Nghiên cứu thực trạng và yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố cao bằng, giai đoạn 2012 2016

i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết
quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo
vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Phương Nguyễn Lan


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm
ơn GS.TS. Nguyễn Thế Đặng đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cơ giáo
khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn Phịng TN&MT thành phố Cao Bằng, UBND
thành phố Cao Bằng đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Phương Nguyễn Lan


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................... ii
MỤC LỤC................................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................................. vi
DANH MỤC KÝ TỰ VIẾT TẮT..................................................................................... viii
MỞ ĐẦU............................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài......................................................................... 3
2.1. Mục tiêu tổng quát...................................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài............................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học......................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU......................................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài............................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận............................................................................................. 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý............................................................................................ 5
1.2. Một số quy định cơ bản liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất...........6
1.2.1. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất............................................. 6
1.2.2. Mục đích của chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp.......................7
1.2.3 .Vai trị của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trong q
trình đơ thị hố và phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 7
1.2.4. Các đối tượng nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng
nghiệp7
1.2.5. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp.......................8


4

1.3. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
Thế giới và ở Việt Nam.......................................................................................... 8

1.3.1. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
Thế giới..................................................................................................................... 8
1.3.3. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
thành phố Cao Bằng........................................................................................ 16
1.4. Một số kết quả nghiên cứu về chuyển mục đích sử dụng đất.......................18
1.5. Những nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu................................................. 25
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................................... 27
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu............................................... 27
2.1.1. Địa điểm................................................................................................. 27
2.1.2. Thời gian................................................................................................. 27
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27
2.2. Nội dung nghiên cứu..................................................................................... 27
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành
phố Cao Bằng................................................................................................... 27
2.2.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Cao Bằng, giai đoạn 2012 - 2016...................................................................... 27
2.2.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016................................. 27
2.2.4. Định hướng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới
...........................................................................................................................28
2.3. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 28
2.3.1. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo.................................................. 28
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp....................................28
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp......................................28
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu...................................................................... 29

5

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................................. 31
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành
phố Cao Bằng...................................................................................................... 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................. 31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................ 35
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất........................................................................... 36
3.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Cao Bằng, giai đoạn 2012 - 2016......................................................................... 36
3.2.1. Thực trạng quá trình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng,
giai đoạn 2012 - 2016...................................................................................... 36
3.2.2. Quá trình biến động đất đai trên địa bàn thành phố Cao Bằng, giai
đoạn 2012 - 2016............................................................................................. 43
3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016......................................................... 53
3.3.2. Yếu tố đơ thị hố.................................................................................... 53
3.3.1. Yếu tố gia tăng dân số và việc làm.......................................................... 56
3.3.3. Yếu tố người sử dụng đất....................................................................... 57
3.4. Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị
chuyển mục đích sử dụng đất.............................................................................. 63
3.4.1. Giải pháp từ phía Nhà nước................................................................... 63
3.4.2. Giải pháp cho các hộ nơng dân.............................................................. 70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ....................................................................................... 71
1. Kết luận............................................................................................................ 71
2. Đề nghị............................................................................................................. 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 73

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của thành phố Cao Bằng....................37
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của thành phố Cao Bằng....................38
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Cao Bằng....................40
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thành phố Cao Bằng....................41
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thành phố Cao Bằng....................43
Bảng 3.6. Tình hình biến động sử dụng đất của thành phố Cao Bằng giai đoạn
2012 - 2016 ..............................................................................................44
Bảng 3.7. Biến động cơ cấu sử dụng đất so với diện tích tự nhiên của thành
phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016...................................................... 47
Bảng 3.8: Tình hình biến động đất đai của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2013 49
Bảng 3.9: Tình hình biến động đất đai của thành phố Cao Bằng giai đoạn 2014 - 2016 51
Bảng 3.10. Kết quả công tác thu hồi đất sản xuất nông nghiệp trên địa bàn
thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016............................................ 54
Bảng 3.11. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2012 - 2016.................................................................... 55
Bảng 3.12. Phân kỳ quy hoạch diện tích các loại đất phân bổ theo các mục
đích sử dụng đất..................................................................................... 56
Bảng 3.13. Cơ cấu dân số của thành phố Cao Bằng, giai đoạn 2012 - 2016.............57
Bảng 3.14. Tình hình xin chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Cao Bằng, giai đoạn 2012 - 2016. .58
Bảng 3.15. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2016...............60
Bảng 3.16. Ý kiến các hộ điều tra về mức độ tác động của chuyển mục đích..........61
Bảng 3.17. Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong tương lai..........................63


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1.

