Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRỌNG PHÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ KHI ĐƯỢC
NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH CAO BẰNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRỌNG PHÙNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ KHI ĐƯỢC
NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH CAO BẰNG
Ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Trọng Phùng


ii

LỜI CẢM ƠN
Em xin dành những lời đầu tiên để bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các Thầy,
Cô giáo đã ân cần dạy dỗ, truyền đạt kiến thức cho em trong hai năm nghiên cứu và
học tập tại trường.
Trong quá trình thực hiện đề tài em đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ nhiệt

tình của các Thầy, Cô trong khoa Quản lý đất đai - Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tập thể lớp Cao học QLĐĐ K23 đã tạo điều kiện để em hoàn thành tốt luận
văn tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã trực tiếp hướng
dẫn và tận tình chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn UBND tỉnh cao Bằng, Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Cao Bằng, Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh là những đơn vị đã trực tiếp
cung cấp số liệu, giúp đỡ em trong thời gian làm luận văn tốt nghiệp.
Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng trình độ và năng lực của bản thân còn có
những hạn chế nhất định nên trong luận văn tốt nghiệp của em chắc chắn là không
tránh khỏi sai sót. Kính mong các Thầy, Cô giáo góp ý để nội dung nghiên cứu này
được hoàn thiện và được triển khai áp dụng thực tế cho công tác Quản lý đất đai
trên địa bàn tỉnh Cao Bằng hoàn thiện một cách đồng bộ khoa học.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 9 năm 2017
Học viên

Nguyễn Trọng Phùng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ....................................................................................... vi
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................3
2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.............................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ..............................................................................3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài...............................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức ......................................4
1.1.1. Một số khái niệm ........................................................................................4
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức ...........8
1.1.3. Cơ sở pháp lý về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
trên địa bàn tỉnh Cao Bằng ...................................................................................8
1.2. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới .......................9
1.2.1. Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Thụy Điển ......................................9
1.2.2. Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Úc (Australia) ..............................11
1.2.3. Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Trung Quốc ..................................11
1.3. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất
ở Việt Nam .............................................................................................................12
1.3.1. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ ....12
1.3.2. Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ............................................................18
1.3.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam và tỉnh Cao
Bằng ...................................................................................................................25
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..32
2.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................32
2.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................32


iv

2.3. Thời gian nghiên cứu ......................................................................................32
2.4. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................32
2.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Cao Bằng ...........................32
2.4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng ..............................32
2.4.3. Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn tỉnh Cao Bằng ..............................................................................................32
2.4.4. Ý kiến của các tổ chức kinh tế và nhà quản lý về tình hình giao đất và
cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng ............................................................32
2.4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng ...........................................32
2.5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................32
2.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ........................................32
2.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .........................................33
2.5.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ...................33
2.5.4. Phương pháp so sánh................................................................................34
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ..............................................................35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Cao Bằng ........................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .........................................................................48
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Cao Bằng ...56
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng ........................58
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2012 - 2016 .....................................58
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai.........................................................................66
3.3. Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
tỉnh Cao Bằng .........................................................................................................68
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao
Bằng ...................................................................................................................68
3.3.2. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh
tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng .............................................................................71

3.3.3. Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn tỉnh Cao Bằng ..............................................................................................72
3.3.4. Đánh giá chung về thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng .............................................................................76


v

3.4. Ý kiến của các tổ chức kinh tế và nhà quản lý về tình hình giao đất và cho
thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng .......................................................................78
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng......................................................80
3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai nâng cao nhận
thức cho người sử dụng đất ................................................................................80
3.5.2. Giải pháp về đo đạc, hoàn thiện hồ sơ địa chính đất đai do các tổ chức
đang quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. .....................................80
3.5.3. Giải pháp về tăng cường biện pháp quản lý, sử dụng đất của các tổ chức,
đơn vị và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ
chức, đơn vị ........................................................................................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................82
1. Kết luận ..............................................................................................................82
2. Kiến nghị ............................................................................................................83
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................84


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế tỉnh Cao Bằng giai đoạn
2012 – 2016 ............................................................................................50

