Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HỒ MINH NHẬT

PHÁP LUẬT V
L TÀI
N THẾ
CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯ NG L I TẠI CÁC NG N HÀNG
THƯ NG MẠI Ở VI T N M

LUẬN VĂN THẠC Ĩ LUẬT HỌC

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

HỒ MINH NHẬT

PHÁP LUẬT V
L TÀI
N THẾ
CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯ NG L I TẠI CÁC NG N HÀNG
THƯ NG MẠI Ở VI T N M
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC Ĩ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
T . TRẦN HUỲNH TH NH NGHỊ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là
kết quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng
dẫn khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm
khoa học của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể,
chính xác và có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận
văn là hoàn toàn khách quan và trung thực.

TP. Hồ Chí Minh, năm 2017

Hồ M h Nh t


MỤC LỤC
Trang
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TÓM TẮT LUẬN VĂN
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ

NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ........................................................... 8
1.1. Khái niệm và đặc điểm tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai .. 8
1.1.1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai ................................................. 8
1.1.2. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai ................................................ 10
1.1.3. Đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai .......................................... 11
1.1.4. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ... 14
1.2. Khái niệm và đặc điểm c a việc
l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai................................................................................................................... 17
1.2.1. Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai ....... 17
1.2.2. Đặc điểm của iệc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương
lai................................................................................................................................ 19
1.3. Ng n t c
l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai ........... 23
Kết l ận Chương 1 ........................................................................................................... 29
Chương 2. TH C TR NG PH P LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ
NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI T I C C NG N HÀNG
THƯƠNG M I Ở VIỆT NAM ...................................................................................... 30
2.1. Tình hình
l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai t i các
ng n hàng thương m i ở Việt Nam ............................................................................... 30
2.2. Thực tr ng pháp l ật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai t i các
ng n hàng thương m i ở Việt Nam ............................................................................... 32
2.2.1. Sự mập mờ trong iệc xác định bản chất tài sản thế chấp .......................... 32
2.2.2. Quy định ề iệc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phức tạp, gây
khó khăn trong iệc thực hiện trên thực tế .............................................................. 34
2.2.3. Rủi ro đối ới tài sản thế chấp liên quan đến thủ tục đăng ký thế chấp ..... 37


2.3. Thực tr ng pháp l ật về

l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong
tương lai t i các ng n hàng thương m i ....................................................................... 39
2.3.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai ... 39
2.3.2. Thông báo xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai....... 41
2.3.3. Thu giữ tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý....... 43
2.3.4. hương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai ... 45
2.3.5. hương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ............................................................. 50
2.3. . hương thức xử lý tài sản thế chấp tại t a án .............................................. 52
Kết l ận Chương 2 ........................................................................................................... 55
Chương 3. MỘT SỐ GIẢI PH P HOÀN THIỆN PH P LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI
SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI T I C C
NG N HÀNG THƯƠNG M I Ở VIỆT NAM .......................................................... 57
3.1. Hoàn thiện pháp l ật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ............... 57
3.1.1. Xác định lại khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai ............................ 57
3.1.2. Quy định cụ thể iệc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ....... 59
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật ề công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đối ới
giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ............................................. 62
3.2. Hoàn thiện pháp l ật về
l tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong
tương lai ............................................................................................................................. 65
3.2.1. Hoàn thiện quy định ề quyền à nghĩa ụ của các bên .............................. 65
3.2.2. Xây dựng quy trình xử lý tài sản bảo đảm .................................................... 68
3.2.3. Hoàn thiện quy định ề quyền thu giữ tài sản............................................... 69
3.2.4. Hoàn thiện quy định ề phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình
thành trong tương lai ................................................................................................ 71
3.3. Hoàn thiện cơ chế thực thi pháp l ật về
l tài sản thế chấp là nhà ở hình
thành trong tương lai ....................................................................................................... 73
Kết l ận Chương 3 ........................................................................................................... 76

KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
1.
2.

BĐS
BLDS

: Bất động sản
: Bộ luật Dân sự

3.

GDBĐ

: Giao dịch bảo đảm

4.
5.

HĐTC
LKDBĐS

: Hợp đồng thế chấp
: Luật Kinh doanh bất động sản

6.

LNO

: Luật Nhà ở

7.
8.
9.
10.

TCTD
TSBĐ
TSTC
NHNN

: Tổ chức tín dụng
: Tài sản bảo đảm
: Tài sản thế chấp
: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

11.
12.
13.
14.

NHTM
NOHTTTL
TSHTTTL
UBND

: Ngân hàng thương mại
: Nhà ở hình thành trong tương lai
: Tài sản hình thành trong tương lai
: Ủy ban nhân dân


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Trong Chương 1 (Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình
thành trong tương lai), Tác giả sẽ trình bày những vấn đề lý luận chung về xử lý TSTC
là NOHTTTL. Theo đó, Tác giả sẽ phân tích các khái niệm TSHTTTL, NOHTTTL, xử
lý TSTC là NOHTTTL và làm rõ các đặc điểm của TSTC là NOHTTTL, việc xử lý
TSTC là NOHTTTL. Đồng thời, Tác giả cũng sẽ trình bày các nguyên tắc đối với việc
xử lý TSTC là NOHTTTL.
Trong Chương 2 (Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình
thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở iệt Nam), Tác giả sẽ trình bày
tổng quan về tình hình xử lý TSTC là NOHTTTL để thu hồi nợ tại các ngân hàng
thương mại ở

