LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH hợp ĐỒNG MUA bán NHÀ ở THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ CHẬM, TRẢ dần

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.5 MB, 85 trang )

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA: 2008 – 2012
ĐỀ TÀI:

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN

Giáo viên hướng dẫn:
Th.s Tăng Thanh Phương

Sinh viên thực hiện:
Họ và tên: Phạm Thị Kim Thanh
MSSV: 5086076
Lớp: Luật Hành Chính k34

Cần Thơ, Tháng 4/2012

LỜI CẢM ƠN


Trước hết em xin gởi lời cám ơn sâu sắc quý Thầy Cô
Trường Đại học Cần Thơ đã tận tình giảng dạy, không chỉ mang
lại cho em những kiến thức cơ bản trong lĩnh vực tập mà còn cả
cách sống, cách làm khi bước chân ra xã hội.
Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm chỉ dẫn
tận tình của Cô Tăng Thanh Phương, người đã tạo điều kiện và

dành nhiều thời gian giúp em có thể hoàn thành tốt nhất Luận
văn tốt nghiệp.
Vì kiến thức và thời gian có hạn, thêm vào đó là kinh
nghiệm của bản thân còn hạn chế nên Luận văn không tránh
khỏi những sai sót, em rất mong nhận được ý kiến chỉ bảo, góp
ý của quý Thầy Cô, anh chị để luận văn được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng em xin kính chúc quý Thầy, Cô luôn dồi dào
sức khỏe, gặt hái được nhiều thành công trong công tác giảng
dạy, nghiên cứu.
Xin trân trọng kính chào!
Cần Thơ, tháng 4 năm 2012
Sinh viên thực hiện

Phạm Thị Kim Thanh

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN

................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................

1.1.1. Các giai đoạn phát triển của các quy định pháp luật về hợp đồng
mua bán (từ giai đoạn chế độ chiếm hữu nô lệ đến nay)........................................ 4
1.1.2. Các giai đoạn phát triển của các quy định pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở trả chậm, trả dần ở Việt Nam (từ năm 1995 đến nay) ................... 8
1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần ........................... 10
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm ...................................... 11
1.2.2. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở trả dần ........................................ 11
1.3. So sánh đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà trả chậm, trả dần với
hợp đồng mua bán nhà ở thông thường ........................................................... 12
1.3.1. Đặc điểm chung .......................................................................................
1.3.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là sự thỏa thuận
của các bên, nhằm đạt được những mục đích nhất định ..................................... 12
1.3.1.2. Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là hợp đồng
song vụ .............................................................................................................. 13
1.3.1.3. Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là hợp đồng
có đền bù .......................................................................................................... 13

1.3.2. Đặc điểm riêng .......................................................................................... 13
1.3.2.1. Bên bán có quyền bảo lưu quyền sở hữu về nhà ở ..................... 13
1.3.2.2. Phương thức thanh toán là trả chậm, trả dần ............................ 14
1.3.2.3. Thời điểm chuyển rủi ro là thời điểm bên mua nhận tài sản ...... 15
1.3. Phân loại đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần ..... 15
1.3.1. Nhà chung cư ....................................................................................... 15
1.3.2. Nhà riêng lẻ, biệt thự ........................................................................... 17
1.4. Ý nghĩa của việc áp dụng pháp luật đối với hoạt động mua bán nhà ở
trả chậm, trả dần .............................................................................................. 17
Chương 2. CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN ........................................ 19
2.1. Giai đoạn giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần .............. 19

2.1.1. Chủ thể ................................................................................................ 19
2.1.1.1. Bên bán nhà ở trả chậm, trả dần ............................................... 19
2.1.1.2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần .............................................. 23
2.1.2. Hình thức ............................................................................................. 28
2.1.2.1. Thông qua sàn giao dịch bất động sản ...................................... 28
2.1.2.2. Hợp đồng không cần công chứng, chứng thực........................... 29
2.1.3. Đối tượng............................................................................................. 31
2.1.3.1. Nhà ở hình thành trong tương lai .............................................. 31
2.1.3.2. Nhà ở có sẵn ............................................................................. 31
2.1.4. Giá....................................................................................................... 32
2.1.5. Phương thức thanh toán ....................................................................... 33
2.1.5.1. Phương thức thanh toán ............................................................ 33
2.1.5.2. Địa điểm thanh toán.................................................................. 37
2.1.5.3. Thời gian thanh toán ................................................................. 37
2.2. Giai đoạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần............ 37
2.2.1. Nghĩa vụ của bên bán .......................................................................... 37
2.2.1.1. Nghĩa vụ cung cấp thông tin...................................................... 37
2.2.1.2. Nghĩa vụ giao nhà ..................................................................... 38
2.2.1.3. Nghĩa vụ đăng ký hợp đồng ....................................................... 39
2.2.1.4. Nghĩa vụ bảo hành .................................................................... 40
2.2.1.5. Nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu .......................................... 42
2.2.2. Quyền của bên bán .............................................................................. 43
2.2.2.1. Quyền bảo lưu quyền sở hữu nhà ở (có sẵn) ............................. 43
2.2.2.2. Quyền yêu cầu bên mua thanh toán khi đến thời hạn................. 44

2.2.2.3. Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng ................. 45
2.2.3. Nghĩa vụ của bên mua.......................................................................... 46
2.2.3.1. Nghĩa vụ trả tiền ....................................................................... 46
2.2.3.2. Nghĩa vụ bảo trì nhà ở (có sẵn) trong thời gian trả chậm,

trả dần .............................................................................................................. 48
2.2.4. Quyền của bên mua.............................................................................. 49
2.2.4.1. Quyền sử dụng nhà ở (có sẵn) ................................................... 49
2.2.4.2. Quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở..
........................................................................................................................... 50
2.2.4.3. Quyền yêu cầu bảo hành và bồi thường thiệt hại....................... 50
2.2.4.4. Quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng ................. 51
2.3. Giai đoạn chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần ........... 52
2.3.1. Khi hợp đồng hoàn thành ..................................................................... 52
2.3.2. Khi đối tượng hợp đồng không còn tồn tại ........................................... 52
2.3.3. Theo thỏa thuận của các bên ................................................................ 53
2.3.4. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ ............................ 53
Chương 3. NHỮNG VẤN ĐỀ BẤT CẬP XUNG QUANH HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN HƯỚNG HOÀN THIỆN................................................................................... 54
3.1. Lãi suất hợp đồng cao ................................................................................ 54
3.1.1. Thực trạng ........................................................................................... 55
3.1.2. Nguyên nhân ........................................................................................ 56
3.1.3. Đề xuất ................................................................................................ 56
3.2. Giá nhà ở trả chậm, trả dần quá cao so với thu nhập của người mua..... 57
3.2.1. Thực trạng ........................................................................................... 57
3.2.2. Nguyên nhân ........................................................................................ 57
3.1.3. Đề xuất ................................................................................................ 58
3.3. Hợp đồng góp vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro .................................................... 59
3.3.1. Thực trạng ........................................................................................... 59
3.3.2. Nguyên nhân ........................................................................................ 60
3.3.3. Đề xuất ................................................................................................ 61
3.4. Quyền lợi của bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chưa được bảo đảm .... 61
3.4.1. Thực trạng ........................................................................................... 61
3.4.1.1. Phí dịch vụ của nhà chung cư không hợp lý .............................. 62
3.4.1.2. Quy định về diện tích sở hữu chung, riêng của nhà chung cư

còn bất cập ......................................................................................................... 63

