LUẬN văn LUẬT tư PHÁP CHẾ độ PHÁP lý về hợp ĐỒNG THUÊ tài sản TRONG LUẬT VIỆT NAM

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (655.51 KB, 82 trang )

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT TƯ PHÁP
----

----

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
KHÓA 32 (2006 – 2010)
ĐỀ TÀI

CHẾ ĐỘ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN
TRONG LUẬT VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn:
Thạc Sỹ: Tăng Thanh Phương

Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Thị Kiều Diễm
MSSV: 5062312
Lớp Luật Tư pháp 2 – K32

Cần Thơ, tháng 4 năm 2010

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

1

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Nhận xét của giáo viên hướng dẫn
----- ----..........................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................

................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................
................................................................................................................................

CHƯƠNG 2
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN.................................................................. 14
A. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN
TRONG LUẬT VIỆT NAM ................................................................... 14
2.1 Những quy định về hợp đồng thuê tài sản
trong luật Việt Nam ....................................................................... 14
2.1.1 Điều kiện để hợp đồng thuê tài sản có hiệu lực ....................... 14
2.1.2 Hiệu lực của hợp đồng thuê tài sản ......................................... 22
2.1.3 Chấm dứt hợp đồng thuê tài sản ............................................. 33
B. TÌM HIỂU HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN ĐẶC BIỆT ..................... 36
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ ........................................................................ 36
2.2 Phạm vi áp dụng của chế độ pháp lý về hợp đồng thuê nhà ........... 36
2.2.1 Nhà cho thuê để ở .................................................................. 36
GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

4

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

2.2.2 Người thuê là cá nhân hoặc hộ gia đình .................................. 37
2.2.3 Thuê nhà cho người khác ở .................................................... 38
2.3 Điều kiện để hợp đồng thuê nhà có hiệu lực .................................. 39
2.4 Hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở ................................................. 41
2.5 Thuê nhà dùng vào mục đích khác ................................................. 53
2.6 Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ......................................................... 54
CHƯƠNG 3

THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN
HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN................................................................. 59
3.1 Thực tiễn áp dụng........................................................................... 59
3.1.1 Thuận lợi ................................................................................ 59
3.1.2 Khó khăn ................................................................................ 60
3.2 Hướng hoàn thiện ........................................................................... 63
KẾT LUẬN ............................................................................................... 65

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

5

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

LỜI NÓI ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài:
Nhìn từ góc độ lịch sử nhân loại, hợp đồng thuê tài sản đã xuất hiện từ rất
sớm khoảng 2000 năm trước Công Nguyên với việc cho thuê các công cụ sản
xuất nông nghiệp, súc vật kéo, thuê quyền sử dụng đất, thuê nhà cửa…
Ngay từ buổi đầu của xã hội loài người, các quyền tự do cam kết, tự do
thỏa thuận trong quan hệ mua bán, cho thuê, cho mượn… đã được hình thành và
được công nhận. Tuy nhiên, không phải lúc nào sự cam kết và thỏa thuận giữa
các bên đều dựa trên cơ sở công bằng và đúng pháp luật. Thêm vào đó, có những
trường hợp các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng những gì mình
cam kết đã dẫn đến việc tranh chấp giữa các bên. Để hạn chế những hệ quả trên,
pháp luật từ xa xưa đã quy định “các bên phải xác lập hợp đồng”.

Ngày nay, hợp đồng thuê tài sản là hình thức giao lưu khá phong phú và
gần gũi với mỗi con người, nó đã trở thành mối quan hệ không thể thiếu trong
một xã hội ngày càng phát triển đặc biệt là trong công cuộc đổi mới đất nước
theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đòi hỏi các bên khi giao kết hợp đồng
phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật để đảm bảo được quyền lợi hợp
pháp của mình.
Nhận thấy được tầm quan trọng của mối quan hệ thuê tài sản, ngày
28/10/1995 Quốc hội khóa IX kỳ họp thứ VIII thông qua Bộ luật dân sự năm
1995 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có hiệu lực thi hành ngày
01/7/1996. Sự ra đời của Bộ luật dân sự 1995 là một bước tiến quan trọng trong
việc khẳng định và cụ thể hóa Hiến pháp 1992 về các quyền cơ bản của con
người trong lĩnh vực dân sự, tạo cơ sở pháp lý quan trọng và niềm tin cho các cá
nhân, tổ chức phát huy quyền dân chủ trong đời sống dân sự của mình.
Trong hệ thống pháp luật nước ta, bên cạnh văn bản tối cao là Hiến pháp
1992, Bộ luật dân sự 1995 vẫn giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, đây là một
văn bản pháp luật điều chỉnh một lĩnh vực rộng lớn các quan hệ xã hội, đó là
việc điều chỉnh các quan hệ nhân thân và quan hệ tài sản nhằm đáp ứng các nhu
cầu vật chất và tinh thần cho các chủ thể. Những quan hệ này được xác lập trên
GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

6

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

cơ sở bình đẳng, tự nguyện và tự chịu trách nhiệm trong quá trình giao lưu dân
sự. Sau một thời gian thi hành, về cơ bản các quy định của Bộ luật dân sự 1995
đã đi vào đời sống xã hội của người dân Việt Nam nhất là các quy định về hợp

đồng nói chung và hợp đồng thuê tài sản nói riêng, nó đã phát huy vai trò to lớn
trong việc tạo lập hành lang pháp lý cho các giao dịch dân sự.
Trước sự thay đổi ngày càng mới của đất nước trong công cuộc công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, khuynh hướng hội nhập kinh tế thế giới và khu vực, Bộ
luật dân sự 1995 đã bộc lộ những hạn chế: một số quy định không còn phù hợp
với tình hình hiện tại, một số quy định chung chung, không cụ thể và rõ ràng dẫn
đến việc khó áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp… Do đó, việc sửa đổi
Bộ luật dân sự 1995 là hết sức cần kíp nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển mọi mặt
của đất nước lúc bấy giờ và cả trong tương lai. Chính vì thế, ngày 14/6/2005 tại
kỳ họp thứ VII Quốc hội khóa XI đã sửa đổi, bổ sung Bộ luật dân sự 1995 thành
Bộ luật dân sự 2005. Bộ luật dân sự 2005 ra đời trên cơ sở kế thừa, tiếp tục phát
huy và hoàn thiện hơn về các giao dịch dân sự.
Hợp đồng thuê tài sản là một trong những chương khá quan trọng của Bộ
luật dân sự và hiển nhiên nó cũng được thay đổi cùng với việc sửa đổi, bổ sung
Bộ luật dân sự. Vậy, hợp đồng thuê tài sản theo luật Việt Nam hiện hành nó
được quy định như thế nào? Trải qua một lần được thay đổi nó có còn những
vướng mắc và những bất cập nào trong việc thực hiện hợp đồng?
Từ những thắc mắc nêu trên cùng với mong muốn tìm ra những giải pháp
để hoàn thiện hơn nữa các cơ sở pháp lý và thực tiễn giải quyết tranh chấp để
góp phần bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên khi tham gia giao kết
hợp đồng thuê tài sản. Chính vì thế người viết chọn đề tài: “Chế độ pháp lý của
hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam hiện hành” làm đề tài nghiên cứu
cho luận văn của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài.
Trên cơ sở nghiên cứu thực tế, có nhiều hợp đồng thuê tài sản được giao
kết trái pháp luật do vi phạm về mặt hình thức, nội dung hoặc do những khiếm
khuyết trong thỏa thuận đã dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Do đó, mục tiêu của
việc nghiên cứu là làm rõ chế độ pháp lý chung của hợp đồng thuê tài sản theo
luật Việt Nam hiện hành. Đồng thời trên cơ sở đó nêu lên những vướng mắc hiện
GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

