất,
chùa chiền, các di tích lịch sử đã được Nhà nước xếp hạng do hoàn cảnh đất nước,
do lịch sử để lại các cơ sở này được Nhà nước mượn, trưng dụng, sử dụng vào các
mục đích khác nhau nay họ đòi lại quyền sử dụng.
Thứ sáu, sử dụng vào các m ục đích khác nhau nay họ đòi lại quyền sử dụng vì
nhiều nguyên nhân khác nhau.
Thứ bảy, tranh chấp giữa đồng bào dân tộc ở địa phương với người đi xây
dựng kinh tế mới, do lịch sử để lại các cơ sở này được Nhà nước mượn, trưng dụng,
sử dụng vào mục đích khác nhau nay họ đòi lại quyền sử dụng.
Thứ tám, tranh chấp có thể sảy ra giữa các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã với
khác nhau. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng mua
bán nhà gắn liền với đất (loại này rất phổ biến). Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ
phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đây vẫn là việc một bên trong quan hệ đất đai
tự ý vi phạm làm cản trở hoặc thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên kia
hoặc một trong các bên không thực hiện đúng và đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của
mình dẫn đến tranh chấp phát sinh. Tranh chấp này có thể có một số dạng như sau:
* Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình s ử dụng đất.
Đây là việc một bên trong quan hệ đất đai tự ý vi phạm làm cản trở hoặc thiệt
hại đến quyền và lợi ích của bên kia hoặc thực hiện không đúng, đầy đủ các quyền
của mình dẫn đến tranh chấp phát sinh. Tranh chấp này có thể có một số dạng sau:


8

Thứ nhất, trong quá trình giao dịch về đất đai, hiện nay đây là loại tranh chấp
phổ biến và có số lượng, mức độ phức tạp lớn nhất, đặc biệt là các tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ở đó thông thường quyền sử dụng đất

đã được chuyển nhượng qua tay nhiều người (cả hợp pháp và bất hợp pháp).
Thứ hai, tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất. Đây thường là các tranh chấp liên quan đến mức độ và diện
được bồi thường, do người sử dụng đất không nhất t rí với mức bồi thường nên phản
đối và tiêu cực hơn họ cố tình gây khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng. Vì
vậy phải cưỡng chế tốn rất nhiều nhân lực, tiền của của các ban ngành và Nhà nước.
Đôi khi phải cần sự phối hợp liên nghành giữa Ủy ban nhân dân quận, C ông an,
Viện kiểm sát, Tòa án cùng cấp, Ủ y ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp. Đây
cũng là tranh chấp điển hình và gay gắt. Do vậy, yêu cầu đặt ra là phải có biện pháp
hữu hiệu và kịp thời để giải quyết tình trạng này. Nên chăng cần sửa đổi l uật và văn
bản dưới luật.
1.1.4. N guyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai
- Do yếu tố lịch sử để lại
Chiến tranh, sự thay đổi chế độ sở hữu về đất đai, sự đổi mới về chính sách
kinh tế, đó là những vấn đề lịch sử để lại và hậu quả là hầu hết các tranh chấp không
có đường lối để giải quyết. C hiến tranh đã làm thay đổi về chủ thể sử dụng đất, về
danh giới đất đai gây ra những dạnh tranh chấp như: tranh chấp giữa chủ sử dụng
(đi chiến đấu lâu ngày trở về) với người đang chiếm hữu bất hợp pháp, tranh chấp
về danh giới đất đai do sơ tán, chạy loạn...Việc thay đổi chế độ sở hữu về đất đai (từ
đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu – trước hiến pháp năm 1980 đến đất đai thuộc
sở hữu toàn dân – sau năm 1980) đã khiến rất nhiều nhữ ng tranh chấp về việc trưng
thu và trưng dụng, thu hồi đất bất hợp pháp xẩy ra.
-

