Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam và thực tiễn thi hành tại nghệ an (tt)

ĐẠI HỌC HUẾ
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT

NGUYỄN THỊ THANH TÂM

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI
NGHỆ AN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 838 01 07

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

THỪA THIÊN HUẾ, năm 2017


Công trình đƣợc hoàn thành tại:
Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Thị Huệ

Phản biện 1: ........................................:..........................
Phản biện 2: ...................................................................

Luận văn sẽ đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp
tại: Trƣờng Đại học Luật
Vào lúc...........giờ...........ngày...........tháng .......... năm...........


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

1

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
2. Tình hình nghiên cứu đề tài

1

2

3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài 2
4. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu
5. Câu hỏi nghiên cứu.

3

4

6. Phƣơng pháp nghiên cứu

4

7. Ý nghĩa khoa học của đề tài 4
8. Bố cục của luận văn

5

Chƣơng 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẨT
6
1.1. Một số vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất 6
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất.

6

1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất. 6
1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất.

6

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm, bản chất của thế chấp tài sản

7

7

1.1.2.2. Mối liên hệ giữa thế chấp với một số biện pháp bảo đảm khác 8
1.2. Nội dung của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất 8
1.2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất bằng
pháp luật 8
1.2.2. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

8

1.2.3. Vai trò của pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất

9

Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH NGHỆ AN
10
2.1. Nội dung pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

10

2.1.1.Điều kiện về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất

10

2.1.1.1. Chủ thế thế chấp 10
2.1.1.2. Chủ thể nhận thế chấp

10

2.1.2. Về đối tƣợng của quan hệ thế chấp

10


2.1.3. Về hình thức xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất 10
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử
dụng đất
11
2.1.5. Về đăng ký thế chấp và hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất
11
2.1.6. Chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất 11

2.1.7. Về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

11

2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh
Nghệ An 12
2.2.1. Khái quát một số nét về tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Nghệ An
12
2.2.1.1. Điều kiện tự nhiên 12
2.2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội

12

2.2.1.3. Tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến việc thi hành
pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Nghệ An
12
2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh
Nghệ An
13
2.2.2.1. Những kết quả đạt đƣợc 13
2.2.2.2. Những hạn chế

13

Chƣơng 3. ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT,TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
14
3.1. Những yêu cầu cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất. 14

3.2. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất

14

3.2.1. Hoàn thiện các quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử
dụng đất
14
3.2.2. Hoàn thiện các quy định về đối tƣợng thế chấp

14

3.2.3. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng và công chứng,
chứng thực, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 15
3.2.4. Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp

15

3.3. Một số giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật 16
3.3.1. Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện đồng bộ
các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật 16
3.3.2. Thực hiện pháp luật để thế chấp quyền sử dụng đất phải gắn liền với cơ
chế bảo đảm thực thi pháp luật 16


3.3.3. Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất phải bảo đảm áp dụng
pháp luật thống nhất.
16
KẾT LUẬN 17

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Thế chấp bất động sản là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thống các biện
pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự. Ở Việt Nam, thế chấp bất
động sản đã và đang diễn ra sôi động và ngày càng trở nên quan trọng, không thể
thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa.Tài sản là bất
động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các tổ chức tín
dụng luân chuyển vốn cho nền kinh tế. Trong các bất động sản đƣợc sử dụng làm tài
sản thế chấp thì quyền sử dụng đất là tài sản đƣợc sử dụng phổ biến.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu
và thống nhất quản lý. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đƣợc nhà nƣớc giao đất,cho thuê
đất với những quyền rất rộng rãi. Cũng nhƣ những đối tƣợng sở hữu các bất động sản
khác,QSDĐ chứa đựng trong mình những quyền năng nhƣ: chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt. QSDĐ cũng trở thành tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong các giao
dịch tín dụng (giao dịch thế chấp). Không có tài sản đảm bảo một cách an toàn thì
hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất
lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trƣờng
tiền tệ. Và nhƣ vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp QSDĐ là điều kiện có tính
tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách an toàn cho thị trƣờng tiền tệ.
Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất
đai nên việc quy định về QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, mang tính đặc thù
cao. Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý QSDĐ khi giải quyết tranh chấp
khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các tài sản thông thƣờng khác. Điều đó cũng lý
giải vì sao sự vận hành thế chấp bằng QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập.Trên
thị trƣờng rất khó để đƣa QSDĐ và vận hành trong thị trƣờng tín dụng một cách trôi
chảy. Nhiều giao dịch tiềm ẩn rủi ro cao do mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dƣa
kéo dài, thi hành án khó khăn đã tác động và ảnh hƣởng tiêu cực đến ổn định xã hội
cũng nhƣ quyền lợi ích hợp pháp của các bên.Từ thực trạng áp dụng pháp luật các quy
định của pháp luật thế chấp sử dụng đất, đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện tính đồng bộ

thống nhất giữa các quy định của pháp luật, tạo môi trƣờng pháp lý đầy đủ để các quy
định về thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc thực thi có hiệu quả, đem lại lợi ích cho xã
hội.Từ những lý do trên tôi đã chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp
luật Việt Nam và thực tiễn thi hành tại Nghệ An ” làm luận Thạc sỹ.