7

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

nay đã dẫn đến những khó khăn và hạn chế trong việc giao kết, thực hiện hợp
đồng.
3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài.
Phương pháp nghiên cứu trong đề tài này để việc nghiên cứu có hiệu quả
là dựa trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ
nghĩa Mác – Lênin. Bên cạnh đó, các phương pháp thống kê tổng hợp, phân tích,
so sánh, kết hợp lý luận với thực tiễn cũng được áp dụng và đối chiếu có chọn
lọc các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê tài sản để giải quyết các vấn đề
đặt ra trong luận văn.
Cơ cấu đề tài:
Cơ cấu đề tài gốm có ba phần: phần mở đầu, phần nội dung và phần kết
luận. Trong đó, phần nội dung có ba chương:
• Chương 1: Lý thuyết chung về hợp đồng thuê tài sản.
• Chương 2: Chế dộ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản
• Chương 3: Thực tiễn áp dụng và đề xuất hoàn thiện hợp đồng thuê tài
sản

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

8

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

CHƯƠNG 1:
LÝ THUYẾT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN
1.1 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về hợp
đồng thuê tài sản trên thế giới
Ngay từ buổi bình minh của xã hội loài người, con người đã nhận thấy
rằng mình không thể sống một cách lẻ loi mà phải hợp thành một quần thể cộng
đồng để chung sống, để phát triển sản xuất phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt nói
riêng và góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế nói chung, do đó, con người đã
phải trao đổi với nhau những công cụ sản xuất nông nghiệp, súc vật kéo, quyền
sử dụng nước, ruộng đất nhà cửa…dần dần đã hình thành nên quan hệ kết ước và
từ đó hoạt động cho thuê tài sản cũng đã xuất hiện từ 2000 năm trước Công
nguyên.
Tuy nhiên, đây chỉ là hợp đồng mang tính sơ khai. Các quy định về nội
dung cũng như hình thức của một hợp đồng ở các nước khác nhau thì không
giống nhau và nó dần dần được hoàn thiện hơn theo thời gian.
Thời đại Hy Lạp và Babylonia cổ đại1:
Lịch sử ghi nhận sự có mặt của một công ty cho thuê vào khoảng năm
1800 trước Công nguyên ở Babylonia. Theo đó “nếu một nhân viên hay một
người lính không muốn trồng trọt trên đất đai mà họ được cấp sau khi phục vụ
cho chế độ quân chủ, anh ta sẽ cho công ty đó thuê lại, đó gọi là chuyên gia cho
thuê. Công ty sẽ trả chi phí tiền thuê cho người lính trước và sau đó cho những
người nông dân thuê lại mảnh đất đó”. Đối với người Hy Lạp cổ đại – họ là
những người đầu tiên phát triển việc cho thuê hầm mỏ đồng thời họ cũng đi tiên
phong tạo ra khái niệm ngân hàng cho thuê. Theo đó tài sản thuộc quyền sở hữu
của ngân hàng cho thuê đầu tiên được ký kết vào năm 370 trước Công nguyên,
bao gồm tên ngân hàng, tiền ký quỹ, các văn phòng và đội ngũ nhân viên.

Vương Quốc Anh
Một trong những đạo luật đầu tiên liên quan đến lĩnh vực cho thuê ở
Vương Quốc Anh là Đạo Luật Wales được ban hành vào năm 1284. Đạo Luật đã
1

Nguồn từ

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

9

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

dựa trên những luật lệ đất đai hiện hành để làm khuôn khổ hợp pháp cho việc
cho thuê bất động sản cũng như cho việc cho thuê các dụng cụ trong ngành nông
nghiệp. Những chuyến hàng hoá của ngành đường sắt vào những thập niên 19
cho thấy rằng những doanh nghiệp nhỏ đã đầu tư nguồn vốn của họ vào các
chuyến xe goòng chở than đá và sau đó lại cho những công ty hầm mỏ thuê
mướn lại. Các hợp đồng cho thuê thông thường cho người đi thuê có quyền được
mua lại các dụng cụ đó khi mãn hạn hợp đồng.
Đối với La Mã
Hầu hết các tư tưởng trong Luật dân sự La Mã luôn tiến bộ và được các
nước chọn làm nền tảng cho các Bộ luật của họ. Đối với hợp đồng thuê tài sản
cũng vậy, theo Luật dân sự La Mã thì đây là sự thoả thuận của một bên (bên cho
thuê) có nghĩa vụ chuyển tài sản cho bên kia (bên thuê) được sử dụng trong một
thời gian nhất định. Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê và hoàn trả tài sản thuê
khi hết hạn hợp đồng. Mặc dù có tư tưởng tiến bộ, song không phải không có

thiếu sót. Với Luật dân sự La Mã thì hợp đồng thuê tài sản có sự chuyển giao tài
sản, nhưng đem ứng dụng với tình trạng hiện tại ở Việt Nam thì định nghĩa này
tỏ ra không phù hợp; bởi ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý chung, vì vậy, nếu là giao dịch thuê tài sản (mà tài
sản ở đây là bất động sản) thì không thể có chuyện chuyển giao tài sản được mà
chỉ là chuyển giao quyền sử dụng mà thôi.
1.2 Sơ lược về lịch sử phát triển của hợp đồng thuê tài sản trong luật
Việt Nam qua các thời kỳ
Thời nhà Lý:
Quốc triều hình luật (Bộ luật Hồng Đức) là bộ luật hoàn chỉnh đầu tiên
của Việt Nam, mở ra một trang mới cho lịch sử phát triển luật ở nước ta. Bộ luật
không định nghĩa thế nào là khái niệm hợp đồng hoặc khế ước mà thường dùng
các khái niệm cụ thể, như: mua bán, cho thuê, cầm cố… và có tính khái quát hơn
đó là khái niệm văn khế (giao kết được lập thành văn bản). Mặc dù không định
nghĩa về các khái niệm trên nhưng khi phân tích một số quy định có liên quan
đến khế ước thì thấy rõ yếu tố thuận mua vừa bán, yếu tố này thể hiện tư tưởng
thỏa thuận. Quan điểm này cho thấy sự tiến bộ trong suy nghĩ của các nhà làm
luật xa xưa và cho đến ngày nay vẫn còn phù hợp.
GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