Do yếu tố quản lý n hà nước về đất đai
Đảng và N hà nước ta chủ trương cải cách hành chính nhưng việc thực hiện còn

rất chậm chễ, sự quản lý về đất đai còn yếu kém nhất là những khu vực bắt đầu đô
thị hóa; do trình đ ộ của các cán bộ làm công tác quản lý đất đai còn non kém, do sự
lạc hậu của khoa học kỹ thật trước đây bản đồ địa chính được đo vẽ bằng tay, thước

dây, những mảnh đất có diện tích rộng, nhiều góc cạnh, đất méo, địa hình phức tạp


9

dẫn đến việc cộng trừ tính toán diện tích sai, độ dung sai lớn so với thực tế, nay đo
bằng máy trênh về diện tích.
- Do ảnh hư ởng của nền kinh tế thị trường
M ột bộ phận cán bộ, công chức, hoặc được giao thực hiện các nghiệp vụ về đất
đai đã có những vi phạm vì lợi ích riêng tư, sai phạm bị truy tố. Tòa án quận Hà
Đông xét xử 06 vụ án thuộc loại này.
Sai lầm trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo trong việc giải quyết tranh chấp đất
đai từ khâu xây dựng hồ sơ, thực hiện đến khâu xử lý vi phạm chưa nhất quán, chưa
triệt để. Tổ chức Đảng, chính quyền và người dân mâu thuẫn quyền lợi tranh chấp
tập thể kéo dài và quy mô lớn.
Sai lầm trong đường lối, chính sách, pháp luật về đất đai.
Văn bản pháp luật về đất đai chưa rõ ràng, còn nhiều tranh cãi, mâu thuẫn
chưa thống nhất dẫn đến hiểu sai. Á p dụng không nhất quán, văn bản hướng dẫn đôi
khi chưa bám sát với luật Đất đai chậm so với tốc độ phát triển đô thị hóa (luật đi
sau) dẫn đến nhiều bất cập trong áp dụng luật.
M âu thuẫn về xác định quyền của Nhà nước và người dân dẫn đến mâu thuẫn
vì quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất
đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn vẹn, không
đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở khía cạnh sau:
M ột là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quy ền năng như Nhà nước với
tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có
quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế
chấp, bảo lãnh, qóp vốn bằng quyền sử dụng đất; ví dụ: Theo Điều 113 Luật Đất đai
năm 2003 thì chỉ có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có

quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng m ột xã, phường, thị
trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. còn các chủ thể sử dụng đất khác không được
pháp luật cho hưởng quyền năng này hay Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy
định: Tổ chức kinh tế được N hà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất
hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn b ằng quyền sử dụng đất
thuê, hơn nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy đủ 09
quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất đo pháp luật đất đai quy định. Về cơ bản,


10

chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: Giao đất trả tiền sử dụ ng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; thuê đất, trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền thuê cho nhi ều năm mà
thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm mới được pháp lu ật cho
hưởng 09 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất.
Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử
dụng đất lại là một quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện
ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định m ọi vấn đề phát sinh trong
quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, cơ bản họ vẫn phải
hành động theo ý chí của N hà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu với tư
cách là người đại diện chủ sở hữ u đối với đất được giao . Ví dụ: Sau khi làm xong
các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất thì
người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu
trước khi chuyển giao, không được tùy tiện thay đổi m ục đích sử dụng. Nếu làm
trái quy đinh này coi như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai
và hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất.
1.1.5. Tác động của tranh chấp đất đai đối với các mặt của đời sống kinh tế xã hội
Về phương diện kinh tế
Khi tranh chấp xẩy ra ảnh hưởng đến tâm lý, thời gian, tiền của của các bên

tranh chấp gây tốn kém cho cả Nhà nước làm thiệt hại đến lợi ích các bên, lợi ích
Nhà nước và lợi ích Xã hội.
Về phương diện chính trị
Các tranh chấp phát sinh ảnh hưởng xấu, gây mất ổn định tìn h hình kinh tế, xã
hội làm giảm hiệu quả thực hiện đường lối chính sách của Đảng pháp luật của N hà
nước gây mất lòng tin.
Về phư ơng diện xã hội
Các tranh chấp này sẽ là nguyên nhân gây nên rạn nứt quan hệ tình cảm cha
mẹ, vợ chồng, anh em, lợi ích kinh tế có thể làm lu m ờ các chuẩn mực đạo đức xã
hội thậm chí phạm pháp hình sự cản trở việc thực hiện “ dân giàu thì nước mới
mạnh”


