LUẬN văn LUẬT tư PHÁP THUÊ đất xây DỰNG CÔNG TRÌNH NGẦM ở VIỆT NAM

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.66 MB, 87 trang )

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN TƯ PHÁP


LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
(KHÓA: 2008 – 2012)
Đề tài:

THUÊ ĐẤT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
NGẦM Ở VIỆT NAM

Giáo viên hướng dẫn:
Nguyễn Thị Thanh Xuân

Sinh viên thực hiện:
Nguyễn Ngọc Trà Mi
MSSV: 5086051
Lớp: Tư pháp 2 - K34
Cần Thơ, 4/2012

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở việt nam

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
GVHD: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở việt nam

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................
.............................................................................................................................

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở việt nam

LỜI MỞ ĐẦU
Trang
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................1
2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................2
3. Mục đích nghiên cứu .........................................................................................2
4. phương pháp nghiên cứu....................................................................................2
5. Bố cục đề tài........................................................................................................3
Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ ĐẤT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
NGẦM Ở VIỆT NAM
1.1. Các vấn đề liên quan đến công trình ngầm. ...................................................4
1.1.1. Khái niệm công trình ngầm. ......................................................................4
1.1.2. Hiệu quả kinh tế xã hội của công trình ngầm. ............................................6
1.1.3. Sơ lược lịch sử hệ thống công trình ngầm ở các quốc gia trên thế giới và
Việt Nam. ......................................................................................................................8
1.2. Quyền sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, sở hữu công trình ngầm
ở Việt Nam và các quốc gia trên Thế giới. ..................................................................11
1.2.1. Ở các quốc gia trên thế giới .......................................................................11
1.2.1. Ở Việt Nam...............................................................................................11
1.3. Vấn đề quản lý đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam. .........................13
1.3.1. Nguyên tắc quản lý xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam. ......................13
1.3.2. Lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm. .....16
1.3.3. Nội dung công tác quản lý về xây dựng công trình ngầm hiện nay. ...........18

1.3.4. Quản lý cơ sở dữ liệu xây dựng ngầm........................................................21
Chương 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH NGẦM Ở VIỆT NAM
2.1. Hiện Trạng pháp luật về thuê đất xây dựng công trình ngầm hiện nay. ......24
2.1.1. Cơ sở pháp lý của việc thuê đất xây dựng công trình ngầm .......................24
2.1.2. Thẩm quyền cho thuê đất xây dựng công trình ngầm................................. 28
2.1.3. Căn cứ cho thuê đất xây dựng công trình ngầm .........................................30
2.2. Nghĩa vụ tài chính khi thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam. .....34
2.2.1. Đối tượng được phép thuê đất xây dựng công trình ngầm..........................34
2.2.2. Trình tự,thủ tục cấp phép xây dựng công trình ngầm .................................44
2.2.3. Những ưu đãi, hỗ trợ của nhà nước đối với hoạt động đầu tư xây dựng
công trình ngầm.............................................................................................................46

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở việt nam

2.3. Thực trạng về xây dựng công trình ngầm trên địa bàn cả nước ta hiện
nay. ...............................................................................................................................48
2.3.1. Khái quát chung về thực trạng xây dựng công trình ngầm hiện nay. ..........48
2.3.2. Nguyên nhân chủ yếu của thực trạng này. .................................................60
Chương 3. GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC XÂY DỰNG VÀ ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NGẦM Ở
VIỆT NAM
3.1. Trong công tác xây dựng pháp luật...............................................................63
3.2. Trong công tác áp dụng pháp luật.................................................................68
3.3. Biện pháp tác động thay đổi nhận thức của người dân trong vấn đề xây

dựng các công trình ngầm..............................................................................................70
KẾT LUẬN

GVHD: ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và thiêng liêng của Việt Nam nhưng với nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng như hiện nay thì nguồn tài nguyên đất càng trở nên
khan hiếm và đắt giá. Hiện quỹ đất bề mặt đang trong tình trạng gần như cạn kiệt các
không gian xanh, không gian công cộng ngày càng bị thu hẹp nên đòi hỏi việc hướng
đến khả năng tận dụng, phát triển không gian ngầm ở Việt Nam là rất thiết thực và cấp
bách. Từ kinh nghiệm và thực tiễn của quốc tế và của Việt Nam trong những năm qua
có thể khẳng định việc xây dựng các công trình ngầm và phát triển không gian ngầm là
một giải pháp hợp lý cho sự phát triển bền vững của Việt Nam.
Nhà nước Việt Nam cho phép đầu tư khai thác nguồn tài nguyên ngầm này dưới
hình cho thuê đất, nhưng việc phát triển, xây dựng các công trình ngầm tại Việt Nam
là lĩnh vực còn rất mới và gần như còn thiếu hẳn một tầm nhìn chiến lược trong công
tác quy hoạch, cơ chế điều chỉnh và nguồn vốn chỉ đang ở giai đoạn đầu chập chững (
Pháp luật hiện hành chưa có quy định đầy đủ về việc thuê đất để xây dựng công trình
ngầm, quy định về không gian sử dụng đất, giá đất và chế độ quản lý sử dụng). Hiện
nay vấn đề này ngày càng bức xúc và tồn tại nhiều bất cập trong khi Luật đất đai vẫn
chưa quy định cụ thể rõ ràng trong Luật cũng như các văn bản có liên quan quy định
việc thuê đất để xây dựng các công trình này ít và còn chung chung nên gây lúng túng,
trở ngại cho nhà đầu tư và các cơ quan chức năng trong việc triển khai xây dựng, quản

lý thống nhất.
Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập, tham gia vào các mối quan hệ thế giới
nên việc mở rộng đầu tư xây dựng các công trình ngầm vào Việt Nam càng trở nên
phổ biến, ở một số thành phố lớn phát sinh nhiều trường hợp các tổ chức sử dụng đất
để xây dựng công trình ngầm. Xuất phát từ thực tiễn trên và trước yêu cầu của xã hội
làm sao để có thể hoàn thiện hơn việc hoàn thành các thủ tục để người thuê đất có thể
hiểu, sử dụng như là thủ tục thuê đất trên bề mặt. Đứng trước những lý do nêu trên nên
người viết chọn đề tài “ Thuê đất để xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam ” để
làm luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của mình.
2. Mục đích nghiên cứu

