LUẬN văn LUẬT THƯƠNG mại THỰC TRẠNG xây DỰNG NHÀ ở RIÊNG lẻ VEN SÔNG TRÁI PHÁP LUẬT của hộ GIA ĐÌNH, cá NHÂN tại HUYỆN TRẦN đề, TỈNH sóc TRĂNG đề XUẤT một số GIẢI PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT



LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Khóa 35 (2009 – 2013)
Đề Tài
THỰC TRẠNG XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ VEN SÔNG
TRÁI PHÁP LUẬT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI
HUYỆN TRẦN ĐỀ, TỈNH SÓC TRĂNG - ĐỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP

Giảng viên hướng dẫn:
TS. Phan Trung Hiền
Bộ môn: Luật Hành Chính

Sinh viên thực hiện:
Sơn Hoài Hận
MSSV: 5095514
Lớp: Luật Thương Mại – K35

Cần Thơ, tháng 5/2013


NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG


. .................................................................................................................................
..................................................................................................................................

..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................
..................................................................................................................................


Mục Lục
Trang

LỜI NÓI ĐẦU ......................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1

2. Mục đích nghiên cứu ......................................................................................... 1
3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 1
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 2
5. Kết cấu luận văn ................................................................................................ 2

CHƯƠNG 1 ............................................................................................. 4
MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ VIỆC XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG
LẺ .............................................................................................................4
1.1. Lược sử hình thành nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam ............................................ 4
1.2. Tập quán sống ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà ở ...................................... 8
1.3. Vai trò của nhà ở trong đời sống .................................................................. 11
1.4. Khái niệm về nhà ở ....................................................................................... 12
1.5. Hệ quả của việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật của hộ gia
đình, cá nhân ........................................................................................................ 13
1.5.1. Mất vẻ mỹ quan đô thị ........................................................................... 13
1.5.2. Mất an toàn cho chủ sở hữu nhà ở ....................................................... 14
1.5.3. Gây ảnh hưởng đến môi trường............................................................. 14
1.5.4. Gây ảnh hưởng đến dòng chảy của nước .............................................. 15

CHƯƠNG 2. .......................................................................................... 16
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC XÂY DỰNG
NHÀ Ở RIÊNG LẺ ................................................................................16
2.1. Các yêu cầu trong việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân .. 16
2.1.1. Xây dựng trên diện tích đất ở đã có giấy tờ và quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai và không thuộc diện bị cấm xây dựng theo
quy định của pháp luật về xây dựng. ............................................................... 16
2.1.2. Xây dựng phải có giấy phép xây dựng................................................... 17
2.1.3. Xây dựng phải theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và quy hoạch chi
tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. .................................................................................. 19
2.2. Những trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trái pháp luật của hộ gia đình, cá

nhân ..................................................................................................................... 20
2.2.1. Các công trình xây dựng theo quy định của pháp luật phải có giấy phép
xây dựng mà không có giấy phép xây dựng. .................................................... 20
2.2.2. Các công trình xây dựng sai nội dung trong giấy phép xây dựng được
cơ quan có thẩm quyền cấp. ............................................................................ 21


2.2.3. Công trình xây dựng sai thiết kế được cấp có thẩm quyền thẩm định,
phê duyệt; sai quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt. .............................................................................................. 21
2.2.4. Các công trình có tác động đến chất lượng công trình lân cận, ảnh
hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư. ..................................................... 22
2.3. Các hành vi vi phạm của hộ gia đình, cá nhân trong việc xây dựng nhà ở
riêng lẻ ven sông trái pháp luật ........................................................................... 22
2.3.1. Hành vi vi phạm công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao
thông đường bộ ................................................................................................ 22
2.3.2. Hành vi vi phạm ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng khi đang
thi công công trình ........................................................................................... 23
2.3.3. Hành vi vi phạm làm che khuất báo hiệu, ảnh hưởng đến tầm nhìn của
người điều khiển phương tiện giao thông đường thủy nội địa ........................ 24
2.3.4. Hành vi vi phạm bảo vệ kết cấu giao thông đường thủy nội địa ........... 25
2.3.5. Hành vi vi phạm về tính mạng con người, tài sản khi đang thi công công
trình .................................................................................................................. 25
2.4. Các hình thức xử lý đối với những trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trái
pháp luật .............................................................................................................. 26
2.4.1. Ngừng thi công xây dựng công trình ..................................................... 26
2.4.2. Đình chỉ thi công xây dựng .................................................................... 27
2.4.3. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở vi phạm .......................................................... 27
2.4.4. Buộc bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm gây ra ........................... 28
2.4.5. Xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng ....................... 28

2.4.6. Các hình thức xử lý khác ....................................................................... 28

CHƯƠNG 3 ........................................................................................... 30
THỰC TRẠNG, NGUYÊN NHÂN CỦA VIỆC XÂY DỰNG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ VEN SÔNG TRÁI PHÁP LUẬT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TẠI HUYỆN TRẦN ĐỀ, TỈNH SÓC TRĂNG- ĐỀ XUẤT
MỘT SỐ GIẢI PHÁP ............................................................................30
3.1. Thực trạng chung của việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật
của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Trần Đề, tỉnh Sóc Trăng .............................. 30
3.2. Nguyên nhân của việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật của
hộ gia đình, cá nhân tại tỉnh Sóc Trăng ............................................................... 34
3.2.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 34
3.2.2.Ý thức người dân ..................................................................................... 34
3.2.3.Nhu cầu nhà ở ......................................................................................... 35
3.2.4. Công tác quản lý còn nhiều bất cập ...................................................... 36
3.2.5. Công tác tuyên truyền, phổ biến chưa hiệu quả .................................... 38
3.2.6. Công tác kiểm tra, xử lý của cơ quan có thẩm quyền chưa triệt để ...... 38
3.3. Quy trình kiểm tra, xử lý đối với các trường hợp vi phạm hành chính trong
việc xây dựng nhà ở ven sông trái pháp luật trên địa bàn ................................... 41
3.4. Đề xuất một số giải pháp khắc phục tình trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven
sông trái pháp luật của hộ gia đình, cá nhân ....................................................... 46