11

1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai.
1.2.1. Khái niệm
“Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết nhữ ng bất đồng, mâu thu ẫn trong
nội bộ nhân dân, tổ chức trên cơ sở đó phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp bị
xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật
đất đai” [ 17,tr 22]
1.2.2. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với hoạt động giải quyết khiếu nại
về đất đai
Để có thể phân biệt rõ hơn thì căn cứ vào:
* Thứ nhất, khác nhau về bản chất: Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết
những bất đồng mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, trên cơ sở đó phục hồi các quyền
và lợi ích bị xâm hại, đồng thời bị truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi
vi phạm pháp luật đất đai. Trong khi đó, giải quyết khiếu nại về đất đai là việc xem
xét nội dung quyết định hành chính bị khiếu nại để công nhận toàn bộ, công nhận
một phần hay không công nhận các nội dung trong quyết định đó, trên cơ sở đó ban

hành một quyết định mới phù hợp với pháp luật và lợi ích của các bên.
* T hứ hai, khác nhau về đối tượng: Trong giải quyết tranh chấp đất đai thì
đối tư ợng là những mâu thuẫn, bất đồng về quyền và lợi ích giữa các đương sự với
nhau, còn trong giải quyết khiếu nại là sự mâu thuẫn, bất đồng giữa ý kiến, quan
điểm của ngư ời khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính về
đất đai.
* Thứ ba, khác nhau về cơ quan có thẩm quyền giải quyết: Đối với giải quyết
tranh chấp đất đai thẩm quyền giải quyết thuộc ủy ban nhân dân và Tòa án nhân dân
( Điều 136 Luật đất đai năm 2003) còn giải quyết khiếu nại thuộc thẩm quyền của
cơ quan hành chính là ủy ban nhân dân (Điều 138 luật đất đai 2003).
* Thứ tư, khác nhau về trình tự và tủ tục giải quyết: C ùng là do ủy ban nhân
dân giải quyết nhưng trong giải quyết tranh chấp, nếu các bên không đồng ý với
quyết định đó thì chỉ được yêu cầu cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp giải quyết
theo thủ tục hành chính, trong khi đó đối với giải quyết khiếu nại các đương sự có
thể lựa chọn giữa việc yêu cầu cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp giải quyết theo
thủ tục hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu Tòa án nhân dân
giải quyết (Điều 136 Luật đất đai năm 2003).


12

1.2.3. M ục đích và ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai
Pháp luật là phương tiện quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội, quản lý nền
kinh tế, nhưng nếu chỉ đơn thuần là ban hành pháp luật mà N hà nước không có các
biện pháp đẩm bảo để pháp luật được thi hành thì pháp luật cũng không thể phát
huy hết vai trò tác dụng của nó.
Với tinh thần đó, việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn giải quyết tranh chấp là
hết sức cần thiết và có ý nghĩa quan trọng. Trong những năm qua Nhà nước ta đã có
nhiều biện pháp như ban hành hệ thống văn bản pháp luật m ới về đất đai, cải cách
thủ tục hành chính, cải cách cơ chế làm việc nhằm m ục đích giải quyết kịp thời các

tranh chấp đất đai. Việc giải quyết các tranh chấp đất đai là một nội dung quan
trọng trong hoạt động quản lý N hà nước về đất đai và là những biệ n pháp để pháp
luật đất đai phát huy được vai trò của nó. Qua việc giải quyết tranh chấp đất đai mà
các quan hệ đất đai được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, lợi ích của
xã hội và của người sử dụng đất. Làm được điều này có nghĩa là pháp luật về giải
quyết tranh chấp về đất đai đã đạt được hiệu quả, đạt được mục đích quản lý mà
Nhà nước đặt ra.
Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết tranh chấp đất đai là tìm ra giải pháp đúng
đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ
nhân dân. Trên cơ sở đó phục hồi các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị xâ hại,
đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây
ra. Thực hiện tốt việc này có nghĩa là đã góp phần tăng cường pháp chế trong lĩnh
vực quản lý và sử dụng đất đai.
1.2.4. N guyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp được hiểu là hệ thống các quan điểm tư
tưởng chỉ đạo có tác dụng định hướng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp.
Việc giải quyết các tranh chấp đất đai phải tuân theo một số ngyên tắc cơ bản sau:
(1) Bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân giao Nhà nước thực hiện vai trò đại diện
cho chủ sở hữu; (2) Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân; (3) Giải quyết tranh
chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội,