2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ các nguồn thông tin mà các tác giả có thể tiếp cận cho thấy, chƣa có công
trình khoa học nào nghiên cứu chuyên sâu về thế chấp QSDĐ mới đƣợc tiến hành
dƣới dạng bài viết tạp chí, tham luận hội thảo hoặc những chuyên đề nhỏ trong các
công trình nghiên cứu chung về giao dịch đảm bảo. Một số bài tạp chí đã phân tích,
đánh giá ở một vài khía cạnh của sự bất cập, mâu thuẫn của pháp luật hiện hành, gây
những rào cản cho việc vận hành thế chấp QSDĐ. Tiêu biểu phải kể đến một số bài
viết của các tác giả nhƣ: Tác giả Nguyễn Văn Mạnh (Một số vấn đề về giao dịch bảo
đảm theo pháp luật hiện hành - Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 6/2007); tác giả An
Đồng (Sớm tháo gỡ những bất cập về thủ tục vay vốn ngân hàng- Tạp chí Tài chính
tháng 8/2007); Tạp chí dân chủ và pháp luật tháng 4/2008; “Một số tồn tại bất cập và
những khó khăn vƣớng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng
đất tại các ngân hàng thƣơng mại hiện nay”;Tạp chí nhà nƣớc và pháp luật tháng
12/2008;“Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký thế chấp quyền
sử dụng đất”;
Ở tầm nghiên cứu cao hơn là những công trình chuyên khảo, các đề tài nghiên
cứu khoa học, các luận văn Thạc sỹ, Tiến sỹ đề cập đến các nội dung liên quan của
luận văn nhƣ : Luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Ngô Quang Huy “Pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn tại Tỉnh Nghệ An” năm 2012; Luận văn thạc
sỹ luật học của tác giả Phan Công lạc “ Cầm cố và thế chấp để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ dân sự’’ năm 1996; Luận án Tiến sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị Nga
“Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” năm 2008; Luận án Tiến sỹ
luật học của tác giả Lê Thị Thúy Bình “Thực hiệnpháp luật thế chấp quyền sử dụng
đất ở Việt Nam” năm 2016 ... Những công trình nghiên cứu trên chỉ tiếp cận thế chấp

QSDĐ với ý nghĩa là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chúng
đƣợc nghiên cứu cùng với các biện pháp bảo đảm khác. Vì vậy nội dung cũng mới
chỉ dừng lại ở những phác thảo khái quát hoặc nêu lên một vài bất cập và pháp luật
hiện hành về thế chấp QSDĐ ở phạm vi nhỏ hẹp. Cho đến nay, chƣa có công trình
nào xem xét vấn đề thế chấp QSDĐ một cách tổng thể ở cả phƣơng diện lý luận và
thực tiễn, về sự kết hợp hài hoà, giao thoa giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên
ngành điều chỉnh quan hệ thế chấp, về những thực tiễn sinh động và phức tạp của
quan hệ này trên thực tế.Bên cạnh đó theo thời gian các văn bản quy phạm pháp luật
về vấn đề này cũng đã đƣợc thay đổi nhiều vì vậy tác giả đã lựa chọn đề tại luận văn
thạc sỹ nhƣ trên.
Nhƣ vậy, Luận văn này là đề tài nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật thế chấp
QSDĐ ở Việt Nam, không trùng lặp với các công trình nghiên cứu khoa học đã đƣợc
công bố.
3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài


3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
-Đề tài có đối tƣợng nghiên cứu là hệ thống, quan điểm, tài liệu khoa học về
quyền thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.
-Hệ thống quan điểm của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật công
chứng, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng Việt Nam về thế chấp quyền sử
dụng đất.
-Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong
thời gian qua.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Thế chấp QSDĐ là một vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan mật thiết đến
nhiều lĩnh vực: chính trị, kinh tế, xã hội và pháp luật. Tuy nhiên, luận văn chỉ tập trung
nghiên cứu trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh những nội dung cơ bản về thế chấp
Quyền sử dụng đất nhƣ: Chủ thể và đối tƣợng của quan hệ thế chấp; hình thức và thủ
tục xác lập quan hệ thế chấp QSDĐ; những thoả thuận cơ bản của các bên trong quá

trình xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp và các quy định về việc chấm dứt QSDĐ,
xử lý QSDĐ khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Luận văn tập trung nghiên cứu
những vƣớng mắc phát sinh trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất để có những đề
xuất cụ thể hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan. Nội dung của luận văn
nghiên cứu trong phạm vi địa bàn tỉnh Nghệ An trong thời gian từ năm 2012 đến năm
2016.
4. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu
4.1. Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận, những vấn đề pháp lý liên quan
việc thế chấp quyền sử dụng đất với mục đích:
- Trình bày một cách tổng quan về chế định thế chấp, thế chấp quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật Việt Nam (từ khái niệm thế chấp, quyền sử dụng đất,
thế chấp quyền sử dụng đất, công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đăng
ký giao dịch đảm bảo,…)
- Đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, nguyên
nhân và lý giải các nguyên nhân dẫn đến hạn chế bất cập, vƣớng mắc và thiếu khả thi
của văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đề xuất, kiến nghị để tháo gỡ những vƣớng mắc trong quá trình áp dụng,
hƣớng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo việc áp dụng
các quy định của pháp luật thật sự hiệu quả, đảm bảo quyền và lợi ích của các chủ thể
có sử dụng đất.
4.2. Nhiệm vụ nghiên cứu


- Nghiên cứu QSDĐ: Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai làm cơ sở cho
kết luận QSDĐ của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam là tài sản và là một loại bất động
sản.
- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ với tính cách là một biện
pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và với tính cách là loại hình thế chấp phổ biến và
chiếm ƣu thế của hình thức thế chấp tài sản. Qua đó làm cơ sở cho việc nhận diện về

vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ đối với đời sống kinh tế, xã hội.
- Nghiên cứu,đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp QSDĐ, đánh giá khái
quát các thành tựu mà pháp luật Việt Nam trong thời gian qua đã đạt đƣợc, đồng thời
chỉ rõ các vấn đề bất cập đang tồn tại trong chế định pháp luật này.
- Phân tích các yêu cầu, giải pháp về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quảvận hành quyền thế chấp QSDĐ trong thực tế.
5. Câu hỏi nghiên cứu.
- Khái niệm, đặc điểm của thế chấp tài sản và thế chấp tài sản là quyền sử dụng
đất?
- Sự cần thiết của pháp luật để điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử dụng
đất?
- Pháp luật hiện hành, thực tiễn thi hành về thế chấp quyền sử dụng đất?
- Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động thế chấp quyền sử
dụng đất ?
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài, phƣơng pháp luận sử dụng chung cho mọi đề
tài khoa học là phƣơng pháp duy vậtbiện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác
– Lênin và Tƣ tƣởng Hồ Chí Minh về nhà nƣớc pháp quyền, các quan điểm, các học
thuyết của khoa học pháp lý Việt Nam. Đồng thời, tác giả còn sử dụng các phƣơng
pháp bổ trợ nhƣ phƣơng pháp so sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê, đánh giá tình
hình thực tế nhằm có cái nhìn vấn đề một cách khách quan, toàn diện nhất. Thông
qua đó, rút ra những ƣu điểm, những hạn chế trong qui định của pháp luật và thực tế
áp dụng pháp luật. Từ đó, có những giải pháp, kiến nghị, hoàn thiện các quy định đó
cho phù hợp với thực tế, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên
quan.
7. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Về mặt khoa học: Luận văn tiếp tục làm sáng tỏ các quy định mới nhất của
pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Trên cơ sở so sánh với các quy định trƣớc
đây và pháp luật nƣớc ngoài để phân tích, đánh giá khách quan các quy định của pháp

luật Việt Nam cũng nhƣ thực trạng của các quy định hiện hành về vấn đề này để tìm
ra sự tiến bộ của các quy định pháp luật hiện hành cũng nhƣ các điểm tƣơng đồng và
khác biệt giữa pháp luật nƣớc ta với pháp luật một số nƣớc trên thế giới.
Về mặt thực tiễn: Căn cứ vào thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành áp
dụng pháp luật.Từ đó luận văn đƣa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện
các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan và hoàn thiện hệ thống pháp luật,
tăng cƣờng vai trò thực thi pháp luật trên thực tế và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền
sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của
pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam, qua đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện
pháp luật về thế chấp QSDĐ đáp ứng có hiệu quả các yêu cầu do thực tế cuộc sống
đặt ra.
8. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 03 chƣơng:
Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất và pháp luật
điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn
thực hiện tại tỉnh Nghệ An.
Chƣơng 3: Định hƣớng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật,tổ chức thực hiện
pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.


Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẨT
1.1. Một số vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất.

1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một khái niệm rất phổ biến trong PLĐĐ Việt Nam;
QSDĐ đƣợc quan niệm theo hai phƣơng diện:
( i) Phƣơng diện chủ quan: Đây là một quyền năng của ngƣời SDĐ trong việc
khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất
định. Quyền năng này của ngƣời sử dụng đất đƣợc PLĐĐ ghi nhận và bảo hộ.
(ii) Phƣơng diện khách quan :QSDĐ là một chế định quan trọng của
PLĐĐ,bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nƣớc ban hành nhằm điều
chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất nhƣ: Quan hệ về thực
hiện các quyền năng của QSDĐ; quan hệ về bảo hộ QSDĐ (giải quyết khiếu nại, tố
cáo tranh chấp về QSDĐ);
* Cơ sở hình thành quyền sử dụng đất.
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nƣớc là đại diện và thực hiện
các quyền năng của chủ sở hữu. Nội dung quyền sở hữu bao gồm 3 quyền gồm quyền
chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng. Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt
nên Nhà nƣớc - đại diện chủ sở hữu chỉ nắm giữ quyền định đoạt, quyền chiếm hữu về
nguyên tắc; còn trên thực tế quyền khai thác và quyền nắm giữ, quản lý ranh giới đất
đai một cách trực tiếp thông qua quyền sử dụng thě giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân.Với tƣ cách đại diện chủ sở hữu đất đai, nhà nƣớc thực hiện việc giao đất hoặc
không giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc không công nhận QSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân sử dụng đất (gọi chung là ngƣời sử dụng đất). Trong quá trình giao
đất, cho thuê và công nhận QSDĐ cho ngƣời sử dụng đất, tùy theo từng đối tƣợng mà
nhà nƣớc thực hiện việc thu tiền hay không thu tiền thuê đất và một số nghĩa vụ tài
chính khác.
1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyền về tài sản (vật quyền) và đƣợc xác định giá
trị và đƣợc phép trao đổi trên thị trƣờng;


Thứ hai,do tính chất đặc thù của sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta nên QSDĐ

đƣợc hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là ngƣời
SDĐ có QSDĐ khi đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ sử dụng
ổn định lâu dài.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất
*.Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất
Nhìn một cách tổng thể thế chấp quyền sử dụng đất ở cả phƣơng diện pháp lý và
thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ nhƣ sau: Thế chấp QSDĐ là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó bên có quyền SDĐ ( gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của
mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự – kinh tế với bên kia ( gọi là bên nhận thế
chấp); bên thế chấp đƣợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
* Đặc điểm pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất
Trên cơ sở phân tích đặc điểm về chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam, luận văn đã
nêu lên những đặc trƣng cơ bản nhất của thế chấp QSDĐ ở Việt Nam nhƣ sau: Đối
tƣợng thế chấp là một tài sản đặc biệt đƣợc biểu hiện dƣới dạng quyền và không thuộc
sở hữu của ngƣời thế chấp, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì hợp
đồng thế chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ; Trình tự, thủ tục thế
chấp QSDĐ đƣợc quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự ,thủ tục thực hiện các
giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác.
1.1.2.1. Khái niệm, bản chất của thế chấp tài sản
* Khái niệm về thế chấp tài sản
Thế chấp đƣợc hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ đƣợc xác lập trƣớc đó. Nghĩa
vụ này có thể là một khoản tiền hoặc một giá trị của tiền mà các bên đã xác nhận và ký
kết với nhau.
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì: Thế chấp tài sản là việc một
bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc tài sản của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên thế chấp). Tài sản thế
chấp do bên nhận thế chấp giữ, các bên cũng có thể thỏa thuận giao cho ngƣời thứ 3
giữ tài sản thế chấp (Điều 317) Với khái niệm này cho thấy, bản chất của thế chấp tài
sản đƣợc xác định rõ là không có sự chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Sau
khi thế chấp, bên có tài sản vẫn tiếp tục chiếm giữ, quản lý, khai thác tài sản đó.