Sơ đồ hành chính thành phố Cao Bằng..............................................31

Hình 3.2:

Cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn
2012 - 2016..........................................................................................55


viii

DANH MỤC KÝ TỰ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CNH

: Công nghiệp hóa

ĐNN

: Đất nơng nghiệp

ĐTH

: Đơ thị hóa

HĐH

: Hiện đại hóa

KCN

: Khu cơng nghiệp

MĐSD

: Mục đích sử dụng

QLNN

: Quản lí nhà nước

SDĐ

: Sử dụng đất

SHTN

: Sở hữu tư nhân

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều
kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào
tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của
các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thuỷ lợi vá các
cơng trình thuỷ lợi khác.
Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài ngun vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là đại bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ,
nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập,bảo vệ được
vốn đất đai như ngày nay !".
Thực tế cho thấy trong q trình phát triển xã hội lồi người, sự hình thành
và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành
tựu kỹ thuật vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ
bản - sử dụng đất. Trong q trình phát triển của mỗi quốc gia, đơ thị hóa ln
là động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội, là một quá trình tất
yếu của bất kỳ quốc gia nào, trong đó có Việt Nam.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong
q trình thực hiện cơng nghiệp hố, đơ thị hố. Trong q trình cơng nghiệp hố,
nước ta từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu chuyển thành một nước có cơng
nghiệp hiện đại, nơng nghiệp hiện đại, dịch vụ văn minh. Cơ cấu các ngành sản
xuất, dịch vụ thay đổi rất cơ bản; trong bản thân ngành nơng nghiệp cũng có
những thay đổi quan trọng: Cơ cấu các chuyên ngành cũng chuyển hướng gắn
bó chặt chẽ với hướng phát triển của công nghiệp hiện đại, dịch vụ văn minh;

của sự phát triển của các trung tâm đơ thị lớn. Do đó, cơ cấu nhu cầu đất đai thay
đổi: đất đai, trước đây, dùng để trồng trọt cây lương thực, hoa màu, thì nay,
phải chuyển sang thành đất


chuyên dùng xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp tập trung, xây
dựng các đô thị hình thành các vùng ngun liệu cho cơng nghiệp, các bãi chăn thả
gia súc có quy mơ vừa và lớn. Trước địi hỏi của CNH, ĐTH chuyển đổi mục đích
sử dụng theo hướng có hiệu quả ngày càng cao là một tất yếu ở nước ta.
Hồ theo xu thế đó, tốc độ đơ thị hố đã và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới
q trình sử dụng đất nơng nghiệp tại tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố Cao
Bằng nói riêng. Q trình đơ thị hố đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả
về mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất. Diện tích đất cho sản xuất nông
nghiệp bị thu hẹp dần nhường cho diện tích đất khu đơ thị tăng lên nhanh chóng,
quan hệ kinh tế đất đơ thị cũng được tiền tệ hóa theo quy luật của kinh tế thị
trường. Quan hệ sử dụng đất đơ thị có những phát sinh phức tạp mà nhiều khi
đã vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước - đó là tình trạng tự ý chuyển
mục đích sử dụng đất trái phép, sự quá tải của hạ tầng kỹ thuật đô thị; ô nhiễm
môi trường; thiếu vốn đầu tư… Đặc biệt đô thị phát triển không đúng định hướng,
mục tiêu của Nhà nước do công tác xây dụng và quản lý quy hoạch chưa tốt (trong
đó có cả quy hoạch đơ thị và quy hoạch sử dụng đất).
Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giải pháp
góp phần hồn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hết sức cần
thiết nhằm hồn thiện hơn nữa cơng tác quản lý nhà nước về đất đai; nâng cao
tính khả thi của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sở pháp lý vững chắc
để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình về sử dụng
đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố
trong thời kỳ cơng nghiệp hố, hiện đại hoá đất nước.
Đứng trước những vấn đề trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, chúng tôi

tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và yếu tố ảnh hưởng
đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Cao
Bằng, giai đoạn 2012 - 2016”.