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 1

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

Pháp luật về thuê đất để xây dựng công trình ngầm hiện nay chưa được quan tâm
đúng mức.Trong đó còn nhiều bất cập từ khâu tổ chức đến việc sử dụng quỹ đất trong
lòng đất và quy định của pháp luật chưa hoàn thiện. Trên cơ sở đó người viết nghiên
cứu vấn đề này trong xu thế phát triển của xã hội thông qua thực trạng về nhu cầu mục
đích sử dụng, khai thác đất để qua đó phân tích thực trạng của việc thuê đất xây dựng
công trình ngầm trong thời gian qua, xem xét những kết quả đạt được và những vướng
mắc từ đó đề ra những biện pháp phát huy vai trò của việc thuê đất xây dựng công
trình ngầm trong tương lai.
3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
Thuê đất để xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam là một vấn đề khá mới và có vai
trò quan trọng trong công cuộc xây dựng và đổi mới đất nước mà chúng ta cần phải tập
trung nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu chủ yếu xoay quanh quy định pháp luật về việc

thuê đất xây dựng công trình ngầm ở các đô thị lớn theo quy định của Luật đất đai hiện
hành và cũng như các văn bản quy định có liên quan đến thuê đất xây dựng công trình
ngầm.
Nội dung nghiên cứu chủ yếu là các quy định của Pháp luật và đưa ra một số vấn
đề lý luận chung về khái niệm, đặc điểm, chính sách của Đảng và Nhà nước ta cũng
như hiện trạng của sử dụng đất xây dựng các công trình ngầm hiện nay. Tuy nhiên do
điều kiện về thời gian còn nhiều hạn chế nên quá trình thu thập thông tin, số liệu từ
thực tế còn nhiều khó khăn. Do đó, đề tài chủ yếu tập trung nghiên cứu những quy
định của pháp luật cũng như những thực trạng hiện nay của việc Thuê đất xây dựng
công trình ngầm ở các đô thị lớn ở nước ta.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu người viết sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên
cứu khoa học khác nhau như: phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, thống kê số
liệu, xử lý tài liệu, phương pháp phân tích luật viết để lý giải và chứng minh cho các
vấn đề đặt ra.
5. Bố cục đề tài
Ngoài lời mở đầu và phần kết luận, danh mục từ viết tắt, tài liệu tham khảo và phụ
lục, luận văn được chia thành ba chương:
Chương 1. Khái quát chung về thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 2

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

Chương 2. Thực trạng pháp luật về thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt
Nam.
Chương 3. Giải pháp đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật về thuê đất xây dựng

công trình ngầm ở Việt Nam.

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 3

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THUÊ ĐẤT XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
NGẦM Ở VIỆT NAM.
1.1. Các vấn đề liên quan đến công trình ngầm.
1.1.1. Khái niệm công trình ngầm.
Theo quan niệm của các nước phương tây không gian ngầm “Space created or
used underground” là không gian được tạo ra và sử dụng dưới lòng đất, từ thời xa xưa
không gian ngầm đã được con người khai thác. Cho đến đầu thế kỷ 19 không gian
ngầm chủ yếu được sử dụng chủ yếu cho những công trình cấp thoát nước, bảo quản
hoa quả và đồ dùng quý giá, nhưng từ cuối thế kỷ 19 đến đầu thế kỷ 20 do sự phát
triển của công nghiệp, thương mại không gian ngầm đô thị đã được phát triển theo
định hướng nhất định đó là việc khai thác không gian ngầm cho mục đích giao thông,
các tuyến thông tin, các mạng kỹ thuật ngầm, các kho bảo quản ngầm, công trình an
ninh quốc phòng. Vào giữa thế kỷ 20 cho đến nay các không gian ngầm trở thành bộ
phận không thể thiếu trong việc phát triển hạ tầng kỹ thuật đặc biệt là ở các đô thị,
phát triển kinh tế xã hội và nâng cao mức sống của người dân đô thị không gian ngầm
đã được nhận thức như tài sản vô cùng quý giá trong quá trình phát triển kinh tế - xã
hội, văn minh hóa đô thị. Sự cần thiết và tính hiệu quả trong khai thác không gian
ngầm thể hiện hàng loạt qua các công trình ngầm đã được xây dựng tại các đô thị lớn
trên thế giới, đó là các tầng hầm nhà cao tầng, hệ thống giao thông đô thị, mạng kỹ
thuật ngầm, các công trình dân dụng và công nghiệp ngầm các công trình an ninh quốc
phòng và đặc biệt là hệ thống đường sắt và công trình tàu điện ngầm..

Công trình ngầm là xu hướng phát triển tất yếu của nhân loại, ở Việt Nam hiện
nay công trình ngầm là vấn đề khá mới và được quan tâm trong thời gian gần đây vì
trong xu thế phát triển của đất nước và tốc độ đô thị hóa của nước ta ngày càng nhanh
nên hiện tại quỹ đất bề mặt gần như cạn kiệt và việc khai thác không gian ngầm để xây
dựng các công trình ngầm sẽ giải quyết được một số vấn đề nan giải ở Việt Nam hiện
nay như tăng quỹ đất sử dụng, tiết kiệm không gian, hoàn thiện hệ thống giao thông
ngầm, tạo thêm không gian xanh và sạch, giải quyết các vấn đề về an ninh quốc phòng.
Định nghĩa một cách đơn giản thì “Công trình ngầm được hiểu là những công
trình đặt sâu trong lòng đất mà lớp đất phía trên không bị phá hoại và có ít nhất một
lối thông lên mặt đất”1.

1

Theo Công trình ngầm - phần thiết kế kiến trúc và tính toán kết cấu của GS-TS Đỗ Như Tráng

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 4

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

Nhận thức được tính cấp bách của vấn đề và xu thế của đất nước năm 2007
Chính phủ ban hành Nghị định 41/2007/NĐ-CP ngày 22/3/2007 Về xây dựng ngầm đô
thị đây là văn bản pháp lý đầu tiên đề cập khá đầy đủ những vấn đề cơ bản của quản lý
xây dựng ngầm trong đô thị và nêu lên được khái niệm khá hoàn chỉnh về công trình
ngầm đô thị “Công trình ngầm đô thị là những công trình được xây dựng ngầm dưới
đất tại đô thị bao gồm công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm,công trình giao thông ngầm,
công trình công cộng ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng”2. Theo hướng
dẫn của Nghị định 41/2007/NĐ-CP thì công trình ngầm được phân biệt thành: Công

trình ngầm đô thị gồm những công trình xây dựng hoàn toàn ngầm và cả những phần
ngầm của các công trình xây dựng ( thường là cao tầng). Công trình hạ tầng kỹ thuật
đô thị ngầm: Là một phần của công trình ngầm, đặt biệt là hào kỹ thuật, Tunnel.
Không gian ngầm đô thị: là không gian liên thông, nhằm sử dụng có hiệu quả cho các
công trình ngầm đô thị. Đây là nội dung rất quan trọng trong phát triển đô thị và kêu
gọi đầu tư công trình ngầm và cũng là vấn đề mà các nhà quy hoạch, quản lý đô thị
của cả nước thực hiện vẫn chưa có nhiều kinh nghiệm.
Nghị định này bao gồm các quy định về sử dụng không gian ngầm, quy hoạch
xây dựng ngầm, các quy định chi tiết liên quan đến khảo sát, thiết kế, thi công, quan
trắc, bảo trì công trình ngầm. Tuy nhiên quy hoạch hệ thống công trình ngầm trong
Nghị định vẫn chỉ là manh mún chưa có tầm nhìn tổng hòa giữa nhiều nhánh, nhiều
công năng của công trình ngầm và thiếu các quy định cụ thể về hình thức sử dụng đất
để xây dựng công trình ngầm. Vì chưa có quy định mang tính bắt buộc nên hầu như
các đô thị chưa có cơ sở dữ liệu hoặc nếu có chưa được quản lý thống nhất và việc này
gây khó khăn rất lớn cho cả công tác quản lý, quy hoạch, đầu tư, xây dựng cũng như
triển khai các dự án xây dựng công trình tại đô thị. Từ những bất cập trong thực tế và
trên cơ sở Luật Quy hoạch đô thị đã được thông qua thì ngày 7 tháng 04 năm 2010
Chính phủ ban hành Nghị định 39/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian xây dựng
ngầm đô thị theo hướng các quy định đầy đủ hơn để thay thế Nghị định 41/2007/NĐCP về hướng dẫn Luật Quy hoạch Đô thị là cần thiết. Nghị định 39/2010/NĐ-CP định
nghĩa công trình ngầm đô thị là những “Công trình được xây dựng dưới mặt đất tại đô
thị bao gồm: công trình công cộng ngầm, công trình giao thông ngầm, các công trình
đầu mối kỹ thuật ngầm và phần ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất, công
trình đường dây, cáp, đường ống kỹ thuật ngầm, hào và tuy nen kỹ thuật”3. Theo Nghị
2
3

