Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2017

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày ..... tháng..... năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Duyên


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận
được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô
giáo trong Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Khoa Quản lý Tài nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS.
Đàm Xuân Vận là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian nghiên cứu
đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND thành phố Vinh,
Phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố Vinh, Phòng Thống kê, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố, các phòng ban và nhân dân các Phường
(xã) trong thành phố, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo
mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!

Thái Nguyên, ngày ..... tháng..... năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Duyên


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG................................................................................................. vii
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................. viii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu đề tài ........................................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................................. 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học..................................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ..................................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................... 8
1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 11
1.2.1. Giá đất ............................................................................................................. 11
1.2.2. Các phương pháp định giá đất ........................................................................ 12
1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu ................................................... 13
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất ............... 14
1.2.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................................... 15

1.2.6. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................................. 16
1.2.7. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........ 18
1.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam ..... 19
1.3.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ................. 19
1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......................................... 23
1.3.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Nghệ An ........................................... 26
1.4. Quy trình đấu giá đất ở Nghệ An ....................................................................... 30


iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......... 31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................................... 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 31
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ...................................................................... 31
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................................... 31
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ...................................................................................... 31
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 31
2.3.1. Đánh giá quy trình và hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh............................................................................................. 31
2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An .............................................................. 32
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ại một số dự
án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ............................................ 32
2.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ tổ chức và người tham gia về đấu giá
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 32
2.3.5. Đánh giá khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp đối với công tác
đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................................... 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 32
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ............................................................ 32

2.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu .............................................. 33
2.4.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu ..................................................................... 34
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 35
3.1. Đánh giá quy trình và hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Vinh ...................................................................................................... 35
3.1.1. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh ............... 35
3.1.2. So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh
Nghệ An so với quy trình theo pháp luật Đất đai quy định ......................... 43
3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở thành
phố Vinh ...................................................................................................... 44


v
3.2.1. Khái quát các dự án nghiên cứu ...................................................................... 44
3.2.2. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khối 8, phường
Trung Đô ...................................................................................................... 44
3.2.3. Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch tái định cư QL
1A, xóm 18A, xã Nghi Liên ........................................................................ 50
3.2.4. Dự án 3: Đấu giá Quyền sử dụng đất ở tại khu quy hoạch Xen Dắm tại
xóm Hòa Tiến, xã Hưng Lộc, thành phố Vinh ............................................ 56
3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự
án ở thành phố Vinh ..................................................................................... 61
3.3.1. Hiệu quả kinh tế .............................................................................................. 61
3.3.2. Hiệu quả xã hội ............................................................................................... 63
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai ...................................................... 65
3.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người tham gia về đấu giá quyền sử
dụng đất........................................................................................................ 66
3.4.1. Đối với cán bộ ................................................................................................. 67
3.4.2. Đối với người dân tham gia đấu giá ............................................................... 68

3.5. Đánh giá khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ...... 70
3.5.1. Khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành
phố Vinh ...................................................................................................... 70
3.5.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An ................................................. 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 74
1. Kết luận ................................................................................................................. 74
2. Kiến nghị ............................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 76
PHỤ LỤC ................................................................................................................. 78


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1. BĐS

Bất động sản

2. CP

Chính Phủ

3. NĐ

Nghị định

4. QĐ

Quyết định

5. QH

Quy hoạch

6. QSDĐ

Quyền sử dụng đất

7. UBND

Ủy ban nhân dân

8. VPĐK

Văn phòng đăng ký


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Khái quát đặc điểm các dự án ..................................................... 44

Bảng 3.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch đất ở khối
8, phường Trung Đô .................................................................... 48

Bảng 3.3.

Bảng tổng hợp các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền
sử dụng vùng quy hoạch đất ở khối 8, phường Trung Đô .......... 49

Bảng 3.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch tái định cư
QL 1A, xóm 18A, xã Nghi Liên .................................................. 54

Bảng 3.5.

Bảng tổng hợp các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền
sử dụng đất khu quy hoạch tái định cư QL 1A, xóm 18A, xã
Nghi Liên ..................................................................................... 57

Bảng 3.6.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu quy hoạch Xen
Dắm tại xóm Hòa Tiến, xã Hưng Lộc, thành phố Vinh .............. 59

Bảng 3.7.

Bảng tổng hợp các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền
sử dụng đất ở khu quy hoạch Xen Dắm tại xóm Hòa Tiến, xã

Hưng Lộc, thành phố Vinh .......................................................... 60

Bảng 3.8.

Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ...... 62

Bảng 3.9.