10

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Tuy nhiên, Bộ luật chỉ chú trọng điều chỉnh các quan hệ hình sự, ít điều
tiết các quan hệ dân sự; cả Bộ luật chỉ quy định những vấn đề: Khế ước mua bán
tài sản, Khế ước thuê tài sản (luật hiện đại gọi là Hợp đồng thuê tài sản) trong

chương Điền sản. Sau đây, ta sẽ cùng tìm hiểu một số điều luật về hợp đồng thuê
tài sản trong Quốc triều hình luật.
Khế ước thuê động sản: gồm những khế ước thông thường như thuê ghe,
thuê thuyền hoặc khế ước cho thuê gia súc dùng vào canh tác như trâu, bò,
ngựa…
Khế ước cho thuê động sản thông thường này nhiều khi chỉ kết ước bằng
miệng với nhau vì các đồ vật, tài sản cho thuê này thường không có giá trị lớn,
sự thuê mướn chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Nhưng cũng chính vì vậy nên
thường xảy ra tranh chấp về điều kiện thuê - trường hợp người thuê đang sử
dụng tài sản thuê nhưng bên cho thuê cố đòi lại tài sản để cho một người thuê
khác thuê (hoặc chỉ đơn giản lấy lại tài sản thuê cho người thân sử dụng) trong
khi khế ước với bên thuê cũ vẫn chưa đến hạn… Khi xảy ra tranh chấp trên, Luật
Hồng Đức quy định rằng: “cho người ta thuê thường mà cố cãi rằng không cho
thuê để đòi lại thì phải giáng hạ một bậc và phải bồi thường tiền gấp đôi” (Điều
603 Quốc triều hình luật). Điều luật này cũng có thể áp dụng cho trường hợp bên
thuê và bên cho thuê đã thỏa thuận và kết ước với nhau, nhưng khi đến ngày
giao tài sản cho bên thuê khai thác thì người cho thuê thay đổi ý định, vì vậy,
bên cho thuê cũng sẽ chịu phạt như quy định tại Điều 603 bất kể bên thuê đã trả
tiền thuê trước cho một lần hoặc đến khi giao trả tài sản rồi mới trả tiền thuê.
Quốc triều hình luật không chỉ bảo vệ quyền lợi của bên thuê mà còn bao
trùm cả bên cho thuê khi tài sản thuê bị mất đặc biệt là súc vật cho thuê, khi đó,
bên cho thuê sẽ là người trực tiếp bị thiệt hại. Điều 579 Luật Hồng Đức nói rằng,
“người thuê súc vật để chăn nuôi mà đánh mất thì phải phạt 80 trượng và đền
tiền theo giá trị súc vật mất”. Có thể nói Luật thiên về hình phạt trượng trong khi
đây chỉ là giao lưu dân sự nhưng không hẳn là đã sai, Luật quy định như thế
nhằm dự trù tình huống bên thuê khai báo sai sự thật – báo là làm mất súc vật
thuê nhưng thực tế đã cất giấu nhằm chiếm làm tài sản riêng. Thế nhưng xét về
yếu tố lỗi thì người viết thấy Điều luật trên khá khắt khe khi mà người thuê
không có lỗi trong việc đánh mất súc vật thuê nhưng vẫn phải chịu hình phạt vì

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

11

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Điều luật không quy định gì thêm cũng như ngoại lệ. Vậy, nếu người cho thuê
âm thầm đem súc vật thuê về (dĩ nhiên khế ước vẫn chưa hết hạn) và vu cáo rằng
bên thuê đã là mất súc vật của mình và yêu cầu xử phạt người thuê, thì chẳng
phải người cho thuê vừa được lợi khi nhận được tiền thuê vừa có một khoản tiền
được bên thuê bồi thường ? Ngay cả các BLDS hiện đại cũng chỉ quy định
chung chung rằng người thuê phải có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê như tài sản
của chính mình, nếu làm mất thì phải bồi thường (suy ra từ Điều 487 BLDS
2005); luật viết vẫn chưa điều chỉnh đến tình huống mà người viết nêu ra, thiết
nghĩ trong thời gian sắp tới luật viết nên bổ sung để có thể bao trùm hết các tình
huống trong đời sống thực tại.
Thuê bất động sản – việc thuê này nhất là thuê ruộng vườn để canh tác có
một tầm quan trọng đặc biệt. Việc thuê bất động sản có thể là một khẩu ước hoặc
lập bằng văn khế. Trong thực tế thì việc thuê ruộng đất kể cả vườn ao thường
được các bên thỏa thuận trong thời hạn một năm. Giá thuê có thể bằng tiền hoặc
bằng hoa lợi mà bên thuê khai thác được. Việc thuê bất động sản có thể được
tiếp tục từ năm này sang năm khác nên Luật Hồng Đức quy định “những tá điền
ở nhờ ruộng đất hoặc nhà của người ta mà dở mặt tranh làm của mình thì phải
phạt 60 trượng, giáng hạ bậc; nếu chủ ruộng hoặc nhà có văn tự xuất trình, thì
người tá điền phải trả gấp đôi tiền ruộng đất. Nếu không có văn tự thì phải trả
nguyên tiền thôi” (Điều 356 Quốc triều hình luật). Khác với Luật Hồng Đức,
BLDS 2005 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn

bản và phải có công chứng, chứng thực (suy ra từ Khoản 2 Điều 689 BLDS
2005). Thật ra Luật viết quy định như vậy là khá chặt chẽ vì bất động sản thường
có giá trị rất lớn thế nên giá thuê của nó cũng lớn hơn những tài sản thuê khác, vì
vậy, nếu chỉ thỏa ước bằng miệng và người thuê cũng đã trả tiền thuê cho một
lần nhưng người cho thuê lại không muốn cho thuê và biện minh rằng chưa từng
giao kết hợp đồng với bên thuê. Khi đó rất khó xác định trách nhiệm của bên cho
thuê vì bản thân bên thuê cũng không có chứng cứ để chứng minh đã từng giao
kết với bên cho thuê. Đây là sự thiếu sót của bộ Quốc triều hình luật vì đã cho
phép giao kết bằng khẩu ước đối với một tài sản thuê có giá trị lớn; thế nhưng về
mặt chế tài thì lại quy định khá chi tiết và chặt chẽ nhưng thực ra cũng chỉ nhằm
bảo vệ bên cho thuê bất động sản. Còn BLDS 2005 do bắt buộc các bên khi giao
kết hợp đồng thuê bất động sản phải lập thành văn bản nên hiếm khi xảy ra tranh
GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