Trích Điều 4 Nghị định 41/2007/NĐ-CP
Trích Điều 2 Nghị đỉnh 39/2010/NĐ-CP.

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 5

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

định 39/2010/NĐ-CP thì ta có một số dạng công trình ngầm như: Công trình công
cộng ngầm là công trình phục vụ hoạt động công cộng được xây dựng dưới mặt đất.
Công trình giao thông ngầm là các công trình đường tàu điện ngầm, nhà ga tàu điện
ngầm, hầm đường bộ, hầm cho người đi bộ và các công trình phụ trợ kết nối (kể cả
phần đường nối phần ngầm với mặt đất). Công trình đầu mối kỹ thuật ngầm là các
công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm, bao gồm: trạm cấp nước, trạm xử lý nước thải, trạm
biến áp, trạm gas... được xây dựng dưới mặt đất. Công trình đường dây, cáp, đường
ống kỹ thuật ngầm là các công trình đường ống cấp nước, cấp năng lượng, thoát nước;
công trình đường dây cấp điện, thông tin liên lạc được xây dựng dưới mặt đất. Phần
ngầm của các công trình xây dựng trên mặt đất là tầng hầm (nếu có) và các bộ phận
của công trình nằm dưới mặt đất. Tuy nen kỹ thuật là công trình ngầm theo tuyến có
kích thước lớn đủ để đảm bảo cho con người có thể thực hiện các nhiệm vụ lắp đặt,
sửa chữa và bảo trì các thiết bị, đường ống kỹ thuật. Hào kỹ thuật là công trình ngầm
theo tuyến có kích thước nhỏ để lắp đặt các đường dây, cáp và các đường ống kỹ thuật.
Cống, bể kỹ thuật là hệ thống ống, bể cáp để lắp đặt đường dây, cáp ngầm thông tin,
viễn thông, cáp truyền dẫn tín hiệu, cáp truyền hình. Công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm
bao gồm các công trình đường ống cấp nước, thoát nước, cấp nhiệt, khí và công trình
đường dây cấp điện, thông tin liên lạc, cáp quang…Công trình giao thông ngầm đô thị
bao gồm: Hầm giao thông (hầm đường ô tô, hầm đường sắt đô thị – tàu điện ngầm,
hầm cho người đi bộ), nhà ga, bến, bãi đỗ xe, các công trình phục vụ giao thông khác
có liên quan. Công trình công cộng ngầm bao gồm các công trình văn hoá, thể thao,
thương mại, dịch vụ, văn phòng có thể kết hợp bãi đỗ xe, ga tàu điện ngầm với các
dịch vụ này, phần ngầm của các công trình xây dựng. Ngoài ra còn có một số công
trình ngầm như kho chứa, bể chứa ngầm…

Nghị định là công cụ quản lý thống nhất có tính pháp lý cao nhằm góp phần
nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng, sử dụng đất, khuyến khích đầu tư, bảo vệ môi
trường góp phần phát triển đô thị bền vững, đáp ứng yêu cầu CNH, HĐH đất nước
trong thời kỳ đổi mới và hội nhập quốc tế.
1.1.2. Hiệu quả kinh tế xã hội khi xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.
Ở các đô thị lớn của Việt Nam hiện nay đất đai là một vấn đề nóng bỏng với
nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng như hiện nay thì việc xây dựng các công trình
dưới mặt, đất khai thác các không gian ngầm trở thành cấp thiết hơn bao giờ hết nhằm
tiết kiệm quỹ đất và tăng khả năng sinh lợi từ đất. Trong thời gian qua với chính sách
đổi mới hội nhập cùng với sự phát triển nhanh về các mặt kinh tế – xã hội, hệ thống
GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 6

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

các đô thị ở nước ta đã phát triển nhanh chóng cả về số lượng, chất lượng và quy mô.
Theo phân cấp quản lý đô thị cả nước ta đã có 5 thành phố trực thuộc Trung ương, 55
thành phố trực thuộc Tỉnh, 40 thị xã thuộc Tỉnh còn lại là các thị trấn. Số liệu thống kê
đến ngày 31/12/2010 thì hiện nay nước ta có 755 đô thị các loại (bao gồm từ đô thị
loại 5 đến đô thị loại đặc biệt) trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt (thủ đô Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh), 10 đô thị loại I, 12 đô thị loại II, 47 đô thị loại III, 50 đô thị
loại IV, 634 đô thị loại V. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, các
đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ... là những
trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học, công nghệ, đang đóng vai trò đầu tàu cho sự phát
triển kinh tế - xã hội của từng vùng và cả nước. Ngoài ra, cả nước hiện đang có trên
220 khu công nghiệp tập trung, 10 đô thị mới, 28 khu kinh tế cửa khẩu và khu kinh tế
đặc thù, góp phần mở rộng mạng lưới đô thị quốc gia, tạo tiền đề cho sự phát triển đô
thị tại các vùng ven biển và biên giới 4. Nhiều khu đô thị mới đã và đang được hình