Bảng 3.2. Diện tích, dân số và mật độ dân số năm 2016 phân theo huyện, thành phố .....51
Bảng 3.3. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế giai đoạn 2012 - 2016 ...................57
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng năm 2016 ...............................67
Bảng 3.5. Hình thức giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế tại
tỉnh Cao Bằng ...........................................................................................68
Bảng 3.6. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh
Cao Bằng ..................................................................................................69
Bảng 3.7. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị
hành chính cấp huyện trên địa bàn tỉnh Cao Bằng ...................................70
Bảng 3.8. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng ...........................................................71
Bảng 3.9. Diện tích đất để hoang hóa, chậm đưa đất vào sử dụng của các tổ
chức kinh tế tại tỉnh Cao Bằng .................................................................73
Bảng 3.10. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đúng quy định
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng .................................75
Bảng 3.11. Tình hình để bị lấn chiếm đất của các tổ chức kinh tế ............................76
Bảng 3.12. Ý kiến của các tổ chức kinh tế về công tác giao đất, cho thuê đất ..........78
Bảng 3.13. Ý kiến của các nhà quản lý về công tác giao đất, cho thuê đất ...............79


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế
- xã hội của mỗi quốc gia, là nền tảng là yếu tố không thể thiếu của sự sống, nó
đóng vai trò quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất. Thực tế đã cho thấy: Xói
mòn đất, thoái hóa đất và sa mạc hóa là hậu quả của việc sử dụng đất không hợp lý.
Vậy việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả là vấn đề quan trọng hàng đầu.
Luật Đất đai đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện

chử sở hữu, chính vì thế, Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và
quyền sử dụng đất đai. Trong thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích từ
đất mà các chủ sử dụng được Nhà nước giao đất sẽ thực hiện việc đó. Trên cơ sở
đó, việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất một phần thông qua
công tác giao đất và cho thuê đất.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
trong đó có công tác giao đất và cho thuê đất. Đây thực chất là thủ tục hành chính
rất cần thiết để nắm bắt được tình hình giao đất, cho thuê đất nhằm tìm ra những
khó khăn tồn tại để đưa ra các giải pháp khắc phục sao cho việc quản lý được tốt
nhất. (Luật đất đai 2013) [23]
Việt Nam là một nước đang phát triển, phải đối mặt với nhiều thách thức mới
đặc biệt trong lĩnh vực quản lý đất đai. Ý thức sâu sắc về vấn đề này, Đảng và Nhà
nước ta đã từng bước đưa ra những quyết sách đúng đắn, phù hợp với tình hình
quản lý sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động
do Chính phủ đưa ra nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành
Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát
triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế
giới (WTO). Chương trình hành động này xác định nhiệm vụ của các cơ quan hành
chính nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành
phần kinh tế thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tận
dụng cơ hội, vượt qua thách thức, đưa nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới


2
nhanh và bền vững. Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất là rất lớn. Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa được chặt
chẽ, sử dụng ở một số nơi chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu
cực, đó là bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, chậm sử dụng đất theo mục
đích đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, hoặc sử dụng không đúng mục đích, bị
lấn chiếm, chuyển sang mục đích sử dụng khác, cho thuê trái phép... gây nhiều khó

khăn cho công tác quản lý và sử dụng đất đai nói chung.
Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành
Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang
quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01
tháng 4 năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò
quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và
diện tích đất đang giao cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng nói riêng.
Tỉnh Cao Bằng nằm ở phía Đông Bắc của Tổ Quốc thuộc cách thủ đô Hà Nội
280 km tỉnh có trục giao thông chính là Quốc lộ 3 và Quốc lộ 4, là cầu nối phát triển
kinh tế - xã hội giữa các tỉnh của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ như: Bắc Cạn,
Thái Nguyên, Hà Nội, Lạng Sơn, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên ....
Với lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tỉnh Cao Bằng đã và đang có nhiều
thuận lợi để phát triển kinh tế - xã hội. Các ngành dịch vụ kinh tế cửa khẩu, thương
mại, công nghiệp phát triển mạnh và đã thu hút rất nhiều nhà đầu tư thực hiện các
dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh trên địa bàn, góp phần quan trọng thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Chính vì vậy, dẫn đến nhu cầu về đất đai gia tăng, gây
sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng và quỹ đất đai nói chung.
Điều này đòi hỏi Uỷ ban nhân dân tỉnh Cao Bằng phải nắm được tình hình quản lý
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng và các tổ chức sử dụng đất nói chung
để có những biện pháp quản lý, sử dụng đất đai phù hợp nhằm khai thác hiệu quả
quỹ đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý. [21]
Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng
quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất
trên địa bàn tỉnh Cao Bằng” là rất cần thiết và có ý nghĩa.