13

- Nguyên tắc bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do N hà nước thực hiện

vai trò đại diện cho chủ sở hữu
Ở nước ta trước khi hiến pháp 1980 ra đời Nhà nước vẫn công nhận ba hình
thức sở hữu là: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Ba hình thức này

tồn tại trên cơ sở Nhà nước thống nhất quản lý. Từ khi hiến pháp 1980 ra đời đến
nay và đặc biệt, tại Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân”. C ụ thể hoá tư tưởng, quan điểm này của Hiến pháp năm 1992, luật Đất đai
năm 2003 đã quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân đại diện chủ sở hữu”
(khoản 1, Điều 5) {2}.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là: Đất đai không thuộc sở hữu riêng
của một tổ chức hay cá nhân nào. Các tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình và cá
nhân chỉ là chủ thể của quyền quản lý và sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do N hà nước đại diện chủ s ở hữu, quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở
hữu duy nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất và tuyệt đối thể hiện ở chỗ quyền sở hữu
toàn dân bao trùm lên tất cả đất đai, dù đất đó đang do ai sử dụng. Việc sử dụng đất
của các tổ chức, cá nhân, cộng đ ồng dân cư phải đảm bảo đúng quy hoạch, kế
hoạch, m ục đích sử dụng đất, tiết kiệm có hiệu quả và bảo vệ m ôi trường. Đây là
nguyên tắc pháp lý xuyên suốt trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh đặc
trưng của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai. D o vậy, khi giải quyết các tranh
chấp đất đai, các cơ quan có thẩm quyền ng hiêm chỉnh chấp hành nguyên tắc này và
coi đó là cơ sở để tự hoà giải trong nội bộ quần chúng nhân dân.
- Nguyên tắc đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,

khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân
Thực hiện nguyên tắc này, có nghĩa là hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã
thể hiện tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về
đất đai. Trên thực tế, bất cứ cá nhân, tổ chức nào khi tham gia vào một quan hệ dân
sự đều mong muốn đạt được một lợi ích nhất định trong quan hệ đất đai cũng vậy,
vấn đề lợi ích luôn là vấn đề cốt lõi, luôn là mối quan tâm hàng đầu của các bên. Do
vậy, khi giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn về đất đai, điều đầu tiên cần phải chú ý
là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế giữa các bên. Đấy cũng là điểm mấu chốt để giải
quyết các tranh chấp đất đai. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành,trước

14

khi đưa các tranh chấp đất đai ra giải quyết tại các cơ quan có thẩm quyền, nhất thiết
các tranh chấp này phải qua thủ tục hòa giải và pháp luật khuyến khích các bên tự
thương lượng hòa giải. Có thể nói, đây là giải pháp hữu hiệu để giải quyết tranh chấp
đất đai. Nó vừa tiết kiệm thời gian, tiề n của, thể hiện rõ nhất ý chí của các bên, lại vừa
giảm được áp lực cho các cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai.
- Nguyên tắc giải quyết tranh chấp phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh

tế, xã hội: gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo
điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ
cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất
nước.
Giải quyết tranh chấp đất đai phải gắn với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều
kiện cho ai giỏi nghề gì thì làm nghề đó, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng
thâm canh, tăng vụ trên cơ sở không ngừng cải tạo đất đai, bố trí lại cơ cấu sản xuất
hàng hóa theo nhu cầu của thị trường. Với ý nghĩa to lớn đó, khi giải q uyết tranh
chấp đất đai chúng ta phải triệt để thực hiện nguyên tắc này.
Ngoài những nguyên tắc cơ bản trên đây, khi giải quyết tranh chấp đất đai
chúng ta còn phải tuân thủ m ột số nguyên tắc khác như: thực hiện đúng việc phân
định thẩm quyền giải quyết tranh chấp; bảo vệ các giao dịch đã thiết lập theo
nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trọng truyền thống, lợi ích công cộng, quyền và
lợi ích người khác; tôn trọng tự do ý chí, tự do thỏa thuận, thiện chí, trung thực và
nguyên tắc pháp chế.
1.2.5. Những điểm m ới về phương thức giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp
luật đất đai hiện hành ở Việt N am .
- Lược sử các quy định của pháp luật đất đai về giải quyết tranh chấp trước khi có

luật đất đai năm 2003
Giai đoạn 1980 – 1993.

Hiến pháp năm 1980 quy định: “Đấ t đai, rừng núi, sông hồ, hầm m ỏ(… ) là của
Nhà nước và sở hữu toàn dân” (Điều 19 Hiến pháp 1980). Những tập thể và cá nhân
đang sử dụng đất đai được phép tiếp tục sử dụng (Điều 20 – Hiến pháp năm 1980).
Với quy định như vậy các hình thức sở hữu khác nhau n hư: Sở hữu tư nhân, sở hữu
tập thể đã bị thủ tiêu, thời kỳ đầu quan hệ đất đai tương đối ổn định, tuy nhiên, do


15

quan hệ đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có giá dẫn đến việc chia cấp đất tràn
lan nhiều nơi, Ủy ban nhân dân cấp xã cũng tham gia tiến hàn h chia cấp đất, tình
trạng lấn chiếm đất đai diễn ra phổ biến. Đây là nguyên nhân phát sinh các tranh
chấp đất đai. Để giải quyết các tranh chấp đất đai Nhà nước đã ban hành một số các
văn bản pháp luật để điều chỉnh vấn đề này.
Nghị định 30/HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng bộ trưởng, nay là C hính
phủ về việc thi hành Luật đất đai (Điều 15, 16).
Luật đất đai năm 1987 (Điều 21).
Nghị quyết số 13/HĐBT ngày 01/02/1989 của Hội đồng bộ trưởng về giải
quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.
Chỉ thị số 364/CT ngày 06/11/1991 của Chủ tich H ội đồng bộ trưởng nay là
Chính phủ về việc giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính.
Các văn bản này ra đời đã qóp phần giải quyết các tranh chấp đất đai phát sinh
nhằm ổn định tình hình kinh tế, xã hội t hời kỳ đó.
Giai đoạn 1993 – 2003.
Nhằm cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1992, luật đất đai năm 1993 đã
mở rộng hơn các quyền của người sử dụng đất. N gười sử dụng đất có quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. T ại Điều 172
Bộ luật dân sự năm 1995 đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại tài sản,
kết hợp với cơ chế thị trường đã làm cho các tranh chấp đất đai diễn ra hết sức phức
tạp và gay gắt, để giải quyết vấn đề này, N hà nước đã ban hành nhiều văn bản p háp

luật điều chỉnh các tranh chấp đất đai.
Luật đất đai năm 1993 (Điều 38, 39) và hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành.
Nghị Quyết số 58/NQ -UBTVQH ngày 24/8/1998 về giao dịch dân sự về nhà ở
được xác lập trước ngày 01/7/1991 và các văn bản hướng dẫn như: N ghị định số
25/1999/NĐ -CP ngày 19/4/1999 và các văn bản hướng dẫn Nghị quyết 58, Thông
tư liên tịch số 01/1999/TTLT –TANDTC–VKSNDTC ngày 25/10/1999 hướng dẫn
áp dụng một số điều của Nghị Quyết 58.
Thông tư liên tịch số 02/TTLT ngày 28/7/1997 hướng dẫn thẩm quyền của Tòa
án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định
tại khoản 3, Điều 38 Luật Đất đai năm 1993.


