Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất một số vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRẦN THỊ MINH

HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT –
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VẰ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: Luật Dân sự
Mã số: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Thị Minh Huệ

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình
nghiên cứu của riêng tôi, được thực
hiện một cách trung thực, không sử
dụng bất hợp pháp công trình của
bất cứ tác giả nào.


MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU ...................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........................................................... 6
1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ........................................ 11
1.3. Sự khác nhau giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất khác............................................................................................. 13
1.4. Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .................... 14
1.5. Sơ lược quá trình hình thành các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất ........................................................................................................... 16
CHƯƠNG 2: HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH
2.1. Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ........................................................ 21
2.1.1. Điều kiện về chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.......................

.21

2.1.2. Các loại chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.............................. 25
2.2. Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .................................................... 27
2.3. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. ................................................... 31
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất .................................................................................................................. 33
2.4.1. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất ............................................................ 33
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho .................................................................. 35
2.5. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện ...................................................... 36
2.5.1. Điều kiện tặng cho ....................................................................................................... 36
2.5.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất có điều kiện ............................................................................................ 37
2.5.3. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất có điều kiện và hậu quả pháp lý ............................................................. 37
2.6. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu .............................................................. 38

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ......................... 44
3.1.1 Một số vướng mắc tồn tại ............................................................................................. 44
3.1.2. Nguyên nhân ................................................................................................................ 59
3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. ............................................................................. 60
KẾT LUẬN .......................................................................................................................... 64


CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

BLDS

: Bộ luật Dân sự

LĐĐ

: Luật Đất đai

UBND

: Ủy ban nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

VKSNDTC

: Viện kiểm sát nhân dân tối cao


1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hợp đồng tặng cho QSDĐ là một trong những hợp đồng phổ biến nhằm dịch
chuyển QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác, đáp ứng những nhu cầu bức thiết trong
sinh hoạt, trong sản xuất, kinh doanh của con người. Hợp đồng tặng cho QSDĐ ra đời là
một trong những cách thức để mỗi người có thể xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt
đối với QSDĐ của mình. Hợp đồng này là một trong những giao dịch dân sự quan trọng,
với đối tượng của hợp đồng là QSDĐ – một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu nhà nước
nên phải tuân thủ những quy định chặt chẽ của pháp luật, việc cho phép tặng cho QSDĐ
này có ý nghĩa rất lớn trong đời sống của nhân dân.
Từ tầm quan trọng và ý nghĩa thực tiễn của hợp đồng tặng cho QSDĐ, BLDS năm
2005 đã quy định tương đối hoàn thiện về việc xác lập, và thực hiện cũng như các điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ, tạo nên sự ổn định trong việc tặng cho
QSDĐ trong giai đoạn hiện nay.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình đô thị hóa

diễn ra mạnh mẽ, cộng với tỷ lệ dân số gia tăng nhanh, quan hệ giữa các thành viên trong
gia đình có những diễn biến phức tạp đặc biệt là quan hệ hôn nhân liên quan đến tài sản
là QSDĐ đã làm cho việc tặng cho QSDĐ ở ngày càng trở nên phổ biến, các quan hệ về
tặng cho QSDĐ chiếm một số lượng đáng kể trong quan hệ dân sự. Việc tặng cho QSDĐ
diễn ra tương đối đa dạng, phong phú nên có nhiều vấn đề phức tạp của hợp đồng này
phát sinh theo. Trong quan hệ tặng cho QSDĐ vấn đề vi phạm chủ yếu là do ý thức và
nhận thức pháp luật của các chủ thể khi ký kết và thực hiện hợp đồng. Sự vi phạm của
các bên về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng diễn ra thường xuyên, kéo theo đó là các
tranh chấp giữa các chủ thể ngày càng tăng, nhiều tranh chấp được giải quyết bằng rất
nhiều bản án, quyết định nhưng vẫn bị kháng nghị để giải quyết lại từ đầu tốn nhiều thời
gian, công sức.
Một trong số những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, là do một số các qui
định của pháp luật, liên quan đến hợp đồng tặng cho nói chung và tặng cho QSDĐ nói


2

riêng, mới chỉ dừng lại ở tính nguyên tắc chung, chưa chi tiết, chưa cụ thể, chưa theo kịp
với sự phát triển kinh tế - xã hội trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Hơn nữa, những
quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng này chưa thống nhất, thiếu văn bản
hướng dẫn thi hành, giải thích cụ thể, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, thậm chí là trái
ngược nhau khi giải quyết, làm cho công tác giải quyết của Tòa án chưa có được kết quả
thống nhất.
Vì vậy, việc nghiên cứu một số vấn đề lý luận và thực tiễn của hợp đồng tặng cho
QSDĐ một cách có hệ thống và toàn diện, không chỉ góp phần tìm ra những nguyên
nhân vi phạm các điều kiện tặng cho QSDĐ, mà còn tìm ra những cách thức giải quyết
các tranh chấp về vấn đề này một cách đúng đắn. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị hoàn
thiện quy định về tặng cho QSDĐ. Với lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn” làm đề tài luận văn là bảo
đảm tính cấp thiết và tính thời sự của vấn đề nghiên cứu.

