LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH bồi THƯỜNG THIỆT hại đối với QUYỀN sử DỤNG đất bị THU hồi để THỰC HIỆN QUY HOẠCH xây DỰNG

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN HÀNH CHÍNH
     

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

BỒI
THƯỜNG
ðỐI
Trung tâm
Học
liệu ĐH CầnTHIỆT
Thơ @ HẠI
Tài liệu
họcVỚI
tập vàQUYỀN
nghiên cứu
SỬ DỤNG ðẤT BỊ THU HỒI ðỂ THỰC HIỆN
QUY HOẠCH XÂY DỰNG
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

SVTH: PHẠM HỒNG NHÂN

NGUYỄN VĂN HẬU

MSSV: 5044189
LỚP : LUẬT HÀNH CHÍNH K30

Cần Thơ, tháng 5/2008

Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN


Trung

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------tâm-----------------------------------------------------------------------------------------------------------Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Ngày …… tháng …… năm 2008
Giáo viên hướng dẫn

1


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ðẦU .............................................................................................................. 1
CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ðỐI VỚI QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT BỊ THU HỒI ðỂ THỰC HIỆN QUY HOẠCH XÂY DỰNG ................ 3
1. Khái niệm ....................................................................................................................... 3
1.1. ðịnh nghĩa......................................................................................................... 3
1.2. Nguyên tắc bồi thường....................................................................................... 5
2. ðiều kiện ñể ñược bồi thường ...................................................................................... 7
2.1. ðiều kiện bồi thường của hộ gia ñình, cá nhân................................................... 7
2.1.1. Trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất.................................... 7
2.1.2. Trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất ......................... 9
2.2. ðiều kiện bồi thường của tổ chức, cồng ñồng dân cư ...................................... 12

2.2.1. ðối với tổ chức ...................................................................................... 12
2.2.2. ðới với cộng ñồng dân cư ...................................................................... 12

Trung

3. Những trường hợp không ñược bồi thường.............................................................. 13
4. Diện tích và giá ñất tính bồi thường .......................................................................... 15
4.1. Diện tích ñất bồi thường ................................................................................. 15
4.2. Giá ñất tính bồi thường ................................................................................... 16
tâm Học 4.2.1.
liệuXác
ĐH
Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ñịnh giá ñất ..................................................................................... 16
4.2. Giá ñất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm ................................ 17
CHƯƠNG II: BỒI THƯỜNG HẠI ðỐI VỚI CÁC LOẠI ðẤT .............................. 19
1. Bồi thường ñối với nhóm ñất nông nghiệp................................................................ 19
1.1. ðịnh nghĩa và phân loại .................................................................................... 19
1.1.1. ðịnh nghĩa ............................................................................................. 19
1.1.2. Phân loại ................................................................................................ 19
1.2. Các ñối tượng sử dụng ñất nông nghiệp ñược bồi thường.................................. 20
1.2.1. Bồi thường ñất nông nghiệp của hộ gia ñình cá nhân.............................. 20
1.2.1.1. Hình thức bồi thường................................................................. 20
1.2.1.2. Xử lý một số trường hợp cụ thể ................................................. 21
1.2.2. Bồi thường ñất nông nghiệp của tổ chức................................................. 25
2. Bồi thường ñối với nhóm ñất phi nông nghiệp ......................................................... 26
2.1. ðât phi nông nghiệp không phải là ñất ở........................................................... 26
2.1.1. Bồi thường cho hộ gia ñình cá nhân sử dụng ñất phi nông nghiệp không
phải là ñất ở .................................................................................................................. 27
2.1.2. Bồi thường cho tổ chức sử dụng ñất phi nông nghiệp không phải là ñất ở29

2.2. ðất phi nông nghiệp là ñất ở ............................................................................. 30
2


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

2.2.1. ðặc ñiểm................................................................................................ 30
2.2.2. Bồi thường ñất phi nông nghiệp là ñất ở ................................................. 31
3. Bồi thường thiệt hại về ñất trong hợp ñặc thù.......................................................... 32
3.1. ðất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang
bảo vệ an toàn. .............................................................................................................. 32
3.2. ðất không thu hồi nhưng làm hạn chế quyền sử dụng ñất.................................. 33
4. Trình tự, thủ tục bồi thường ...................................................................................... 34
4.1. Xác ñịnh và công bố chủ trương thu hồi............................................................ 34
4.2. Chuẩn bị hồ sơ ñịa chính cho khu ñất bị thu hồi................................................ 35
4.3. Lập, thẩm ñịnh và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường........................ 36
4.4. Thông báo về việc thu hồi ñất .......................................................................... 37
4.5. Quyết ñịnh thu hồi ........................................................................................... 37
4.6 Giải quyết khiếu nại ñối với việc thu hồi ñất ..................................................... 38
4.7. Kê khai, kiểm kê và xác ñịnh nguồn gốc ñất ñai............................................... 39
4.8. Lập, thẩm ñịnh và xét duyệt phương án bồ thường........................................... 40
4.9. Công khai phương án bồi thường..................................................................... 42
4.10. Thực hiện chi trả bồi thường.......................................................................... 42
4.11. Thời ñiểm bàn giao ñất ñã bị thu hồi .............................................................. 43

Trung

5. Tìm hiểu cơ chế bồi thường trong dự thảo sửa ñổi Luật ðất ðai năm 2003 .............
........................................................................................................................................... 44
tâm Học

liệu
ĐH
Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
5.1. ðối
tượng
bồi Cần
thường .......................................................................................
44
5.2. Giá ñất bồi thường ............................................................................................ 46
KẾT LUẬN .................................................................................................................. 48

3


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

LỜI NÓI ðẦU
Trong bối cảnh hiện nay ñất ñai trở thành nguồn tài nguyên quý giá cho sự
nghiệp phát triển của một quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là ñịa bàn phân bố
các khu dân cư, là mặt bằng xây dựng nên các công trình quan trọng của một
quốc gia, cũng như những công trình của tổ chức, cá nhân. Tại kỳ hợp thứ 4 khóa
XI Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ñã thông qua toàn văn
Luật ðất ðai năm 2003 vào ngày 26 tháng 11 năm 2003, có hiệu lực kể từ ngày
01/7/2004. Nhằm cụ thể hóa Luật ðất ðai năm 2003 Chính phủ, Bộ Tài nguyên
và Môi trường, Bộ Tài chính ñã ban hành nhiều văn bản luật hướng dẫn thi hành.
Các vấn ñề mà Luật ðất ðai quy ñịnh ñiều liên quan ñến quyền lợi của các cá
nhân, tổ chức và liên quan ñến cả nhà nước, nó bao gồm nhiều nội dung như: quy
ñịnh nhà nước giao ñất cho tổ chức, cá nhân, quy ñịnh việc thuê, chuyển nhượng,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất... Một vấn ñề không thể thiếu trong
chính sách ñất ñai của một quốc gia là tăng cường các quy ñịnh về phát triển các