* Bản chất của thế chấp tài sản
Trên cơ sở phân tích đánh giá các luận điểm, luận văn đã nêu lên những bản
chất cơ bản của thế chấp tài sản nhƣ: Chúng đƣợc phát sinh trên cơ sở một quan hệ
nghĩa vụ đã đƣợc xác lập từ trƣớc; Nghĩa vụ là điều kiện, là cơ sở để ràng buộc ngƣời
có tài sản thế chấp phải trao những quyền lợi nhất định về tài sản cho bên nhận thế
chấp; Tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ của bên thế chấp có vai trò thay thế cho nghĩa vụ
trong trƣờng hợp thế chấp không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết; Ngay cả khi có tài


sản đảm bảo cho nghĩa vụ thì rủi ro vẫn có thể xảy ra đối với bên nhận thế chấp. Vì
vậy, thế chấp tài sản cũng chỉ mang tính chất phòng ngừa rủi ro mà thôi.
1.1.2.2. Mối liên hệ giữa thế chấp với một số biện pháp bảo đảm khác
Mối liên hệ giữ thế chấp với cầm: Bộ luật dân sự 2015 đã phân biệt biện pháp
cầm cố và thế chấp tài sản ở các đặc điểm sau:
Thứ nhất, loại tài sản là đƣợc sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Nếu bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là động sản thì đó là biện pháp cầm cố tài
sản; nếu bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là động sản thì đó là biện pháp cầm cố tài
sản; nếubảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là bất động sản thì đƣợc gọi là biện pháp
thế chấp tài sản.
Thứ hai, ở biện pháp cầm cố, tài sản cầm cố bên nhận cầm cố giữ do bên nhận
cầm cố giữ, trừ trƣờng hợp,tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu
thì các bên có thể thỏa thuận bên cầm cố hoặc ngƣời thứ 3 giữ tài sản cầm cố. Ở biện
pháp thế chấp, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Trừ trƣờng hợp tài sản mà pháp
luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thỏa thuận bên cầm cố
hoặc ngƣời thứ ba giữ tài sản cầm cố.
* Mối liên hệ giữa thế chấp với bảo lãnh.
Là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, chế định về
bảo lãnh đƣợc quy định cụ thể từ điều 335 đến điều 343 của BLDS 2015
Điểm khác nhau có bản giữa chế định bảo lãnh với chế định cầm cố và thế chấp
ở chỗ bảo lãnh là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó ngƣời thứ

ba dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
của ngƣời khác chứ không phải là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính chủ sở hữu
tài sản nhƣ các chế định bảo đảm khác.
1.2. Nội dung của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất bằng
pháp luật
Trong thời gian qua,với sự năng động của kinh tế thị trƣờng, cùng với sự đan
xen của các thành phần kinh tế và các hình thức sở hữu, kéo theo đó là các QHXH
nói chung và các quan hệ về đất đai không còn bó hẹp ở phạm vi chủ thể SDĐ trong
nƣớc mà còn mở rộng cho các chủ thể nƣớc ngoài. Vì vậy việc tạo điều kiện thuận
lợi, cơ chế xử lý QSDĐ linh hoạt và tạo quyền chủ động cho bên nhận thế chấp là yêu
cầu tất yếu khách quan...Tất cả những vấn đề nêu trên rất cần đến sự điều chỉnh của
pháp luật nhằm định hƣớng các quan hệ này đi theo một trật tự chung nhất, phù hợp
với lợi ích của nhà nƣớc, của các bên tham gia quan hệ và vì lợi ích chung của toàn
xã hội.
1.2.2. Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất


Tìm hiểu pháp luật thế chấp QSDĐ, chúng ta thấy rằng lĩnh vực pháp luật này
có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, thế chấp QSDĐ đƣợc điều chỉnh bởi nhiều lĩnh vực pháp luật khác
nhau: dân sự, đất đai, ngân hàng, công chứng..vv
Thứ hai, pháp luật điều chỉnh về thế chấp QSDĐ bao gồm 4 nhóm quy phạm cơ
bản bao gồm: Nhóm quy phạm điều chỉnh chủ thể của quan hệ thế chấp QSDĐ; nhóm
quy phạm điều chỉnh về đối tƣợng QSDĐ trong quan hệ thế chấp; nhóm quy phạm điều
chỉnh về hình thức và hiệu lực của giao dịch thế chấp QSDĐ; Nhóm quy phạm điều
chỉnh về chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ và xử lý QSDĐ.
1.2.3. Vai trò của pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ có 3 vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế xã hội sau
đây:

Thứ nhất, thế chấp QSDĐ là một trong những biện pháp để khai thác đất đai có
hiệu quả.
Thứ hai, thế chấp QSDĐ tạo điều kiện cho ngƣời có QSDĐ giải quyết nhu cầu
về vốn trong quá trình sử dụng SDĐ.
Thứ ba, thông qua thế chấp QSDĐ, các tổ chức tín dụng vừa thực hiện phòng
ngừa có hiệu quả rủi ro, vừa thực hiện nhu cầu chu chuyển vốn cho nền kinh tế.


