hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC HUẾ
KHOA LUẬT

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT DÂN SỰ
KHÓA 2010 - 2014
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:
ThS. Nguyễn Thị Thúy Hằng Nguyễn Thị Hồng Thơm
Lớp: K34B - Dân Sự
Huế, 03/2014



Để có thể hoàn thành tốt bài khóa luận tốt nghiệp
cũng như hoàn thành chương trình học bốn năm tại Khoa Luật
- Đại học Huế bên cạnh sự cố gắng của bản thân đó còn
là công lao to lớn của quý thầy cô, gia đình và bạn bè đã
giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình đó.
Nhân đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới
Khoa Luật - Đại học huế cũng như toàn bộ giảng viên trong
khoa đã tạo cho em được có được những điều kiện tốt nhất
để có thể hoàn thành khóa học của mình. Đồng thời để
hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này em xin bày tỏ
lòng cảm ơn sâu sắc nhất đến giảng viên hướng dẫn Thạc
sỹ Nguyễn Thò Thúy Hằng đã dành rất nhiều thời gian
cũng như sự bảo ban tận tình của cô đã giúp em có động
lực để thực hiện tốt bài khóa luận này.
Bên cạnh đó trong thời gian qua em đã nhận được rất
nhiều sự cỗ vũ, khuyến khích từ gia đình, bạn bè nhân đây

em cũng xin cảm ơn gia đình bạn bè đã giúp đỡ em rất
nhiều trong quá trình làm bài khóa luận.
Nhân đây em cũng xin chân thành cảm ơn TAND tỉnh
Thừa Thiên Huế đã giúp đỡ tạo điều kiện cho em trong quá
trình thu thập số liệu.
Mặc dù đã cố gắng, nhưng với một lượng kiến thức
cũng như hiểu biết còn hạn chế chính vì vậy bài khóa luận
tốt nghiệp của em còn có nhiều thiếu sót, hạn chế. Em rất
mong nhận được sự đóng góp ý kiến của tất cả mọi người
để có thể rút kinh nghiệm cho bản thân để có thể được
hoàn thành tốt hơn những công trình nghiên cứu sau.
Em xin chân thành cảm ơn!
2


Sinh vieõn thửùc hieọn
Nguyeón Thũ Hong Thụm
3
MỤC LỤC
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
TANDTC Tòa án nhân dân Tối cao
TT-BXD Thông tư Bộ xây dựng
NĐ-CP Nghị định Chính phủ
UBND Uỷ ban nhân dân
DSST Dân sự sơ thẩm.
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nếu như trong xã hội nguyên thủy con người chủ yếu sống theo tập

tính bầy đàn họ cư ngụ trong những hốc cây, mái đá. Cũng chính từ tư duy
nhận thức còn hạn chế chưa phát triển nên trong tư duy của họ không biết
đến sư tồn tại hay hình thành một khái niệm nhà ở, thì ngày nay với sự phát
triển vượt bậc của loài người cũng nhu sự phát triển của khoa học công
nghệ tiên tiến đã cải thiện đời sống của con người kéo theo đó là nhu của
con người ngày càng cao, họ không chỉ biết thõa mãn với những gì đã có
mà họ còn biết thay đổi phù hợp với nhu cầu cũng như sự biến đổi của xã
hội. Có thể nói nhà ở là vấn đề mà Nhà nước ta luôn giành sự quan tâm đặc
biệt tới đối tượng này bằng việc ban hành các quy định của pháp luật về
việc mua bán nhà ở luôn được chú trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của các chủ thể, bên cạnh đó nó còn thu hút được sự quan tâm của
nhiều nhà nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Nếu như theo phạm trù
xã hội học nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu cần thiết của con người;
theo phạm trù kinh tế thì nhà ở được coi là khối tài sản lớn, quý báu của
con người thì theo phạm trù luật học thì nhà ở đó là đối tựơng điều chỉnh
của nhiều nghành luật trong đó có Luật dân sự.
Quyền về nhà ở được pháp luật ghi nhận và được coi đó là một trong
những quyền cơ bản của công dân. Hiến pháp mới của nước ta Hiến pháp
năm 2013 ghi nhận và khẳng định về quyền cơ bản của công dân bằng việc
quy định tại khoản 1 Điều 22 “công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tại
Điều 44 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định nhà ở được tạo lập hợp pháp
thông qua các hình thức như: đầu tư xây dựng nhà ở mới; mua, nhận tặng
cho, nhận thừa kế nhà ở và thông qua các hình thức khác. Việc mua bán
nhà ở tại nước ta trải qua nhiều thời kỳ khác nhau và có sự bến đổi một
cách mạnh mẽ để phù hợp với sự biến đổi của đất nước. Với tính chất là
6
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
một loại hợp đồng hết sức phức tạp, cũng như thông qua quá trình giải
quyết các giao dịch liên quan tới việc mua bán nhà ở, các quy định của
pháp luật điều chỉnh về vấn đề này đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Chính

vì vậy đề tài “hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” được
nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn để có thể tìm ra những điểm
hạn chế của các quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán
nhà ở. Từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống
pháp luật nói chung cũng như các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói
riêng nhằm tạo điều kiện để có một hệ thống các quy định pháp luật hoàn
thiện để có thể bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu
Nhằm làm sáng tỏ các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp
đồng mua bán nhà ở. Đồng thời liên hệ với thực tiễn giải quyết các tranh
chấp về hợp đồng nhà ở và phát hiện ra những hạn chế của quy định
pháp luật để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ
thống pháp luật nói chung và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở
nói riêng.
2.2. Nhiệm vụ
Xây dựng các khái niệm về hợp đồng; hợp đồng mua bán nhà ở, tranh
chấp về hợp đồng mua bán nhà ở…
- Tập trung nghiên cứu và làm sáng tỏ các quy định của pháp luật điều
chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở.
- Đánh giá đúng đắn, khách quan các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở.
- Đánh giá thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật liên quan tới
hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó đưa ra các gải pháp, kiến nghị nhằm
hoàn thiện hệ thống pháp luật.
7
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề
tài có phạm vi nghiên cứu khá rộng, nội dung phong phú và có thể nói là

phức tạp. Tuy nhiên trong phạm vi là một bài khóa luận tốt nghiệp cử nhân
luật học thì tác giả sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề dựa trên cơ sở lý luận và
thực tiễn để đánh giá một cách khách quan các quy định pháp luật liên quan
tới hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn
thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể:
Những nội dung chính của pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bán
nhà ở, đặc biệt về chủ thể, nội dung và đối tượng của hợp đồng. Bên cạnh
đó bài viết cũng sẽ phân tích, đánh giá trên cơ sở nghiên cứu những bản án
của Tòa án về giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở để từ
đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện những bất cập của pháp luật
còn gặp phải. Trong phạm vi nghiên cứu này tác giả cũng xem xét và đánh
giá thực trạng giải quyết các tranh chấp về các giao dịch liên quan tới nhà ở
tại Tòa án nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế cụ thể từ năm 2009 đến năm 2012
để có thể thấy được những bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở ngoài thực tiễn cuộc sống như thế nào, từ đó đưa ra những kiến nghị, giải
pháp cụ thể để nâng cao chất lượng công tác giải quyết các tranh chấp về
giao dịch liên quan tới nhà ở nói chung và đối với giao dịch liên quan tới
hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” được
thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện
chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và
pháp luật.
Bên cạnh đó để hoàn thành đề tài này tác giải đã sử dụng một số
phương pháp như: Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương
pháp xã hội và phưng pháp tổng hợp.
8
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
5. Kết cấu của đề tài
Nội dung của đề tài gồm có 3 phần: Phần mở đầu; phần nội dung và

phần kết luận. Phần nội dung gồm có 2 chương:
Chương 1. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở.
Chương 2. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán
nhà ở.
9
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
B. PHẦN NỘI DUNG
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG
MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Có thể nói nhà ở luôn chiếm một vai trò quan trọng không thể thiếu
đối với cuộc sống của mỗi con người. Chính vì với vai trò quan trọng như
vậy từ trước đến nay dù ở giai đoạn nào đi chăng nữa thì Đảng, Nhà nước
ta luôn đặt vấn đề về nhà ở, về những nhu cầu thiết yếu để có thể đảm bảo
cuộc sống của con người ổn định đó là một trong những mối quan tâm hàng
đầu. Từ những quy định của pháp luật như Bộ luật Dân sự năm 2005 có thể
hiểu hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản.
Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì có thể hiểu
bản chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo
đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua
có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Khi nói về hợp đồng mua
bán tài sản nói chung và đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì luôn
tồn tại hai chủ thể là bên mua tài sản (nhà) và bên bán tài sản (nhà). Họ
giao kết hợp đồng trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận những nội dung cở
bản trong hợp đồng mà đáp ứng được nhu cầu, ý chí của hai bên nhưng
những thỏa thuận, những điều khoản ấy không được trái với pháp luật và
trái với đạo đức xã hội. Đối với các bản hợp đồng khác nói chung và hợp
đồng mua bán nhà ở nói riêng khi không đáp ứng được những yêu cầu mà

pháp luật quy định như: tự nguyện thỏa thuận, không được lừa dối, cưỡng
ép hay những thỏa thuận trong hợp đồng trái với pháp luật và đạo đức xã
hội thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu. Sự tự do thể hiện ý chí, tự nguyện của
10
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
các bên cũng chính là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân
sự nói chung được Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định tại Điều 398 theo đó
khi giao kết hợp đồng dân sự nói chung thì các bên phải thực hiện theo
đúng nguyên tắc:
- Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Khi nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở mặc dù Bộ luật Dân sự 2005
và Luật nhà ở 2005 không quy định cụ thể như thế nào là hợp đồng mua bán
nhà ở nhưng dựa vào quá trình phân tích, so sánh trên cũng như nhìn nhận
hợp đồng mua bán nhà ở trong mối tương quan với các loại hợp đồng khác thì
chũng ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên
mua nhà, theo đó bên mua nhà có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ trả tiền
cho bên bán, còn bên bán có nghĩa vụ giao nhà là đối tượng của hợp đồng
mua bán nhà đồng thời có quyền nhận tiền tương ứng với giá trị của căn
nhà mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở và đây cũng là
loại tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chính vì vậy
mà pháp luật nước ta quy định rất chặt chẽ các vấn đề pháp lý liên quan tới
đối tượng của loại hợp đồng này. Có thể nói hợp đồng mua bán nhà ở là
một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và cũng là loại hợp đồng đặc biệt
trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có đầy đủ những đặc điểm
chung của một hợp đồng dân sự và cũng hội tụ những đặc điểm cơ bản của
hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và ngay trong bản thân nó cũng đã tồn

tại những đặc điểm thể hiện tính đặc thù.
Với đặc trưng hợp đồng mua bán nhà ở cũng là một dạng cụ thể của
hợp đồng mua bán tài sản, nên có thể nói hợp đồng mua bán tài sản có
những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này. Cụ thể:
11
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
- Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ.
Theo đó thì các chủ thể bao gồm bên bán và bên mua đều có những
quyền và nghĩa vụ ràng buộc nhau nhất định, chứ không phải chỉ một bên
có quyền còn bên kia chỉ có nghĩa vụ thực hiện. Hay nói theo một cách
khác thì quyền của bên này chính là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại.
Theo đó đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì sự thỏa thuận của các
bên theo đó bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà – là đối tượng của hợp đồng
cho bên mua và có quyền yêu cầu bên mua thanh toán, và đồng thời thì bên
mua có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền đã thỏa
thuận cho bên bán. Không dừng lại ở đó tính song vụ trong hợp đồng này
còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán cũng như bên mua chỉ được
đáp ứng đầy đủ khi bên bán cũng như bên mua thực hiện đầy đủ và hoàn
thành phần nghĩa vụ tương ứng của mình. Ví dụ: Theo quy định tại khoản 3
Điều 415 Bộ luật Dân sự 2005 thì “bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở đúng
tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua” thì
bên mua lại có quyền “được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng
tình trạng thỏa thuận” được quy định tại khoản 1 Điều 454 Bộ luật Dân sự
năm 2005.
- Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù.
Đền bù trong khi thực hiện hợp đồng nói chung và đối với hợp đồng
mua bán nhà ở nói riêng có thể được hiểu một cách đơn giản là khi bên bán
nhà hay bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì họ sẽ được
nhận lại một lợi ích tương ứng với phần lợi ích mà họ đã bỏ ra. Đặc điểm
này chính là sự cụ thể hóa nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân

sự mà cả bên bán và bên mua đã thực hiện để có thể đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của họ khi tham gia quan hệ hợp đồng.
Nếu như trong hợp đồng tặng cho tài sản là một loại hợp đồng mà
theo đó người chuyển giao tài sản sẽ không nhận được một lợi ích vật chất
12
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
nào cả thì hợp đồng mua bán nhà ở lại ngược lại. Khi người đó tặng (cho)
người khác một tài sản thì người tặng (cho) tài sản đó không có quyền yêu
cầu người nhận tài sản thực hiện nghĩa vụ thanh toán, và đồng nghĩa với đó
là người nhận tài sản từ người tặng (cho) không phải thực hiện bất kỳ một
nghĩa vụ nào đối với người chuyển chuyền sỡ hữu cả.
- Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng khá đặc biệt.
Điều đặc biệt này được thể hiện ở chỗ đây là một loại hợp đồng mà khi
chuyển giao tài sản và chuyển giao quyền sở hữu tài sản. Trong quan hệ
mua bán này khi người bán nhà cho người mua thì bên cạnh việc phải
chuyển giao tài sản là ngôi nhà hoặc phần nhà ở cho người mua. Tuy nhiên
chưa dừng lại ở đó người bán phải chuyển giao quyền sở hữu ngôi nhà hợp
pháp cho người mua và có trường hợp phải chuyển giao luôn quyền sử
dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần
đất thuê.
Bên cạnh những đặc điểm pháp lý trên thì hợp đồng mua bán nhà ở
còn có những đặc điểm pháp lý đặc thù, thể hiện rõ nét đặc thù bản chất của
nó. Cụ thể như về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp
đồng Tuy nhiên tác giả của bài viết sẽ đề cập ở phần sau của đề tài.
1.2. Sơ lược về trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở của nước ta
Pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta
có thể nói đã trải qua rất nhiều thời kỳ khác nhau, với mỗi thời kỳ có những
quy định khác nhau để phù hợp với hoàn cảnh của đất nước tại thời điểm
đó cũng như để phù hợp với nhu cầu, nhận thức của sử dụng của con người.

Chúng ta có thể khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta qua các giai đoạn sau:
- Giai đoạn thứ nhất: Thời kỳ Nhà nước phong kiến
Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã
xuất hiện và thể hiện rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến. Tuy nhiên với
13
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
trình độ nhận thức cũng như do sự phát triển kinh tế - xã hội trong hoàn cảnh
lúc bấy giờ thì vấn đề về nhà ở không được ghi nhận là một đối tượng độc lập
mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ. Mãi cho đến thời kỳ triều
đại của Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ thứ XV cùng với việc bước
đầu hình thành chế định về hợp đồng thì đến đây lần đầu tiên ruộng đất tư hữu
được coi là đối tượng mua bán tài sản giữa tư nhân với tư nhân.
Đến thời kỳ nhà Lê Nhà nước đã cho ban hành Quốc triều Hình luật.
Có thể thấy trong bản pháp luật thành văn Quốc triều Hình luật với các nội
dung các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thể
hiện các nguyên tắc cơ bản, thể hiện sự tiến bộ vượt bậc có giá trị kế thừa
cho các văn bản sau này như các nguyên tắc cơ bản trong khi giao kết hợp
đồng được quy định tại Điều 335 theo đó khi giao kết hợp đồng phải “bình
đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất, mọi giao kết khi bị uy hiếp đều
không có giá trị pháp lý” và đặc biệt với quy định tại Điều 336 thì “việc
mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và phải có xã trưởng chứng
kiến”. Có thể nói đây là một trong những quy định thành văn đầu tiên đặt
nền móng vững chắc cho sự hình thành và phát triển các quy định của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong thời kỳ phong kiến nói riêng và cho
hệ thống pháp luật nước nói chung.
- Giai đoạn thứ hai: Từ năm 1945 đến trước năm 1991
Người pháp khởi sự bắn phá Đà Nẵng năm 1858 rồi bỏ đi. Vài năm
sau chúng quay lại nước ta với dã tâm chinh phục thực sự, năm 1862 Pháp
đánh chiếm ba tỉnh miền Tây sau đó chiếm hoàn toàn miền nam rồi tiến ra

Bắc. Tuy nhiên chỉ từ năm 1884 trở đi sự thống trị của người Pháp mới
được thiết lập trên toàn lãnh thổ nước ta, và nếu tính từ năm 1884 thì cuộc
đô hộ của người Pháp kéo dài 61 năm. Trong thời kỳ thời kỳ thực dân Pháp
đô hộ Việt Nam, thực dân Pháp đã sử dụng các chính sách nô dịch về văn
hóa để phục vụ cho công cuộc khai thác thuộc địa tại Việt Nam. Không
những thế với dã tâm vô cùng tàn độc thực dân pháp đã chia nước ta ra làm
14
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
ba miền Bắc kỳ - Trung kỳ - Nam kỳ với phương châm chia để trị, thực dân
Pháp đã áp dụng ba bộ dân luật khác nhau cho ba miền. Với một thời gian
thống trị dài như vậy mặc dù có tác động tiêu cực rất lớn tới đất nước ta,
đời sống của nhân dân ta nhưng với sự xâm lăng của thực dân cũng cho
thấy có nhiều điểm tích cực như chúng đã áp dụng những quy định pháp
luật mà sau này khi đất nước độc lập chúng ta có điều kiện để tiếp thu trong
đó các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đều được xây
dựng dựa trên nền tảng, trên tinh thần của Bộ luật Dân sự Pháp – một trong
những Bộ luật có trình độ phát triển nhất thế giới lúc bấy giờ. Các quy định
của pháp luật trong thời kỳ này cũng đã đảm bảo cho các giao dịch mua
bán nhà ở được rõ ràng, tương đối hoàn thiện để có thể bảo vệ được quyền
và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể.
Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, ngày 10/10/1945
Hồ Chí Minh đã ban hành sắc lệnh số 90/SL với quy định giữ tạm thời các
luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc - Trung - Nam cho đến khi ban hành được
những văn bản mới. Với sắc lệnh số 90/SL có thể nói đã tạo điều kiện cho
các giao dịch dân sự nói chung cũng như các giao dịch về hợp đồng mua
bán nhà ở nói riêng được đảm bảo, và giữ sự ổn định cho xã hội lúc bấy
giờ. Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng Hòa đã ban hành
sắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định về thể lệ trước bạ đối với việc
mua bán nhà, cho và đổi nhà của, ruộng đất. Đến năm 1959 Tòa án nhân
dân tối cao đã ra chỉ thị số 772/ CT/TANDTC về việc đình chỉ áp dụng

luật, lệ phong kiến. Tuy nhiên do điều kiện, hoàn cảnh của đất nước lúc bấy
giờ nên hầu như chúng ta vẫn sử dụng các nguyên tắc cở bản của pháp luật
dân sự trước đây để điều chỉnh mối quan hệ trong đó có giao dịch về nhà ở.
- Giai đoạn thứ ba: Từ năm 1991 đến năm 2005
Ngày 26/03/1991 Hội đồng nhà nước đã ban hành Pháp lệnh nhà ở.
Có thể đánh giá từ trước đến thời điểm đó thì với sự ra đời của pháp lệnh
này được coi là văn bản pháp lý hoàn thiện nhất điều chỉnh liên quan tới
15
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
vấn đề các giao dịch nhà ở. Với sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 thì
các quyền của công dân về sở hữu nhà ở mới được đề cập một cách cụ thể,
chi tiết. Cụ thể, Pháp lệnh có những quy định tiến bộ để bảo vệ quyền sở
hữu nhà ở của con người như: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế,
cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập một cách hợp pháp thông qua
việc xây dựng, cải tạo, mua bán, thừa kế, tặng cho và các hình thức khác
theo quy định của pháp luật”.
Ngày 28/10/1995, tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ
luật Dân sự. Một trong những điểm tiến bộ của Bộ luật này so với các văn
bản trước đây được thể hiện, Bộ luật này đã đưa các quy định về hợp đồng
mua bán nhà ở thành một chế định riêng, và đã ưu ái giành cho nó một loạt
các quy định từ Điều 443 đến Điều 450. Trên cơ sở đó Bộ luật Dân sự năm
1995 đã quy định một cách cụ thể và chi tiết về hợp đồng mua bán nhà ở
với những nội dung chính như điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nội
dung của hợp đồng. Với sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 1995 đã tạo tiền
đề, nền móng để sau này những văn bản sau được kế thừa những giá trị tốt
đẹp từ Bộ luật này. Tuy nhiên cùng với sự biến đổi của đất nước thì trong
quá trình áp dụng Bộ luật Dân sự năm 1995 đã bộc nhiều hạn chế, và đó là
khi báo hiệu sẽ có một văn bản khác ra đời để khắc phục những nhược
điểm của Bộ luật Dân sự năm 1995 để phù hợp với yêu cầu của thực tiễn
hơn đó là quy luật tất yếu. Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 (từ ngày 05/ 05

đến ngày 14/06/2005) đã thông qua Bộ luật Dân sự năm 2005, có hiệu lực
ngày 01/01/2006.
- Giai đoạn thứ tư: Từ năm 2006 đến nay
Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực từ 01/01/2006 có thể nói sự ra
đời của văn bản này là kết quả tất yếu của một nhu cầu to lớn của xã hội.
Tiếp tục kế thừa những tinh hoa từ các văn bản trước đó như Pháp lệnh nhà
ở năm 1991; Bộ luật Dân sự năm 1995 thì Bộ luật Dân sự năm 2005 đã thể
hiện được những điểm tiến bộ, điểm mới mà các văn bản trước đó chưa
16
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
điều chỉnh được. Với nội dung hợp đồng mua bán nhà ở được Bộ luật dân
sự điều chỉnh được quy định thành một chế định riêng tại mục II từ Điều
450 cho đến Điều 455. Nếu như ở Bộ luật Dân sự năm 1995 chỉ coi tài sản
là những gì tồn tại hữu hình, có thật thì phải tới Bộ luật Dân sự năm 2005
đã mở rộng khái niệm đó và coi loại hình tài sản đang hình thành trong
tương lai cũng được coi là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Như
vậy chỉ một ví dụ như vậy cũng đã cho chúng ta thấy được sự tiến bộ, ưu
việt của Bộ luật Dân sự năm 2005 so với các văn bản pháp luật khác.
Tuy Bộ luật Dân sự đã thể hiện nhiều ưu việt, nhiều điểm tiến bộ
nhưng chỉ với một ít điều luật ít ỏi đó thì không thể điều chỉnh được cả một
loại quan hệ phức tạp như hợp đồng mua bán nhà ở được. Mà bên cạnh đó
còn có một số văn bản khác như văn bản pháp luật chuyên nghành Luật nhà
ở được ban hành ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ 1/7/2006. Luật nhà ở năm
2005 ra đời sau một thời gian đi vào áp dụng thực tiễn có một số điều luật
không thực sự phù hợp, chính vì vậy đã được sửa đổi, bổ sung vào năm
2009, và hiện tại Luật nhà ở năm 2005 đang trong quá trình dự thảo sửa đổi
tuy nhiên chưa có một quyết định chính thức nào về việc cho ra đời Luật
nhà ở mới để thay thế Luật nhà ở năm 2005 hiện hành. Ngoài ra bên cạnh
đó còn phải kể đến một số văn bản pháp luật khác như: Nghị định số
90/2006/NĐ – CP ngày 06/09/2006 của Chính Phủ quy định chi tiết và thi

hành luật nhà ở. Tuy nhiên ngày 23/06/2010, Thủ tướng Chính Phủ phê
duyệt nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành luật nhà ở và
nghị định 71/2010 đã thay thế nghị định số 90/2006. Nghị định 71/2010 đã
hướng dẫn một cách cụ thể luật nhà ở ví dụ như tại chương V quy định về
“quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư tại nước
ngoài, và của người nước ngoài định cư tại Việt Nam” tại Nghị định
71/2010 đã quy định cụ thể về các điều kiện để được hưởng sở hữu nhà ở
tại Việt Nam.
Ngày 01/09/2010 Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư số 16/2010
17
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
-TT16/2010/TT - BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội
dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản và nhà ở. Bên cạnh đó Quốc hội ban hành
Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở số 56/2005/QH11 và Điều
121 của Luật đất đai số 13/2003/QH1. Đặc biệt mới đây trong năm 2014
Bộ xây dựng đã cho ra đời một loạt các văn bản hướng dẫn để hướng dẫn,
sửa đổi và bổ sung các văn bản được ra đời trước đó như ngày 20/02/2014
Bộ xây dựng cho ra đời Thông tư số 03/2014/TT-BXD theo đó Thông tư
này quy định sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD
ngày 01/09/2010 và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Bên cạnh đó Bộ xây dựng cũng đã cho ra
đời một số văn bản khác như: Thông tư 01/2014/TT-BXD Thông tư hướng
dẫn và thực hiện việc quản lý sử dụng nhà ở công vụ
Tóm lại, Pháp luật về nhà ở nói chung và về các quy định hợp đồng
mua bán nhà ở nói riêng có một lịch sử phát triển lâu dài từ những thời kỳ
trước cho đến hiện tại bây giờ. Các quy định của pháp luật biến đổi theo
thời gian để phù hợp với sự thay đổi của hệ thống xã hội, thể chế chính trị

và sự phát triển kinh tế. Tuy nhiên dù thời kỳ nào đi chăng nữa chúng ta
cũng có thể thấy được các quy định của Pháp luật luôn cố gắng để bảo vệ
được quyền lợi của các chủ thể, của Nhà nước của xã hội.
1.3. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
1.3.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Trong mối quan hệ giao dịch về hợp đồng nói chung và đối với hợp
đồng mua bán nhà ở nói riêng, tồn tại hai chủ thể chủ yếu đó là bên bán và
bên mua. Ngoài ra thì có sự tham gia của Nhà nước với tư cách là chủ thể
tiến hành hoạt động quản lý về nhà ở. Mặc dù cùng tham gia vào trong một
quan hệ pháp luật đó là quan hệ mua bán nhà ở được pháp luật bảo vệ và
18
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
tạo mọi điều kiện bình đẳng như nhau nhưng mỗi chủ thể này có những đặc
trưng riêng. Chính vì vậy để tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành
điều chỉnh về các chủ thể này thì chúng ta cần tìm hiểu từng chủ thể riêng
biệt đặt trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở.
1.3.1.1. Bên bán nhà ở
Để trở thành chủ thể bên bán trong giao dịch liên quan tới nhà ở thì
các chủ thể phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 92 Luật nhà
ở năm 2005 được sửa đổi bổ sung năm 2009.
Trong đó có thể nói điều kiện quan trọng trước hết mà các bên phải có
đó chính là bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy
định của pháp luật về dân sự. Hay nói cách khác người bán nhà phải là chủ
sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đem bán hoặc là người được chủ sở hữu ngôi
nhà đó ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về việc ủy quyền,
và người được ủy quyền được phép thực hiện các giao dịch như mua bán,
tặng cho đối với tài sản được ủy quyền đó. Đối với trường hợp người bán
nhà là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đó thì khi thực hiện giao dịch về
việc mua – bán nhà thì họ phải xuất trình một số giấy tờ để chứng minh quá
trình tạo lập hay mình là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà đó. Các giấy tờ

đó gồm một số loại giấy tờ như sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Hợp đồng hợp pháp mà chủ sở hữu ngôi nhà đã ký kết với chủ sở
hữu của ngôi nhà trước đó.
+ Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
cho người có nhà ở đó.
+ Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền
cũ cấp một cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó mà nhà ở,
đất ở đó đang sư dụng ổn định, không có tranh chấp.
Ngoài ra có thể có một số giấy tờ khác như giấy phép xây dựng nhà ở
đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, giấy tờ trao tặng nhà tình
19
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
nghĩa tình thương
Với việc xuất trình các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu nhà ở một
mặt để đảm bảo tư cách chủ thể cho các bên tham gia giao dịch, mặt khác
tạo cơ sở pháp lý cũng như cơ sở tinh thần vững chắc để đảm bảo niềm tin
cho các bên khi xác lập quan hệ mua bán nhà ở. Đồng thời việc cung cấp
các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu như vậy là cần thiết, để hạn chế
được những rủi ro, những tranh chấp có thể phát sinh như bán nhà ở không
phải là của mình rồi người mua cũng không thể biết được điều đó nên dễ
phát sinh tranh chấp. Bên cạnh đó nhà ở, đất là loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu chính vì vậy việc cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
cũng nhằm mục đích để thực hiện việc chuyển quyền sở hữu, và thực hiện
các thủ tục khác như thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sẽ được đảm bảo theo
đúng quy định của pháp luật.
Đặc biệt đối với trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì
người bán nhà đó có nghĩa vụ xuất trình giấy ủy quyền hợp pháp theo đúng
quy định của pháp luật – giấy ủy quyền có giấy chứng nhận của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên đối với trường hợp này người mua nhà

cần lưu ý là phải xem xét cẩn trọng giấy ủy quyền, xem xét giấy ủy quyền
đó có đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật hay không? Xem xét
phạm vi ủy quyền mà người được ủy quyền được hưởng. Trong phạm vi
đang xem xét là hợp đồng mua bán nhà ở thì người mua cần xem trong giấy
ủy quyền đó thì người bán nhà có được phép bán ngôi nhà đó hay không để
hạn chế được rủi ro cũng như tránh được trường hợp phát sinh tranh chấp
giữa bên bán nhà (người được ủy quyền); bên mua nhà và người ủy quyền.
Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành
vi dân sự đầy đủ. Việc xác định năng lực chủ thể của người bán nhà cần
xem xét trong từng trường hợp cụ thể.
Đối với trường hợp bên bán nhà là cá nhân. Cá nhân muốn tham gia
giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự
20
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
đầy đủ. Theo quy định tại Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì năng lực
hành vi dân sự của cá nhân được hiểu là khả năng của cá nhân bằng hành vi
của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự, như vậy đó là điều
kiện cơ bản nhất để xem xét một cá nhân có đủ điều kiện để tham gia vào
giao dịch dân sự liên quan tới việc mua bán nhà ở hay không. Theo quy
định của Bộ luật Dân sự tại khoản 2 Điều 20 thì đối với trường hợp người
từ đủ mười lăm đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình xác lập thực hiện các giao dịch dân sự
mà không cần phải có sự đồng ý của người đại diên theo pháp luật, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác. Bên cạnh đó theo quy định của Bộ
luật Dân sự năm 2005 tại Điều 19 thì pháp luật còn quy định người từ đủ
mười tám tuổi trở lên có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi của
mình trừ trường hợp người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế
năng lực hành vi dân sự, người từ mười tám tuổi trở lên có quyền tự mình
tham gia giao kết hợp đồng, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở.
Tuy nhiên, bên cạnh đó trong một số trường hợp khác thì khi tham gia

các giao kết hợp đồng họ phải có người giám hộ hoặc người đại diện, đó là
những trường hợp mà chủ thể bị hạn chế năng lực hành vi dân sự họ vẫn có
thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở tuy nhiên pháp luật đặt ra
quy định là việc thực hiện các giao dịch đó chỉ được thực hiện khi có sự
đồng ý của người giám hộ và đối với trường hợp này phải tuân theo các
quy định của pháp luật về giám hộ và đại diện. Đối với các giao dịch dân
sự liên quan đến tài sản của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải
có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp đó là các
giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Pháp luật quy định
như vậy là rất phù hợp. Bởi lẽ, đối với các giao dịch dân sự nói chung và
đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì đây là những giao dịch mà
giá trị tài sản lớn, với sự tham gia vai trò của người đại diện, người giám hộ
thì sẽ đảm bảo được quyền lợi của người được giám hộ. Khi người được
21
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
giám hộ bị hạn chế về năng lực, trong khi đó những giao dịch, những hợp
đồng như hợp đồng mua bán nhà ở thì những thỏa thuận về giá cả hay
phương thức thanh toán là những vấn đề không hề đơn giản. Chưa dừng
lại ở đó, đối với hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mà có thể nói về
thủ tục pháp lý của nó cũng rất phức tạp, đòi hỏi chủ thể tham gia vào hợp
đồng phải có trình độ hiểu biết nhất định để họ có thể nhận thức được đầy
đủ những trách nhiệm cũng như quyền và nghĩa vụ của họ khi xác lập hợp
đồng mua bán.
Đối với trường hợp bên bán nhà là tổ chức. Trong trường hợp bên bán
nhà là tổ chức bán nhà ở, cho thuê nhà ở thì tổ chức đó phải có chức năng
kinh doanh nhà ở. Trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích
kinh doanh. Tuy nhiên khi nghiên cứu về chủ thể bên bán nhà chúng ta
cũng cần chú ý tới hai trường hợp có thể xảy ra.
Thứ nhất, đối với trường hợp bên bán nhà là chủ sở hữu của chính
ngôi nhà đó. Đối với trường hợp này bên bán nhà là chủ sở hữu có đầy đủ

ba quyền năng đó chính là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định
đoạt. Trong trường hợp này chủ sở hữu có quyền thực hiện mọi hành vi về
tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại tới quyền và lợi
ích của người khác cũng như quyền và lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ hai, đối với trường hợp bên bán nhà không đồng thời là chủ sở
hữu thì việc thực hiện các giao dịch liên quan tới nhà ở hay các giao dịch
khác đều được thực hiện thông quan hình thức là ủy quyền, thì khi đó
người bán nhà là người được ủy quyền. Tuy nhiên đối với hình thức này thì
khi người mua thực hiện các giao dịch về nhà ở cũng cần nắm rõ hơn về
việc ủy quyền đó có đúng với quy định của pháp luật hay không? Và cần
xem xét về phạm vi ủy quyền, có nghĩa là xác định người được ủy quyền
đó có được chủ sở hữu (người ủy quyền) cho phép thực hiện các giao dịch
liên quan tới tài sản được ủy quyền đó hay không?
Khi nghiên cứu về các nguyên tắc khi giao kết hợp đồng nói chung
22
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
và hợp đồng mua bán tài sản nói riêng là khi tham gia giao kết hợp đồng
các bên chủ thể bao gồm cả bên bán nhà và bên mua nhà phải hoàn toàn tự
nguyện, tự thỏa thuận các nội dung cơ bản của hợp đồng. Trong giao dịch
hợp đồng mua bán nhà có những trường hợp đặc biệt có thể xảy ra, đó
chính là những trường hợp mà chủ sở hữu của ngôi nhà không thể hay
không có điều kiện để giao dịch trực tiếp để thỏa thuận với bên mua nhà
nhưng hợp đồng mua bán nhà đó vẫn có thể thực hiện được, đó là những
trường hợp như bán nhà là tài sản bị cưỡng chế để thi hành án. Đây chính
là những trường hợp mà giao dịch hợp đồng mua bán nhà đặc biệt bởi lẽ
chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà đó trước
khi nó trở thành đối tượng của cuộc giao dịch mua bán nhà.
Ngoài các chủ thể cơ bản như đã phân tích ở trên thì có thể thấy chủ
thể của quan hệ giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở cũng có thể là tổ chức,
cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, để cho thuê. Tuy nhiên

cũng cần nói rõ hơn rằng đối với chủ thể này thì chịu sự điều chỉnh rất
nghiêm khắc của pháp luật.
1.3.1.2. Bên mua nhà ở
Theo quy định tại Điều 92 khoản 2 Luật nhà ở năm 2005 quy định
“bên mua, thuê mua là tổ chức, cá nhân”. Khi nói về chủ thể mua nhà
trong hợp đồng mua bán nhà ở thì có lẽ trước hết chúng ta cần đề cập tới
chủ thể có lẽ là chiếm đa số, đó chính là các cá nhân.
Bên mua nhà là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo đúng
quy định của pháp luật (như đã đề cập ở phần 1.3.1.1), đó là khả năng của
cá nhân bằng hành vi của mình xác lập quyền và thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân, đều có thể trở
thành chủ thể bên mua nhà ở, tuy nhiên với mỗi đối tượng khác nhau thì
pháp luật lại quy định các điều kiện không giống nhau. Nếu như chủ thể
mua nhà ở là cá nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú
23
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
thì đối với chủ thể mua nhà là tổ chức lại không phụ thuộc vào nơi đăng ký
kinh doanh. Với quy định trên của pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho
các cá nhân, tổ chức có nhu cầu muốn mua nhà để ở, cũng như khi tiến
hành hoạt động mua bán nhà sẽ được thuận lợi hơn.
Bên cạnh chủ thể mua nhà là các cá nhân, tổ chức thì còn có một chủ
thể khác cũng không kém phần quan trọng, đó chính là chủ thể người Việt
Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên đối với loại chủ thể này thì pháp luật
lại giành cho họ một số điều kiện có thể nói là khắt khe hơn so với hai loại
chủ thể trước là so với cá nhân và tổ chức. Điều này được thể hiện thông
qua quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 của Luật nhà ở năm 2005, đó là đối
với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định tại Điều
126 của Luật nhà ở. Như vậy đối với trường hợp là người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Đối với

đối tượng này được quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi,
bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai được quyền
sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thuộc một trong các đối tượng sau:
+ Người có quốc tịch Việt Nam;
+ Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt
Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà
khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của
Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc
chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Đối với trường hợp người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng
trên mà được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực
và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu
một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và
các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Tuy nhiên tại Điều 19 Thông tư số 16/2010/TT -BXD, Thông tư
hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP có quy định người Việt Nam định cư
24
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm
ở nước ngoài chỉ cần có giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam
theo quy định tại Điều 67 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP là đủ điều kiện
về cư trú để được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu phải có
thời gian cư trú thực tế (cư trú liên tục hoặc cư trú cộng dồn) từ đủ ba tháng
trở lên tại Việt Nam mới được sở hữu nhà ở.
Tuy nhiên với đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì
phải có các giấy tờ chứng minh người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Điều 66 Nghị định
71/2010/NĐ-CP như: hộ chiếu Việt Nam còn giá trị, hoặc hộ chiếu nước
ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam
Từ quy định của pháp luật như vậy có thể thấy pháp luật Việt Nam
luôn muốn tạo điều kiện cũng như cơ hội để cho mỗi người có được một

ngôi nhà để ở, bên cạnh đó cũng cho thấy sự mềm dẻo của pháp luật nước
ta khi quy định “người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà
văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có
nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam ”. Đó chính là sự mềm dẻo, linh
hoạt của pháp luật nước ta.
Bên cạnh đó chúng ta có thể thấy một vấn đề quan trọng từ những quy
định của pháp luật đối với chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Đó chính là việc phân chia đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng nhà ở tại Việt Nam thông
qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khu vực được
phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền theo quy
định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản thân
và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam khi thuộc một trọng các diện
mà pháp luật quy định. Đối tượng này được quy định tại khoản 2 Điều 66
Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Và đối tượng thứ hai được quy định tại Khoản
25
GVHD: ThS. Nguyeãn Thò Thuùy Haèng SVTH: Nguyeãn Thò Hoàng Thôm