LUẬN văn LUẬT tư PHÁP BÌNH LUẬN các QUY ĐỊNH bồi THƯỜNG THIỆT hại về đất

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
KHÓA 33 (2007-2011)
Đề tài:

BÌNH LUẬN CÁC QUY ĐỊNH
BỒI THƢỜNG THIỆT HẠI VỀ ĐẤT

Giảng viên hƣớng dẫn:
Th.S Nguyễn Văn Hậu
Bộ môn: Luật Hành chính

Sinh viên thực hiện:
Huỳnh Thị Thúy Duy
MSSV: 5075173
Lớp: Tƣ pháp 2 - 33

Cần Thơ, 4/2011

0


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………

Cần Thơ, ngày …….. tháng …….. năm 2011

1


NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………………

Cần Thơ, ngày ……. tháng ……. năm 2011

2


MỤC LỤC
Trang
LỜI NÓI ĐẦU…………………………………………………………………… 1
CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH BỒI THƢỜNG THIỆT HẠI VỀ
ĐẤT……………………………………………………………………………….. 3
1.1 Các khái niệm cơ bản………………………………………………………………3
1.1.1 Khái niệm thu hồi đất……..…………………………………………….3

1.1.2 Khái niệm bồi thường thiệt hại về đất………………………………….3
1.2 Mục đích của việc bồi thường thiệt hại cho người dân khi Nhà nước thu hồi
đất ……………………………………………………………………………………4
1.3 Ý nghĩa của việc bồi thường thiệt hại cho người dân khi Nhà nước thu hồi
đất………………………………………………………………………………….. 5
1.4 Nguyên tắc bồi thường………………………………………………………... 5
1.5 Điều kiện để được bồi thường…………………………………………………8

1.5.1 Điều kiện bồi thường đối với hộ gia đình, cá nhân…………………….9
1.5.2 Điều kiện bồi thường đối với tổ chức, cộng đồng dân cư…………….13
1.5.3 Xác nhận đất không có tranh chấp – thẩm quyền của Ủy ban nhân dân
cấp xã……………………………………………………………………………...14

1.6 Giá đất để tính bồi thường……………………………………………………16
1.6.1 Yêu cầu đối với giá đất để tính bồi thường …………………………. 16
3


1.6.2 Giá đất để tính bồi thường – chủ thể nào ban hành………………… 19
1.6.3 Giá đất để tính bồi thường trong trường hợp bồi thường chậm ……... 20
1.7 Chi phí đầu tư vào đất còn lại………………………………………………..21
CHƢƠNG 2. BỒI THƢỜNG THIỆT HẠI VỀ ĐẤT – ĐÔI ĐIỀU CẦN PHẢI
SUY NGHĨ............................................................................................................... 23
2.1 Tài sản đánh đổi với thiệt hại của người sử dụng đất………………………...23
2.1.1 Bồi thường thiệt hại về đất bằng tiền……………………………….....23
2.1.2 Bồi thường thiệt hại về đất bằng hình thức giao đất mới…………….. 24
2.2 Bồi thường đối với nhóm đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân………...26
2.3 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) của hộ gia đình cá nhân...29
2.4 Bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở …………………………… 32
2.5 Bồi thường đối với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp của tổ chức …………35
2.6 Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành
lang an toàn ……………………………………………………………………….. 36
2.7 Các trường hợp đặc thù …………………………………………………...…37
2.7.1 Xử lý phần diện tích đất còn lại nhỏ hơn hạn mức…………………... 37
2.7.2 Người có đất bị thu hồi sẽ được Nhà nước xem xét cho mua, thuê hoặc
giao đất ở mới……………………………………………………………………... 39
KẾT LUẬN……………………………………………………………………….. 41

4


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Hiến pháp Việt Nam công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của người
dân. Trong lĩnh vực đất đai thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Người dân có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để thực hiện
quy hoạch xây dựng Nhà nước buộc phải thu hồi quyền sử dụng đất của người dân.
Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp và
nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ
chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng được quan tâm hơn. Vì vậy, vấn đề
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời
sự cấp bách. Đây chính là nguyên nhân người viết đã chọn đề tài “Bình luận các quy
định bồi thường thiệt hại về đất” để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu
Đã có nhiều công trình nghiên cứu về các quy định bồi thường, hỗ trợ thiệt hại
về đất khi Nhà nước thu hồi để thực hiện quy hoạch xây dựng của các sinh viên với
các đề tài nghiên cứu tốt nghiệp. Tuy nhiên, trong phạm vi tìm hiểu của mình, người
viết vẫn chưa tìm thấy công trình nghiên cứu về “Bình luận các quy định bồi thường
thiệt hại về đất”.
3. Mục tiêu, đối tƣợng nghiên cứu
Người viết nghiên cứu đề tài này với mục tiêu tìm kiếm và phát hiện những
điểm hay cũng như chưa hay của các quy định bồi thường thiệt hại về đất. Trên cơ sở
những vấn đề mà mình đã phát hiện, người viết sẽ dự đoán nhiều khả năng có thể xảy
ra với từng trường hợp cụ thể. Ngoài ra, người viết mong muốn tăng kiến thức cho bản
thân trong lĩnh vực người mà người viết quan tâm.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài này chính là các quy định của vấn đề bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện quy hoạch xây dựng.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài xoay quanh các quy định của Nhà nước về vấn
đề bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất
để thực hiện quy hoạch xây dựng. Bên cạnh đó, đề tài này cũng sẽ nghiên cứu những
mặt hạn chế nhất định khi cơ quan chức năng áp dụng các quy định này vào thực tiễn.