12

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

chấp như trên; mặt khác, người sử dụng bất động sản đích thực luôn có giấy tờ,
ví dụ: giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chứng cứ xác thực nên sẽ không
có chuyện bên thuê tranh chấp bất động sản với bên cho thuê.
Trên đây, người viết vừa phân tích sơ lược về thời nhà Lý. Tiếp theo,
người viết sẽ phân tích hợp đồng thuê tài sản trong thời ký Pháp thuộc.
Thời kỳ Pháp thuộc
Thời kỳ này, đất nước bị chia tách làm ba kỳ theo tôn chỉ chia để trị của
thực dân Pháp. Vì thế, toàn Việt Nam chưa có một bộ luật thống nhất chung để
điều chỉnh các mối quan hệ dân sự. Hầu hết ở các kỳ đều ban hành một bộ luật

riêng, như: bộ Dân luật Bắc kỳ và Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật
Khác với Quốc triều hình luật, bộ Dân luật Bắc kỳ và Hoàng Việt Trung
kỳ hộ luật đều đưa ra khái niệm pháp lý về Khế ước, cụ thể: “Khế ước là một
hiệp ước của một người hoặc nhiều người cam đoan với nhau hay nhiều người
khác để chuyển giao, để làm hoặc không làm cái gì” (Điều 664 Dân luật Bắc
kỳ); “hiệp ước do một người hoặc nhiều người đồng ý với nhau để lập ra hoặc
chuyển đi, đổi đi hoặc tiêu đi một quyền lợi thuộc về của cải hoặc của người
khác” (Điều 680 Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật).
Thông qua khái niệm trên thì khế ước thực chất là sự thỏa thuận giữa ít
nhất hai người để xác lập quyền và nghĩa vụ của người này đối với người khác
và ngược lại. Từ đó, có sự xuất hiện của việc chuyển giao tài sản từ người này
sang người khác, một công việc được thực hiện hoặc không thực hiện. Như vậy,
ta nhận ra ngay rằng khái niệm khế ước này có bản chất giống khái niệm hợp
đồng trong Bộ luật dân sự hiện nay, trừ đối tượng của nghĩa vụ là người theo
quan niệm của phong kiến thuộc địa.
Do tính chất của đề tài nên người viết chỉ đi sâu vào phần Khế ước thuê
tài sản trong thời kỳ này.
Khế ước thuê cổ vật: là loại khế ước thuê tài sản mà theo đó các bên thỏa
thuận với nhau bên thuê được hưởng dụng một tài sản nào đó và phải trả cho bên
cho thuê một khoản tiền nhất định. Tuy nhiên, việc thuê tài sản của các pháp
nhân không nằm trong quy định này. Theo như khái niệm này thì khế ước hợp
đồng thuê tài sản cũng khá giống với hợp đồng thuê tài sản trong luật hiện hành.

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

13

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Thế nhưng xét kỹ hơn Khế ước thuê tài sản quy định chưa nhiều, chưa bao trùm
hết các giao dịch thuê tài sản so với luật hiện đại. Cụ thể như sau: khế ước nói
rằng bên thuê phải trả cho bên cho thuê một khoản tiền nhất định(nghĩa là phải
trả bằng tiền mặt không được là vật gì khác), trong khi ở giao dịch hiện tại có thể
trả bằng tiền hoặc hiện vật, thậm chí là sản phẩm thu được từ tài sản cho thuê,
cũng có đôi khi hai bên thỏa thuận với nhau rằng bên thuê sẽ thực hiện một công
việc nào đó giúp bên cho thuê và bên cho thuê sẽ tính phần công việc đó như là
một khoản tiền mà bên thuê phải trả khi sử dụng tài sản thuê. Về điểm này, rõ
ràng BLDS hiện hành quy định chi tiết và đầy đủ hơn hai bộ luật thời Pháp
thuộc.
Đối tượng cho thuê trong Khế ước thuê cố vật là bất cứ tài sản nào gồm
động sản và bất động sản. Nhìn tổng quát tưởng chừng như quy định này khá
đầy đủ, nhưng thực ra vẫn khá mơ hồ; xét về động sản thì cần phải quy định
động sản đó phải là vật đặc định (nghĩa là xác định được) và không là vật tiêu
hao được thì mới có thể hoàn trả cho chủ thuê sau khi bên thuê sử dụng xong;
riêng thuê bất động sản thì thực chất là thuê quyền sử dụng bất động sản nên
theo người viết đối tượng thuê cố vật nói đúng hơn là gồm tài sản hữu hình và tài
sản vô hình.
Hình thức của khế ước có thể bằng miệng hoặc được lập thành văn bản.
Đối với thuê tài sản có thời hạn trên ba năm thì bắt buộc các bên phải lập thành
văn bản (Điều 991 Dân Luật Bắc kỳ và Điều 1138 Hoàng Việt Trung kỳ hộ
luật). Ngoài ra, Điều 1140 Hoàng Việt Trung kỳ hộ luật còn quy định thêm rằng
đối với việc thuê nhà cửa có thời hạn trên mười hai năm phải được đăng ký vào
sổ bảo tồn điền trạch. Tóm lại, những quy định trên của hai bộ luật nhằm để bảo
vệ quyền lợi cho các bên và làm bằng chứng cho việc giải quyết tranh chấp sau
này.
1.3 Khái niệm chung về hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng

Khoa học pháp lý của nhiều nước xem xét hợp đồng theo ba phương diện:
căn cứ phát sinh quan hệ pháp luật, là chính quan hệ pháp luật phát sinh từ căn
cứ đó và cuối cùng là hình thức thể hiện quan hệ pháp luật.

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

14

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Trong hệ thống pháp luật Anh – Mỹ: luật về hợp đồng được hiểu như
là tập hợp các quy tắc pháp lý chi phối việc giao kết thực hiện và chấm dứt các
thỏa thuận kết ước của các tư nhân.
Theo pháp luật Pháp: hợp đồng phải là sự thỏa thuận tạo lập (làm phát
sinh) nghĩa vụ, sự thỏa thuận có tác dụng làm chấm dứt nghĩa vụ được gọi là
thỏa ước.
Đối với luật La Mã: hợp đồng được coi là căn cứ phát sinh, thay đổi
hoặc chấm dứt quan hệ pháp luật với hai dấu hiệu liên quan chặt chẽ với nhau,
• Thứ nhất, phải là sự thỏa thuận (convention)
• Thứ hai, xuất phát từ cơ sở đặc thù của nó sự thỏa thuận đó có mục
đích nhất định (causa) mà các bên mong muốn đạt được.
Hợp đồng là phương diện để đạt mục đích đó. Ngược lại, mục đích là cơ
sở của hợp đồng tạo nên đặc điểm pháp lý của hợp đồng, mục đích đó có thể là
tặng cho, tiếp nhận một nghĩa vụ hoặc bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, nói
chung là mong muốn đạt được mục đích pháp lý nào đó. Không có sự mong
muốn và động cơ đó thì không thể có ý chí đích thực để xác lập nghĩa vụ. Mặt
khác, hợp đồng sẽ không có hiệu lực nếu mục đích của hợp đồng đó bị pháp luật