3
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá hiện trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà

nước giao đất, cho thuê đất. Từ đó đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác quản
lý sử dụng đất hiệu quả của các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tình hình quản lý và sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng
- Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn tỉnh Cao Bằng
- Ý kiến của các tổ chức kinh tế và nhà quản lý về tình hình giao đất và cho
thuê đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở giúp cho địa phương có những biện
pháp quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Cao Bằng một
cách hiệu quả.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các sinh viên, học viên tại
các trường Cao đẳng, Đại học đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức
1.1.1. Một số khái niệm
1.1.1.1. Đất đai
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng

được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng
sở hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu
dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển
tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của
cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì
bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó
từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí,
có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có
khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng một cách hợp lý về
giá trị của đất .
1.1.1.2. Giao đất, cho thuê đất
- Giao đất: Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định
hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3
Luật Đất đai 2013, Nhà nước giao quyền sử dụng đất (Nhà nước giao đất) là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất (Luật đất đai 2013). [23]
Việc giao đất dựa vào các căn cứ được quy định tại theo Điều 52 của Luật Đất
đai năm 2013, cụ thể: kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án
đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không
thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, một trong các đối tượng
được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ


5
chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao. Nếu như việc Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực
tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy

sản, nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử
dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, ... thì việc Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử
dụng đất (Luật đất đai 2013). [23]
Thời hạn giao đất: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao
đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử
dụng có thời hạn (tùy vào mục đích sử dụng đất).
- Cho thuê đất: Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho thuê cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Cho thuê đất cũng là một
hình thức thực hiện quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai thông qua các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Kinh nghiệm trong
nước và quốc tế cho thấy, thực hiện chế độ thuê đất đã tạo cho người sử dụng đất
một động lực đầu tư có hiệu quả vào đất đai.
Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cho thuê quyền sử
dụng đất (Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng
đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử
dụng đất (Luật đất đai 2013). [23]
Cho thuê đất chính là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để
chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất
theo trình tự và thủ tục do pháp luật quy định. Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ
được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 như sau: kế hoạch sử dụng đất
hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu
cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm
hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong đối tượng
được cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính
trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ

6
chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao (Quốc hôi nước
CHXHCN Việt Nam, 2013).
Khác với Luật đất đai năm 2003, tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định
việc thuê đất của các tổ chức kinh tế được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, cụ
thể tại Điều 56 quy định Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. (Luật đất đai 2013). [23]
- Nguyên tắc và ý nghĩa của giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là những hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực
hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm đảm
bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để Nhà nước thực hiện tốt
chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo
các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ hai, giao đất, cho thuê đất đúng thẩm quyển, đúng đối tượng.
Thứ ba, giao đất, cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục.
Các hoạt động giao đất và cho thuê đất đã hiện thực hoá quyền quản lý đối với
đất đai của Nhà nước, khắc phục những vi phạm pháp luật trong nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai khi giao đất không đúng thẩm quyền… Việc luật hoá các qui
định về cho thuê đất qua các lần sửa đổi bổ sung 2003 và 2013 của Luật Đất đai đã
hạn chế những hành vi vi phạm pháp luật của các cán bộ quản lí Nhà nước về đất
đai và người sử dụng đất. Giao đất và cho thuê đất có một ý nghĩa quan trọng trong
việc điều chỉnh và phân bổ lại đất đai và đảm bảo lợi ích chính đáng cho người sử
dụng đất, cân đối mức cung và cầu về đất đai.
Giao đất và cho thuê đất góp phần hình thành và phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam. Việc giao đất và cho thuê đất góp phần tạo nên hai yếu tố
chính: quyền sử dụng đất - một hàng hoá đặc biệt của thị trường bất động sản.
1.1.1.3. Quản lý sử dụng đất đai
Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử
dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển. Quản lý

sử dụng đất tập trung vào cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và