16

Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT -TANDTC–VKSNDTC-TCDC ngày
03/01/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân t rong việc giải quyết
tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2003 và nghị định 181/2004/NĐ -CP ngày 29/10/2004 hướng
dẫn thi hành luật đất đai năm 2003
.-

uy định của pháp luật hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai

Luật đất đai 2003 đã quy định các tranh chấp đất đai có thể được giải quyết
thông qua ba con đường: (1) Hòa giải, (2) Giải quyết bởi cơ quan hành chính, (3)
Giải quyết thông qua Tòa án.
a, Hòa giải là thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai
Hòa giải tranh chấp đất đai là việc tranh chấp đất đai được giải quyết theo
phương thức các bên tranh chấp ngồi lại với nhau cùng bàn bạc, thỏa thuạn về
những vấn đề có tranh chấp, mâu thuẫn để từ đó tìm cách thức điều hòa lợi ích giữa

các bên nhằm giải quyết các tranh chấp mâu thuẫn đó. Theo quy định của pháp luật
hiện hành, hòa giải tranh chấp đất đai được Nhà nước khuyến khích và ưu tiên áp
dụng để giải quyết tranh chấp đất đai (Điều 135 L uật đất đai 2003). Theo đó:
“1.Nhà nư ớc khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn
đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tảnh chấp. Ủy ban nhân dân xã,
phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với mặt trận tổ chức Việt Nam và các tổ chức
thành viên của mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai”.
Nhằm cụ thể hóa các quy định này của Luật Đất đai 2003, Điều 159 Nghị định
181 có quy định:
“1.Các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp g để tự hòa giải, nếu không
th a thuận được thì thông qua hòa giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai.
2. Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đon đến Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Việc hòa giải
phải đư ợc lập thành biên bản, có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành
hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.


17

Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp được lư u tại Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp”.
Quy định trên đây xuất phát từ vai trò cũng như tác dụng to lớn của hòa giải
trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Kinh nghiệm thực tiễn giải quyết tranh
chấp cho thấy, nếu làm tốt việc hòa giải tranh chấp đất đai sẽ giúp giải quyết nhanh
các tranh chấp ngay tại cơ sở, góp phần hạn chế phát sinh khiếu kiện phức tạp củng
cố được truyền thống đoàn kết, tinh thần tương thân, tương ái trong cộng đồng dân
cư, từ đó tạo động lực phát triển kinh tế, xã hội địa phương [10].
So với nhữ ng quy định của luật Đất đai 1993 thì Luật đất đai 2003 khi quy

định về việc hòa giải đã có quy định cụ thể, rõ ràng hơn thể hiện sự bắt buộc và nó
coi như thủ tục đầu tiên của quá trình giải quyết tranh chấp đ ất đai. Theo khoản 1,
Điều 138 L uật đất đai 1993 “Nhà nước khuyến khích việc hòa giải các tranh chấp
đất đai trong nhân dân, Ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn có trách nhiệm phối
hợp với M ặt trận tổ quốc Việt Nam, hội nông dân, tổ chức thành viên khác c ủa M ặt
trận, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hòa giải các tranh
chấp đất đai”.
Với những quy định như trên của Luật Đất đai năm 1993 cho phép chúng ta
hiểu rằng: Nhà nước chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc các bên phải tiến hàn h
hòa giải các tranh chấp chính từ đó đã tạo nên nhiều cách hiểu khác nhau, dẫn đến
việc áp dụng ở các địa phương cũng khác nhau, có nơi trước khi tranh chấp được cơ
quan có thẩm quyền giải quyết, các bên tranh chấp đã được tiến hành hòa giải,
nhưng không thành. Sau đó cơ quan có thẩm quyền mới giải quyết tranh chấp.
Vậy là mặc dù luật Đất đai 1993 đã quy định về thủ tục hòa giải song những
quy định đó chưa cụ thể, chưa rõ ràng. Dẫn đến một thực tế là hiệu quả do nó tạo ra
chưa cao, chưa đáp ứng được yêu c ầu cũng như chưa thể hiện được “tầm vóc” của
nó trong giải quyết tranh chấp đất đai tại thời điểm đó.
Khắc phục những hạn chế này của luật Đất đai 1993 và thấy được vai trò, tác
dụng to lớn của hòa giải tranh chấp đất đai nên Luật đất đai 2003 đã có những quy
định mới phù hợp nhằm đáp ứng yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.