cấm, trái đạo đức xã hội.
Tóm lại, theo quan niệm phổ biến thì hợp đồng là khái niệm có tính khái
quát cao liên quan đến những vấn đề pháp lý rộng lớn đó là nghĩa vụ dân sự,
quyền dân sự mà không bị hạn chế do tách biệt giữa dân sự, kinh tế và thương
mại, giữa sản xuất kinh doanh và sinh hoạt tiêu dùng.
Trong luật Việt Nam: theo Điều 1 Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 thì
“hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng
cho tài sản; làm hoặc không làm một việc, công việc hoặc các thỏa thuận khác
mà trong đó một hoặc các bên nhằm đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng”.
Việc giới hạn hợp đồng trong lĩnh vực sinh hoạt, tiêu dùng đã làm hạn
chế rất nhiều vai trò và vị trí của nó. Bên cạnh đó định nghĩa thuật ngữ “hợp
đồng” thông qua các dạng phổ biến đã làm hạn chế ý nghĩa hợp đồng, không phù
hợp với tính đa dạng, tính phong phú vào bậc nhất của hợp đồng.
GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

15

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Nhưng mãi đến khi Bộ luật dân sự 1995 ra đời (sau này là Bộ luật dân sự
2005 tiếp tục kế thừa và phát triển dựa trên Bộ luật dân sự 1995) thì khái niệm
về hợp đồng được thể hiện tương đối đầy đủ và toàn diện, cụ thể “Hợp đồng dân
sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền,
nghĩa vụ dân sự” (tại Điều 394 Bộ luật dân sự 1995). Có thể nói khái niệm hợp
đồng dân sự theo quy định tại Điều 388 của Bộ luật dân sự (BLDS) năm 20052
không có gì khác so với Điều 394 của BLDS 1995.

Cả hai bộ luật đã cắt bỏ đoạn cuối của khái niệm hợp đồng trong Pháp
lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 và chính điều đó đã tăng tính khái quát, biến nó
thành các căn cứ của việc hưởng quyền cũng như gánh chịu nghĩa vụ nói chung.
Như vậy, việc ban hành BLDS với chế định về hợp đồng đã được xem xét
dưới tất cả các góc độ, vừa tiếp tục truyền thống của hệ thống luật La Mã, vừa
xem xét những vấn đề mới nảy sinh trong thực tiễn giao lưu dân sự, kinh tế ở
giai đoạn hiện nay. Mặc dù còn nhiều vấn đề hạn chế cần tiếp tục nghiên cứu
BLDS năm 2005 bổ sung nhưng có thể nói quy định của BLDS về hợp đồng đã
đề cập đến toàn diện mọi vấn đề chủ yếu của chế định, từ những khía cạnh
chung về giao kết, thực hiện sửa đổi, chấm dứt hợp đồng đến từng loại hợp đồng
thông dụng cụ thể, từ những khía cạnh tổng quát của từng loại hợp đồng đến các
khía cạnh đặc thù của các biến dạng của hợp đồng trong cuộc sống hiện tại.
Qua phân tích sự hình thành và phát triển của chế định hợp đồng trong
BLDS ta thấy BLDS đã quy định các điểm đặc thù về từng loại hợp đồng theo
chuyên ngành luật. Với ý nghĩa đó, dù có nhiều lý do khác nhau mà BLDS vẫn
còn khái niệm “hợp đồng dân sự” nhưng chữ “dân sự” trong khái niệm “hợp
đồng dân sự” trong BLDS không còn nguyên nghĩa như Pháp lệnh. Nội dung,
nội hàm của nó đã có sự thay đổi theo hướng mở rộng đến mức chỉ cần dùng hai
chữ “hợp đồng” và điều đó đã đánh dấu một thời điểm đặc biệt trong quá trình
phát triển của chế định hợp đồng ở Việt Nam và là một bước phát triển mới của
hệ thống hóa các quy định pháp luật về hợp đồng.
Hợp đồng thuê tài sản

2

Điều 388 BLDS 2005 “hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”.

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

16

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Hiện nay, ở những nước có nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường
định hướng Xã hội chủ nghĩa, việc cho thuê tài sản ở các thành phố và thị xã
phát triển đa dạng, rộng rãi. Với một khoảng chi phí có hạn nhưng bên thuê có
thể đươc sử dụng một tài sản có giá trị lớn đáp ứng nhu cầu cần thiết của mình,
tránh được việc mua bán tốn nhiều tiền mà không sử dụng hết công suất của tài
sản sẽ gây lãng phí tiền của cá nhân, tổ chức, của Nhà nước; hoặc trường hợp tài
sản đó có giá trị không lớn nhưng người sử dụng chỉ có nhu cầu sử dụng một
lần, vì thế người này sẽ tìm đến giải pháp thuê tài sản. Chính vì những ưu điểm
trên mà giao dịch thuê tài sản ngày càng được ưa chuộng và phát triển, nhằm dự
trù những tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình giao kết hợp đồng thuê tài sản
nên BLDS (cả năm 1995 và năm 2005) đều dành riêng hẳn Mục 5 để điều tiết
quan hệ của các bên trong giao dịch.
Dựa theo Điều 480 BLDS 2005 (Bộ luật dân sự) ta có khái niệm sau:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên cho thuê giao
tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê”.
Từ đây cho thấy, các nhà làm luật của nước ta đã dành mối quan tâm đặc biệt đối
với giao dịch thuê tài sản.
Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê tài sản
• Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù,
Theo đó, bên thuê sẽ phải trả một khoản tiền cho bên có tài sản cho thuê
gọi là khoản đền bù. Khoản tiền thuê tài sản nhiều hay ít do sự thỏa thuận của
các bên và thường dựa vào căn cứ thời hạn thuê, vật thuê và giá trị sử dụng của
vật.

• Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ,
Bên thuê tài sản có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê và tiền thuê như đã thỏa
thuận. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê giao tài sản để sử dụng. Bên cho
thuê có quyền yêu cầu bên thuê sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, công dụng,
thời hạn, phương thức và trả lại tài sản thuê, tiền thuê.
Tuy nhiên, tục lệ truyền thống vẫn thừa nhận khả năng thanh toán giá
thuê tài sản bằng hiện vật, đặc biệt là một phần hoa lợi tự nhiên thu hoạch từ
việc khai thác tài sản thuê. Còn về thực tiễn giao dịch hiện tại có xu hướng xóa

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

17

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

bỏ thói quen chi trả giá thuê tài sản bằng hiện vật, bởi hình thức chi trả đó nó
giống như chế độ thu tô thời phong kiến. Mặc dù vậy, khả năng thanh toán bằng
hiện vật vẫn được luật thừa nhận nhưng chủ yếu là trong chế độ hợp đồng thuê
khoán.
•