7
thẩm mỹ. Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được xác định bởi mục đích
sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương thực, nhà ở, giải trí, du lịch, khai khoáng…
1.1.1.4. Quản lý đất đai
Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được
coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. Quản lý đất đai
là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan
trọng, mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý đất đai bao gồm
những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho
việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất
(thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến
quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
1.1.1.5. Tổ chức sử dụng đất, tổ chức kinh tế
- Tổ chức sử dụng đất (còn gọi là đối tượng sử dụng đất) là tổ chức được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất đối với đất đang sử dụng.
- Tổ chức kinh tế: Theo điều 3, Luật Đầu tư năm 2014, tổ chức kinh tế là tổ
chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm
doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt
động đầu tư kinh doanh. Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ
chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Tổ chức kinh tế có
vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên
hoặc cổ đông. (Luật đầu tư 2014) [20]
Theo Thông tư số 28/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất, tổ chức sử dụng bao gồm [5]

- Tổ chức trong nước gồm: (1) Tổ chức kinh tế gồm các doanh nghiệp và các
hợp tác xã; (2) Cơ quan, đơn vị của Nhà nước gồm cơ quan nhà nước (kể cả Ủy ban
nhân dân cấp xã); tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đơn vị quốc phòng, an
ninh; (3) Tổ chức sự nghiệp công lập gồm các đơn vị sự nghiệp do cơ quan có


8
thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập,
có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật;
(4) Tổ chức khác gồm tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức khác
(không phải là cơ quan, đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức
kinh tế). [5]
1.1.2. Tầm quan trọng của công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người
đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một
phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng,
quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất
đai ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng lên.
Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa
các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy, để sử dụng đất có hiệu quả và bền
vững thì việc quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản
lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
1.1.3. Cơ sở pháp lý về công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn tỉnh Cao Bằng
- Hiến pháp năm 2013.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội.
- Luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về

thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCN.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.


9
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 củaBộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất.
- Thông tư sô 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn
một số điều của Nghị dính số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
- Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao
Bằng ban hành Quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất, trưng dụng đất, giao đất,
cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
- Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao
Bằng ban hành Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất, cấp GCN trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
1.2. Kinh nghiệm quản lý sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Thụy Điển
Việc quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử

dụng đất và từ việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền sử dụng đất và thực hiện
những giao dịch hợp pháp luôn có tầm quan trọng đối với người dân. Trước đây,
các tòa án địa phương là thể chế chính thực hiện những công việc quản lý đó. Một
trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nước chính là việc bảo đảm quyền
sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng như việc tài trợ cho các hoạt
động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và thuế. Hệ thống địa chính
đầu tiên được thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vương nước này nhằm thu thuế từ
người sử dụng đất. Từ hệ thống đó, việc quản lý đất đai đã phát triển thành cở sở hạ
tầng chung của cả nước cung cấp thông tin về đất đai. Quyền sở hữu đất ở Thụy
Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại
Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong


10
sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là các quyền đối với các đối tượng, thửa
đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và
trên không [7]
Phần lớn đất đai thuộc sở hữu tư nhân nhưng việc quản lý và sử dụng đất là
mối quan tâm chung của toàn xã hội. Các hoạt động cụ thể về quản lý sử dụng đất
như quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và thông tin địa chính đều
được quản lý bởi ngân hàng dữ liệu đất đai và đều được luật hóa. Pháp luật và
chính sách quản lý đất đai của Thụy Điển về cơ bản dựa trên chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai và kinh tế thị trường, được sự giám sát chung của xã hội. Từ năm
1970 đến nay, pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển gắn liền với việc
giải quyết các vấn đề liên quan đến pháp luật bất động sản tư nhân bao gồm: quy
định các tài sản cố định gắn liền với bất động sản, quy định việc mua bán đất đai
và thế chấp, quy định về hoa lợi, quyền thông hành địa dịch và các hoạt động
khác như vấn đề bồi thường, quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đăng ký quyền
sở hữu đất và hệ thống đăng ký [6]
Một khía cạnh quan trọng khác của quá trình lập kế hoạch sử dụng đất là việc

