Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

ĐẠI HỌC THÁI NGU
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔN

NGUYỄN THỊ DUY

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘ

LUẬN VĂĂN THẠC SĨ QUẢN

THÁI NGUYÊN - 20


ĐẠI HỌC THÁI NGU
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔ

NGUYỄN THỊ DUY

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘ

Ngành: Quản lý đất đai Mã s

LUẬN VĂĂN THẠC SĨ QUẢN

Người hướng dẫn khoa học: PGS

THÁI NGUYÊN - 2


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số

liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công
bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, ngày ..... tháng..... năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Duyên


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã
nhận được sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy
giáo, cô giáo trong Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Khoa Quản lý Tài
nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS.
Đàm Xuân Vận là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian nghiên cứu
đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của UBND thành phố
Vinh, Phòng Tài nguyên - Môi trường thành phố Vinh, Phòng Thống kê, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố, các phòng ban và nhân dân các
Phường (xã) trong thành phố, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự
động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!
Thái Nguyên, ngày ..... tháng..... năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Duyên


3
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................... ii
MỤC LỤC................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG.................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH.................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU.................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................ 1
2. Mục tiêu đề tài....................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài................................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................................. 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................. 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.............................................................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học................................................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận.................................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý................................................................................................... 8
1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất......................................................... 11
1.2.1. Giá đất........................................................................................................... 11
1.2.2. Các phương pháp định giá đất....................................................................... 12
1.2.3. Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu................................................. 13
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất...............14
1.2.5. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất.............................................................. 15
1.2.6. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất............................................ 16
1.2.7. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất.......18
1.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam19

1.3.1. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới................19
1.3.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.......................................... 23


4

1.3.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Nghệ An........................................... 26
1.4. Quy trình đấu giá đất ở Nghệ An...................................................................... 30

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.........................31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................... 31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................... 31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................... 31
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu..................................................................... 31
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu...................................................................................... 31
2.2.2. Thời gian nghiên cứu..................................................................................... 31
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 31
2.3.1. Đánh giá quy trình và hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh........................................................................................... 31
2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An............................................................. 32
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ại một số dự
án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An........................................... 32
2.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ tổ chức và người tham gia về đấu giá
quyền sử dụng đất...................................................................................... 32
2.3.5. Đánh giá khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp đối với công tác
đấu giá quyền sử dụng đất......................................................................... 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 32
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu.......................................................... 32
2.4.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu............................................. 33

2.4.3. Phương pháp biểu đồ, bảng biểu................................................................... 34
2.4.4. Phương pháp chuyên gia............................................................................... 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN................................................ 35
3.1. Đánh giá quy trình và hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Vinh..................................................................................................... 35
3.1.1. Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh..............35
3.1.2. So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh


5

Nghệ An so với quy trình theo pháp luật Đất đai quy định.........................43
3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở thành
phố Vinh..................................................................................................... 44

3.2.1. Khái quát các dự án nghiên cứu..................................................................... 44
3.2.2. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khối 8, phường
Trung Đô..................................................................................................... 44
3.2.3. Dự án 2: Đấu giá quyền sử dụng đất tại khu quy hoạch tái định cư QL
1A, xóm 18A, xã Nghi Liên.......................................................................... 50
3.2.4. Dự án 3: Đấu giá Quyền sử dụng đất ở tại khu quy hoạch Xen Dắm tại
xóm Hòa Tiến, xã Hưng Lộc, thành phố Vinh.............................................. 56
3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự
án ở thành phố Vinh................................................................................... 61
3.3.1. Hiệu quả kinh tế............................................................................................. 61
3.3.2. Hiệu quả xã hội.............................................................................................. 63
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai...................................................... 65
3.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người tham gia về đấu giá quyền sử
dụng đất..................................................................................................... 66
3.4.1. Đối với cán bộ................................................................................................ 67

3.4.2. Đối với người dân tham gia đấu giá............................................................... 68
3.5. Đánh giá khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An......70
3.5.1. Khó khăn, tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành
phố Vinh..................................................................................................... 70
3.5.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An................................................ 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................................... 74
1. Kết luận................................................................................................................ 74
2. Kiến nghị.............................................................................................................. 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................. 76
PHỤ LỤC.................................................................................................................. 78


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1. BĐS

Bất động sản

2. CP

Chính Phủ

3. NĐ

Nghị định

4. QĐ

Quyết định

5. QH

Quy hoạch

6. QSDĐ

Quyền sử dụng đất

7. UBND

Ủy ban nhân dân

8. VPĐK

Văn phòng đăng ký


vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1.