Sự hiểu biết của cán bộ tổ chức đấu giá về đấu giá QSD đất ..... 67

Bảng 3.10. Sự hiểu biết của người tham gia đấu giá QSD đất ...................... 68


viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Quy hoạch phân lô đấu giá Quyền sử dụng đất ở tại Khối 8,
Phường Trung Đô .......................................................................... 46
Hình 3.2. Quy hoạch phân lô đấu giá Quyền sử dụng đất ở tại tại khu
quy hoạch tái định cư QL 1A, xóm 18A, xã Nghi Liên ................ 52
Hình 3.3. Quy hoạch phân lô đấu giá Quyền sử dụng đất ở ở khu quy hoạch
Xen Dắm tại xóm Hòa Tiến, xã Hưng Lộc, thành phố Vinh .............. 57


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc
phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu

mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay [3].
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển,
theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là
ngoại lệ. Song việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới
nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, hình
thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận
giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với
khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động
sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng
tăng [3].
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở
hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng
đất (QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng
CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu
nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập
trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa - hiện đại hóa [3].
Với vị trí là trung tâm khu vực Bắc miền trung nên thành phố Vinh có
tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở
cho người dân trong những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối với


2
quỹ đất đai và thị trường quyền sử dụng đất. Các dự án quy hoạch khu dân cư,
khu đô thị, khu công nghiệp nhằm đáp ứng hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu
tư đã và đang làm thay đổi bộ mặt của thành phố theo hướng ngày càng văn
minh, hiện đại. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trò quan
trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài

chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại một số dự án ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong những
năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế.
Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà
lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động
lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn
nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn
hiện nay.
Vì vậy, cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau trên địa bàn thành phố để
từ đó đề xuất, bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và
đem lại hiệu quả nhất. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, nên việc thực hiện
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” là cần thiết
hiện nay.
2. Mục tiêu đề tài
- Đánh giá được quy trình và hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh.
- Đánh giá được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án
điển hình trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá được hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số
dự án điển hình trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.


3
- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ tổ chức và người tham gia về đấu
giá quyền sử dụng đất.
- Đề xuất được một số giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại nhằm
nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn tới.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức
và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và hoàn
thiện hơn.
- Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên quan
đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất
có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố Vinh. Tạo
thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đáp ứng nhu cầu đất làm nhà ở cho
nhân dân, đảm bảo tính dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất.


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản
* Tổng quan về thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao
đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa .
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn

ra tại một khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi
diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Thị
trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường,
kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định
hướng XHCN ở nước ta. Tại Điều 5 Luật Đất đai 2014 quy định: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại
thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị
trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất [3].
* Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo
Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản".
Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai
như công trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn


5
liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để
tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định: "Bất động sản
(BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định"[2].
* Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa
BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa
BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm
cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ
giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Do
vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai

trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS [3].
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh
không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi
diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS [3].
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức
năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản
được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn


6
thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các
quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
* Thị trường quyền sử dụng đất
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là
thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại
hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng
đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp [3].
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt

động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của
người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay
theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị
trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan
trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông
nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử
dụng đất, đất ở [3].
- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của
đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá
đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là
một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất
không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực,
bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị
trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và


7
công trình công cộng. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán,
chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển
giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị
trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản [3].
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay
"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn
có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách
điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai
chưa đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai
đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai,
minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử

dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát
triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động
tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa
hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối
với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa
phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới
về đất đai [3].
* Một số khái niệm khác
- Ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho nguời mua lần lượt trả giá và
người trả giá cao nhất thì được mua [3].
- Ðấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán
với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng [3].
- Ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời diểm
xác định [3].


8
- Ðịnh giá đất: Ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa nguời mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hon giá trị thị trường của tài sản [3].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
a. Văn bản quy phạm điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản
- Luật tổ chức HÐND, UBND các cấp năm 2005 và năm 2013;
- Luật Đất Đai năm 2013;
- Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày

01/01/2006), Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời tiếp tục điều chỉnh từ Điều 454 đến
Điều 459 quy định về Đấu giá tài sản.
- Nghị định số 17/2010/NĐ - CP về bán đấu giá tài sản về bán đấu giá
tài sản.
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp,
quản lý và sử dụng phí đấu giá; Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30/10/2007
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản
lý lâm sản;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản;


9
- Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định
giá khởi điểm của tài sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội
đồng bán đấu giá tài sản.
- Quyết định số 216/2005/QÐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tuớng
Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất dể giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Quyết định số 03/2017/QĐ-UBND ngày 13/1/2017 của UBND tỉnh
Nghệ An về Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 của UBND

tỉnh Nghệ An về việc Ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn
tỉnh Nghệ An.
b. Quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
* Bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ yếu tố của hợp đồng dân sự gồm:
- Chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất
Người bán QSDĐ: là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể là cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc Nhà nước. Theo quy định của Bộ
Luật Dân sự năm 2005 (Điều 697 đến Điều 702) và Luật Đất đai (Điều 58 và
điều 106), những chủ thể trên có thể thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thông
qua hình thức bán đấu giá. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, trong một số
trường hợp QSDĐ nếu là thế chấp hoặc là đối tượng phải thi hành các quyết định
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người bán đấu giá QSDĐ không nhất
thiết là người sử dụng đất hợp pháp mà có thể là người khác, tùy thuộc vào mối
quan hệ giữa những người đó với nhau (ví dụ như người nhận thế chấp QSDĐ
có quyền bán đấu giá QSDĐ theo thỏa thuận từ trước để đảm bảo việc thực hiện
nghĩa vụ tài sản của người thế chấp…)
Người bán đấu giá QSDĐ: là người thực hiện các hoạt động bán đấu
giá QSDĐ. Người bán đấu giá QSDĐ có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc cũng có