3.4.1. Tuyên truyền, vận động người dân nâng cao ý thức pháp luật trong việc
xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật ............................................. 46
3.4.2. Vận động người dân từ bỏ thói quen xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông
trái pháp luật ................................................................................................... 48
3.4.3. Tăng cường công tác quản lý việc xây dựng nhà ở ven sông trái pháp
luật ................................................................................................................... 50
3.4.4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính

trong lĩnh vực xây dựng nhà ở ven sông trái pháp luật ................................... 52
3.4.5. Thực hiện biện pháp thu gom rác thải đối với những hộ dân có nhà ở
ven sông trái pháp luật .................................................................................... 53
3.4.6. Xây dựng nhà thu nhập thấp cho hộ gia đình, cá nhân có nhà ở ven
sông trái pháp luật ........................................................................................... 54

KẾT LUẬN ............................................................................................ 57


LỜI CÁM ƠN
Để hoàn thành luận văn Tốt nghiệp này, trước tiên em xin gửi lời
cám ơn chân thành đến Thầy Ts. Phan Trung Hiền đã tận tình hướng
dẫn em trong suốt quá trình làm luận văn tốt nghiệp.
Xin cám ơn quý Thầy Cô Khoa Luật của Trường Đại Học Cần Thơ
đã giảng dạy em trong suốt bốn năm qua. Với vốn kiến thức trong suốt
quá trình học tập của mình không chỉ là nền tảng giúp em trong quá
trình làm luận văn tốt nghiệp mà đó còn là hành trang quý báo cho em
bước vào đời.
Cuối cùng, em xin chúc quý Thầy Cô luôn dồi dào sức khỏe và
thành công trong con đường sự nghiệp của mình.
Trân trọng kính chào!
Sinh viên thực hiện
Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp

LỜI NÓI ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Đồng bằng Sông Cửu Long là khu vực có mạng lưới sông ngòi dày đặc từ đó
tạo điều kiện thuận lợi để người dân nơi đây đi lại, mua bán, trao đổi hàng hóa được
dễ dàng. Trong đó huyện Trần Đề được xem là một trong những địa bàn có mạng
lưới sông ngòi dày đặc của tỉnh Sóc Trăng. Do địa hình đặc thù như vậy đã tạo điều
kiện thuận lợi để người dân nơi đây phát triển mọi mặt đời sống kinh tế- xã hội ở
địa phương. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt thuận lợi mà sông ngòi đem lại thì
huyện cũng gặp không ít khó khăn cần giải quyết như: vấn đề xây dựng nhà ở ven
sông trái pháp luật, nạn ô nhiễm môi trường nước, vấn đề an toàn giao thông đường
thủy... Trong đó việc xây dựng nhà ở ven sông trái pháp luật được xem là cấp bách
hiện nay cần phải giải quyết. Vì lý do trên nên Tôi đã quyết tâm chọn đề tài “Thực
trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật của hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Trần Đề, tỉnh Sóc trăng- Đề xuất một số giải pháp” để làm luận văn tốt
nghiệp. Từ đó đề xuất các giải pháp để khắc phục cũng như hạn chế tình trạng xây
dựng nhà ở trái phép ven sông như hiện nay.
2. Mục đích nghiên cứu
Thông qua nghiên cứu về đề tài này, người viết muốn nêu lên thực trạng của
việc xây dựng nhà ở ven sông trái pháp luật cũng như các hệ quả của việc xây dựng
trái phép đó gây ra từ đó mà phát hiện công tác quản lý của Nhà nước còn nhiều bất
cập, chưa phù hợp từ đó mà đề xuất một số giải pháp khắc phục cũng như ngăn
chặn tình trạng xây dựng nhà ở ven sông trái phép như hiện nay.
3. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu người viết đã sử dụng phương pháp phân tích
luật viết, phương pháp thu thập số liệu từ đó trích lọc số liệu phục vụ cho nghiên
cứu. Bên cạnh đó người viết còn truy cập các thông tin trên internet, xem các tài
liệu sách báo nói về đề tài, ngoài ra người viết còn tìm hiểu công tác quản lý Nhà
nước về nhà ở ven sông của chính quyền địa phương đối với việc xây dựng nhà ở

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 1

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
ven sông.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ đề tài “Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái
pháp luật của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Trần Đề, tỉnh Sóc trăng- Đề xuất một
số giải pháp” đối tượng mà người viết nghiên cứu là các căn nhà xây dựng trái
phép ven sông và phạm vi nghiên cứu chủ yếu của đề tài là các căn nhà xây dựng
trái phép ven sông trên các tuyến đường tỉnh lộ 934, đường tỉnh lộ 935, đường
huyện lộ 27, đường huyện lộ 28 của huyện Trần Đề, tỉnh Sóc Trăng.
5. Kết cấu luận văn
Luận văn có kết cấu gồm ba phần: lời nói đầu, phần nội dung và phần kết
luận. Trong đó phần nội dung gồm có ba chương:
Chương 1. Một số lý luận chung về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Ở chương này người viết nêu lên một số vấn đề lý luận về nhà ở như: Lược
sử hình thành nhà ở, tập quán sống ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà ở, vai trò của
nhà ở trong đời sống, khái niệm về nhà ở và hệ quả của việc xây dựng nhà ở riêng
lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Chương 2. Một số quy định của pháp luật về việc xây dựng nhà ở riêng lẻ
Ở chương này người viết muốn nêu lên một số yêu cầu trong việc xây dựng
nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, những trường hợp xây dựng nhà ở trái pháp
luật, các hành vi vi phạm trong việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật
như: hành vi vi phạm công trình lấn chiếm hành lang an toàn giao thông đường bộ,
hành vi vi phạm ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng khi đang thi công xây
dựng công trình, hành vi vi phạm làm che khuất biển báo hiệu, ảnh hưởng đến tầm
nhìn của người điều khiển phương tiện giao thông đường thủy nội địa... cũng như

các hình thức xử lý đối với những trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trái pháp
luật.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 2

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
Chương 3. Thực trạng, nguyên nhân của việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái
pháp luật của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Trần Đề, tỉnh Sóc Trăng- Đề xuất một
số giải pháp.
Ở chương này người viết muốn nêu lên thực trạng, nguyên nhân của việc xây
dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật của hộ gia đình, cá nhân, qua đó người
viết nhận thấy việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông chủ yếu là do điều kiện tự
nhiên, ý thức người dân, do nhu cầu nhà ở... từ đó mà đề xuất một số giải pháp
nhằm hạn chế tình trạng xây nhà ở trái phép ven sông như hiện nay.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 3