5


5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, người viết sử dụng phương pháp phân tích và
bình luận luật viết. Với phương pháp phân tích câu chữ của luật, người viết sẽ dựa vào
các nguyên tắc chung của luật để dễ dàng tìm hiểu các quy định của nhà làm luật.
Phương pháp được sử dụng nhiều nhất trong đề tài là phương pháp bình luận luật viết.
Dựa vào kết quả đã phân tích người viết sẽ giải thích các vấn đề rõ nét hơn. Trên cơ sở
những lý giải về các quy định vừa tìm hiểu người viết sẽ nêu lên những khả năng có
thể xảy ra đối với từng trường hợp cụ thể. Từ đó, để người viết có thể đưa ra ý kiến
cho vấn đề nghiên cứu. Đồng thời các quy định của pháp luật về vấn đề xoay quanh
việc thu hồi đất thực hiện quy hoạch xây dựng sẽ được tìm hiểu. Qua đó, người viết
cũng sẽ lý giải cho câu hỏi tại sao pháp luật lại quy định như vậy, cùng với việc đánh
giá các quy định của pháp luật về vấn đề này.
6. Bố cục của đề tài
Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung của vấn đề bồi thường thiệt hại về đất.
Người viết sẽ nghiên cứu từ khái quát đến cụ thể các quy định của Nhà nước về vấn đề
trên. Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, phần nội
dung đề tài được chia làm 2 chương:
Chương 1. Khái quát các quy định bồi thường thiệt hại về đất
Chương 2. Bồi thường thiệt hại về đất - đôi điều cần phải suy nghĩ.

6


CHƢƠNG 1
KHÁI QUÁT CÁC QUY ĐỊNH
BỒI THƢỜNG THIỆT HẠI VỀ ĐẤT
Trong nội dung chương này các quy định bồi thường thiệt hại về đất sẽ được

giới thiệu một cách khái quát. Nguyên tắc của các quy định này cũng sẽ được nghiên
cứu để làm rõ thêm hoạt động bồi thường thiệt hại của Nhà nước đối với những hộ dân
có đất bị thu hồi. Bên cạnh đó, mục đích và ý nghĩa của việc Nhà nước bồi thường
thiệt hại khi thu hồi đất của người dân cũng sẽ được làm rõ. Qua đó, có thể hiểu một
cách khái quát nhất hoạt động bồi thường thiệt hại về đất của Nhà nước trong quy
hoạch xây dựng.
1.1

Các khái niệm cơ bản
1.1.1

Khái niệm thu hồi đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực
hiện quyền định đoạt đối với đất dưới các hình thức như quyết định mục đích sử dụng
đất thông qua việc quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy định
về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất. Nhà nước còn quyết định giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất.
Trong khi giao đất, cho thuê đất là những hình thức pháp lý dẫn đến sự ra đời
một quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi đất lại là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt
quan hệ pháp luật đất đai. Biện pháp này được thực hiện bởi Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, thu hồi đất là việc Nhà nước ra
quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ
chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý.1
1.1.2

Khái niệm bồi thƣờng thiệt hại về đất

Theo luật đất đai năm 2003 thì “bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà
nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu

hồi đất”.2
Cũng theo luật đất đai năm 2003 thì “giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng
tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định”.3
1
2

Theo khoản 5 Điều 4 của Luật đất đai năm 2003.
Theo khoản 6 Điều 4 của Luật đất đai năm 2003.

7


Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã thu hồi từ người
dân. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định thông qua giá trị bằng tiền. Theo đó,
người sử dụng đất sẽ nhận được những giá trị bồi thường tương đương với giá trị bằng
tiền đã được xác định trước đó.
1.2

Mục đích của việc Nhà nƣớc bồi thƣờng khi thu hồi đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất để phục vụ

cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước chuyển giao một
phần đất của mình cho người dân sử dụng để họ trực tiếp khai thác các thuộc tính có
ích của đất theo ý đồ của chủ sở hữu.
Người dân sẽ bị thiệt hại khi Nhà nước tiến hành thu hồi quyền sử dụng đất.
Người dân đóng vai trò là người sử dụng đất, khai thác các thuộc tính vốn có của đất.
Lúc này, vấn đề bồi thường thiệt hại về đất sẽ được đặt ra. Theo đó, việc bồi thường
này của Nhà nước nhằm trả lại giá trị thiệt hại cho người có đất bị thu hồi.
Có hai xu hướng xảy ra:

Thứ nhất, giá trị hoàn lại nhiều hơn giá trị thiệt hại, có lợi cho người có đất bị
thu hồi và góp phần thúc đẩy nhanh tiến trình giải phóng mặt bằng, thực hiện quy
hoạch xây dựng.
Thứ hai, giá trị hoàn lại ít hơn giá trị thiệt hại. Trường hợp này làm nảy sinh
nhiều vấn đề làm chậm lại tiến trình giải phóng mặt bằng. Người có đất bị thu hồi
không đồng ý với những gì mà mình nhận được. Điều này gây nên sự bất bình trong
người dân. Đây chính là điểm gây khó khăn cho việc thực hiện các dự án. Không ai có
thể hoàn toàn hài lòng khi thiệt hại của mình quá lớn mà giá trị bồi thường lại nhỏ hơn
giá trị đáng ra mình phải được nhận. Vì vậy, yêu cầu thiết yếu là công tác bồi thường
này phải làm cho giá trị thiệt hại và giá trị bồi thường cho thiệt hại đó xích lại gần
nhau. Khi đó, công tác bồi thường này sẽ được sự ủng hộ của người dân.
1.3

Ý nghĩa của việc bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời dân khi Nhà nƣớc thu hồi

đất
Nhà nước bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi
cho công tác quy hoạch xây dựng được thành công tốt đẹp. Nhà đầu tư sẽ nhận được
sự ủng hộ của người dân khi tiến hành công trình. Khi đó, quyền lợi của người sử dụng
đất đã được đảm bảo. Họ sẽ nhanh chóng giao đất để nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ của
các dự án.

3

Theo khoản 24 Điều 4 của Luật đất đai năm 2003.