độc quyền lập quy hoạch đô thị tồn tại trong các thành phố ở Thụy Điển. Điều này
có nghĩa là phát triển đô thị không thể diễn ra mà không có kế hoạch đô thị được
phê duyệt. Một chủ sở hữu đất không có quyền lập một kế hoạch như vậy mà không
có sự đồng ý của chính quyền thành phố. Nếu chủ đất muốn phát triển mảnh đất của
mình nhưng từ chối lập kế hoạch phát triển theo chính quyền thành phố quy định thì
chủ đất không có quyền được bồi thường cho các giá trị phát triển có thể mất do từ
chối lập kế hoạch. Một chủ đất có quyền phát triển tài sản của mình như đầu tư vào
cải tạo miễn là tiếp tục sử dụng đất hiện có. Nếu một số quy định trong quy hoạch
hoặc quy định về sử dụng đất khác buộc các chủ đất dừng các hoạt động đang diễn
ra của họ hoặc phải trả lại đất thì chủ đất có quyền được bồi thường cho những thiệt
hại liên quan đến việc sử dụng đất đang diễn ra. Giá trị liên quan đến việc thay đổi
mục đích sử dụng đất sẽ không được bồi thường. Thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ
phải xin phép, thường ở dạng một quyết định quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng.
Nếu không được cho phép, các chủ sở hữu đất không có quyền được bồi thường cho
bất kỳ tổn thất về giá nào do từ chối thay đổi mục đích sử dụng [6]


11
1.2.2. Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Úc (Australia)
Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn
chung, Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp
luật Anh quốc (Common Law).
Liên bang Úc thực hiện việc quản lý sử dụng và phát triển đất đai trên cơ sở
quy hoạch. Quy hoạch thể hiện như là sự hướng dẫn việc thực thi quyết định cho thuê
đất thông qua cơ quan quản lý đất đai của Chính phủ từng Bang. Đối với những khu
vực có nhu cầu phát triển cao, Chính phủ Bang thành lập Công ty đất đai, đây là công
ty thuộc sở hữu nhà nước có chức năng kinh doanh đất đai qua các phương thức: phát
triển đất (cải tạo, san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật) rồi bán cho người có nhu
cầu; giao cho các công ty phát triển đất (Land Developer) để họ phát triển rồi bán;
hợp tác với các công ty phát triển xây dựng nhà rồi bán. Dù qua hình thức nào thì đây

đều là việc bán quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai cho các đối tượng có nhu cầu.
Bên cạnh đó, quyền sở hữu đất đai cũng được mua bán giữa những người có nhu cầu
sở hữu đất. Để đảm bảo an toàn, thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, Liên bang Úc
có một hệ thống thiết chế hỗ trợ gồm hệ thống đăng ký cung cấp đầy đủ các thông tin
chính thống về đất đai, thị trường đất đai minh bạch và hệ thống các công ty cung cấp
dịch vụ tư vấn và môi giới. Hệ thống đăng ký đất đai Torrens chứng nhận quyền và
được Nhà nước đảm bảo về tính chính xác của việc đăng ký. Với hệ thống này, các
giao dịch về đất đai được thực hiện thuận lợi, an toàn và chi phí giao dịch thấp. Như
vậy, các tổ chức sử dụng đất của Úc, nhất là doanh nghiệp tiếp cận đất đai chủ yếu
thông qua thị trường, kể cả trong trường hợp mua bán đất của Nhà nước. Vai trò công
quyền của Nhà nước là quản lý về mặt thủ tục pháp lý và cung cấp các dịch vụ liên
quan. [6]
1.2.3. Kinh nghiệm Quản lý sử dụng đất tại Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975, 1978
và năm 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất. Từ năm
1982, Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm 1988, 1993,
1999 và năm 2004). Trong Luật Đất đai của Trung Quốc và quy định của Chính phủ
Trung Quốc về quản lý đất đai có quy định rõ, tách bạch nội dung giám sát quản lý