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp

CHƯƠNG 1
MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ VIỆC XÂY DỰNG
NHÀ Ở RIÊNG LẺ
1.1. Lược sử hình thành nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam1
Trong xã hội nguyên thủy, do trình độ sản xuất còn rất thấp kém và lạc hậu,
nơi ở của con người còn rất thô sơ. Ngày nay chúng ta biết được là nhờ vào các
công trình khảo cổ học khai quật lên những công trình từ xa xưa, hoặc những công
trình nghiên cứu của những bộ lạc nguyên thủy còn sống nằm trên thế giới hiện
nay.
Vào thời kỳ đồ đá cũ, con người sống trong những hang động thiên nhiên
hoặc những hang động có gia công dùng liếp để che chắn thô sơ, rồi đến những nơi
có mặt bằng hình tròn xếp bằng đá hoặc kết bằng cành cây, liếp chắn gió của người
nguyên thủy thường làm bằng vật liệu nhẹ.
Cùng với quá trình phát triển của lịch sử dân tộc, mầm móng tạo ra các
không gian ở của con người có thể nói cũng đã bắt đầu từ hàng ngàn năm và lịch sử
kiến trúc Việt Nam được tính từ thời kỳ dựng đất nước, thời kỳ Vua Hùng với nền
văn minh lúa nước, với trình độ đúc đồng nổi tiếng của thời kỳ văn hóa Đông Sơn.
Nền kiến trúc của Việt Nam ngay ở thời kỳ văn hóa Đông Sơn thế kỷ thứ III trước
Công Nguyên đã định hình với đặc trưng ngôi nhà sàn dáng hình độc đáo mà hình
ảnh của nó còn được ghi lại trên trống đồng Ngọc Lũ. Đó là những kiến trúc truyền
thống lâu đời, phù hợp với môi trường thiên nhiên, phù hợp với khí hậu vùng nhiệt
đới gió ẩm. Những ngôi nhà cổ có mái võng hình thuyền thuộc loại nhà có sàn thấp,
với ba gian thông nhau, bếp đặt ở chính giữa nhà, nhà có trang trí ở nóc, hồi trên
cột mái theo mô tiếp hình chim.
Tuy nhà không lớn nhưng có hình dáng, tỷ lệ rất đẹp phù hợp với tầm vóc của
con người, nhà sàn thời văn hóa Đông Sơn làm bằng tre, nứa, gỗ và lợp lá nhưng
1

Gs. Ngô Huy Quỳnh, Tìm hiểu lịch sử kiến trúc Việt Nam, Nxb Xây dựng, Hà Nội năm 2000.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 4

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
không giống các nhà sàn khác của nhiều vùng trên thế giới. Xã hội trong thời kỳ
sau này đã có sự phân hoá giai cấp nên nhà cửa cũng to nhỏ, có sự trang trí cũng
khác nhau.
Vào thời Lý đề ra việc đắp đê, mà đến thời nhà Trần mới đắp đê từ nguồn
đến bờ biển, có nghĩa là mới giải quyết căn bản được nạn lụt chu kỳ hàng năm, thì
người Việt mới chuyển dần từ ở nhà sàn sang ở nhà trệt. Nhà ở được xây dựng trên
những miền có điạ hình và khí hậu khác nhau, có những sự khác biệt để thích nghi
với môi trường. Vùng xuôi, trước hết là đồng bằng miền Bắc từng là trung tâm kinh
tế và văn hóa của cả nước, trong sự hội tụ những công trình văn hóa truyền thống
kiến trúc nhân gian nhà ở ở đây chủ yếu là tranh, tre, nứa lá và đan xen một số nhà
gỗ, ngói, song… trong cảnh trí đồng bằng êm ả nó có sự trao chuốt, trang nhã, vững
chắc và duyên dáng hơn nhà cửa các nơi khác. Ở đây, công trình chính phụ được
phân biệt rạch ròi, công trình phụ phải phụ thuộc công trình chính và làm nền tôn
công trình chính, chủ nhân cũng tập trung cố gắng để làm đẹp cho công trình chính,
dù là nhà tranh cũng cuốn hút mọi người. Dù chỉ là nhà tre, vách đất, lợp rạ của
người nông dân nghèo, không có cả cái hiên, tường đất bao xung quanh, chỉ gian để
trống treo tấm phên tre đan để ban đêm sập xuống làm cánh cửa đống lại, ban ngày
chống lên đủ để ra vào, ánh sáng theo đó vào nhà. Với mái tranh dầy xốp cách nhiệt
rất tốt, với tường đất dầy hoặc vách đất trát bua xốp chắn hơi nóng vừa phải từ sân
đất hắt vào, nhà không cần hiên vẫn mát. Những gia đình khá giả hơn có thể có sân

gạch, nhà ngói với cửa bức bàn và hiên dài rộng, thì hơi nóng từ ngoài sân được lọc
qua hiên hoặc màng chắn lại, ánh nắng cũng xuyên qua đó chỉ là những vệt sáng
đứt quãng nên không còn chói chang nữa, tất cả làm cho ngôi nhà trở nên mát dịu.
Suốt dọc bờ biển miền Bắc, nhất là từ Quảng Ninh xuống đến Thái Bình là
nơi đầu sóng ngọn gió, hằng năm chịu sự chà sát của bão tố liên tục, căn nhà phải
thu mình thật gọn, bám chặt đất mẹ, trên mình nó chỉ giữ lại những thứ thật cần
thiết. Vẫn kiểu nhà bốn hàng chân nhưng thấp hơn, mở cửa hướng Nam xế một
chúc về Đông hay Tây để đón gió mát, tránh gió bão từ biển Đông vào, mái lợp
tranh hay bổi cói dài để tạo mảnh rộng. Nếu mái lợp ngói thì những khe ngói còn

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 5

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
chít vữa cho tất cả gắn chặt vào nhau, thậm chí còn đặt những tấm đá lên từng chỗ
làm cho gió không bốc đi được. Tường đất vay bốn mặt nhà được đắp rất dày, trổ ít
cửa, cửa ra vào và cửa sổ đều sâu hoắm, tất cả làm cho căn nhà như lùn xuống, ì ra,
chắt nịt. Nhà miền Trung gần biển, dù xây gạch lợp ngói hay bổi cói đều phải cảnh
giác với bão nên từ vật liệu, hình khối và kỹ thuật xây lắp đều phải đẹp giản dị và
chắc chắn.
Vùng đồng bằng Thanh – Nghệ - Tĩnh dễ có sự xâm nhập của bão và áp thấp
nhiệt đới, lại là nơi đón gió lục địa Tây Nam khô nóng rất dễ gây ra hỏa hoạn.
Trước sự khắc nghiệt của khí hậu, nhà cửa của nhân dân ở đây thường nhà chính
hướng Nam nhà phụ hướng Tây, trong gian giữa của nhà chính, lại có một bộ phận
được đắp tường trình đất hay xây gạch, quay riêng ra trong chứa những thứ cần