khu quy hoạch xây dựng phục vụ cho mục ñích phát triển chung. Và ñể ñảm bảo
có ñược các khu quy hoạch này thì nhà nước phải tiến hành thu hồi ñất và kéo
theo việc thu hồi ñất là phải xem xét vấn ñề bồi thường giá trị quyền sử dụng ñất
cho người có ñất bị thu hồi.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Bên cạnh những lợi ích tổng hợp rất to lớn của việc thu hồi ñất ñể thực hiện
các khu quy hoạch ñối với quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước thì
quá trình thu hồi ñất vẫn còn nhiều khó khăn nhất là quá trình tiến hành bồi
thường thiệt hại giá trị quyền sử dụng ñất của người có ñất bị thu hồi, khó khăn
ngay cả trên các văn bản luật, người áp dụng pháp luật và những người có ñất bị
thu hồi. Các văn bản luật quy ñịnh bồi thường vẫn thấp chưa sát với giá thị
trường, thay ñổi liên tục tạo ra giao ñiểm một khu quy hoạch lại áp dụng những
cách thức bồi thường khác nhau.
Nhằm góp phần tìm hiểu thêm về chính sách bồi thường hiện hành, vừa liên
quan ñến các cá nhân, tổ chức và cả nhà nước, người viết ñã chọn ñề tài ‘‘Bồi
thường thiệt hại ñối với quyền sử dụng ñất bị thu hồi ñể thực hiện quy
hoạch xây dựng’’ ñể nghiên cứu cụ thể hơn về chính sách bồi thường. Mặc dù
chính sách bồi thường giá trị quyền sử dụng ñất hiện hành luôn hướng ñến việc
bồi thường theo hướng có lợi hơn cho người sử dụng ñất với mục tiêu có cuộc
sống bằng hoặc tốt hơn trước. Nhưng thực chất chúng ta có làm ñược ñiều ñó
chưa khi mà chính sách bồi thường chưa thật sự chú trọng người có ñất bị thu hồi
là người trực tiếp góp phần vào sự phát triển kinh tế của ñất nước, vẫn chưa có
4


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

những quy ñịnh cụ thể như thế nào về cuộc sống sau khi bị thu hồi ñất của người
dân chủ yếu là bồi thường cho người sử dụng ñất một cách thỏa ñáng ñể ñược

mặt bằng, vẫn còn những hành vi tùy tiện, áp ñặt và lạm dụng do chưa ñảm bảo
hài hòa lợi ích của ba ñối tượng là của cá nhân, chủ ñầu tư và lợi ích của nhà
nước dẫn ñến việc bồi thường giải phóng mặt bằng chậm và công tác tái ñịnh cư
vẫn còn gặp nhiều vướn mắt làm chậm trễ việc khởi công xây và kéo dài tiến ñộ
thi công. Qua những khuyết ñiểm trên thể hiện chính sách thu hồi ñất, bồi thường
giá trị quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất chưa thật sự công bằng.
Bố cục bài viết ñược chia làm hai chương:
+ Chương 1: khái quát về bồi thường thiệt hại ñối với quyền sử dụng ñất bị
thu hồi ñể thực hiện quy hoạch xây dựng.
+ Chương 2: trình bày cụ thể các trường hợp bồi thường thiệt hại về ñất.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

5


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

CHƯƠNG I
KHÁI QUÁT VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI
ðỐI VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT BỊ THU HỒI ðỂ THỰC HIỆN
QUY HOẠCH XÂY DỰNG
Việt nam là một nước ñang phát triển, lại vừa gia nhập WTO (tổ chức thương
mại thế giới), dân số ñông hiện nay khoảng 85 triệu người, cho nên ngày càng
phải nâng cao cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. ðồng thời với việc
chuyển dịch cơ cấu kinh tế cho phù hợp với nền kinh tế thị trường, cơ cấu dân cư
ñể thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa. Trong những năm gần ñây
Việt Nam ñã tập trung nhiều nhân lực từ trong nước và ngoài nước ñể ñầu tư cải
tạo, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như: sử dụng ñất vào mục ñích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, có

khối lượng và quy mô lớn ñã mang lại hiệu quả và lợi ích thiết thực cho dân sinh
và phát riển kinh tế xã hội của ñất nước.
ðể triển khai các dự án nêu trên, Nhà nước phải thực hiện việc thu hồi ñất,
bồi thường giá trị quyền sử dụng ñất cho người bị thu hồi.

1. Khái niệm.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
1.1. ðịnh nghĩa.

Khi hàng loạt các công trình công cộng, công trình quốc gia, các khu kinh tế,
khu công nghiệp…..ñược thực hiện, hiển nhiên cần phải có những diện tích ñất
lớn ñể thực hiện các dự án này. Thế nhưng ñất thuộc sỡ hữu toàn dân, với tư cách
là người quản lý, nhằm ñảm bảo lợi ích nhà nước, lợi ích nhân dân, khi ñó Nhà
nước sẻ ra quyết ñịnh thu hồi quyền sử dụng ñất của người dân hoặc ñất ñược
nhà nước giao quản lý.
Vậy, thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu hồi quyền
sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho Tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường,
thị trấn quản lý.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, thì tại hội nghị Kiểm ñiểm công
tác quản lý Nhà nước về tài nguyên và môi trường ngày 27 ñến ngày 28/02/2007,
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Ái Trực khẳng ñịnh.
“Quyền sử dụng ñất là quyền dân sự và phải ñược ñối xử bằng pháp luật về
dân sự chứ không phải là quyền của Nhà nước hết. Và cũng không thể lấy lý do
ñất ñai là sở hữu toàn dân mà ép người dân thu hồi không cần ñền bù như ñã từng
xảy ra trước ñây. Không thể lấy ñất của người dân ñể phát triển kinh tế bằng cách
6


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

bắt người dân phải hy sinh quyền lợi cho doanh nghiệp ñược. Và không thể vì
làm ñường quốc gia phục vụ lợi ích chung mà bắt một nhóm người phải hy sinh
quyền lợi cho chuyện ñó. Không thể muốn làm gì thì làm ñối với quyền dân sự
của người dân”.(1)
Vì vậy khi quyền sử dụng ñất của người dân bị thu hồi thì sẽ ñược nhà nước
bồi thường thiệt hại về ñất. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi là việc nhà nước trả
lại giá trị quyền sử dụng ñất dối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất..
Giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một
diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh.
ðây có thể xem là một bước tiến lớn về chính sách bồi thường của Luật ðất
ñai 2003. Sau khi Luật ðất ñai năm 1993 có hiệu lực, Chính phủ ban hành Nghị
ñịnh số 90/CP-Nð ngày 17/8/1994 ñể cụ thể hóa chính sách bồi thường. Có thể
nói chính sách bồi thường của nghị ñịnh này vẫn còn rất hạn chế, chưa bù ñấp
một cách ñầy ñủ những thiệt hại gây ra từ việc thu hồi ñất, chỉ bồi thường thiệt
hại về ñất và bồi thường về tài sãn, cho nên người bị thu hồi gặp rất nhiều khó
khăn, không ñủ khả năng tái tạo cuộc sống so với trước khi bị thu hồi, quyền và

Trung

nghĩa vụ của họ chưa ñược quan tâm một cách ñầy ñủ. ðến năm 1998 Chính phủ
ñã ban hành Nghị ñịnh số 22/1998 ngày 24/4/1998 ñể thay thế Nghị ñịnh 90/CP,
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
chính sách bồi thường ñã thay ñổi có sự mở rộng phạm vi bồi thường ñể bù ñắp
một phần nào ñó cho người bị thu hồi nhưng vẫn chưa ñảm bảo ñược hết những
thiệt hại, chủ yếu là ñất và tài sản gắn liền với ñất.
Sau một thời gian dài thực hiện Luật ðất ñai 1993 ñã thấy dược những thiếu
sót, những khó khăn về phạm vi bồi thường, nên ñến Luật ðất ñai 2003 và Chính
phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 ñã khắc phục
ñược những thiếu sót, những khó khăn trên. Phương chăm của Luật ðất ñai 2003

là phải tạo ñiều kiện tốt hơn cho người bị thu hồi ñất, ổn ñịnh cuộc sống với khả
năng tạo lập cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Cho nên ñây ñược xem là một
bước tiến trong chính sách bồi thường của Luật ðất ñai 2003(2), cụ thể phạm vi
bồi thường bao gồm:
- Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi.
- Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi phí ñầu
tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi.