Hợp đồng thuê tài sản còn là hợp đồng thực tại, bởi lẽ các bên

không chỉ có sự gặp gỡ về ý chí mà trong trường hợp này còn xuất hiện việc giao
vật, đối tượng của hợp đồng.
1.4 Ý nghĩa của hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là căn cứ pháp lý phát sinh quyền chiếm hữu, sử

dụng tài sản của bên thuê. Bên thuê gần như có đầy đủ quyền sở hữu tài sản:
quyền sử dụng, chiếm hữu tài sản nhưng không có quyền định đoạt vì dẫu sao
chủ sở hữu thật sự chính là bên cho thuê. Thông qua hợp đồng thuê tài sản, chủ
sở hữu cho thuê đã thực hiện quyền năng sử dụng tài sản thông qua hành vi của
người thuê. A cho B thuê chiếc mô tô, trong đó, A là người thực hiện quyền
năng sử dụng tài sản (đem tài sản cho thuê) thông qua hành vi khai thác trực tiếp
tài sản từ B (điều khiển xe mô tô dùng cho việc đi lại)
Hợp đồng thuê tài sản là căn cứ hợp pháp cho các bên khai thác triệt để
những tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng (động sản và bất động sản) chưa khai
thác hết tiềm năng, công suất, tránh lãng phí. Ví dụ, một người được hưởng thừa
kế hai căn nhà nhưng người này chỉ khai thác một căn, căn nhà còn lại bị bỏ
trống – căn nhà này đã không được khai thác đúng tính năng công dụng của nó,
mãi đến khi một người khác xuất hiện với tư cách là người thuê nhà thì căn nhà
mới được sử dụng đúng mục đích. Như vậy, chủ sở hữu của ngôi nhà đã thực
hiện quyền năng sủ dụng tài sản của mình thông qua hành vi khai thác tài sản
trực tiếp của người thuê.
Hợp đồng thuê tài sản là phương diện pháp lý nhằm khắc phục tình trạng
sản xuất kinh doanh không đủ tư liệu sản xuất vẫn có thể tiến hành sản xuất,
kinh doanh qua việc sử dụng tài sản thuê. Thật vậy, một nhà kinh doanh nhỏ
không thể mua tư liệu sản xuất đắt tiền nhưng lại không thể thiếu tư liệu sản xuất
đó, giải pháp tối ưu lúc này chính là thuê tư liệu sản xuất đó phục vụ cho việc
kinh doanh. Giải pháp này vừa giúp cho nhà kinh doanh nhỏ đảm bảo được quá
trình sản xuất, vừa không mất số tiền lớn khiến họ không thể quay vòng vốn.
GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

18

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

CHƯƠNG 2:
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ
HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN
A. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ TÀI SẢN TRONG LUẬT
VIỆT NAM HIỆN HÀNH
2.1 Những quy định về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam
2.1.1 Điều kiện để hợp đồng thuê có hiệu lực:
2.1.1.1 Điều kiện về nội dung
Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các điều khoản mà các bên đã cam
kết, thỏa thuận trong hợp đồng. Những điều khoản này xác định quyền và nghĩa
vụ của các bên phát sinh từ hợp đồng. Giống như những hợp đồng khác đều ghi
nhận giá trị bắt buộc về sự ưng thuận khi giao kết hợp đồng. Song song đó, hợp
đồng thuê tài sản còn có những đặc điểm riêng biệt như: năng lực giao kết, đối
tượng thuê, thời hạn thuê, giá thuê… sẽ được người viết phân tích sau đây.
a) Đối tượng thuê (tài sản thuê):
Theo BLDS Điều 484 khoản 1, bên cho thuê phải giao tài sản cho bên
thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng đã thỏa thuận.
Trong đó, người viết hiểu rằng:
Số lượng: các bên thỏa thuận phải căn cứ theo đơn vị đo lường quốc tế
như: Kilogram, (kí lô gam), gram (gam), ton (tấn)… đối với vật thể rắn, litre (lít)
đối vật thể lỏng… hoặc theo tập quán địa phương của hai bên giao dịch như:
chục, tá, lốc…
Chất lượng: dựa theo tình trạng của tài sản và cam kết của bên cho
thuê, theo tiêu chuẩn kỹ thuật của tài sản. Ví dụ, thuê một chiếc máy gặt đập
phải xem động cơ máy có bền bĩ, có tiết kiệm xăng cho người sử dụng, công suất
của máy… hoặc thậm chí người thuê đôi khi thường dựa vào uy tín của hãng sản
xuất ra tài sản.
Chủng loại: thường các bên dựa vào đặc điểm của tài sản để phân biệt

với các tài sản khác cùng loại. Ví dụ, một chiếc Laptop hiệu Asus thuộc loại điện

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

19

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

tử - tin học, chủng loại là máy tính xách tay sẽ khác với một chiếc máy tính cùng
nhãn hiệu Asus thuộc loại điện tử - tin học nhưng chủng loại là máy để bàn
(desktop).
Tình trạng: thường là dựa vào tính năng của tài sản thuê, còn mới hay
đã qua sử dụng vài lần, vẫn còn sử dụng tốt hay đã hỏng hóc… Trên thực tế đối
với một số hợp đồng thuê tài sản, yếu tố tình trạng của tài sản và chất lượng tài
sản thường là hai yếu tố quyết định giá thuê. Một người đi thuê một chiếc xe mô
tô với tình trạng: mới, chất lượng: tốt của hãng Honda sản xuất thì giá thuê
đương nhiên sẽ cao hơn (50000 VND/giờ) so với những chiếc xe cùng loại
nhưng đã qua vài lần sử dụng (30000 VND/giờ).
Qua phân tích trên, đối tượng thuê phải là vật xác định được, khi đó bên
thuê mới có thể hoàn trả lại tài sản thuê trong tình trạng như ban đầu, trừ tài sản
thuộc loại hao mòn tự nhiên.
b) Giá thuê
Giá thuê
Giá thuê tài sản do các bên thỏa thuận, các bên có thể thỏa thuận giá thuê
cao hơn hoặc thấp hơn giá của thị trường hoặc các bên có thể tự đặt ra một mức
giá thuê nào đó phù hợp với ý chí của hai bên. Trong trường hợp pháp luật có
quy định về khung giá thuê thì các bên chỉ được thỏa thuận về giá thuê trong

phạm vi khung giá đó, theo đó các bên chỉ được thỏa thuận trong phạm vi khung
giá thuê mà pháp luật quy định có nghĩa rằng các bên không được vượt quá
khung giá thuê. Luật quy định như vậy nhằm hạn chế việc người thuê phải trả
một khoản tiền quá chênh lệch vượt quá tính năng của tài sản thuê và hạn chế số
tiền chênh lệch đó có thể bị trục lợi; đối với việc các bên thỏa thuận giá thuê
thấp hơn khung giá Nhà nước quy định, đọc lần đầu tiên người viết nghĩ rằng
luật khá cứng nhắc nhưng khi áp dụng vào thực tế thì khá phù hợp, sở dĩ luật quy
định như thế nhằm hạn chế việc các bên thỏa thuận khung giá thấp nhằm trốn
thuế (dễ thấy nhất là thuê quyền sử dụng đất, các bên ghi nhận trong hợp đồng
thuê một mức giá thấp hơn giá Nhà nước quy định nhằm lẫn tránh việc đóng
thuế).

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

20

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Sự cần thiết của giá thuê: giá thuê là một trong những yếu tố cơ bản giúp
phân biệt hợp đồng thuê với hợp đồng mượn tài sản. Các quy định về giá thuê
trong luật chung khá đơn giản (BLDS Điều 481); song, cũng như giá trong hợp
đồng mua bán, giá trong hợp đồng thuê phải được xác định hoặc phải có thể xác
định được (dựa vào tham số từ đó có thể suy ra được giá thuê) và phải có thực.
Giá thuê có thực: giá thuê không thể được coi là có thực trong trường hợp
đã được ấn định trong hợp đồng thuê, nhưng lại không được thanh toán. Trường
hợp này dễ thấy nhất ở hợp đồng thuê nhà ở, người cho thuê lấy lại nhà thuê và
đem cho người thân sử dụng dưới danh nghĩa cho thuê, khi đó giá thuê mặc dầu

vẫn được ấn định trong hợp đồng nhưng lại không được thanh toán thì không thể
được xem là giá thuê có thực. Trường hợp này người viết còn nhận thấy có sự
xuất hiện của một hợp đồng che giấu đó là hợp đồng thuê nhà và một hợp đồng
bị che giấu đó là hợp đồng tặng cho. Xét tình huống này thì hợp đồng thuê sẽ bị
vô hiệu vì nghĩa vụ về giá thuê không được thực hiện – đây là điều kiện nhằm
làm cho hợp đồng thuê có hiệu lực, ngược lại hợp đồng tặng cho sẽ có hiệu lực
vì đáp ứng các điều kiện mà luật quy định.
Nhận xét: giá thuê chỉ có thể là kết quả của sự thỏa thuận; trong trường
hợp hợp đồng không có giá thuê, thì thẩm phán không thể ấn định giá thuê theo
yêu cầu của một bên hoặc, thậm chí, của các bên giao kết hợp đồng thuê3. Nói
cách khác, hợp đồng không có giá thuê được các bên thỏa thuận là một hợp đồng
khác không phải là hợp đồng thuê (có thể xem đó là hợp đồng tặng cho).
c) Thời hạn thuê:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 482, thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu
không có thỏa thuận thì xác định theo mục đích thuê.
Điều kiện để hợp đồng thuê có giá trị: là một hợp đồng được thực hiện
một cách tiếp liền trong thời gian (contrat à exécution successive), hợp đồng
thuê tài sản có một trong những yếu tố cơ bản là thời hạn thuê.
Hợp đồng thuê với thời hạn không xác định

3

Nhưng thẩm phán có quyền ấn định giá thuê nhân việc giải quyết một vụ tranh chấp về tăng
giá thuê

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

21

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Gọi là có thời hạn không xác định, một hợp đồng thuê trong đó, các bên
không có thỏa thuận rành mạch về thời hạn thuê. Luật viết hiện hành nói rằng
thời hạn thuê trong trường hợp này được xác định theo mục đích thuê (khoản 2
Điều 482 BLDS); nếu việc xác định thời hạn thuê theo mục đích thuê cũng
không thể thực hiện được, thì hợp đồng thuê hết hạn khi bên thuê đã đạt được
mục đích thuê (khoản 2 Điều 482). Quy tắc thứ hai này chỉ áp dụng được một
khi ta có thể thiết lập các tiêu chí xác định tình trạng đạt được mục đích thuê. Về
phần mình, theo người viết thì tình trạng đạt được mục đích thuê chính là thời
điểm mà bên thuê đã hoàn thành công việc, kế hoạch, mục đích từ việc khai thác,
sử dụng tài sản thuê. Ví dụ, một người nông dân A đến nhà người nông dân B. A
và B đã giao kết một hợp đồng thuê chiếc gặt đập thế hệ mới Z21 nhưng không
xác định được thời hạn thuê, hợp đồng được giao kết miệng, nói thêm rằng vụ
lúa vẫn chưa đến thời điểm gặt đập và mục đích thuê không được các bên xác
định. Bản thân A thuê chiếc Z21 vì chiếc này có kiểu dáng đẹp, tính năng đa
dạng nhưng chưa có ý định sử dụng vào một công việc cụ thể. Sau một thời gian,
A mới nảy sinh ý muốn tự tạo ra một chiếc máy khác có tính năng gần giống
chiếc Z21 nhưng không thành công. Đúng lúc đến mùa gặt lúa, người này đã sử
dụng luôn chiếc Z21 để phục vụ cho công việc của mình. Như vậy, ở ví dụ này
rõ ràng A và B đã không xác định thời hạn thuê – phù hợp với giả định mà
khoản 1 và 2 Điều 482 đã nêu; bên cạnh đó mục đích thuê của A cũng không rõ
ràng nên không thể lấy mục đích để xác định thời hạn. Do đó, người viết đã dựa
vào mục đích mà A đã đạt được (ở đây là gặt hái vụ lúa) để xác định thời hạn
thuê.
Để chấm dứt một hợp đồng thuê với thời hạn không xác định, người cho
thuê phải báo trước cho người thuê trong một thời gian hợp lý, nếu không có
thỏa thuận về thời hạn báo trước (khoản 2 Điều 491 BLDS). Luật chỉ chính thức

thừa nhận quyền ra thông báo chấm dứt hợp đồng thuê của người cho thuê,
nhưng dựa vào nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật, ta nói rằng cả người thuê
cũng có quyền đó4 .

4

Nếu không, người thuê tài sản theo một hợp đồng với thời hạn không xác định sẽ không thể
thoát khỏi sự ràng buộc của hợp đồng thuê và không thể trả lại tài sản, chừng nào người cho
thuê còn chưa muốn chấm dứt hợp đồng.