thiết nhất của đời sống như lương thực và quần áo chắc chắn để phòng cháy. Do
tình hình khai phá Đàng Trong và các đợt di dân thời chúa Nguyễn có liên quan
mật thiết đến vùng Hà Tĩnh, nên trong kiến trúc có những kiểu nhà Hà Tĩnh được
các tỉnh phía trong coi là mẫu, trên cơ sở ấy mà cải biên.
Vào đến miền Nam Trung Bộ, nổi lên những căn nhà nông thôn ở Bình
Định. Tại đây tập trung khai thác những vật liệu thô sơ, sẵn và rẻ nhất, là tre, cỏ
tranh và đất sét để dựng lên những ngôi nhà mộc mạc, chân chất vẽ quê mùa, khang
trang và tiện nghi. Lấy tre mở làm khung nhà, trên lớp đòn tay rải những thanh rui
đều tăm tắp, nút lại buộc thẳng hàng, tạo một mặt bằng phẳng phiêu để lợp cỏ tranh
và kéo theo là sự phẳng phiu của mái tranh. Vách xung quanh nhà làm bằng xương
tre trát đất trộn rơm công phu, chắc và đẹp. Trên vách tường có các cửa sổ cũng
dùng đất làm khung theo các hình tròn hay vuông, trong có cài hoa chữ thọ hoặc lắp
chắn song.
Vào đến Nam Bộ là vùng đất mới, đất rộng người thưa, mặt nước mênh
mông, kênh gạch chằng chịt. Để tiện cho sinh hoạt mọi mặt, người dân tụ cư trên
những con gạch, họ đào đất đắp nền, quen dùng cây đước, cây chàm và lá buôn làm
nhà. Ở đây có những nhà nổi làm nhà sàn trên những cọc gỗ đước và gỗ chàm ven
chịu mặn cắm xuống lòng kênh, lấy lá dừa làm vách, toàn là những thứ sẵn có

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 6

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
nhưng nhà thì rất tạm bợ.
Nhà cửa của nhân dân người Việt từ xa xưa cho đến gần đây, trên dải đất từ

đồng bằng ra ven biển, từ Bắc vào Nam có sự phát triển với những mốc và theo
những sắc thái riêng, rõ ràng đều là sản phẩm của đất nước và con người Việt Nam,
nằm trong phạm trù dân gian, cho nhiều bài học quý báo trong việc xây dựng một
nền kiến trúc hiện đại đậm đà bản sắc dân tộc.
Thời kỳ năm 1945- 1980 cũng cố truyền thống mới: trong thời kỳ này kiến
trúc Việt Nam vẫn tiếp tục phát triển những truyền thống kiến trúc ở giai đoạn
trước, nhưng sự thể hiện ở hai miền có khác nhau.
Ở miền Bắc, do thực hiện chính sách tiết kiệm, tiêu chuẩn trong kiến trúc
xây dựng có hạn hẹp có phần nào ảnh hưởng đến khai thác đặc trưng và tìm tòi
sáng tạo trong mọi lĩnh vực nhằm tạo ra những tiện nghi thuận lợi nhất cho môi
trường sống và làm việc. Chủ nghĩa tập thể được đề cao trong kiến trúc, không có
khái niệm nhà ổ chuột trong các đô thị phía Bắc trước năm 1975.
Ở miền Nam, kiến trúc kế thừa phát huy được các giá trị sẵn có từ trước hình
thức kiến trúc thanh nhẹ, chú trọng trang trí nội ngoại thất, chú trọng các biện pháp
chắn nắng, thông thoáng, kiến trúc theo phong cách hiện đại là đặc trưng, chủ nghĩa
cá nhân, tính muôn màu, muôn vẽ được thể hiện trong kiến trúc. Sự tương phản
trong kiến trúc được biểu hiện rõ rệt: những khu nhà ổ chuột của dân nghèo, dân di
cư, dọc các kênh mương, với các nhà lầu, dinh thự của tầng lớp giàu có trong đô thị
trước năm 1975.
Từ năm 1990 cho đến nay, bước đầu của sự hội nhập quốc tế, được xem là
thời kỳ nền kinh tế thị trường, thời kỳ mở cửa kêu gọi đầu tư nước ngoài. Trong
thời kỳ này kinh tế ở một số đô thị lớn được phát triển, trong thời kỳ này có nhiều
khuynh hướng khác nhau:
- Khuynh hướng phục cổ, nháy cổ với việc sử dụng cách thức cột cổ điển
Châu Âu, hoa văn trang trí, ban công bụng chửa…
- Khuynh hướng hiện đại, tìm cái đẹp trong việc tạo khối, tạo hình, và sử

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 7

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
dụng sự tương phản hình khối, sử dụng các mảng tường bằng kính với cửa nhôm,
sử dụng hệ thống điều hòa nhân tạo trong việc tạo dựng ngôi nhà.
- Khuynh hướng hậu hiện đại tiếp tục khuynh hướng hiện đại, song nặng về
giải quyết hình khối, tổng thể, sử dụng một số mô tiếp điển hình của kiến trúc
truyền thống cũ, tạo mối liên hệ với truyền thống, với lịch sử, tạo mối liên hệ không
gian trong và ngoài. Kiến trúc nhà ở ở một vài đô thị lớn của Việt Nam trong hơn
thập kỷ qua thể hiện tính hội nhập quốc tế, thể hiện sự đa dạng hóa và vai trò của cá
nhân trong việc sáng tạo nơi ở.
Có thể nói nhà ở Việt Nam phát triển theo từng thời kỳ, thời kỳ nguyên thủy
nhà ở con người còn rất thô sơ, thời kỳ đồ đá con người sống trong hang động tiếp
đến là nhà sàn. Đến thời tư bản chủ nghĩa đã có sự phân hóa giàu nghèo nên nhà
cũng có kích thước và quy mô lớn bé khác nhau, ở thời kỳ này đã xuất hiện nhà gỗ,
nhà bằng ngói. Đến thời kỳ xã hội chủ nghĩa do hội nhập kinh tế quốc tế nhà được
xây cất rất đa dạng, trong đó có một số công trình xây dựng do nước ngoài đầu tư
với quy mô lớn và đa dạng phong cách nhưng vẫn giữ được nét truyền thống kiến
trúc của dân tộc.
1.2. Tập quán sống ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà ở
Đồng bằng sông Cửu Long được mệnh danh là xứ sở của những dòng
sông, chính yếu tố này đã góp phần quan trọng vào cuộc sống của người dân nơi
đây. Trong quá trình lựa chọn địa bàn để mà cư trú, không phải ngẫu nhiên mà
con người lựa chọn địa bàn ven sông rạch để làm nơi an cư lập nghiệp, mà đó là
cả một quá trình tương tác với môi trường tự nhiên. Cư trú ven sông đã tạo điều
kiện thuận lợi để người dân di chuyển bằng đường thủy, tưới tiêu ruộng đồng,
hoa màu... do tập quán lâu đời của dân cư vùng sông nước thường bám theo ven

sông rạch để làm nhà ở và cơ sở kinh doanh, cùng với quá trình phát triển kinh
tế- xã hội, các công trình kiến trúc, xây dựng kết cấu hạ tầng phục vụ dân sinh
ngày càng được xây dựng nhiều trên những vùng đất ven sông này.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 8