1

www.hoogle.com.vn cập nhật ngày 11/04/2008.
Trần Quang Huy-Nguyễn Văn Phương , Pháp Luật ðất ñai-Bình luận và giải quyết tình huống, NXB Tư
pháp Hà Nội, NXB 2005, tr 54.
2

7


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

- Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề và
hỗ trợ khác cho người bị thu hồi ñất.
- Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư.

1.2. Nguyên tắc bồi thường.
Nguyên tắc của pháp luật là những tư tưởng pháp lý chỉ ñạo toàn bộ các quy
phạm pháp luật, các chế ñịnh pháp luật cũng như hệ thống các ngành luật cụ thể.
Việc bồi thường quyền sử dụng ñất của người dân khi bị Nhà nước thu hồi
cũng có những nguyên tắc chủ ñạo, xuyên suốt trong tất cả các chế ñịnh pháp
luật của nó, bao gồm có 2 nhóm: nhóm các nguyên tắc chung của chính sách bồi

thường và thứ nhóm các nguyên tắc ñiều chỉnh các hoạt ñộng riêng biệt của việc
bồi thường ñất ðai.
Nhóm các nguyên tắc chung:
Bao gồm có hai nguyên tắc.

* Nguyên tắc dân chủ, công bằng,công khai.

Trung

-Dân chủ: có sự tham gia của ñại diện chủ ñầu tư và ñại diện của những hộ
ñình có
ñất ĐH
bị thuCần
hồi trong
việc@
thẩm
tra và
xét học
duyệt phương
bồi thường.cứu
tâmgiaHọc
liệu
Thơ
Tài
liệu
tập vàánnghiên
-Công bằng: trong cùng một thời ñiểm, theo yêu cầu tiến ñộ giải phóng mặt
bằng, vị trí như nhau thì ñược bồi thường như nhau.
-Công khai: niêm yết công khai phương án bồi thường tại trụ sở UBND cấp
xã và tại các ñiểm sinh hoạt khu dân cư có người bị thu hồi ñất và người có liên

quan tham gia ý kiến.

*Nguyên tắc ñảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử
dụng ñất và lợi ích nhà ñầu tư.
-Nhà nước vừa là người quyết ñịnh chính sách bồi thường vừa là người ñưa ra
các biện pháp xử lý hài hòa lợi ích của người ñang sử dụng ñất với lợi ích của
nhà ñầu tư khi thực hiện các dự án quy hoạch.
-Người sử dụng ñất hợp pháp khi nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục
ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
thì Nhà nước phải ñảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi ñất một cách thỏa ñáng
theo quy ñịnh của pháp luật.
-Nhà ñầu tư: ñể khuyến khích các nhà ñầu tư bỏ vốn vào ñầu tư phát triển,
nhưng trong quá trình thu hồi ñất nhà ñầu tư không thỏa thuận ñược với người
8


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

dân thì nhà nước có thể can thiệp vào việc thỏa thuận này sao cho giữa nhà ñầu
tư và người dân ñiều có lợi không gây thiệt hại cho người bị thu hồi, không kéo
dài thời gian cho chủ ñầu tư.
Nhóm các nguyên tắc ñiều chỉnh các hoạt ñộng riêng biệt của việc bồi
thường ñất ñai.
Bao gồm có 4 nguyên tắc.
-Người bị thu hồi ñất phải ñủ ñiều kiện ñược bồi thường (ñược nghiên cứu ở
phần sau). Tuy nhiên trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau ñây gọi chung là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) xem xét ñể hỗ trợ.
-Người bị thu hồi ñất ñược bồi thường ñất cùng mục ñích sử dụng. Nếu không
có ñất thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết

ñịnh thu hồi cụ thể:
+ðất nông nghiệp ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp hoặc bằng tiền theo
ñơn giá ñất nông nghiệp nhưng tự ý sử dụng làm ñất phi nông nghiệp thì chỉ bồi
thường theo ñất nông nghiệp.
+ðât liệu
phi nông
ñất ở)
thì ñược
bằng ñất phi
Trung tâm Học
ĐHnghiệp
Cần(không
Thơphải
@ làTài
liệu
học bồi
tậpthường
và nghiên
cứu
nông nghiệp hoặc bằng tiền theo ñơn giá ñất phi nông nghiệp nhưng tự ý sử dụng
làm ñất ở thì chỉ ñược bồi thường theo ñất phi nông nghiệp.
+ðất ở, ñược bồi thường bằng ñất hoặc bằng tiền theo ñơn giá ñất ở. Trường
hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá
trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền.
-Người bị thu hồi ñất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
+Nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng ñất phải nộp, tiền thuê ñất ñối với
ñất do Nhà nước cho thuê, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng các thửa ñất
khác của người có ñất bị thu hồi (nếu có), tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật
về ñất ñai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng ñất ñai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ñất ñai.

+Trường hợp người sử dụng ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất
ñai ñối với nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân
sách nhà nước. Nhưng các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai phải nộp lớn hơn

9


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

hoặc bằng tiền bồi thường ñất thì số tiền ñược trừ tối ña bằng số tiền bồi thường
ñất.
- Diện tích ñất ñược bồi thường là diện tích ñược xác ñịnh trên thực ñịa - thực
tế ño ñạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng ñất.

2. ðiều kiện ñể ñược bồi thường.
Không phải trường hợp thu hồi ñất nào thì người sử dụng ñất cũng ñược bồi
thường, mà người bị thu hồi ñất phải thỏa mãn một trong các ñiều kiện luật ñịnh
thì mới ñược bồi thường, các ñối tượng khác nhau thì sẽ có những ñiều kiện quy
ñịnh cho từng ñối tượng khác nhau, bao gồm có ba ñối tượng hộ gia ñình cá
nhân, tổ chức và công ñồng dân.

2.1. ðiều kiện bồi thường của Hộ gia ñình, cá nhân.
ðây là một bộ phận chiếm ña số trong xã hội cũng là một bộ phận chiếm số
ñông khi tiến hành bồi thường khi thu hồi ñất và là một trong những ñối tượng có
thể nói là khó khăn, phức tạp. Họ có thể có những loại giấy chứng minh nguồn

Trung

gốc ñất trường hợp này thì việc bồi thường căn cứ vào những loại giấy tờ hợp

pháp ñó, ñối với những hộ gia ñình cá nhân không có các loại giấy tờ chứng
nguồn gốc ñất thì có thể ñược bồi thường hoặc không ñược bồi thường.
tâmminh
Học
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Tóm lại ñối với hộ gia ñình cá nhân thì có hai trương hợp là có giấy tờ chứng
minh nguồn gốc ñất và không có các loại giấy tờ chứng minh.