thành với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại, góp phần giải quyết nhiều vấn đề
bức xúc của các đô thị hiện nay nhất là vấn đề nhà ở và các dịch vụ đô thị. Bộ mặt đô
thị Việt Nam nói chung đã có nhiều khởi sắc theo hướng văn minh, hiện đại.
Khối lượng xây dựng nhà ở và các công trình công cộng tăng sự liên tục phát
triển mạng lưới giao thông đường bộ hình thành các công trình, cụm công nghiệp
mới.... đang yêu cầu đô thị dành riêng cho những diện tích đất rất lớn. Những khu đất
đó, đặc biệt tại các trung tâm đô thị ngày càng khan hiếm và đắt đỏ tại các đô thị lớn
ngày càng thiếu những diện tích đất công cộng để xây dựng các bồn hoa, công viên,
các khu vực đi bộ, dạo chơi, sân thể thao, các hệ thống giao thông ngầm đáp ứng nhu
cầu sống ngày càng cao của người dân đô thị. Bố trí các cụm công trình khác nhau
dưới mặt đất phục vụ các phương tiện giao thông và lắp đặt các thiết bị kỹ thuật khác
xây dựng công trình ngầm trong đô thị cần tiến hành một cách tổng thể và có quy
hoạch cho chúng cùng với công trình mặt đất tạo nên một hệ thống không gian tổng
thể đồng nhất nhưng không ảnh hưởng đến các công trình khác. Khi sử dụng các công
trình dưới mặt đất sẽ đóng vai trò hữu ích cho môi trường đô thị vì chúng cho phép
giải phóng diện tích trên mặt đất và chuyển một phần tuyến giao thông xuống dưới
mặt đất điều đó tạo điều kiện tăng cường cấu trúc quy hoạch các vùng đô thị, sắp xếp
lại đường bộ hành, giảm tai nạn giao thông, tăng cường an toàn giao thông... Ngoài ra
xây dựng công trình ngầm có thể nâng cao trạng thái vệ sinh môi trường cho không

4

rang web của sàn giao dịch bất động sản viland />[ truy cập ngày 12/1/2012]

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 7

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

khí vì một mặt do giảm lượng khí thải, tiếng ồn và chấn động đồng thời giải phóng
được khu đất đô thị dành cho việc xây dựng các công viên bồn hoa , trồng cây xanh để
cải thiện môi trường.
Khi giá thành trên mặt đất tăng mạnh cho xây dựng công trình do phải dịch
chuyển nhà, giải phóng mặt bằng, trang bị sửa chữa lại các tuyến giao thông và đường
đi bộ... thì xây dựng các công trình ngầm sẽ là hướng giải pháp hợp lý. Giá thành xây
dựng công trình ngầm giảm hơn khi bố trí chúng trong tổ hợp chung với các công trình
trên mặt đất, khi điều kiện địa kỹ thuật thuận lợi cho phép sử dụng các kết cấu công
nghiệp tiên tiến các phương pháp xây dựng nhanh và kinh tế cũng như khi khối lượng
sửa chữa mạng kỹ thuật ngầm nhỏ. Ngoài ra, khoảng cách giá thành xây dựng công
trình nổi và công trình ngầm được giảm nhiều nhờ lợi thế về xã hội và đô thị trong
việc bố trí cụm công trình ngầm. Như vậy trong các tính toán hiệu quả khai thác hiệu
quả tổ hợp công trình ngầm, cần đánh giá không những hiệu quả kinh tế xã hội (tăng
cường điều kiện sống cho người lao động, trong sạch môi trường đô thị, ...) kể cả đánh
giá hiệu quả kinh tế của quỹ đất dùng để xây dựng công trình ngầm ví dụ: Theo kinh
nghiệm của Nga, thì việc sử dụng không gian ngầm ở Matxcơva đã giải phóng được
hơn 5.000 hecta đất đô thị, mà đất ở trung tâm thành phố lớn là vô cùng đắt. Như vậy
tiết kiệm được nhiều tiền mặt khác, hiệu quả từ giải phóng đất đai đô thị liên quan đến
xây dựng công trình ngầm là rất đáng kể. Ví dụ, khi xây dựng 1km đường ô tô nổi với
6 làn xe, phải cần từ 4,5 đến 7 hecta đất, còn để xây dựng 1km ngầm như vậy chỉ mất
có 0,1 hecta.
Tóm lại, đầu tư ban đầu cho công trình ngầm thì rất lớn và khả năng thu hồi vốn
chậm, nhưng hiệu quả lâu dài còn lớn hơn rất nhiều.
1.1.3. Sơ lược lịch sử hệ thống công trình ngầm ở các quốc gia trên thế giới
và Việt Nam.
Việc phát triển công trình ngầm đô thị là một xu hướng tất yếu khi quỹ đất trên
mặt đất và cả trên không đã bắt đầu cạn kiệt dần. Chính vì vậy, thuận theo xu thế là
điều tất yếu. Trong xây dựng, cải tạo và phát triển đô thị, đặc biệt đối với các đô thị
lớn cần có sự kết hợp chặt chẽ và hữu cơ giữa các công trình trên mặt đất và công trình

được xây dựng dưới mặt đất. Kinh nghiệm và bài học trong xây dựng ở các đô thị lớn
trên thế giới đều hướng tới việc tìm cách khai thác triệt để không gian ngầm dưới mặt
đất với nhiều mục đích khác nhau nhưng kết hợp chặt chẽ với nhau về kinh tế, kỹ
thuật, xã hội, môi trường và an ninh quốc phòng. Từ thời thượng cổ con người đã biết
GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 8

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

đào các hầm ngầm đặc biệt để khai thác các quặng mỏ và than đá. Người La mã đã xây
dựng các đường hầm ngầm thủy lợi đến nay vẫn sử dụng tốt. Tác phẩm De ra
metallica do Georg Bawer là tác phẩm đầu tiên viết về xây dựng các đường hầm ngầm
dưới lòng đất xuất bản 1556. Công trình ngầm hiện đại đầu tiên trên thế giới là đường
hầm Malpas dài 155m được xây dựng từ năm 1676 đến năm 1681 cho kênh đào Midi
ở miền nam nước Pháp. Đến thế kỉ thứ XIX, đặc biệt vào thế kỉ XX do yêu cầu mà
giao thông đường bộ, đường thủy, đường sắt và giao thông thành phố phát triển mạnh
mẽ nhất là giao thông ngầm. Xuất hiện hầm đường bộ Simplon chạy qua dãy núi
Anpes-penins nằm giửa thụy sĩ và ý dài 19.730m ở độ cao 2009m đây là đường hầm
trên núi cao được xây dựng sớm nhất và dài nhất trên thế giới vào thời đó. Vào thế kỉ
XX ở các thủ đô lớn trên thế giới đã xây dựng mạng lưới tàu điện ngầm đô thị đặc biệt
ở Mạc Tư Khoa, ở Trung Quốc sau ngày giải phóng 1949 đến nay đã xây dựng hơn
4000km hầm đường sắt đến năm 1995 Trung Quốc xây dựng hầm đường bộ Tần Lĩnh
dài 19,45km tạo ra bước đột phá về xây dựng trong nước.
Vào cuối thế kỉ XX kỹ thuật xây dựng hầm ngầm qua sông, eo biển đạt bước
phát triển vượt bậc. Năm 1984 Nhật Bản xây dựng đường hầm Thanh Hàm xuyên qua
eo biển Tân Hải Hiệp dài 53,58km. Năm 1991 Anh, Pháp hợp tác xây dựng đường
hầm xuyên qua eo biển Manche nối liền hai nước dài 50km.
Trên thế giới, công trình ngầm đã được phát triển rất phổ biến và xây dựng hiện