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
Mô hình nhà ở thường thấy nhất là trước sông sau ruộng. Loại hình cư
trú này rất phổ biến ở Nam Bộ. Dân cư sống tập trung nhau thành một dải dài
theo dòng chảy của con sông. Mỗi nhà cách nhau bằng một khoản đất trống,
một bụi chuối, hay hàng cây nào đó. Nhà ở chính giữa, phía trước là một con lộ
đất nhỏ rồi mới tới sông. Ở bến sông, người ta bắc một cây cầu ván gie ra mé
sông để làm nơi giặt giũ, tắm gội, rửa chén bát cũng như mọi sinh hoạt khác cần
đến nguồn nước. Có khi người ta chỉ để một hoặc hai thân cây dừa nằm lài từ
trên bờ đến mé nước để làm cầu. Thân dừa đẽo thành bậc thang để không trợt té.
Kế bên cầu thường là chỗ đậu ghe, xuồng để thuận tiện mỗi khi di chuyển. Có
người cất một mái lá gie ra sông để ghe xuồng tránh nắng mưa. Dọc theo triền
sông thường là những hàng cây so đũa, điên điển, bần, dừa...
Mô hình cư trú thứ hai thường thấy là cư trú ở vùng giáp nước. Nơi đây
thường diễn ra các buổi họp chợ, buôn bán, trao đổi hàng hóa và cũng là một cái
“chợ thông tin” cho mọi người. Giáp nước là nơi ghe xuồng ngược xuôi thường
hay ghé lại nghỉ ngơi, vào hàng quán để ăn uống đợi con nước sau. Điều này rất
thuận tiện cho họ, vì cả hai chuyến đi về họ đều đi con nước xuôi, chèo chống
đỡ mệt, khỏi phải tốn nhiều công sức. “Đi trên kinh rạch Nam Việt, gặp chỗ

giáp nước thì luôn luôn ta thấy một cái chợ hoặc lớn hoặc nhỏ, ít nhất cũng là
một xóm có vài quán bán hàng, vì chỗ giáp nước là chỗ đổi con nước; mười ghe
thì chín ghe đậu lại đợi con nước sau. Trong khi nghỉ, người ta lên bờ mua thức
ăn, đồ dùng, uống trà, cà phê, thế là tự nhiên nổi lên cái chợ. Tóm lại, chỗ giáp
nước cũng tựa như một nhà ga có chỗ tránh trên đường thủy vậy”.2 Ngoài việc
mở hàng quán bán đồ ăn, thức uống, những nhà cư trú nơi giáp nước cũng mở
các cửa tiệm như: nhà may, sửa máy xuồng, máy ghe, vá soong, vá chảo, tiệm
tạp hóa... Giáp nước là nơi làm ăn được, nên càng ngày người ta kéo đến ở càng
đông, rồi cửa tiệm thi nhau mọc lên, tạo nên một “xóm chợ” đông đúc và vui
nhộn.
Mô hình nhà ở kế tiếp là trước đường sau sông. Đặc điểm cư trú này hình
thành sau hai mô hình kia. Mô hình nhà ở này hình thành khi công cuộc khai
2

Nguyễn Hiến Lê, Bảy ngày trong Đồng Tháp Mười, Nxb Văn hóa Thông Tin, Hà Nội năm 2002. Tr 34

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 9

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
phá đất hoang đã hoàn tất, cuộc sống xã hội phát triển, nhu cầu giao thương đã
cao. Mô hình này thường tập trung ở nơi dân cư đông đúc, đường sá thuận tiện.
Phía trước nhà là một con đường đất, hoặc đã được lót đan, có khi tráng xi
măng. Đường tương đối lớn, đối diện bên kia đường thường là một dãy nhà, tạo
nên thế đối diện và tâm điểm là con đường này. Phía sau nhà thường là con sông

lớn, người ta cho bắc cầu để tiện việc sinh hoạt. Nhà kiểu này thường có đặc
điểm trước là nền đất sau là nhà sàn. Phía nhà sàn này dùng cho sinh hoạt cá
nhân của các thành viên trong gia đình như: nấu bếp, đặt vài cái lu chứa nước,
làm nhà tắm, nhà vệ sinh. Đôi khi người ta cất thêm một cái chái bên nhà để làm
chỗ đậu ghe xuồng. Nhà ở kiểu này ngoài việc tiện cho cho việc sinh hoạt vì ở
gần nguồn nước còn được cái thuận lợi khác là được cả hai mặt tiền. Mặt trước,
mặt sau đều có thể buôn bán được, hoặc có việc đi lại khi cần.3
Đặc thù vùng Đồng bằng sông Cửu Long trong đó có tỉnh Sóc Trăng là
địa bàn có nhiều sông nước, tập quán đi lại, giao thương hàng hóa gắn liền với
các dòng sông, kênh rạch. Trong quá trình phát triển đô thị, ở giai đoạn đầu khi
mạng lưới đường bộ chưa phát triển, nhà ở ven kênh rạch giúp người dân thuận
lợi trong giao thương. Song cũng để lại nhiều hệ quả, nhất là vấn đề ô nhiễm
môi trường, mất vẽ mỹ quan đô thị.
Đặc điểm của những ngôi nhà ven sông trên kênh, rạch ở Đồng bằng
sông Cửu Long nói chung và huyện Trần Đề- tỉnh Sóc Trăng nói riêng phần lớn
có diện tích nhỏ, chủ nhân của chúng đa phần là các hộ nghèo, đông nhân khẩu,
không nghề nghiệp ổn định, thu nhập thấp. Họ tự do xây cất nhà cửa làm thu
hẹp dòng chảy, hạn chế tiêu thoát nước, gây ô nhiễm môi trường do xả rác thải,
nước thải trực tiếp xuống sông, kênh rạch. Điều kiện sống và sinh hoạt chật
chội, thiếu thốn nhưng họ hoàn toàn không có sự lựa chọn nào khác nếu như
Nhà nước không trợ giúp về nơi ở, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp.