2. Mục đích nghiên cứu
Với đề tài nghiên cứu: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý
luận và thực tiễn”, tác giả tập trung nghiên cứu để làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm pháp
lý của hợp đồng tặng cho QSDĐ, ý nghĩa của hợp đồng tặng cho QSDĐ trong điều kiện
nền kinh tế thị trường hiện nay, cơ sở pháp lý của việc xác lập, thực hiện hợp đồng tặng
cho QSDĐ và thực tiễn giải quyết tranh chấp về vấn đề này.
Qua đó tác giả cũng nghiên cứu thực trạng, đánh giá hiệu quả điều chỉnh của các
quy định của pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ để
từ đó chỉ rõ các nguyên nhân của những bất cập trong việc quy định pháp luật làm ảnh
hưởng đến sự tồn tại và phát triển của quan hệ tặng cho QSDĐ trong giai đoạn hiện nay.
Trên cơ sở đó tác giả đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm tạo ra hành lang pháp lý
vững chắc trong quan hệ hợp đồng tặng cho QSDĐ.
3. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu hợp đồng tặng cho tài sản được khá nhiều các nhà nghiên cứu
khoa học quan tâm trong các thời kỳ và dưới nhiều quan điểm khác nhau, nhưng việc


3

nghiên cứu về hợp đồng tặng cho QSDĐ vẫn còn khá khiêm tốn so với những gì đang
diễn ra trên thực tế, cũng như những quy định chưa cụ thể chi tiết, cho việc thực thi và áp
dụng pháp luật vào giải quyết những tranh chấp, phát sinh từ quá trình thực hiện hợp
đồng này. Chủ yếu tìm hiểu nội dung về vấn đề này qua các giáo trình Luật Dân sự, LĐĐ
của Trường Đại Học Luật Hà Nội. Giáo trình của trường Đại học Quốc gia khoa Luật và
ấn phẩm của Bộ Tư Pháp như cuốn: Bình luận về BLDS của tác giả Hoàng Thế Liên và
một số bài viết của các tác giả đăng trên các tạp chí chuyên ngành và các tập san nghiệp
vụ khác về tặng cho QSDĐ như:
- Tác giả Tưởng Duy Lượng với bài viết “Những khó khăn, vướng mắc khi xác
định đã cho hay chưa trong trường hợp các con ra ở riêng, bố mẹ giao một số tài sản
cho con sử dụng - Một số kiến nghị và hướng giải quyết”. Qua bài viết này tác giả đề cập

đến các vấn đề: Nêu ra một số vụ án cụ thể về việc khó xác định cha mẹ đã tặng cho hay
chưa tặng cho con bất động sản khi con ra ở riêng; từ đó tác giả đưa ra căn cứ khi cha mẹ
tặng cho con bất động sản mà người con đã ở ổn định và tạo lập thêm các tài sản trên bất
động sản đó thì coi như cha mẹ đã tặng cho con.
- Tác giả Đỗ Văn Chỉnh với bài viết “Tặng cho quyền sử dụng đất thực tiễn và tồn
tại” [8]. Qua bài viết này tác giả đề cập đến các vấn đề: Thực tế việc tặng cho QSDĐ có
thể phân chia thành hai loại là tặng cho QSDĐ mà trên đất không có tài sản gắn liền với
QSDĐ và tặng cho QSDĐ mà có tài sản có giá trị gắn liền với QSDĐ, việc tặng cho
QSDĐ đối với mỗi trường hợp lại có những điều kiện khác nhau, từ đó tác giả đưa ra
một số giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho QSDĐ như: Trong trường hợp
hợp đồng tặng cho QSDĐ mà người tặng cho không có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng
có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 5 Điều 50 của LĐĐ
năm 2003, mà nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật và hai bên đã
giao nhận QSDĐ tặng cho, thì Tòa án công nhận hợp đồng đó và cần có văn bản pháp
luật hướng dẫn về xác định như thế nào là thực hiện nghĩa vụ với người tặng cho.
- Tác giả Dương Anh Sơn với bài viết “ Về bản chất pháp lí của hợp đồng tặng
cho tài sản” [41]. Qua bài viết này tác giả đề cập đến vấn đề:


4

Theo quy định tại Điều 456, 466, 467 BLDS năm 2005 thì hợp đồng tặng cho là
hợp đồng thực tế vì nó phát sinh hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản, song Luật
không nói rõ “nhận tài sản” là nhận về mặt pháp lí hay thực tế, nhưng mà theo quy định
của LĐĐ năm 2003 thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời điểm đăng ký là hợp đồng
ưng thuận, từ đó tác giả lý giải hợp đồng tặng cho có thể là hợp đồng thực tế, có thể là
hợp đồng ưng thuận.
4. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn triển khai nghiên cứu về những vấn đề sau đây:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về hợp đồng tặng cho QSDĐ.