đại. Giao thông ngầm, đặc biệt các tuyến tàu điện ngầm là một trong những công trình
ngầm được xây dựng tại nhiều đô thị trên thế giới. Cho đến nay đã có hơn 70 đô thị
lớn có hệ thống tàu điện ngầm. ở Tokyo (Nhật Bản) có hệ thống tàu điện ngầm khá
hiện đại với 177km chiều dài các tuyến, 164 nhà ga, vận chuyển được 2.053 triệu lượt
hành khách (năm2002).
Tại Hàn Quốc đã hoàn thành khoảng 415km đường xe điện ngầm ở các thành
phố Seoul, Busan, Daegu, Incheon. Hiện nay tàu điện ngầm được xem như là phương
tiện giao thông đáng tin cậy và an toàn trong các thành phố đông dân của nước này.
Tháng 7/2004 Bangkok - Thái Lan đã đưa tuyến tàu điện ngầm đầu tiên (MRTA
Subway) vào hoạt động. Ðây là tuyến tàu điện ngầm hiện đại được xây dựng bằng các
công nghệ tiên tiến nhất. Việc đưa vào hoạt động tuyến này đã đáp ứng một phần cơ
bản nhu cầu vận chuyển hành khách, góp phần quan trọng trong việc giải quyết ùn tắc
giao thông củaBangkok, nhất là vào giờ cao điểm.

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 9

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

Tại các thành phố của Nga không chỉ nổi tiếng về hệ thống tàu điện ngầm mà
một loạt các công trình giao thông hoặc có liên quan đến công trình ngầm đã được xây
dựng như đường hầm cho ô tô, hầm cho người đi bộ, gara, bến bãi đỗ xe và tổ hợp
công trình nha ga tàu điện ngầm.
Tại Nhật Bản với dạng thức vành đai nối đô với 3 khu vực điểm trung chuyển
chính của Tokyo là 3 địa điểm: Ueno, Zinzukuwj và Tokyo. Ngay tại ga Zin zuku đã
có hệ thống tầng ngầm không chỉ là đầu mối trung chuyển các loại hình phương tiện
giao thông công cộng với cá nhân: Metro, xe lửa, bus, taxi, đi bộ và xe ô tô cá nhân.
Tầng ngầm với đầy dủ các chức năng vui chơi giải trí, rạp chiếu phim, ăn uống, trung

tâm thời trang, hàng ngày thu hút 2,5 triệu lượt người. Ueno( Tokyo, Nhật Bản) với hệ
thống các bảo tàng và khu phố Sybua thời trang giúp phục vụ đủ các đối tượng, độ tuổi
của cư dân đô thị. Hệ thống công trình ngầm với đầy đủ các không gian chức năng
công cộng, kết nối đến các công trình lớn.
Trong các khu đô thị mới xây dựng, các chức năng nhà trẻ, sân bóng cũng được
đưa xuống cốt ngầm nhưng được sáng từ tự nhiên ở trên xuống, góp phần giảm tiếng
ồn khi sử dụng trên mặt đất. Tại Nam Ninh (Trung Quốc) trong 5 năm gần đây đã tận
dụng tối đa giá trị địa điểm tại các khu vực trung tâm bằng cách tiếp tục cải tạo, xây
dựng các không gian ngầm dưới công viên, khu đi bộ. Các không gian này được kết
nối với các khu phố phía trên, tạo các lối vào, không gian, loại hình chức năng hấp
dẫn, kết hợp việc công nghệ xử lý không khí ngầm tốt, giúp cho số lượng khách đến sử
dụng, du lịch, mua sắm ngày càng tăng… góp phần lớn cho quảng bá du lịch và phát
triển kinh tế của cả Nam Ninh.5

Ở Việt Nam Trước Cách mạng tháng 8 năm 1945 khoản năm 1930 đã có xây
dựng công trình ngầm giao thông thủy Rú Cốc ở Nghệ An, hầm Phước tượng trên Đèo
Hải Vân tỉnh Thừa Thiên Huế. Trong chiến tranh chống pháp, Mỹ ta có các công trình
ngầm quân sự như địa đạo Củ Chi, địa đạo Vĩnh Mốc là một số công trình ngầm nổi
tiếng còn sót lại đa phần các công trình ngầm bị chiến tranh phá hủy và các tài liệu lưu
trữ về vấn đề này cũng bị thất lạc. Sau ngày thống nhất đất nước ta xây dựng hầm Dốc

5

trang web của kiến trúc Việt Nam />[ ngày truy cập 15/1/2012]

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 10

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

xây trên Quốc lộ 1A dài 100m, tháng 05/2002 ta khánh thành hầm Aroang trên đường
Hồ Chí Minh lịch sử và dự kiến sẽ xây dựng hầm Aroang II trong thời gian tới 6.
Ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, do tốc độ phát triển nóng quỹ đất bề
mặt gần như đã ở tình trạng cạn kiệt, các không gian xanh, công trình công cộng ngày
càng bị thu hẹp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã bắt đầu nghiên cứu hoặc chuẩn bị
xây dựng một số tuyến tàu điện ngầm (như tuyến đường sắt đô thị số 3, số 2 ở Hà Nội;
tuyến Bến Thành - Suối Tiên TP HCM, bãi đỗ xe ngầm tại Công viên Lê Văn Tám TP. HCM trước Công viên Thống Nhất - Hà Nội) tại TP.HCM Do nhiều giao lộ đang
ở trong tình trạng quá tải nên biện pháp tốt nhất là dùng hầm để giao chui. TP đã lập
dự án chuyển một số nút giao thông cùng mức thành giao thông khác mức bằng hình
thức giao chui. Công trình ngầm vượt sông: Hầm vượt sông Sài Gòn và đường mới
Thủ Thiêm đang được xây dựng. Một số hầm cho đường ô tô (ví dụ: hầm đường ô tô
trên đường Láng - Hoà Lạc trước Trung tâm hội nghị quốc gia) hầm cho người đi bộ
tại Hà Nội (Ngã Tư Sở, trên đường Phạm Hùng...) và đặc biệt nhiều nhà chung cư cao
tầng hoặc các trụ sở văn phòng cao tầng đã xây dựngcác tầng hầm (có thể 1 tầng hoặc
nhiều tầng).
1.2. Quyền sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, sở hữu công trình
ngầm ở Việt Nam và các quốc gia trên thế giới.
1.2.1. Các quốc gia trên thế giới.
Các nước Tây Âu không có khái niệm sử dụng đất mà hầu hết là sở hữu đất và
trong nhiều văn bản Luật họ có những quy định cụ thể. Ví dụ ở Pháp có quy định:
Quyền sở hữu mặt đất bao gồm quyền sở hữu trên và dưới mặt đất (không có giới hạn
độ sâu hay trên cao). Tại Italia, quyền sở hữu đất, ngoài tất cả những vật trong mảnh
đất đó còn bao gồm cả dưới lòng đất và người sở hữu có thể đào hoặc thi công công
trình nếu không tổn hại đến nhà bên cạnh. Tại Thụy Sĩ quyền sở hữu đất bao gồm cả
trên không và dưới đất nếu việc sử dụng mảnh đất có lợi, tại Ðức quyền lợi của người
sở hữu đất bao gồm quyền lợi trong không gian phía trên mảnh đất đó và phía dưới
mảnh đất đó đến tâm trái đất. Tại Canada quyền sở hữu đất đi cùng với quyền sở hữu
những thứ tồn tại trên và dưới mặt đất... Tại Anh, tuy đất đai thuộc sở hữu của Nữ

hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là danh nghĩa. Quyền sở hữu tối cao của