3

Thanh Phương - Hồ Lê, Huỳnh Lứa- Nguyễn Quang Vinh, Văn hóa nhân gian người Việt ở Nam Bộ,
Nxb Khoa học xã hội, năm 1992. Tr 64, 65

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 10

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
1.3. Vai trò của nhà ở trong đời sống
Nhà ở có vai trò rất quan trọng và là mối quan tâm hàng đầu đối với mọi
tầng lớp nhân dân, là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với
mỗi người. Đối với mỗi người chúng ta ai cũng mong muốn cho mình có thể có
một ngôi nhà để làm nơi trú ngụ, sinh hoạt sau một ngày lao động vất vã, là nơi
để sum hợp gia đình nhân dịp lễ lộc nào đó và là nơi để nuôi dạy thế hệ sau và
thờ cúng Ông bà, Tổ tiên, dù rằng nơi ở đó có được dưới bất kỳ hình thức nào
có thể là nhà thuê hay nhà ở tự xây dựng… nhưng quan trọng hơn cả là có một
mái nhà.
Đối với mỗi người, nhà ở có vai trò không thể thiếu trong cuộc sống, là
tài sản mà mỗi người dù thành công hay không trên đường đời đều mong muốn
sở hữu nó và mong muốn có được nó để làm nơi cư trú, sinh hoạt, làm ăn mua
bán, giải trí trong đó có việc nuôi dạy con cháu là đều quan trọng nhất.
Quá trình đô thị hóa nhanh cùng với tốc tộ tăng trưởng kinh tế của đất
nước, gia tăng dân số và nhu cầu giải phóng mặt bằng để triển khai và thực hiện
các dự án đầu tư cùng với sự xuống cấp của quỹ nhà ở hiện có, cho nên đã có rất
nhiều ngôi nhà được xây dựng, nhiều khu trung cư, tập thể mọc lên để đáp ứng
nhu cầu sử dụng nhà ở của con người.
Nhà ở là nơi trú ngụ an toàn và vững chắc của con người, là nơi trú thân
an toàn nhằm bảo vệ con người chóng lại những điều kiện bất lợi của thiên
nhiên, chống lại các mối hiểm họa khác từ phía con người. Thời tiết thay đổi
theo mùa, lúc thì mưa, lúc thì nắng, lúc thì mưa gió bão bùng có khi lại hạn hán,
lụt lội… chính vì thế mà nhà ở đã giúp con người tránh được một số hiểm họa
từ thiên nhiên gây ra đồng thời bảo vệ con người trước những hiểm họa đó.

Bên cạnh đó, nhà ở còn là nơi cho ta nơi ăn, chốn ở, làm việc, học tập,
làm nơi nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động sau một ngày làm việc vất vả để còn
tiếp tục công việc vào ngày tiếp theo. Ngoài ra, nhà ở còn là nơi để con người
cất giữ tài sản phục vụ cho cuộc sống của họ, chứa đựng những sản phẩm do

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 11

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
con người tạo ra. Vì vậy, đối với một quốc gia muốn phát triển bền vững thì
việc giải quyết các vấn đề về nhà ở cho người dân được xem là mục tiêu ưu tiên
hàng đầu trong việc phát triển đất nước.
1.4. Khái niệm về nhà ở
Theo đại từ điển tiếng Việt thì: Nhà ở là công trình xây dựng có mái,
tường bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hóa, xã hội hoặc cất giữ vật
chất.4 Nói cách khác: Nhà ở còn là phương tiện cư trú và là tổ hợp không gian
sinh hoạt văn hóa của con người.5
Cũng theo quy định tại Điều 1 Luật Nhà ở 2005 thì: Nhà ở là công trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân. Cũng theo quy định tại khoản 26 Điều 3 Luật Xây dựng 2003 có khái
niệm về nhà ở riêng lẻ như sau: Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng
trong khuôn viên đất ở của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Từ hai khái niệm trên ta có thể hiểu một cách tổng quát về nhà ở riêng lẻ
như sau: Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở
thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân nhằm mục đích phục vụ các nhu

cầu sinh hoạt hằng ngày của hộ gia đình, cá nhân đó.
Pháp luật không có khái niệm như thế nào là xây dựng nhà ở riêng lẻ trái pháp
luật. Tuy nhiên xem xét các hành vi sau đây chúng ta sẽ có cách hiểu về xây
dựng nhà ở riêng lẻ trái pháp luật. Cụ thể:
- Xây dựng công trình nằm trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công
trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng
lượng, khu di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo
quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ
quét, trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

4
5

Nguyễn Như Ý, đại từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thông tin, Hà Nội năm 1998.
Vũ Tâm Lan, kiến trúc cổ Việt Nam, Nxb Xây dựng, Hà Nội năm 1999.

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 12

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
- Xây dựng công trình sai quy hoạch, vi phạm chỉ giới, cốt xây dựng;
không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép
hoặc xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.
- Xây dựng công trình không tuân theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.
- Vi phạm các quy định về an toàn tính mạng con người, tài sản và vệ

sinh môi trường trong xây dựng.
- Cơi nới, lấn chiếm không gian, khu vực công cộng, lối đi và các sân bãi
khác đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố.6
Như vậy có thể thấy rằng việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông của hộ
gia đình, cá nhân đã vi phạm quy định của pháp luật trong việc xây dựng công
trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, xây dựng không có giấy
phép xây dựng.
Từ các hành vi trên ta có thể hiểu việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trái pháp
luật như sau: Xây dựng nhà ở riêng lẻ trái pháp luật là hành vi của hộ gia đình,
cá nhân xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng mà theo quy định của
pháp luật phải có giấy phép xây dựng khi khởi công xây dựng công trình.
1.5. Hệ quả của việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật của hộ
gia đình, cá nhân
1.5.1. Mất vẻ mỹ quan đô thị
Việc xây dựng nhà ở ven sông trái phép không nằm trong quy hoạch của
địa phương, do vậy mà việc hình thành nhà ở ven sông tự phát không theo một
quy chuẩn tổng thể chung nào về vật liệu xây dựng, màu sắc, kích thước, hình
dạng nên những căn nhà được xây dựng ven sông như vậy phần nào làm mất đi
vẻ mỹ quan chung của đô thị.
Đa phần những căn nhà được xây dựng ven sông đều không theo một thể
thống nhất nào cả, nếu hộ gia đình, cá nhân có điều kiện hơn thì xây dựng căn
nhà kiên cố hoặc bán kiên cố bằng bê tông cốt thép, còn những hộ không có
6