Khái quát đăc điểm các dự án.....................................................44

Bảng 3.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất vùng quy hoạch đất ở khối
8, phường Trung Đô.....................................................................48

Bảng 3.3.

Bảng tổng hợp các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá quyền
sử dụng vùng quy hoạch đất ở khối 8, phường Trung Đô...........49

Bảng 3.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở quy hoạch tái định cư
QL 1A, xóm 18A, xã Nghi Liên......................................................54

Bảng 3.5.

Bảng tổng hợp các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá
quyền sử dụng đất khu quy hoạch tái định cư QL 1A, xóm
18A, xã
Nghi Liên......................................................................................57

Bảng 3.6.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu quy hoạch Xen
Dắm tại xóm Hòa Tiến, xã Hưng Lộc, thành phố Vinh.................59

Bảng 3.7.

Bảng tổng hợp các hộ gia đình cá nhân trúng đấu giá

quyền sử dụng đất ở khu quy hoạch Xen Dắm tại xóm Hòa
Tiến, xã
Hưng Lộc, thành phố Vinh...........................................................60

Bảng 3.8.

Chênh lệch giá đất ở giữa giá quy định và giá trúng đấu giá.......62

Bảng 3.9.

Sự hiểu biết của cán bộ tổ chức đấu giá về đấu giá QSD đất......67

Bảng 3.10. Sự hiểu biết của người tham gia đấu giá QSD đất....................... 68


viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Quy hoạch phân lô đấu giá Quyền sử dụng đất ở tại Khối 8,
Phường Trung Đô
.......................................................................................................
46
Hình 3.2. Quy hoạch phân lô đấu giá Quyền sử dụng đất ở tại tại khu
quy hoạch tái định cư QL 1A, xóm 18A, xã Nghi Liên....................52
Hình 3.3. Quy hoạch phân lô đấu giá Quyền sử dụng đất ở ở khu quy hoạch
Xen Dắm tại xóm Hòa Tiến, xã Hưng Lộc, thành phố Vinh..............57


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức,
xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay [3].
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát
triển, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng
không phải là ngoại lệ. Song việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ
của Nhà nước, hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai
dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá
đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu
được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao,
việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng [3].
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ
sở hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử
dụng đất (QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu
hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa
phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự
nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa [3].
Với vị trí là trung tâm khu vực Bắc miền trung nên thành phố Vinh có
tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu hoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất
ở cho người dân trong những năm vừa qua tăng mạnh gây áp lực lớn đối
với


quỹ đất đai và thị trường quyền sử dụng đất. Các dự án quy hoạch khu dân

cư, khu đô thị, khu công nghiệp nhằm đáp ứng hệ thống cơ sở hạ tầng
được đầu tư đã và đang làm thay đổi bộ măt của thành phố theo hướng
ngày càng văn minh, hiện đại. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này
đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt
nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà
nước và nhân dân.
Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tại một số dự án ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao
về măt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để
đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các chủ đầu
tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được
nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai
ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Vì vậy, cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá thực trạng của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau trên địa bàn thành phố
để từ đó đề xuất, bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn
thiện và đem lại hiệu quả nhất. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, nên
việc thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ
An” là cần thiết hiện nay.
2. Mục tiêu đề tài
- Đánh giá được quy trình và hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thành phố Vinh.
- Đánh giá được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự
án điển hình trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá được hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một
số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.

- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ tổ chức và người tham gia về
đấu giá quyền sử dụng đất.
- Đề xuất được một số giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại
nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn tới.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức
và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, hiệu quả hơn và
hoàn thiện hơn.
- Góp phần bổ sung, nâng cao và hoàn thiện các chính sách liên
quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao
hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề xuất giải pháp nâng cao, hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao
nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa thành phố
Vinh. Tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đáp ứng nhu cầu đất
làm nhà ở cho nhân dân, đảm bảo tính dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa
học
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản và thị trường bất động sản
* Tổng quan về thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi
trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa

người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa .
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo
nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất
đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất
đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất
động sản. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển
kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta. Tại Điều 5 Luật Đất đai
2014 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở
nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là
quyền sử dụng đất [3].
* Bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản
theo Luật cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động
sản". Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với


đất đai như công trình xây dựng... và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn


liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để
tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định.
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định: "Bất động sản
(BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định"[2].

* Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng
hóa BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng
hóa BĐS. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan
niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các
quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa
tiền tệ. Do vậy, các đăc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu
tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS
[3].
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được
mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS. Do đó, thị trường BĐS hoàn
chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn
là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS [3].
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như
sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động
sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất
động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và


dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm
"nơi" không phải đơn


thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các
quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
* Thị trường quyền sử dụng đất

- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất,
là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta
đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp. Thứ hai, là thị trường giao
dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại
hình này là thị trường thứ cấp [3].
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của
hoạt động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can
thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận
chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê
đất của Nhà nước. Nay theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước không can
thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng
đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng
lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất
phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở [3].
- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị
của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ
tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy,
đất đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền
sử dụng đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có
nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công


nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội và

công trình công cộng. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua
bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu
vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động
sản [3].
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả
lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất"
hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất
đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ
chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống
thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ
thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ
thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực
tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến
nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng
khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng
phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ
thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân,
còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai [3].
* Một số khái niệm khác
- Ðấu giá: Là bán bằng hình thức để cho nguời mua lần lượt trả giá và
người trả giá cao nhất thì được mua [3].
- Ðấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoăc nhận
bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoăc được bán hàng [3].
- Ðịnh giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời
diểm xác định [3].

- Ðịnh giá đất: Ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại
một thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa nguời mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có
thể lớn hơn hoặc nhỏ hon giá trị thị trường của tài sản [3].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
a. Văn bản quy phạm điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản
- Luật tổ chức HÐND, UBND các cấp năm 2005 và năm 2013;
- Luật Đất Đai năm 2013;
- Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày
01/01/2006), Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời tiếp tục điều chỉnh từ Điều 454
đến Điều 459 quy định về Đấu giá tài sản.
- Nghị định số 17/2010/NĐ - CP về bán đấu giá tài sản về bán đấu giá
tài sản.
- Thông tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp,
quản lý và sử dụng phí đấu giá; Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30/10/2007
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và
quản lý lâm sản;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản;

- Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định
giá khởi điểm của tài sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội
đồng bán đấu giá tài sản.
- Quyết định số 216/2005/QÐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tuớng
Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất dể giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoăc cho thuê đất;
- Quyết định số 03/2017/QĐ-UBND ngày 13/1/2017 của UBND tỉnh
Nghệ An về Ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có
thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 17/10/2014 của UBND
tỉnh Nghệ An về việc Ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản trên địa bàn
tỉnh Nghệ An.
b. Quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất
* Bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ yếu tố của hợp đồng dân sự
gồm:
- Chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất
Người bán QSDĐ: là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể là cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc Nhà nước. Theo quy định của
Bộ Luật Dân sự năm 2005 (Điều 697 đến Điều 702) và Luật Đất đai (Điều 58
và điều 106), những chủ thể trên có thể thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ
thông qua hình thức bán đấu giá. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật,
trong một số trường hợp QSDĐ nếu là thế chấp hoặc là đối tượng phải thi
hành các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người bán đấu
giá QSDĐ không nhất thiết là người sử dụng đất hợp pháp mà có thể là người
khác, tùy thuộc vào mối quan hệ giữa những người đó với nhau (vi dụ như
người nhận thế chấp QSDĐ có quyền bán đấu giá QSDĐ theo thỏa thuận từ
trước để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người thế chấp…)
Người bán đấu giá QSDĐ: là người thực hiện các hoạt động bán đấu
giá QSDĐ. Người bán đấu giá QSDĐ có thể là cá nhân, tổ chức, hoăc cũng có