6

Theo Thi công hầm và công trình ngầm tác giả Nguyễn Xuân Trọng

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 11

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

vua Anh xuất phát từ những quy định của pháp luật thời phong kiến khi quyền lực của
nhà vua đồng nhất với quyền lực nhà nước. Quyền lực của nhà vua và kéo theo nó là
quyền sở hữu tối cao đối với đất đai cũng chỉ còn tồn tại về mặt danh nghĩa hình thức.
Nói về quyền sở hữu đất đai ở Anh là phải nói về quyền sở hữu trên thực tế. Ở Trung
Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập
thể…
1.2.2. Ở Việt Nam.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, không thể thay thế. Vấn đề sở
hữu đối với đất đai có ý nghĩa quyết định trong thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội
của đất nước. Ở Việt Nam, Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992 đều quy định đất đai
thuộc SHTD do NN thống nhất quản lý nhận biết được tầm quan trong của đất đai
trong Hiến pháp đã quy định “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”7. Trên tinh thần
của Hiến pháp thì Luật đất đai hiện hành cũng quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ
sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong
lòng đất… Bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất, theo các quy định khác của
pháp luật, các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất không có quy định về sử

dụng không gian dưới mặt đất . Trên cơ sở những nguyên tắc chung này Chính phủ đã
quy định những nguyên tắc đặc thù đối với hoạt động thuê đất xây dựng công trình
ngầm, theo đó các hoạt động sử dụng đất thuê để xây dựng công trình ngầm phải tuân
thủ các nguyên tắc cụ thể như sau: Việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm đô
thị phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền
phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc cho tổ chức trong nước, tổ chức,
cá nhân nước ngoài sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm đô thị theo quy định.
Việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm đô thị (không bao gồm phần ngầm của
các công trình xây dựng trên mặt đất) thực hiện theo quy định:

7

Trích Điều 18 Hiến pháp năm 1992.

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 12

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

- Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được nhà nước cho thuê đất phải
trả tiền thuê đất đối với trường hợp xây dựng công trình ngầm đô thị nhằm mục đích
kinh doanh;
- Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được nhà nước cho thuê đất được
xem xét miễn hoặc giảm tiền thuê đất đối với trường hợp xây dựng công trình ngầm đô
thị không nhằm mục đích kinh doanh.
Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan xây
dựng cơ chế quản lý và sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm đô thị, trình Thủ
tướng Chính phủ quyết định8

Cho đến nay đa số các quy định mới chỉ điều chỉnh những hoạt động trên mặt
đất là chủ yếu, vì công tác quản lý việc sử dụng và sở hữu các công trình ngầm và đất
xây dựng các cong trình này ở Việt Nam còn ít và thiếu như PGS – TS Lưu Đức Hải
Cục trưởng Cục phát triển đô thị - Bộ Xây dựng nhận định “Việc thiếu một tầm nhìn
tổng thể về vấn đề này đang gây rất nhiều khó khăn cản trở cho công tác quản lý,
thậm chí là cho các nhà đầu tư mất đi cơ hội góp phần phát triển đô thị ngầm của Việt
Nam”. Quá trình xây dựng và phát triển đô thị lớn trên thế giới đều liên quan đến sử
dụng không gian ngầm. Việc xây dựng công trình ngầm và sử dụng không gian ngầm
đang là một nhu cầu ngày càng trở nên phổ biến ở nước ta. Ðể công tác xây dựng đi
vào nề nếp có hiệu quả và bảo đảm lợi ích cộng đồng, việc quản lý xây dựng cần được
tiếp tục nghiên cứu để bổ sung hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật.
1.3. Vấn đề quản lý đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.
1.3.1. Nguyên tắt quản lý công trình ngầm ở Việt Nam.
Đất đai là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt là loại tài nguyên không giống như
những loại tài nguyên khác mà khi hết ta có thể mua hay nhập khẩu được, cho nên yêu
cầu đặt ra đối với hoạt động cho thuê đất để xây dựng các công trình ngầm phải có sự
quản lý chặc chẽ từ phía các cơ quan chức năng nhà nước có thẩm quyền. Khi cho thuê
đất cơ quan chức năng có thẩm quyền không chỉ chú ý tới bảo vệ và cải thiện môi
trường đô thị, sử dụng tiết kiệm và hiệu quả về đất xây dựng, phải căn cứ vào đặc điểm

8

Điều 5 Nghị định 39/2010/NĐ-CP.

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 13

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

địa hình, địa mạo, điều kiện địa chất công trình, địa chất thuỷ văn, vị thế và giá trị của
công trình kiến trúc hiện hữu bên trên cũng như mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ
thuật ngầm sẵn có ở dưới mà còn phải xem xét đất thuê có được sử dụng đúng mục
đích hay không.
Khi thuê đất để xây dựng công trình ngầm thì người sử dụng đất phải trả tiền
thuê và có thể tránh được tình trạng giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định
cư như khi thuê đất để xây dựng các công trình nổi trên bề mặt nhưng không vì sử
dụng đất trong lòng đất mà không tuân theo các quy định của pháp luật. Việc quản lý
và sử dụng quỹ đất này vẫn phải tuân thủ các nguyên tắc chung về sử dụng đất theo
Luật đất đai. Bên cạnh đó còn phải tuân thủ các nguyên tắc quản lý riêng trong lĩnh
vực này do chính phủ ban hành. Vì vậy việc thực hiện các nguyên tắc trong quá trình
sử dụng đất thuê khi khai thác xây dựng công trình trong lòng đất này là rất cần thiết
phải luôn được quan tâm quản lý từ phía các cơ quan có thẩm quyền. Ở đây có thể
phân thành hai nhóm nguyên tắc: nhóm nguyên tắc chung và nhóm các nguyên tắc đặc
thù trong việc sử dụng đất thuê để xây dựng các công trình ngầm.
+ Nhóm các nguyên tắc chung trong sử dụng đất gồm: “ sử dụng đất, đúng quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Sử dụng đất tiết kiệm, có
hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của đất xung
quanh. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng
đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.”9
+ Dựa trên cơ sở các nguyên tắc chung CP đã đưa ra các nguyên tắc đặc thù đối
với hoạt động xây dựng và sử dụng đất công trình ngầm. Theo đó các hoạt động quản
lý, sử dụng đất để xậy dựng các công trình ngầm dưới lòng đất phải tuân theo các quy
định sau đây.
Khi quy hoạch đô thị thì khâu quy chuẩn về xây dựng ngầm cấp giấy phép xây
dựng không được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng hoặc phạm vi sử dụng đất
được xác định theo quyết định giao đất, thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi có nhu cầu xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng hoặc phạm vi sử dụng đất đã
được xác định (trừ phần đấu nối kỹ thuật của hệ thống đường dây, đường ống ngầm)

thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; Bảo đảm an toàn cho cộng
đồng, cho bản thân công trình và các công trình lân cận; không làm ảnh hưởng đến