3.4.2. Nguyên nhân ........................................................................................ 64
3.4.3. Đề xuất ............................................................................................... 65
3.5. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản về mua bán nhà ở trả chậm,
trả dần chưa đạt hiệu quả cao ......................................................................... 67
3.5.1. Thực trạng ........................................................................................... 67
3.5.2. Nguyên nhân ........................................................................................ 68
3.5.3. Đề xuất ............................................................................................... 69
PHẦN KẾT LUẬN ........................................................................................... 71

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
PHẦN MỞ ĐẦU


1. Lý do chọn đề tài
Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, nó không chỉ là nơi để con người cư trú,
sinh hoạt mà còn thể hiện mức sống của người dân và mức độ phát triển của một
quốc gia. Đối với những nước đang phát triển, giải quyết các vấn đề về nhà ở là một
trong những mục tiêu quan trọng. Ở Việt Nam, theo thống kê của Bộ xây dựng, diện
tích nhà ở bình quân đầu người là khoảng hơn 16,7 m2/người, phấn đấu đến năm
2020, con số này sẽ tăng lên 25 m2 /người.1 Cũng theo số liệu của Bộ Xây dựng,
tổng số người có thu nhập thấp tại đô thị hiện nay là 5,8 triệu người, cần tới 70 triệu
m2 nhà ở. Dự báo đến năm 2020, con số này lên tới 6,5 triệu người và cần tới 117
triệu m2 nhà ở.2 Trong bối cảnh nước ta còn khó khăn về kinh tế, Nhà nước chưa
đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho nhân dân thì hoạt động mua bán nhà ở sẽ tạo điều

kiện cho người dân tự giải quyết nhu cầu về nhà ở của mình.
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là giá nhà ở của nước ta quá cao so với thu nhập của
người dân. Theo kết quả thống kê của cuộc Tổng Điều tra dân số và nhà ở năm
2009, trung bình giá nhà ở của Việt Nam cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân
hàng năm của người lao động, giá nhà đất tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm,
lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với nước chậm phát
triển.3 Giá nhà ở đắt đỏ là một trở ngại cho người dân trong việc mua và sở hữu một
ngôi nhà, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp. Cùng với tiến trình hội
nhập kinh tế thế giới, hoạt động mua bán nhà ở trả chậm, trả dần bắt đầu xuất hiện ở
Việt Nam với nhiều ưu điểm, được xem là giải pháp cho bài toán khó về nhà ở.
Khi tham gia giao dịch về nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần, nghĩa vụ
tài chính của người mua được chia nhỏ và được thanh toán lần lượt trong một thời
gian dài hơn so với giao dịch nhà ở thông thường, cho đến khi bên mua hoàn thành
nghĩa vụ. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua được bên bán giao nhà và có
1

Theo Như Lan, giadinh.net: Diện tích bình quân đầu người đạt 16,7m2/người
/>2
Theo Thanh Bùi, vnexpress.net: Giá nhà đất tăng hơn 100 lần trong 20 năm
/>3
Theo Tuân Đặng, cafeland.vn: Việt Nam: Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập của người dân
/>
GVHD: Tăng Thanh Phương

1

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

quyền sử dụng căn nhà như tài sản thật của mình. Hợp đồng mua bán theo hình thức
này có ưu điểm là thời gian thanh toán được kéo dài, số tiền thanh toán được chia
thành nhiều đợt làm giảm đi gánh nặng tài chính cho bên mua. Trên thực tế, trước
khi du nhập vào Việt Nam, hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần đã phát huy
hiệu quả trong việc cung cấp nhà ở cho người dân và trở nên phổ biến ở Mỹ, các
nước Châu Âu và gần đây là Trung Quốc.
Tuy nhiên, ở nước ta, pháp luật vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và hoàn
thiện nên vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh bất động
sản. Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, vốn là một hình thức giao dịch còn
khá mới mẻ ở Việt Nam, với nhiều đặc thù và tính rủi ro cao. Hầu hết các nội dung
liên quan đến giai đoạn giao kết và thực hiện hợp đồng vẫn chưa có quy định cụ thể,
nhất là các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan nên thời gian vừa
qua, đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua, chẳng những quyền
lợi các bên không được đảm bảo mà đó còn là rào cản cho việc mua bán trên thị
trường bất động sản.
Nghiên cứu pháp luật và thực tiễn để rút ra giải pháp điều chỉnh nhằm từng
bước hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm,
trả dần, qua đó, tạo điều kiện bằng việc đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia
giao dịch là điều hết sức cần thiết. Đó cũng là lý do người viết chọn đề tài “Hợp
đồng mua bán nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần” làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu các vấn đề về lý luận và chế độ pháp lý của hợp đồng mua bán
nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần, qua đó khảo sát, tìm hiểu thực trạng của
hợp đồng này trong thực tế, nêu lên những bất cập còn tồn tại gây cản trở, khó khăn
cho quá trình mua bán. Trên cơ sở đó, người viết đưa ra một số đề xuất, là tổng hợp
ý kiến từ dư luận xã hội, từ phía các cơ quan chức năng và đề xuất của bản thân,
góp phần hoàn thiện một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần.

3. Phạm vi nghiên cứu

GVHD: Tăng Thanh Phương

2

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở trả
chậm, trả dần, có đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở có sẵn.4
Trong phạm vi của đề tài, người viết chỉ đề cập đến hai loại nhà ở là nhà chung cư
và nhà ở riêng lẻ, được xây dựng bởi các doanh nghiệp xây nhà để bán. Bên bán là
tổ chức xây dựng nhà để bán, bên mua có thể là tổ chức, cá nhân. Pháp luật điều
chỉnh được trình bày trong nội dung bài viết là pháp luật dân sự Việt Nam, người
viết trích ra từ một số nguồn tiêu biểu như: Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở
năm 2005, Luật Thương mại 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006,...
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được trình bày với phương pháp thu thập tài liệu (từ sách, giáo trình,
mạng internet,...), phân tích, tổng hợp và đánh giá kết quả tìm kiếm trên cơ sở lý
luận và thực tiễn. Có tham khảo tài liệu liên quan đến đề tài.
5. Bố cục của đề tài
Kết cấu đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo phương thức trả chậm trả
dần”, ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, thì nội
dung chính gồm ba chương:
- Chương 1: Những vấn đề lý luận của hợp đồng mua bán nhà ở theo

phương thức trả chậm trả dần
- Chương 2: Chế độ pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở theo phương
thức trả chậm trả dần
- Chương 3: Những bất cập xung quanh hợp đồng mua bán nhà ở theo
phương thức trả chậm trả dần - hướng hoàn thiện

4

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở mà tại thời điểm kí hợp đồng, nhà đó vẫn chỉ là những thiết kế kĩ
thuật trên giấy, hoặc đang trong giai đoạn xây dựng. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên
mua trả tiền theo tiến độ thi công hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, bên mua được quyền sử dụng nhà ở sau khi bên bán giao nhà nhưng phải
chịu rủi ro trong thời gian sử dụng.