12
đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý. Điều này
đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm
phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý
triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp
luật. Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao
đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất
nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập
thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống. Chính sách và cơ chế về thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và đầy đủ. Giữa các địa phương còn có

sự khác nhau trong việc thực hiện.
Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và
sở hữu tập thể, trong chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thức là giao đất
không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Để sử dụng đất hiệu
quả và tiết kiệm, Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các chính sách như:
- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát
triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và
kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công
nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất hay tổ
chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trong
trường hợp đặc biệt không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp (CCN) thì mới giao
đất cho dự án có vị trí ngoài khu công nghiệp. [6]
1.3. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê
đất ở Việt Nam
1.3.1. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức ở Việt Nam qua các thời kỳ
1.3.1.1. Thời kỳ từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993
Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Tháng
12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở thành bước
ngoặt đối với nền kinh tế nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền kinh tế hàng


13
hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật Đất đai được Quốc
hội thông qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong bước khởi đầu đổi
mới nền kinh tế, xã hội đất nước đã thể chế hoá một phần quan trọng về chính sách
đất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội dung quan trọng: Quy
định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định về các đảm bảo của Nhà
nước đối với quyền của người sử dụng đất; Quy định nghĩa vụ của tổ chức kinh tế

sử dụng đất. Tiếp đó, Nghị quyết số 10 của Bộ chính trị (05/4/1988) cũng nêu lên
một số giải pháp trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế [22]
Luật Đất đai năm 1987 cùng các Nghị quyết số 10, đã tạo ra những cơ sở pháp
lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của các doanh nghiệp quốc doanh
và ngoài quốc doanh, góp phần quan trọng thực hiện đường lối phát triển kinh tế
nhiều thành phần đã đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI. Các văn bản này
có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh
nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thác và phát huy được giá trị của đất
phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. [22]
1.3.1.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy
trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu. Trước yêu cầu của nền kinh tế, xã hội cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các
loại hình doanh nghiệp, đặt ra yêu cầu về việc hoàn thiện các chính sách pháp luật
đất đai. Trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được ban hành
đã đưa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của
các tổ chức như: Luật tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai qua các
quyền của người sử dụng đất, trong đó tại Khoản 3 Điều 73 quy định người sử dụng
đất được chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993).
Đây là chế định mới có tính chất quyết định đối với quan hệ giao dịch đất đai trên
thị trường bất động sản cho đến nay, đồng thời xác lập bước đầu cơ chế Nhà nước
cho tổ chức thuê đất vào mục đích nông nghiệp.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đối với chủ trương phát triển kinh tế đất nước
và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, ngày 14/10/1994 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã


14
ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, trong đó có quy định một số nội dung sau (Ủy ban Thường
vụ Quốc hội, 1994a):

- Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội,
doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn,
tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có quyền: Góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, với tổ chức, cá
nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụ
nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ; Thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại
Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích
không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có
quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình
đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh
theo quy định của pháp luật nhằm phát triển sản xuất theo hướng công nghiệp hoá,
hiện đại hoá, không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng
đất đó.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân
hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất theo quy định của pháp
luật. Việc tính giá trị quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định.
- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và
cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp, có quyền cho các chủ đầu tư
thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng.
Ngày 14/10/1994, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất tại Việt Nam cũng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban
hành là căn cứ pháp lý quan trọng cho các đối tác nước ngoài đến hợp tác đầu tư
vào Việt Nam. Pháp lệnh quy định các quyền của tổ chức nước ngoài được thế chấp