9

Điều 11 Luật đất đai năm 2003

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 14

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

việc sử dụng, khai thác, vận hành của các công trình lân cận cũng như các công trình
đã có hoặc đã xác định trong quy hoạch đô thị.
Năm 2007 chính phủ đã ban hành nghị định 41/2007/NĐ-CP quy định về xây
dựng ngầm đô thị tuy nhiên nghị định này mới quy định những vấn đề chung chung
chứ chưa đưa ra các quy định mà thực tiễn cần như các chưa đưa ra thẩm quyền quản
lý, hình thức sử dụng đất, quyền sở hữu đối với công trình ngầm.. nên gây khó khăn
lúng túng cho nhà đầu tư vì có nhiều dự án đầu tư xây dựng công trình ngầm phải chờ
đợi các ban ngành chức năng, với cơ chế dài dòng chưa thống nhất nên thật sự chưa
giải quyết được vướng mắc của các nhà đầu tư. Theo Luật xây dựng và Luật đất đai
thì công trình ngầm chỉ được gắn kết với các công trình nổi vì công trình ngầm không
được vượt giới hạn diện tích mà nhà đầu tư có quyền sử dụng như vây có thể nói ranh
giới trên bề mặt là chuẩn để xác định phần không gian bên dưới nhưng Nghị đinh
41/2007/NĐ-CP không đề cập đến không gian ngầm dưới mặt đất và quản lý không
gian này nhu thế nào và các công trình ngầm nếu muốn tăng diện tích, tăng giới hạn để
kết nối các công trình ngầm lại với nhau thì sẽ áp dụng văn bản pháp lý nào và kể cả
khi ban hành dự thảo luật quy hoạch đô thị thì chính phủ cũng chưa nêu lên các vấn đề

liên quan đến công trình ngầm. Nhìn nhận được vấn đề cấp thiết trong quy hoạch,
quản lý các vấn đề xoay quanh công trình ngầm nên chính phủ đã ban hành Nghị định
39/2010/NĐ-CP Nghị định chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị.
Hoạt động xây dựng công trình ngầm xuất hiện từ rất lâu nhưng có thể đưa ra
được công tác quản lý loại công trình này và để được đưa vào luật thì đến năm 2009
mới được chính phủ quy định trong Luật quy hoạch đô thị như sau: Việc xây dựng
công trình ngầm phải tuân thủ quy hoạch không gian ngầm được xác định trong quy
hoạch đô thị đã được phê duyệt. Quy chuẩn về xây dựng công trình ngầm do Bộ Xây
dựng ban hành, giấy phép quy hoạch, giấy phép xây dựng. Việc xây dựng công trình
ngầm không được làm ảnh hưởng đến các công trình trên mặt đất, công trình ngầm và
không gian ngầm đã có hoặc đã được xác định trong quy hoạch đô thị. Việc xây dựng
tuyến giao thông và hệ thống công trình công cộng ngầm phải bảo đảm an toàn, phù
hợp với việc tổ chức, khai thác sử dụng không gian ngầm và trên mặt đất bảo đảm kết
nối thuận tiện với các công trình giao thông ngầm và trên mặt đất. Việc xây dựng tuy
nền, hào kỹ thuật phải bảo đảm không ảnh hưởng đến việc sử dụng không gian trên

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 15

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

mặt đất an toàn trong khai thác, vận hành, sửa chữa và bảo dưỡng. Chính phủ quy định
cụ thể việc quản lý không gian ngầm.10

Theo như Nghị định 39/2010/NĐ-CP thì Chính phủ thống nhất quản lý trên cơ
sở giao UBND cấp tỉnh quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị trên địa bàn mình
quản lý. UBND cấp tỉnh quyết định việc cho tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm đô thị. Thay thế Nghị định

41/2007/NĐ-CP trước đây quy định chung việc Nhà nước khuyến khích đầu tư xây
dựng công trình ngầm, Nghị định mới đã phân rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải
có kế hoạch đầu tư xây dựng cống, bể kỹ thuật hoặc hào, tuy nen kỹ thuật để từng
bước hạ ngầm đường dây, cáp nổi đối với các đô thị cũ, đô thị cải tạo. Đồng thời, chủ
đầu tư các khu đô thị mới, khu nhà ở mới và các tuyến phố mới xây dựng hoặc cải tạo,
mở rộng có trách nhiệm đầu tư xây dựng các công trình cống, bể kỹ thuật hoặc hào,
tuy nen kỹ thuật để bố trí, lắp đặt các đường dây và đường ống kỹ thuật theo quy
hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Đây là những nguyên tắc cơ bản mà chủ thể khi thuê đất để xây dựng các công
trình ngầm phải tuân thủ trong quá trình xây dựng, sử dụng, quản lý loại đất đặc biệt
này. Khi thuê đất để khai thác loại công trình dưới lòng đất này thì người sử dụng đất
thuê không chỉ quan tâm đến lợi nhuận mà còn phải chú trọng đến quy hoạch không
gian tổng thể, kế hoạch, tiết kiệm, sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả đảm bảo
các tiêu chuẩn về môi trường trong suốt quá trình sử dụng. Chỉ khi thực hiện đúng và
đủ các nguyên tắc đề ra mới tạo được nền tảng cho vấn đề khai thác sử dụng đất bền
vững gớp phần phát huy được công dụng của đất ngầm. Mặt khác phải nâng cao công
tác quản lý, giám sát của các cơ quan chức năng, chủ thể có liên quan.
1.3.2. Lập Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai để xây dựng công trình
ngầm.
Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng chất
lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế- xã hội. Nó là sự đảm bảo cho các
mục tiêu kinh tế xã hội có cơ sở khoa học và thực tế bảo đảm cho việc sử dụng đất phù
hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và tường ngành sản xuất. Quy
hoạch đất đai bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch hóa đất đai vì kế hoạch hóa đất đai