GVHD: Tăng Thanh Phương

3

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ CHẬM, TRẢ DẦN
1.1. Các giai đoạn phát triển của các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán
nhà ở trả chậm, trả dần

1.1.1. Các giai đoạn phát triển của các quy định pháp luật về hợp đồng
mua bán (từ giai đoạn chiếm hữu nô lệ đến nay)
Hợp đồng là một trong những chế định xuất hiện sớm nhất trong lịch sử lập
pháp. Cùng với chế định sở hữu, chế định hợp đồng đóng vai trò đặc biệt quan trọng
trong lĩnh vực dân sự. Khi con người vừa bước ra khỏi thời kì săn bắt hái lượm, các
công xã nguyên thủy dần tan rã (mà thay vào đó là những nhà nước chủ nô với quan
hệ sản xuất chiếm hữu nô lệ) thì quan hệ hợp đồng cũng manh nha hình thành.
Nguyên nhân là do quan hệ sản xuất đã tiến bộ hơn trước, của cải trong xã hội ngày
càng phong phú nên việc phát sinh nhu cầu trao đổi, mua bán là điều tất yếu. “Tự
chúng, hàng hóa không thể đi đến thị trường và trao đổi với nhau được. Muốn cho
những vật đó trao đổi với nhau thì những người giữ chúng phải đối xử với nhau như
những người mà ý chí nằm trong các vật đó”.5 Con người trong xã hội chiếm hữu nô
lệ bắt đầu có ý thức về các quan hệ giao dịch để thu lợi nhuận chứ không chỉ đơn
thuần là dùng hàng đổi hàng. Từ đây, quan hệ hợp đồng cũng bắt đầu hình thành.
Cơ sở đầu tiên để hợp đồng có hiệu lực là sự tự nguyện của các bên. Tuy
nhiên hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật khi phù hợp ý chí của Nhà nước. Một
trong những Bộ luật tiêu biểu đại diện cho ý chí Nhà nước trong thời kì này là Bộ
luật Hammurabi (Codex Hammurabi). Đây là bộ luật được ra đời trong khoảng thời
gian từ năm 1792 đến năm 1750 trước Công Nguyên dưới triều đại Babylon thuộc
khu vực Lưỡng Hà cổ đại. Bộ luật gồm 282 điều luật, đã đặt ra những quy định tiến
bộ về các lĩnh vực dân sự, đặc biệt chú ý điều chỉnh quan hệ hợp đồng. Luật qui
định ba điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng mua bán: người bán phải là chủ thực sự
(Điều 7), tài sản phải có giá trị sử dụng (Điều 108), phải có người làm chứng (Điều
7). Nếu thiếu một trong ba điều kiện trên, hợp đồng không có giá trị, người vi phạm
sẽ bị xử phạt bằng hình phạt.

5

Các Mác: “Tư bản”, quyển 1, tập I, Nxb. Sự thật, Hà Nội 1973, Tr. 163.

GVHD: Tăng Thanh Phương

4

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Thời kì này còn ghi nhận sự ra đời và phát triển của Bộ luật Manu, thuộc
vương triều Ấn Độ cổ đại. Bộ Luật này tồn tại dưới dạng một bản trường ca gồm 12
chương với 2.685 điều do tăng lữ đạo Braman biên soạn từ thế kỷ II trước Công
Nguyên (thời vương quốc Môria). Đây là hình thức luật độc đáo, điều chỉnh quan hệ
dân sự (quyền sở hữu, hợp đồng, hôn nhân gia đình, thừa kế), hình sự,... Riêng đối
với chế định hợp đồng, Bộ luật chỉ ra khá đầy đủ về tính hợp pháp của hợp đồng và
những căn cứ xác định hợp đồng vô hiệu (ký với người mắc bệnh tâm thần, say
rượu, người chưa thành niên, ký do cưỡng bức hoặc lừa đảo,...). Ngoài ra, để có
hiệu lực thì hợp đồng phải được kí công khai, không được lừa dối hay dùng áp lực
để ký hợp đồng. Hợp đồng được chia nhiều loại như: hợp đồng mua bán, vay mượn,
cầm cố, thuê mướn, trong đó có kèm theo hình thức thưởng - phạt nhưng phân biệt
đẳng cấp rõ ràng.
Ví dụ: chủ nợ được thu giữ tài sản dùng bạo lực hoặc bắt con nợ làm nô lệ.
Ngoài Bộ luật Hammurabi và Manu, quy định về chế định hợp đồng tiêu biểu
nhất trong thời kì này còn phải kể đến Bộ luật La mã cổ đại. Đây là hệ
thống luật cổ, được xây dựng từ thế kỷ VII trước Công Nguyên đến thế kỷ VI sau
Công Nguyên, áp dụng cho thành Roma và sau đó là cả Đế quốc La Mã. Các nguồn
của Luật La Mã thời cổ đại được sưu tập trong Corpus Iuris Civilis được tái khám
phá trong thời kỳ Trung cổ và mãi cho đến thế kỷ XIX vẫn được xem là nguồn luật

pháp quan trọng trong phần lớn các quốc gia châu Âu. Khái niệm Luật La Mã rất
rộng, được hiểu dưới nhiều góc độ khác nhau. Trong giai đoạn này, có một bộ luật
thuộc hệ thống Luật La Mã ra đời, còn được biết đến với tên gọi Luật mười hai
bảng. Bộ luật do một hội đồng ban hành pháp luật gồm năm quý tộc và năm dân
thường soạn thảo, sau đó đã được khắc lên mười hai tấm bảng đặt ở quảng trường
thành phố. Đây là Bộ luật quy định căn bản và khá đầy đủ về chế định hợp đồng.
Theo đó, hợp đồng muốn có hiệu lực phải thỏa mãn hai điều kiện: phải do hai bên
thỏa thuận, không lừa dối, không dùng vũ lực; phù hợp với quy định của pháp luật.
Bộ luật còn phân loại các dạng hợp đồng như hợp đồng mua bán, hợp đồng trái vụ,
hợp đồng thuê mướn,... Bộ luật Dân sự La mã thời kì này được xem là thành tựu vĩ
đại của nhân loại, đồng thời đánh dấu một bước phát triển quan trọng cho chế định
hợp đồng.
Đến thời kì phong kiến, xét ở góc độ xã hội, khái niệm hợp đồng đã trở nên
phổ biến trong đời sống người dân ở các nước châu Âu trong khi ở các nước châu

