Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của
lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác
động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh
thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai
1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng
trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo
điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng
diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra
không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc
hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này
vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử
dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều
điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993, trong đó các quy định
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tính
hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo
lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất
đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Quyết Thắng là xã thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản
lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy

được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất
đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà
nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu
quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn
Khắc Thái Sơn, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Đề xuất những giải
pháp để đẩy nhanh tiến độ phục vụ công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng
như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn xã.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền sử dụng
đất được thực hiện trên địa bàn xã Quyết Thắng - thành phố Thái Nguyên
trong giai đoạn từ năm 2011-2013.
Xác định được những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển quyền
sử dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những khó khăn đó.
Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về
kết quả chuyển QSDĐ.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
Trong học tập và nghiên cứu khoa học: hoàn thiện hơn các kiến thức đã
học trong nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế và
tiếp xúc trực tiếp với công tác cấp giấy trong thực tế.
Trong thực tiễn công việc: học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề xuất
các giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng

đất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992;
Luật Đất đai 2003;
Luật dân sự 2005;
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
Luật thuế chuyển QSDĐ;
Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành
Luật Đất đai 2003.
Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt
hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất.
Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính-
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất,
tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông
tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.

Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ
về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 28/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm
định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài
nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ
chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp Luật Đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hẹp trong chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển
QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế
các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó
là một loại hang hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này
được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã
được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá thực hiện đã
được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực

hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý
nhà nước về đất đai trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm
chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công
nghiệp hóa – hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại
kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người SDĐ như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn về
các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức
tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như
nhiều vấn đề khác có liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
QSDĐ
Đất đang có tranh chấp
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Xã Quyết Thắng có vị trí địa lý:
- Phía Bắc: Giáp xã Phúc Hà, phường Quán Triều;
- Phía Nam: giáp xã Thịnh Đức;
- Phía Đông giáp phường Thịnh Đán;

- Phía Tây giáp xã Phúc Xuân.
Xã Quyết Thắng là một xã có vị trí thuận lợi về giao thông. Ngoài
đường tránh Quốc lộ 3, xã còn có đường tỉnh lộ 270 và tỉnh lộ 267 nằm một
trong những tuyến giao thông huyết mạch dẫn vào điểm du lịch hồ Núi Cốc,
là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển.
Tạo điều kiện thuận cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội. Vì vậy
đất đai của xã Quyết Thắng cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụng
cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng
nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn
đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất
là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian
qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ
về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND xã Quyết Thắng cùng các ngành liên
quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai
nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào
sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị
trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là

người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điều 99 nghị định
181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[3], [4]
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó
cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện
cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[4]
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định
181/2004/NĐ-CP)[4] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất cho việc chuyển
QSDĐ. Đây là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong
trường hợp này người nhận đất phải phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi
khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-
CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSDĐ.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục
hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.3.Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người
khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại
chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số
trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Luật Dân sự về để thừa kế.
Nguyên tắc chung:

Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc
mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng
một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì
người ở hàng sau mới được hưởng:
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà
người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. (nguyễn Khắc Thái
Sơn, 2007)[8]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm
mà chủ sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo
quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ
áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường
hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào nào vẫn phải chịu những loại thuế này.

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo
quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian
theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết
được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để
bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có
tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như
quyền thế chấp. (Nguyễn khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là
sức lao động, máy móc…theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại
Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
• Có giấy chứng nhận QSDĐ
• Đất không có tranh chấp
• QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
• Trong thời hạn sử dụng đất
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1.Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp
tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc do ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
• Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.

• Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức
thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
• Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyenr
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết
định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
• Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành ciệc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền nhà chưa xây dựng nhà ở. (Điều 101 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP)[4] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
QSDĐ như sau:
* Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều 102 của
nghị định này;
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhận
chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị định này;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyển
nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 và
khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của
Nghị định này;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, được
tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua
việc Nhà nước cho thuê đất;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhân QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài,cá nhân nước ngoài được
nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có
thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ; quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của
Tòa án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản
công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia
tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có
chung QSDĐ;

Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được
xác định trong thời hạn sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký
hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản
3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì
được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tạo địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 của
nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp
giấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. (Nguyễn khắc Thái Sơn, 2007)[8]
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền
sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
• Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
(có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với những nơi xhuwa có
bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
• Hố sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của
UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
• Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại khoản 1,2, và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
• Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Di chúc
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có
xác nhận của UBND cấp xã)
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận

thừa kế là duy nhất)
+ Tờ trình của UBND cấp xã
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ
+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã
+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xã
+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế
+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ
Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
tại thị trấn thì phải nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND
huyện). Bộ phận tiếp nhận và kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ nếu hố sơ chưa
đầy đủ thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung,
hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả
kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng dăng ký QSDĐ của huyện, thành
phố. Thời gian không quá 2 ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc
không quá 3 ngày.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo
nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời
gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp
huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.

Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng
nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;
in giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải
cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận
được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định
hồ sơ trình chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy
chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ. Thời
gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 6: Chủ tịch (phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới phải chuyển kết
quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày
làm việc.
Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ
và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và
chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ. Thời gian
thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả
giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân.
Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả. Thời gian giải quyết không quá
18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài
chính. (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, 2007)[15]
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh 02 bản;
+ Văn bản ủy quyền nếu có;
+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2003;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây
dựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất,
nếu pháp luật có quy định;
* Trình tự giải quyết
Bước 1: Hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả
kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét
hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung
hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả.
Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp
vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho
bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và trả kết
quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian thực hiện không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. (Sở
Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên) [15]
2.2.3.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng đất
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ.
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp
+ Văn bản ủy quyền (nếu có)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản
* Trình tự giải quyết
Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết
quả UBND huyện; cán bộ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét
hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ

sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả. Thời
gian thực hiện trong 1 ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa
đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển
kết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân.
Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả. (Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Thái Nguyên)[15]
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại khoản 1,2 và Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003
* Trình tự giải quyết
Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm
tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ
bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết
quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện, Thời gian
thực hiện trong một ngày làm việc.
Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tục
đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy
chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ
đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. (Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Thái Nguyên)[15]
2.2.3.5. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
* Quy định về hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSDĐ (đã được công chứng hoặc chứng
thực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được
quy định tại khoản 1,2 và Điều 5 Luật Đất đai năm 2003
* Trình tự giải quyết
Bước 1: Bên góp vốn hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của
UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ
chưa đầy đủ thì hướng dẫn bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi
thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đển Văn phòng
đăng ký QSDĐ cấp huyện. Thời gian thực hiện trong một ngày làm việc.
Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,
đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào
hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp. (Sở Tài nguyên
và Môi trường tỉnh Thái Nguyên)[15].
2.2.3.6. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai
bên nộp hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn
+ Giấy chứng nhận QSDĐ
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉnh lý
trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn
không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng
ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký
góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ.
- Trường hợp xóa đăng ký gốp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy
chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện
như sau:
+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và
gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể rừ khi nhận được hồ

sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình
UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá
nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;
+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ
trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ;
+ Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc chấm dứt hợp
đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tục xin
gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định
181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia
hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu
hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định
181/2004/NĐ-CP. (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên)[15]
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của thành phố
Thái Nguyên
Xã Quyết Thắng thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên với
tổng diện tích tự nhiên là 1.155,52 ha. Thành phố Thái Nguyên có 28 phường
xã (22 phường, 6 xã). Hằng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ
đạo của ban lãnh đạo thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố
tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách
hợp lý và có hiệu quả. Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra
trên địa bàn thành phố, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đưa vào áp
dụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ,
ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn
thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức
tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc
đẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn thành phố diễn ra sôi động hơn.