iệt Nam. Qua đó, Tác giả sẽ làm rõ những vướng mắc, bất cập trong

quy định pháp luật về việc nhận thế chấp NOHTTTL và xử lý TSTC là NOHTTTL.
Liên quan đến việc nhận thế chấp NOHTTTL, các vướng mắc có thể nhận thấy là: (i)
sự mập mờ trong việc xác định bản chất TSTC là NOHTTTL; (ii) quy định về việc thế
chấp NOHTTTL phức tạp, gây khó khăn trong việc thực hiện trên thực tế và (iii) rủi ro
đối với TSTC là NOHTTTL liên quan đến thủ tục đăng ký thế chấp. Các vướng mắc
liên quan đến việc xử lý TSTC là NOHTTTL tập trung chủ yếu ở các vấn đề sau: (i)
trình tự, thủ tục xử lý TSTC là NOHTTTL; (ii) phương thức xử lý TSTC là
NOHTTTL; (iii) phương thức xử lý TSTC là quyền tài sản phát sinh t hợp đồng mua
bán NOHTTTL và (iv) phương thức xử lý tài sản thế chấp tại t a án.
Trong Chương

(

t số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế

chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở

iệt Nam),

Tác giả sẽ trình bày m t số giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý về việc nhận thế
chấp NOHTTTL và xử lý TSTC là NOHTTTL.

iệc hoàn thiện pháp luật về xử lý

TSTC là NOHTTTL luôn gắn liền với việc hoàn thiện khung pháp lý về việc nhận thế
chấp NOHTTTL bởi các ngân hàng thương mại chỉ có thể xử lý TSTC là NOHTTTL
m t cách hợp pháp và thuận lợi nếu giao dịch thế chấp trước đây đã được xác lập m t
cách hợp pháp. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhận TSTC là NOHTTTL bao


gồm: (i) xác định lại khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai; (ii) quy định cụ thể
việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và (iii) hoàn thiện pháp luật về
công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với giao dịch thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý TSTC là NOHTTTL bao
gồm: (i) hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên; (ii) Xây dựng quy trình
xử lý TSBĐ; (iii) hoàn thiện quy định về quyền thu giữ tài sản và (iv) hoàn thiện quy
định về phương thức xử lý TSTC là NOHTTTL.
Từ khóa: Bảo đảm tiền vay; Tài sản thế chấp; Nhà ở; Nhà ở hình thành
trong tương lai; Xử lý tài sản thế chấp

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Để hỗ trợ thị trường BĐS sau một thời gian dài trầm lắng và thực thi chính
sách phát triển nhà ở, Nhà nước đã ban hành nhiều quy định mang tính kích cầu, hỗ
trợ các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng có nhu cầu về nhà ở. Một trong số đó
là quy định cho phép người mua nhà trong dự án xây dựng nhà ở được phép thế
chấp NOHTTTL hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL để
bảo đảm cho khoản vay tại các NHTM với mục đích mua chính nhà ở đó. Đây là
một quy định mới, cho thấy các loại tài sản được đưa vào giao dịch ngày càng
phong phú hơn, bao gồm cả tài sản hiện có và TSHTTTL.
Thế chấp NOHTTTL là một chế định mới trong LNO năm 2014. Trình tự, thủ
tục nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hiện tại đã được quy định cụ thể
trong các văn bản pháp luật như Thông tư số 26/2015/TT-NHNN và Thông tư liên
tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT. Trên thực tế, việc nhận thế chấp NOHTTTL
tại các NHTM gặp rất nhiều khó khăn xuất phát từ việc xác định NOHTTTL và việc
thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký còn nhiều vướng mắc về quy định lẫn cơ chế
thực hiện. Điều này dẫn đến hệ quả là các NHTM chấp nhận rủi ro pháp lý khi đồng
ý nhận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL với thủ
tục nhận thế chấp dễ dàng hơn.
Nhìn chung, việc thế chấp NOHTTTL và quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng
mua bán NOHTTTL được pháp luật điều chỉnh chưa lâu và ở nhiều mức độ khác
nhau. Các quy phạm pháp luật điều chỉnh vẫn còn chưa thực sự đầy đủ, rõ ràng và
thống nhất. Trong đó, các quy định pháp luật về việc xử lý loại tài sản này hầu như
bị bỏ ngỏ, chưa được quan tâm đúng mức. Việc xử lý TSTC là NOHTTTL và
quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL hiện nay chỉ được quy
định tại một số nội dung của Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMTNHNN ngày 06/06/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý TSBĐ.

2

Sự thiếu vắng các quy định pháp luật điều chỉnh cụ thể việc xử lý TSTC là
NOHTTTL dẫn đến rủi ro cho các NHTM khi phải thực hiện xử lý TSTC để thu hồi
nợ vay. Hiện tại, cơ chế thu hồi nợ quá hạn của các NHTM vẫn dựa chủ yếu vào
việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng. Những tồn tại, bất cập của hệ
thống pháp luật và hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan
đến việc xử lý TSTC là NOHTTTL làm cho các NHTM gặp rất nhiều khó khăn
trong quá trình xử lý, thậm chí đứng trước rủi ro mất vốn do không thể xử lý TSTC
để thu hồi khoản vay.
Theo pháp luật Việt Nam, các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất
phong phú và đa dạng (có thể là động sản, bất động sản, quyền tài sản…). Tuy
nhiên, vấn đề xử lý TSTC là NOHTTTL tại các NHTM ở Việt Nam hiện nay còn
chưa được pháp luật quan tâm điều chỉnh. Tính đến thời điểm thực hiện Luận văn
này, Nhà nước vẫn chưa ban hành văn bản pháp luật nào thay thế Thông tư liên tịch
số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN trong khi các nội dung liên quan đến việc
xử lý TSTC là NOHTTTL trong Thông tư này đã không còn phù hợp với LNO năm
2014. Nhìn chung, việc xử lý các tài sản này rất phức tạp do được điều chỉnh bởi
nhiều văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất
động sản, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng... Vì vậy, việc áp dụng đúng, linh
hoạt các quy định pháp luật cũng như đưa ra các giải pháp hoàn thiện các vấn đề
còn thiếu đồng bộ, không phù hợp của hệ thống pháp luật trong việc xử lý TSTC là
NOHTTTL là vấn đề đang được đặt ra cho các NHTM ở Việt Nam.
uất phát từ các lý do nêu trên, Tác giả đã quyết định ch n đề tài:
g ươ g a t
ươ g