GVHD: Tăng Thanh Phương

5

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Á, khái niệm này có phần kém phổ biến hơn. Nguyên nhân chính có thể vì nền kinh
tế của châu Âu phát triển chủ yếu dựa vào công thương nghiệp, giao dịch thương
mại đóng vai trò thường xuyên cho nên sự rõ ràng trong các khâu giao dịch là điều
thiết yếu. Trong khi các nước phương Đông với ưu thế về thiên nhiên, kinh tế chủ

yếu dựa vào nông nghiệp với nền kinh tế tự cung tự cấp nên hoạt động trao đổi vốn
cũng khá phát triển nhưng lại không được chú trọng. Xét ở góc độ pháp luật, chế
định hợp đồng trong giai đoạn đầu khá mờ nhạt mà thay vào đó Nhà nước tập trung
ban hành các quy định về chế độ sở hữu ruộng đất. Đến thế kỉ XI, XII, tại các thành
phố tự trị có thế mạnh là kinh tế công thương nghiệp, người ta bắt đầu viện dẫn
pháp luật La mã để giải quyết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực hợp đồng như hợp
đồng mua bán, tặng cho, đổi chác, thuê mướn, ủy thác,… Do đó, pháp luật về hợp
đồng ở các thành thị trong thời kì này rất phát triển.
Thời kì Tư bản, cùng với sự phát triển của khoa học kĩ thuật và giao thông
vận tải, các hoạt động giao dịch phát triển cực thịnh và vẫn tập trung phát triển ở
phương Tây. Hoạt động mua bán, trao đổi của con người ngày càng phát triển và
phức tạp nên sự ra đời của một bộ luật kiểu mẫu để điều chỉnh những quan hệ trên
là vấn đề thiết yếu. Bộ luật Dân sự Pháp (1804) đánh dấu một bước phát triển mới
trong việc hoàn thiện của chế định hợp đồng. Cùng với Bộ luật Dân sự La Mã, Bộ
luật Dân sự Pháp ngày nay vẫn còn giữ nguyên giá trị. Chế định hợp đồng trong Bộ
luật Dân sự Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng tinh thần của những Bộ luật này. Theo
đó, hợp đồng là sự thỏa thuận làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
Tính đến thời điểm hiện tại, một trong những văn bản quy phạm pháp luật
quốc tế điều chỉnh quan hệ hợp đồng được áp dụng phổ biến là Công ước Viên của
Liên Hợp Quốc về hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế CISG (viết tắt theo tiếng
Anh của từ Convention on Contracts for the International Sale of Goods) được soạn
thảo bởi Ủy ban của Liên Hợp Quốc về Luật thương mại quốc tế (UNCITRAL) với
mục đích thống nhất nguồn luật áp dụng cho hợp đồng mua bán hàng hoá quốc
tế. Trước đó, Unidroit đã ban hành hai Công ước La Haye năm 1964: một Công
ước có tên là “Luật thống nhất về thiết lập hợp đồng mua bán quốc tế các động sản
hữu hình” (ULIS), Công ước thứ hai là về “Luật thống nhất cho mua bán quốc tế
các động sản hữu hình” (ULF), ULIS điều chỉnh việc hình thành hợp đồng (chào
hàng, chấp nhận chào hàng). ULF đề cập đến quyền và nghĩa vụ của người bán,
người mua và các biện pháp được áp dụng khi một hoặc các bên vi phạm hợp đồng.

GVHD: Tăng Thanh Phương

6

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Tuy nhiên, hai công ước trên lại rất ít được áp dụng trên thực tế. Có bốn
nguyên nhân chính khiến các nước bài trừ ULIS và ULF và muốn phát triển một
công ước mới. Thứ nhất, Hội nghị La Haye chỉ có 28 nước tham dự với rất ít đại
diện từ các nước Xã hội chủ nghĩa và các nước đang phát triển, vì thế người ta cho
rằng các Công ước này được soạn có lợi hơn cho người bán từ các nước tư bản. Thứ
hai, hai Công ước trên sử dụng các khái niệm quá trừu tượng và phức tạp, rất dễ gây
hiểu nhầm. Thứ ba, hai Công ước thiên về thương mại giữa các quốc gia cùng
chung biên giới hơn là thương mại quốc tế liên quan đến vận tải biển. Cuối cùng là
phạm vi áp dụng của chúng quá rộng, vì chúng được áp dụng bất kể có xung đột
pháp luật hay không.
Năm 1968, Uncitral đã khởi xướng việc soạn thảo một Công ước thống nhất
về pháp luật nội dung áp dụng cho hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế nhằm thay
thế cho hai Công ước La Haye năm 1964. Được soạn thảo dựa trên các điều khoản
của hai Công ước La Haye, Công ước Viên năm 1980 được thông qua tại Viên (Áo)
ngày 11 tháng 4 năm 1980 tại Hội nghị của Ủy ban của Liên hợp quốc về Luật
thương mại quốc tế với sự có mặt của đại diện của khoảng 60 quốc gia và 8 tổ chức
quốc tế. CISG có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 1988 (khi có 10 quốc gia phê
chuẩn, theo Điều 99 của Công ước). Công ước Viên 1980 gồm 101 điều, được chia
làm 4 phần, bao gồm các quy định về thành lập hợp đồng và mua bán hàng hóa.

Ở Việt Nam, Bộ luật Hồng Đức - Bộ luật đánh dấu thời hoàng kim trong lịch
sử phong kiến Việt Nam đã đặt ra nhiều quy định khá chi tiết về chế định sở hữu.
Riêng đối với chế định hợp đồng, Bộ luật chỉ tập trung điều chỉnh các loại hợp đồng
về ruộng đất (trong đó có hợp đồng mua bán) nhưng không điều chỉnh đến hợp
đồng mua bán hàng hóa, vốn cũng rất phát triển trong xã hội.
Ngày 29 tháng 4 năm 1991, Pháp lệnh về hợp đồng dân sự được thông qua
tại Hà Nội, Pháp lệnh gồm có 6 chương với 59 điều. Hợp đồng trong pháp lệnh
được định nghĩa là “sự thỏa thuận cả các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm
dứt nghĩa vụ cuả các bên trong mua bán, thuê, vay mượn, tặng cho tài sản; làm
hoặc không làm một việc, dịch vụ hoặc các thỏa thận khác mà trong đó, một hoặc
các bên nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng”. Ngoài ra, pháp lệnh còn có
các quy định chung như nguyên tắc giao kết hợp đồng, chủ thể giao kết hợp đồng,
nguyên tắc chị trách nhiệm do vi phạm hợp đồng dân sự,… quy định các giai đoạn
giao kết hợp đồng (giao kết, sửa đổi, thực hiện, chấm dứt hợp đồng dân sự). Nhìn