2.1.1. Trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất.
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ
giữa nhà nước và người sử dụng ñất trong việc bồi thường giá trị quyền sử dụng
ñất cho người bị thu hồi. Khi người sử dụng ñất chứng minh ñược ñất ñang sử
dụng là hợp pháp có thể bằng nhiều loại giấy tờ khác nhau, người ñược giao ñất
cho thuê ñất thì có quyết ñịnh hành chính về giao ñất, cho thuê ñất, nhưng nhiều
người lại có giấy tờ ñất ñai từ chế ñộ cũ, giấy tờ mua bán trao tay làm bằng với
nhau. Tuy nhiên không phải người sử dụng ñất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc
ñất thì ñược bồi thường mà các loại giấy tờ ñó phải hợp pháp, người sử dụng ñất
có một trong các loại giấy tờ sau ñược xem là hợp pháp
-Có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
-Có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
ðây là hai loại giấy tờ cơ bản và ñược xem xét ñầu tiên ñể ñược bồi thường,
nếu hộ gia ñình cá nhân không có hai loại giấy tờ này mà ñất ñang sử dụng ổn
10


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

ñinh, ñược xác nhận không có tranh chấp thì phải kèm theo các loại giấy tờ sau:
-Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất ñai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai

của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
ñược thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan Tài nguyên và môi trường.
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính.
-Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn
liền với ñất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất.
-Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay ñược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là
ñất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
-Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy
ñịnh của pháp luật. Nhà ở phải là nhà thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm: nhà ở
tiếp quản từ chế ñộ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ ñã ñược xác lập sỡ hữu nhà
nước, nhà ở tạo lập do ngân sách nhà nước ñầu tư, nhà ở ñược tạo lập bằng tiền

Trung tâmcóHọc
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, nhà ở ñược tạo lập bằng tiền theo phương
thức nhà nước và nhân cùng làm, các nhà khác thuộc sở hữu nhà nước. Giấy tờ
về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ñất ở thuộc sở hữu nhà nước
trước ngày 05/7/1994. Có giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan,
ñơn vị hành chính sự nghiệp, ñơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức ñoàn thể nhà
nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 61/CP ngày
05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
-Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng
ñất.
Nếu trên các loại giấy tờ này ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
ñến thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, nay ñược xác nhận là ñất không có tranh

chấp thì cũng ñược xem là hợp pháp.
-Có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn ở miền núi, hải ñảo, nay xác nhận là người ñã sử dụng ñất ổn ñịnh, không
11


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

có tranh chấp.
-ðược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của toà án nhân dân, quyết
ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết ñịnh giải quyết tranh chấp
ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành.
-ðất ñang sử dụng mà trước ñây Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá
trình thực hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa
quản lý, mà hộ gia ñình, cá nhân ñó vẫn sử dụng.

2.1.2. Trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất.
Một trong những căn cứ quan trọng ñể tiến hành bồi thường là giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất hoặc các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất, ñó là
các loại giấy tờ chứng minh việc sở hữu diện tích ñang sử dụng là hợp pháp. Thế
nhưng còn những trường hợp không có giấy chứng minh nguồn gốc ñất thì việc
xác ñịnh ai là sở hữu và diện tích sử dụng là bao nhiêu trở nên khó khăn hơn,
nhưng trên thực tế họ có thể là chủ sở hữu diện tích ñó trong một thời gian rất
lâu, cho nên ñể xác ñịnh hộ gia ñình cá nhân trong trường hợp này có ñược bồi

Trung

thường hay không là dựa vào thời gian sử dụng. Mỗi giai ñoạn sẽ có những ñặc
ñiểm riêng, thời gian càng lâu thì tính sở hữu của người sử dụng ñất ñối với diện

tâmtích
Học
ĐHsẽCần
Thơ
tập
nghiên
cứu
ñangliệu
sử dụng
cao hơn,
nên@
việcTài
bồi liệu
thườnghọc
ở mỗi
giaivà
ñoạn
cũng khác
nhau, bao gồm có ba giai ñoạn:
Giai ñoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
ðất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có các loại Giấy
tờ chứng minh nguồn gốc ñất và ñược xác nhận ñất ñó không có tranh chấp thì
việc bồi thường về ñất thực hiện như sau:
-ðất có nhà ở: ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở thì người ñang sử dụng ñất
ñược bồi thường ñối với diện tích ñất thực tế ñang sử dụng nhưng diện tích ñược
bồi thường không vượt quá hạn mức giao ñất ở do Ủy ban nhân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy ñịnh. ðối với phần diện tích vượt hạn mức giao ñất ở
và phần diện tích ñất vườn, ao trên cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược
công nhận là ñất ở (nếu có) thì ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối
với ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.

-ðất phi nông nghiệp: ñất ñang sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp
(không phải ñất ở) thì người ñang sử dụng ñất ñược bồi thường ñối với diện tích
ñất thực tế ñang sử dụng. Trường hợp trên thửa ñất có cả phần diện tích ñang sử
12


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

dụng vào mục ñích nông nghiệp thì phần diện tích ñó ñược bồi thường, hỗ trợ về
ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp.
Tuy nhiên các loại ñất nêu trên, người sử dụng ñất tính tại thời ñiểm bắt ñầu
sử dụng ñất có một trong những hành vi sau, thì sẻ không ñược bồi thường.
+Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng ñã ñược cơ quan có thẩm quyền xét
duyệt và công khai.
+Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng ñã ñược cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt và công khai ñối với diện tích ñất ñã giao cho tổ chức, cộng
ñồng dân cư quản lý.
+Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng ñã ñược công bố,
cắm mốc.
+Lấn, chiếm lòng ñường, lề ñường, vỉa hè ñã có chỉ giới xây dựng.
+Lấn, chiếm ñất sử dụng cho mục ñích công cộng, ñất chuyên dùng, ñất của
tổ chức, ñất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác ñã có văn bản ngăn
chặn nhưng người sử dụng ñất vẫn cố tình vi phạm.
Nhưng các hành vi này phù hợp với quy hoạch tại thời ñiểm cấp giấy CNQSD

Trung tâmñấtHọc
liệu
Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
thì vẫn
ñượcĐH

bồi thường.
-ðất nông nghiệp: trường hợp ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp
mà người ñang sử dụng ñất là hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
thì ñược bồi thường, hỗ trợ ñối với diện tích ñất thực tế ñang sử dụng nhưng diện
tích ñược bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao ñất nông nghiệp ở
mỗi ñịa phương và hạn mưc giao ñất chung của hai vùng là: vùng các tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương ở ñông nam bộ và ñồng bằng sông cữu long và vùng
các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác, phần diện tích vược hạn mức thì
không ñược bồi thường
-Trường hợp không ñược bồi thường: người sử dụng ñất có các hành vi vi
phạm nêu trên, sử dụng ñất vược hạn mức giao ñất tại ñịa phương thì không ñược
bồi thường, nếu ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở mà người có ñất bị thu hồi
không có chỗ ở nào khác thì ñược hỗ trợ về ñất hoặc ñược giải quyết nhà tái ñịnh
cư theo quy ñịnh của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Trường hợp thửa ñất ở có vườn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm
1980, mà ñất ở ñược tách ra từ thửa ñất không có các loại giấy tờ chứng minh
nguồn gốc ñất thì diện tích ñất ở ñược xác ñịnh là không quá năm lần hạn mức
13