Điều 10 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 13

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
điều kiện thì xây dựng căn nhà tạm bợ bằng tole, lá hay tre nứa… những căn
nhà được xây dựng ven sông trên địa bàn không những được người dân làm nơi
để ở, mà một số hộ dân còn tận dụng phía trước nhà của mình làm nơi kinh
doanh, mua bán hàng hóa, làm nơi sửa chữa xe, xây dựng liều quán làm nơi ăn
uống, với không khí thoáng mát người dân còn tận dụng để xây dựng các quán
bán hàng nước, với các bảng hiệu, màng bạc, cao su che mái nhà, bên cạnh là
việc xây dựng chuồng trại nuôi gia súc, gia cầm chủ yếu là chăn nuôi bò, nuôi
vịt, làm nơi tập kết hàng hóa, vật liệu xây dựng… tất cả tạo nên một bộ mặt trên
địa bàn thêm nhiều màu sắc nhưng cũng không ít phần lộn xộn.
1.5.2. Mất an toàn cho chủ sở hữu nhà ở
Phần lớn những căn nhà được xây dựng ven sông trên địa bàn là bán kiên
cố hoặc kiên cố, một số nhỏ được xây dựng tạm bợ mặc dù những căn nhà ven
sông được xây dựng như thế nào đi nữa thì đa phần không có rào chắn bảo vệ
nhà cửa cho chủ sở hữu cũng như bảo vệ tài sản của họ, do là nhà cửa được xây
dựng ven sông nên các trường hợp đều lấn chiếm hành lang an toàn lộ giới nên
nguy cơ xảy ra tai nạn của phương tiện tham gia giao thông đối với hộ gia đình,
cá nhân xây dựng nhà ở ven sông là điều không thể tránh khỏi.
1.5.3. Gây ảnh hưởng đến môi trường
Việc xây dựng nhà ở ven sông trái phép không những ảnh hưởng đến vẻ
mỹ quan đô thị, ảnh hưởng đến tính mạng và tài tài sản của chủ sở hữu nhà ở
ven sông mà việc xây dựng nhà ở ven sông còn ảnh hưởng đến môi trường,
khiến cho môi trường sống bị ô nhiễm ảnh hưởng đến sức khỏe con người.
Trong quá trình xây dựng nhà ở, hộ gia đình để vật liệu xây dựng không
đúng nơi quy định, không che chắn cùng với việc kinh doanh vật liệu xây dựng,
tập kết vật liệu xây dựng ven sông, không có biện pháp xử lý làm cho cát bụi

bay theo gió hòa lẫn vào không khí gây ô nhiễm môi trường. Bên cạnh đó, thói
quen vứt rác xuống sông, thải nước thải chưa qua xử lý xuống dòng sông làm
cho dòng sông ngày càng ô nhiễm. Việc xây dựng nhà ven sông đa phần được

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 14

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
người dân xây dựng nhà vệ sinh thải chất phóng uế xuống sông, không những là
chất thải của con người mà còn có cả chất thải của gia súc, gia cầm vừa gây ô
nhiễm nguồn nước, vừa làm cho tình trạng dịch bên gia tăng, ảnh hưởng đến
môi trường sống chung của cộng đồng.
1.5.4. Gây ảnh hưởng đến dòng chảy của nước
Với những căn nhà xây dựng lấn chiếm lòng sông sẽ làm cho dòng chảy
của nguồn nước trở nên chảy chậm, gây hiện tượng bồi lắng cho lòng sông do
hành vi xây dựng nhà ở đổ đất, cát tấn nhà kiên cố thay cho việc làm nhà sàn
như truyền thống trước đây, hành vi trên không những lấn chiếm lòng sông, ảnh
hưởng dòng chảy của nước mà còn gây nguy cơ tai nạn cho ghe, tàu qua lại khu
vực cũng như đe dọa tính mạng của chính những người xây dựng nhà ở trái
phép trên. Ngoài ra, việc lấn chiếm lòng sông còn làm cho dòng chảy bị xáo
trộn, tạo nhiều đoạn sông giao nhau, làm cho dòng chảy trở thành vùng xoáy
nước gây nguy hiểm cho ghe, tàu qua lại.
Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân đã có từ rất lâu,
cùng với thời gian cũng như với đà phát triển kinh tế đất nước mà nhu cầu nhà ở
của con người ngày càng cao. Do vậy, mà ngày càng có nhiều ngôi nhà được

xây dựng lên, bên cạnh những ngôi nhà được xây dựng đúng theo quy định của
pháp luật thì đâu đó vẫn có trường hợp xây dựng nhà ở trái với quy định của
pháp luật, trong đó phải kể đến là hành vi xây dựng nhà ở ven sông trái phép,
không những được xem là hành vi vi phạm pháp luật mà cũng chính từ những
hành vi vi phạm này đã phát sinh bao hệ quả từ chính những ngôi nhà ven sông
gây ra. Vậy, pháp luật quy định như thế nào trong việc tạo lập một ngôi nhà
được xem là không trái với quy định pháp luật, quy định những hành vi nào
được xem là vi phạm pháp luật cũng như các hình thức xử lý đối với những
hành vi đó?