- Nghiên cứu một số vấn đề pháp lý về hợp đồng tặng cho QSDĐ.
- Nghiên cứu, đánh giá thực tiễn việc thực hiện các quy định của pháp luật hiện
hành về hợp đồng tặng cho QSDĐ.
5. Phương pháp nghiên cứu
Cơ sở phương pháp luận trong nghiên cứu của luận văn là triết học Mác- Lênin.
Trong quá trình nghiên cứu tác giả dựa trên phép biện chứng và duy vật lịch sử, ngoài ra
tác giả sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, hệ thống hóa... để làm rõ
những nội dung cơ bản, chủ yếu của hợp đồng tặng cho QSDĐ để thấy được các mặt tích
cực và hạn chế của pháp luật quy định về vấn đề này, từ đó kiến nghị các quy định của
pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay.
6. Những điểm mới của Luận văn
Luận văn là công trình được tác giả phân tích một cách khá cụ thể một số quy định
về hợp đồng tặng cho QSDĐ. Với đề tài này, Luận văn đã nêu được một số những điểm
mới sau đây:
- Phân tích và làm rõ sự cần thiết phải hoàn thiện một số các quy định của pháp luật
về hợp đồng tặng cho QSDĐ.
- Xây dựng và đưa ra một số những quan điểm về khái niệm, bản chất, đặc điểm về
hợp đồng tặng cho QSDĐ. Từ đó đưa ra một số nhận thức các quy định của pháp luật
về hợp đồng tặng cho QSDĐ.


5

- Phân tích một số nội dụng quy định về pháp luật thực định, làm rõ những điểm bất
cập, chưa hợp lý, chưa đảm bảo tính khoa học của luật thực định khi điều chỉnh quan
hệ tặng cho QSDĐ; từ đó kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số các quy định của pháp
luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ được quy định trong LĐĐ 2003, BLDS 2005 cho
phù hợp với tình hình kinh tế xã hội Việt Nam hiện nay.
- Tìm hiểu một số các điểm hạn chế, các điểm chưa phù hợp của pháp luật thông qua
thực tiễn xét xử những tranh chấp về hợp đồng tặng cho QSDĐ, từ đó đề xuất một số

những giải pháp định hướng giải quyết tranh chấp.
7. Nội dung của luận văn
Ngoài phần Lời mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo luận văn bao
gồm các nội dung sau:

Chương 1: Lý luận chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Chương 2: Các vấn đề pháp lý về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
và một số kiến nghị.


6

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 19 của Hiến Pháp năm 1980 thì: Đất đai, rừng núi, sông
hồ, hầm mỏ, tài nguyên, thiên nhiên trong lòng đất, vùng biển, thềm lục địa ... đều
thuộc sở hữu toàn dân. Điều 17 và điều 18 Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi và bổ
sung vào ngày 25/12/2001) cũng khẳng định: đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời…
đều thuộc sở hữu toàn dân; các chủ thể khác chỉ có QSDĐ, tức là chỉ “có quyền khai
thác các thuộc tính của đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước” [55, tr 92]. QSDĐ là quyền tài sản, quyền này trị giá được bằng tiền
và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự.
Khoa học Luật Quốc tế quan niệm, quốc gia là thực thể được hình thành trên cơ
sở có lãnh thổ, có dân cư và quyền lực nhà nước với thuộc tính chính trị - pháp lý
bao trùm là chủ quyền quốc gia. Đất đai là bộ phận quan trọng nhất cấu thành lãnh
thổ quốc gia cùng với vùng trời, vùng biển và hải đảo. Chủ quyền lãnh thổ là một
trong những thuộc tính quan trọng nhất của nhà nước. Bởi vậy, đất đai nói chung

không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Mỗi quốc gia đều có chủ quyền trên
lãnh thổ của mình và bởi vậy quy chế về đất đai của các quốc gia khác nhau. Trải
qua những chính sách về đất đai dựa trên những điều kiện và hoàn cảnh cụ thể của
đất nước ở từng thời kỳ khác nhau mà chính sách của nhà nước cũng phải thay đổi
để phù hợp với các điều kiện nhất định.
Trước Hiến pháp năm 1980, pháp luật ghi nhận cho công dân có quyền sở hữu
đất đai. Từ Hiến pháp năm 1980 đến Hiến pháp năm 1992, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Hiến pháp năm 1980 còn qui định: Nghiêm
cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Từ sau Hiến pháp
năm 1992 và LĐĐ năm 1993, thì đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước


7

thống nhất quản lý nhưng Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được sử
dụng ổn định lâu dài và có năm quyền của người sử dụng đất, trong đó chưa quy
định về quyền được tặng cho QSDĐ.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn đòi hỏi phải có các qui định của pháp luật làm cơ
sở cho việc xác định căn cứ xác lập QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. LĐĐ
năm 1993 và BLDS năm 1995 trước đây đã quy định những căn cứ xác lập QSDĐ
của cá nhân, hộ gia đình: Được Nhà nước giao đất; được Nhà nước cho thuê đất; được
người khác chuyển QSDĐ phù hợp với những quy định của BLDS và pháp luật đất
đai. Theo quy định này thì người “có đất” chỉ được công nhận là hợp pháp khi “đất
đó” có được từ các căn cứ trên.
Những quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản pháp luật đất đai quy định
về căn cứ xác lập QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình trên đây đã tạo cơ sở pháp lý cho
“người có đất” thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền
được để lại thừa kế QSDĐ. Tuy nhiên, với thực tế sôi động của thị trường bất động
sản diễn ra ngày càng phổ biến thì những qui định của BLDS năm 1995 cũng như
LĐĐ năm 1993 và các văn bản pháp luật khác về căn cứ xác lập QSDĐ là còn thiếu

khuyết, chưa dự liệu được một cách xác thực với những quan hệ về đất đai đã diễn
ra trên thực tế.
LĐĐ năm 2003 ra đời cùng với các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành
LĐĐ đã quy định thêm một số căn cứ xác lập QSDĐ mà trên thực tế đã diễn ra làm
phát sinh QSDĐ. Cụ thể hóa những căn cứ mà các văn bản pháp luật trước đây dự
liệu, LĐĐ năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ cũng như
BLDS năm 2005 đều tiếp tục quy định những căn cứ đó.
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan hệ
dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường, Nhà nước cho phép
các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng


8

đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Về bản chất chuyển quyền sử dụng
đất là giao dịch dân sự, trong đó đối tượng của giao dịch là quyền sử dụng đất.
QSDĐ là chế định pháp luật bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm quy định về các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử
dụng đất. “QSDĐ là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất, thông qua việc
được độc lập quyền giao đất cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất
việc thực hiện thời hạn thuê đất nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định
trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng, theo hình thức thuê
đất hoặc giao đất”[35]. Theo đó, QSDĐ là một quyền năng mà Nhà nước trao cho
người sử dụng đất, nhằm mang lại lợi ích cho người sử dụng đất và cho xã hội.
QSDĐ là quyền về tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai thuộc sở
hữu toàn dân.
LĐĐ năm 1993, LĐĐ 2003, BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 đều khẳng
định người sử dụng đất có QSDĐ. Tuy nhiên, không thể đồng nhất quyền sở hữu đất
đai với QSDĐ bởi có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn QSDĐ là quyền phái
sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép
nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSDĐ lại không
trọn vẹn, đầy đủ. Vì thứ nhất là người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng
như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Thứ hai là không phải người nào
cứ có QSDĐ hợp pháp là có đủ các quyền chuyển quyền của người sử dụng đất.
LĐĐ 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn chủ hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi QSDĐ nông
nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113 LĐĐ
năm 2003) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê
đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu


9

của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 LĐĐ năm 2003). Hoặc chỉ
những người sử dụng đất theo hình thức giao đất có trả tiền sử dụng đất và thuê đất
theo phương thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền
thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm
mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ các quyền chuyển QSDĐ.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn QSDĐ lại là quyền
phụ thuộc. Sự phụ thuộc này thể hiện ở chỗ: người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất
trong phạm vi nhất định (về diện tích đất, thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng
đất).
Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc
tính của đất đai một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Bởi vậy, người có QSDĐ không có toàn bộ các quyền năng như quyền sử dụng

tài sản khác mà chủ sở hữu tài sản đó vốn có, như không có các quyền mua bán, tiêu
hủy tài sản… Mà được chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thừa kế, thế chấp, bão
lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi theo quy
định của LĐĐ.
Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ
chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường chịu sự chi phối của quy luật giá trị phần
lớn các giao dịch dân sự đều thực hiện theo nguyên tắc trao đổi ngang giá. Con
người thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất
nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, sinh hoạt, tiêu dùng. Tuy nhiên, có
những trường hợp việc chuyển giao tài sản và chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ
thể này sang chủ thể khác lại không có tính đền bù ngang giá. Bởi lẽ con người còn


10

sử dụng hợp đồng như một phương tiện để giúp đỡ, hỗ trợ, tạo điều kiện cho nhau,
một trong các trường hợp thực tế đó chính là hợp đồng tặng cho tài sản.
Hợp đồng tặng cho là một loại hợp đồng dân sự, do đó nó có nét đặc trưng của
hợp đồng dân sự, để đưa ra khái niệm về hợp đồng tặng cho QSDĐ trước hết cần
xuất phát từ khái niệm hợp đồng dân sự “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa
các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [3, Điều
388]. Đồng thời cần xem xét khái niệm tặng cho tài sản dưới nhiều góc độ khác
nhau như: “Tặng cho là để tỏ lòng quý mến” [59, tr.895]; hay “Tặng cho là trao cho
để khen ngợi, khuyến khích để tỏ lòng quý mến” [61, tr.863]; hoặc “Tặng cho là
chuyển hẳn cho người khác dùng cái của mình mà không nhận lại cái gì” [62,
tr.562]. Như vậy việc tặng cho dựa trên yếu tố tình cảm, động viên, khuyến khích
giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Để tặng cho được xác lập, lời đề nghị của
người tặng cho không đủ mà cần phải có sự chấp nhận của người được tặng cho,

như vậy tặng cho là một hợp đồng.
Như vậy có thể nói hợp đồng tặng cho tài sản là một quan hệ tặng cho được hình
thành từ sự thỏa thuận giữa các bên để thỏa mãn các nhu cầu về sản xuất, kinh
doanh hoặc các nhu cầu về sinh hoạt hàng ngày, còn pháp luật về hợp đồng tặng cho
tài sản là sự quy định của Nhà nước đối với các bên trong việc thỏa thuận về tặng
cho tài sản. Sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng tặng cho và quy định của
pháp luật có mối quan hệ mật thiết với nhau, nếu các bên thỏa thuận tặng cho nhau
tài sản theo đúng quy định của pháp luật thì được Nhà nước công nhận sự thỏa thuận
đó và hợp đồng được pháp luật công nhận và bảo vệ. Trường hợp các bên có những
thỏa thuận không phù hợp với quy định của pháp luật thì sẽ không được công nhận,
hợp đồng tặng cho này có thể bị vô hiệu và không có giá trị tại thời điểm ký kết.
Quyền tài sản là một loại tài sản, nên có thể khẳng định, hợp đồng tặng cho
QSDĐ là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản.
Điều 722 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao QSDĐ cho bên được tặng cho mà không