a

g

g

làm đề tài Luận văn thạc s cho mình. Với đề tài này, Tác

giả mong muốn được tiếp tục nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật
về xử lý TSTC là NOHTTTL tại các NHTM ở Việt Nam. Qua đó phân tích, đánh
giá thực trạng, trên cơ sở đó đưa ra các kiến nghị và có giải pháp nhằm hoàn thiện
các quy định pháp luật về xử lý TSTC là NOHTTTL tại các NHTM ở Việt Nam.


3

2. Tình hình nghiên cứu
Hiện nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu bao gồm luận văn thạc sỹ, luận
án tiến s về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Có thể kể đến một số công trình nghiên
cứu nổi bật như: Luận án tiến s “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy
định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành” của tác giả Vũ Thị Hồng Yến
(2013), Luận văn thạc s “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động cho
vay của tổ chức tín dụng” của tác giả Lâm Minh Đức (2009), Luận văn thạc s “Thế
chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành” của tác
giả Nguyễn Trung Hiếu (2015), Luận văn thạc s “Pháp luật về xử lý tài sản bảo
đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam” của tác giả Đỗ
Thanh Huyền (2011). Một điểm chung có thể nhận thấy ở những công trình nghiên
cứu nói trên là tuy đã có những phân tích khá sâu sắc về xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay nói chung nhưng chưa đi sâu nghiên cứu việc xử lý TSTC là NOHTTTL.
Một số công trình nghiên cứu về chế định thế chấp NOHTTTL như: Luận văn
thạc s “Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện ngh a vụ
từ hợp đồng tín dụng” của tác giả Nguyễn Thùy Dương (2013), Luận văn thạc s

“Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” của tác giả Phan Thị Thu Phương
(2013), Luận văn thạc s “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật
Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thanh Thúy (2014) cũng có nhắc đến việc xử lý
NOHTTTL nhưng chỉ dừng lại ở việc trình bày, phân tích luật thực định, chưa đi
sâu nghiên cứu những vướng mắc, tồn tại của pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Ngoài ra, còn có một số bài viết mang tính nghiên cứu trao đổi của các chuyên
gia pháp lý đăng trên các tạp chí chuyên ngành như: Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí
Luật h c, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử,
ebsite của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Hơn nữa, nhiều hội thảo của Bộ Tư
pháp, Bộ

ây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước và Hiệp hội

Ngân hàng Việt Nam đã được tổ chức nhằm tháo g và giải quyết các vướng mắc
về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Tuy nhiên, giáo trình,
sách tham khảo, các đề tài, những bài viết và nhiều buổi hội thảo... đều nghiên cứu


4

khái quát chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng như đưa ra những giải pháp,
phương hướng hoàn thiện pháp luật chung về tài sản bảo đảm tiền vay nói chung,
xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng. Thực tế vẫn chưa có nghiên cứu nào thực
sự chuyên sâu về vấn đề xử lý TSTC là NOHTTTL tại các ngân hàng thương mại.
Hầu hết các công trình nghiên cứu được thực hiện dựa trên nền tảng hệ thống
pháp luật đã lỗi thời (trước khi LNO năm 2014 có hiệu lực pháp luật) nên chưa thể
giải quyết được các vướng mắc hiện đang phát sinh trên thực tế. Trong quá trình
thực hiện đề tài này, Tác giả có tham khảo các bài nghiên cứu đó và từ đó đưa ra
quan điểm của cá nhân mình.
3. Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn sẽ giải quyết 03 câu hỏi nghiên cứu sau:
Thứ nhất, việc xử lý NOHTTTL có những đặc thù gì cần được pháp luật quan
tâm điều chỉnh?
Thứ hai, pháp luật điều chỉnh việc xử lý NOHTTTL hiện nay tồn tại những
vướng mắc, bất cập nào cần phải tháo g ?
Thứ ba, quy định về xử lý tài sản thế chấp là NOHTTT cần được hoàn thiện ở
những nội dung cụ thể nào cho phù hợp để bảo đảm quyền lợi cho tất cả các bên có
liên quan trong thời gian tới tại Việt Nam?
4. Các giả thuyết nghiên cứu
Để định hướng và đảm bảo việc nghiên cứu được thực hiện đúng hướng và
giải quyết thành công các câu hỏi nghiên cứu đã đặt ra, Tác giả xây dựng một số giả
thuyết nghiên cứu tạm thời như sau:
Thứ nhất, việc xử lý TSTC là NOHTTTL cần có cơ chế điều chỉnh đặc thù do
chính tính chất đặc thù của loại tài sản này.
Thứ hai, quy định về xử lý TSTC là NOHTTT hiện tại còn chưa đầy đủ, một
số quy định vẫn còn chồng chéo, mâu thuẫn, cần có quy định thống nhất nhằm đảm
bảo an toàn pháp lý cho việc xử lý TSTC của các NHTM.
Thứ ba, khung pháp lý cho hoạt động xử lý TSTC là NOHTTTL hiện nay còn
chưa hoàn thiện, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của NHTM.