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

diện tích giao ñất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh nhưng
tổng diện tích không vượt quá diện tích ñất mà hộ gia ñình và cá nhân ñang sử
dụng. Thửa ñất còn lại sau khi ñã tách ñất ở mà ñược xác nhận không có tranh
chấp thì ñược bồi thường theo hiện trạng sử dụng ñất.
Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau.
Trường hợp thu hồi ñối với ñất ñã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15
tháng 10 năm 1993 ñến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có các
loại Giấy tờ chứng minh nguồn gốc ñất và ñược xác nhận ñất ñó không có tranh

chấp thì việc bồi thường về ñất thực hiện tương ñối giống như ñất sử dụng trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993, tuy nhiên có một số ñiểm khác như sau:
-ðất có nhà ở: trường hợp ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở thì giá trị bồi
thường phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nợp, theo mức thu tiền sử dụng ñất bằng
50% tiền sử dụng ñất ñối với diện tích trong hạn mức giao ñất ở ( chỉ ñược thực
hiện một lần ñối với hộ gia ñình, cá nhân), lần giao ñất sau thu 100% tiền sử
dụng ñất. ðối với phần diện tích vượt hạn mức ñất ở và phần diện tích ñất vườn,
ao trên cùng thửa ñất có nhà ở nhưng không ñược công nhận là ñất ở thì ñược bồi
thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối với ñất nông nghiệp.

Trung tâm Học
liệunông
ĐHnghiệp:
Cầntrường
Thơ hợp
@ ñất
Tàiñang
liệu
tậpmục
vàñích
nghiên
cứu
-ðất phi
sử học
dụng vào
phi nông
nghiệp (không phải là ñất ở) thì giá trị bồi thường phải trừ ñi tiền sử dụng ñất
phải nợp, mức thu tiền sử dụng ñất giống như ñất có nhà ở. Giá ñất tính thu tiền
sử dụng ñất là giá ñất sử dụng vào mục ñích phi nông nghiệp cùng loại. Trường
hợp trên thửa ñất có cả phần diện tích ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp

thì phần diện tích ñó ñược bồi thường, hỗ trợ về ñất theo quy ñịnh ñối với ñất
nông nghiệp.
-ðất nông nghiệp: ñược bồi thường giống như giai ñoạn trước ngày
15/10/1993.
-Trường hợp không ñược bồi thường: người sử dụng ñất thuộc các trương
hợp không ñược bồi thường giống giai ñoạn trước ngày 15 tháng 10 năm 1993,
nếu ñất ñang sử dụng là ñất có nhà ở mà người có ñất bị thu hồi không có chỗ ở
nào khác thì ñược Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết cho
mua, thuê nhà ở hoặc giao ñất ở mới. Người ñược thuê nhà hoặc mua nhà phải trả
tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh.
ðất do lấn, chiếm và ñất ñược giao, ñược cho thuê không ñúng thẩm quyền kể
từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc
14


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

ñược giao ñất, thuê ñất không ñúng thẩm quyền không ñược bồi thường về ñất
khi thu hồi ñất.
Giao ñất không ñúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004.
ðất ñược giao không ñúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
nhưng người ñang sử dụng ñất ñã nộp tiền ñể ñược sử dụng ñất mà chưa ñược
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Trước ngày 01/7/2004 có hai thời ñiểm
giao ñất là thời ñiểm trước ngày 15/10/1993 và thời ñiểm sau ngày 15/10/1993
người sử dụng ñất ở hai thời ñiểm này thì chính sách bồi thường sẽ khác nhau.

*Trước ngày 15/10/1993.
Giai ñoạn này chưa có Luật ðất ñai 1993 nên chưa có quy ñịnh rõ về hạn mức
giao ñất ñất nông nghiệp hay ñất phi nông nghiệp, người sử dụng ñượcgiao loại
ñất nào thì ñược bồi thường theo loại ñất ñó kể cả ñất ở, diện tích bồi thường

không bị hạn chế là toàn bộ diện tích ñất ñược giao.

*Sau ngày 15/10/1993.
ðây là giai ñoạn Luật ðất ñai năm 1993 ñã có hiệu lực, chính sách quản lý
ñất ñai sẽ ñược trặc chẽ hơn, nhưng việc bồi thường cho người bị thu hồi mà ñất

Trung tâmcóHọc
@ Tài
liệu
học
tập
nghiên
cứu
ñược,liệu
ñược ĐH
giao Cần
không Thơ
ñúng thẩm
quyền
cũng
tương
ñốivà
giống
như trước
ngày 15/10/1993. Sự khác nhau giữa hai thời ñiểm này là chính sách bồi thường
ñất phi nông nghiệp là ñất ở, sau ngày 15/10/1993 chính sách bồi thường còn
phải căn cứ vào hạn mức giao ñất của từng ñịa phương.
-Nếu nằm trong hạn mức thì ñược bồi thường bằng ñất ở, diện tích bồi thường
là toàn bộ diện tích ñang sử dụng.
-Nếu nằm ngoài diện tích thì phần nằm ngoài vẫn ñược bồi thường nhưng

phải trừ ñi tiền sử dụng ñất phải nộp.

2.2. ðiều kiện bồi thường của tổ chức, cộng ñồng dân cư.
ðây có thể xem là hai ñối tượng có những ñặc ñiểm rất riêng so vơi hộ gia
ñình cá nhân. Trong một dự án thu hồi ñất thì tỷ lệ tổ chức và cộng ñồng dân cư
chiếm rất ít, công tác tiến hành bồi thường cũng không phức tạp như hộ gia ñình
cá nhân. Hai ñối tượng này mục ñích sử dụng ñất là khác nhau, mục ñích chủ yếu
của tổ chức sử dụng ñất ñể sản xuất kinh doanh còn ñối với cộng ñồng dân cư sử
dụng ñất là ñể bảo tồn phong tục tập quán và một ñặc ñiểm khác khá quan trọng
của cộng ñồng dân cư là chỉ tính cho dân tộc thiểu số. Từ những ñặc ñiểm ñó mà
ñiều kiện bồi thương của hai ñối tượng này sẽ khác nhau.
15


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

2.2.1. ðối với tổ chức.
ðất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã nộp
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
ðất nhận chuyển nhượng của người sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả cho
việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước.
ðất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia ñình, cá nhân.

2.2.2. ðối với cộng ñồng dân cư.
Cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất có các công trình là ñình, ñền, chùa, miếu,
am, từ ñường, nhà thờ họ ñược xác nhận là ñất sử dụng chung cho cộng ñồng và
không có tranh chấp.

Lưu ý: ñất sử dụng ổn ñịnh bao gồm: ðất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng.
ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng. ðất ở. ðất làm mặt bằng xây

dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ổn ñịnh

Trung

ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất. ðất xây dựng trụ sở cơ quan, xây
dựng công trình sự nghiệp. ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh. ðất
do cơ sở tôn giáo sử dụng. ðất có các công trình là ñình, ñền, miếu, am, từ
thờĐH
họ. ðất
giao Thơ
thông, @
thuỷTài
lợi; ñất
xâyhọc
dựng tập
các công
văn hoá,
tâmñường,
Họcnhà
liệu
Cần
liệu
và trình
nghiên
cứu
y tế, giáo dục và ñào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công
trình công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh. ðất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa. Và cơ quan có
thẩm quyền xác nhận không có tranh chấp là Ủy ban nhân cấp xã.

3. Những trường hợp không ñược bồi thường.

Trong một dự án thu hồi ñất ñể xây dựng một khu kinh tế, một công trình
công cộng, hoặc công trình quốc gia......thì hầu hết những người bị thu hồi ñất
ñiều ñược bồi thường thiệt hại về ñất. Tuy nhiên, sẽ có một số trường hợp lại
không ñược bồi thường do không ñủ ñiều kiện hoặc không nằm trong các trường
hợp bồi thường. Cụ thể những trường hợp sau ñây người bị thu hồi ñất không
ñược bồi thường:
-Người sử dụng ñất không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường.
-Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, ñược Nhà nước
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước hoặc cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm bị giải thể, phá sản,
chuyển ñi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng ñất.
16


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

-Sử dụng ñất không ñúng mục ñích (là hành vi sử dụng ñất không ñúng vơi
mục ñích sử dụng, loại ñất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc
quyết ñịnh giao ñất, quyết ñịnh cho thuê dất, quyết ñịnh cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng ñất ñã ghi rõ mục ñích sử
dụng) người sử dụng ñất không ñược bồi thường cùng loại ñất mà họ ñang sử
dụng trên thực tế nhưng ñược bồi thường loại ñất ñã ghi rõ mục ñích sử dụng trên
các giấy tờ này. Sử dụng ñất không có hiệu quả, nhưng thật sự khó có thể xác
ñịnh như thế nào là sử dụng ñất không có hiệu quả, ñất nông nghiệp không canh
tác, ñất ở không dùng ñể ở như vậy gọi là sử dụng ñất không hiệu quả, luật chưa
quy ñịnh cụ thể trường hợp này, trên thực tế trường hợp sử dụng ñất không có
hiệu quả ñều có thể ñược bồi thường khi bị thu hồi ñất.
-Người sử dụng ñất cố ý hủy hoại ñất, là hành vi cố ý làm biến dạng ñịa hình,
làm suy giảm chất lượng ñất, gây ô nhiễm ñất làm mất hoặc làm giảm khã năng
sử dụng ñất theo mục ñích ñã ñược xác ñịnh.

-ðất ñược giao không ñúng ñối tượng hoặc không ñúng thẩm quyền.
-ðất bị lấn, chiếm trong các trường hợp: ñất chưa sử dụng bị lấn, chiếm. ðất

Trung

không ñược chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Luật ðất ñai mà người
dụng ñất
thiếuCần
trách nhiệm
lấn, chiếm.
Ngườitập
sử dụng
có những
tâmsửHọc
liệudoĐH
Thơñể@bị Tài
liệu học
và ñất
nghiên
cứu
hành vi sau gọi là lấn, chiếm:
+Lấn ñất là việc người sử dụng ñất tự chuyển dịch móc giới thửa ñất ñể mở
rộng diện tích ñất.
+Chiếm ñất là việc người sử dụng ñất mà không ñược cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng ñất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng
ñất do ñược nhà nước tạm giao hoặc mượn ñất nhưng hết thời hạn tạm giao,
mượn ñất mà không trả lại ñất.
-Cá nhân sử dụng ñất chết mà không có người thừa kế.
-Người sử dụng ñất tự nguyện trả lại ñất.
-Người sử dụng ñất cố ý không thực hiện nghĩa vụ ñối với Nhà nước.

-ðất ñược Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không ñược gia hạn khi
hết thời hạn.
-ðất trồng cây hàng năm không ñược sử dụng trong thời hạn mười hai tháng
liền, ñất trồng cây lâu năm không ñược sử dụng trong thời hạn mười tám tháng
liền, ñất trồng rừng không ñược sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền.
17


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

-ðất ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự án ñầu tư mà không ñược
sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến ñộ sử dụng ñất chậm hơn
hai mươi bốn tháng so với tiến ñộ ghi trong dự án ñầu tư, kể từ khi nhận bàn giao
ñất trên thực ñịa mà không ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh
giao ñất, cho thuê ñất ñó cho phép.
-ðất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng, ñất xây dựng trụ sở cơ quan, xây
dựng công trình sự nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, ñất
giao thông, thuỷ lợi, ñất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và ñào
tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục ñích
kinh doanh, ñất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa.
-ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng.
-ðất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất, nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
-ðất thuê của Nhà nước.
-Trường hợp không ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
- ðất liệu
nông nghiệp
sử dụng
vào mục

ñích công
của xã,
thị trấn. cứu
Trung tâm Học
ĐH Cần
Thơ
@ Tài
liệuíchhọc
tậpphường,
và nghiên

4. Diện tích và giá ñất tính bồi thường.
4.1. Diện tích ñất bồi thường.
ðể ñảm bảo quyền lợi của người sử dụng ñất khi bị thu hồi. Mặt dù người dân
có giấy chứng nhận quyền sử dụng và phần diện tích ñã ghi rõ trên giấy tờ, tuy
nhiên không phải lúc nào diện tích ghi ñó cũng chính xác với diện tích họ ñang
sử dụng, trên thực tế có thể dư hoặc thiếu cho nên bắt buộc khi ñền bù phải tiến
hành ño ñạc. Diện tích ñất bồi thường là diện tích ñược xác ñịnh trên thực ñịa –
thực tế ño ñạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng ñất, khi tiến hành ño ñạc
có thể diện tích thưc tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất
do nhiều nguyên nhân có thể do kỹ thuật ño ñạc lúc làm giấy vẫn còn thủ công,
lõi ghi chép hoặc do người sử dụng ñất khai không ñúng sự thật và dẫn tới diện
tích thực tế có thể nhỏ hơn hoăc lớn hơn trên giấy.

*Trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn, diện tích bồi thường là diện tích ño
ñạc thực tế.

*Diện tích thực tế lớn hơn.
18

Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

-Nếu diện tích ño ñạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử
dụng ñất do việc ño ñạc trước ñây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai ñăng ký
trước ñây người sử dụng ñất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh
giới thửa ñất ñã ñược xác ñịnh, không có tranh chấp với những người sử dụng ñất
liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích ño ñạc thực tế.
-Nếu diện tích ñất ño ñạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền
sử dụng ñất, ñược Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận diện tích nhiều
hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng ñất trước ñó,
ñất ñã sử dụng ổn ñịnh và không có tranh chấp thì ñược bồi thường theo diện tích
ño ñạc thực tế.
-Không bồi thường về ñất ñối với phần diện tích ñất nhiều hơn diện tích ñất
ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng ñất mà diện tích ñất nhiều hơn là do hành vi
lấn, chiếm mà có.