11

yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này
và pháp luật về đất đai”.
Có thể thấy, khái niệm trên đã thể hiện được khá đầy đủ đặc điểm của hợp đồng
tặng cho QSDĐ. Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả thì khái niệm trên sẽ ngắn
gọn hơn nếu như không có cụm từ “còn bên được tặng cho đồng ý nhận”, vì theo tác
giả chỉ khi bên được tặng cho đồng ý nhận thì mới có việc xây dựng hợp đồng. Việc
bên tặng cho thể hiện ý chí muốn tặng cho và bên được tặng cho đồng ý nhận chính
là đề nghị giao kết và chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.
Trên cơ sở kế thừa và phát triển khái niệm nêu trên, luận văn đưa ra khái niệm
hợp đồng tặng cho QSDĐ như sau:
“Hợp đồng tặng cho QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên về việc một bên phải

giao quyền khai thác các thuộc tính của đất thuộc quyền sử dụng của mình cho bên
kia mà không yêu cầu đền bù theo quy định của pháp luật”.
Dưới phương diện khách quan, hợp đồng tặng cho QSDĐ là hệ thống các quy
phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng
cho QSDĐ. Đây chính là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp
đồng tặng cho QSDĐ.
1.2. Đặc điểm pháp lý của Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng là một hợp đồng tặng cho tài sản nên nó có các
đặc điểm pháp lý của loại hợp đồng này. Sau đây chúng ta sẽ cùng nhau đi tìm hiểu
đặc điểm của hợp đồng tặng cho QSDĐ.
Một là: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế.
Hiện nay, có rất nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này; có quan điểm cho
rằng hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng thực tế [25, tr.10], có quan điểm cho
rằng đây vừa là hợp đồng thực tế, vừa là hợp đồng ưng thuận [1, Tr.47].
Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong hợp đồng tặng cho tài sản nói
chung và hợp đồng tặng cho QSDĐ nói riêng, mọi thỏa thuận về việc tặng cho chỉ
có hiệu lực khi các bên chuyển giao tài sản.


12

Tính thực tế trong hợp đồng tặng cho tài sản được thể hiện: Dù hai bên đã có sự
thỏa thuận cụ thể về đối tượng (số lượng, chất lượng của tiền hoặc là hiện vật), về
điều kiện, về thời hạn giao tài sản tặng cho, về địa điểm, phương thức... nhưng nếu
bên tặng cho chưa giao tài sản cho bên được tặng cho thì hợp đồng tặng cho tài sản
coi như chưa có hiệu lực. Điều đó có nghĩa là các bên trong hợp đồng không có
quyền yêu cầu đối với nhau trong việc thực hiện hợp đồng. Bên được tặng cho
không có quyền yêu cầu bên tặng cho phải giao tài sản mà bên tặng cho đã hứa sẽ
trao cho bên được tặng cho.
Tính thực tế của hợp đồng tặng cho còn thể hiện ở chỗ, thời điểm có hiệu lực của

hợp đồng tặng cho phụ thuộc vào đối tượng được tặng cho là loại tài sản gì. Nếu đối
tượng tặng cho là tài sản phải đăng ký thì việc tặng cho có hiệu lực khi việc đăng ký
hoàn tất. Nếu đối tượng tặng cho là tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì
việc tặng cho có hiệu lực khi bên được tặng cho nhận tài sản.
Đối tượng của hợp đồng tặng cho QSDĐ là một quyền tài sản gắn liền với bất
động sản là đất đai. Hơn nữa, theo quy định của pháp luật, QSDĐ là một tài sản phải
đăng ký quyền sở hữu – chính vì vậy mà ngay cả khi hai bên đã lập văn bản tặng
cho QSDĐ theo quy định của pháp luật, bên được tặng cho đã khai thác sử dụng
nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì việc tặng cho này chưa
có hiệu lực pháp luật và bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại QSDĐ đã giao.
Hai là: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một hợp đồng không đền bù.
Tiền đề hình thành nên hợp đồng tặng cho QSDĐ là mối quan hệ tình cảm giữa
bên tặng cho và bên nhận tặng cho, mang tính giúp đỡ, hỗ trợ lẫn nhau. Trên cơ sở
đó, các chủ thể thiết lập với nhau hợp đồng để giúp đỡ nhau thỏa mãn nhu cầu sử
dụng đất. Chính vì vậy mà bên tặng cho giao QSDĐ của mình cho bên được tặng
cho còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi
ích nào.
Riêng đối với hợp đồng tặng cho QSDĐ có điều kiện, tính chất không có đền bù
thể hiện ở chỗ những nghĩa vụ mà người tặng cho yêu cầu người được tặng cho thực


13

hiện vì những nhu cầu vật chất hay tình cảm trong cuộc sống mà không tính toán
đến giá trị tương ứng với tài sản tặng cho. Những điều kiện mà bên tặng cho đưa ra
phải không nhằm mục đích đem lại cho chính bản thân mình mà có thể chỉ vì lợi ích
của người thứ ba. Nếu ra điều kiện mà đem lại lợi ích cho chính người tặng cho thì
lúc này hợp đồng tặng cho lại trở về có tính đền bù và vì vậy sẽ làm triệt tiêu tính
đặc trưng như tên gọi của hợp đồng.
Ba là: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng đơn vụ.