8


Việc bồi thường hợp lý, thỏa đáng thì Nhà nước cũng như nhà đầu tư sẽ nhận

được sự ủng hộ của người dân. Đây là một trong số những yếu tố góp phần quan trọng
cho sự thành công của các dự án, công trình trong quá trình quy hoạch xây dựng của
Nhà nước. Dự án được thi công và đi vào hoạt động nhanh không những làm lợi cho
Nhà nước mà còn giải quyết việc làm cho người dân.
1.4

Nguyên tắc bồi thƣờng
Nhà nước tiến hành bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất có đất bị thu

hồi. Tuy nhiên, để việc bồi thường được công bằng và tuân theo pháp luật việc bồi
thường cũng cần phải tuân theo những nguyên tắc nhất định.
Nguyên tắc thứ 1 – Ngƣời có đất bị thu hồi đáp ứng đủ điều kiện thì đƣợc
bồi thƣờng
Nguyên tắc được đề cập đến đầu tiên đó chính là người sử dụng đất đủ điều
kiện thì sẽ được bồi thường và quyền lợi sẽ được đảm bảo. Nhìn chung, Nhà nước thu
hồi quyền sử dụng đất của người dân nhưng vẫn với mục tiêu tạo cho người dân những
điều kiện thuận lợi để duy trì cuộc sống ổn định. Với những quy định của công tác bồi
thường thật sự hợp lý Nhà nước đã tạo cho người dân tâm lý thoải mái, tin tưởng vào
các quyết định của Nhà nước. Những điều kiện bồi thường ở đây thể hiện Nhà nước
luôn bảo vệ cho quyền lợi của người dân, đặc biệt là những chủ thể sử dụng đất hợp
pháp và theo đúng các chính sách của Nhà nước.
Nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp - một điều hiển nhiên là khi đáp ứng đủ các
điều kiện để được bồi thường thì sẽ được bồi thường. Có thể thấy nguyên tắc này đơn
giản, phổ biến, dễ áp dụng và mang lại kết quả. Cơ quan thực thi căn cứ vào điều kiện
bồi thường để bồi thường đối với những trường hợp cụ thể.
Nguyên tắc thứ 2 – Ngƣời có đất bị thu hồi không đủ điều kiện bồi thƣờng
thì sẽ đƣợc Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh xem xét hỗ trợ
Nguyên tắc này đề ra trường hợp nếu không đủ điều kiện để bồi thường thì
được Ủy ban nhân dân Tỉnh xem xét để hỗ trợ. Có thể xem đây là biện pháp của Nhà
nước nhằm giúp đỡ một phần nào đó cuộc sống của người có đất bị thu hồi bằng

những chính sách thiết thực như đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, hỗ trợ kinh phí
để di dời đến địa điểm mới. Người sử dụng đất đã bị thu hồi quyền sử dụng đất nhưng
khi xét các điều kiện để được bồi thường thì các chủ thể này không đáp ứng đủ điều
kiện để được Nhà nước bồi thường. Tuy các chủ thể có đất bị thu hồi không đủ điều
kiện để được bồi thường nhưng Nhà nước không thể bỏ qua các trường hợp này bởi họ
vẫn bị ảnh hưởng thiệt hại nhất định từ việc thu hồi đất. Chính vì lẽ đó việc Ủy ban

9


nhân dân Tỉnh xem xét để có chính sách hỗ trợ kịp thời cho các chủ thể này là hoàn
toàn phù hợp.
Nguyên tắc thứ 3 - Tài sản bồi thƣờng phải có cùng mục đích, đặc điểm
với tài sản bị thiệt hại
Nguyên tắc này giống như „một cuộc trao đổi‟ „tài sản đánh đổi‟ có cùng bản
chất. Một điểm tích cực của nguyên tắc này là tài sản đánh đổi không làm người dân
gặp khó khăn trong việc sử dụng. Ví dụ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của một
hộ dân và bồi thường cũng bằng một diện tích đất nông nghiệp thì Nhà nước không
cần phải cân nhắc xem liệu hộ dân này có biết cách canh tác trên diện tích đất nông
nghiệp đó hay không.
Đây là nguyên tắc mà mục đích của nhà làm luật muốn cuộc sống của người có
đất bị thu hồi không bị xáo trộn nhiều khi quy định, nếu đất bị thu hồi đang được sử
dụng vào mục đích nào thì sẽ được bồi thường bằng việc giao đất mới có mục đích sử
dụng.
Tuy nhiên, trong thực tế quy định này gặp không ít khó khăn khi thực hiện bởi
khó áp dụng, phức tạp và sẽ nảy sinh nhiều trường hợp.
Thứ nhất, trường hợp có phần chênh lệch về giá trị trong bồi thường bằng việc
giao đất mới hay giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư thì được thanh toán bằng
tiền:
Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua

nhà ở tại khu tái định cư thì người dân được nhận phần chênh lệch.
Trường hợp tiền bồi thường hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua
nhà ở khu tái định cư thì người dân phải nộp phần chênh lệch trừ trường hợp:
“Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường,
hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch;
trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương
với khoản chênh lệch đó.”4
Thứ hai, quỹ đất để Nhà nước bồi thường bằng việc giao đất mới không còn
nhiều.
Thứ ba, một vấn đề còn phải kể đến đó là tuy có cùng mục đích sử dụng nhưng
vị trí của nó có thể không phù hợp với điều kiện sử dụng của người dân.
Để nguyên tắc này được áp dụng một cách tốt nhất thì Nhà nước cần có một
quỹ đất rất lớn. Tuy nhiên, quỹ đất thì càng ngày càng bị thu hẹp vì nhiều nguyên nhân
khác nhau. Trong số những nguyên dân dẫn đến quỹ đất công ngày càng bị thu hẹp thì
4

Theo khoản 1 Điều 19 Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ và tái định cư.

10


việc dân số nước ta ngày càng gia tăng là nguyên nhân chính. Bên cạnh đó việc bồi
thường thiệt hại về đất trong quá khứ cũng đã sử dụng một diện tích đáng kể của quỹ
đất công. Vậy nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền
sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Nguyên tắc thứ 4 - Hoàn trả nghĩa vụ tài chính còn nợ
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước thì phải trừ đi khoản
tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả

vào ngân sách Nhà nước.
Tuy nhiên, Nhà nước sẽ không khấu trừ các khoản tiền bồi thường tài sản, tiền
hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển
đổi nghề nghiệp và tạo việc làm. Nhà nước chỉ khấu trừ vào tiền bồi thường hỗ trợ cho
những loại nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với
đất do Nhà nước cho thuê, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường
cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong
quản lý, sử dụng đất đai.5
Nhà nước khấu trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đối với đất do Nhà nước cho thuê,
tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại cho quản lý và sử dụng đất đai, tiền thu
từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai. Đây là những trường hợp người sử dụng đất
chưa thực hiện nghĩa vụ đối với tiền sử dụng, tiền thuê và đặc biệt là trường hợp người
sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối như một biện pháp chế tài vì họ đã vi
phạm pháp luật đất đai. Bên cạnh đó, người sử dụng đất còn phải bồi thường cho Nhà
nước khi họ gây thiệt hại cho công tác quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước.
Ngoài ra, các loại nghĩa vụ tài chính như phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng
đất đai cũng sẽ được Nhà nước khấu trừ.
Người sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính trên đối với đất. Chính vì lẽ
đó Nhà nước chỉ khấu trừ tiền từ đất. Nguyên tắc này hoàn toàn hợp lý vì quyền và
nghĩa vụ luôn song hành cùng nhau. Người sử dụng đất phải thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính thì quyền được bồi thường là đương nhiên.
Nguyên tắc thứ 5 - Điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi đất
Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng
đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Các khoản hỗ trợ bao
gồm:
5