thể là người bán tài sản chuyên nghiệp hoăc không chuyên. Ở nước ta
hiện nay, người bán đấu giá QSDĐ thường là Trung tâm bán đấu giá tài
sản (Thuộc Sở Tư pháp) hoăc UBND cấp có thẩm quyền hoăc HĐBĐG quyền
sử dụng đất được thành lập hợp pháp không thuộc UBND. Trong một số
trường hợp người BĐG quyền sử dụng đất đồng thời là người bán QSDĐ.
Người tham gia bán đấu giá QSDĐ: là những người tham gia thị trường
bán đấu giá QSDĐ nhằm mục đích mua được tài sản. Họ có thể là một trong
những người mua QSDĐ trong tương lai.
Người mua QSDĐ: là người trả giá cao nhất tại phiên đấu giá. Trong
phiên đấu giá QSDĐ, người nào đặt giá cao nhất, đồng thời không thấp
hơn giá khởi điểm là người mua được QSDĐ.
Ngoài những chủ thể trên đây, trong bán đấu giá QSDĐ còn có một số
chủ thể khác tham gia hoạt động này như người có quyền và nghĩa vụ
liên quan đến QSDĐ đem bán đấu giá; hoăc các cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền trong việc quản lý đất đai và cấp GCN QSDĐ.
- Nội dung, mục đích của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất:
+ Nội dung của Hợp đồng BĐG QSDĐ là quyền và nghĩa vụ của các
bên tham gia BĐG QSDĐ được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng.
+ Mục đích của việc bán đấu giá QSDĐ là những lợi ích mà các bên
hướng tới trong quá trình giao dịch. Những điều khoản của hợp đồng
BĐG QSDĐ bao gồm: Các điều khoản cơ bản (bắt buộc phải có trong hợp
đồng) như đối tượng hàng hóa, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức
thanh toán, địa điểm, thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng…; điều
khoản thông thường (đã được quy định trong pháp luật từ trước và được các
bên mặc nhiên chấp nhận); điều khoản tùy nghi không bắt buộc phải có
trong hợp đồng như thưởng hoặc phạt hợp đồng, cách thức giải quyết tranh
chấp…
- Các bên tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất phải tự

nguyện, không bị ép buộc hoặc lừa dối.


- Hình thức của hợp đồng mua bán QSDĐ bán đấu giá bắt buộc phải
được lập bằng văn bản, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước
nơi có QSDĐ.
* Bộ Luật Dân sự năm 2005 về bán đấu giá quyền sử dụng đất
- Điều 456 về “Bán đấu giá tài sản”. Điều luật này không quy định thế
nào là bán đấu giá tài sản, mà chỉ quy định bán đấu giá tài sản như một
hình thức vốn “sẵn có” của giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: tài sản
có thể được đem bán đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu tài sản, hoăc có
thể được đem bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, điều
luật này cũng quy định thêm sự ràng buộc giữa các chủ thể sở hữu tài sản
chung: là phải có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu chung, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác và pháp luật có quy định khác.
- Điều 457 về “Thông báo bất động sản, tài sản”. Trong Điều luật này
quy định việc bán đấu giá tài sản bắt buộc phải có sự thông báo công khai
trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nội dung thông báo về những vấn
đề: thời gian, địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục tài sản bán đấu
giá. Việc thông báo được ấn định thời gian đối với từng loại tài sản: chậm
nhất là bảy ngày đối với động sản, 30 ngày đối với bất động sản trước khi bán
đấu giá, phải có sự thông báo công khai về tài sản bán đấu giá.
1.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Giá đất
Luật Đất đai 2013 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoăc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên


quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử
dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp
cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để
giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người
sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp
dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được
hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp,
góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có
mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa
Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó,
để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải
có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất [3].
1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết
phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất
cụ thể và tư vấn xác định giá đất bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích
các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất,
loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất,
loại đất cần định giá [21].