Chƣơng 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TẠI TỈNH NGHỆ AN
2.1. Nội dung pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1.Điều kiện về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Chủ thế thế chấp
Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, các chủ thể SDĐ đƣợc quy định tại
các điều 174;176;178; 179;180; 183;184;185;187 có quyền thế chấp QSDĐ . So với
PLĐĐ thời kỳ trƣớc đó, tác giả đƣa ra nhận xét: PLĐĐ hiện hành đã có nhiều thay
đổi quan trọng theo hƣớng ngày càng mở rộng hơn phạm vi chủ thể có quyền đƣợc
thế chấp QSĐ. Mặt khác, PLĐĐ đã tạo “sân chơi pháp lý bình đẳng” và quyền đƣợc
chủ động, linh hoạt cho mỗi chủ thể sử dụng đất có quyền đƣợc thế chấp QSDĐ hay
không thông qua việc lựa chọn các hình thức sử dụng đất của chính họ.
2.1.1.2. Chủ thể nhận thế chấp
Tìm hiểu các quy định của LĐĐ năm 2013 từ Điều 166 - Điều 194 về quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất nói chung và quyền thế chấp QSDĐ nói riêng cho
thấy, bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam, tổ
chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (bên nhận thế chấp là tổ
chức kinh tế hoặc cá nhân chỉ áp dụng trong trƣờng hợp bên thế chấp hộ gia đình
hoặc cá nhân)
2.1.2. Về đối tƣợng của quan hệ thế chấp

Nghiên cứu các quy định của PLĐĐ hiện hành cho thấy, chỉ có QSDĐ của các
chủ thể sử dụng vào các mục đích sản xuất, kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp,
phi nông nghiệp và đất ở mới là đối tƣợng của giao dịch thế chấp QSDĐ. Các loại
QSDĐ khác nhƣ: Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng và vì lợi ích chung của cộng đồng, của xã hội thì không thể là đối
tƣợng của quan hệ thế chấp QSDĐ.Tại khoản 1 điều 188 LĐĐ năm 2013 đã quy định
ngƣời sử dụng đất khi thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện :
Ngƣời sử dụng đất phải có GCNQSDĐ; Đất không có tranh chấp; QSDĐ
không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Thế chấp QSDĐ phải trong thời hạn sử
dụng đất.
2.1.3. Về hình thức xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất


Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 thì hợp đồng thế chấp
QSDĐ bắt buộc phải lập thành văn bản và phải đƣợc công chứng hoặc chứng thực.
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực
thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ thế chấp quyền sử
dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại điều
320 và 321 BLDS 2015.
Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại
điều 322 và điều 323 BLDS 2015.
2.1.5. Về đăng ký thế chấp và hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất
Đăng ký thế chấp QSDĐ là một quy định cần thiết và có ý nghĩa quan trọng,
một mặt nhằm công khai hóa thông tin về giao dịch; mặt khác giúp cho cơ quan nhà
nƣớc kiểm soát chặt chẽ các giao dịch, phòng ngừa đƣợc rủi ro cho các TCTD trong
trƣờng hợp ngƣời thế chấp có hành vi gian dối.
Hơn thế nữa, đăng ký thế chấp có ý nghĩa đối kháng với ngƣời thứ ba kể từ
thời điểm đăng ký cho tới ngày xóa đăng ký. Ngoài ra, đăng ký thế chấp QSDĐ sẽ là

căn cứ để xác định thứ tự ƣu tiên thanh toán giữa những ngƣời nhận thế chấp trong
trƣờng hợp một QSDĐ đƣợc sử dụng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ trả nợ tại một hoặc
nhiều TCTD khác nhau và giữa những giao dịch thế chấp đƣợc đăng ký với những
giao dịch thế chấp không đƣợc đăng ký.
2.1.6. Chấm dứt quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ cũng là một dạng hợp đồng dân sự. Vì vậy việc chấm dứt quan
hệ thế chấp QSDĐ cũng phải tuân theo những quy định về chấm dứt hợp đồng dân
sự.Trong cơ chế thị trƣờng, việc chấm dứt hợp đồng là không thể tránh khỏi. Nó mang
yếu tố khách quan, song điều này cần phải thực hiện đúng theo các quy định của pháp
luật. Do đó, chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ cũng phải thực hiện theo đúng các quy
định của pháp luật liên quan.Theo điều 422 BLDS 2015 quy định về các trƣờng hợp
chấm dứt hợp đồng dân sự thì quan hệ thế chấp QSDĐ cũng chấm dứt trong các trƣờng
hợp sau: Do các bên trong hợp đồng thỏa thuận chấm dứt quan hệ thế chấp
QSDĐ;Việc thế chấp tài sản đƣợc hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm khác; Bên
thế chấp QSDĐ chết mà không có ngƣời thừa kế hoặc ngƣời thừa kế tuyên bố từ chối
nhận di sản thừa kế thì quan hệ thế chấp QSDĐ cũng đƣơng nhiên bị chấm dứt hiệu
lực; Nghĩa vụ đƣợc đảm bảo bằng QSDĐ đã thế chấp chấm dứt; Tài sản thế chấp đƣợc
xử lý.
2.1.7. Về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp


Trong những năm gần đây, nƣớc ta chuyển sang nền kinh tế theo cơ chế thị
trƣờng thì rủi ro trong hoạt động cho vay lại càng cao. Nhận thức rõ điều này nên khi
các TCTD cho vay phần lớn đều phải có tài sản thế chấp trong đó có thế chấp QSDĐ.
Mục đích của hai bên chủ thế khi tham gia vào quan hệ này chủ yếu xuất phát từ lợi
nhuận.Nhƣng trên thực tế, hoạt động sản xuất kinh doanh không phải lúc nào cũng
mang lại lợi ích cho họ mà có thể xảy ra trƣờng hợp rủi ro,thua lỗ. Trong trƣờng hợp
đó, bên thế chấp khó có khả năng thanh toán đầy đủ các khoản vay đến hạn cho bên
nhận thế chấp.Vấn đề xử lý tài sản thế chấp hiện rất phức tạp, ở mỗi vụ việc lại có
các xử lý khác nhau.Trong hệ thống pháp luật dân sự hiện hành, có nhiều văn bản