10
thể là người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc không chuyên. Ở nước ta hiện
nay, người bán đấu giá QSDĐ thường là Trung tâm bán đấu giá tài sản
(Thuộc Sở Tư pháp) hoặc UBND cấp có thẩm quyền hoặc HĐBĐG quyền sử
dụng đất được thành lập hợp pháp không thuộc UBND. Trong một số trường
hợp người BĐG quyền sử dụng đất đồng thời là người bán QSDĐ.
Người tham gia bán đấu giá QSDĐ: là những người tham gia thị trường
bán đấu giá QSDĐ nhằm mục đích mua được tài sản. Họ có thể là một trong
những người mua QSDĐ trong tương lai.
Người mua QSDĐ: là người trả giá cao nhất tại phiên đấu giá. Trong

phiên đấu giá QSDĐ, người nào đặt giá cao nhất, đồng thời không thấp hơn
giá khởi điểm là người mua được QSDĐ.
Ngoài những chủ thể trên đây, trong bán đấu giá QSDĐ còn có một số
chủ thể khác tham gia hoạt động này như người có quyền và nghĩa vụ liên
quan đến QSDĐ đem bán đấu giá; hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
trong việc quản lý đất đai và cấp GCN QSDĐ.
- Nội dung, mục đích của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất:
+ Nội dung của Hợp đồng BĐG QSDĐ là quyền và nghĩa vụ của các
bên tham gia BĐG QSDĐ được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng.
+ Mục đích của việc bán đấu giá QSDĐ là những lợi ích mà các bên
hướng tới trong quá trình giao dịch. Những điều khoản của hợp đồng BĐG
QSDĐ bao gồm: Các điều khoản cơ bản (bắt buộc phải có trong hợp đồng) như
đối tượng hàng hóa, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức thanh toán, địa
điểm, thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng…; điều khoản thông thường (đã
được quy định trong pháp luật từ trước và được các bên mặc nhiên chấp nhận);
điều khoản tùy nghi không bắt buộc phải có trong hợp đồng như thưởng hoặc
phạt hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp…
- Các bên tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất phải tự nguyện,
không bị ép buộc hoặc lừa dối.


11
- Hình thức của hợp đồng mua bán QSDĐ bán đấu giá bắt buộc phải được
lập bằng văn bản, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước nơi có
QSDĐ.
* Bộ Luật Dân sự năm 2005 về bán đấu giá quyền sử dụng đất
- Điều 456 về “Bán đấu giá tài sản”. Điều luật này không quy định thế
nào là bán đấu giá tài sản, mà chỉ quy định bán đấu giá tài sản như một hình
thức vốn “sẵn có” của giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: tài sản có thể
được đem bán đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu tài sản, hoặc có thể được

đem bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, điều luật này cũng
quy định thêm sự ràng buộc giữa các chủ thể sở hữu tài sản chung: là phải có
sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
và pháp luật có quy định khác.
- Điều 457 về “Thông báo bất động sản, tài sản”. Trong Điều luật này
quy định việc bán đấu giá tài sản bắt buộc phải có sự thông báo công khai trên
các phương tiện thông tin đại chúng. Nội dung thông báo về những vấn đề: thời
gian, địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục tài sản bán đấu giá. Việc
thông báo được ấn định thời gian đối với từng loại tài sản: chậm nhất là bảy
ngày đối với động sản, 30 ngày đối với bất động sản trước khi bán đấu giá, phải
có sự thông báo công khai về tài sản bán đấu giá.
1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Giá đất
Luật Đất đai 2013 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên


12
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng
giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với
cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối

quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người
được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch
dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử
dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ
sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai
(hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa
người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối
quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất [3].
1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết
phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ
thể và tư vấn xác định giá đất bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích
các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị,
loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần
định giá [21].


13
- Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn [21].
- Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất

bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) [21].
- Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản [21].
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp
dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4
Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và
quyết định giá đất [21].
1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu
Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất được quy định trong Luật Đất đai năm 2013 [3] như sau:
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình
thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường
hợp sau đây:


14
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.

- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh bằng QSDĐ để thu hồi nợ.
- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất
không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định.
- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại
Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu
giá, đấu thầu.
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất,
kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận
lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ...) hay giữ vai
trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi
trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ:
các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại.. sẽ có giá cao
hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)). Tóm lại, vị trí của khu đất
có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất [23].
- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục
đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục


15
đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao
nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của
vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó [23].
- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ
tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát
nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang

bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở
quy mô như thế nào... Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp
đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch
vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại,
văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung
tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho
giá đất thực tế ở đây tăng lên [23].
- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố
có ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một
phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì
vậy giá trúng sẽ cao hơn.
1.2.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung
và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn
mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi
điểm là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ
dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản