hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

Lời Cảm Ơn
Để có thể hoàn thành tốt bài khóa luận tốt nghiệp cũng như hoàn thành
chương trình học 4 năm tại khoa luật – đại học Huế bên cạnh sự cố gắng của
bản thân đó còn là công lao to lớn của quý thầy cô, gia đình và bạn bè đã giúp
đỡ em rất nhiều trong quá trình đó.
Nhân đây em xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới Khoa luật – Đại học
huế cũng như toàn bộ giảng viên trong khoa đã tạo cho em được có được
những điều kiện tốt nhất để có thể hoàn thành khóa học của mình. Đồng thời
để hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp này em xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc
nhất đến giảng viên hướng dẫn thạc sỹ Nguyễn Thị Thúy Hằng đã dành rất
nhiều thời gian cũng như sự bảo ban tận tình của cô đã giúp em có động lực để
thực hiện tốt bài khóa luận này.
Bên cạnh đó trong thời gian qua em đã nhận được rất nhiều sự cỗ vũ,
khuyến khích từ gia đình, bạn bè nhân đây em cũng xin cảm ơn gia đình bạn bè
đã giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình làm bài khóa luận.
Mặc dù đã cố gắng, nhưng với một lượng kiến thức cũng như hiểu biết
còn hạn chế chính vì vậy bài khóa luận tốt nghiệp của em còn có nhiều thiếu
sót, hạn chế. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của tất cả mọi người
để có thể rút kinh nghiệm cho bản thân để có thể được hoàn thành tốt hơn
những công trình nghiên cứu sau.
Em xin chân thành cảm ơn
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Hồng Thơm
A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nếu như trong xã hội nguyên thủy con người chủ yếu sống theo tập tính
bầy đàn họ cư ngụ trong những hốc cây, mái đá. Cũng chính từ tư duy nhận
thức còn hạn chế chưa phát triển nên trong tư duy của họ không biết đến sư
tồn tại hay hình thành một khái niệm là nhà ở. Thì ngày nay với sự phát triển
vượt bậc của loài người cũng nhu sự phát triển của khoa học công nghệ tiên
tiến đã cải thiện đời sống của con người kéo theo đó là nhu của con người

ngày càng cao, họ không chỉ biết thõa mãn với những gì đã có mà họ còn biết
thay đổi phù hợp với nhu cầu cũng như sự biến đổi của xã hội. Trong tư duy
của con người lúc này đã có những nhu cầu ngày càng cao như có được những
phương tiện đi lại để giải quyết công việc một cách nhanh chóng hơn hay có
được những ngôi nhà khang trang với những tiện nghi đầy đủ ngày càng được
chú trọng. Có thể nói nhà ở là vấn đề mà Nhà nước ta luôn giành sự quan tâm
đặc biệt tới đối tượng này bằng việc ban hành các quy định của pháp luật về
việc mua bán nhà ở luôn được chú trọng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của các chủ thể, bên cạnh đó nó còn thu hút được sự quan tâm của nhiều
nhà nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Nếu như theo phạm trù xã hội
học nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu cần thiết của con người; theo phạm
trù kinh tế thì nhà ở được coi là khối tài sản lớn, quý báu của con người thì
theo phạm trù luật học thì nhà ở đó là đối tựơng điều chỉnh của nhiều nghành
luật trong đó có Luật dân sự.
2
Quyền về nhà ở được pháp luật ghi nhận và được coi đó là một trong
những quyền cơ bản của công dân. Nếu như ở Hiến Pháp năm 1992 tại Điều 58
quy định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình, thì tới bản Hiến
pháp mới của nước ta Hiến pháp năm 2013 tiếp tục ghi nhận và khẳng định về
quyền cơ bản đó của công dân bằng việc quy định tại khoản 1 Điều 22 “công
dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Tại Điều 44 Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy
định nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua các hình thức như: đầu tư xây
dựng nhà ở mới; mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở và thông qua các
hình thức khác. Việc mua bán nhà ở tại nước ta trải qua nhiều thời kỳ khác
nhau và có sự bến đổi một cách mạnh mẽ để phù hợp với sự biến đổi của đất
nước. Với tính chất là một loại hợp đồng hết sức phức tạp, cũng như thông qua
quá trình giải quyết các giao dịch liên quan tới việc mua bán nhà ở, các quy
định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập.
Chính vì vậy đề tài “hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Việt
Nam” được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn để có thể tìm ra

những điểm hạn chế của các quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng
mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ
thống pháp luật nói chung cũng như các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở
nói riêng nhằm tạo điều kiện để có một hệ thống các quy định pháp luật hoàn
thiện để có thể bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.
2. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu
Nhằm làm sáng tỏ các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua
bán nhà ở. Đồng thời liên hệ với thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp
đồng nhà ở và phát hiện ra những hạn chế của quy định pháp luật để từ đó
đưa ra những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật nói
chung và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng.
2.2. Nhiệm vụ
Xây dựng các khái niệm về hợp đồng; hợp đồng mua bán nhà ở, tranh
chấp về hợp đồng mua bán nhà ở…
3
- Tập trung nghiên cứu và làm sáng tỏ các quy định của pháp luật điều
chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở.
- Đánh giá đúng đắn, khách quan các quy định của pháp luật về hợp đồng
mua bán nhà ở.
- Đánh giá thực trạng áp dụng các quy định của pháp luật liên quan tới
hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó đưa ra các gải pháp, kiến nghị nhằm hoàn
thiện hệ thống pháp luật.
3. Phạm vi nghiên cứu.
Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là một đề tài
có phạm vi nghiên cứu khá rộng, nội dung phong phú và có thể nói là phức tạp.
Tuy nhiên trong phạm vi là một bài khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật học thì
tác giả sẽ tập trung nghiên cứu vấn đề dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn để
đánh giá một cách khách quan các quy định pháp luật liên quan tới hợp đồng
mua bán nhà ở. Từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp

luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể:
Những nội dung chính của pháp luật liên quan tới hợp đồng mua bán
nhà ở, đặc biệt về chủ thể, nội dung và đối tượng của hợp đồng. Bên cạnh đó
bài viết cũng sẽ phân tích, đánh giá trên cơ sở nghiên cứu những bản án, quyết
định của Tòa án về giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở để từ
đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện những bất cập của pháp luật còn
gặp phải. Trong phạm vi nghiên cứu này tác giả cũng xem xét và đánh giá thực
trạng giải quyết các tranh chấp về các giao dịch liên quan tới nhà ở tại Tòa án
nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế cụ thể từ năm 2009 đến năm 2012 để có thể
thấy được những bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ngoài
thực tiễn cuộc sống như thế nào, từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp cụ
thể để nâng cao chất lượng công tác giải quyết các tranh chấp về giao dịch liên
quan tới nhà ở nói chung và đối với giao dịch liên quan tới hợp đồng mua bán
nhà ở nói riêng.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” được thực
4
hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ
nghĩa duy vật lịch sử và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật.
Bên cạnh đó để hoàn thành đề tài này tác giải đã sử dụng một số phương
pháp như: Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp xã hội
và phưng pháp tổng hợp.
5. Kết cấu của đề tài
Nội dung của đề tài gồm có 3 phần: Phần mở đầu; phần nội dung và phần
kết luận. Phần nội dung gồm có 2 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở.
Chương II: . Thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán
nhà ở và phương hướng hoàn thiện hệ thống pháp luật.
B. PHẦN NỘI DUNG
Chương I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN

VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Có thể nói nhà ở luôn chiếm một vai trò quan trọng không thể thiếu đối
với cuộc sống của mỗi con người. Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt mà nói
theo một cách khác nhà ở còn biểu thị một giá trị văn hóa, văn minh thể hiện
sự phát triển trí tuệ của con người. Nhu cầu con người phát triển ngày càng
cao thì sự thay đổi của họ đối với thế giới xung quanh cũng dần thay đổi và
khái niệm nhà ở trong tư duy của họ cũng không nằm ngoài quy luật ấy. Chính
vì với vai trò quan trọng như vậy từ trước đến nay dù ở giai đoạn nào đi chăng
nữa thì Đảng, Nhà nước ta luôn đặt vấn đề về nhà ở, về những nhu cầu thiết
yếu để có thể đảm bảo cuộc sống của con người ổn định đó là một trong những
mối quan tâm hàng đầu. Thế nhưng với việc sử dụng và quản lý nhà ở của con
người luôn phải tuân theo những quy định của pháp luật để Nhà nước một
mặt có thể bảo vệ được quyền lợi của người sử dụng và một mặt có thể quản lý
5
tốt trong việc hoạch định chính sách về nhu cầu và quản lý nhà ở. Chính vì vậy
với những văn bản pháp luật tiêu biểu như Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật
Dân sự năm 2005 đã có các quy định ghi nhận và điều chỉnh về vấn đề chế
định hợp đồng mua bán nhà ở và từ các quy định của pháp luật trong hai bộ
luật này đều có thể hiểu hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng
mua bán tài sản.
Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì có thể hiểu bản
chất của hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa
vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán. Khi nói về hợp đồng mua bán tài sản
nói chung và đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng thì luôn tồn tại hai chủ
thể là bên mua tài sản (nhà) và bên bán tài sản (nhà). Họ giao kết hợp đồng
trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận những nội dung cở bản trong hợp đồng
mà đáp ứng được nhu cầu, ý chí của hai bên nhưng những thỏa thuận, những

điều khoản ấy không được trái với pháp luật và trái với đạo đức xã hội. Đối với
các bản hợp đồng khác nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng khi
không đáp ứng được những yêu cầu mà pháp luật quy định như: tự nguyện
thỏa thuận, không được lừa dối, cưỡng ép hay những thỏa thuận trong hợp
đồng trái với pháp luật và đạo đức xã hội thì sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu. Như
vậy để tránh những hậu quả không mong muốn do hợp đồng vô hiệu qua thực
tiễn cũng như qua quá trình nghiên cứu của các nhà làm luật cho thấy tự do ý
chí trong việc giao kết cũng như thực hiện hợp đồng luôn là vấn đề được nâng
cao, được coi là vấn đề trọng yếu, quan trọng nhất trong việc giao kết và thực
hiện hợp đồng nói chung và đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Theo
đó tự do ý chí có thể hiểu một cách đơn giản đó là việc giao kết, thực hiện hợp
đồng phải dựa trên cơ sở tinh thần tự nguyện, thiện chí của các bên không
được ai có hành vi cưỡng ép hay đe dọa tác động lên ý chí đó. Để xác định xem
hành vi đó có phải được thực hiện bởi sự tự nguyện, tự do ý chí hay không thì
đối với vấn đề khi giao kết hợp đồng nó sẽ được thể hiện thông qua hai hành vi
đó là tự do đưa ra ý chí và tự do, tự nguyện thống nhất ý chí. Khi các bên gặp
6
mặt để thỏa thuận những nội dung cơ bản trong hợp đồng thì các bên có
quyền đưa ra những quan điểm, những nội dung hay những yêu cầu của mình
đối với bên kia và ngược lại để hai bên đã thống nhất đến những quyết định
cuối cùng. Trải qua quá trình đó thì giữa hai bên phải có một thiện chí làm việc
cũng như tự do ý chí thì mới đưa lại được hiệu quả cao nhất.
Sự tự do thể hiện ý chí, tự nguyện của các bên cũng chính là một trong
những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung được Bộ luật Dân sự
năm 2005 quy định tại Điều 398 theo đó khi giao kết hợp đồng dân sự nói
chung thì các bên phải thực hiện theo đúng nguyên tắc:
- Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội;
- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng.
Đến đây chúng ta một mặt có thể khẳng định lại một lần nữa pháp luật
nước ta rất coi trọng yếu tố ý chí của các chủ thể khi tham gia hợp đồng, một

mặt có thể thấy Bộ luật Dân sự năm 2005 đã kế thừa những yếu tố tốt đẹp từ
Bộ luật Dân sự năm 1995 đó là một trong những đặc điểm rất quan trọng của
pháp luật nước ta.
Như vậy hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói
chung và cũng là loại hợp đồng đặc biệt trong hợp đồng mua bán tài sản nói
riêng, nó có đầy đủ những đặc điểm chung của một hợp đồng dân sự và cũng
có những đặc điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng. Hợp đồng
mua bán nhà ở giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thường ở chỗ hợp
đồng mua bán nhà ở cũng là hợp đồng song vụ và có đền bù. Nhưng nó khác
với hợp đồng mua bán tài sản thông thường là khi giao kết hợp đồng thì hợp
đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản. Đối với hợp đồng mua
bán nhà ở lại được Bộ luật dân sự quy định thành một chế định riêng, phải
chăng điều này là sự ưu ái hơn mà các nhà làm luật giành cho chế định hợp
đồng mua bán nhà ở? Giải thích cho điều này là bởi lẽ nhà ở luôn có một vị trí,
vai trò vô cùng quan trọng đối với một quốc gia nói chung và với mỗi con
7
người nói riêng. Nhu cầu con người ngày càng cao thì càng ngày với sự ra đời
của nhiều ngôi nhà với những tiện nghi đầy đủ cùng với đó là nhu cầu mua -
bán nhà của những người chưa có nhà để ở với những người có nhà để bán
được hình thành và có thể nói đó là một quy luật khách quan và luôn tồn tại
trong xã hội, và hoạt động mua – bán này không chỉ liên quan giữa người bán
với người mua mà còn có sự tham gia của hoạt động quản lý Nhà nước về nhà
ở.
Khi nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở mặc dù Bộ luật Dân sự 2005
và Luật nhà ở 2005 không quy định cụ thể như thế nào là hợp đồng mua bán
nhà ở nhưng dựa vào quá trình phân tích, so sánh trên cũng như nhìn nhận
hợp đồng mua bán nhà ở trong mối tương quan với các loại hợp đồng khác thì
chũng ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa bên bán nhà và bên mua
nhà, theo đó bên mua nhà có quyền nhận nhà và có nghĩa vụ trả tiền cho bên