pháp luật cùng điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ nhƣ BLDS năm 2015, LĐĐ năm
2013 và các văn bản dƣới luật khác liên quan.Tuy nhiên, LĐĐ năm 2013 lại không có
một quy định nào về việc xử lý QSDĐ thế chấp. Còn BLDS năm 2015 và các văn bản
dƣới luật khác liên quan thì lại không có sự điều chỉnh thống nhất, do đó, vấn đề xử
lý QSDĐ thế chấp xử lý QSDĐ thế chấp vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định .
2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An
2.2.1. Khái quát một số nét về tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Nghệ An
2.2.1.1. Điều kiện tự nhiên
2.2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
2.2.1.3. Tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội đến việc thi hành pháp
luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Nghệ An
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Nghệ An đã ảnh hƣởng đến việc thi
hành pháp luật về thế chấp QSDĐ nhƣ sau:
Thứ nhất, do sự tăng trƣởng kinh tế nên ngƣời dân ngày càng nhận thức đƣợc
giá trị của đất đai. Ngƣời SDĐ đã sử dụng QSDĐ để thế chấp vay vốn sử dụng vào
mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc tiêu dùng.
Thứ hai, thế chấp QSDĐ đƣợc thực hiện không đồng đều giữa các địa phƣơng.
Các huyện ở khu vực đồng bằng - nơi có tốc độ kinh tế phát triển mạnh mẽ và có sự
đầu tƣ đồng bộ về hệ thống cơ sở hạ tầng thì việc thế chấp quyền SDĐ phát triển hơn
so với những địa phƣơng phía Tây của tỉnh (nơi có tốc độ phát triển kém hơn).
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân ở khu vực nông thôn, miền núi có nhu cầu thế chấp
QSDĐ để vay vốn phát triển sản xuất nông, lâm nghiệp; trong khi đó, hộ gia đình, cá
nhân ở khu vực đô thị lại có nhu cầu thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất - kinh doanh
phi nông nghiệp.
Thứ tƣ, ngƣời SDĐ ở các địa có tốc độ phát triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội
thƣờng có ý thức chấp hành pháp luật về thế chấp QSDĐ cao hơn ngƣời SDĐ ở khu
vực vùng sâu, vùng xa …vv


2.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh

Nghệ An
2.2.2.1. Những kết quả đạt đƣợc
UBND tỉnh đã có văn bản quy định rõ và phân công nhiệm vụ quản lý nhà
nƣớc về đăng ký giao dịch đảm bảo cho Sở Tài nguyên và môi trƣờng. Chỉ đạo các
huyện thành lập văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện, trực thuộc phòng Tài nguyên
và môi trƣờng; Ban hành các văn bản hƣớng dẫn việc tổ chức thực hiện pháp luật về
thế chấp QSDĐ đƣợc thực hiện đầy đủ và kịp thời. Làm tốt công tác tuyên truyền,
phổ biến pháp luật thế chấp QSDD góp phần nâng cao ý thức của ngƣời dân.; tập
huấn nghiệp vụ nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ thực hiện. Thực hiện tốt công
tác kiện toàn, tổ chức bộ máy, cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm Tập trung giải quyết
khiếu nại, tố cáo; xử lý vi phạm pháp luật và giải quyết tranh chấp phát sinh trong
quá trình thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ.
2.2.2.2. Những hạn chế
Công tác cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân nhằm xác lập
cơ sở pháp lý để họ thực hiện các quyền của ngƣời SDĐ do PLĐĐ quy định thực hiện
rất chậm. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và môi trƣờng tỉnh Nghệ An: Tính đến nay,
các địa phƣơng trong tỉnh mới cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân đạt 83%;
đối với trƣờng hợp cấp đổi GCNQSDĐ thì hầu nhƣ hồ sơ đang trong quá trình hoàn
thiện và chỉnh sửa. Sự chậm trễ trong việc cấp GCNQSDĐ đã gây trở ngại trong việc
áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ; Tại khoản 4 Điều 98 LĐĐ năm 2013 quy định
tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận phải ghi tên cả 2 vợ chồng: Nhƣng
các quy định trƣớc đây về vấn đề này không bắt buộc việc cấp GCNQSDĐ trong
trƣờng hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng phải ghi tên cả hai vợ chồng. Thực
tế ở tỉnh Nghệ An, việc cấp GCNQSDĐ trong trƣờng hợp này ghi tên chủ hộ gia đình
(thông thƣờng nam giới là chủ hộ). Chính vì vậy, ngƣời chồng thƣờng tự mình thực
hiện việc chuyển QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng. Do ngƣời vợ không
biết đƣợc sự việc này nên họ có phản ứng quyết liệt khi TCTD xử lý QSDĐ thế chấp
trong trƣờng hợp ngƣời chồng không trả đƣợc vốn vay; Trình độ hiểu biết PLĐĐ nói
chung và pháp luật về thế chấp QSDĐ nói riêng của ngƣời dân còn thấp gây khó khăn
cho việc thực thi các quy định về thế chấp QSDĐ. Chất lƣợng đội ngũ cán bộ, công

chức làm công tác thực thi PLĐĐ nói chung và các quy định về thế chấp QSDĐ nói
riêng còn chƣa đồng đều; công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật vẫn bộc
lộ những tồn tại, hạn chế. Về cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho hoạt động của
các Văn phòng đăng ký QSDĐ còn chật hẹp, thiếu thốn.