5

Việc sửa đổi, bổ sung quy định về xử lý TSTC là NOHTTTL là nhu cầu cấp thiết và
chính đáng, cần được quan tâm, giải quyết vì lợi ích chung, bảo đảm tuân thủ pháp
luật.
5. Mục đích và các mục tiêu nghiên cứu
a. Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật Việt Nam về xử
lý TSTC là NOHTTTL, thực tiễn áp dụng những quy định này, từ đó, đề xuất ý kiến

để hoàn thiện quy định pháp luật, góp phần phát huy vai trò tích cực của chế định
xử lý TSTC là NOHTTTL trên thực tế, hoàn thiện quy định pháp luật về bảo đảm
tiền vay.
b. Các mục tiêu nghiên cứu:
Để đạt được mục đích nêu trên, Luận văn tập trung vào những nhiệm vụ cụ thể
sau:
Thứ nhất, phân tích, khái quát những vấn đề lý luận về xử lý TSTC là
NOHTTTL.
Thứ hai, phân tích, đánh giá một cách hệ thống và toàn diện các quy định của
pháp luật Việt Nam hiện hành điều chỉnh vấn đề xử lý TSTC là NOHTTTL.
Thứ ba, phân tích, đánh giá thực trạng xử lý TSTC là NOHTTTL tại các
NHTM.
Thứ tư, đề xuất phương hướng, các giải pháp góp phần hoàn thiện những quy
định pháp luật liên quan đến vấn đề xử lý TSTC là NOHTTTL.
6. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn dự kiến sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu để làm
sáng tỏ vấn đề nghiên cứu. Trong đó, có thể kể đến một số phương pháp chủ yếu
như sau:
Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng để xác định và luận giải các
vấn đề liên quan đến quy định của pháp luật về xử lý TSTC là NOHTTTL.


6

Phương pháp nghiên cứu h c thuyết pháp lý mà chủ yếu là phân tích luật viết
để làm sáng tỏ những hạn chế, thiếu sót trong quy định pháp luật về xử lý TSTC là
NOHTTTL.
Phương pháp so sánh pháp luật: Thông qua việc so sánh pháp luật về xử lý
TSBĐ nói chung, xử lý TSTC là NOHTTTL nói riêng tại nước ta hiện nay với quy
định pháp luật nước ngoài để làm sáng tỏ những hạn chế, thiếu sót của quy định

pháp luật hiện tại, h c hỏi cách giải quyết đã có để giải quyết các vấn đề phát sinh
hiện tại về xử lý TSTC là NOHTTTL tại các NHTM ở nước ta.
Phương pháp phỏng vấn chuyên gia: Thông qua việc tiếp xúc, phỏng vấn các
chuyên gia có hiểu biết sâu sắc về xử lý TSTC là NOHTTTL sẽ giúp ích cho việc
làm rõ thực trạng hoạt động xử lý TSTC là NOHTTTL hiện nay, thực trạng áp dụng
quy định pháp luật, nhu cầu, mong muốn điều chỉnh pháp luật để tạo ra cơ chế, điều
kiện cần thiết để bảo đảm tính pháp lý và hiệu quả của hoạt động xử lý TSTC là
NOHTTTL.
7. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của Luận văn, Tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các vấn đề lý
luận, các quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý TSTC là NOHTTTL đồng thời
nghiên cứu thực tiễn áp dụng vấn đề này. Cụ thể hơn, Luận văn sẽ chỉ đi sâu nghiên
cứu về:
(i) Việc xử lý TSTC là NOHTTTL với đối tượng là
dự

y dự g

ươ g

trong

của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp có chức năng

kinh doanh bất động sản.
(ii) Việc thế chấp NOHTTTL của tổ chức, cá nhân (không bao gồm các doanh
nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản) tại các NHTM được thành lập hợp
pháp theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.
8. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của Luận văn
Việc nghiên cứu một cách có hệ thống vấn đề xử lý TSTC là NOHTTTL theo

pháp luật Việt Nam mang ý ngh a lý luận và thực tiễn sâu sắc.


7

a. Về phương diện lý luận, Luận văn tiến hành hệ thống hóa và làm sáng tỏ
những vấn đề lý luận và hệ thống quy định pháp luật Việt Nam về xử lý TSTC là
NOHTTTL.
b. Về phương diện thực tiễn, những kiến nghị của Luận văn hy v ng sẽ đem
lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam về
xử lý TSTC là NOHTTTL, phát huy vai trò tích cực của chế định này trên thực tế,
góp phần phát triển lành mạnh hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tại các
NHTM, thúc đẩy kinh tế phát triển.
9. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn bao gồm ba chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai
Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là
nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam


8

Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
1.1. Khái ni m và đ c đi m tài ản thế chấp là nhà

hình thành t ong

tương lai
1.1.1. Khái ni m tài ản hình thành t ong tương lai
TSHTTTL là một chế định mới được thiết lập trong pháp luật Việt Nam. Tuy
nhiên, những cơ sở pháp lý đầu tiên đối với loại tài sản đặc biệt này có thể được tìm
thấy trong Bộ luật Dân sự năm 1972 của chính quyền Sài Gòn, với thuật ngữ “tài
sản hậu lai”, theo đó TSHTTTL có thể là động sản hoặc bất động sản, là vật bảo
đảm của chủ nợ.1 Như vậy, có thể thấy, trước thời điểm năm 1975, pháp luật của
chính quyền Sài Gòn đã thừa nhận sự tồn tại của một loại TSBĐ là TSHTTTL.
BLDS năm 1995 được ban hành trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi mới kinh
tế đã không luật hóa khái niệm TSHTTTL, thậm chí còn loại trừ sự tồn tại của loại
tài sản này. Điều 172 BLDS năm 1995 quy định: “Tài sản bao gồm vật có thực,
tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”, TSHTTTL chắc chắn
không thể là “vật có thực” và không thuộc bất kỳ đối tượng nào được liệt kê. Đến
BLDS năm 2005, pháp luật không còn bắt buộc tài sản phải là “vật có thực”2 và tại
Điều 320 BLDS năm 2005 đã ghi nhận một cách cụ thể vật bảo đảm thực hiện ngh a
vụ dân sự có thể là “vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc
sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo
đảm được giao kết”. Như vậy, pháp luật đã chính thức thừa nhận TSHTTTL là một
loại TSBĐ. Tuy nhiên, BLDS năm 2005 vẫn chưa quy định thế nào là TSHTTTL.
Thực tế khái niệm TSHTTTL đã xuất hiện trong nội dung Nghị định số
165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, theo đó,
“tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời
1

Điều 1415 Bộ luật Dân sự năm 1972 của chính quyền Sài Gòn quy định: “Tất cả những tài sản hiện hữu và
hậu lai của người mắc nợ, động sản cũng như bất động sản đều là vật đảm bảo của chủ nợ”.
2

Điều 163 BLDS năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”.


9

điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa
lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản
khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” (Khoản 7 Điều 2). Khái niệm này sau đó bị
thay thế bởi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.3 Và đến năm 2012, khái niệm
TSHTTTL một lần nữa được điều chỉnh bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP (sửa đổi,
bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) và được duy trì đến nay. Khác với khái
niệm được đưa ra tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP khi nhà làm luật có định ngh a
cụ thể về TSHTTTL thì khái niệm TSHTTTL theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP lại
được xây dựng bằng phương pháp liệt kê, theo đó “tài sản hình thành trong tương
lai gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình
thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định
của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng
đất”. Thông qua khái niệm TSHTTTL nêu trên, các nhà làm luật đã né tránh đưa ra
khái niệm chính thức về TSHTTTL (xuất phát từ bản chất của loại tài sản) mà chỉ
đơn thuần liệt kê các loại tài sản TSHTTTL. Điều này sẽ dẫn đến hệ quả phát sinh
nhiều cách hiểu khác nhau về TSHTTTL nhất là trong những văn bản pháp luật
khác vì mỗi ngành luật có một cách tiếp cận khác nhau và sẽ rất khó có sự thống
nhất khi không dựa trên cơ sở một khái niệm chung. Ngoài ra, cần lưu ý rằng khái
niệm NOHTTTL nêu trên chỉ mới được tiếp cận dưới khía cạnh là đối tượng điều
chỉnh của giao dịch bảo đảm (cụ thể hóa quy định về bảo đảm thực hiện ngh a vụ
dân sự của BLDS năm 2005).
Chỉ đến khi BLDS năm 2015 được ban hành (thực thi từ ngày 01/01/2017),
lần đầu tiên khái niệm TSHTTTL được luật hóa. Theo đó, pháp luật xác định tài sản

bao gồm bất động sản và động sản, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện

3

Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định:“Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản
thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch
bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.


10

có và TSHTTTL (Khoản 2 Điều 105). Điều 108 BLDS năm 2015 vẫn sử dụng
phương pháp liệt kê để đưa ra khái niệm chính thức về TSHTTTL cho cả hệ thống
pháp luật dân sự nói chung: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài
sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu
tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Nhìn chung, mặc dù vẫn chưa đưa ra một
khái niệm tiếp cận bản chất tài sản nhưng BLDS năm 2015 đã lần đầu tiên đưa ra
một khái niệm chính thống về TSHTTTL, làm nguyên tắc giải thích chung cho tất
cả các loại TSHTTTL và là cơ sở cho các luật chuyên ngành quy định chi tiết.
1.1.2. Khái ni m nhà

hình thành t ong tương lai

Nhà ở cũng là một loại tài sản và được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành. Vì
vậy, về mặt lý thuyết, tồn tại loại tài sản là NOHTTTL nếu thỏa mãn các điều kiện
theo quy định của BLDS với tư cách là luật chung và LNO với tư cách là luật
chuyên ngành. Tuy nhiên, cũng giống như TSHTTTL, ban đầu NOHTTTL không
có một khái niệm chính thức. LNO năm 2005 không quy định cụ thể về NOHTTTL.
Hơn nữa, Điều 91 LNO năm 2005 lại quy định điều kiện đối với nhà ở để thực hiện

các giao dịch là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định
của pháp luật. Như vậy, vô hình trung, LNO năm 2005 đã loại trừ sự tồn tại của
NOHTTTL. Trái với LNO năm 2005, LKDBĐS năm 2006 lại thừa nhận
NOHTTTL là một loại BĐS được phép đưa vào kinh doanh (Khoản 8 Điều 4
LKDBĐS năm 2006). Sau đó, một số văn bản dưới luật thi hành LNO năm 2005
như Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Thông tư số 16/2010/TT-B D lại đưa ra các
quy định và hướng dẫn chi tiết về việc mua bán NOHTTTL. Nghị định số
71/2010/NĐ-CP còn cho phép người mua NOHTTTL của doanh nghiệp kinh doanh
BĐS thế chấp nhà ở tại TCTD để vay vốn (Khoản 2 Điều 61). Tuy nhiên, các văn
bản quy phạm pháp luật này đều không đưa ra bất kỳ khái niệm nào về NOHTTTL.
Chỉ đến khi Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT
được ban hành để hướng dẫn quy định về thế chấp NOHTTTL của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP thì khái niệm NOHTTTL mới chính thức ra đời. Theo quy định tại
Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT


11

thì: “Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức,
cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây
dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá
trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối
với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi
tắt là Giấy chứng nhận)”. Khái niệm này được xây dựng trên cơ sở khái niệm
TSHTTTL (quy định tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) theo đó nhà ở được xác
định là NOHTTTL có thể là nhà ở đang được xây dựng hoặc đã xây dựng xong
nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu. Dựa trên nguyên tắc xác định này,
người mua có thể nhận biết nhà ở là NOHTTTL thông qua việc nhà ở đó đã được

cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay chưa. Tuy nhiên, khái niệm này chỉ áp dụng
cho nhà ở là đối tượng của GDBĐ chứ chưa phải là khái niệm chung về
NOHTTTL.
LNO năm 2014 đã chính thức luật hóa chế định NOHTTTL. Theo quy định
của LNO năm 2014 thì NOHTTTL là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng
và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 19 Điều 3). LKDBĐS năm 2014
cũng đưa ra khái niệm tương tự, theo đó nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng (Khoản 4 Điều 3). Với các khái niệm này, NOHTTTL
chỉ còn được xác định dựa trên tình trạng xây dựng thực tế. Do đó, việc xác định
NOHTTTL là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng nhưng chưa được chứng nhận
quyền sở hữu theo như khái niệm của Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNNBXD-BTP-BTNMT đã không còn phù hợp và không còn giá trị áp dụng.
1.1.3. Đ c đi m của nhà

hình thành t ong tương lai

Là một loại TSHTTTL, NOHTTTL có những đặc điểm chung của TSHTTTL,
đồng thời có những đặc thù riêng. Dựa vào khái niệm trong các quy định của pháp


12

luật về TSHTTTL và NOHTTTL, có thể xác định NOHTTTL có những đặc điểm
sau:
+ Thứ nhất, NOHTTTL là một loại tài sản được pháp luật thừa nhận. Theo
quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015 thì BĐS bao gồm nhà ở.
Như vậy, có thể xác định NOHTTTL là một loại BĐS hình thành trong tương lai
phù hợp với quy định tại Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015. Căn cứ LNO năm
2014, NOHTTTL là nhà ở với nội hàm hẹp, một loại nhà ở đặc biệt. NOHTTTL nói
chung vẫn là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh

hoạt của hộ gia đình, cá nhân, vẫn có thể phân biệt là nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung
cư theo quy định của LNO năm 2014 (Khoản 1, 2 và Khoản 3 Điều 3). Việc phân
biệt NOHTTTL với loại nhà ở khác được thực hiện thông qua đặc điểm thứ hai của
nó.
+ Thứ hai, NOHTTTL vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được
nghiệm thu đưa vào sử dụng. Điều này có ngh a là tại thời điểm xem xét (hiện tại),
NOHTTTL vẫn là tài sản chưa hoàn chỉnh về hình thái vật chất để trở thành đối
tượng xác lập quan hệ sở hữu đầy đủ (công trình vẫn đang được xây dựng, chưa thể
bàn giao để sử dụng theo công năng của nó). LNO năm 2014 phân biệt NOHTTTL
với nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng (Khoản
18 Điều 3). Như vậy, người ta có thể xác định NOHTTTL thông qua việc nhà ở này
chưa được nghiệm thu xây dựng, hoàn công theo quy định của pháp luật và chưa ký
bàn giao để đưa vào sử dụng. Ở đây, LNO năm 2014 đã xây dựng NOHTTTL với
đặc điểm hẹp hơn rất nhiều so với đặc điểm của TSHTTTL theo quy định của
BLDS năm 2015. Cụ thể, theo quy định của BLDS năm 2015, TSHTTTL có thể là
tài sản đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu (chủ thể xác lập quyền
sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch). Thực tế, trước LNO năm 2014, pháp
luật vẫn ghi nhận NOHTTTL có thể là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng nhưng
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.4

4

em khái niệm NOHTTTL quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2016/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT.


13

+ Thứ ba, do chưa có hình thái vật chất, chưa được hình thành tại thời điểm
xem xét nên chủ sở hữu của NOHTTTL chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy
đủ cho mình đối với loại tài sản này. Nhưng có căn cứ một cách chắc chắn là quyền

sở hữu đối với NOHTTTL sẽ được xác lập trong một thời gian xác định thông qua
các tài liệu chứng minh cụ thể (ví dụ: giấy phép xây dựng hoặc các văn bản chấp
thuận xây dựng khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư hoặc
hợp đồng mua bán NOHTTTL được giao kết hợp pháp giữa chủ đầu tư và bên mua
nhà ở).
+ Thứ tư, là một TSHTTTL, pháp luật thừa nhận NOHTTTL là đối tượng
được dùng để bảo đảm ngh a vụ dân sự nói chung và bảo đảm thực hiện ngh a vụ
vay vốn tại các TCTD nói riêng.5 Vì chủ sở hữu của NOHTTTL trong một thời gian
xác định, chắc chắn sẽ xác lập được quan hệ sở hữu đối với tài sản ấy nên pháp luật
cho phép h có thể thực hiện một số quyền trong phạm vi nhất định mà cụ thể ở đây
là quyền dùng NOHTTTL để thế chấp tại TCTD bảo đảm cho khoản vay của mình.
Trong trường hợp mua NOHTTTL từ chủ đầu tư xây dựng nhà ở, tại thời điểm xem
xét, về bản chất quyền sở hữu của người mua đối với NOHTTTL thực chất là một
loại quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán NOHTTTL. Do quyền sở hữu
chưa được xác lập theo quy định pháp luật nên chủ sở hữu NOHTTTL không thể có
đầy đủ m i quyền của chủ sở hữu mà chỉ có một số quyền như: dùng NOHTTTL để
bảo đảm ngh a vụ dân sự được pháp luật cho phép; nhận nhà ở sau khi hoàn thành
việc xây dựng để xác lập quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các ngh a vụ, chuyển
nhượng NOHTTTL thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán NOHTTTL
theo quy định của pháp luật… như tác giả Đỗ Hồng Thái đã chỉ ra, quyền sở hữu
đối với TSHTTTL nói chung và NOHTTTL nói riêng là quyền tài sản có điều kiện
và chỉ đặt ra khi gắn với một số giao dịch nhất định.6