Theo Điều 4 Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên - Môi trường
quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

11


Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;
Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc
làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;
Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao không được
công nhận là đất ở;
Các khoản hỗ trợ khác.
Trước đây, cụ thể là ở Nghị định số 197/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03 tháng
12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, vấn đề này
chưa đề cập đến. Tuy nhiên, ở Nghị định số 69/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13 tháng 8
năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư thì vấn đề này đã được quan tâm hơn. Đây là một nguyên
tắc rất phù hợp. Việc áp dụng tốt nguyên tắc này sẽ góp phần đáng kể vào việc ổn định
cuộc sống của những chủ thể có đất bị thu hồi. Quy định này giúp cân bằng lợi ích
giữa nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi.
1.5

Điều kiện để đƣợc bồi thƣờng
Bồi thường thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi là một quy định quan trọng, nó

ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của những chủ thể có đất bị thu hồi. Chính vì lẽ đó
mà cần phải xem xét thật cẩn thận và rõ ràng trước khi tiến hành các thủ tục bồi
thường. Nếu việc này làm qua loa hay sơ sài sẽ ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống sau
này của những chủ thể có đất bị thu hồi. Để đảm bảo cho tính công bằng và minh bạch
trong công tác bồi thường thì Nhà nước đã đưa ra các điều kiện để chủ thể có đất bị
thu hồi được bồi thường.
1.5.1

Điều kiện bồi thƣờng đối với hộ gia đình, cá nhân

Có nhiều cách để xác định chủ thể bị thu hồi đất có đủ điều kiện để được bồi
thường hay không nhưng ở đây người viết dựa vào tiêu chí giấy tờ chứng minh nguồn
gốc đất để chia thành các trường hợp, đó là: có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất,
không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất và một trường hợp đặc biệt là trường hợp
giao đất không đúng thẩm quyền.

Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất có giấy tờ chứng mình nguồn gốc đất
Thứ nhất, trường hợp không cần xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã. Người
sử dụng đất cần có các loại giấy tờ:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
12


- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất trong các trường hợp:
+ Sử dụng theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án
+ Sử dụng theo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đã được thi hành.
Thứ hai, trường hợp cần phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã đất
không có tranh chấp:
- Người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở
Trường hợp này người sử dụng đất có giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua
nhà ở gắn liền với đất ở.
Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu nhà nước. Nhà thuộc sở hữu nhà
nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác lập sở hữu nhà
nước; nhà ở tạo lập do ngân sách nhà nước đầu tư; nhà ở được tạo lập bằng tiền có nguồn gốc
từ ngân sách nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức nhà nước và nhân dân
cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước.
Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân,
tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở, bán nhà ở
gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 hoặc giấy tờ bán
nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 7
năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.6

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Các
loại giấy tờ đó là:
“Bằng khoán điền thổ.
6

Theo khoản 2 Điều 3 Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên - Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

13

Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan
thuộc chế độ cũ.
Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với
đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.
Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan
thuộc chế độ cũ chứng nhận.
Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan
thuộc chế độ cũ cấp.
Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.
Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ở (sau đây gọi chung là Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh) công nhận.”7
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
nhưng:
+ Trên giấy tờ đó ghi tên người khác;
+ Kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký
của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa
thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;
+ Được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương
+ Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo
+ Được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn
định và không có tranh chấp.
Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc
đất
Người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất không đồng

nghĩa với việc không được bồi thường. Bởi vì, trường hợp này có những điều kiện lịch
sử, hoàn cảnh khách quan mà người sử dụng đất chưa thực hiện thủ tục đăng ký để
được cấp giấy chứng nhận. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì trong trường
hợp đó người dân vẫn có thể được bồi thường.
Khi người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất được chia
thành hai trường hợp:
7

Theo khoản 3 Điều 3 Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên - Môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

14


Thứ nhất, trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm
1993
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được
ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp.
Thứ hai, trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
về sau
- Đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có quyết
định thu hồi đất mà:
+ Đất không vi phạm quy hoạch tại thời điểm sử dụng
+ Đất không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình
+ Đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm
mốc
+ Đất không phải là đất lấn chiếm trái phép
+ Đất được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó
không có tranh chấp.
Ngoài ra, chính sách bồi thường cũng sẽ được áp dụng đối với đất có quyết định

quản lý của Nhà nước nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý và người sử dụng đất vẫn
đang sử dụng.
Giao đất không đúng thẩm quyền trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2004:
Ngƣời sử dụng đất không có lỗi thì không phải chịu thiệt hại
Đây là trường hợp mà chủ thể có lỗi chính là cơ quan Nhà nước khi giao đất
không đúng thẩm quyền. Người sử dụng đất không có lỗi trong việc giao đất không
thẩm quyền này. Người sử dụng đất đóng vai trò bị động trong vấn đề này. Bên cạnh
đó, không phải người sử dụng đất nào cũng có thể xác định được việc giao đất của Nhà
nước có đúng thẩm quyền không. Trường hợp này, cơ quan Nhà nước bắt buộc phải
xác định rõ thẩm quyền giao đất như thế nào là đúng. Chính vì lẽ đó việc cơ quan Nhà
nước giao đất không đúng thẩm quyền là do lỗi của cơ quan Nhà nước. Điều này đã
củng cố thêm cho suy đoán người có đất bị thu hồi trong trường hợp này không có lỗi.
Chủ thể có đất bị thu hồi không phải chịu bất kì một thiệt hại nào cho trường hợp này.
Người sử dụng đất không có lỗi thì không phải gánh chịu thiệt hại và đương nhiên vẫn
được hưởng đầy đủ các quyền của mình khi đất bị Nhà nước thu hồi.
Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng
người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy
chứng nhận thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện theo quy định sau:
- Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang sử
dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.
15


- Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ
trợ về đất như sau:
+ Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao là đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
+ Đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh thì được bồi thường bằng đất ở, diện tích bồi thường là toàn bộ diện

tích đang sử dụng.
+ Đối với phần diện tích đất ở nằm ngoài hạn mức giao đất ở tại địa phương thì
vẫn được bồi thường nhưng trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp cho phần vượt qua hạn
mức.
Quy định của Chính phủ trong trường hợp này chưa thật sự hợp lý. Đây là hành
vi của người có thẩm quyền đã làm chưa đúng chức trách của mình. Khi Nhà nước thu
hồi đất của người dân thì Nhà nước bồi thường thiệt hại. Việc này gây thiệt hại cho
Nhà nước. Với quy định này Nhà nước „giải quyết hậu quả‟ của hành vi vi phạm của
người có thẩm quyền.
Giải pháp cho vấn đề này chính là Nhà nước vẫn sẽ bồi thường cho người sử
dụng đất. Tuy nhiên, giá trị phần bồi thường này Nhà nước sẽ thu lại từ người có thẩm
quyền đã làm chưa đúng chức trách của mình. Bên cạnh đó, Nhà nước nên quy định
thêm các biện pháp chế tài trong vấn đề này. Ví dụ: ngoài việc trả lại cho Nhà nước giá
trị thiệt hại mà Nhà nước đã bồi thường cho người sử dụng đất thì người có thẩm
quyền đã làm sai chức trách của mình trong trường hợp này còn phải chịu một khoản
chế tài về hành vi làm sai chức trách mà họ đã gây ra. Với quy định này sẽ làm cho
những người có thẩm quyền trong hoạt động bồi thường thiệt hại về đất của Nhà nước
có trách nhiệm hơn, đồng thời thể hiện tính nghiêm minh của Nhà nước. Ngoài ra, Nhà
nước sẽ không phải chịu thiệt hại vì hành vi vi phạm của những cá nhân có thẩm
quyền gây ra trong trường hợp này.
1.5.2 Điều kiện bồi thƣờng đối với tổ chức, cộng đồng dân cƣ
Bên cạnh hộ gia đình và cá nhân thì tổ chức và cộng đồng dân cư cũng là chủ
thể của việc bồi thường thiệt hại về đất.
Tổ chức - Tiền sử dụng đất không có nguồn gốc từ Nhà nƣớc thì đƣợc bồi
thƣờng - có thiệt hại sẽ đƣợc bồi thƣờng
Tiền sử dụng đất là của tổ chức thì đương nhiên là khi bị thiệt hại tổ chức sẽ
được bồi thường nhưng nếu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ nhà nước thì Nhà nước
sẽ không bồi thường. Ở một khía cạnh khác, với giả thuyết Nhà nước sẽ bồi thường
cho tổ chức trong khi tiền sử dụng đất là của Nhà nước. Ở giả thuyết này, tổ chức bị
16

thu hồi không có thiệt hại khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Vì vậy áp dụng nguyên
tắc “có thiệt hại thì sẽ được bồi thường” thì Nhà nước bồi thường trong trường hợp
này là không hợp lý. Từ đó, việc nhà làm luật quy định chỉ bồi thường khi tiền sử dụng
đất có nguồn gốc từ tổ chức là phù hợp. Lúc này, tổ chức đã bị thiệt hại bởi việc thu
hồi đất của Nhà nước. Một điều đương nhiên là chính sách bồi thường thiêt hại về đất
được đặt ra.
Cụ thể tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây thì được bồi thường:
“Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc
chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước.
Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.”8
Cộng đồng dân cƣ - Đất của cộng đồng dân cƣ sử dụng chung và không có
tranh chấp sẽ đƣợc xem xét để bồi thƣờng
Chủ thể của chính sách bồi thường trong trường hợp này là cộng đồng dân cư.
Thiệt hại bởi việc thu hồi đất của Nhà nước là thiệt hại chung của cả cộng đồng dân
cư. Vì thế bồi thường đất ở đây là việc Nhà nước bồi thường chung. Tuy nhiên, công
tác bồi thường vẫn dựa trên cơ sở thiệt hại của tổ chức. Theo đó, luật quy định: đất sử
dụng chung cho cộng đồng dân cư và không có tranh chấp thì sẽ được bồi thường khi
bị thiệt hại. Loại đất sẽ được Nhà nước bồi thường là:
Đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được
ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng
đồng và không có tranh chấp.
1.5.3 Xác nhận đất không có tranh chấp – thẩm quyền của Ủy ban nhân
dân cấp xã
Ủy ban nhân dân cấp xã là đơn vị hành chính gần dân nhất
Cấp xã là đơn vị trực tiếp quản lý người dân chính vì thế mà Ủy ban nhân dân
cấp xã dễ nắm được tình hình của địa phương mình, tính chính xác của xác nhận được

đảm bảo hơn. Ủy ban nhân dân tiếp xúc, xử lý những vụ việc của địa phương mình
nên Ủy ban nhân dân cấp xã là đơn vị nắm được tình hình tại đại phương rõ nhất.
Trong các quy định của việc bồi thường thiệt hại về đất, Nhà nước không thể
phủ nhận vai trò của Ủy ban nhân dân cấp xã là rất quan trọng trong việc thực hiện quy
hoạch xây dựng. Trên thực tế, quy định trên hoàn toàn có lợi cho người có đất bị thu

8

Theo khoản 11 Điều 8 nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường hổ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