bán, còn bên bán có nghĩa vụ giao nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán
nhà đồng thời có quyền nhận tiền tương ứng với giá trị của căn nhà mà hai
bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Nhà ở là đối tượng của loại hợp đồng mua bán nhà ở và đây cũng là loại
tài sản mà pháp luật bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu, chính vì vậy mà
pháp luật nước ta quy định rất chặt chẽ các vấn đề pháp lý liên quan tới đối
tượng của loại hợp đồng này. Như đã trình bày ở trên thì có thể nói hợp đồng
mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và cũng là loại
hợp đồng đặc biệt trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có đầy đủ
những đặc điểm chung của một hợp đồng dân sự và cũng hội tụ những đặc
điểm cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng và ngay trong bản thân
nó cũng đã tồn tại những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng.
8
Để hợp đồng mua bán nhà ở hợp pháp và có thể bảo vệ tối đa quyền và
lợi ích chính đáng của các bên khi tham gia hợp đồng. Sở dĩ pháp luật quy
định chặt chẽ như vậy là bởi nhà ở là một tài sản có giá trị rất lớn, là một loại
tài sản phải phải đăng ký quyền sở hữu và mang tính xã hội sâu sắc. Bên cạnh
đó với việc quản lý chặt chẽ như vậy sẽ tạo điều kiện cho Nhà nước dễ dàng
thực hiện nhiệm vụ của mình trong việc quản lý có thể đạt được hiệu quả cao
hơn.
Với hình thức mua bán nhà ở phải đăng ký quyền sở hữu cũng như việc
thực hiện các thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền một mặt Nhà nước
có thể thuận lợi hơn trong việc quản lý sự thay đổi sở hữu, và nắm bắt sự luân
chuyển quan hệ cung cầu để có cơ chế điều chỉnh thích hợp và để có thể hạn
chế những rủi ro bất lợi nhất cho các chủ thể.
Với đặc trưng hợp đồng mua bán nhà ở cũng là một dạng cụ thể của hợp
đồng mua bán tài sản, nên có thể nói hợp đồng mua bán tài sản có những đặc
điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này. Cụ thể:
- Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ.

Theo đó thì các chủ thể bao gồm bên bán và bên mua đều có những quyền
và nghĩa vụ ràng buộc nhau nhất định, chứ không phải chỉ một bên có quyền
còn bên kia chỉ có nghĩa vụ thực hiện. Hay nói theo một cách khác thì quyền
của bên này chính là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại.
Theo đó đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì sự thỏa thuận của các bên
theo đó bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà – là đối tượng của hợp đồng cho bên
mua và có quyền yêu cầu bên mua thanh toán, và đồng thời thì bên mua có
quyền nhận nhà và có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền đã thỏa thuận cho bên
bán. Không dừng lại ở đó tính song vụ trong hợp đồng này còn được thể hiện ở
chỗ quyền lợi của bên bán cũng như bên mua chỉ được đáp ứng đầy đủ khi bên
bán cũng như bên mua thực hiện đầy đủ và hoàn thành phần nghĩa vụ tương
9
ứng của mình. Cũng chính bắt nguồn từ đặc tính này mà khi giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở hay bất kỳ loại hợp đồng mang tính chất song vụ nào thì chúng
ta nên lập ra nhiều bản với giá trị pháp lý như nhau để mỗi bên chủ thể có thể
giữ một hay nhiều bản, đó chính là cơ sở là căn cứ pháp lý để các bên có thể
bảo vệ tốt quyền lợi của mình và có thể hạn chế được rủi ro một cách cao nhất.
Ví dụ: Theo quy định tại khoản 3 Điều 415 Bộ luật Dân sự 2005 thì “ Bên
bán có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo
hồ sơ về nhà cho bên mua”. Thì bên mua lại có quyền “ được nhận nhà kèm
theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng thỏa thuận” được quy định tại khoản 1
Điều 454 Bộ luật Dân sự năm 2005. Và ngược lại khi bên bán có quyền “ yêu
cầu bên mua trả tiền theo đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận”, thì
bên mua có nghĩa vụ “trả tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã
thỏa thuận”.
Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù.
Đền bù trong khi thực hiện hợp đồng nói chung và đối với hợp đồng mua
bán nhà ở nói riêng có thể được hiểu một cách đơn giản là khi bên bán nhà
hay bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì họ sẽ được nhận lại
một lợi ích tương ứng với phần lợi ích mà họ đã bỏ ra. Đặc điểm này chính là

sự cụ thể hóa nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà cả bên
bán và bên mua đã thực hiện để có thể đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của
họ khi tham gia quan hệ hợp đồng.
Nếu như trong hợp đồng tặng cho tài sản là một loại hợp đồng mà theo
đó người chuyển giao tài sản sẽ không nhận được một lợi ích vật chất nào cả
thì hợp đồng mua bán nhà ở lại ngược lại. Khi người đó tặng(cho) người khác
một tài sản thì người tặng (cho) tài sản đó không có quyền yêu cầu người
nhận tài sản thực hiện nghĩa vụ thanh toán, và đồng nghĩa với đó là người
nhận tài sản từ người tặng (cho) không phải thực hiện bất kỳ một nghĩa vụ
nào đối với người chuyển chuyền sỡ hữu cả.
10
Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng khá đặc biệt. Điều
đặc biệt này được thể hiện ở chỗ đây là một loại hợp đồng mà khi chuyển giao
tài sản và chuyển giao quyền sở hữu tài sản.
Trong quan hệ mua bán này khi người bán nhà cho người mua thì bên
cạnh việc phải chuyển giao tài sản là ngôi nhà hoặc phần nhà ở cho người
mua. Tuy nhiên chưa dừng lại ở đó người bán phải chuyển giao quyền sở hữu
ngôi nhà hợp pháp cho người mua và có trường hợp phải chuyển giao luôn
quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà
trên phần đất thuê.
Bên cạnh những đặc điểm pháp lý trên thì hợp đồng mua bán nhà ở còn
có những đặc điểm pháp lý đặc thù, thể hiện rõ nét đặc thù bản chất của nó. Cụ
thể như về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đối tượng của hợp đồng Tuy
nhiên tác giả của bài viết sẽ đề cập ở phần sau của đề tài.
1.2. Sơ lược về trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán nhà ở của nước ta
Pháp luật điều chỉnh về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta có
thể nói là đã trải qua rất nhiều thời kỳ khác nhau, với mỗi thời kỳ có những
quy định khác nhau để phù hợp với hoàn cảnh của đất nước tại thời điểm đó
cũng như để phù hợp với nhu cầu, nhận thức của sử dụng của con người. Đối

với mỗi lĩnh vực nghiên cứu khác nhau thì có thể phân chia lịch sử phát triển
các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là không giống nhau,
nhưng tóm lại chúng ta có thể khái quát tiến trình phát triển các quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta qua các giai đoạn sau:
- Giai đoạn thứ nhất: thời kỳ Nhà nước phong kiến
Trong lịch sử lập pháp của Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đã
xuất hiện và thể hiện rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến. Tuy nhiên với
trình độ nhận thức cũng như do sự phát triển kinh tế - xã hội trong hoàn cảnh
lúc bấy giờ thì vấn đề về nhà ở không được ghi nhận là một đối tượng độc lập
mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ. Mãi cho đến thời kỳ triều đại
11
của Lý – Trần – Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ thứ XV cùng với việc bước đầu hình
thành chế định về hợp đồng thì đến đây lần đầu tiên ruộng đất tư hữu được coi
là đối tượng mua bán tài sản giữa tư nhân với tư nhân.
Đến thời kỳ nhà Lê Nhà nước đã cho ban hành Quốc triều Hình luật. Có
thể thấy trong bản pháp luật thành văn Quốc triều Hình luật với các nội dung
các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thể hiện các
nguyên tắc cơ bản, thể hiện sự tiến bộ vượt bậc có giá trị kế thừa cho các văn
bản sau này như các nguyên tắc cơ bản trong khi giao kết hợp đồng được quy
định tại Điều 335 theo đó khi giao kết hợp đồng phải “ bình đẳng, tự nguyện
khi mua bán ruộng đất, mọi giao kết khi bị uy hiếp đều không có giá trị pháp lý”
và đặc biệt với quy định tại Điều 336 thì “việc mua bán ruộng đất phải được lập
thành văn khế và phải có xã trưởng chứng kiến”. Từ một số phân tích cũng như
xem xét một số điều, khoản của các quy định trọng Quốc triều Hình luật đã có
thể cho chúng ta thấy đây là một trong những bộ luật thành văn thể hiện sự tiến
bộ, phát triển vược bậc, thể hiện trình độ phát triển lập pháp cao của nước ta
trong thời kỳ phong kiến. Đây là một trong những quy định thành văn đầu tiên
đặt nền móng vững chắc cho sự hình thành và phát triển các quy định của pháp
luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong thời kỳ phong kiến nói riêng và cho hệ
thống pháp luật nước nói chung.

- Giai đoạn thứ hai: Từ năm 1945đến trước năm 1991
Người pháp khởi sự bắn phá Đà Nẵng năm 1858 rồi bỏ đi. Vài năm sau
chúng quay lại nước ta với dã tâm chinh phục thực sự, năm 1862 pháp đánh
chiếm ba tỉnh miền Tây sau đó chiếm hoàn toàn miền nam rồi tiến ra Bắc. Tuy
nhiên chỉ từ năm 1884 trở đi sự thống trị của người pháp mới được thiết lập
trên toàn lãnh thổ nước ta, và nếu tính từ năm 1884 thì cuộc đô hộ của người
pháp kéo dài 61 năm. Với một thời kỳ đất nước nằm trong ách đô hộ của thực
dân đó là khoảng thời gian tối tăm của đất nước, thời gian đói khổ của nhân
dân. Trong thời kỳ thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, thực dân Pháp đã
sử dụng các chính sách nô dịch về văn hóa để phục vụ cho công cuộc khai
thác thuộc địa tại Việt Nam. Không những thế với dã tâm vô cùng tàn độc
12
thực dân pháp đã chia nước ta ra làm ba miền Bắc kỳ - Trung kỳ - Nam kỳ
với phương châm chia để trị, thực dân pháp đã áp dụng ba bộ dân luật khác
nhau cho ba miền. Với một thời gian thống trị dài như vậy mặc dù có tác
động tiêu cực rất lớn tới đất nước ta, đời sống của nhân dân ta nhưng với sự
xâm lăng của thực dân cũng cho thấy có nhiều điểm tích cực như với công
nghệ tiên tiến của Pháp lúc bấy giờ chúng đã xây nên những con đường sắt
dài mà khi đó còn quá xa với với nhận thức của người Việt Nam chúng ta, áp
dụng những quy định pháp luật mà sau này khi đất nước độc lập chúng ta có
điều kiện để tiếp thu trong đó các quy định của pháp luật về hợp đồng mua
bán nhà ở đều được xây dựng dựa trên nền tảng, trên tinh thần của bộ luật
dân sự Pháp – một trong những bộ luật có trình độ phát triển nhất thế giới lúc
bấy giờ. Các quy định của pháp luật trong thời kỳ này cũng đã đảm bảo cho các
giao dịch mua bán nhà ở được rõ ràng, tương đối hoàn thiện để có thể bảo vệ
được quyền và lợi ích chính đáng của các bên chủ thể.
Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, ngày 10/10/1945
Hồ Chí Minh đã ban hành sắc lệnh số 90/SL với quy định giữ tạm thời các
luật lệ hiện hành ở ba miền Bắc – Trung – Nam cho đến khi ban hành được
những văn bản mới. Có thể đánh giá đây là một trọng những quyết sách đúng

đắn của Chủ tịch Hồ Chí Minh, bởi lúc này đất nước đang còn phải đứng
trước nhiều mối lo và đang trong trạng thái “ ngàn cân treo sợ tóc”, với sắc
lệnh số 90/SL có thể tạo điều kiện để cho các giao dịch dân sự nói chung cũng
như các giao dịch về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng được đảm bảo, và
giữ sự ổn định cho xã hội lúc bấy giờ.
Ngày 22/05/1950 chủ tịch Hồ Chí Minh ký và ban hành sắc lệnh số
92/SL cho phép áp dụng các luật lệ cũ để giải quyết các giao dịch dân sự,
nhưng việc giải quyết này không được trái với nguyên tắc tự do, dân chủ và
tiến bộ. Có thể nói các giao dịch dân sự trong đó có quan hệ mua bán nhà ở
vẫn được thiết lập trên cơ sở ba bộ dân luật Bắc kỳ- Trung kỳ- Nam kỳ nhưng
không được làm tổn hại đến lợi ích của nhân dân.
Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng Hòa đã ban hành sắc
13
lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định về thể lệ trước bạ đối với việc mua
bán nhà, cho và đổi nhà của, ruộng đất. Đến năm 1959 Tòa án nhân dân tối
cao đã ra chỉ thị số 772/ CT/TANDTC về việc đình chỉ áp dụng luật, lệ phong
kiến. Tuy nhiên do điều kiện, hoàn cảnh của đất nước lúc bấy giờ nên hầu
như chúng ta vẫn sử dụng các nguyên tắc cở bản của pháp luật dân sự trước
đây để điều chỉnh mối quan hệ trong đó có giao dịch về nhà ở.
- Giai đoạn thứ ba, từ năm 1991đến năm 2005
Ngày 26/03/1991 Hội đồng nhà nước đã ban hành pháp lệnh nhà ở. Có
thể đánh giá từ trước đến thời điểm đó thì với sự ra đời của pháp lệnh này
được coi là văn bản có giá trị pháp lý cao nhất, và hoàn thiện nhất điều chỉnh
liên quan tới vấn đề các giao dịch nhà ở. Với sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở
năm 1991 thì các quyền của công dân về sở hữu nhà ở mới được đề cập một
cách cụ thể, chi tiết. Cụ thể, pháp lệnh có những quy định tiến bộ để bảo vệ
quyền sở hữu nhà ở của con người như: “Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức
kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập một cách hợp pháp
thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, thừa kế, tặng cho và các hình thức
khác theo quy định của pháp luật”.

Ngày 28/10/1995, tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ
luật Dân sự. Bộ luật Dân sự được phát triển dựa trên sự tinh hoa của các quy
định về dân sự của cả một hệ thống pháp luật từ trước cho đến thời điểm đó.
Một trong những điểm tiến bộ của Bộ luật này so với các văn bản trước đây
được thể hiện, Bộ luật đã đưa các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở
thành một chế định riêng, và đã ưu ái giành cho nó một loạt các quy định từ
Điều 443 đến Điều 450. Trên cơ sở đó Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định
một cách cụ thể và chi tiết về hợp đồng mua bán nhà ở với những nội dung
chính như điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nội dung của hợp đồng. Với sự
ra đời của Bộ luật Dân sự năm 1995 đã tạo tiền đề, nền móng để sau này
những văn bản sau được kế thừa những giá trị tốt đẹp từ Bộ luật này. Tuy
nhiên cùng với sự biến đổi của đất nước thì trong quá trình áp dụng Bộ luật
Dân sự năm 1995 đã bộc nhiều hạn chế, và đó là khi báo hiệu sẽ có một văn
14
bản khác ra đời để khắc phục những nhược điểm của Bộ luật Dân sự năm
1995 để phù hợp với yêu cầu của thực tiễn hơn đó là quy luật tất yếu. Quốc
hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 (từ ngày 05/ 05 đến ngày 14/06/2005) đã thông
qua Bộ luật Dân sự năm 2005, có hiệu lực ngày 01/01/2006.
- Giai đoạn thứ tư: từ năm2006 đến nay
Bộ luật Dân sự năm 2005 có hiệu lực từ 01/01/2006 có thể nói sự ra
đời của văn bản này là kết quả tất yếu của một nhu cầu to lớn của xã hội.
Tiếp tục kế thừa những tinh hoa từ các văn bản trước đó như pháp lệnh nhà
ở năm 1991; Bộ luật Dân sự năm 1995 thì Bộ luật Dân sự năm 2005 đã thể
hiện được những điểm tiến bộ, điểm mới mà các văn bản trước đó chưa điều
chỉnh được. Với nội dung hợp đồng mua bán nhà ở được Bộ luật dân sự điều
chỉnh được quy định thành một chế định riêng tại mục II từ Điều 450 cho đến
Điều 455. Chỉ với với sáu điều luật cộng thêm các quy định khác nữa Bộ luật
Dân sự năm 2005 có thể nói đã điều chỉnh một cách khá toàn diện, đa chiều về
lĩnh vực này. Nếu như ở Bộ luật Dân sự năm 1995 chỉ coi tài sản là những gì tồn
tại hữu hình, có thật thì phải tới Bộ luật Dân sự năm 2005 đã mở rộng khái

niệm đó và coi loại hình tài sản đang hình thành trong tương lai cũng được coi
là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở. Như vậy chỉ một ví dụ như vậy cũng
đã cho chúng ta thấy được sự tiến bộ, ưu việt của Bộ luật Dân sự năm 2005 so
với các văn bản pháp luật khác.
Tuy Bộ luật Dân sự đã thể hiện nhiều ưu việt, nhiều điểm tiến bộ nhưng
chỉ với một ít điều luật ít ỏi đó thì không thể điều chỉnh được cả một loại
quan hệ phức tạp như hợp đồng mua bán nhà ở được. Mà bên cạnh đó còn có
một số văn bản khác như văn bản pháp luật chuyên nghành Luật nhà ở được
ban hành ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ 1/7/2006. Luật nhà ở năm 2005
ra đời sau một thời gian đi vào áp dụng thực tiễn có một số điều luật không
thực sự phù hợp, chính vì vậy đã được sửa đổi, bổ sung vào năm 2009, và
hiện tại Luật nhà ở năm 2005 đang trong quá trình dự thảo sửa đổi tuy nhiên
chưa có một quyết định chính thức nào về việc cho ra đời Luật nhà ở mới để
thay thế Luật nhà ở năm 2005 hiện hành. Với những quy định trong luật nhà
15
ở hiện hành có thể nói đã giúp giải quyết được những tồn tại, hạn chế trước
đây, với việc quy định một cách cụ thể các đối tượng, loại hình nhà ở như nhà
ở chung cư, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở đang cho thuê cũng như đã
mở rộng hơn về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ giao dịch
hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên nếu một mình luật nhà ở với nhiệm vụ
điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quan hệ nhà ở thì hiệu quả của
nó là không cao, chính vì vậy bên cạnh luật nhà ở còn có một số văn bản khác
tuy có giá trị pháp lý thấp hơn nhưng lại chiếm giữ một nhiệm vụ vô cùng
quan trọng là hướng dẫn thi hành luật nhà ở, trong số những văn bản ấy có
thể kể đến một số văn bản như Nghị định số 90/2006/NĐ – CP ngày
06/09/2006 của Chính Phủ quy định chi tiết và thi hành luật nhà ở. Tuy nhiên
ngày 23/06/2010, Thủ tướng Chính Phủ phê duyệt nghị định 71/2010/NĐ-
CP quy định chi tiết thi hành luật nhà ở và nghị định 71/2010 đã thay thế
nghị định số 90/2006. Nghị định 71/2010 đã hướng dẫn một cách cụ thể luật
nhà ở ví dụ như tại chương V quy định về “quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

của người Việt Nam định cư tại nước ngoài, và của người nước ngoài định cư
tại Việt Nam” tại Nghị định 71/2010 đã quy định cụ thể về các điều kiện để
được hưởng sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Ngày 01/09/2010 Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư số 16/2010
-TT16/2010/TT - BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung
của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở trong lĩnh vực kinh doanh
bất động sản và nhà ở. Bên cạnh đó Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung
Điều 126 của Luật nhà ở số 56/2005/QH11 và Điều 121 của Luật đất đai số
13/2003/QH11. Trong hệ thống các văn bản điều chỉnh về nhà ở nói chung và
hợp đồng mua bán nói riêng thì có những văn bản đã thể hiện được định
hướng chiến lực, chính sách của Đảng và Nhà nước cụ thể như quyết định
2127 /QĐ-TTg phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020
và tầm nhìn đến năm 2030. Đặc biệt mới đây trong năm 2014 Bộ xây dựng đã
cho ra đời một loạt các văn bản hướng dẫn để hướng dẫn, sửa đổi và bổ sung
16
các văn bản được ra đời trước đó như ngày 20/02/2014 Bộ xây dựng cho ra
đời Thông tư số 03/2014/TT-BXD theo đó Thông tư này quy định sửa đổi, bổ
sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 và hướng
dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày
23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà
ở. Bên cạnh đó Bộ xây dựng cũng đã cho ra đời một số văn bản khác như:
Thông tư 01/2014/TT-BXD Thông tư hướng dẫn và thực hiện việc quản lý sử
dụng nhà ở công vụ
Tóm lại, Pháp luật về nhà ở nói chung và về các quy định hợp đồng mua
bán nhà ở nói riêng có một lịch sử phát triển lâu dài từ những thời kỳ trước
cho đến hiện tại bây giờ. Các quy định của pháp luật biến đổi theo thời gian để
phù hợp với sự thay đổi của hệ thống xã hội, thể chế chính trị và sự phát triển
kinh tế. Tuy nhiên dù thời kỳ nào đi chăng nữa chúng ta cũng có thể thấy được
các quy định của Pháp luật luôn cố gắng để bảo vệ được quyền lợi của các chủ

thể, của Nhà nước của xã hội. Nhìn nhận lại quá trình phát triển đó chúng ta
cũng có thể nhận ra một quy luật tất yếu, đó chính là các văn bản pháp luật
sau luôn kế thừa, tiếp thu những tinh hoa của hệ thống các văn bản trước, loại
bỏ những quy định đã lỗi thời và không còn phù hợp để thay vào đó là những
quy định thể hiện tầm nhìn mới, một nhận thức thể hiện tư duy sáng tạo của
con người và sự phát triển đỉnh cao của xã hội.
1.3. Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở
1.3.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Trong mối quan hệ giao dịch về hợp đồng nói chung và đối với hợp đồng
mua bán nhà ở nói riêng, tồn tại hai chủ thể chủ yếu đó là bên bán và bên mua.
Ngoài ra thì có sự tham gia của Nhà nước với tư cách là chủ thể tiến hành
hoạt động quản lý về nhà ở. Mặc dù cùng tham gia vào trong một quan hệ
pháp luật đó là quan hệ mua bán nhà ở được pháp luật bảo vệ và tạo mọi điều
kiện bình đẳng như nhau nhưng mỗi chủ thể này có những đặc trưng riêng.
Chính vì vậy để tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh về
các chủ thể này thì chúng ta cần tìm hiểu từng chủ thể riêng biệt đặt trong
17
quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở. Từ đó chúng ta có thể có cách nhìn tổng
quát, toàn diện hơn đối với từng loại chủ thể và có thể tìm ra phương hướng
giải quyết đúng đắn khi có tranh chấp xảy ra đối với các chủ thể trong quan hệ
hợp đồng mua bán tài sản và đồng thời từ đó có thể đề ra những giải pháp
hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này.
1.3.1.1. Bên bán nhà ở
Để trở thành chủ thể bên bán trong giao dịch liên quan tới nhà ở thì các
chủ thể phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 92 Luật nhà ở năm
2005.
Trong đó có thể nói điều kiện quan trọng trước hết mà các bên phải có đó
chính là bên bán phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định
của pháp luật về dân sự. Hay nói cách khác người bán nhà phải là chủ sở hữu
hợp pháp của ngôi nhà đem bán và là chủ sở hữu hợp pháp của đất có ngôi

nhà cần bán hoặc là người được chủ sở hữu ngôi nhà đó ủy quyền phù hợp với
các quy định của pháp luật về việc ủy quyền, và người được ủy quyền được
phép thực hiện các giao dịch như mua bán, tặng cho đối với tài sản được ủy
quyền đó. Đối với trường hợp người bán nhà là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi
nhà đó thì khi thực hiện giao dịch về việc mua – bán nhà thì họ phải xuất trình
một số giấy tờ để chứng minh quá trình tạo lập hay mình là chủ sở hữu hợp
pháp của ngôi nhà đó. Các giấy tờ đó gồm một số loại giấy tờ như sau:
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Hợp đồng hợp pháp mà chủ sở hữu ngôi nhà đã ký kết với chủ sở hữu
của ngôi nhà trước đó.
+ Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho
người có nhà ở đó.
+ Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền cũ
cấp một cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó mà nhà ở, đất ở
đó đang sư dụng ổn định, không có tranh chấp.
Ngoài ra có thể có một số giấy tờ khác như giấy phép xây dựng nhà ở
đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, giấy tờ trao tặng nhà tình
18
nghĩa tình thương
Với việc xuất trình các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu nhà ở một
mặt để đảm bảo tư cách chủ thể cho các bên tham gia giao dịch, mặt khác tạo
cơ sở pháp lý cũng như cơ sở tinh thần vững chắc để đảm bảo niềm tin cho các
bên khi xác lập quan hệ mua bán nhà ở. Đồng thời việc cung cấp các giấy tờ để
chứng minh quyền sở hữu như vậy là cần thiết, để hạn chế được những rủi ro,
những tranh chấp có thể phát sinh như bán nhà ở không phải là của mình rồi
người mua cũng không thể biết được điều đó nên dễ phát sinh tranh chấp. Bên
cạnh đó nhà ở, đất là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu chính vì vậy việc
cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu cũng nhằm mục đích để thực hiện
việc chuyển quyền sở hữu, và thực hiện các thủ tục khác như thực hiện nghĩa
vụ nộp thuế sẽ được đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật. Từ đó có thể

đảm bảo được quyền lợi tối đa cho các bên tham gia quan hệ mua bán nhà ở.
Đặc biệt đối với trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì
người bán nhà đó có nghĩa vụ xuất trình giấy ủy quyền hợp pháp theo đúng
quy định của pháp luật – giấy ủy quyền có giấy chứng nhận của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền. Tuy nhiên đối với trường hợp này người mua nhà cần
lưu ý là phải xem xét cẩn trọng giấy ủy quyền, xem xét giấy ủy quyền đó có đảm
bảo theo đúng quy định của pháp luật hay không? xem xét phạm vi ủy quyền
mà người được ủy quyền được hưởng. Trong phạm vi đang xem xét là hợp
đồng mua bán nhà ở thì người mua cần xem trong giấy ủy quyền đó thì người
bán nhà có được phép bán ngôi nhà đó hay không để hạn chế được rủi ro cũng
như tránh được trường hợp phát sinh tranh chấp giữa bên bán nhà (người
được ủy quyền); bên mua nhà và người ủy quyền.
Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi
dân sự đầy đủ. Việc xác định năng lực chủ thể của người bán nhà cần xem xét
trong từng trường hợp cụ thể.
Đối với trường hợp bên bán nhà là cá nhân. Cá nhân muốn tham gia giao
dịch hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Theo quy định tại Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì năng lực hành vi dân
19
sự của cá nhân được hiểu là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác
lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự, như vậy đó là điều kiện cơ bản nhất
để xem xét một cá nhân có đủ điều kiện để tham gia vào giao dịch dân sự liên
quan tới việc mua bán nhà ở hay không. Theo quy định của Bộ luật Dân sự tại
Khoản 2 Điều 20 thì đối với trường hợp người từ đủ mười lăm đến chưa đủ
mười tám tuổi có tài sản riêng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự
mình xác lập thực hiện các giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý
của người đại diên theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Bên cạnh đó theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 19 thì pháp
luật còn quy định người từ đủ mười tám tuổi trở lên có khả năng nhận thức và
điều khiển hành vi của mình trừ trường hợp người mất năng lực hành vi dân

sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người từ mười tám tuổi trở lên
có quyền tự mình tham gia giao kết hợp đồng, trong đó có hợp đồng mua bán
nhà ở.
Tuy nhiên, bên cạnh đó trong một số trường hợp khác thì khi tham gia
các giao kết hợp đồng họ phải có người giám hộ hoặc người đại diện, đó là
những trường hợp mà chủ thể bị hạn chế năng lực hành vi dân sự họ vẫn có
thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở tuy nhiên pháp luật đặt ra quy
định là việc thực hiện các giao dịch đó chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của
người giám hộ và đối với trường hợp này phải tuân theo các quy định của
pháp luật về giám hộ và đại diện. Đối với các giao dịch dân sự liên quan đến tài
sản của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người
đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp đó là các giao dịch nhằm phục vụ nhu
cầu sinh hoạt hằng ngày. Pháp luật quy định như vậy là rất phù hợp. Bởi lẽ đối
với các giao dịch dân sự nói chung và đối với hợp đồng mua bán nhà ở nói
riêng thì đây là những giao dịch mà giá trị tài sản lớn, với sự tham gia vai trò
của người đại diện, người giám hộ thì sẽ đảm bảo được quyền lợi của người
được giám hộ. Khi người được giám hộ bị hạn chế về năng lực, trong khi đó
những giao dịch, những hợp đồng như hợp đồng mua bán nhà ở thì những
thỏa thuận về giá cả hay phương thức thanh toán là những vấn đề không hề
20
đơn giản. Chưa dừng lại ở đó, đối với hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp
đồng mà có thể nói về thủ tục pháp lý của nó cũng rất phức tạp, đòi hỏi chủ thể
tham gia vào hợp đồng phải có trình độ hiểu biết nhất định để họ có thể nhận
thức được đầy đủ những trách nhiệm cũng như quyền và nghĩa vụ của họ khi
xác lập hợp đồng mua bán.
Đối với trường hợp bên bán nhà là tổ chức. Trong trường hợp bên bán
nhà là tổ chức bán nhà ở, cho thuê nhà ở thì tổ chức đó phải có chức năng kinh
doanh nhà ở. Trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh
doanh. Tuy nhiên khi nghiên cứu về chủ thể bên bán nhà chúng ta cũng cần
chú ý tới hai trường hợp có thể xảy ra.

Thứ nhất, đối với trường hợp bên bán nhà là chủ sở hữu của chính ngôi
nhà đó. Đối với trường hợp này bên bán nhà là chủ sở hữu có đầy đủ ba quyền
năng đó chính là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Trong
trường hợp này chủ sở hữu có quyền thực hiện mọi hành vi về tài sản theo ý
chí của mình nhưng không được gây thiệt hại tới quyền và lợi ích của người
khác cũng như quyền và lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ hai, đối với trường hợp bên bán nhà không đồng thời là chủ sở hữu
thì việc thực hiện các giao dịch liên quan tới nhà ở hay các giao dịch khác đều
được thực hiện thông quan hình thức là ủy quyền, thì khi đó người bán nhà là
người được ủy quyền. Tuy nhiên đối với hình thức này thì khi người mua thực
hiện các giao dịch về nhà ở cũng cần nắm rõ hơn về việc ủy quyền đó có đúng
với quy định của pháp luật hay không? và cần xem xét về phạm vi ủy quyền, có
nghĩa là xác định người được ủy quyền đó có được chủ sở hữu (người ủy
quyền) cho phép thực hiện các giao dịch liên quan tới tài sản được ủy quyền đó
hay không?
Khi nghiên cứu về các nguyên tắc khi giao kết hợp đồng nói chung và
hợp đồng mua bán tài sản nói riêng là khi tham gia giao kết hợp đồng các bên
chủ thể bao gồm cả bên bán nhà và bên mua nhà phải hoàn toàn tự nguyện, tự
thỏa thuận các nội dung cơ bản của hợp đồng. Trong giao dịch hợp đồng mua
bán nhà có những trường hợp đặc biệt có thể xảy ra, đó chính là những
21
trường hợp mà chủ sở hữu của ngôi nhà không thể hay không có điều kiện để
giao dịch trực tiếp để thỏa thuận với bên mua nhà nhưng hợp đồng mua bán
nhà đó vẫn có thể thực hiện được, đó là những trường hợp như bán nhà là tài
sản bị cưỡng chế để thi hành án. Đây chính là những trường hợp mà giao dịch
hợp đồng mua bán nhà đặc biệt bởi lẽ chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số
phận pháp lý của ngôi nhà đó trước khi nó trở thành đối tượng của cuộc giao
dịch mua bán nhà. Trong trường hợp nhà ở là tài sản bị cưỡng chế để thì hành
án thì chủ sở hữu ngôi nhà hoàn toàn không có quyền quyết định tới ngôi nhà
nữa bởi họ đã bị Nhà nước hạn chế một số quyền năng nhất định khi họ không

thể hay không có khả năng thực hiện được nghĩa vụ mà đáng lẽ ra họ phải
thực hiện.
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta cũng cần xem xét tới vấn đề là
cần xem xét nhà ở đó thuộc loại hình nhà ở nào, đó có thể là loại hình nhà ở
thuộc sở hữu chung hay loại hình nhà ở đang cho thuê bởi vấn đề pháp lý của
các loại hình nhà ở khác nhau sẽ dẫn tới những điều kiện, hay hậu quả pháp lý
khác nhau. Khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở các loại hình nhà ở khác
nhau thì pháp luật cũng đòi hỏi một số điều kiện khác nhau nên các chủ thể khi
tham gia cũng phải tuân theo để đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật
nếu không sẽ dẫn tới hậu quả là hợp đồng mua bán nhà ở đó sẽ vô hiệu.
Ví dụ như đối với trường hợp mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp
nhất được quy định tại khoản 1 Điều 96 Luật nhà ở năm 2005 theo đó mua
bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải có sự đồng ý của tất cả các
chủ sở hữu bằng văn bản. Hay đối với trường hợp mua bán nhà ở đang cho
thuê thì bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và
các điều kiện bán nhà ở. Như vậy các chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở
cần phải tuân theo quy định của pháp luật trong từng trường hợp cụ thể để có
thể tránh trường hợp xấu nhất có thể xảy ra.
Ngoài các chủ thể cơ bản như đã phân tích ở trên thì có thể thất chủ thể
của quan hệ giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở cũng có thể là tổ chức, cá nhân
nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, để cho thuê. Tuy nhiên cũng cần nói
22
rõ hơn rằng đối với chủ thể này thì chịu sự điều chỉnh rất nghiêm khắc của
pháp luật.
1.3.1.2. Bên mua nhà ở
Theo quy định tại Điều 92 khoản 2 Luật nhà ở năm 2005 quy định “bên
mua, thuê mua là tổ chức, cá nhân”. Khi nói về chủ thể mua nhà trong hợp
đồng mua bán nhà ở thì có lẽ trước hết chúng ta cần đề cập tới chủ thể có lẽ là
chiếm đa số, đó chính là các cá nhân.
Bên mua nhà là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký

hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo đúng quy
định của pháp luật ( như đã đề cập ở phần 1.3.1.1), đó là khả năng của cá nhân
bằng hành vi của mình xác lập quyền và thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo quy
định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân, đều có thể trở thành chủ thể
bên mua nhà ở, tuy nhiên với mỗi đối tượng khác nhau thì pháp luật lại quy
định các điều kiện không giống nhau. Nếu như chủ thể mua nhà ở là cá nhân
không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì đối với chủ thể mua
nhà là tổ chức lại không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh. Với quy định
trên của pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức có nhu
cầu muốn mua nhà để ở, cũng như khi tiến hành hoạt động mua bán nhà sẽ
được thuận lợi hơn.
Bên cạnh chủ thể mua nhà là các cá nhân, tổ chức thì còn có một chủ thể
khác cũng không kém phần quan trọng, đó chính là chủ thể người Việt Nam
định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên đối với loại chủ thể này thì pháp luật lại giành
cho họ một số điều kiện có thể nói là khắt khe hơn so với hai loại chủ thể trước
là so với cá nhân và tổ chức. Điều này được thể hiện thông qua quy định tại
điểm b khoản 2 Điều 9 của Luật nhà ở năm 2005, đó là đối với trường hợp
người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định tại Điều 126 của Luật nhà
ở. Như vậy đối với trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì
phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở
năm 2005. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam theo quy định tại Điều 1 Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều
23
126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai được quyền sở hữu nhà ở tại
Việt Nam khi thuộc một trong các đối tượng sau:
+ Người có quốc tịch Việt Nam;
+ Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam
theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học,
nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có
nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân

Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Đối với trường hợp người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng trên
mà được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được
phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở
riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên
trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Tuy nhiên tại Điều 19 Thông tư số 16/2010/TT -BXD, Thông tư hướng
dẫn Nghị định 71/2010/ND-CP có quy định người Việt Nam định cư ở nước
ngoài chỉ cần có giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt Nam theo quy
định tại Điều 67 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP là đủ điều kiện về cư trú để
được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu phải có thời gian cư trú
thực tế (cư trú liên tục hoặc cư trú cộng dồn) từ đủ ba tháng trở lên tại Việt
Nam mới được sở hữu nhà ở.
Như vậy có thể thấy được tại Luật số 34/2009/QH12 và Thông tư số
16/2010/TT-BXD có sự chồng chéo với nhau, điều đó được thể hiện nếu như tại
Thông tư số 16/2010/TT-BXD không yêu cầu phải có thời gian cư trú trên thực
tế mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ cần người đó chứng minh được phép
cư trú tại Việt Nam thì tại luật số 34/2009/QH12 lại yêu cầu “được phép cư trú
từ đủ ba tháng ở Việt Nam” thì mới có quyền sở hữu một ngôi nhà riêng lẽ hoặc
một căn hộ chung cư. Với đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải
có các giấy tờ chứng minh người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, cụ thể
như sau:
24
+ Đối với người có quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn
giá trị; trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có một trong các
giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc
tịch;
+ Đối với người gốc Việt Nam thì phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo
giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt

Nam cấp để chứng minh có gốc Việt Nam.
Đối với các giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú tại Việt Nam của người
Việt Nam định cư tại nước ngoài được quy định tại Điều 67 Nghị định
71/2010/NĐ-CP theo đó các giấy tờ chứng minh điều kiện cư trú bao gồm các
loại giấy tờ sau:
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang hộ chiếu Việt Nam
thì phải có một trong các loại giấy tờ do công an xã, phường, thị trấn nơi
người đó cư trú cấp như: sổ tạm trú; giấy tờ xác nhận về việc đăng ký tạm trú
ở địa phương. Trường hợp mà người Việt Nam định cư ở mang hộ chiếu Việt
Nam phải có đơn đề nghị và xuất trình hộ chiếu tại cơ quan cấp phường khi đề
nghị cấp giấy tờ nêu trên. Đối với trường hợp người Việt Nam mang hộ chiếu
của nước ngoài thì phải có một trong các giấy tờ sau để cơ quan xuất nhập
cảnh của Việt Nam cấp. Giấy tờ đó bao gồm: thẻ tạm trú, có dấu chứng nhận
tạm trú đóng vào hộ chiếu với thời hạn được tạm trú tại Việt Nam từ ba tháng
trở lên.
Từ quy định của pháp luật như vậy có thể thấy pháp luật Việt Nam luôn
muốn tạo điều kiện cũng như cơ hội để cho mỗi người có được một ngôi nhà
để ở, bên cạnh đó cũng cho thấy sự mềm dẻo của pháp luật nước ta khi quy
định “người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người
có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm
việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở
trong nước” vừa để tôn vinh cũng như thể hiện sự quan tâm đặc biệt của
Đảng, của Nhà nước tới những người có công lao đóng góp to lớn và có thể
thấy đây cũng làm một cách để trưng dụng những người tài để phục vụ, cống
25