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 15

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp

CHƯƠNG 2.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ VIỆC XÂY DỰNG NHÀ Ở
RIÊNG LẺ
2.1. Các yêu cầu trong việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá
nhân
2.1.1. Xây dựng trên diện tích đất ở đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai và không thuộc diện bị cấm xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng.7
Đất ở hay còn gọi là đất thổ cư là đất theo quy định của pháp luật được
xây dựng trên phần diện tích đất này cũng như các công trình phục vụ cho đời

sống của người dân. Như vậy, việc xây dựng nhà ở nói chung nhà ở riêng lẻ nói
riêng của hộ gia đình, cá nhân phải được thực hiện trên phần đất ở thuộc quyền
sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đó. Tuy nhiên trên thực tế việc xây dựng nhà ở
riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân không chỉ được thực hiện trên phần đất ở mà
việc xây dựng nhà ở riêng lẻ còn được xây dựng trên cả phần đất vườn, đất
ruộng, thậm chí kể cả phần đất thuộc quyền sở hữu của Nhà nước (xây dựng nhà
ở riêng lẻ ven sông) của hộ gia đình, cá nhân đó diễn ra ngày càng phổ biến.
Đất vườn, đất ruộng là loại đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đây là loại
đất trồng cây hằng năm và cây lâu năm phục vụ các nhu cầu sản xuất hàng hóa
của người dân không thuộc đối tượng được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Tuy
nhiên nói như vậy không có nghĩa là người dân không xây dựng nhà ở trên phần
đất này, đa số các căn nhà được xây dựng ở khu vực nông thôn đều được xây
dựng trên phần đất vườn, đất ruộng, mà theo quy định của pháp luật khi muốn
xây dựng nhà ở trên phần đất vườn, đất ruộng thì người dân phải làm thủ tục
chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất ruộng sang đất ở mới được
phép xây dựng. Nhưng việc chuyển đổi đa phần đều không được thực hiện một
7

Khoản 1 Điều 41 Nghị định 71/2010/ NĐ- CP

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 16

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp

phần do chính sách quản lý của Nhà nước, một phần do người dân không am
hiểu pháp luật, với họ chỉ suy nghĩ đơn giản rằng: “đất của mình thì mình muốn
làm gì làm” mà thôi!
Bên cạnh việc xây dựng nhà ở trên phần đất vườn, đất ruộng thì cũng có
không ít trường hợp không muốn nói là phổ biến trong việc xây dựng nhà ở vi
phạm các quy định trong hoạt động xây dựng. Trong đó là tình trạng xây dựng
nhà ở, công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông như: xây
dựng nhà ở riêng lẻ ven sông, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm
ven sông, xây dựng nơi tập kết hàng hóa ven sông. Đa phần các công trình được
xây dựng ven sông không thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân mà
thuộc quyền sở hữu của Nhà nước (phần đất được Nhà nước bảo lưu) thuộc
trường hợp bị pháp luật nghiêm cấm nhưng vẫn tồn tại.
2.1.2. Xây dựng phải có giấy phép xây dựng8
Trước khi khởi công xây dựng công trình thì chủ đầu tư phải có giấy
phép xây dựng. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công
trình.9
Ngoài ra chúng ta có thể hiểu Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ có
thời hạn do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp cho chủ đầu tư, cá nhân
theo một trình tự, thủ tục nhất định bắt buộc chủ đầu tư, cá nhân đó phải có
trước khi khởi công xây dựng công trình.
Như vậy có thể thấy rằng tất cả các công trình trước khi khởi công xây
dựng phải có Giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, trừ các trường hợp sau đây khi
khởi công xây dựng công trình không cần phải có Giấy phép xây dựng:
- Công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn
cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính và các công trình khác
theo quy định của Chính phủ được miễn giấy phép xây dựng;

8
9

Khoản 2 Điều 41 Nghị định 71/2010/ NĐ- CP
Khoản 1 Điều 2 Nghị định 64/2012/ NĐ- CP

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 17

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
- Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với
quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt;
- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ
trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết
định đầu tư;
- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình
không làm thay đổi kiến trúc các mặt ngoài, kết cấu chịu lực, công năng sử
dụng và an toàn công trình;
- Công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ
thuật và nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa thuộc khu vực chưa có quy hoạch
điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 10
Pháp luật quy định là như thế, tuy nhiên có một số công trình trong đó có
nhà ở riêng lẻ ven sông hầu như được xây dựng mà không hề có bất kỳ giấy
phép xây dựng nào. Nếu có chỉ là việc người dân lên trình báo với chính quyền
địa phương về việc xây dựng công trình của mình, dù được phép hay không

công trình vẫn được thực hiện. Qua tìm hiểu việc xây dựng nhà ở riêng lẻ ven
sông của hộ gia đình, cá nhân người viết nhận thấy đa phần các công trình xây
dựng nhà ở ven sông của họ đều được xây dựng lén lút, mặc dù chính quyền địa
phương đã lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính yêu cầu hộ gia đình, cá
nhân phải ngừng thi công xây dựng công trình, buộc khôi phục lại hiện trạng
ban đầu, tuy nhiên việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân vẫn
tiếp diễn, bất chấp vi phạm pháp luật.

10

Khoản 1 Điều 3 Nghị định 64/2012/ NĐ- CP

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 18

SVTH: Sơn Hoài Hận


Thực trạng xây dựng nhà ở riêng lẻ ven sông trái pháp luật tại huyện Trần Đề,
tỉnh Sóc Trăng - Đề xuất một số giải pháp
2.1.3. Xây dựng phải theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và quy hoạch chi
tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.11
Quy chuẩn xây dựng là các quy định bắt buộc áp dụng trong hoạt động
xây dựng do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về xây dựng ban hành.
(Khoản 19 Điều 3 Luật Xây dựng 2003 sửa đổi bổ sung 2009)
Tiêu chuẩn xây dựng là các quy định về chuẩn mực kỹ thuật, định mức
kinh tế - kỹ thuật, trình tự thực hiện các công việc kỹ thuật, các chỉ tiêu, các chỉ
số kỹ thuật và các chỉ số tự nhiên được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền ban
hành hoặc công nhận để áp dụng trong hoạt động xây dựng. Tiêu chuẩn xây

dựng gồm tiêu chuẩn bắt buộc áp dụng và tiêu chuẩn khuyến khích áp
dụng.(Khoản 20 Điều 3 Luật Xây dựng 2003 sửa đổi bổ sung 2009)
Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhằm đảm bảo chất
lượng công trình cũng như đảm bảo an toàn cho người xây dựng công trình, các
công trình lân cận và bảo vệ môi trường trong hoạt động xây dựng.
Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 là triển khai và cụ thể hoá quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000, là cơ sở để lập các dự án đầu tư xây dựng,
cấp giấy phép xây dựng và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Quy hoạch
chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ
1/2000. Quy hoạch chi tiết 1/500 của các dự án đầu tư xây dựng để kinh doanh
do doanh nghiệp tổ chức lập và chi phí cho việc lập quy hoạch tính vào chi phí
của dự án; còn lại các việc khác quy hoạch chi tiết 1/500 do chính quyền địa
phương tổ chức lập để phục vụ cho công tác quản lý xây dựng, cấp giấy phép
xây dựng.

11

Khoản 3 Điều 41 Nghị định 71/2010/ NĐ-CP

GVHD: Ts. Phan Trung Hiền

Trang 19

SVTH: Sơn Hoài Hận