Chƣơng 3
ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT,TỔ CHỨC
THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1. Những yêu cầu cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất.
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải dựa trên
quan điểm, đƣờng lối của Đảng về việc tiếp tục sửa đổi chính sách PLĐĐ trong thời
kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới tạo nền tảng đến năm 2020 nƣớc ta cơ bản
trở thành một nƣớc công nghiệp phát triển theo hƣớng hiện đại.
Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong mối quan hệ
với sự phát triển của thị trƣờng tín dụng.
Thứ ba, hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong tổng thể của
việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Thứ tƣ, hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đáp ứng đƣợc yêu cầu của
xu thế hội nhập.
3.2. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
3.2.1. Hoàn thiện các quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng
đất
LĐĐ năm 2013 ra đời đã khắc phục đƣợc nhiều bất cập mà LĐĐ 2003 chƣa giải
quyết đƣợc hay những phát sinh trên thực tế mà LĐĐ năm 2003 chƣa dự liệu đƣợc. Tuy
nhiên, vẫn còn một vài hạn chế mà LĐĐ năm 2013 chƣa giải quyết đƣợc triệt để. Vì vậy
tác giả xin đƣa ra một số giải pháp cụ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ nhƣ sau:
Thứ nhất, pháp luật cần mở rộng thêm đối với các chủ thể thuê đất dƣới hình

thức trả tiền hàng năm cũng đƣợc thế chấp QSDĐ này tại các TCTD đƣợc phép hoạt
động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
Thứ hai, cần sửa đổi khoản1, Điểu 168 LĐĐ năm 2013 theo hƣớng : Trong
trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì vẫn đƣợc thực
hiện quyền thế chấp tại các TCTD đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức
kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
3.2.2. Hoàn thiện các quy định về đối tƣợng thế chấp
Ngƣời sử dụng đất muốn dùng QSDĐ của mình làm tài sản bảo đảm để vay
vốn của TCTD thông qua hình thức thế chấp QSDĐ thì phải có những điều kiện nhất
định, trong đó có điều kiện QSDĐ đó phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ngƣời
sử dụng đất thông qua việc ngƣời sử đất đƣợc cấp GCNQSDĐ.Tuy nhiên, thực tế
hiện nay tỷ lệ ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp GCNQSDĐ còn thấp. Do đó, các cơ quan


Nhà nƣớc có thẩm quyền cần phải thực hiện ngay và phải có lộ trình cụ thể. Tác giả
luận văn xin đề xuất một số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ :
- Nhà nƣớc cần phải xây dựng văn bản pháp luật chặt chẽ và cụ thể hơn. Xây
dựng một cách đồng bộ các chính pháp luật khác nhƣ chính sách thuế, chính sách tín
dụng, giấy phép xây dựng để khuyến khích ngƣời dân đăng ký cấp GCNQSDĐ, đảm
bảo quan hệ đất đai vận động có hiệu quả trong cơ chế mới.
- Sự quản lý của Nhà nƣớc về hoạt động cấp GCNQSDĐ cần đƣợc tăng cƣờng
sức mạnh bằng hệ thống cơ quan giúp việc.
- Cần phải có những quy định quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn mà đặc biệt là sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai cũng
nhƣ các cơ quan liên quan.
- Cần đầu tƣ kinh phí cho công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp
GCNQSDĐ; Tạo một cơ chế đồng bộ để hoạt động cấp GCNQSDĐ diễn ra nhanh
gọn sẽ khắc phục tình trạng quan liêu, tiêu cực trƣớc đây.
3.2.3. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng và công chứng, chứng
thực, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Về hình thức của hợp đồng thế chấp QSDĐ, pháp luật còn thể hiện nhiều bất
cập nhất là trong những quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp
QSDĐ.Trƣớc tiên, cần sửa đổi Điều 42 luật công chứng năm 2014 và khoản 3 điều
167 LĐĐ năm 2013 để đảm bảo sự phù hợp và nhất quán về vấn đề công chứng hợp
đồng thế chấp QSDĐ.Tác giả luận văn xin đƣa ra một số giải pháp để hoàn thiện các
quy định của pháp luật về hợp đồng và công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp
QSDĐ.
Thứ nhất, pháp luật cần quy định đăng ký thế chấp là thủ tục hành chính bắt
buộc để công bố quyền trên tài sản thế chấp và cần phân biệt với thời điểm phát sinh
hiệu lực của hợp đồng thế chấp.
Thứ hai, trong thời gian tới Quốc hội cần sớm thông qua Luật đăng ký giao dịch
đảm bảo trên cơ sở “Luật hóa” các quy định hiện hành của LĐĐ năm 2013, BLDS năm
2015, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số11/2012/NĐ-CP, Nghị định số
83/2010/NĐ-CP và các Thông tƣ, Thông tƣ liên tịch đề cập vấn đề này.
3.2.4. Hoàn thiện các quy định về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp
Thứ nhất, pháp luật cần quy định để tăng quyền chủ động và sức mạnh cho bên
thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp để xử lý
Thứ hai, pháp luật cần quy định thủ tục tố tụng dân sự rút gọn khi việc xử lý tài
sản thế chấp đƣợc tiến hành theo thủ tục tƣ pháp tại tòa án.
Thứ ba, pháp luật cần tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp
về việc lựa chọn phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp.


Thứ tƣ, pháp luật cần thống nhất đồng bộ cơ chế áp dụng thủ tục sang tên đối
với QSDĐ thế chấp bị xử lý khi không có chữ ký hay giấy ủy quyền của bên thế
chấp.
Thứ năm, pháp luật cần có quy định cụ thể về xử lý tài sản thế chấp khi bên thế
chấp là pháp nhân bị phá sản.
3.3. Một số giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật
3.3.1. Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện đồng bộ