4.2. Giá ñất tính bồi thường.
4.2.1. Xác ñịnh giá ñất.

Trung

Việc bồi thương quyền sử dụng ñất khi nhà nước thu hồi ñể thực hiện quy
dựng, có ba hình thức tiến hành bồi thương, một là bồi thường bằng
tâmhoạch
Họcxâyliệu
ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ñất có cùng mục ñích sử dụng, hai bồi thường bằng nhà tái ñịnh cư, ba là bồi
thường bằng tiền theo ñơn giá của loại ñất ñược bồi thường (giá ñất nông nghiệp,
giá ñất phi nông nghiệp, giá ñất ở). Nhưng trên thực tế các nhà ñầu tư cũng như

nhà nước, khi tiến hành bồi thường, chủ yếu áp dụng hình thức bồi thường bằng
tiền và giá ñất tính bồi thường do nhà nước quy ñịnh.
Giá ñất ñể tính bồi thường phải là giá ñất có cùng mục ñích sử dụng với ñất
bị thu hồi tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy ñịnh của Chính phủ, không bồi
thường theo giá ñất sẽ ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi, không
bồi thường theo giá ñất do thực tế sử dụng ñất không phù hợp với mục ñích sử
dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật.
Theo cách tính bồi thường này thì gặp một vấn ñề khó khăn là dù hai khoảng
thời gian khác nhau thì gì giá ñất bồi thường vẫn giống nhau mặt dù giá chuyển
nhượng ở hai thời ñiểm này là khác nhau.
Ví dụ: khi Ủy ban nhân dân tỉnh công bố giá ñất vào ngày 01/01/2007 thì có
thể tương ñương với giá chuyển nhượng, nhưng ñến thời ñiểm ngày 01/12/2007
19


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

thì giá ñất do Ủy ban nhân vẫn không thay ñổi, tuy nhiên trên thực tế giá chuyển
nhượng có thể cao hơn nhiều so với giá ñất của Ủy ban.
Khuyết ñiểm này ñã ñược khắc phục ngay sau ñó là Nghị ñịnh số 17/Nð–NP
ngày 27 tháng 01 năm 2008 về sửa ñổi, bổ sung một số ñều của các nghị ñịnh
hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð–NP về chuyển
công ty nhà nước thành công ty cổ phần (gọi tắc là Nghị ñịnh số 17/Nð – CP
ngày 27 tháng 01 năm 2006), giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích
sử dụng ñã ñược Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trương ương quy
ñịnh và công bố, không bồi thường theo giá ñất sẽ ñược chuyển mục ñích sử
dụng, trường hợp tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất mà giá này chưa sát với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện
bình thường thì Ủy ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh

giá ñất cho phù hợp.
Như vậy giá ñất bồi thường ñã ñược thay ñổi theo hướng có lợi cho người có
ñất bị thu hồi, không còn hiện tượng áp dụng một mức giá ñược công bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm, có thể thời ñiểm khác nhau nhưng Ủy ban nhân tỉnh

Trung

có thể ñiều chỉnh giá bồi thường ñể giá sát với giá chuyển nhượng. Thế nhưng
với cách tính này vẫn còn khó khăn nữa là không có một tiêu chí chính xác nào
tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
ñể làm căn cứ ñịnh giá bồi thương khi hai giá này chênh lệch, ñây cũng là một
vấn ñề bức xúc trong dự thảo sửa ñổi Luật ðất ñai năm 2003.
Vào ngày 12/03/2008 tại Hà Nội, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) ñã
tổ chức lấy ý kiến về dự Luật ðất ñai sửa ñổi, bổ sung. Theo Thứ trưởng Bộ
TNMT Phạm Khôi Nguyên, lần này chỉ sửa ñổi những vấn ñề rất “nóng” trong
thực hiện quyền sử dụng ñất của người dân và quản lý nhà nước. Những vấn ñề
còn lại dành ñến năm 2011 sẽ tiếp tục sửa ñổi, bổ sung ñể ban hành bộ Luật ðất
ñai. Trong số những vấn ñề “nóng” có việc xác ñịnh như thế nào là giá thị
trường. Một số ý kiến cho rằng còn nhiều bất cập trên thực tế về cơ chế chính
sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi thu hồi ñất. Luật quy ñịnh phải ñịnh giá
ñất bồi thường sát với giá chuyển nhượng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều
kiện bình thường. Tuy nhiên, luật lại không quy ñịnh rõ các tiêu chí ñể ñịnh giá
ñất ñó. Ông Trịnh Kiên ðĩnh – Phó giám ñốc Sở TNMT TP Hà Nội ñề nghị Luật
ðất ñai sửa ñổi cần xác ñịnh rõ giá trị quyền sử dụng ñất theo cơ chế thị trường
trong ñiều kiện bình thường là như thế nào.(3)

3

Báo pháp luật, nhà xuất bản TPHCM, NXB 13/3/2008.

20


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

4.2.2. Giá ñất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm.
Không phải trường hợp nào việc bồi thường giá trị quyền sử dụng ñất cho
người bị thu hồi cũng diễn ra ñúng theo tiến, sẽ có những trường hợp việc bồi
thường chậm cho người sử dụng ñất và có một khả năng khá cao là khi diễn ra
bồi thường chậm thì bao giờ giá ñất có quyết ñịnh thu hồi cũng thấp hơn giá ñất
tại thời ñiểm bồi thường chậm, vậy thiệt hại sẽ thuộc về người sử dụng ñất nếu
giá bồi thường là giá ra quyết ñịnh thu hồi thế nhưng không vì thế nhà nước lúc
nào cũng áp dụng giá có lợi cho người bị thu hồi mà cần phải xác ñịnh ñược việc
bồi thường chậm là do ai: do cơ quan tổ chức có trách nhiệm bồi thường hay
người sử dụng ñất.
Do cơ quan tổ chức tiến hành bồi thường gây ra.
Trường hợp này thì phải áp dụng giá nào có lợi cho người sử dụng ñất. Nếu
giá ñất tại thời ñiểm bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn
giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời
ñiểm trả tiền bồi thường. Nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại
thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có quyết
ñịnh thu hồi.

Trung tâm Học
Cần
Thơ
@ra.Tài liệu học tập và nghiên cứu
Do liệu
ngườiĐH
có ñất

bị thu
hồi gây
ðể tránh hiện tượng ñối với những người không chấp nhận giá ñất ban ñầu
(trong khi ñó ña phần người dân ñã ñồng ý) nhằm ñồi hỏi những giá bồi thường
rất cao hoặc một số nguyên nhân khác mà họ gây ra. Cho nên giữa người dân và
cơ quan tổ chức bồi thường không thỏa thuận ñược và cứ kéo dài thời gian nên
giá bồi thường ñã thay ñổi, nếu bồi thường theo giá có lợi cho người sử dụng ñất
trong trường hợp này thì những lần thu hồi ñất tiếp theo sẽ gặp rất nhiều khó
khăn vì họ nghĩ rằng càng kéo dài thời gian thì sẽ càng có lợi cho mình. ðể khắc
phục hiện tượng này và có thể xem ñây là một kinh nghiệm ñối với những người
dân như vậy trong lần thu hồi ñất kế tiếp. Giá ñất bồi thường trong trường hợp
này ñược xác ñịnh cụ thể như sau:
-Nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường thấp hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết
ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm bồi thường.
-Nếu giá ñất tại thời ñiểm bồi thường cao hơn giá ñất tại thời ñiểm có quyết
ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi.