Về vấn đề này hiện nay cũng có nhiều quan điểm khác nhau. Giáo trình luật dân
sự của trường đại học Luật Hà Nội năm 2009 cho rằng hợp đồng tặng cho nói chung
trong đó có hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng đơn vụ [56, tr.156]; còn TS
Nguyễn Hải An thì cho rằng hợp đồng tặng cho QSDĐ có thể là hợp đồng đơn vụ,
có thể là hợp đồng song vụ [1, tr.49].
Theo tác giả, quan điểm hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng đơn vụ là hợp lý.
Nếu cho rằng đây là hợp đồng song vụ tức là cả bên tặng cho và bên được tặng cho
đều có nghĩa vụ tương ứng với nhau. Nhưng như trên đã phân tích, trong hợp đồng
tặng cho QSDĐ, bên được tặng cho không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ nào theo
yêu cầu của bên tặng cho. Chỉ bên tặng cho có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên
được tặng cho, còn việc các bên thực hiện các thủ tục sang tên trong quá trình
chuyển giao tài sản là thực hiện nghĩa vụ trước nhà nước để đảm bảo yêu cầu của
quản lý nhà nước về đất đai chứ không phải thực hiện nghĩa vụ đối với nhau.
1.3. Sự khác nhau giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và một số loại
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác
Thứ nhất: Giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì các bên ký kết hợp đồng đều xác
định giá trị tài sản mua bán, phương án trao tài sản, trả tiền… nên hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ là hợp đồng có đền bù. Còn hợp đồng tặng cho QSDĐ là người tặng
cho chuyển giao quyền sở hữu QSDĐ cho người khác mà không yêu cầu đền bù giá


14

trị tài sản. Vì vậy yếu tố không đền bù còn là dấu hiệu căn bản để phân biệt giữa hợp
đồng tặng cho QSDĐ và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ hai: Giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê, mượn
quyền sử dụng đất
Để phân biệt hợp đồng tặng cho và hợp đồng thuê, mượn QSDĐ ngoài việc căn

cứ vào yếu tố không đền bù của hợp đồng tặng cho QSDĐ, còn phải căn cứ vào dấu
hiệu “Từ bỏ vĩnh viễn quyền sở hữu”. Vì bên cho thuê, cho mượn QSDĐ khi chuyển
giao QSDĐ đều yêu cầu bên thuê, bên mượn QSDĐ phải trả lại tài sản trong thời
gian nhất định và phải giữ gìn và bảo quản tài sản. Trong trường hợp không thỏa
thuận trước thời gian trả lại QSDĐ thì bên cho thuê, bên cho mượn có thể yêu cầu
trả bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước theo quy định của pháp luật.
Thứ ba: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với thừa kế theo di chúc
Khác nhau giữa hợp đồng tặng cho QSDĐ và thừa kế QSDĐ theo di chúc là sự
thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, nếu bên được tặng cho không
đồng ý nhận thì hợp đồng tặng cho không hình thành; còn thừa kế QSDĐ theo di
chúc thì người để lại thừa kế quyền sở hữu QSDĐ của mình cho người khác mà
không cần biết người được nhận tài sản có đồng ý hay không và thừa kế theo di chúc
chỉ phát sinh hiệu lực khi người để lại thừa kế chết. Ngoài ra, người lập di chúc có
thể thay đổi ý kiến của mình tại bất kỳ thời điểm nào về người nhận QSDĐ, QSDĐ
để lại thừa kế…
1.4. Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Xuất phát từ cơ sở quan hệ tình cảm giữa con người với nhau mà họ tặng cho
nhau QSDĐ để khai thác và sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh
doanh và trong các quan hệ hàng ngày. Do đó hợp đồng tặng cho QSDĐ có ý nghĩa
như sau:
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bảo đảm quyền định đoạt của chủ sở hữu


15

Tặng cho QSDĐ là một trong những cách thức định đoạt tài sản của người “có
đất”. Pháp luật tôn trọng quyền định đoạt của người tặng cho là tôn trọng quyền tự
do ý chí của cá nhân, tôn trọng và bảo vệ quyền năng của một cá nhân đối với tài sản
là QSDĐ. Các quyền của người tặng cho QSDĐ được qui định từ Điều 98 đến Điều
115 của Nghị định 181. Khi pháp luật đã thừa nhận quyền thì đồng thời bảo đảm cho

