Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố việt trì, tỉnh phú thọ giai đoạn 2012 2016

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích trong luận văn
đều đã được ghi rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Trịnh Thị Xuân Dung


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ
tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có được kết quả này, ngoài
sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ tận tình của nhà trường.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới:
Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Quản lý Đào
tạo sau đại học cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo đã tận tụy hướng dẫn tôi
trong suốt thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp.
Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông
đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn
này.
Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan cũng như
hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh khỏi sai
sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề tài này được
hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 03 tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Trịnh Thị Xuân Dung


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................... ii
MỤC LỤC.................................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH..............................................................................................vii
MỞ ĐẦU.................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................ 2
3. Y nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài...................................................2
3.1. Y nghĩa khoa học của đề tài................................................................................ 2
3.2. Y nghĩa thực tiễn của đề tài................................................................................ 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU......................................................3
1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất..................................... 3
1.1.1 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất........................................ 3
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất........................................................ 3
1.1.3. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.................................................... 6
1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất...................................... 8
1.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất của một số nước trên thế giới.............................10
1.3.2 Australi............................................................................................................12
1.4. Tổng quan về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở nước ta........................15
1.4.1 Cơ sở hình thành, phát triển công tác chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam. .15
1.4.2. Thực tiễn tình hình thực hiện hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở
Việt Nam.........................................................................................................17
1.5. Những tồn tại trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.......................20

1.6. Thực trạng công tác quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ..................21
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................25


4

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..................................................................... 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................... 25

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................... 25
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu..................................................................... 25
2.2.1. Thời gian nghiên cứu:.................................................................................... 25
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu:..................................................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 25
2.3.1.Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ. .25
2.3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì....25
2.3.3. Đánh giá hiện trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2012-2016.....................................................25
2.3.4.Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Việt Trì, tỉnh Phú Thọ thông qua cán bộ quản lý và người dân......................26
2.3.5. Thuận lơi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả
quản lý trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ....................................26
2.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 26
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu......................................................... 26
2.4.2. Phương pháp thống kê, so sánh................................................................... 27
2.4.3. Phương pháp chuyên gia............................................................................... 27
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.............................................28
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì, tỉnh
Phú Thọ...........................................................................................................28
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên..................................................................... 28

3.1.2. Khái quát về thực trạng kinh tế xã hội của thành phố Việt Trì.......................32
3.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Việt Trì..........35
3.2.1. Tình hình quản lý sử dụng đất....................................................................... 35
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai của thành phố Việt Trì............37
3.2.3. Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành
phố Việt Trì......................................................................................................39


5

3.3. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Việt Trì giai đoạn 2012-2016...........................................................................41
3.3.1. Đánh giá chung công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Việt Trì....41

3.3.2. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì
giai đoạn 2012- 2016.....................................................................................43
3.3.3 Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Việt Trì giai
đoạn 2012 - 2016.............................................................................................47
3.3.4. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 – 2016...........52
3.3.5. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất............................................... 55
3.3.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất................................................. 57
3.4. Đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Việt Trì
thông qua ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân và cán bộ................................63
3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì............................66
3.5.1 Thuận lợi......................................................................................................... 66
3.5.2 Khó khăn......................................................................................................... 66
3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Việt Trì.......................................................................67
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................................................. 68

1. Kết luận................................................................................................................ 68
2. Kiến nghị.............................................................................................................. 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................. 70


DANH MỤC VIẾT TẮT

ĐVT:

Đơn vị tính

GCN:

Giấy chứng nhận

HĐND:

Hội đồng nhân dân

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

QSD:

Quyền sử dụng

SDĐ:

Sử dụng đất

TP:

Thành phố

TB:

Trung bình

UBND:

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của Thành phố Việt Trì...................38

Bảng 3.2.

Kết quả công tác chuyển quyền QSDĐ trên địa bàn thành phố
Việt Trì giai đoạn 2012 - 2016...............................................................42

Bảng 3.3.

Kết quả chuyển QSDĐ theo đơn vị hành chính giai đoạn 2012-2016........43

Bảng 3.4.