5

LNO năm 2014 cho phép thế chấp NOHTTTL tại các TCTD để vay vốn nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện
được quy định tại luật này (Điều 147, 148).
6
em: Đỗ Hồng Thái, “Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm ngh a vụ dân
sự”, < [truy cập ngày: 11/10/2016].

14

1.1.4. Thế chấp nhà

hình thành t ong tương lai tại các ngân hàng

thương mại
LNO năm 2014 thừa nhận NOHTTTL là đối tượng của GDBĐ, được thế chấp
tại các TCTD để vay vốn. Quy định của LNO năm 2014 chỉ đơn giản luật hóa chế
định thế chấp NOHTTTL đã tồn tại từ trước đó qua nhiều văn bản pháp luật.7 Hệ
thống pháp luật Việt Nam nhất là pháp luật về GDBĐ đến thời điểm hiện tại đã mặc
nhiên thừa nhận NOHTTTL là đối tượng của giao dịch thế chấp. Việc ghi nhận
NOHTTTL là TSTC, theo Tác giả, là phù hợp bởi các lý do sau: Thứ nhất,
NOHTTTL hoàn toàn phù hợp với đặc tính “không giao tài sản cho bên nhận thế
chấp” của biện pháp thế chấp theo quy định của BLDS năm 2015.8 NOHTTTL theo
khái niệm của LNO năm 2014 chưa có hình thái vật chất cụ thể do đang được xây
dựng và chưa bàn giao đưa vào sử dụng nên không thể bàn đến việc giao tài sản cho
người khác; Thứ hai, do chưa có hình thái vật chất cụ thể nên việc xác định
NOHTTTL chủ yếu thông qua các giấy tờ pháp lý để chứng minh quyền sở hữu
(trong tương lai) đối với tài sản này và bên bảo đảm thường chuyển giao các giấy tờ
này cho bên nhận bảo đảm; Thứ ba, việc thế chấp NOHTTTL thể hiện sự tương
thích với pháp luật của các nước trên thế giới, nhất là những nước theo hệ thống
Thông luật như Anh, Mỹ và cũng đáp ứng được nhu cầu cần có TSBĐ để khơi
thông nguồn vốn của các chủ thể trong nền kinh tế thị trường.9 Tuy nhiên, vẫn có
nhiều quan điểm phản đối việc ghi nhận TSHTTTL nói chung và NOHTTTL nói
riêng là TSTC. Lý do chính của việc này là đặc điểm người có tài sản chưa thể xác
lập quyền sở hữu đối với tài sản tại thời điểm xem xét. Trong khi đó, biện pháp thế
chấp yêu cầu bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực

hiện ngh a vụ. Bản chất của quyền thế chấp là vật quyền bảo đảm được phái sinh từ

7

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 01/2016/TTLTNHNN-BXD-BTP-BTNMT.
8
Điều 317 BLDS năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng
tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi
là bên nhận thế chấp)”.
9
Xem: Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân
sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến s , Trường Đại h c Luật Hà Nội, tr. 92.


15

quyền sở hữu, nếu quyền sở hữu trên tài sản chưa có thì không thể phát sinh được
quyền bảo đảm trên tài sản đó.10
LNO năm 2014 xác định cụ thể NOHTTTL là đối tượng của các giao dịch thế
chấp nhà ở và thừa nhận đối với loại giao dịch này, nhà ở chưa được chứng nhận
quyền sở hữu (Điểm a Khoản 2 Điều 118). Về giao dịch thế chấp NOHTTTL, LNO
năm 2014 có sự phân biệt rõ về đối tượng sở hữu và loại nhà ở:
(i) Trường hợp 1: Chủ sở hữu là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở và
NOHTTTL thế chấp là nhà ở xây dựng trong dự án.
(ii) Trường hợp 2: Chủ sở hữu là tổ chức, cá nhân và NOHTTTL thế chấp là
nhà ở xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân đó.
(iii) Trường hợp 3: Chủ sở hữu là tổ chức, cá nhân và NOHTTTL thế chấp là
nhà ở mua trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư.
Ngoài ra, LNO năm 2014 còn phân biệt nhà ở thương mại – nhà ở được đầu tư
xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường và nhà ở xã hội –

nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ
về nhà ở theo quy định của luật nhà ở (Khoản 4, Khoản 7 Điều 3). Việc thế chấp
được thực hiện tại các TCTD được thành lập hợp pháp theo Luật Các tổ chức tín
dụng năm 2010.11 Như vậy, để phù hợp với đối tượng và phạm vi nghiên cứu đã nêu
ở Phần mở đầu, Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu đối với Trường hợp 3 nêu trên
với loại nhà ở là nhà ở thương mại được thế chấp tại các NHTM.12
Đối với trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp NOHTTTL là nhà ở mua trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư, ngoài trường hợp mua NOHTTTL trực
tiếp thông qua việc ký hợp đồng mua bán NOHTTTL với chủ đầu tư, pháp luật còn
thừa nhận việc mua NOHTTTL thông qua việc ký văn bản chuyển nhượng hợp
đồng mua bán NOHTTTL với bên mua trước đó. LNO năm 2014 cũng quy định cụ
10

Xem: Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân
sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến s , Trường Đại h c Luật Hà Nội, tr. 93.
11
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 thì TCTD bao gồm ngân hàng, tổ
chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.
12
Ngân hàng thương mại là loại hình TCTD được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động
kinh doanh khác theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 nhằm mục tiêu lợi nhuận (Khoản 3
Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010).