các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật
Thực hiện pháp luật TCQSDĐ phục thuộc vào các điều kiện đảm bảo thực hiện
pháp luật bao gồm mức độ hoàn thiện của pháp luật TCQSDĐ, các hoạt động tổ chức
thực hiện pháp luật TCQSDĐ, điều kiện về tổ chức bộ máy, năng lực phẩm chất của
đội ngũ cán bộ, công chức của các cơ quan quản lý nhà nƣớc, cơ quan bổ trợ, cơ quan
xử lý tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ.
3.3.2. Thực hiện pháp luật để thế chấp quyền sử dụng đất phải gắn liền với cơ
chế bảo đảm thực thi pháp luật
Mục đích cuối cùng của pháp luật suy cho cùng là để đƣa pháp luật vào cuộc
sống, làm cho các quy phạm pháp luật phát huy vai trò điều chỉnh các quan hệ xã hội
theo chức năng của từng ngành luật. Pháp luật không thể tự thân nó tác động vào các
quan hệ xã hội, tạo ra trật tự xã hội theo ý chí của nhà nƣớc mà phải có một cơ chế
bảo đảm thực hiện và áp dụng phù hợp.Tất nhiên, cơ chế thực hiện pháp luật nói
chung và thực hiện quy phạm pháp luật TCQSDĐ nói riêng cần có những điều kiện
nhất định. Các cơ chế có tính chất hỗ trợ và có sự tham gia của nhiều cơ quan chức
năng nhƣ: Văn phòng công chứng, chứngthực, văn phòng đăng ký tài sản, thủ tục bán
đấu giá, các quy định về thủ tục tố tụng dân sự khi khởi kiện, quy định về thi hành án
là những yếu tố quan trọng góp phần thực hiện các quy định về TCQSDĐ một cách
hiệu quả.
3.3.3. Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất phải bảo đảm áp dụng
pháp luật thống nhất.
Áp dụng pháp luật nói chung và pháp luật TCQSDĐ nói riêng là hoạt động thể
hiện tính quyền lực nhà nƣớc đối với xã hội. Trong quá trình áp dung pháp luật khi
giải quyết tranh chấp, mọi tình tiết đều phải đƣợc xem xét một cách toàn diện, dựa
trên các quy định và yêu cầu cụ thể của quy phạm pháp luật. Tính thống nhất quá
trình áp dụng pháp luật là một yêu cầu cấp thiết của nhà nƣớc pháp quyền và nguyên
tắc của pháp chế XHCN.
Việc thực hiện các quy định pháp luật về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế
chấp là QSDĐ phải đáp ứng tiêu chí thích ứng và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã
hội của Việt Nam trong giai đoạn hiện nay đã đƣợc định hƣớng cụ thể trong chiến

lƣợc phát triển kinh tế của Đảng ta.


KẾT LUẬN
1. Thế chấp QSDĐ đƣợc hình thành và phát triển bởi nhu cầu của thực tế cuộc
sống. Thế chấp QSDĐ đã và đang diễn ra sôi động và chiếm ƣu thế trong nền kinh tế
thị trƣờng hiện nay.Tuy nhiên, thế chấp QSDĐ ở Việt Nam là một biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đặc thù do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối.Vì
vậy, điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thế chấp QSDĐ cũng thể hiện những sự
khác biệt so với quan hệ thế chấp các tài sản khác
2. Pháp luật thực định về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam trong thời gian qua đã có
nhiều sự thay đổi đáng ghi nhận, bằng chứng là luật LĐĐ mới năm 2013 đã đƣợc ban
hành và có hiệu lực, cùng với đó, các văn bản pháp luật liên tục đƣợc sửa đổi, bổ
sung và ban hành mới để điều chỉnh những nhu cầu phát sinh từ thực tế. Vì thế,
chúng đã tạo ra khung pháp lý tƣơng đối toàn diện và đầy đủ để góp phần đảm bảo an
toàn hơn cho các chủ thể tham gia quan hệ quyền và lợi ích của các bên theo đó cũng
đƣợc đảm bảo tốt hơn.
3. Mặc dù đã đạt đƣợc nhiều thành tựu, song trong quá trình vận hành quyền
thế chấp QSDĐ trên thực tế, hệ thống pháp luật thế chấp QSDĐ cũng còn bộc lộ
nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vƣớng mắc trên thực tế. Chẳng hạn, sự
hạn chế quyền đối với các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp; các lĩnh vực pháp luật
về công chứng, chứng thực, đăng ký thế chấp QSDĐ cũng nhƣ xử lý tài sản thế chấp
còn gò bó, khiên cƣỡng và xa rời thực tế, làm giảm hiệu quả của việc thực thi trên
thực tế;
4. Hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo sự vận hành có hiệu quả thế chấp
QSDĐ trong đời sống xã hội là hƣớng lựa chọn tất yếu trong thời gian tới. Các giải
pháp cần đƣợc thực hiện đồng bộ và có hệ thống, bao gồm cả việc hoàn thiện pháp
luật và thực thi pháp luật. Trong đó, hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ đƣợc
xác định là nhiệm vụ trọng tâm.
5. Các giải pháp đƣợc đề xuất trong luận văn không thể thực hiện trong một thời

gian ngắn bởi vì nó không chỉ tập trung ở các quy định về thế chấp QSDĐ, mà còn liên
quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động của nhiều cấp, nhiều ngành và gắn
với những điều kiện phù hợp về kinh tế - xã hội. Vì vậy, phù hợp với mỗi giai đoạn cụ
thể khác nhau với tính chất cấp thiết của những đòi hỏi của việc hoàn thiện pháp luật
về thế chấp QSDĐ ở mức độ khác nhau mà có những giải pháp phải đƣợc ƣu tiên thực
hiện trƣớc và cấp bách, có những giải pháp đƣợc tiến hành theo lộ trình cụ thể và đặt
trong mối quan hệ tổng thể của việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng nói chung.
Công trình đƣợc hoàn thành tại:
Trƣờng Đại học Luật, Đại học Huế


Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Hà Thị Mai Hiên

Phản biện 1: ........................................:..........................
Phản biện 2: ...................................................................

Luận văn sẽ đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trƣờng Đại
học Luật
Vào lúc...........giờ...........ngày...........tháng .......... năm...........