10

Theo Điều 67 Luật quy hoạch đô thị

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 16

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

chính là việc xác định các biện pháp, thời gian sử dụng đất theo quy hoạch. Quy hoạch
kế hoạch hóa đất đai có ý nghĩa to lớn trong công tác quản lý và sử dụng đất.
Nhằm gắn việc quản lý sử dụng với việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
nâng cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai xác định cụ thể:
Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ
chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện. Uỷ ban nhân dân huyện, quận
thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh
tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy
định tại khoản 4 Điều này.Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát
triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương. Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn
được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết), trong
quá trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Kế hoạch sử dụng đất của
xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là kế hoạch sử dụng
đất chi tiết). Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát triển kinh tế xã hội 11 . Như vậy, điều 25 đã xác định điều kiện để lập quy hoạch kế hoạch sử dụng
đất phải đúng mục tiêu, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tăng hiệu quả của

việc sử dụng đất.
Ở Việt Nam nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng như hiện nay thì nguồn tài
nguyên đất càng trở nên khan hiếm và đắt giá. Hiện quỹ đất bề mặt đang trong tình
trạng gần như cạn kiệt các không gian xanh, không gian công cộng ngày càng bị thu
hẹp nên đòi hỏi việc hướng đến khả năng tận dụng, phát triển không gian ngầm ở Việt
Nam là rất thiết thực và cấp bách điển hình là tại hai thành phố lớn của nước ta hiện
nay là TP.HCM và Hà Nội ta có thể thấy rằng dân cư phân bố không đều giữa các lãnh
thổ hành chính và giữa các vùng sinh thái (mật độ dân số trung bình của Hà Nội là
11

Điều 25 Luật đất đai năm 2003

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 17

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

1962 người/km2 và tại TP.HCM là 3530 người/ km2) 12 Quy hoạch đất đai để xây dựng
các công trình ngầm dưới lòng đất là một nội dung của quy hoạch xây dựng đô thị khi
lập quy hoạch xây dựng đô thị chúng ta phải căn cứ vào nhu cầu phát triển của thành
phố để quy hoạch không gian ngầm xây dựng các công trình ngầm trong đô thị cần
phải tiến hành một cách tổng thể và có quy hoạch đảm bảo sự khớp nối giữa công trình
trên mặt đất và dưới mặt đất thành một thể thống nhất. Trong quy hoạch xây dựng đô
thị, các phương án về cơ cấu của đô thị, tổ chức phân khu chức năng chính cần phải
kết hợp xác định các khu vực dự kiến bố trí công trình ngầm và hướng sử dụng không
gian ngầm theo các nguyên tắc ưu tiên tại trung tâm chính đô thị và các khu vực, các
vùng dân cư tập trung và dọc các trục đường phố chính cấp đô thị. Khi quy hoạch phải
chú ý tới bảo vệ và cải thiện môi trường đô thị, sử dụng tiết kiệm và hiệu quả về đất

xây dựng, phải căn cứ vào đặc điểm địa hình, địa mạo, điều kiện địa chất công trình,
địa chất thuỷ văn, vị thế và giá trị của công trình kiến trúc hiện hữu bên trên cũng như
mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm sẵn có ở dưới… để đảm bảo an toàn
và thuận lợi cho mọi điều kiện sinh hoạt của người dân.
Quy hoạch không gian ngầm bao gồm những nội dung cơ bản như sau: Phân
tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, địa chất công trình, địa chất thuỷ văn hiện trạng
về xây dựng công trình; công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm; Phân tích, đánh giá về quy
hoạch xây dựng và tình hình xây dựng theo quy hoạch. Trên cơ sở định hướng phát
triển của đô thị cũng như dự kiến các vị trí, phạm vi, quy mô các khu chức năng của
đô thị, dự báo nhu cầu phát triển và sử dụng không gian ngầm. Mặt khác trên cơ sở
quy hoạch đô thị có thể cụ thể hoá các quy hoạch riêng như quy hoạch tầu điện ngầm
gắn với các công trình ga tàu điện ngầm, quy hoạch bến bãi đỗ xe ngầm hay hệ thống
hầm cho người đi bộ...
1.3.3. Nội dung công tác quản lý về xây dựng công trình ngầm hiện nay.
Có thể nói đất xây dựng công trình ngầm khá đặc biệt và việc quản lý, sử dụng
đất xây dựng công trình ngầm có ý nghĩa đặc biệt. Khi sử dụng đất xây dựng công
trình ngầm sẽ có nhiều khó khăn hơn so với xây dựng trên bề mặt nên công tác quản lý
gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Có thể nói, việc quản lý thuê đất xây dựng công trình
ngầm thì Luật đất đai chưa điều chỉnh loại hình xây dựng này nên mỗi địa phương chủ

12

Trang web Tổng cục thống kê />[ ngày truy cập 9/2/2012.]

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 18

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

Thuê đất xây dựng công trình ngầm ở Việt Nam.

yếu chỉ dựa vào các văn bản hướng dẩn thi hành của Chính phủ để thi hành tùy từng
điều kiện, từng tình hình của mỗi địa phương mà UBND có quyết định cho thuê đất cụ
thể đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Trong công tác quản lý điều chỉnh
vấn đề thuê đất xây dựng công trình ngầm chưa có một quy định thống ngất cụ thể nào
nên mỗi địa phương quản lý theo cách của mình dẩn đến tình trạng manh mún, rời rạc
nhiều địa phương lúng túng trong khâu triển khai thực hiện nên xảy ra nhiều vướng
mắc và bất cập.
Trước đây nước ta cũng có một số công trình ngầm nhưng chủ yếu phục vụ cho
cuộc kháng chiến chống giặc cứu nước hay những công trình ngầm phục vụ cho đời
sống và thủy lợi, khi xã hội ngày càng phát triển dân số ngày càng tăng nhanh thì
nguồn tài nguyên đất càng trở nên khan hiếm nên việc xây dựng các công trình ngầm
dưới lòng đất phục vụ cho nhu cầu cuộc sống và kinh doanh như hiện nay thì xây dựng
công trình ngầm là mục tiêu đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan tâm phát
triển. Nhận được tính quan trọng đáp ứng được nhu cầu của xã hội năm 2007 chính
phủ ban hành Nghị định 41/2007/NĐ-CP trong đó chính phủ nêu lên nội dung của
công tác quản lý xây dựng công trình ngầm. Nghị định này đã gớp phần tạo nên cơ sở
để quản lý hoạt động này chặt chẽ hơn về nội dung thì công tác quản lý được chia
thành hai loại
+ Đối với quy hoạch chung xây dựng đô thị thì: “ Phân tích, đánh giá các điều
kiện tự nhiên, địa chất công trình, địa chất thuỷ văn liên quan đến việc xây dựng ngầm;
hiện trạng xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật ngầm và các khu vực sử dụng không
gian ngầm đô thị. Dự báo nhu cầu phát triển và sử dụng không gian ngầm. Dự báo các
vị trí đấu nối không gian các công trình ngầm. Dự báo vị trí, quy mô của các công
trình công cộng, giao thông và hạ tầng kỹ thuật ngầm. Xác định các khu vực cấm và
khu vực hạn chế xây dựng công trình ngầm. Xác định phạm vi bảo vệ an toàn đối với
các công trình giao thông ngầm”13
+ Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị thì: “Phân tích đánh giá hiện trạng
xây dựng các công trình ngầm. Xác định cụ thể vị trí, quy mô các công trình công
13

Trích Điều 10 Nghị định 41/2007/NĐ-CP

GVHD: Th.S. Nguyễn Thị Thanh Xuân 19

SVTH: Nguyễn Ngọc Trà Mi

LUẬN văn LUẬT tư PHÁP THUÊ đất xây DỰNG CÔNG TRÌNH NGẦM ở VIỆT NAM

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về