họ thực hiện quyền này đúng ý nguyện và ý nguyện đó được thể hiện thông qua
hành vi tặng cho QSDĐ.
- Là cơ sở để các cơ quan Nhà nước thực hiện các quy định về thuế liên quan đến
quyền sử dụng đất
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất
mà giao cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà
nước không mất đi QSDĐ của mình. Một trong các hình thức mà Nhà nước thực
hiện quyền sử dụng đó là ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất buộc các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thực hiện trong qúa trình sử dụng
đất. Pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ là một trong các nội dung nằm trong các
văn bản này.
Vì đối tượng của hợp đồng tặng cho là QSDĐ, do vậy khi tặng cho QSDĐ thì
phải tuân thủ pháp luật về đất đai, thường thì áp dụng quy định chuyển nhượng
QSDĐ. Nhưng việc tặng cho đất đai giữa các chủ thể có quan hệ huyết thống trong
phạm vi ba đời, người tặng cho không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Như
vậy không những việc tặng cho thỏa mãn được nhu cầu, ý nguyện của bên tặng cho
là mang lại lợi ích cho bên được tặng cho mà còn giảm bớt được những chi phí khác.
Nhưng bên cạnh việc mang lại lợi ích chính đáng cho các bên chủ thể tham gia hợp
đồng tặng cho thực sự thì cũng cần lưu ý đối với một số các trường hợp lợi dụng ý
nghĩa của hợp đồng tặng cho để nhằm trốn tránh pháp luật.
- Là cơ sở để giải quyết tranh chấp
Xuất phát từ thực tiễn cho thấy, tặng cho QSDĐ diễn ra rất đa dạng bởi các quan
hệ: tặng cho giữa cha mẹ cho con, tặng cho giữa anh em với nhau, tặng cho giữa


16

bác, cô, chú với cháu... Đối tượng QSDĐ được tặng cho cũng rất phong phú: QSDĐ
ở, QSDĐ nông nghiệp, QSDĐ vườn... Được Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất
hợp pháp có quyền tặng cho người khác QSDĐ của mình nhưng phải theo đúng các

quy định của pháp luật về đất đai, tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho
nhau nhưng không tiến hành các thủ tục chuyển quyền, vẫn giao đất cho nhau sử
dụng và chính trong quá trình đó đã phát sinh mâu thuẫn dẫn đến các tranh chấp về
QSDĐ.
Những biến động về kinh tế thị trường đã trực tiếp biến đất đai thành một loại
hàng hóa đặc biệt và ngày càng có giá trị kinh tế cao chính vì vậy mà đây được xác
định là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến việc phát sinh những vụ án đòi
hủy hợp đồng tặng cho QSDĐ, trong đó người tặng cho QSDĐ thì mong muốn
được lấy lại QSDĐ còn người được tặng thì không muốn trả lại. Một điều nữa là sự
tranh chấp quyền sử dụng đó thường là do có sự bất hòa giữa người tặng cho và
người được tặng cho mà chủ yếu qua thực tế cho thấy là do cách cư xử của người
được tặng cho vì việc tặng cho QSDĐ thường diễn ra trong gia đình hoặc do người
được tặng cho không thực hiện những điều kiện do người tặng cho nêu ra đối với
hợp đồng tặng cho có điều kiện.
Khi phát sinh tranh chấp họ thường khởi kiện ra tòa án và Tòa án căn cứ vào các
quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ để giải quyết, trong trường hợp
hai bên đã ký hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho theo đúng quy định của
pháp luật thì bên đươc tặng cho có QSDĐ vì hợp đồng tặng cho QSDĐ đã có hiệu
lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho
QSDĐ theo quy định của pháp luật thì QSDĐ chưa được chuyển giao cho bên được
tặng cho nên bên được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận QSDĐ này. Qua đó
nhận thấy hợp đồng tặng cho QSDĐ là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó để áp
dụng vào thực tiễn xét xử.
1.5. Sơ lược quá trình hình thành một số quy định của pháp luật về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ năm 1945 đến nay


17

1.5.1. Một số quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDĐ từ năm

1945 đến trước năm 1980
Cách mạng tháng 8 thành công đánh dấu bước ngoặt mới của lịch sử nước nhà kế
thừa các quy định của Ba bộ dân luật Bộ Luật dân sự Nam Kỳ giản yếu năm 1883,
Bộ Luật dân sự Bắc kỳ năm 1931, Hoàng Việt Trung Kỳ Hộ Luật năm 1936. Hồ
Chủ Tịch đã ký Sắc lệnh số 47/SL ngày 10/10/1945 về việc tạm thời sử dụng luật lệ
hiện hành cho đến khi ban hành luật lệ mới với điều kiện “Không trái với nguyên tắc
độc lập của nước Việt Nam và chính thể dân chủ cộng hòa”. Ngày 9/11/1946 Hiến
pháp đầu tiên của nước ta ra đời nhưng khi ấy nhiệm vụ dành lại độc lập dân tộc
được ưu tiên hàng đầu nên trong Hiến pháp vấn đề ruộng đất chưa được đặt ra một
cách cụ thể nhưng tại Điều 12 của Hiến pháp có quy định “Quyền tư hữu tài sản của
công dân Việt Nam được đảm bảo”. Như vậy có thể thấy Nhà Nước ta vẫn thừa
nhận chế độ tư nhân với sở hữu đất đai tức là các quyền năng như chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt của chủ sở hữu được bảo hộ và đương nhiên là điều đó phải tuân
theo các quy định của ba bộ Dân luật, đồng thời không trái với nguyên tắc độc lập,
tự do của dân tộc.
Tiếp theo là sự ra đời của Sắc lệnh 97/SL về “Sửa đổi một số quy định về chế
định trong dân luật”. Điều 12 của Sắc lệnh quy định: “Những quyền dân sự đều
được luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng với quyền lợi của nhân dân. Người
ta chỉ được hưởng dụng và sử dụng các vật thuộc quyền sở hữu của mình một cách
hợp pháp và không gây thiệt hại đến quyền lợi của nhân dân”.
Điều này mang một ý nghĩa sâu sắc bởi nó vừa là căn cứ pháp lý để các quyền
năng dân sự của các chủ thể được tôn trọng và bảo đảm thực hiện, vừa là điều kiện
buộc các chủ thể chỉ được thực hiện các quyền năng dân sự đối với những tài sản
thuộc quyền sở hữu hợp pháp của họ một cách đúng pháp luật.
Nhà nước Việt Nam ban hành Sắc lệnh số 85/SL ngày 22/2/1952 quy định về thủ
tục trước bạ đối với việc mua bán, tặng cho và đổi nhà cửa, ruộng đất. Tại Điều 1
quy định: “Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ,