17


hồi, tiết kiệm được chi phí, thời gian. Bên cạnh đó, quy định này giúp Nhà nước giảm
bớt các thủ tục trong quá trình thực hiện công tác bồi thường thiệt hại về đất.
Suy nghĩ ở một khía cạnh khác, có thể nhận thấy nếu Nhà nước quy định cấp
xác nhận là một đơn vị nào khác, ví dụ như Ủy ban nhân dân cấp huyện thì khả năng
Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ chỉ đạo để Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện là rất cao.
Bởi lẽ, đơn vị có thể làm tốt, nhanh chóng và chính xác là Ủy ban nhân dân cấp xã.
Chính vì thế, đây là một quy định hoàn toàn phù hợp.
* Xác nhận đất không có tranh chấp – Xác nhận này liệu có cần thiết?
Ở cả hai trường hợp người sử dụng đất có và không có giấy tờ chứng minh
nguồn gốc đất đều có những quy định cần xác nhận đất không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà
trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ
ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là
đất không có tranh chấp.9
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở
miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn
định, không có tranh chấp.10
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ
được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không
có tranh chấp.11

Điểm khác biệt cơ bản nhất có thể nhận thấy đó là giá trị của việc xác nhận
đất có tranh chấp hay không
Giữa hai trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ và không có giấy tờ chứng
minh nguồn gốc đất thì giá trị của việc xác định đó khác nhau rõ rệt:
Ở trường hợp, người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc thì
việc xác định đó chính là cơ sở quan trọng nhất. Trường hợp người sử dụng đất không
có giấy tờ chứng minh nhưng chủ thể có đất bị thu hồi cũng không có xác nhận này
việc bồi thường là không có cơ sở.
Trường hợp, người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất vẫn phải
cần có xác nhận đất không có tranh chấp. Quy định này liệu có phù hợp hay không?
9

Theo khoản 4 Điều 8 Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường hổ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
10
Theo khoản 5 Điều 8 Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường hổ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
11
Theo khoản 10 Điều 8 Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường hổ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

18

Quy định này không cần thiết vì nó gây nên nhiều phiền hà, thủ tục trở nên rườm rà,
phức tạp rất nhiều. Chủ thể có đất bị thu hồi có giấy chứng minh nguồn gốc đất nhưng
vẫn cần giấy xác nhận. Trường hợp này tạo cho người dân sự thắc mắc về giá trị của
các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Nếu người sử dụng đất đã có các loại giấy
tờ chứng thực nguồn gốc đất thì Nhà nước nên công nhận những loại giấy tờ này có
giá trị cao hơn. Nhà nước cần cắt giảm đi các thủ tục xác nhận giấy tờ. Ví dụ như
trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà vẫn cần có xác nhận của
Ủy ban cấp xã là đất đó không có tranh chấp. Nhà nước quy định thêm như trên là
chưa thật sự cần thiết. Trường hợp không có quy định này người dân sẽ dễ dàng tiếp
nhận các quy định cũng như tạo điều kiện thuận lợi hơn cho lợi ích của mình trong
chính sách bồi thường thiệt hại về đất. Cơ quan Nhà nước cũng sẽ giảm bớt các thủ tục
trong quá trình thực hiện bồi thường.
1.6 Giá đất để tính bồi thƣờng
Việc xác định giá đất để tính bồi thường là rất quan trọng vì nếu không xác định
được giá đất để tính bồi thường thì sẽ không thể thực hiện được công tác bồi thường.
Trong hình thức bồi thường thiệt hại về đất có nhiều hình thức bồi thường. Công tác
bồi thường của Nhà nước với nhiều hình thức bồi thường nhưng vẫn có sự chênh lệch
và cần việc xác định giá đất để tính bồi thường. Rất hiếm xảy ra trường hợp giá trị bồi
thường và giá trị thiệt hại hoàn toàn trùng khớp và không có bất cứ sự chênh lệch nào.
Đơn cử như trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới vẫn có trường hợp giá trị
bồi thường và giá trị thiệt hại lệch nhau. Khi đó, việc Nhà nước xác định giá đất để
tính bồi thường là việc không thể thiếu.
Đối với vấn đề bồi thường thiệt hại về đất trong quy hoạch xây dựng, việc định
giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Do sự tác động của nền kinh tế thị trường ngày
nay đất đai đã có giá và chính vì thế khi Nhà nước thu hồi đất phải bồi thường tương
xứng với giá trị của đất.
Theo đó, giá đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất.12

Ở Việt Nam không tồn tại chế độ tư hữu về đất đai, Nhà nước đại diện quản lý
toàn bộ đất đai của quốc gia. Giá đất chính là giá trị của quyền sử dụng đất mà người
sử dụng đất có được.
Công tác xác định giá đất để tính bồi thường là việc quan trọng. Nếu giá đất
tính bồi thường thấp hơn so với giá trị thực của diện tích đất bị thu hồi sẽ gây thiệt hại
12

Theo khoản 23 Điều 4 của Luật Đất đai năm 2003.

19


cho người có đất bị thu hồi. Ngược lại, nếu giá đất để tính bồi thường cao hơn so với
giá trị thực của diện tích đất bị thu hồi sẽ gây thiệt hại cho Nhà nước.
1.6.1 Yêu cầu đối với giá đất để tính bồi thƣờng
Giá đất để tính bồi thƣờng cần phải sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất trên thị trƣờng
Giá đất để tính bồi thường phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.13
Đây là một nguyên tắc mà việc thực hiện chỉ dừng lại ở mức tương đối, cơ quan
thực thi khó có thể thực hiện một cách chính xác hay nói cách khác đó là không thể.
Trường hợp dễ nhận thấy nhất đó là trên một tuyến đường sẽ có nhiều đoạn khác nhau,
có đoạn đường gần chợ, việc buôn bán sầm uất, có đoạn đường gần ngã tư, tiếp giáp
hai mặt tiền đường, nhưng cũng có đoạn khả năng sinh lợi không cao. Chỉ cần cách
nhau khoản 5 hay 10 mét có thể giá chuyển nhượng sẽ khác nhau.
Liên quan đến việc định giá đất sát với giá thị trường thì tại kì họp thứ mười
của Quốc hội khóa XI, đại biểu Trần Thành Long (ở thành phố Hồ Chí Minh) từng có
câu hỏi: “Chúng ta đặt mục tiêu là giá đất đền bù phải sát giá thị trường. Việc này ai
cũng đồng tình nhưng khi đưa ra giá thì các ý kiến không bao giờ gặp nhau. Vậy việc

áp dụng sát giá thị trường là như thế nào?”14
Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi Trường lúc bấy giờ, Ông Mai Ái Trực, trả
lời: “Việc định mức giá đất sát giá thị trường thuộc về chức năng của Bộ Tài chính.
Nếu học theo các mô hình ở các nước thì chúng tôi cũng đề xuất thành lập các dịch vụ
định giá đất, và việc đền bù sẽ dựa vào những đơn vị dịch vụ có uy tín để định giá đất
theo đúng mục đích sử dụng. Tuy nhiên, việc đền bù giá đất sẽ tính theo giá thị trường
trong điều kiện bình thường, không phải tính theo giá ảo.” 15
Câu hỏi đặt ra là giá thị trường rất khó xác định, làm thế nào để biết được rằng định
giá đã sát với giá thị trường chưa? Có thể nói trong công tác định giá đất để tính bồi
thường thì thuật ngữ “sát giá thị trường” chỉ là tương đối. Nhà nước cố gắng điều
chỉnh hai mức chênh lệch càng nhỏ càng tốt. Nhà nước nên xác định chính xác giá trị
thật sự của quyền sử dụng đất trên thị trường. Về thị trường quyền sử dụng đất, Nhà
nước nên đẩy mạnh cơ chế định giá, thẩm định giá, cơ chế tư vấn giá đất, sẽ phải xem
13

Theo Điều 11 Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ và tái định cư.
14
Theo Việt báo, Đền bù đất sát giá thị trường nhưng không theo giá ảo, Phạm Tuyên, [truy cập ngày 03/03/2011].
15
Theo Việt báo, Đền bù đất sát giá thị trường nhưng không theo giá ảo, Phạm Tuyên, [truy cập ngày 03/03/2011].

20


xét lại để giá đất Nhà nước đưa ra sát với thị trường, phù hợp thị trường, mặt khác thúc
đẩy đầu tư phát triển.
Đất cùng mục đích sử dụng mà liền kề thì giá để tính bồi thƣờng nhƣ nhau
Đất cùng mục đích sử dụng mà liền kề thì giá như nhau. Các quy định sẽ không
phù hợp nếu hai thửa đất liền kề nhau và có đủ các điều kiện giống nhau như luật định

mà giá lại chênh lệch với nhau quá lớn.
Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng
như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch
thì mức giá như nhau.
Giá đất bồi thƣờng phải theo giá đất cùng mục đích sử dụng tại thời điểm
có quyết định thu hồi
Người sử dụng đất bị thu hồi diện tích đất đang sử dụng với mục đích gì thì
Nhà nước sẽ bồi thường theo giá của loại đất đó. Quy định này hoàn toàn hợp lý. Tuy
nhiên, giá đất để tính bồi thường phải là giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Thị trường đất đai không ổn định và luôn thay đổi theo thời gian. Chính vì lẽ đó, Nhà
nước quy định giá đất bồi thường phải theo giá đất cùng mục đích sử dụng tại thời
điểm thu hồi.
Không bồi thƣờng theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng
Nhà nước thu hồi đất của người dân để thực hiện quy hoạch xây dựng. Người
sử dụng đất có thể đang sử dụng đất với nhiều mục đích khác nhau. Tuy nhiên, Nhà
nước chỉ bồi thường theo giá của diện tích đất mà người sử dụng đất đang sử dụng vào
mục đích riêng của họ tại thời điểm thu hồi. Ở đây, nếu đặt ra trường hợp: Nhà nước
bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng. Quy
định này sẽ không hợp lý vì:
Thứ nhất, bồi thường như trên sẽ không phù hợp với thiệt hại của người sử
dụng đất. Đơn cử như trường hợp diện tích đất của người dân bị thu hồi là đất nông
nghiệp. Nhà nước thu hồi và bồi thường theo giá đất đất phi nông nghiệp vì đất Nhà
nước quy hoạch thì người sử dụng đất sẽ chuyển mục đích sử dụng sang loại đất phi
nông nghiệp. Với ví dụ trên có thể nhận thấy người sử dụng đất bị thiệt hại trên diện
tích đất nông nghiệp nhưng lại được bồi thường trên diện tích đất phi nông nghiệp.
Quy định này sẽ không phù hợp.
Thứ hai, nếu Nhà nước bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng thì
tính công bằng của các quy định bồi thường sẽ không còn tồn tại. Người dân sử dụng
đất với nhiều mục đích khác nhau nên thiệt hại của các chủ thể này là khác nhau. Tuy
nhiên, Nhà nước bồi thường chung cho tất cả các chủ thể trong khu vực quy hoạch đều

ngang bằng nhau. Trường hợp này sẽ làm nảy sinh nhiều vấn đề ví dụ như một chủ thể
21


bị thu hồi đất trồng lúa và một chủ thể bị thu hồi đất ở nhưng theo quy hoạch thì họ sẽ
chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp. Nhà nước lại bồi thường thiệt
hại cho hai trường hợp trên như nhau với mức giá đất phi nông nghiệp. Quy định như
thế sẽ lại không phù hợp.
Từ những nguyên nhân trên, Nhà nước quy định sẽ không bồi thường theo giá
đất sẽ chuyển mục đích sử dụng là hoàn toàn phù hợp.
1.6.2 Giá đất để tính bồi thƣờng – Chủ thể nào ban hành?
Hàng năm, Chính phủ đều ban hành khung giá đất chung cho cả nước, từ khung
giá đất này, vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh căn cứ vào tình
hình sử dụng đất, cũng như nhu cầu trên địa bàn mình mà ban hành ra bảng giá đất cho
từng loại đất. Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất. Điều đó có nghĩa là nếu người sử dụng đất bị thu hồi
đất nông nghiệp thì được bồi thường bằng giá đất nông nghiệp, không bồi thường cho
mục đích thu hồi đất. Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường ở mỗi địa phương khác
nhau phụ thuộc vào tình hình phát triển riêng của từng địa phương.
Khi Nhà nước phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thời điểm
quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.16

Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố bảng giá đất hàng năm
chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ cân nhắc và có những công tác xác định lại giá
đất cụ thể để xác định giá đất tính bồi thường, bảng giá đất này không bị giới hạn bởi
quy định về khung giá các loại đất.17
Giá đất - cán cân giữa quyền và nghĩa vụ - liệu có thể cân bằng đƣợc

không?
Quyền và nghĩa vụ luôn luôn song hành cùng nhau. Các quy định bồi thường
thiệt hại về đất cũng thể hiện được quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi
người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước thì quyền lợi của họ sẽ được
đảm bảo. Tuy nhiên, người dân thực hiện nghĩa vụ nhưng lại mong muốn quyền lợi
của mình sẽ được cao hơn phần nghĩa vụ đã thực hiện. Cụ thể, vấn đề đặt ra trong
trường hợp này là người sử dụng đất mong muốn giá đất để tính bồi thường cao nhưng

16

Theo khoản 1 Điều 11 Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ và tái định cư.
17
Theo Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 14/BTNMT năm 2009 của Bộ Tài nguyên - Môi trường quy định chi tiết về
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.