18

Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2003, hướng dẫn tại m ục 2 công
văn 116/2004/KHXX và Điều 159 Nghị định 181. T heo đó tranh chấp đất đai nhất
thiết phải thông qua hòa giải trước khi được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. V ới
các quy định này, chúng ta đã thấy rõ được tính bắt buộc của thủ tục hòa giải tranh
chấp đất đai, từ đó dẫn đến quy định: Cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai chỉ thụ
lý hồ sơ khi các tranh chấp đó đã đư ợc qua thủ tục hòa giải mà một các bên không

đồng ý với kết quả hòa giải đó và có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp (Điều 136
Luật đất đai 2003).
Để thể hiện tính công khai minh bạch và đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên tham gia hòa giải, Luật Đất đai 2003 đã đưa ra quy định: Việc hòa giải
phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành
hoặc không thành của ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn”. Đây là quy định m ới
của Luật Đất đai năm 2003 về hoà giải tranh chấ p đất đai, điều đó làm tăng giá trị
pháp lý của Biên bản hòa giải thành.
Để hòa giải tranh chấp đất đai đạt được hiệu quả, theo luật đất đai năm 2003
và Điều 159 Nghị định 181 việc hòa giải tranh chấp đất đai phải được tiến hành qua
ba bước:
Thứ nhất, tự hòa giải: Khi tranh chấp đất đai sảy ra, cách thức xử lý và giải
quyết đầu tiên mà các bên cần thiết và sử dụng là tự hòa giải. Tự hòa giải trong thực
tiễn tranh chấp đất đai còn gọi là “thương lượng”. Thực chất là việc các bên tranh
chấp tiến hành gặp gỡ, trao đổi, tiến hành thỏa thuận với nhau để đạt được “tiếng
nói” chung, xóa bỏ bất đồng, xung đột về lợi ích nhằm giải quyết ổn thỏa về vụ
việc. Đặc biệt của hình thức giải quyết này là chưa có sự tham gia của người thứ ba
mà chỉ có sự tham gia của các bê n tranh chấp “mang tính nội bộ”. Trên phương diện
pháp lý Nhà nước cũng không có bất kỳ sự can thiệp nào, điều này hoàn toàn phụ
thuộc vào ý chí, sự định đoạt của các bên tranh chấp. Do đó, về nguyên tắc, tự hòa
giải chỉ thành công khi các bên thực sự thiệ n chí, thông cảm, hiểu biết và tôn trọng
lẫn nhau.
Thứ hai, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, các
bên tranh chấp… nếu không thỏa thuận được thì thông qua hòa giải ở cơ sở để giải
quyết tranh chấp đất đai (khoản 1, Điều 159 Nghị Định 181), vậy hòa giải ở cơ sở
được hiểu như thế nào?