Kết quả chuyển QSDĐ theo mục đích sử dụng giai đoạn 2012 -2016.......44

Bảng 3.5.

Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ theo đơn vị hành chính...............45

Bảng 3.6.

Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính........48

Bảng 3.7.

Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng........50

Bảng 3.8.

Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính..............53

Bảng 3.9.

Kết quả công tác tặng cho QSDĐ theo mục đích sử dụng...................54

Bảng 3.10. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo đơn vị hành chính.....56
Bảng 3.11. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo đơn vị hành chính.....58
Bảng 3.12. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng.....60
Bảng 3.13. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất...............................................................................................63
Bảng 3.14. Y kiến của hô gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất...............................................................................64

Bảng 3.15. Y kiến của các cán bộ liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất...............................................................................................65
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ thành phố Việt Trì........................................................................28


8
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh
tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản
trong nông, lâm nghiệp”.
Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải
qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo
vệ được vốn đất đai như ngày nay!” [13].
Như vậy, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên
mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả
xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của
quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn
là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó
là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...
Thấy được tầm quan trọng của đất đai, nên chúng ta phải có biện pháp
tổ chức quản lý và sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý, tiết kiệm nhằm khai
thác tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu quả cao, phục vụ
đắc lực cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay với tốc
độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá
đã diễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạng mẽ và những phát

sinh trong quá trình quản lý phức tạp, với việc gia tăng dân số về số lượng cũng như
chất lượng.
Cùng với sự phát triển chung trên phạm vi cả nước, việc đô thị hóa tại
thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ cũng diễn ra rất nhanh chóng và mạnh mẽ, nhiều
khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông
nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị không ngừng được củng cố phát triển kéo theo việc


9
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì ngày càng gia tăng. Việc
đăng ký tại các cơ


quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện việc chuyển quyền của người
sử dụng đất ngày càng nhiều và phức tạp.
Nghiên cứu những cơ sở lý luận và thực tiễn của việc chuyển quyền sử dụng
đất nhằm nắm bắt và khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong việc thực
hiện trình tự thủ. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao
hiệu quả thi hành pháp luật trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Xuất
phát từ vấn đề đó em chọn thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác chuyển quyền
sử dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 20121016".
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và thực trạng sử dụng trên
địa bàn thành phố Việt Trì để thấy được sự ảnh hưởng tới công tác quản lý, sử
dụng đất tại địa phương.
- Đánh giá thực hiện chuyển quyền sử dụng đất qua số liệu thứ cấp và số
liệu điều tra tại thành phố Việt Trì giai đoạn 2012-2016.
- Đánh giá đúng thực trạng, đề xuất các giải pháp phù hợp với đặc điểm
của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất.
3. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

3.1. Y nghĩa khoa học của đề tài
Qua quá trình nghiên cứu, rút ra những kinh nghiệm, những phương
pháp trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển
quyền sử dụng đất nói riêng. Từ đó, đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm giúp
cơ quan có thẩm quyền có những biện pháp tích cực hơn trong việc quản lý, sử
dụng đất.
3.2. Y nghĩa thực tiễn của đề tài
Từ kết quả nghiên cứu điều tra được việc thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Việt Trì, đánh giá được mức độ ảnh hưởng và
nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng đó để nâng cao hiệu quả công tác quản lý
trên địa bàn thành phố Việt Trì.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử
dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm
bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 [24] như sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều
189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký
tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính.
1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành 7 hình
thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1.1.2.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền
sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia
đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như
hiện nay.


Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai
2013 quy định: “hộ gia đình, cá n.hân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà
nước


giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá
nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu
nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126
của Luật Đất đai 2003 [23] và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP [11] và điều
78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 [12] quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật Đất đai 2013.
Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành

một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng
đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai
2003 và các Nghị định, thông tư không quy định.
1.1.2.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực
chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho
người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra
để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của
đất.[18]
1.1.2.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu
lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiện
trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì
thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không
phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu
các loại thuế này.[19]


1.1.2.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được tham
gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất rộng
rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất
có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu

trong Bộ luật Dân sự.
Theo đ khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 [24] quy định quyền thừa kế
quyền sử dụng đất:
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết
thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1
điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không
thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá
trị của phần thừa kế đó.
1.1.2.5. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để
góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể
xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất
đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.[24]
1.1.2.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận
trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.


Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử
dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng của mình cho người
khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại quyền sử dụng
đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người
khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. [19]

1.1.2.7. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc
cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá
trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.
Hiện nay, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền
sử dụng đất (bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham gia) một
cách rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân
trong nước thì phạm vi thế chấp rộng hơn, không chỉ giới hạn là các tổ chức tín
dụng mà mở rộng ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động
tại Việt Nam.[24]
1.1.3. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất
được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau
đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp,
quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời
hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
1.1.3.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.


- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất
động sản.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công
chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định
phải có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và
môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa
đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thẩm quyền: cơ quan thuế
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi
thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan
thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).


Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển

nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự
thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước
bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người
mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính
vào thời gian chủ sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể
trình tự chuyển dịch quyền sử dụng đất cho phù hợp với từng địa phương.
Căn cứ vào các quy định pháp luật, UBND tỉnh Phú Thọ đã ban hành Quyết
định số 788/QĐ-UBND ngày 26/3/2012 và Quyết định số 2025/QĐ-UBND ngày
26/8/2015 (thay thế Quyết định số 788/QĐ-UBND) về việc công bố thủ tục hành
chính áp dụng chung cho cấp huyện trong đó hướng dẫn trình tự, thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Tỉnh.
1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện chuyển quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai năm 2003
- Bộ luật Dân sự ngày 2005.
- Luật Công chứng số 82/ 2006/ QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/7/2007.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều
126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009, có hiệu lực từ
ngày 01/9/2009.
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 42/2012/NĐ-CP của Chính phủ về việc quản lý, sử dụng đất trồng
lúa.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
Liên Bộ Tài chính- Tài nguyên và Môi trường ngày 18 tháng 4 năm 2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm
2005 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm
2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một
số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06
năm 2005 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.


- Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục
hành chính về lĩnh vực đất đai;
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
“Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên &
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 788/QĐ-UBND ngày 26/3/2012 và Quyết định số 2025/QĐUBND ngày 26/8/2015 (thay thế Quyết định số 788/QĐ-UBND) của UBND tỉnh
Phú Thọ về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai áp dụng chung cho cấp
huyện.
- Quyết định số 3997/2009/QĐ-UBND ngày 20/11/2009 của UBND tỉnh Phú
Thọ về việc Ban hành quy định cụ thể một số điểm về quản lý, sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh.
- Quyết định số 12/2014/QĐ-UBND ngày 10/9/2014 của UBND tỉnh Phú Thọ về
việc Ban hành quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên địa

bàn tỉnh.

1.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất của một số nước trên thế giới

1.3.1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại
trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt


động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,


luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai.
Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký
đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển
nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng
3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà
án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành
đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của
hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua.
Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,

hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực


hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được


xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến
ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất
động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế
chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do
ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba
văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất
động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài
liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế
chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường

ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho
người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện
thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế
chấp bị vi phạm. Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ
làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền
đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu
yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp
sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá
nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán
đấu giá. [9]
1.3.2 Australia
Australia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Australia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu
của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà
nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà
nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau
1/1/1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng,


thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc
ngăn trở nào.


Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục

quản lý đất đai Australia - DOLA).[31]
1.3.3. Trung Quốc
Đối với Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống
kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên
thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau
khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Là người đại diện
cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở
hữu.
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới
bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt
Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào cho người
SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử
dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi
ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ
phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn. Người SDĐ trên thực tế vẫn
tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường đất đai
“không chính thức”
– còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưng năng động đã bắt đầu xuất hiện
ở Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất
của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá
trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này.
Do tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và nhu cầu về bất động sản lớn nên giá
đất ở Trung Quốc nhìn chung không ngừng tăng. Vào cuối những năm 1980, việc
thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức
quyền sử dụng đất “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép