LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại KINH DOANH bất ĐỘNG sản ở VIỆT NAM THỰC TIỄN và HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.38 MB, 112 trang )

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

TRƯỜNG ðẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
***********

Luận Văn

KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN Ở VIỆT NAM THỰC TIỄN
VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

Giáo viên hướng dẫn:
ThS. Dương Kim Thế Nguyên

Sinh viên thực hiện:
Tô Thị Hoa Lư
MSSV: 5043977
Lớp: Luật Thương Mại- K30

Cần Thơ, năm 2008
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

-1-

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

MỤC LỤC
LỜI MỞ ðẦU .......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1:
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ LUẬT KINH
DOANH BẤT ðỘNG SẢN...................................................................................... 4
1.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN .......................................... 4
1.1.Khái niệm ........................................................................................................... 4
1.1.1.Bất ñộng sản..................................................................................................... 4
1.1.2. Thị trường bất ñộng sản.................................................................................. 5
1.2.Dặc ñiểm của hàng hoá bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản ................... 7
1.2.1. ðặc ñiểm của hàng hoá bất ñộng sản ............................................................. 7
1.2.1.1 Bất ñộng sản là một hàng hoá có vị trí cố ñịnh không thể di dời ñược............ 7
1.2.1.2 Bất ñộng sản là hàng hoá có tính lâu bền ....................................................... 7
1.2.1.3 Hàng hoá bất ñộng sản mang tính cá biệt và khan hiếm ................................. 8
1.2.1.4 Hàng hoá bất ñộng sản chịu sự chi phố mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước............................................................................................................. 8
Trung 1.2.1.5
tâm Học
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Hàng hoá bất ñộng sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội ........................................................................................................................ 9
1.2.1.6 Hàng hoá bất ñộng sản có tính thích ứng ....................................................... 9
1.2.1.7 Hàng hoá bất ñộng sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau ...................................... 9
1.2.1.8 Hàng hoá bất ñộng sản phụ thuộc vào năng lực quản lý................................. 9
1.2.2 ðặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản ............................................................. 9
1.2.2.1 Thị trường bất ñộng sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất ñộng

sản mà thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản
10
1.2.2.2 Thị trường bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc..................... 10
1.2.2.3 Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật..................... 10
1.2.2.4 Thị trường bất ñộng sản tuy có hoạt ñộng phong phú nhưng thường là một thị
trường không hoàn hảo ............................................................................................ 11
1.2.2.5 Cung về bất ñộng sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất ñộng sản ............. 11
1.2.2.6 Giao dịch trên thị trường bất ñộng sản cần ñến các loại tư vấn chuyên nghiệp
trình ñộ cao.............................................................................................................. 12
1.2.2.7 Thị trường bất ñộng sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn............. 12
1.3.Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất ñộng sản 12
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

-2-

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

2. SỰ ðIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT ðỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG
SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC........................................................................................ 14
2.1. Cộng hoà liên bang ðức .................................................................................. 14
2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất ñộng sản........................................... 14
1.1.2Về ñối tượng mua bán trên thị trừng bất ñộng sản ......................................... 15
1.1.3 Các bên tham gia thị trường bất ñộng sản ..................................................... 16
1.1.4. Thực hiện các giao dịch ................................................................................ 17
1.1.5.Can thiệp của Nhà nước và vấn ñề tài chính bất ñộng sản ......................... 17

2.2.Cộng hoà SEC .................................................................................................. 17
2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất ñộng sản........................................... 17
2.2.2về ñối tượng mua bán trên thị trường bất ñộng sản........................................ 18
2.2.3Các bên tham gia thị trường ........................................................................... 18
2.2.4Can thiệp của nhà nước và vấn ñề tài chính bất ñộng sản ............................. 18
2.3 Thị trường bất ñộng sản ở ÚC......................................................................... 18
3.QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN, PHÁP LUẬT
VỀ KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.......................................... 20
3.1.Các giai ñoạn hình thành ................................................................................. 20
trường
bấtĐH
ñộngCần
sản Việt
Nam@
trước
năm
1993học
......................................
Trung 3.1.1
tâmThị
Học
liệu
Thơ
Tài
liệu
tập và nghiên20cứu
3.1.2 Thị trường bất ñộng sản Việt Nam giai ñoạn 1993 ñến nay .......................... 21
3.2.Vai trò của thị trường bất ñộng sản và sự cần thiết ban hành Luật kinh doanh
bất ñộng sản ........................................................................................................... 22
3.2.1Thị trường bất ñộng sản góp phần thúc ñẩy sản xuất..................................... 22

3.2.2 Thị trường bất ñộng sản góp phần huy ñộng vốn cho ñầu tư phát triển ....... 23
3.2.3. Phát triển thị trường bất ñộng sản là một cách ñể khai thác nguồn thu cho
ngân sách nhà nước................................................................................................ 24
3.2.4 Thị trương bất ñộng sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ ñối
ngoại ....................................................................................................................... 24
3.2.5 Thị trường bất ñộng sản ảnh hưởng ñến sự ổn ñịnh xã hội .......................... 24
3.2.6Thị trường bất ñộng sản góp phần nâng cao ñời sống nhân dân ................... 25
3.2.7 Phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần thúc ñẩy ñổi mới chính sách ñất
ñai, ñổi mới quản lý ñất ñai, quản lý bất ñộng sản.................................................. 25
4.VAI TRÒ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ NƯỚC ðỐI VỚI HOẠT ðỘNG
KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN......................................................................... 28
4.1.Vai trò của Nhà nước ....................................................................................... 28
4.2 Trách nhiệm quản lý của Nhà nước ................................................................ 30
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

-3-

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

4.2.1.Trách nhiệm của các Bộ, ngành .................................................................... 30
4.2.2 Trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương .............................................................................................................. 31
CHƯƠNG 2: KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN THEO LUẬT KINH DOANH
BẤT ðỘNG SẢN Ở VIỆT NAM........................................................................... 32
1.KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN...................................................................... 32

1.1.Một số quy ñịnh về kinh doanh bất ñộng sản ................................................. 32
1.1.1.Chủ thể tham gia hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản .................................. 32
1.1.2.Các loại bất ñộng sản ñược ñưa vào kinh doanh ........................................... 33
1.1.2.1 Nhà, công trình xây dựng ñưa vào kinh doanh ............................................. 34
1.1.2.2 Quyền sử dụng ñất........................................................................................ 35
1.1.3 ðiều kiện ñối với tổ chức, cá nhân hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản ....... 37
1.1.4Nguyên tắc hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản và phạm vi hoạt ñộng
của nó...................................................................................................................... 39
1.1.4.1 Nguyên tắc hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản............................................ 39
1.1.4.2 Phạm vi hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản ................................................ 40
1.1.5.Công khai thông tin về bất ñộng sản ñưa vào kinh doanh (ðiều 11)............. 42
về giá
cả trong
ñộng
........... 43cứu
Trung 1.1.6.Những
tâm Học quy
liệuñịnh
ĐH
Cần
Thơhoạt
@ñộng
Tài kinh
liệudoanh
họcbất
tập
vàsản
nghiên
1.2.Các loại hình kinh doanh bất ñộng sản........................................................... 45
1.2.1 Kinh donh nhà công trình xây dưng .............................................................. 45

1.2.1.1 ðầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng ñể kinh doanh ............................... 45
1.2.1.1.1.Quyền và nghĩa vụ của chủ ñầu tư............................................................. 46
1.2.1.1.2.Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu ñô thị mơi, dự án khu nhà ở, dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp.................................................................................. 48
1.2.1.2. Mua bán nhà, công trình xây dựng .............................................................. 50
1.2.1.2.1.Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng .......................................... 50
1.2.1.2.2.Bảo hành nhà, công trình xây dưng ........................................................... 51
1.2.1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua nhà công trình xây dựng ...... 52
1.2.1.2.4. Hợp ñồng mua bán nhà, công trình xây dựng ........................................... 53
1.2.1.3 Thuê nhà công trình xây dưng ..................................................................... 55
1.2.1.3.1 Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng................................................. 55
1.2.1.3.2 Hợp ñồng .................................................................................................. 55
1.2.1.3.3 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê....................................... 56
1.2.1.4.Thuê mua nhà, công trình xây dựng.............................................................. 58
1.2.1.4.1 Nguyên tắc thuê mua nhà, công trình xây dựng ......................................... 58
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

-4-

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

1.2.1.4.2Hợp ñồng thuê mua nhà,công trình xây dựng bao gồm các nội dung sau ... 59
1.2.1.4.3 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua và bên mua ............................... 59
1.2.2. kinh doanh quyền sử dụng ñất ...................................................................... 61
1.2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất............................................................... 61

1.2.2.1.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng ............................................... 61
1.2.2.1.2.Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng ...................................... 62
1.2.2.1.3.Hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ............................................ 62
1.2.2.2.Thuê quyền sử dụng ñất................................................................................ 63
1.2.2.2.1Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng ñất ............................. 63
1.2.2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng ñất.................................. 64
1.2.3 Kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản................................................................... 64
1.2.3.1.Môi giới bất ñộng sản................................................................................... 65
1.2.3.2. ðịnh giá bất ñộng sản ................................................................................. 67
1.2.3.3.Sàn giao dịch bất ñộng sản........................................................................... 69
1.2.3.4 Các dịch vụ bất ñộng sản khác ..................................................................... 71
1.2.3.4.1 Tư vấn bất ñộng sản .................................................................................. 71
1.2.3.4.2 ðấu giá bất ñộng sản ................................................................................ 71
cáo ĐH
bât ñộng
sảnThơ
............................................................................
Trung 1.2.3.4.3.Quảng
tâm Học liệu
Cần
@ Tài liệu học tập và nghiên72cứu
1.2.3.4.4.Quản lý bất ñộng sản................................................................................. 73
CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ðỘNG KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM HƯỜNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH CÓ
LIÊN QUAN........................................................................................................... 74
1.THỰC TIẾN HOẠT ðỘNG KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN...................... 74
1.1.Tình hình kinh doanh bất ñộng sản ở Việt Nam............................................. 74
1.2.Xung quanh thực tiễn vấn ñề kinh doanh bất ñộng sản và giá bất ñộng sản ở
một số tỉnh thành lớn ............................................................................................. 79
1.2.1Thành Phố Hồ Chí Minh ................................................................................ 79

1.2.2.Hà Nội ............................................................................................................ 81
1.2.3.Cần Thơ.......................................................................................................... 81
1.3.Nóng bỏng thị trường bất ñộng sản Việt Nam tại nước ngoài ...................... 84
1.4.Hạn chế ............................................................................................................. 85
1.5.Triển vọng của kinh doanh bất ñộng sản trong thời gian tới......................... 86
2. CHÍNH SÁCH CÓ LIÊN QUAN ðẾN HOẠT ðỘNG KINH DOANH BẤT
ðỘNG SẢN ............................................................................................................ 90

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

-5-

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

2.1.Chính sách pháp luật ñất ñai trong thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng
sản........................................................................................................................... 90
2.1.1.Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ............................................... 91
2.1.2.ðăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ........................................ 91
1.1.3.Thông tin ñất ñai ............................................................................................ 91
2.2.Chính sách xây dựng trong thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng sản .... 93
2.1.2.Tác ñộng của chính sách này ñối với lĩnh vực ñầu tư bất ñộng sản .............. 93
2.3.Chính sách tín dụng thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng sản................ 94
2.3.1.Tín dụng ngân hàng ñối với hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản ................. 94
2.3.1.1.Cơ chế xử lý cho vay ñối với kinh doanh bất ñộng sản của các tổ chức
tín dụng................................................................................................................... 94

2.3.1.2.Cơ chế thế chấp bất ñộng sản....................................................................... 95
2.3.2.Hiện trạng cho vay vốn của các tổ chức tín dụng ñối với kinh doanh bất ñộng
sản........................................................................................................................... 95
2.4.Chính sách tài chính......................................................................................... 96
3.HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ............................................................. 97
thiện
phápĐH
luậtCần
kinh doanh
Trung 3.1.Hoàn
tâm Học
liệu
Thơbất
@ñộng
Tàisản..............................................
liệu học tập và nghiên97cứu
3.2.Hoàn thiện chính sách thu hút ñầu tư vào kinh doanh bất ñộng sản .......... 101
KẾT BÀI .............................................................................................................. 104

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

-6-

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật kinh doanh bất ñộng sản, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2006.
2. Bộ luật dân sự 2005, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2005.
3. Luật các tổ chức tín dụng, NXB Chính trị quốc gia. Hà Nội, 2007.
4. Luật ñất ñai, NXB Sở Tư Pháp Bến Tre, 2003.
5. Nghị ñịnh 153/2007/Nð- CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy
ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất ñộng sản.
6. Nghị ñịnh 181/2004/ Nð- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ quy
ñịnh về thi hành Luật ñất ñai.
7. ðỗ ðông- Nguyễn Văn, Thị trường giá cả bất ñộng sản số 22+23, 2008.
8. Lê Xuân Bá( chủ biên), Chính sách thu hút ñầu tư vào thị trường bất ñộng sản
Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2006.
9. PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần nguyên Nam, NXB Tài chính, Hà Nội, 2006.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

-7-

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN
............................................................................................................................
............................................................................................................................

............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................

Trung

............................................................................................................................
tâm............................................................................................................................
Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................

nước ta với dân số trên 85 triệu người, diện tích ñất hạn chế, ñiều kiện tự nhiên ña
Trung dạng,
tâmkinh
Học
liệuphát
ĐHtriển,
Cần
@ người
Tài liệu
học
và giải
nghiên
cứu
tế chưa
thuThơ
nhập của
dân còn
thấptập
thì việc
quyết tốt
vấn ñề nhà ở là tiền ñề quan trọng góp phần trực tiếp nâng cao mức sống của nhân dân,
tạo ñiều kiện ñể thực hiện công cuộc xoá ñói giảm nghèo, từng bước phát triển vững
cả hai khu vực ñô thị và nông thôn theo hướng Chủ nghĩa xã hội. Mặc khác ý nghĩa về
mặt kinh tế: ñất nước ta trên con ñường hội nhập với nền kinh tế quốc tế, do ñó ñể làm
tốt công tác hoà nhập, ñẩy mạnh sản xuất thì ñòi hỏi phải có công trình nhà xưởng, trụ
sở tốt phục vụ cho sản xuất...Do ñó, ngành hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản ra ñời
ñể giải quyết vấn ñề khó khăn ñó.
Kinh doanh bất ñộng sản hiện nay là một ngành ñang ñược chú ý rất cao của
các doanh nghiệp trong và ngoài nước, lĩnh vực kinh doanh này ñang chiếm tỷ lệ ñầu
tư cao vào trong nước. ðặc biệt hơn với sự ra ñời của Luật kinh doanh bất ñộng sản

làm tiền ñề quan trọng cho loại hình kinh doanh này. Xét thấy tầm quan trọng của hình
thức kinh doanh này trong nền kinh tế nước ta và ñể giúp cho các tổ chức, cá nhân tiếp
cận và vận dụng tốt hơn về hoạt ñộng kinh doanh này cũng như qua ñó giúp cho sư
quản lý của các cơ quan có thẩm quyền làm tốt chức năng của mình hơn ñể ñưa loại
hình kinh doanh này một tiến xa hơn và có hiệu quả hơn nên em ñã thực hiện ñề tài
“Kinh doanh bất ñộng sản ở Việt Nam- thực tiễn và hướng hoàn thiện pháp luật”.

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

-9-

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

Phạm vi nghiên cứu:Kinh doanh bất ñộng sản là vấn ñề mới mẽ trong mỗi
chúng ta, ñể các tổ chức, cá nhân tiếp cận và thực hiện ñúng cũng là một ñiều khó
khăn.Bởi thực hiện và làm tốt nó phải nắm rõ về cách thức cũng như am hiểu về Luật,
nhưng ñể giúp cho một cá nhân thông thường hiểu và tiếp cận về những quy ñịnh của
luật là không phải dễ. Do yêu cầu của một ñề tài luận văn và trong khuôn khổ thời gian
cho phép nên người viết chỉ tập trung vào nghiên cứu những quy ñịnh hiện hành của
pháp luật về kinh doanh bất ñộng sản, những ưu nhược ñiểm trong việc áp dụng các
quy ñịnh vào thực tế, từ ñó rút ra những nhận ñịnh, giải pháp mới cho pháp luật ñiều
chỉnh về kinh doanh bất ñộng sản ở Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu: Những quy ñịnh của pháp luật về kinh doanh bất ñộng
sản ñã ñược xây dựng. Tuy nhiên, vấn ñề áp dụng nó vào ñời sống thực tế vẫn còn
nhiều bất cập. Mặc dù các tổ chức, cá nhân ñã hiểu luật nhưng việc thực hiện ñúng vẫn

còn gặp nhiều khó khăn. Kinh doanh bất ñộng sản hiện nay vẫn ñang gặp nhiều vấn
ñề bàn cãi. Vậy làm thế nào ñể giải quyết một cách hữu hiệu vấn ñề kinh doanh bất
ñộng sản hiện nay và trong tương lai ñấy là vấn ñề không ñơn giản. Chính vì lẽ ñó mà
người nghiên cứu nhận thấy rằng phải ñi sâu vào nghiên cứu các chính sách và pháp
luật ñể làm rõ hơn về kinh doanh bất ñộng sản hiện nay, tìm ra những ưu và nhược
việc
áp dụng
vào thực
tiến@
công
tác quản
và xửtập
lý...trên
sở ñó vạch
Trung ñiểm
tâmtrong
Học
liệu
ĐHnóCần
Thơ
Tài
liệulýhọc
và cơ
nghiên
cứu
ra một hướng ñi cụ thể, ñề xuất những giải pháp.
Phương pháp nghiên cứu: Trong bài luận văn này người viết tập trung vào
các phương pháp:.
-Dùng phương pháp lịch sử ñể ñánh giá vấn ñề.
-Sử dụng phương pháp phân tích luật viết, phương pháp tổng hợp, so sánh kết hợp lý

luận với thực tiễn;
-Bên cạnh ñi sâu tìm hiểu hiện trạng kinh doanh bất ñộng sản hiện nay thông qua việc
thu thập tài liệu, thông tin ñã ñược nghiên cứu sẵn và tìm hiểu tình hình thực tế ñể nhìn
nhận ñúng vấn ñề. Cùng một số phương pháp khác mà người viết ñã vận dụng ñể hoàn
thành bài luận văn này.
Cơ cấu luận văn:
Luận văn này gồm có ba chương:
Chương1:Khái quát chung về thị trường bất ñộng sản và luật kinh doanh bất
ñộng sản.
Chương 2:Kinh doanh bất ñộng sản theo luật kinh doanh bất ñộng sản Việt
Nam.

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 10 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

Chương 3:Thực tiễn hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản ở Việt Nam hướng
hoàn thiện pháp luật và chính sách có liên quan.

Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 11 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ
LUẬT KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN
1.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN
1.1.Khái niệm
1.1.1.Bất ñộng sản
Tại mỗi nước ñều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên
ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ.Tài sản quốc gia là nguồn lực
tiềm năng ñể phát triển xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản
quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu
cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước ñều phân chia tài sản quốc gia thành 2
loại: Bất ñộng sản và ñộng sản. Hình thức phân chia này ñã có cách ñây hàng nghìn
năm, việc phân chia tài sản thành bất ñộng sản và ñộng sản bất nguồn từ thời la mã cổ
ñại và ñược ghi trong Bộ Luật La Mã.
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất ñộng sản. Tuy
nhiên, có một ñiểm tương ñối thống nhất: Bất ñộng sản và tài sản gắn liền với ñất ñai
và không di dời ñược.

Trung tâm Theo
HọcBloomberg-Com
liệu ĐH Cần

Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Financial Glossary: " Bất ñộng sản là một phần ñất ñai
và tất cả tài sản vật chất gắn liền ñất ñai"1
Theo Mc kenzie and Betts: " Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, tài sản gắn liền với
ñất ñai, tài sản phụ thuộc vào ñất ñai và những tài sản không di dời ñược, ñược ñịnh
bởi luật pháp".1
Ở Việt Nam theo ðiều 174 của Bộ Luật dân sự năm 2005 qui ñịnh bất ñộng sản
là các tài sản bao gồm:
- ðất ñai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng ñó
- Các tài sản khác gắn với ñất ñai
- Các tài sản khác do pháp luật qui ñịnh

1

PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất ñộng sản những vấn ñề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 8
1
PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất ñộng sản những vấn ñề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 8

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 12 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

Như vậy, bất ñộng sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là
ñộng sản, chỉ những tài sản không thể di dời ñược mới là bất ñộng sản. Vì vậy, ñặc
ñiểm riêng của bất ñộng sản là không di dời. Chính vì vậy, bất ñộng sản trước hết là
ñất ñai và các công trình, kiến trúc gắn liền với ñát ñai. ðất ñai là yếu tố ban ñầu, yếu
tố không thể thiếu của bất ñộng sản.
Bất ñộng sản ñóng vai trò quan trọng nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng
chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng ñối với sự phát triển của nền kinh tế. Khi bất ñộng
sản trở thành hàng hoá, thị trường bất ñộng sản ñược hình thành.
Như vậy theo quan niệm như trên về bất ñộng sản, hàng hoá bất ñộng sản bao
gồm 2 chủng loại chủ yếu là ñất ñai và vật kiến trúc ñã xây dựng xong.
ðất ñai, bao gồm các loại sau: ðất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất khu dân cư
nông thôn, ñất ñô thị, ñất chuyên dùng, ñất chưa sử dụng...
Vật kiến trúc ñã xây dựng xong bao gồm các loại sau:Công trinhg làm nhà
ở.Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng...Công trình công nghiệp, công
trình ñặc biệt: Quốc phòng an ninh...
Các loại quyền có liên quan ñến bất ñộng sản:
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
từ tài
sản. liệu
NgườiĐH
không
phải Thơ
chủ sở @
hữuTài
cũngliệu
có quyền
dụngvà

tài sản
trong các
Trung tức
tâm
Học
Cần
họcsửtập
nghiên
cứu
trường hợp ñược chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật qui ñịnh.
Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu bất ñộng sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở hữu có quyền tự mình
bán, trao ñổi, tặng, cho, cho vai, ñể thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hành thức ñịnh
ñoạt khác ñối với tài sản.
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài
sản của chủ sở hữu theo qui ñịnh của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác có ñủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt bất
ñộng sản;
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý bất ñộng sản
thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài
sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật qui ñịnh.
1.1.2. Thị trường bất ñộng sản:
Thị trường bất ñộng sản chỉ hình thành khi bất ñộng sản trở thành hàng hoá.
như vậy, ở ñâu và lúc nào, bất ñộng sản chưa trở thành hàng hoá, thì ở ñó, chưa thể có
thị trường bất ñộng sản. Khác với sản xuất với tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là
sản xuất ñể bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao ñổi là có kinh tế thị
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 13 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

trường, mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển ñến mức ñộ nhất ñịnh thì mới có kinh tế thị
trường. Như vậy, thị trường bất ñộng sản là sự mua, bán và trao ñổi. Bất ñộng sản phát
triển ở mức ñộ cao, ñó chính là thị trường mua bán, trao ñổi ñất và các công trình, vật
kiến trúc gắn liền với ñất ñai.
Do quan niệm khác về hàng hoá bất ñộng sản và phạm vi thị trường, nên có một
số quan ñiểm khác nhau về bất ñộng sản:
Có ý kiến cho rằng thị trường bất ñộng sản và thị trường ñất ñai là một, bởi vì, tài sản
là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với ñất ñai mới trở thành bất ñộng sản ñược.
Do ñó, ñất ñai bản thân nó là bất ñộn sản, ñồng thời nó là yếu tố ñầu tiên của bất kỳ
bất ñộng sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường ñất ñai chỉ là một bộ phận
của thị trường bất ñộng sản và hàng hoá ñất ñai chỉ là một loại và một bộ phận của
hàng hoá bất dộng sản.1
Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất ñộng sản là thị trường nhà,
ñất (thị trường ñịa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà
ñất mới ñược mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, bất ñộng sản nhà, ñất
giữ vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh của ñất nước;
nhà, ñất là bất ñộng sản chủ yếu cả về khối lượng và giá trị. Cũng giống như quan
ñất chỉ
là một
phậnliệu
quanhọc
trọng tập
của hàng

hoá bất ñộng
Trung niệm
tâmtrên,bất
Học ñộng
liệu sản
ĐHnhà,Cần
Thơ
@bộTài
và nghiên
cứu
1
sản trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này là không ñầy ñủ.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất ñộng sản là hoạt
ñộng mua bán, trao ñổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng)
bất ñộng sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt
ñộng của thị trường cụ thể.Khái niệm này làm cho ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung
của thị trường bất ñộng sản hơn là một khái niệm có tính khái quát.Cũng có ý kiến bổ
sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường bất ñộng sản là thị trường của hoạt ñộng
mua bán, trao ñổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền hở hữu (quyền sử dụng) bất
ñộng sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất
phát từ ñặc ñiểm là hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản ở hầu hết các nước ñều ñược
ñiều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luạt ñất ñai và chịu sự can thiệp và quản lý
chặt chẽ của Nhà nước.1

1

PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất ñộng sản những vấn ñề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 11, 12

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 14 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy cần phải ñưa ra một khái niệm tổng
quát về thị trường bất ñộng sản, như sau: Thị trường bất ñộng sản là tổng hoà các giao
dịch dân sự về bất ñộng sản tại một ñịa bàn nhất ñịnh, trong một thời gian nhất ñịnh
ðịnh nghĩa này vừa ñơn giản vừa dễ hiểu, ñồng thời nó chứa ñựng ñầy ñủ phạm vi và
nội dung của thị truờng bất ñộng sản. ðó là thị trường của các hoạt ñộng giao dịch bất
ñộng sản như: Chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp... trong phạm vi không
gian và thời gian nhất ñịnh.Hoạt ñộng của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật
của thị trường, ñồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán,phong tục của mỗi quốc
gia.
1.2.Dặc ñiểm của hàng hoá bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
1.2.1. ðặc ñiểm của hàng hoá bất ñộng sản
Hàng hoá bất ñộng sản là một hàng hoá ñặc biệt, vì vậy, ngoài những ñặc ñiểm
chung của hàng hoá thông thường, hàng hoá bất ñộng sản còn có những ñặc ñiểm
riêng như sau:
1.2.1.1 Bất ñộng sản là một hàng hoá có vị trí cố ñịnh không thể di dời ñược.
ðặc ñiểm này là do hàng hoá bất ñộng sản luôn gắn liền với ñất ñai, nên cố ñịnh
về vị trí, về ñịa ñiểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm
số lượng,
MặtCần
khác, Thơ

ñất ñai@
là nguồn
tài nguyên
thiên
ban tặng,
Trung vềtâm
Họcdiện
liệutích.
ĐH
Tài liệu
họcdotập
vànhiên
nghiên
cứu
nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích ñất ñai của một quốc gia khó thay
ñổi trừ vùng gần biển ñược bồi tụ hàng năm mới tăng thêm diện tích. Do ñó, các bất
ñộng sản khác như nhà, công trình khác và vật kiến trúc gắn liền với ñất ñai bị cố ñịnh
về vị trí ñịa ñiểm. ðặc ñiểm này có ảnh hưởng rất lớn ñến thị trường bất ñộng sản, ñến
hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản.Vấn ñề vị trí của hàng hoá bất ñộng sản, bao gồm
các yếu tố như: ñịa ñiểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá- xã hội và ñến
môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có ñịa ñiểm của hàng hoá bất
ñộng sản.
1.2.1.2 Bất ñộng sản là hàng hoá có tính lâu bền.
Ta cũng biết rằng ñất ñai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên
ñược xem như không thể bị huỷ hoại. ðồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến
trúc có thể tồn tại hàng trăm năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại
hàng trăm năm. Tuy nhiên, cần phân biệt " tuổi thọ kinh tế " và "tuổi thọ vật lý" của
bất ñộng sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong ñiều kiện thị trường và trạng thái
vận hành ñều bình thường mà chi phí sử dụng bất ñộng sản ngang bằng với lợi ích thu
ñược từ bất ñộng sản ñó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó

chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 15 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

toàn cho việc sử dụng.Trong trường hợp ñó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp
công trình thu ñược lợi ích lớn hơn là phá ñi và xây dựng mới, thì có thể kéo dài tuổi
thọ vật lý ñể "chứa" ñược mấy lần tuổi thọ kinh tế.1
Thực tế các nước ñã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của công trình có liên quan ñến
tính chất sử dụng của công trình ñó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn,
nhà hát là trên 40 năm, của nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông trên 45 năm...
Tuy nhiên, niên hạn khấu hao của bất ñộng sản lại do ngành tài chính qui ñịnh, thường
phụ thuộc vào chính sách thuế của Nhà nước chứ không nhất thiết phụ thuộc vào tuổi
thọ kinh tế hoặc tuổi thọ vật lý của bất ñộng sản.Chính vì tính chất lâu bền của hàng
hoá bất ñộng sản và do ñất ñai không bị mất ñi, không bị thanh lý sau một quá trình sử
dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau, nên hàng hoá bất ñộng sản rất
phong phú và ña dạng, không bao giờ cạn.
1.2.1.3 Hàng hoá bất ñộng sản mang tính cá biệt và khan hiếm
ðặc ñiểm này là do tính chất cá biệt và tính khan hiếm của ñất ñai. Tính khan
hiếm của ñất là do diện tích của mặt trái ñất là có hạn.Tính khan hiếm cụ thể của ñất
ñai là giới hạn về diện tích của ñất ñai của từng miếng ñất, khu vực, vùng, ñịa
phương... chính vì tính khan hiếm, tính cố ñịnh và không di dời của ñất ñai nên hàng
bấtHọc

ñộng sản
có tính
biệt. Trong
một khu
vựchọc
nhỏ kể
cả hai
ñất cạnh
Trung hoá
tâm
liệu
ĐHcáCần
Thơcùng
@ Tài
liệu
tập
vàmảnh
nghiên
cứu
nhau ñều có những yếu tố không giống nhau.Trên thị trường bất ñộng sản cũng khó
tồn tại hai công trình ở cạnh nhau và cùng có một thiết kế. Ngoài ra, chính các nhà ñầu
tư, kiến trúc sư... ñều quan tâm ñến tính dị biệt hoặc ñể tạo sự hấp dẫn ñối với khách
hàng. Chính vì vậy, trên thị trường bất ñộng sản, vị trí và giá trị của mỗi bất ñộng sản
không hoàn toàn gống bất ñộng sản khác.
1.2.1.4 Hàng hoá bất ñộng sản chịu sự chi phố mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước.
Bất ñộng sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà
nước bởi lẽ, bất ñộng sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt,
các giao dịch về bất ñộng sản tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tế xã
hội do ñó, các vấn ñề về bất ñộng sản chịu sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ của hệ

thống các văn bản pháp luật về ñất ñai. Có thể nói, hàng hoá bất ñộng sản chịu sự chi
phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hoá thông thường khác. Bên
cạnh ñó, Chính phủ các nước ñều rất quan tâm ñến thị trường bất ñộng sản, luôn ñiều

1

PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất ñộng sản những vấn ñề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 14

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 16 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

chỉnh chính sách về bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản nhằm huy ñộng các nguồn
lực bất ñộng sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội.
1.2.1.5 Hàng hoá bất ñộng sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hoá bất ñộng sản chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hoá
thông thường khác.Tại sao lại như vậy? bởi lẽ do tập quán của mỗi vùng, khu vực,
quốc gia mỗi nơi khác nhau do ñó, nu cầu về hàng hoá bất ñộng sản cũng khác
nhau.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn ñề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh... cũng
chi phối mạnh nhu cầu về bất ñộng sản.
1.2.1.6 Hàng hoá bất ñộng sản có tính thích ứng
Nói ñến bất ñộng sản không phải không thể thay ñổi nó, tạo ra sao phải giữ

nguyên như vậy, ñiều ñó hoàn toàn không phải mà nó có thể thay ñổi chẳng hạn
như:bất ñộng sản là công trình, trong quá trình sử dụng ñều có thể ñiều chỉnh công
năng sử dụng mà vẫn giữ ñược ñặc trưng của công trình, ñồng thời vẫn ñảm bảo nhu
cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất- kinh
doanh và các hoạt ñộng khác.ví dụ một văn phòng làm việc có thể cải tạo thành căn
hộ...
1.2.1.7 Hàng hoá bất ñộng sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
ñộng
sản ĐH
chịu sự
ảnh hưởng
lẫn nhau
lớn,học
giá trịtập
của và
một nghiên
bất ñộng sản
Trung tâm Bất
Học
liệu
Cần
Thơ @
Tài rất
liệu
cứu
có thể bị tác ñộng của bất ñộng sản khác. ðặc biệt, trong trường hợp Nhà nước ñầu tư
xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ ñẹp
và nâng cao giá của ñất ñai và cá công trình xây dựng trong jgu vực ñó. Trong thực tế,
việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ ñẹp và sự hấp dẫn của công trình khác
là hiện tượng khá phổ biến cũng không ngoại trừ trường hợp ngược lại.

1.2.1.8 Hàng hoá bất ñộng sản phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất ñộng sản ñồi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác.
Việc ñầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, ñỏi hỏi cần có khả năng
quản lý thích hợp. Ngay cả việc cho thuê nhà cũng ñòi hỏi phải có thông tin về khách
hàng thuê, hợp ñồng thuê nhà, duy trì sửa chữa phòng cháy chữa cháy, chi phí quản lý
chiếm tới 10% tiền cho thuê nhà...
1.2.2 ðặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản
Do hàng hoá bất ñộng sản là hàng hoá ñặc biệt, vì vậy, thị trường bất ñộng sản
là thị trường giao dịch hàng hoá ñặc biệt nên có một số ñặc ñiểm riêng như sau:

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 17 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

1.2.2.1 Thị trường bất ñộng sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất ñộng
sản mà thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất ñộng sản.
Thị trương bất ñộng sản là thị trường giao dịch các quyền lợi và lợi ích có ñược từ việc
sở hữu ñất ñai (quyền sử dụng ñất ñai). Bởi vì, ñất ñai không bao giờ hao mòn và mầt
ñi ( trừ trường hợp do thiên nhiên tác ñộng), người có quyền sở hữu ñất ( quyền sử
dụng ñất) không sử dụng ñất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử
dụng ñó là các quyền và lợi ích do ñất ñai mang lại. Tính chất này của giao dịch trên
thị trường bất ñộng sản. Chính vì vậy, giá ñất- một bộ phận của giá bất ñộng sản (

trường hợp giá ñất là giá của bất ñộng sản) không phản ánh giá trị của hàng hóa ñất
ñai; mà giá ñất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ ñất hoặc hiệu quả vấn ñầu tư
vào ñất.1
1.2.2.2 Thị trường bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Bất ñộng sản là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị trí và
nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó, tâm lý, tập quán
thị hiếu của mỗi vùng, ñịa phương khác nhau. ðồng thời, ñất ñai không thể di chuyển
từ vùng này sang vùng khác ñược và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di
chuyển từ vùng này sang vùng khác ñược. Chính vì vậy, hoạt ñộng của thị trường bất
cũngliệu
mangĐH
tính ñịa
phương.
Trung ñộng
tâmsảnHọc
Cần
Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Mặt khác, thị trường bất ñộng sản mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi
vùng trên ñất nước, mà ở mỗi vùng ñó trình ñộ phát triển kinh tế văn hoá, xã hội khác
nhau, mật ñộ dân số lại không ñồng ñều.Do ñó, nhu cầu về bất ñộng sản rất khác nhau
về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn ñến sự khác nhau về qui mô và trình
ñộ phát triển của thị trường bất ñộng sản. Thực tế cho thấy, thị trường bất ñộng sản ở
các ñô thị thị trường có qui mô và trình ñộ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn.
Ngay cả giữa các ñô thị với nhau thì ñô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của
một vùng hay cả nước thì cũng có thị trường bất ñộng sản phát triển, hoạt ñộng sôi
ñộng hơn các ñô thi khác.
1.2.2.3 Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất ñộng sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường
phải chịu sự chi phối và ñiều chỉnh của hệ thống pháp luật về ñất ñai và bất ñông
sản.Pháp luật chi phối, ñiều chỉnh các quyền về bất ñộng sản như: mua, bán, thế chấp,

góp vốn... ðồng thời, pháp luật còn qui ñịnh hợp ñồng giao dịch dân sự về bất ñộng

1

PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất ñộng sản những vấn ñề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 18

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 18 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

sản. Việc cung cấp thị trường về bất ñộng sản ( yếu tố quan trong ñối với hoạt ñộng
của thị trường bất ñộng sản) cũng phải tuân thủ qui ñịnh của Nhà nước và pháp luật.
1.2.2.4 Thị trường bất ñộng sản tuy có hoạt ñộng phong phú nhưng thường là một thị
trường không hoàn hảo
Thị trường bất ñộng sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự
chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất ñộng sản, các giao dịch chuyển ñổi bất ñộng
sản, các giao dịch cho thuê, thế chấp bất ñộng sản, các giao dịch dùng bất ñộng sản
góp vốn liên doanh... Các giao dịch này ñược thực hiện thông qua các hợp ñồng do
pháp luật qui ñịnh hoặc theo tập quán ñược cộng ñồng và giữa hai bên giao dịch chấp
nhận.
Tuy là thị trường có nội dung phong phú, nhưng trên thực tế thị trường bất
ñộng sản là dạng thị trường không hoàn hảo. Thị trường bất ñộng sản phụ thuộc vào

ñiều kiện ñặc trưng của từng vùng, ñịa phương, nó chịu sự chi phối của ñiều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mõi ñịa phương, mỗi
cồng ñồng khác nhau. Chính vì ñặc ñiểm mang tính ñịa phương như vậy, sự hiểu biết
hơn về giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo. Có giao dịch ở ñịa
phương này ñã xuất hiện nhưng tại ñịa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có
cùng
loạiĐH
nhưng
ở ñịa
phương
khác liệu
nhau học
sẽ cótập
cáchvà
tiếnnghiên
hành khác
Trung giao
tâmdịch
Học
liệu
Cần
Thơ
@ Tài
cứu
nhau.Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường là không hoàn hảo. Nguyên nhân là
do bản thân hiện vật của từng bất ñộng sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất
ñộng sản ñó. Bản thân vật chất của bất ñộng sản không phản ánh ñược tính pháp lý về
quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất ñộng sản của người ñang có bất ñộng sản, ñó là
những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn liên doanh...
Cần nắm bắt, am hiểu.

1.2.2.5 Cung về bất ñộng sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất ñộng sản
Mọi hàng hoá ñược ñưa ra thị trường, khi ñược thừa nhận và xuất hiện cầu tăng
lên thì nhà sản xuất có thể ñẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy
nhiên, khi cầu về bất ñộng sản tăng thì cung về bất ñộng sản trên thị trường bất ñộng
sản không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác. Bơỉ
vì, việc tăng cung hàng hoá bất ñộng sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng
hoá thông thường. Việc tạo ra hàng hoá bất ñộng sản, các công trình xây dựng... ñòi
hỏi phải tốn nhiều thời gian,từ tìm hiểu thị trường về ñất ñai, chuyển nhượng ñất ñai,
xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công... Thủ tục pháp lý ñể chuyển nhượng ñất ñai,
bất ñộng sản thường là khá phức tạp. Bên cạnh ñó, bất ñộng sản là hàng hoá có giá trị
lớn ñòi hỏi vốn ñầu tư lớn.
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 19 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

1.2.2.6 Giao dịch trên thị trường bất ñộng sản cần ñến các loại tư vấn chuyên nghiệp
trình ñộ cao
Bất ñộng sản là hàng hoá có giá trị lớn, mặt khác, giá của hàng hoá bất ñộng
sản chịu sự tác ñộng phức tạp cuỉa nhiều yếu tố. ðồng thời, thông tin trên thị trường
bất ñộng sản khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao
dịch bất ñộng sản ñòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lưỡng, ñòi hỏi phải thông qua tư vấn
của các chuyên gia môi giới ñịnh giá bất ñộng sản có chuyên môn môi giới, ñịnh giá
bất ñộng sản có chuyên môn... Thuộc các tổ chức môi giới hoạt ñộng trên thị

trường.Tuy giá cả của chuyên gia cước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng
những người này ñã qua ñào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm ñược
thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất ñộng sản... nên có thể giúp các ñối tượng
có nhu cầu, giao dịch bất ñộng sản có thể thoả mãn nhu cầu ñặt ra. Kinh nghiệm cho
thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất ñộng sản
kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất ñộng sản sẽ cao. Hoạt ñộng của tổ chức môi giới
có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển.
1.2.2.7 Thị trường bất ñộng sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn.
Hàng hoá bất ñộng sản là loại hàng hoá có giá trị lớn, do ñó, các hoạt ñộng giao
tư kinh
doanh
thị trường
ñều có
nhutập
cầu rấvà
lớnnghiên
về vốn. Một
Trung dịch,
tâmñầu
Học
liệu
ĐHtrên
Cần
Thơbất@ñộng
Tàisảnliệu
học
cứu
phần nhu cầu vốn cho hoạt ñộng ñầu tư, kinh doanh bất ñộng sản ñược huy ñộng trên
thị trường vốn. ðồng thời một lượng vốn huy ñộng ñược trên thị trường tài chính ñược
ñầu tư trên thị trường bất ñộng sản- một lĩnh vực ñầu tư ñược ưa chuộng. Hàng hoá bất

ñộng sản có giá trị lớn và có một số ñặc ñiểm như không di dời, lâu bền... nên thường
ñóng vai trò tài sản ñảm bảo trong các hoạt ñộng vay mượn trên thị trường vốn.Chính
vì vây, thị trường bất ñộng sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn
ñịnh khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn ñịnh. Giữa hai thị trường
này có mối quan hệ khắng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến ñộng trên thị trường
này sẽ dẫn ñến biến ñộng thị trường kia.Khủng hoảng tài chính- tiền tệ Châu Á năm
1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trường bất ñộng sản.Sự sụt giá nhanh
chóng của bất ñộng sản thường kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó ñòi, thậm chí
dẫn ñến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trường vốn.
1.3.Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất ñộng sản
Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất ñộng sản là một quá trình
tất yếu khách quan gắn liền với qua trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cở sở kinh
tế xã hội của sự ra ñời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao ñộng xã hội
và sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác, do quan hệ
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 20 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

khác nhau về tư liệu sản xuất qui ñịnh.Như vây, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản
xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá. Tư liệu sản xuất ban ñầu mà giai cấp thống trị,
quý tộc chiếm hữu là ruộng ñất.Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng ñất, cùng với sự
phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các hình thức trao ñổi, sang nhượng,
thuê mướn ruộng ñất. Các hình thức giao dịch ban ñầu này là bước sơ khai ban ñầu

của thị trường bất ñộng sản.
Nền kinh tế thị trường phát triển ñòi hỏi sự phát triển của một hệ thống thị trường
ñồng bộ, từ thị trường hàng hoá, thị trường vốn, thị trường lao ñộng ñến thị trường bất
ñộng sản.1
Vốn, lao dộng và bất ñộng sản là những yếu tố ñầu vào của quá trình sản xuất
trong nền kinh tế thị trường.Chính vì vậy, ñể ñáp ứng nhu cầu các yếu tố ñầu vào của
quá trình sản xuất ñòi hỏi thị trường các yếu tố ñầu vào phải ñược hình thành, trong ñó
có thị trường bất ñộng sản.Thị trường bất ñộng sản có mối quan hệ chặt chẽ với các
loại hình thị trường khác, ñặc biệt là thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, qui mô, số
lượng và các loại hình giao dịch về bất ñộng sản ngày càng phong phú và ña dạng:
Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh... ñòi hỏi phải có thị trường bất ñộng
sản phát triển, linh hoạt ñể ñáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế.Các chủ thể
giao liệu
dịch thị
trường
bấtThơ
ñộng sản
rộngtập
bao và
gồm:nghiên
Chính phủ,
Trung tham
tâmgiaHọc
ĐH
Cần
@ ngày
Tài càng
liệumở
học
cứu

doanh nghiệp, cá nhân...Hàng hoá bất ñộng sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng
lên về số lượng và chủng loại.Các giao dịch về bất ñộng sản trên thị trường bất ñộng
sản phát triển làm xuất hiện các tổ chức trung tâm môi giới, tư vấn, thông tin về bất
ñộng sản ñể làm cầu nối cung -cầu về bất ñộng sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của tầng lớp
dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình ñô thị hoá, dẫn ñến
nhu cầu giao dịch bất ñộng sản tăng theo. Nhu cầu giao dịch bất ñộng sản ngày càng
phong phú ña dạng của các tầng lớp dân cư chỉ có thể ñược ñáp ứng thông qua các
giao dịch trên thị trường bất ñộng sản, thông qua các tổ chức trung gian, môi giới về
bất ñộng sản. Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất ñộng sản là
tất yếu khách quan nhằm ñáp ứng nhu cầu giao dịch về bất ñộng sản ngày càng tăng
của các tầng lớp dân cư.
Qúa trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng ñòi hỏi phải có thị trường bất
ñộng sản phát triển, ñể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai, bất ñộng sản phục vụ cho các hoạt
ñộng kinh tế quốc tế. ðặc biệt ñối với các nước ñang phát triển, ñất ñai ( quyền sử
1

PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất ñộng sản những vấn ñề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 24

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 21 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

dụng ñất ) là một nguồn vốn quan trọng ñể liên doanh với các ñối tác nước ngoài. Do
ñó, ñể phát triển hoạt ñộng kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần phải có thị trường bất
ñộng sản phát triển ñể ñáp ứng nhu cầu về ñịnh giá bát ñộng sản, chuyển nhượng phần
góp vốn bằng bất ñộng sản...
ðối với các nước ñang trong quá trình chuyển ñổi sang nền kinh tế thị trường
như nước ta, việc hình thành một hệ thống thị trường ñồng bộ nói chung và thị trường
bất ñộng sản nói riêng là vấn ñề hết sức quan trọng.
Trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, thị trường bất ñộng sản hầu như không tồn tại do
không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất ñộng sản của các tầng
lớp dân cư ñược thực hiện trên thị trường bất ñộng sản không chính thức ( thị trường
ngầm ). Do ñó, khi chuyển ñổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản hầu
như chưa hình thành, các giao dịch về bất ñộng sản chủ yếu thực hiện trên thị trường
bất ñộng sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. ðiều này làm
cho thị trương bất ñộng sản thường diễn biến hết sức phức tạp gây hậu quả tiêu cực về
kinh tế- xã hội, các nguồn lực về bất ñộng sản không ñược huy ñộng một cách có hiệu
quả nhằm phục vụ quá trình phát triển kinh tế- xã hội. Chính vì vây, hình thành và phát
triển thị trường bất ñộng sản ñối với các nước ñang trong quá trình chuyển ñổi là một
yếu Học
khách quan.
Trung tất
tâm
liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
2. SỰ ðIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT ðỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG
SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC:
2.1. Cộng hoà liên bang ðức
2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất ñộng sản
Pháp luật của cộng hoà liên bang ðức quy ñịnh về quyền có nhà ở; ñất và nhà,
các công trình xây dựng không tách rời nhau, nhà ñất ñược mua bán theo nguyên tắc
của thị trường.Hiến pháp nước này qui ñịnh quyền sở hữu ñất và quyền thừa kế ñất

ñai, nhà xây dựng và thừa kế xây dựng ñược Nhà nước ñảm bảo, nhưng chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng ñất theo qui hoạch của Nhà nước và không ñi ngược lại lợi ích của
xã hội. Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng, người hưởng quyền thừa kế có
thể xây dựng và sử dụng công trình trên mặt ñất của chủ khác với thời gian tối ña là 9
năm.Người mua quyền xây dựng có nghĩa vụ trả cho chủ ñất hàng năm một khoản tiền
( tiền thuê ) bằng 6- 7% giá trị của mảnh ñất. Quyền thừa kế xây dựng còn ñược thế
chấp, khi hết hạn hợp ñồng thì chủ ñất mua lại nhà, công trình.Luật pháp còn qui ñịnh
về sở hữu từng phần, ví dụ một người mua một căn hộ trong một toà nhà thì ñược
quyền sở hữu căn hộ và một phần ñất trong khuôn viên toà nhà. Phần ñất này ñược quy
ñịnh theo tỷ lệ phần trăm (%) của toàn bộ diện tích, mặc dù không chỉ rõ vị trí, kích
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 22 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

thước cụ thể.Tỷ lệ (%) này phụ thuộc vào diện tích, vị trí không gian của căn hộ trong
toà nhà. Thị trường nhà ñất ở ðức ñược hình thành sau chiến tranh thế giới lần thứ hai
và ñược ñiều chỉnh bởi nhiều ñạo luật như: ðạo luật về ñất ñai, ñạo luật về cư trú, ñạo
luật về xây dựng nhà ở, ñạo luật vè quyền thừa kế xây dựng, ñạo luật về sở hữu nhà
ở... các quy chế về mua, bán, môi giới và xây dựng.1
Kể từ khi tái thống nhất nước ðức, tuy Hiệp ước thống nhất xây dựng cả nước
áp dụng thể chế thị trương xã hội theo mô hình Tây ðức, nhưng bỏ ngay hệ thống
quản lý bất ñộng sản của ðông ðức cũ, các ñạo luật riêng ra ñời mang tính chất quá ñộ
ñể bảo ñảm có hiệu quả quá trình chuyển thị trường bất ñộng sản từ mô hình kế hoạch

hoá tập trung sang thị trường, ñảm bảo ổn ñịnh tình hình kinh tế xã hội phù hợp với
các ñiều kiện kinh tế- xã hội của ðông ðức, ñặc biệt là tôn trọng quyền có nhà ở của
công dân ñã ñược ghi trong Hiến pháp của cả hai miền. Các ñạo luật và Nghị ñịnh cơ
bản chi phối thị trường bất ñộng sản ở ðông ðức trong giai ñoạn này gồm: ðạo luật về
chuyển ñổi sở hữu thuộc sở hữu toàn dân trước ñây, Luật về thuê nhà, các quy ñịnh giá
trị bât ñộng sản, về thuê nhà, các qui ñịnh về tính lại giá cho ñầy ñủ theo nguyên tắc
thị trường, các quy ñịnh về khung giá, về nâng giá phù hợp với các tiêu chí cụ thể; quy
ñịnh về giá nhà, quy ñịnh về phân bổ chi phí vận hành; chế ñộ trợ cấp nhà và tiêu
( nhà
chính
sáchCần
), nhà Thơ
công chức
Trung chuẩn
tâm nhà
Học
liệu
ĐH
@ Tài liệu học tập và nghiên cứu
1.1.2Về ñối tượng mua bán trên thị trừng bất ñộng sản
ðất, ñất có công trình và quyền thừa kế xây dựng là những ñối tượng cơ bản
ñược thực hiện giao dịch trên thị trường bất ñộng sản. ðể ñất có thể ñược giao dịch
trên thị trường, ở ñức thực hiện các công việc cơ bản sau:
-Quy hoạch là khâu trước tiên phải làm gồm quy hoạch chi tiết và quy chế
hướng dẫn xây dựng. Quy hoạch sau khi ñã ñược thông qua nó có tính pháp lý bắt
buộc và không thể thay ñổi. Trong quy hoạch và hướng dẫn sử dụng xác ñịnh rõ mục
ñích sử dụng của từng khu ñất, ñịa ñiểm... Ví dụ ở Beclin theo quy hoạch hiện nay có
4000 ha ñất dành cho kinh doanh, hiện nay còn 1300 ha ñất chưa ñược sử dụng ( gồm
1000 ha thuộc sở hữu tư nhân, 300 ha thuộc sở hữu Nhà nước ). Nhà nước quản lý ñất
ñai theo quy hoạch.1

-Xác ñịnh chủ sở hữu từng thửa ñất, từng bất ñộng sản cụ thể là việc làm không
thể thiếu ñược ñể thị trường bất ñộng sản vận hành. Ở ðức (ðông ðức) ñã thực hiện
hoàn trả ñất ñai, tài sản cho chủ cũ, xử lý ñất ñai, tài sản không rõ chủ, tư nhân hoá bất
1