16

thể các nguyên tắc thực hiện thế chấp NOHTTTL, theo đó: (i) bên thế chấp chắc
chắn xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở đã mua sau khi hoàn thành việc xây dựng
với căn cứ chứng minh là hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn
bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp

đồng mua bán nhà ở; (ii) bên thế chấp hoàn thành ngh a vụ thanh toán theo hợp
đồng (có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ
thỏa thuận trong hợp đồng mua bán); và (iii) bên thế chấp không thuộc diện đang có
khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này (Điểm c Khoản 1 Điều 148). Các nguyên tắc
này đã được cụ thể hóa thông qua các điều kiện quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều
7 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, trong đó, Thông tư này đã bổ sung thêm hai
điều kiện là NOHTTTL không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để
chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa,
phá d nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, với việc thừa nhận
chủ đầu tư có quyền thế chấp NOHTTTL trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của
mình (Trường hợp 1 nêu trên), các nhà làm luật nhận thức được rủi ro NOHTTTL
có thể được thế chấp hai lần (thế chấp chồng thế chấp) để vay vốn nên đã bổ sung
quy định yêu cầu chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng hợp
đồng mua bán (trừ trường hợp được bên mua và bên nhận thế chấp đồng ý) và việc
xác định nhà ở đã được giải chấp phải được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở
đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở (Khoản 1
Điều 147 LNO năm 2014). Quy định này đã phần nào hạn chế được rủi ro cho
người mua đối với loại tài sản đặc biệt này.
Một điểm đáng lưu ý nữa liên quan đến việc thế chấp NOHTTTL là LNO năm
2014 quy định việc nhận thế chấp NOHTTTL tại các NHTM bị ràng buộc bởi điều
kiện chỉ được cho vay để mua chính nhà ở đó. Bản chất của quy định này là nhằm
bảo đảm NOHTTTL chắc chắn được hình thành và xác lập quyền sở hữu cho người


17

mua; qua đó tái xác nhận một đặc điểm của NOHTTTL là có căn cứ chắc chắn
quyền sở hữu đối với nhà ở sẽ được xác lập.

1.2. Khái ni m và đ c đi m của vi c

lý tài ản thế chấp là nhà

hình

thành t ong tương lai
1.2.1. Khái ni m

lý tài ản thế chấp là nhà

hình thành t ong tương lai

Pháp luật Việt Nam hiện tại chưa có khái niệm xử lý TSBĐ. Do đó, việc xử lý
TSTC là NOHTTTL – một loại TSBĐ cụ thể, cũng không có một khái niệm cụ thể.
Để giải quyết sự thiếu vắng của khái niệm xử lý TSBĐ trong quy định pháp luật và
cũng để phục vụ việc nghiên cứu, một số tác giả đã đưa ra khái niệm về xử lý TSBĐ
cụ thể trong các công trình nghiên cứu của mình. Việc nghiên cứu các khái niệm
này, theo Tác giả, sẽ hữu ích cho việc xác định khái niệm xử lý TSTC là
NOHTTTL.
Với định hướng nghiên cứu việc xử lý TSBĐ là BĐS, tác giả Đỗ Thanh
Huyền đã đưa ra khái niệm: “Xử lý T

tiền vay là

là một giai đoạn của bảo

đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản, giai đoạn thực hiện các biện pháp đối
với tài sản bảo đảm nhằm thu hồi khoản nợ mà các tổ chức t n dụng đã cho vay khi
có sự vi phạm nghĩa vụ của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo những cam kết tại

hợp đồng t n dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay”.13 Mặc dù phạm vi nghiên cứu
được giới hạn ở việc xử lý TSBĐ với đối tượng BĐS nhưng khái niệm này không
nêu bật được bất kỳ đặc điểm nào của đối tượng này. Có thể thấy tác giả đã đưa ra
khái niệm xử lý TSBĐ theo hướng chung nhất và có thể áp dụng cho m i loại
TSBĐ. Theo đó, hoạt động xử lý TSBĐ được hiểu là một giai đoạn của giao dịch
bảo đảm tiền vay, phát sinh trong trường hợp có sự vi phạm ngh a vụ của bên vay
và các TCTD được áp dụng các biện pháp cần thiết để thu hồi khoản nợ đã cho vay.
Trong một công trình nghiên cứu khác, trên cơ sở lý giải quan hệ thế chấp
dưới góc độ tiếp cận hai lý thuyết cơ bản là vật quyền và thế quyền, tác giả Vũ Thị
Hồng Yến đã đưa ra khái niệm về xử lý TSTC như sau: “Xử lý tài sản thế chấp là
quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc tiến hành các thủ tục
13

em: Đỗ Thanh Huyền (2011), Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của Ngân hàng
thương mại tại Việt Nam, Luận văn thạc s , Khoa Luật Đại h c quốc gia Hà Nội, tr. 28.