18

rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế” [11]. Việc mua bán, trao đổi, tặng
cho… nhà cửa đó phải được Ủy ban kháng chiến hành chính xã hay thị xã thị thực,
cụ thể tại Điều 3 của sắc lệnh quy định “Trước khi đem đi trước bạ, văn tự phải
được ủy ban hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua,
bán,tặng cho, nhận đổi...” [11]. Như vậy với việc quy định tại Sắc lệnh số 85/SL
Nhà Nước đã đề cập tới chủ thể, đối tượng, hình thức… của văn tự mua bán, thừa
kế, tặng cho ruộng đất… Do đó Nhà Nước đã thừa nhận việc tặng cho đất đai là một
quyền năng của chủ sở hữu đất đai.
Ngày 4/2/1953 Luật cải cách ruộng đất được Quốc hội nước Việt Nam dân chủ
cộng hòa thông qua tại khóa họp lần thứ III. Điều 31 Luật cải cách ruộng đất quy
định “ Người được chia ruộng đất có quyền sỏ hữu đối với ruộng đất đó…, người
được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho v.v… ruộng đất được chia”.
Ngày 10/5/1959 với chỉ thị số 722, TANDTC đã đình chỉ việc áp dụng luật lệ của
đế quốc, phong kiến. Từ đó các quan hệ pháp Luật dân sự chỉ thực hiện theo pháp
luật của Nhà nước Việt Nam, đó là các quy định trong Luật cải cách ruộng đất năm
1953 và một số Sắc lệnh: Sắc lệnh 97/SL, Sắc lệnh 85/SL v.v…
Ngày 31/12/1959, Hiến pháp (1959) được Quốc hội nước Việt Nam dân chủ
cộng hòa thông qua, tại Điều 14 của Hiến pháp ghi nhận: “Nhà nước chiểu theo
pháp luật, bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất nông dân” [24,
Điều14]. Bên cạnh đó ngày 03/06/2003 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư số
48/TTg về việc thực hiện nghiêm chỉnh pháp luật bảo đảm sở hữu về tư liệu sản xuất
ở nông thôn. Thông tư này đã khẳng định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu ruộng
đất của nông dân đã có hợp pháp và những người có quyền sở hữu ruộng đất thì
vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo quy định của Luật cải
cách ruộng đất”.
Như vậy, trong giai đoạn từ năm 1945 đến trước Hiến pháp năm 1980, Nhà nước
ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất

19

đai. Do đó, pháp luật thời kỳ này cho phép người sở hữu đất đai được thực hiện các
quyền mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế đất đai thuộc sở hữu của mình.
1.5.2. Một số quy định của pháp luật về Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất từ năm 1980 đến trước ngày LĐĐ năm 2003 có hiệu lực pháp luật
Quốc hội khóa VI họp và thông qua Hiến pháp mới ngày 18/12/1980. Điều 19
Hiến pháp qui định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên
trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông
nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp… cùng các tài sản khác mà pháp
luật qui định là của nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” [22, Điều 19]. Điều đó
cho thấy nội dung của Hiến pháp về cơ bản là xóa bỏ các hình thức sở hữu tư nhân
đối với tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai, chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất
đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Quyết định số 201-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ và LĐĐ năm
1987 cùng qui định đất đai đó là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý,
nghiêm cấm mọi hành vi mua bán, chuyển dịch, trao đổi, tặng cho đất đai. Bởi vậy
mọi giao dịch về đất đai trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật.
Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 ra đời, nhà nước cho phép người sử
dụng đất hợp đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng theo qui định của pháp luật
nhưng chưa có văn bản nào qui định về quyền tặng cho QSDĐ.
BLDS năm 1995 qui định cụ thể các hình thức chuyển QSDĐ từ Điều 690 đến
Điều 744. Pháp luật đã thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản, không giống các loại tài
sản thông thường khác, QSDĐ mang tính đặc thù riêng và người sử dụng đất có các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ, riêng đối với
tặng cho QSDĐ thì BLDS năm 1995 không qui định, chỉ qui định về hợp đồng tặng
cho tài sản từ Điều 461 đến Điều 466, trong đó qui định về hợp đồng tặng cho tài
sản là: “Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản, có chứng
nhận của công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Ủy ban Nhân dân cấp có
thẩm quyền phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền” [2, Điều 463]. Điều

20

đó cho thấy trong suốt quá trình từ năm 1980 đến trước ngày LĐĐ năm 2003 có
hiệu lực thì pháp luật nước ta chưa có văn bản nào qui định về hợp đồng tặng cho
QSDĐ.