19

Hòa giải ở cơ sở là việc hướng dẫn, giúp đỡ, thuyết phục các bên tranh chấp
đạt được thỏa thuận. Hòa giải cơ sở trong một chừng mực nào đó có thể là một hình
thức điển hình, phổ biến của hòa giải tran h chấp đất đai. Thời gian qua một số địa
phương trong cả nước đã làm tốt công tác hòa giải ở các cơ sở, góp phần hạn chế
phát sinh khiếu kiện, đặc biệt là khiếu kiện đông người, phức tạp về đất đai. Điều 2,
Pháp lệnh Tổ chức và hoạt động hòa giải ở cơ sở n ăm 1998 quy định: Hòa giải ở
các cơ sở được thực hiện thông qua hoạt động của tổ hòa giải hoặc các tổ chức thích
hợp khác của nhân dân ở thôn, xóm , bản, ấp, tổ dân phố và các cụm dân cư khác
phù hợp với pháp luật đâọ đức xã hội, phong tục tập quán tốt đẹp của nhân dân
“Nhà nước tạo điều kiện và khuyến khích hoạt động hòa giải, các hình thức hòa giải
ở cộng đồng dân cư “ (Điều 2).
Tuy vậy, hiện nay vẫn còn một số địa phương chưa thực sự coi trọng và đề cao
vai trò của hoạt động hòa giải ở cơ sở, từ đó chưa có sự khuyến khích tổ chức kịp
thời. Tổ chức ở cơ sở đó đều được Nhà nước tạo điều kiện và khuyến khích thực
hiện nhằm đảm bảo phát huy được tối đa ư u thế và hiệu quả của hoạt động này.
Thứ ba, hòa giải tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
khoản 2, Điều 135 Luật đất đai 2003 quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất tại
Ủy ban nhân dân cấp xã và được hướng dẫn cụ thể tại khoản 2, 3 Điều 159 Nghị
định 181:
“ 2. Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủ y
ban nhân dân, xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Việc hòa giải
phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành
hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Biên bản hòa
giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân xã phường thị trấn.
Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủ y ban nhân dân nơi có
đất đang tranh chấp.
3. Đối với trường hợp hòa giải và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử
dụng đất thì Ủy ban nhân dân, xã phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến phòng
Tài nguyên và m ôi trường với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư chung sống với nhau; gửi đến sở tài nguyên và m ôi trường

với trường hợp khác.


20

Phòng tài nguyên và m ôi trường, sở tài nguyên và m ôi trường trình Uỷ ban
nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp m ới
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất’’.
Từ các quy định trên đây ta thấy; Hòa giải tranh chấp đất đ ai của Uỷ ban nhân
dân cấp xã là một thủ tục có tính chất pháp lý bắt buộc. Đây có thể được coi như
“Giai đoạn tiền giải quyết tranh chấp” của cơ quan có thẩm quyền. Tính chất pháp
lý bắt buộc của hòa giải tranh chấp đất đai do Uỷ ban nhân dân cấp xã tiến hành tập
trung ở m ột số khía cạnh sau.
Thứ nhất, hòa giải tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân cấp xã là một trong
những điều kiện để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thụ lý, xem xét, giải quyết vụ
việc (Điểm a, m ục 2 công văn 116/2004/KHXX).
Thứ hai, giá trị pháp lý của hòa giải tranh chấp đất đai do Uỷ ban nhân dân cấp
xa thực hiện bằng việc cơ quan Nhà nước cơ thẩm quyền công nhận đối với kết quả
hòa giải tranh chấp, trong đó đặc biệt là trường hợp có thay đổi hiện trạng ranh giới
sử dụng đất hoặc chủ thể sử dụng đất (Khoản 2,3 Điều 159 Nghị định 181).
Với những điểm như đã phân tích trên đây của hòa giải tranh chấp đất đai do
Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành đã cho hệ thống ấy sự khác biệt căn bản giữa
hình thức hòa giải này với hình thức tự hòa giải và hòa giải ở cơ sở đối với các
tranh chấp đất đai (đây vốn là hình thức hòa giải thuần túy trong nội bộ cộng đồng
dân cư – không có sự tham gia của N hà nước). Để đảm bảo hiệu quả hòa giải tranh
chấp đất đai Nhà nước quy định: “Thời hạn hòa giải là 30 ng ày làm việc kể từ ngày
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nhận được đơn” (khoản 2 Luật đất đai 2003).
Tuy nhiên, để tránh nhầm lẫn cũng cần nhấn mạnh.

đây Ủ y ban nhân dân

cấp xã chỉ giữ vai trò là người giúp đỡ, hướng dẫn các bên tranh chấp đạt đến th ỏa
thuận chung nhằm giải quyết được tranh chấp không phải là cấp có thẩm quyền.
Từ sự phân tích như trên, chúng ta thấy rằng các quy định về hòa giải tranh
chấp đất đai của Luật đất đai năm 2003 có những điểm mới phù hợp hơn nhiều sơ
với quy định của luật đất đai 1993. Đều này có tác dụng to lớn trong quá trình giải
quyết tranh chấp đất đai hiện nay.
b, Sự phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa Ủy ban nhân
dân và T òa án nhân dân.