22


ngược lại người dân mong muốn thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất thấp. Bên
cạnh đó, mong muốn của nhà đầu tư là giá đất để tính bồi thường thấp để họ được lợi
nhuận cao.
Ở một khía cạnh khác, bồi thường về đất thì người sử dụng đất chỉ được bồi
thường một lần nhưng nghĩa vụ tài chính đối với đất thì mỗi năm đều phải thực hiện.
Chính vì lẽ đó, người dân luôn mong muốn quyền lợi của mình được nhiều hơn. Tuy
nhiên, chính sách bồi thường của Nhà nước phải dựa trên cơ sở hợp lý, hài hòa giữa
quyền và nghĩa vụ. Nhà nước không thể chỉ vì mong muốn của người dân mà làm cho
các quy định về bồi thường không còn mang bản chất ban đầu của nó. Bản chất của sự
bồi thường là hoàn trả lại thiệt hại cho người dân. Nhà nước mong muốn cân bằng lợi
ích của các bên trong chính sách bồi thường thiệt hại về đất.

Việc cân bằng lợi ích của người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước góp phần
quan trọng trong chính sách bồi thường của Nhà nước. Giải pháp cho vấn đề này chính
là Nhà nước bồi thường đất ở một mức giá vừa phải để nhà đầu tư có được một phần
lợi ích không gây thiệt hại cho Nhà nước và người sử dụng đất cũng được hài lòng.
Nhà nước nên tuyên truyền để người sử dụng đất hiểu được các chính sách của Nhà
nước, đồng thời nhận thức được thiệt hại của họ được Nhà nước bồi thường như thế là
phù hợp. Nhà nước cần tuyên truyền để người sử dụng đất biết được quyền lợi của họ.
Vì trong một số trường hợp người sử dụng đất có suy nghĩ sai lệch. Họ cho rằng mình
là chủ sở hữu của đất đai. Vì thế, người sử dụng đất đánh giá chính sách bồi thường
của Nhà nước là chưa thỏa đáng. Nhà nước cần tuyên truyền để người dân nhận thức
rằng: đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng do Nhà nước đứng chủ sở hữu và Nhà nước
trao lại cho người dân quyền sử dụng đất.
1.6.3

Giá đất để tính bồi thƣờng trong trƣờng hợp bồi thƣờng chậm

Bên nào gây ra thiệt hại thì bên đó sẽ gánh chịu
Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá
đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh công bố cao hơn giá đất tại
thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi
thường. Giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định
thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi
thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất
tại thời điểm bồi thường. Trường hợp giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất
tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi.

23

Thực trạng bồi thường chậm có ảnh hưởng rất lớn cho Nhà nước cũng như người
có đất bị thu hồi. Có những trường hợp bồi thường chậm làm thiệt hại đến hàng tỉ
đồng của Ngân sách Nhà nước. Đơn cử một trường hợp: dự án cụm công nghiệp và
tiểu thủ công nghiệp thị xã Ngã Bảy đã làm thiệt hại hơn 10 tỉ đồng cho ngân sách Nhà
nước. Dự án này có 238 hộ dân bị ảnh hưởng và kinh phí ban đầu dự tính của dự án
chỉ là 20 tỉ đồng. Nhà nước bồi thường tiếp tục vì giá đất đã thay đổi và mức bồi
thường đã tăng lên đến 30 tỉ đồng. Trường hợp này đã làm thiệt hại của ngân sách Nhà
nước trên 10 tỉ đồng.18
Qua đó, các quy định về bồi thường thể hiện rất rõ ý nghĩa bên có vi phạm trong
việc bồi thường thì phải chịu thiệt hại do hành vi đó gây ra. Quy định này hoàn toàn
phù hợp trong xu thế hiện nay, các dự án tranh nhau tiến hành trong khi nhiều dự án
thì vẫn „treo‟ gây ra nhiều khó khăn cho người dân có đất bị thu hồi. Do đó cần có một
biện pháp chế tài nào đó mạnh hơn trong vấn đề này. Nhà nước nên quy định các biện
pháp chế tài mạnh hơn để tạo tính răn đe cho các quy định.
1.7

Chi phí đầu tƣ vào đất còn lại
Chi phí ngƣời sử dụng đất đã bỏ ra vẫn chƣa thu lại đƣợc thì sẽ đƣợc xem

xét
Người sử dụng đất đầu tư chi phí vào đất trước khi biết được Nhà nước sẽ thu
hồi diện tích đất của họ. Khi đó, Nhà nước sẽ xem xét các khoản đầu tư này để tiến
hành trả lại cho người sử dụng đất những khoản đầu tư chưa thu lại được.
Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí thực tế người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo
mục đích được phép sử dụng bao gồm: tiền thuê đất trả trước còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và một
số chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm Nhà nước
thu hồi đất còn chưa thu hồi được.19

Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng tổng chi phí thực tế hợp lý tính

thành tiền đã đầu tư vào đất trừ đi số tiền đầu tư phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất.
Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm:
- Tiền sử dụng đất của thời hạn chưa sử dụng đất trong trường hợp giao đất có
thời hạn, tiền thuê đất đã nộp trước cho thời hạn chưa sử dụng đất.

18

Theo Việt báo, Bồi thường chậm thiệt hại hơn 10 tỉ đồng, Tấn Thái, , [cập nhật ngày 10 tháng 03 năm 2011]
19
Theo khoản 3 Điều 9 Nghị định 197/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường hổ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

24