PGS-Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam. Thị trường bất ñộng sản những vấn ñề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam.NXB Tài chính 2006 trang 73,74, 75

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 23 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

ñộng sản công trước ñây...hình thành và xác lập hình thức sở hữu tư nhân về bất ñộng
sản là hình thức cơ bản, ngoài ra còn có sở hữu Nhà nước và sở hữu của các hợp tác
xã. Các chủ sở hữu khác nhau ñều tham gia bình ñẳng trên thị trường.Việc tư nhân hoá
bất ñộng sản thuộc sở hữu Nhà nước ( toàn dân ) ñược thực hiện thông qua công ty
khai thác. Các doanh nghiệp và các tổ chức khác ( cơ quan Nhà nước ) xác ñịnh rõ
phần ñất và bất ñộng sản không cần dùng chuyển cho công ty khai thác quản, công ty
này chịu trách nhiệm quản lý và chuyển ñổi sở hữu theo ñúng quy trình và thủ tục do
pháp luật quy ñịnh.
-Nhà ở tập thể cũ ( thuộc sở hữu Nhà nước ) ñược giao cho chính quyền ñịa
phương ñể bán cho người ñang thuê (ñang ở ) hoặc ñược giao cho một cơ quan quản
lý và kinh doanh nhà ở quản lý, Nhà nước có chính sách hỗ trợ cho việc tư nhân hoá

loại nhà này. Nhà ở của các hợp tác xã cũ ñược chuyển ñổi cấu trúc sở hữu và sử dụng
phù hợp với nguyên tắc thị trường.
1.1.3 Các bên tham gia thị trường bất ñộng sản
Các chủ thể tham gia thị trường bao gồm: Chính phủ với toàn bộ tổ chức các
cấp của hệ thống tổ chức này, pháp nhân, thể nhân, công dân.Mọi người ñều có thể
truy cập các thông tin về hồ sơ ñịa bạ, sử dụng các dịch vụ như: giám ñịnh giá, dịch vụ
các tổ
chức liệu
môi giới.
Trung từtâm
Học
ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập và nghiên cứu
Các thông tin về bất ñộng sản ñều có tại hồ sơ của mỗi bất ñộng sản, các bất
ñộng sản nhà, ñất ñều ñăng ký với hệ thống ñịa bàn. Việc lập bản ñồ ñịa chính và ñiạ
bạ do cơ quan có chức năng ñảm nhiệm. Trong ñịa bạ mô tả rõ bất ñộng sản, chủ sở
hữu, các quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn ñọng liên quan ñến tài sản... Hồ
sơ ñịa bạ ñược lưu giữ tại cơ quan Toà án.
Cơ quan giám ñịnh giá trị gọi là Hội ñồng giám ñịnh giá trị. Hội ñồng này có
chức năng thống kê giá cả mua bán, xác ñịnh giá ñịnh hướng, cung cấp thông tin giá
cho thị trường, thu nhập các dữ liệu cần thiết ñể xác ñịnh giá cụ thể... phục vụ cho cả
người mua và ngườ bán, phục vụ cho tư nhân hoá hoặc quốc hữu hoá, phục vụ cho
việc giải quyết tranh chấp của toà án.Tuy nhiên, giá cụ thể của từng vụ giao dịch thể
hiện trên hợp ñồng vẫn do các bên tham gia thoả thuận và quyết ñịnh.
Các tổ chức môi giới kinh doanh bất ñộng sản có thể ñược thành lập tự do hoặc môi
giới theo tổ chức ñược pháp luật thừa nhận. ðối với nghề môi giới tự do, khi cấp giấy
hành nghề, pháp luật không ñòi hỏi họ phải có trình ñộ chuyên môn, nhưng ñể trở
thành hội viên của Hiệp hội môi giới thì trình ñộ chuyên môn là ñiều kiện bắt buộc.

GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 24 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

Luận văn tốt nghiệp

Khoa Luật- ðại học Cần Thơ

1.1.4. Thực hiện các giao dịch
Việc, mua, bán, thuê mướn... ñược thực hiện theo hợp ñồng với giá cả thỏa
thuận. Hợp ñồng phải ñược công chứng như một ñiều kiện bắt buộc, hợp ñồng chỉ kết
thúc khi chủ mới ñược ñăng ký vào sổ ñịa bạ tại Toà án. Luật pháp quy ñịnh việc
người mua ( tổ chức ) một bất ñộng sản, nếu sau ñó trong vòng 10 năm, kể từ khi trở
thành chủ sở hữu mà bán lại thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế ñầu cơ.
Khi bán ñất công, Nhà nước thực hiện quy hoạch, xây dựng hạ tầng, phân lô...nhiệm
vụ này có thể giao cho chính quyền cơ sở hoặc doanh nghiệp phát triển ñất ñai, bán
theo giá thị trường.
1.1.5.Can thiệp của Nhà nước và vấn ñề tài chính bất ñộng sản
Ngoài việc xây dựng khung pháp luật cho thị trường bất ñộng sản, Nhà nước
ðức còn can thiệp trực tiếp vào thị trường bất ñộng sản nhất là vấn ñề nhà ở, bằng việc
thông qua các chính sách thuế, phí, giá trần, các chính sách hỗ trợ nhà ở, quy ñịnh về
chống ñầu cơ... Nhà nước hỗ trợ bằng xác ñịnh quyền sở hữu nhà ở; tuỳ theo mức ñộ
thu nhập của các ñối tượng mà hỗ trợ bằng cách hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, hỗ trợ xây
dựng nhà ở cho thuê, hỗ trợ cải tạo bảo dưỡng nhà ở v.v... thực hiện theo chương trình
với các hình thức như hỗ trợ cầm cố, tiết kiệm nhà ở, cho vay không lãi, cho vay ưu
trợ Học
cấp không
tư vấnThơ
miễn phí.v.v...

Trung ñãi,
tâm
liệuhoàn
ĐHlại,Cần
@ Tài liệu học tập và nghiên cứu
2.2.Cộng hoà SEC
2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất ñộng sản
Hiến pháp của cộng hoà SEC quy ñịnh về quyền có nhà ở. Sau năm 1989, kể từ
khi nước này tuyên bố chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, thực
hiện chuyển ñổi sở hữu, trong ñó có vấn ñề bất ñộng sản ñược tiến hành với hai nội
dung cơ bản là hoàn lại bất ñộng sản cho chủ cũ và tư nhân hoá các bất ñộng sản thuộc
công sản trước ñây. ðể thực hiện quá trình này, Nhà nước ñã ban hành các văn bản
quy ñịnh về quản lý tài sản quốc gia, Luật về giải quyết hậu quả một số lệch lạc liên
quan ñến tài sản, Luật về giá cả, Luật về ñiều kiện chuyển giao tài sản nhà nước sang
chủ khác với 7 lần ñược sửa ñổi và bổ sung, Luật về chuyển ñổi sở hữu ñất ñai và các
tài sản nông nghiệp khác với 7 lần ñược sửa ñổi bổ sung, Luật về ñịnh giá trị tài sản...
Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản của SEC vẫn chưa hoàn thiện.Mặt
bằng giá cả còn thấp so với thị trường của các nươc EU. Ở SEC không có quyền thừa
kế xây dựng. sở hữu nàh và ñất bị tách rời do tồn tại của thời kỳ kế hoạch hoá tập
trung, nay ñang cố gắng thực hiện từng bước thống nhất làm một. Người nước ngoài
không ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản, trừ trường hợp họ ñầu tư 100%
trên ñất SEC.
GVHD: Dương Kim Thế Nguyên

- 25 -

SVTH: Tô Thị Hoa Lư

LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại KINH DOANH bất ĐỘNG sản ở VIỆT NAM THỰC TIỄN và HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về