GVHD: Tăng Thanh Phương

7

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

chung, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 là một trong những văn bản quy phạm
đầu tiên pháp điển hóa chế định hợp đồng, do vậy còn nhiều lĩnh vực liên quan mà
văn bản chưa đề cập đến, chẳng hạn như quy định về chủ thể giao kết là người nước
ngoài, các trường hợp hợp đồng dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của nó. Tuy

nhiên, Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 với những quy định cơ bản là nền tảng
cho sự phát triển của chế định hợp đồng dân sự trong Bộ luật Dân sự năm 1995, và
sau đó là Bộ luật Dân sự hiện hành.
Năm 1995, Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua
Bộ luật Dân sự (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 1996). Trong đó có 40 điều quy
định về hợp đồng dân sự, cụ thể các điều từ 388 đến 411 quy định về giao kết hợp
đồng dân sự, thực hiện hợp đồng dân sự được quy định tại các điều từ 412 đến 422
và sửa đổi, chấm dứt hợp đồng dân sự được quy định từ điều 423 đến 427. Ngoài ra,
các hợp đồng thông dụng cũng được quy định tại chương 8, với 166 điều, bao gồm
các loại hợp đồng như: hợp đồng trao đổi, hợp đồng tặng cho, hợp đồng gởi giữ,
hợp đồng gia công,… Sau 10 năm thi hành, Bộ luật Dân sự đã có nhiều hạn chế, bất
cập như: một số quy định không phù hợp với sự chuyển đổi nhanh của nền kinh tế
thị trường, không rõ ràng hay không đầy đủ hoặc còn mang tính hành chính. Nhiều
bộ luật mới ra đời có các nội dung liên quan đến Bộ luật Dân sự Việt Nam năm
1995 nhưng Bộ luật này lại không điều chỉnh, sửa đổi dẫn đến mâu thuẫn giữa
chúng cũng như chưa có sự tương thích với các Điều ước quốc tế và thông lệ quốc
tế.
Ngày 14 tháng 6 năm 2005, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Bộ luật Dân sự
sửa đổi. Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2006.
Trong Bộ luật này, chế định về hợp đồng dân sự đã được khẳng định với 205 điều
trên tổng số 777 điều luật (từ Điều 388 đến Điều 593) đó là chưa kể đến 45 điều quy
định về các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất (từ Điều 693 đến Điều 732).
Điều đó chứng tỏ chế định hợp đồng dân sự đóng vai trò rất quan trọng. Chế định
này tập trung làm rõ các vấn đề liên quan đến việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân
sự, các hợp đồng dân sự thông dụng,…
1.1.2. Giai đoạn phát triển của các quy định pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở trả chậm, trả dần ở Việt Nam (từ năm 1995 đến nay)
Cùng với sự phát triển của xã hội, chế định hợp đồng ngày càng đa dạng,
trong đó, đóng vai trò quan trọng nhất là hợp đồng mua bán. Bản thân loại hợp đồng

GVHD: Tăng Thanh Phương

8

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

này lại bị phân hóa thành nhiều dạng khác nhau, để phù hợp với nhu cầu xã hội. Ở
các nước phát triển, mua bán trả chậm, trả dần (còn gọi là mua hàng trả góp) đã xuất
hiện và dần trở thành hình thức giao dịch mang nhiều ưu thế. Mở đầu cho hình thức
mua bán đặc biệt này là các hoạt động mua bán trả chậm, trả dần ô tô du lịch, xe tải,
sau đó là hàng loạt các mặt hàng tiêu dùng khác như máy điều hòa, máy giặt, máy vi
tính, xe máy thậm chí đến cả bàn ghế, giường tủ, ti vi,… Nổi bật và mang tính xã
hội cao nhất trong “làn sóng trả chậm, trả dần” là hoạt động mua bán nhà ở trả
chậm, trả dần - một mô hình cải tiến từ sự học hỏi của các nhà kinh doanh bất động
sản nước ngoài (bán nhà, chung cư trả góp). Cùng với sự hội nhập kinh tế vào cuối
thế kỉ XX, hình thức mua bán này bắt đầu thâm nhập vào nền kinh tế Việt Nam với
cả hai mặt ưu và khuyết điểm. Đứng trước nhu cầu bức xúc về nhà ở của người dân,
mà đặc biệt là người có thu nhập thấp, Chính phủ Việt Nam bước đầu đã xây dựng
các quy định cơ bản, nhằm đưa hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần đi vào
quỹ đạo, góp phần phục vụ tốt hơn cho người dân.
Quy định về mua bán nhà ở trả chậm, trả dần ở Việt Nam trước hết được ghi
nhận trong Bộ luật Dân sự năm 1995 tại Điều 457 và Điều 461 Bộ luật Dân sự năm
2005. Hai quy định này đều chỉ đề cập đến khái niệm, hình thức hợp đồng, quyền
bảo lưu quyền sở hữu của bên bán cũng như bên chịu rủi ro trong thời gian sử dụng
nhà ở. Các văn bản hướng dẫn chi tiết Bộ luật lại không đề cập đến mua bán nhà ở

trả chậm, trả dần.
Ngày 19 tháng 12 năm 2005, Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 7 năm 2006. Điều 95 Luật Nhà ở năm 2005 đã ghi nhận các quyền và
nghĩa vụ cơ bản của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần. Thời
điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được
Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2005 cụ thể hóa.
Sau luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6
năm 2006 được Quốc hội ban hành cũng đưa ra một số quy định về hợp đồng mua
bán nhà ở trả chậm, trả dần. Theo đó, tại Khoản 7 Điều 4, Khoản 2 Điều 14 đã đưa
ra khái niệm mua bán nhà ở trả chậm, trả dần cũng như các quyền và nghĩa vụ cơ
bản của các bên như quy định trong luật Nhà ở năm 2005. Nhìn chung, số lượng các
quy định trong lĩnh vực này vẫn còn khiêm tốn, nhiều vấn đề như trình tự kí kết,
giá, phương thức thanh toán, chế tài phạt vi phạm,... hoặc chưa được điều chỉnh,
hoặc chỉ được ghi nhận một các sơ sài. (Nội dung này sẽ được làm rõ ở những phần

GVHD: Tăng Thanh Phương

9

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

sau). Gần đây nhất, ngày 16 tháng 02 năm 2011, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư
05/2011/TT – BTP hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp
thông tin về hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng cho
thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ. Tuy chỉ đề cập đến nghĩa vụ

đăng ký hợp đồng nhưng đây là văn bản quy phạm pháp luật đầu tiên, quy định khá
đầy đủ và chi tiết về một nội dung trong hợp đồng mua bán trả chậm, trả dần. Nội
dung của thông tư liên quan đến việc đăng ký hợp đồng trả chậm, trả dần bao gồm
các vấn đề cơ bản sau đây:
- Cơ quan có thẩm quyền đăng ký các hợp đồng mua trả chậm, trả dần.
- Những vấn đề pháp lý liên quan đến việc đăng ký hợp đồng như thời
hạn có hiệu lực của việc đăng ký, người yêu cầu đăng ký hợp đồng, thời điểm đăng
ký hợp đồng.
- Các loại việc đăng ký liên quan đến hợp đồng, bao gồm: đăng ký lần
đầu; đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót; xóa đăng ký; hồ sơ, trình tự và thủ tục thực
hiện các loại việc đăng ký liên quan đến hợp đồng.
Ngoài ra, ban hành kèm theo Thông tư là các biểu mẫu biểu mẫu sử dụng
trong việc đăng ký, cung cấp thông tin về hợp đồng tại các Trung tâm Đăng ký. Tại
mỗi biểu mẫu có hướng dẫn chi tiết và cụ thể về cách thức kê khai các thông tin trên
đơn yêu cầu đăng ký.
Như vậy, trong giai đoạn hiện nay, pháp luật về mua bán nhà ở trả chậm, trả
dần của Việt Nam vẫn còn nhiều nội dung hoặc đang bỏ ngõ, hoặc “vay mượn” các
quy định của hợp đồng mua bán nhà ở thông thường. Giai đoạn hiện nay vẫn đang
là giai đoạn phát triển của loại hình này ở Việt Nam, hệ thống pháp luật điều chỉnh
cũng đang trong giai đoạn xây dựng và hoàn thiện.
1.2. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần
Hợp đồng mua bán là một giao dịch dân sự mà các bên có liên quan được
quyền tự do trao đổi ý chí nhằm đi đến những sự thỏa thuận, qua đó làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong lĩnh vực dân sự, hợp đồng mua bán đóng vai
trò cực kì quan trọng, nó xuất hiện trong hầu hết các hoạt động kinh doanh, thương
mại của con người, là điều kiện đảm bảo cho các hoạt động trên diễn ra suôn sẻ,
đúng pháp luật. Cùng với sự phát triển của xã hội, hợp đồng mua bán đã và đang
ngày càng đa dạng để phù hợp với nhu cầu của con người. Trong các loại hợp đồng

GVHD: Tăng Thanh Phương

10

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

mua bán thì hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là một trong những loại hợp
đồng có ý nghĩa đặc biệt trong việc đáp ứng những nhu cầu cơ bản của con người.
Tuy Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 không có khái niệm rõ
ràng về hợp đồng mua bán trả chậm, trả dần nhưng từ các quy định của luật, có thể
hiểu “Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là sự thỏa thuận của các bên.
Bên mua có nghĩa vụ thanh toán trước cho bên bán một phần giá trị căn nhà và
nhận tài sản, phần còn lại sẽ được thanh toán một lần, hoặc được chia nhỏ thành
từng đợt trong khoảng thời gian theo thỏa thuận của các bên. Bên bán có nghĩa vụ
giao nhà khi bên mua trả trước một phần giá trị căn nhà, nhưng vẫn còn quyền sở
hữu đối với nhà ở đến khi bên mua trả hết tiền”.6
1.2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm
Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm là sự thỏa thuận của các bên về việc mua
bán nhà ở. Trong đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở (có bảo lưu quyền sở
hữu) cho bên mua. Bên mua trả trước cho bên bán một phần giá trị căn nhà, phần
còn lại trả hết một lần sau một thời hạn theo thoả thuận. Bên mua nhận nhà ở để sử
dụng nhưng chưa được cấp giấy tờ để làm thủ tục xác lập quyền sở hữu. Rủi ro
chuyển từ bên bán sang bên mua khi bên mua nhận nhà.
1.2.2. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở trả dần
Hợp đồng mua bán nhà ở trả dần là sự thỏa thuận giữa các bên về việc mua
bán nhà ở, bên bán có nghĩa vụ giao nhà có quyền bảo lưu quyền sở hữu, bên mua

trả trước một phần giá trị nhà, phần còn lại được trả sau và được chia thành nhiều
đợt theo thoả thuận. Bên mua nhận nhà ở để sử dụng nhưng chưa được cấp giấy tờ
để làm thủ tục xác lập quyền sở hữu. Rủi ro chuyển từ bên bán sang bên mua khi
bên mua nhận nhà.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, người mua bên cạnh việc
thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo từng đợt còn nghĩa vụ đóng thêm lãi suất cho mỗi
lần trả. Mức lãi suất tính trên số tiền được phép trả chậm, trả dần được trừ lùi và do
các bên tự thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Ngoài lãi suất trả chậm, trả
6

Dựa theo quy định tại Khoản 1 Điều 461 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Các bên có thể thỏa thuận về việc bên
mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận vật mua; bên bán được bảo lưu quyền
sở hữu.”
Khoản 7 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: “Mua bán, chuyển nhượng bất động sản trả
chậm, trả dần là việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả
chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng”.

GVHD: Tăng Thanh Phương

11

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

dần còn có lãi suất phạt cho chậm thực thực hiện nghĩa vụ. Trên thực tế, mức lãi
suất thường do các bên tự thỏa thuận. Mức lãi suất là một điều khoản được ghi nhận

trong hợp đồng.
Như vậy, đối với cả hai loại hợp đồng mua nhà trả chậm và trả dần, người
mua đều phải thanh toán trước một phần giá trị của căn nhà. Nếu người mua chọn
phương thức trả chậm, phần còn lại sẽ được trả hết một lần sau một thời gian. Nếu
người mua chọn phương thức trả dần, phần còn lại sẽ được trả sau nhưng được chia
làm nhiều đợt, bên mua sẽ góp tiền theo đợt cho bên bán đến khi hoàn tất nghĩa vụ
thanh toán.
1.3. So sánh đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần với hợp
đồng mua bán nhà ở thông thường
1.3.1. Đặc điểm chung
Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là một dạng thức của hợp đồng
mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các
bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên
mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo đúng thời hạn, địa điểm,
phương thức như các bên đã thỏa thuận, hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp
đồng mua bán nhà ở trả chậm trả dần được áp dụng khi các bên có thỏa thuận về
việc bên mua không phải trả hết tiền ngay khi nhận nhà, mà có thể được trả dần
hoặc trả chậm hơn trong một thời hạn xác định. Do có nguồn gốc từ hợp đồng mua
bán nhà ở cho nên nó cũng mang một số đặc điểm đặc trưng của loại hợp đồng này.
1.3.1.1. Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là sự thỏa thuận giữa
các bên, nhằm đạt được những mục đích nhất định.
Đây là đặc điểm quan trọng của hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua
bán nói riêng. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần phải chứa đựng
yếu tố tự nguyện khi giao kết, hay phải có sự trùng hợp ý chí của các bên. Điều 4
Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về nguyên tắc tự do thỏa thuận trong xác lập
nghĩa vụ dân sự, theo đó “các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp
đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào”. Ngoài ra, việc giao kết hợp
đồng phải tuân theo các nguyên tắc bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay
thẳng. Dù vậy, tự do giao kết hợp đồng không có nghĩa là các bên được tự do làm
theo ý chí của mình, pháp luật của mỗi quốc gia đều đặt ra những chuẩn mực nhất

định cho việc tự do ý chí. Chẳng hạn như các bên có quyền tự do thỏa thuận nhưng
GVHD: Tăng Thanh Phương

12

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

sự thỏa thuận đó phải không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tóm lại, yếu tố
thỏa thuận bao hàm trong nó yếu tố tự nguyện, tự định đoạt và sự thống nhất về mặt
ý chí. Đây là yếu tố quan trọng nhất tạo nên đặc trưng của hợp đồng mua bán so với
các giao dịch dân sự khác, đây cũng là yếu tố làm nên bản chất của luật Dân sự so
với các nghành luật khác.
1.3.1.2. Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là hợp đồng song vụ.
Đây là đặc điểm đặc trưng của hợp đồng mua bán. Hợp đồng được kí kết sẽ
làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên bán có các quyền, nghĩa vụ với
bên mua và ngược lại. Theo đó, bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả tiền đúng
thời hạn và phương thức như các bên đã thỏa thuận, bên mua cũng có quyền yêu
cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán hoặc giao nhà khi đến thời hạn đã thỏa
thuận trong hợp đồng. Bên mua có nghĩa vụ bảo hành thì bên bán cũng có nghĩa vụ
bảo trì nhà ở trong thời gian sử dụng. Nói tóm lại, khi thực hiện loại hợp đồng này,
bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ với nhau.
1.3.1.3. Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần là hợp đồng có đền bù.
Đây là đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán với hợp đồng tặng cho.
Phần đền bù là khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả
cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Giá trị của phần đền

bù không nhất thiết phải ngang bằng với giá trị của phần được đền bù, chỉ cần giá trị
đền bù được các bên thỏa thuận chấp nhận và không trái pháp luật cũng như đạo
đức xã hội.
1.3.2. Đặc điểm riêng
Bên cạnh những đặc điểm trên, hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
còn có những đặc điểm riêng để phân biệt với hợp đồng mua bán nhà ở thông
thường
1.3.2.1. Bên bán có quyền bảo lưu quyền sở hữu về nhà ở
Quyền sở hữu tài sản là khách thể của hợp đồng mua bán, là cái mà các bên
mong muốn đạt được sau khi đã hoàn thành thủ tục và nội dung của hợp đồng. Đối
với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường có bên bán là tổ chức kinh doanh nhà ở,
quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm đã giao nhận nhà ở theo
thỏa thuận. Quyền sở hữu bao gồm quyền định đoạt, quyền sử dụng và quyền chiếm

GVHD: Tăng Thanh Phương

13

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

hữu. Kể từ thời điểm chuyển quyền sở hữu có hiệu lực,7 bên mua có quyền sử dụng
ngôi nhà làm tài sản cho các loại giao dịch khác như hợp đồng thuê, hợp đồng mua
bán, các loại giao dịch bảo đảm như: thế chấp, cầm cố, các hợp đồng góp vốn, tặng
cho hay để thừa kế.
Đối với hợp đồng mua nhà ở trả chậm, trả dần, bên mua được bên bán giao

tài sản khi chỉ mới trả trước một phần giá trị căn nhà, do đó, quyền sở hữu được
chuyển cho bên mua không phải ở thời điểm giao nhận nhà ở, mà ở thời điểm bên
mua trả hết tiền nhà, hay nói cách khác, bên bán được bảo lưu quyền sở hữu tài sản
cho đến khi bên mua hoàn tất nghĩa vụ thanh toán. Trong thời gian sử dụng, bên
mua có quyền sử dụng căn nhà như tài sản thật của mình nhưng quyền sở hữu thực
sự lại thuộc về bên bán, vì vậy bên mua không được sử dụng căn nhà để tham gia
những giao dịch khác như mua bán, cầm cố, thế chấp,...
Như vậy, đối với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, quyền sở hữu của
bên bán sẽ chấm dứt khi bên mua trả hết tiền và nhận nhà. Đối với hợp đồng mua
bán nhà ở trả chậm, trả dần, quyền sở hữu của bên bán sẽ được tiếp tục sau khi bên
bán giao nhà cho bên mua và chỉ kết thúc khi bên mua trả đủ tiền.
1.3.2.2. Phương thức thanh toán là trả chậm, trả dần
Giống như tên gọi, người mua nhà ở theo hợp đồng trả chậm, trả dần có
phương thức thanh toán khác với người mua nhà ở theo hợp đồng thông thường.
Đối với hợp đồng mua nhà ở thông thường, nếu không có thỏa thuận khác thì người
mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm giao tài sản. Nếu hiểu theo cách
này, có thể nhận định rằng, bên bán sẽ chỉ thực hiện nghĩa vụ giao vật khi bên mua
thực hiện nghĩa vụ trả tiền và số tiền phải được trả đủ trong một lần. Ngược lại, nếu
bên bán giao tài sản trước, bên mua vì lý do nào đó không thực hiện nghĩa vụ khi
đến thời hạn thì có thể bị bên bán khởi kiện do vi phạm nội dung của hợp đồng, cụ
thể là chậm thực hiện nghĩa vụ sau khi đã nhận tài sản.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, theo thỏa thuận của các
bên, bên mua được chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong một thời gian nhất định.
Theo đó, bên mua sẽ trả trước một phần giá trị tài sản, phần còn lại các bên có thể
thỏa thuận thanh toán theo từng đợt cho đến khi số tiền được trả đủ, hoặc chọn một
7

Khoản 1 Điều 166 Bộ Luật Dân sự năm 2005: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu
lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

GVHD: Tăng Thanh Phương

14

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

thời điểm thích hợp sau đó để trả một lần hết nợ. Đây được xem là phương thức
thanh toán đặc trưng và hợp pháp. Trong cả hai trường hợp trên, kèm theo tiền
thanh toán, người mua phải đóng thêm lãi suất trả chậm, trả dần.
1.3.2.3. Thời điểm chuyển rủi ro là thời điểm bên mua nhận tài sản
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thông thường, Bộ luật Dân sự năm 2005
quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng
ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên
mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chưa
nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác”.8 Như vậy, thời điểm chuyển rủi ro
trong hợp đồng mua bán nhà ở thông thường được chuyển cùng với thời điểm đăng
kí quyền sở hữu, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản. Trong khi đó, thời điểm
chuyển rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được chuyển từ khi
bên mua nhận tài sản nhưng chưa được chuyển giao quyền sở hữu. “Bên mua có
quyền sử dụng vật mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử
dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. 9
1.3. Phân loại đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
Trong phạm vi của đề tài, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm,
trả dần là nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở có sẵn, chủ yếu tồn tại dưới
hình thức là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ. Thực tế, đối tượng chủ yếu của hợp

đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần trên thị trường là nhà ở hình thành trong
tương lai, cụ thể là nhà chung cư, được xây dựng bởi các chủ đầu tư có chức năng
kinh doanh nhà ở để bán. Để thuận tiện cho phần trình bày, người viết phân loại đối
tượng thành hai nhóm là nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ, biệt thự.
1.3.1. Nhà chung cư
Nhà chung cư là đối tượng quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở trả
chậm, trả dần, và thường là tài sản hình thành trong tương lai. Nhà chung cư có
những đặc điểm riêng phân biệt với nhà ở riêng lẻ là phần diện tích thuộc sở hữu
chung riêng. Nhà chung cư chủ yếu được xây dựng ở đô thị và trở thành một chọn
lựa tối ưu cho những người dân ở đây. Ngay cả ở những nơi phát triển như Mỹ,
Hồng Kông, Đài Loan,... nhà chung cư vẫn là lựa chọn hàng đầu của người dân.
8
9

Điều 440 Bộ luật Dân sự năm 2005
Điều 461 Bộ luật Dân sự năm 2005

GVHD: Tăng Thanh Phương

15

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Nhà chung cư cùng với nhà ở riêng lẻ đã tạo nên bộ mặt cho các thành phố đông
dân và phát triển năng động.

Ở Việt Nam, nhà chung cư đã và đang thể hiện ưu thế vốn có, đặc biệt là khi
hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần ra đời, nhà chung cư càng phổ biến và trở
thành lựa chọn của nhiều người từ nhiều tầng lớp. Theo Điều 40 Luật Nhà ở năm
2005, nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi
căn hộ không thấp hơn 45m2.
Tuy nhiên, có một thời gian dài, pháp luật quy định rất sơ sài trong việc phân
định sở hữu chung riêng, vốn là đặc thù của chung cư. Bộ luật Dân sự năm 2005 có
một điều về sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng chỉ quy định mang tính
nguyên tắc về quản lý, sử dụng phần sở hữu chung. Luật Nhà ở năm 2005 dù đã liệt
kê các phần được coi là phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy đủ, Nghị định
90/2006/NĐ – CP, Quy chế quản lý nhà chung cư năm 2008,... cũng chỉ nhắc lại
quy định của Luật Nhà ở,... Mãi đến năm 2010, Nghị định 71/2010/NĐ – CP ngày
23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thì quy định về sở hữu chung riêng mới được liệt kê
chi tiết, tuy nhiên, Nghị định lại bỏ qua việc giải quyết các tranh chấp chung riêng
trước đó nên nhiều vụ tranh chấp trước này Nghị định có hiệu lục vẫn còn bị bỏ
ngõ.
Trước tình trạng tranh chấp nhà chung cư càng phổ biến, có nhiều ý kiến đề
xuất ban hành luật riêng về chung cư. Theo người viết, hiện tại, pháp luật Việt Nam
cũng có nhiều văn bản có thể điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư.
Tuy nhiên, những văn bản này chưa đủ để giải quyết vấn đề chung cư, một vấn đề
rất đặc thù mà Việt Nam chưa có kinh nghiệm giải quyết (đặc biệt liên quan đến
những chung cư mang tính thương mại). Hệ thống pháp luật về bất động sản hiện
nay còn chồng chéo, nội dung các quy định mâu thuẫn nhau gây khó khăn cho việc
áp dụng. Bên cạnh đó, trình độ lập pháp còn nhiều hạn chế nên việc xây dựng và
ban hành Luật Chung cư chưa hẳn là một giải pháp đảm bảo hiệu quả, có khi lại làm
tăng thêm tính chồng chéo của pháp luật. Thay vào đó, nên tổng kết những kinh
nghiệm áp dụng và thi hành pháp luật có hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản, kết
hợp với thống kê, rà soát các quy định về nhà chung cư trong các văn bản luật và
văn bản dưới luật, điều chỉnh lại nội dung để các quy định này phát triển theo một

hướng thống nhất và phù hợp.

GVHD: Tăng Thanh Phương

16

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

Luận văn

Hợp đồng mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

1.3.2. Nhà riêng lẻ, biệt thự
Nhà ở riêng lẻ trong nội dung này là nhà ở thương mại, được các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản xây dựng để bán, phân biệt với nhà ở riêng lẻ do cá
nhân tự xây dựng. Do đó, pháp luật đã đặt ra tiêu chuẩn về thiết kế kĩ thuật cho loại
nhà ở này, cụ thể như sau:
- Đối với nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề trong các dự án phải bảo đảm
diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn
5m.
- Đối với nhà biệt thự không được xây dựng quá ba tầng và diện tích
xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất. (Điều 40 Luật Nhà ở năm
2005).
Như tên gọi, nhà ở riêng lẻ không có phần diện tích chung riêng mà thuộc sở
hữu hoàn toàn của bên mua, là một căn hộ biệt lập. Bộ Xây dựng đã ban hành
Thông tư số 39/2009/TT-BXD hướng dẫn về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở
riêng lẻ, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2010. Theo đó, điều kiện
để xây dựng nhà ở riêng lẻ là công trình phải có bản vẽ thiết kế và giấy phép xây
dựng, phải đảm bảo cho các công trình liền kề, tổ chức xây dựng phải có đủ năng

lực xây dựng theo Điều 53 Nghị định 12/2009/NĐ – CP về quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình. Theo đó, chủ đầu tư phải có chỉ huy trưởng ứng với từng loại công
trình, có đủ kiến trúc sư, kỹ sư thuộc chuyên ngành phù hợp với loại công trình thi
công xây dựng, có đủ công nhân kỹ thuật có chứng chỉ đào tạo phù hợp với công
việc đảm nhận, có thiết bị thi công chủ yếu để thi công xây dựng công trình,...
1.4. Ý nghĩa của việc áp dụng pháp luật đối với hoạt động mua bán nhà ở trả
chậm, trả dần
Nhà ở ngoài là một loại tài sản mua bán có giá trị lớn còn là một loại tài sản
có ý nghĩa đặc biệt trong đời sống con người. Trong các chương trình phúc lợi xã
hội của mỗi quốc gia, nhà ở luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu. Khoản 2 Điều
6 Luật Nhà ở năm 2005 khẳng định “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho
thuê mua, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân
cư trong xã hội”. Hoạt động mua bán nhà ở trả chậm, trả dần với nhiều ưu điểm phù

GVHD: Tăng Thanh Phương

17

SVTH: Phạm Thị Kim Thanh

LUẬN văn LUẬT HÀNH CHÍNH hợp ĐỒNG MUA bán NHÀ ở THEO PHƯƠNG THỨC TRẢ CHẬM, TRẢ dần

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về