21


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

CHƯƠNG II
BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ðỐI VỚI CÁC LOẠI ðẤT
Bồi thường quyền sử dụng ñất là vấn ñề nhạy cảm, liên quan tới các quyền
lợi cơ bản của người sử dụng ñất, mỗi loại ñất khác nhau sẽ gắn liền với quyền
lợi của người sử dụng ñất là khác nhau, nên trước khi bồi thương phải xác ñịnh
cho ñược loại ñất ñược bồi thường. Theo quy ñịnh Luật ðất ðai năm 1993 và các
văn bản hướng dẫn thi hành, thì ñất ñược phân thành sáu loại: ñất nông nghiệp,
ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư nông thôn, ñất ñô thị, ñất chuyên dùng, ñất chưa

sử dụng. Thực tế cho thấy việc phân loại như vậy là chưa phù hợp, sự phân biệt

Trung

ranh giới giữa các thửa ñất chưa rõ ràng như ñất lâm nghiệp cũng có thể sử dụng
cho ñất nông nghiệp và ngược lại. ðến Luật ðất ðai năm 2003 việc phân loại ñất
ñược căn cứ vào mục ñích sử dụng của ñất gồm ba nhóm: nhóm ñất nông nghiệp,
nhóm ñất phi nông nghiệp và nhóm ñất chứa sử dụng (trong bồi thường ñất chưa
sử dụng không ñược ñặt ra) từng nhóm này lại ñược chia thành các loại ñất cụ
thể, việc phân loại như thế này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc xác ñịnh loại ñất
bồiliệu
thường.
tâmñược
Học
ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

1. Bồi thường ñối với nhóm ñất nông nghiệp.
1.1. ðịnh nghĩa và phân loại.
1.1.1. ðịnh nghĩa.
Theo quan niệm của người Việt Nam thì ñất nông nghiệp thường ñược hiểu là
ñất trồng các loại cây lương thực như lúa, ngô, khoai sắn và một số loại cây nông
nghiệp khác. Thực tế thì việc sử dụng ñất vào mục ñích nông nghiệm rất rộng rãi,
nó không chỉ trồng các loại cây lương thực mà còn ñể trồng các loại cây lâu năm
có giá trị kinh tế cao, diện tích mặt nước ñể nuôi trồng thủy sản, diện tích trồng
các cây và nuôi các loại gia cầm ñể nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt và chăn
nuôi.(4)
Hiện nay vẫn chưa có một ñịnh nghĩa chính xác nào về ñất nông nghiệp. Dựa
vào những quy ñịnh Luật ðất ñai năm 2003, có thể ñịnh nghĩa một cách tổng
quát như sau: ñất nông nghiệp là ñất ñược xác chủ yếu ñể sử dụng vào sản xuất

4

Trường ðại học luật Hà Nội, giáo trình Luật ðất ñai, NXB Công An Nhân Dân, NXB 2003, tr 263.

22


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu thí
nghiệm.
1.1.2. Phân loại.
ðất nông nghiệp ñược phân thành các loại sau:
-ðất sản xuất nông nghiệp bao gồm ñất trồng cây hàng năm (ñất trồng lúa,
ñất ñồng cỏ dùng vào chăn nuôi, ñất trồng cây hàng năm khác), ñất trồng cây lâu
năm.
-ðất lâm nghiệp bao gồm ñất rừng sản xuất, ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc
dụng.
-ðất nuôi trồng thuỷ sản.
-ðất làm muối.
-ðất nông nghiệp khác: là ñất tại nông thôn sử dụng ñể xây dựng nhà kính và
các loại nhà khác phục vụ mục ñích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt
không trực tiếp trên ñất. Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các
loại ñộng vật khác ñược pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí
nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo

Trung tâmcâyHọc
liệu
Thơkho,
@nhà

Tài
học
và ñể
nghiên
cứu
giống,
con ĐH
giống.Cần
Xây dựng
củaliệu
hộ gia
ñình,tập
cá nhân
chứa nông
sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp.

1.2. Các ñối tượng sử dụng ñất nông nghiệp ñược bồi thường.
1.2.1. Bồi thường ñất nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân.
1.2.1.1. Hình thức bồi thường.
Hình thức bồi thường chung của các loại ñất là bằng tiền, bằng giao ñất mới
và bằng khu tái ñịnh cư thế nhưng khi ñi vào các loại ñất cụ thể thì sẽ có những
hình thức bồi thường riêng như ñất phi nông nghiệp là ñất ở có cả hình thức bồi
thường bằng khu tái ñịnh cư, riêng ñất nông nghiệp chỉ có hai hình thức bồi
thường là bằng giao ñất mới và bằng tiền.
Bồi thường bằng giao ñất mới.
ðất giao mới phải là ñất có cùng mục ñích sử dụng, mức giao ñất mới cho
mỗi hộ gia ñình không vượt quá diện tích ñất thu hồi và không vượt quá hạn mức
giao ñất nông nghiệp tại ñịa phương. Tuy nhiên việc giao ñất mới, có thể là giá
ñất mới cao hơn hoặc thấp hơn giá ñất bị thu hồi:

23


Bồi thường thiệt hại ñối với QSD ñất bị thu hồi ñể thực hiện QHXD

-Giao ñất mới có giá ñất thấp hơn giá ñất bị thu hồi, thì ngoài việc ñược giao
ñất mới người bị thu hồi ñất còn ñược bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh
lệch ñó, nếu diện tích thu hồi lớn hơn diện tích ñất giao mới thì ñược bồi thường
bằng tiền cho phần diện tích chênh lệch (lớn hơn).
-Giao ñất mới có giá ñất cao hơn giá ñất bị thu hồi, thì ñược bồi thường bằng
việc giao ñất mới với diện tích tương ứng với giá trị quyền sử dụng ñất của ñất bị
thu hồi và phù hợp với thực tế quỹ ñất của ñịa phương.
Bồi thường bằng tiền.
Tùy theo chính sách bồi thường của từng ñịa phương, chứ không phải trường
hợp thu hồi ñất nào cũng ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới, nếu ñịa
phương nào còn quỹ ñất thì ñược bồi thường bằng ñất mới, nếu không có ñất thì
ñược bồi thường bằng tiền, nhưng việc bồi thường bằng tiền vẫn còn nhiều khó
khăn.
+Luật ðất ñai năm 1993: do thị trường bất ñộng sản vẫn chưa phát triển nên
người dân có thể chấp nhận với giá bồi thường vào thời ñiểm ñó: ðất nông
nghiệp, giá ñất tính bồi thường dựa trên cơ sở giá ñất theo khả năng sinh lợi, nên
giá ñất tính bồi thường vẫn còn thấp.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
+Luật ðất ñai năm 2003 và Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004,
giá do Ủy ban nhân dân tỉnh công bố hàng năm theo quy ñịnh của Chính phủ.
Sau ñó ñến Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 ñược sửa ñổi theo
hướng có lợi cho người bị thu hồi là nếu tại thời ñiểm thu hồi mà giá do Ủy ban

nhân dân tỉnh công bố chưa sát với giá thị trường thì Ủy ban nhân có thể quy

ñịnh giá bồi thường cho phù hợp.
+Trong dự thảo sửa ñổi Luật ðất ñai năm 2003: ñang trong giai ñoạn thu
thập ý kiến của nhân dân, của các nhà kinh tế học, các nhà luật học, nói chung có
hai vấn ñề ñược ñặc ra là giá ñất ñể tính bồi thường hiện nay vẫn còn thấp so với
giá thị trường, thứ hai tuy là Ủy ban nhân dân ñiều chỉnh giá ñất cho phù hợp với
giá thị trường nhưng vẫn chưa có một tiêu chí nào ñể xác ñịnh ñược giá thị
trường.
ðây không phải là vấn ñề riêng của tính giá ñất nông nghiệp ñể bồi thường,
mà là vấn ñề chung của việc xác ñịnh giá ñất chung cả ñất nông nghiệp, ñất phi
nông nghiệp và ñất ở ñể bồi thường. Hiện nay dự thảo sửa ñổi Luật ðất ñai vẫn
còn ñang trong giai ñoạn thu thập ý kiến nên chúng ta vẫn áp dụng Luật ðất ñai
năm 2003.
24