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

22

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Hợp đồng thuê với thời hạn xác định
Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận (khoản 1 Điều 482 BLDS). Trong
những trường hợp đơn giản nhất, thời hạn thuê được xác định bằng số lượng
ngày, tháng, năm cụ thể: một ngày, một tuần, sáu tháng, hai năm… Có thể coi là
có thời hạn xác định, hợp đồng thuê, theo đó việc cho thuê chấm dứt khi người
thuê (hoặc người cho thuê) chết, khi người thuê (độc thân) lập gia đình…
Có thời hạn thuê xác định, hợp đồng thuê đương nhiên chấm dứt khi hết
thời hạn đó5.
Năng lực giao kết
Người muốn cho thuê tài sản phải là người có quyền cho thuê tài sản đó,
nếu cho thuê một tài sản có giá trị không lớn trong thời gian ngắn thì người cho

thuê phải có quyền quản lý, sử dụng tài sản đó (người giám hộ, người đại diện
của người được giám hộ, người được ủy quyền); nếu cho thuê các tài sản có giá
trị lớn và trong thời gian dài thì người cho thuê phải có quyền quản lý (trường
hợp của người giám hộ, người đại diện của người được giám hộ), quyền sử dụng
(người cho thuê lại), quyền định đoạt tài sản (là chủ sở hữu đích thực đối với tài
sản cho thuê).
Khi giao kết hợp đồng, luật đòi hỏi các bên phải có năng lực pháp luật và
năng lực hành vi, người viết nêu ra các trường hợp được rút ra từ BLDS 2005:
Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, là người
đã thành niên và do đó có quyền cho thuê tài sản của mình (suy ra từ Điều 19 và
20 BLDS 2005).
Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có năng lực hành vi dân sự chưa
đầy đủ nên khi xác lập hoặc thực hiện các hợp đồng (không nhằm phục vụ cho
sinh hoạt hàng ngày) thì phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật
(Điều 20 BLDS 2005).

5

Nhưng điều đó không có nghĩa rằng quan hệ thuê cũng nhất thiết chấm dứt: hai bên có thể
thỏa thuận về việc người thuê tiếp tục sử dụng tài sản, không gián đoạn, bằng cách mặc nhiên
kéo dài hợp đồng thuê tiếp. Người thuê cũng có thể tiếp tục sử dụng tài sản trong một thời gian,
sau khi hợp đồng thuê hết hạn, do được pháp luật thừa nhận có quyền sử dụng đó (ví dụ, quyền
lưu cứ của người thuê nhà ở).

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

23

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Đối với người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có thể cho thuê tài sản
thuộc sở hữu của mình mà không cần sự đồng ý của người đại diện theo pháp
luật (khoản 2 Điều 20 BLDS 2005). Vì sao lại có thêm quy định này ? Vì 15 tuổi
là tuổi mà Luật lao động đã ghi nhận để điều chỉnh, khi đó người trong tuổi này
nếu đã lao động và có tài sản riêng thì có quyền định đoạt tài sản của mình mà
không cần có sự đồng ý của người đại diện.
Người mất năng lực hành vi dân sự không có quyền giao kết hợp đồng
thuê tài sản của mình, các giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi phải
có người đại diện xác lập, thực hiện (khoản 2 Điều 22).
Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự cũng không có quyền cho thuê
tài sản của mình khi không được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật
(khoản 2 Điều 23 BLDS).
Người giám hộ của người chưa thành niên và người mất năng lực hành vi
dân sự có quyền cho thuê các tài sản của người được giám hộ với điều kiện là tài
sản đó có giá trị không lớn và các giao dịch đó phải vì lợi ích của người được
giám hộ. Đối với các tài sản có giá trị lớn, người giám hộ mà muốn cho thuê thì
phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ (khoản 2 Điều 69). Đối
với người giám hộ của người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi thì không đứng
ra xác lập các giao dịch thay cho người được giám hộ vì trên nguyên tắc những
người sau này có thể tự mình xác lập các giao dịch (khoản 1 Điều 66).
Người cầm cố tài sản trong thời gian cầm cố không có quyền cho thuê tài
sản cầm cố, vì trong thực tế khi cầm cố tài sản thì bên cầm cố phải giao tài sản
cho bên nhận cầm cố do vậy đã không còn đối tượng cho thuê, và BLDS 2005
quy định tại khoản 1 Điều 330 rằng: “bên cầm cố phải giao tài sản cho bên nhận
cầm cố theo đúng thỏa thuận”.
Người thế chấp tài sản thì lại có quyền cho thuê tài sản thế chấp nhưng
với điều kiện là phải thông báo cho bên thuê biết về việc tài sản cho thuê đang

được dùng để thế chấp, đồng thời phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết việc
này (khoản 5 Điều 349).

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

24

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

Luận văn tốt nghiệp: Chế độ pháp lý về hợp đồng thuê tài sản trong luật Việt Nam

Người được ủy quyền quản lý và sử dụng tài sản theo khoản 1 Điều 185
có thể cho thuê tài sản mà mình được ủy quyền quản lý và sử dụng, nếu quyền
cho thuê đó được ghi nhận trong hợp đồng ủy quyền.
Đối với việc cho thuê thuộc sở hữu chung theo phần phải được tất cả các
chủ sở hữu chung đó đồng ý (vì tài sản chung này được quản lý theo nguyên tắc
nhất trí và đảm bảo quyền định đoạt tài sản của các chủ sở hữu), trừ trường hợp
các chủ sở hữu chung ủy quyền cho một người trong số họ hoặc người thứ ba để
quản lý và sử dụng tài sản chung đối với những quyền được xác định rõ trong đó
có quyền cho thuê tài sản. Tuy nhiên, trên thực tiễn không ít trường hợp một chủ
sở hữu chung tự mình đứng ra thực hiện các giao dịch cho thuê tài sản chung
theo phần mà các chủ sở hữu chung khác không biết hoặc biết nhưng không
đồng ý. Khi đó, người thuê tài sản đó được xem như người sử dụng tài sản
không có căn cứ pháp luật và các chủ sở hữu chung có quyền đòi lại tài sản, về
phần người thuê thì có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu được bồi
thường thiệt hại với lý do bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ giao tài sản
thuê (Điều 486 BLDS 2005)
Đối với các tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà một trong hai
người muốn cho thuê thì phải được sự đồng ý của người còn lại. Về nguyên tắc

là thế nhưng vẫn tồn tại ngoại lệ:
Vợ hoặc chồng có thể tự mình cho thuê các tài sản chung có giá trị không
lớn và không phải là nguồn sống duy nhất của gia đình, thậm chí cả những tài
sản có giá trị lớn đã được chia trong thời kỳ hôn nhân để đầu tư kinh doanh riêng
(Điều 28 và 29 Luật hôn nhân và gia đình 2000).
Đối với pháp nhân khi tham gia hợp đồng thuê thì phải thông qua người
đại diện theo pháp luật, theo ủy quyền (Điều 86).
Hộ gia đình tham gia các hợp đồng thuê tài sản liên quan đến quyền sử
dụng đất, đến hoạt động nông, lâm, ngư nghiệp và một số lĩnh vực kinh doanh
theo quy định của pháp luật phải thông qua người đại diện của hộ gia đình (Điều
107).
Tổ hợp tác tham gia các hợp đồng thuê tài sản liên quan đến hoạt động
sản xuất kinh doanh của tổ cũng thông qua người đại diện của họ (Điều 113).

GVHD:Th.s. Tăng Thanh Phương

25

SVTH: Nguyễn Thị Kiều Diễm

LUẬN văn LUẬT tư PHÁP CHẾ độ PHÁP lý về hợp ĐỒNG THUÊ tài sản TRONG LUẬT VIỆT NAM

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về