15
giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây
dựng trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy định của
pháp luật Việt Nam; Trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và
cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu tư
thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ
Việt Nam.
Căn cứ quy định của Pháp lệnh, ngày 22 tháng 4 năm 1996 Chính phủ ban
hành Chỉ thị số 245/TTg về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý,
sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong
đó Chính phủ yêu cầu tất cả các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất nay thuộc đối tượng thuê đất được quy định trong Pháp lệnh đều phải làm
lại thủ tục thuê đất và nộp tiền thuê đất cho Nhà nước.
Ngày 27 tháng 08 năm 1996, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành pháp lệnh
sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong
nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trong đó, có quy định cụ thể các trường
hợp là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Bên
cạnh đó, pháp lệnh cũng quy định các tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất khi bán nhà gắn liền với đất đó; chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm
nhà ở gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó; Cho thuê quyền sử
dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng xong trên đất đó; Thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao tại Ngân hàng Việt Nam để vay
vốn sản xuất, kinh doanh; Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ
chức, cá nhân trong nước.
Trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đưa ra một
số quy định sửa đổi bổ sung trong đó quy định rõ các trường hợp tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; các trường hợp tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất. Ngày 29/3/1999, Chính phủ ban hành Nghị định số
17/1999/NĐ/CP quy định về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2001 được ban hành quy định rõ hơn về thẩm quyền

giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước.


16
1.3.1.3. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến trước Luật Đất đai năm 2013
Với chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, Luật Đất đai
năm 2003 được xác định đất đai là nguồn lực, nguồn vốn. Điều đó cho thấy nguồn
vốn đầu tư đang tiềm ẩn trong đất đai nên đã đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống tài
chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công
cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; coi quyền sử dụng đất là hàng hóa
trong thị trường bất động sản; các thành phần kinh tế đều được tham gia thị trường.
Trong Luật Đất đai năm 2003, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” được dùng để phân
biệt với thuật ngữ “cơ quan nhà nước”, “tổ chức chính trị”, “tổ chức chính trị xã
hội”, “tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp”, “tổ chức xã hội”, “tổ chức xã hội nghề nghiệp”, “đơn vị sự nghiệp công”, “đơn vị của lực lượng vũ trang”, “hộ gia
đình”, “cá nhân”, “cộng đồng dân cư” trong nước.
Để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất đai của các tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định
quyền được lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất (Điều 108); quy định quyền
và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
(Điều 110); quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 112).
Luật Đất đai năm 2003 có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài,
nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế. Trong đó, quy định quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; được thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tổ
chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; được góp vồn bằng quyền sử dụng đất
thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong
thời hạn thuê đất, thuê lại đất…
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, trước tình hình sử dụng quỹ đất của các

tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn nhiều vướng mắc, tồn tại,
ngày 14/12/2007, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về
kiểm kê quỹ đất đang quản lý của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê


17
đất. Chỉ thị nêu rõ: “Hiện nay việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức chưa
chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như sử dụng không đúng
diện tích, không đúng mục đích, không sử dụng, để bị lấn chiếm, cho mượn, cho
thuê trái phép, chuyển nhượng trái pháp luật, hủy hoại đất” (Thủ tướng Chính
phủ, 2007).
Thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ/CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về
Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4
BCH Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế
phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại
thế giới, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp
với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương, các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tổ chức
thực hiện việc kiểm kê đất, lập bản trích đo địa chính khu đất đang quản lý, sử
dụng. Đối tượng tiến hành kiểm kê bao gồm: các loại đất do cơ quan nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ
chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng đất mà được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất.
Từ kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho thấy tình hình
quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đã có nhiều chuyển biến tích cực. Tuy nhiên,
vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức trên phạm vi cả nước vẫn còn nhiều, phổ
biến ở hầu hết các địa phương, dưới nhiều hình thức như: sử dụng đất không đúng
mục đích được giao, được cho thuê hoặc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái
phép; để đất hoang hóa, quản lý lỏng lẻo để bị lấn, bị chiếm đất. Trước tình hình đó,

Chính phủ ra Chỉ thị 134/CT-TTg ngày 20/01/2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử
lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
1.3.1.4. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai theo quan điểm, đường lối của
Đảng, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất sử dụng ổn định