2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp và
đề xuất giải pháp cho sử dụng đất có hiệu quả trên địa bàn thành phố Cao Bằng,
giai đoạn 2012 - 2016.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
địa bàn thành phố Cao Bằng trong giai đoạn 2012 - 2016.
- Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp trên địa bàn thành phố.
- Đề xuất định hướng giải pháp cho sử dụng đất của thành phố có hiệu quả
và bền vững.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Nhằm bổ sung thêm kiến thức thực tế nhất là phương pháp nghiên cứu
các vấn đề có tính chất cả kỹ thuật học, cả tính chất định tính lẫn định lượng.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu là cơ sở khoa học cho các nhà lãnh đạo và chính quyền
địa phương, người dân tham khảo trong xây dựng kế hoạch, giám sát và đánh
giá việc sử dụng đất có tính thực tế hơn.
- Những đề xuất từ nghiên cứu này hy vọng sẽ giúp cho các cán bộ làm trực
tiếp có những thay đổi cần thiết, để tránh được những thiếu sót, bất cập và đạt
mục tiêu quản lý sử dụng đất có hiệu quả.

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đất đai ở nước ta thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất
quản lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm
1992. Luật Đất đai năm 2013 còn xác định rõ, cụ thể như sau: "Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này."
(Quốc hội, 2013) [9].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến vấn
đề đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương, chính
sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ
của cách mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X
Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật pháp, cơ
chế, chính sách về sở hữu tồn dân mà Nhà nước là đại diện đối với đất đai,
tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này được quản lý, sử dụng
có hiệu quả” . (Đảng Cộng Sản Việt Nam, 2011) [4].
Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011) đã
ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên quốc
gia” (Đảng Cộng Sản Việt Nam, 2011) [4].
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục tiêu
bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài nguyên
và bảo vệ môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược, quy
hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự án. Các
dự án đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường. Thực hiện

nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường. Hoàn thiện hệ thống
luật pháp về bảo


vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm.
Khắc phục suy thối, bảo vệ mơi trường và cân bằng sinh thái, nâng cao chất lượng
môi trường. Thực hiện tốt chương trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn
phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích các khu bảo tồn thiên nhiên. Quản lý, khai
thác và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, nước, khoáng sản và các nguồn tài
nguyên thiên nhiên khác…” (Đảng Cộng Sản Việt Nam, 2011) [4].
Từ ngàn đời nay, mối quan hệ giữa con người với đất nông nghiệp là mối quan
hệ đa chiều, vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội. Có thể nói,
đất nơng nghiệp là trung tâm của các mối quan hệ trong xã hội, là sự liên kết cuộc
sống của họ qua nhiều thế hệ. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp là
một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, địi hỏi có sự giải quyết thấu tình, đạt
lí của các cấp lãnh đạo.
Luật đất đai 2013 đã thực sự đi vào cuộc sống, đánh giá chung là việc các định
quyền sử dụng đã rõ ràng và cụ thể hơn. Việc tham gia của đất đai vào quá
trình tăng trưởng, quá trình chuyển dịch cơ cấu đầu tư... đều mang lại hiệu quả rất
lớn.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
Đất đai là một tài sản quý báu và là một nguồn lực quan trọng phục vụ cho
công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong q trình cơng nghiệp
hóa, hiện đại hóa, cùng với những đổi mới toàn diện về thể chế kinh tế - xã hội,
những nghiên cứu lý luận kinh điển Mác - Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh về
vấn đề ruộng đất cũng đã được quan tâm và hệ thống pháp về luật đất đai ở
nước ta cũng từng bước được thay đổi nhằm đáp ứng yêu cầu của tiến trình này.
Xương sống của hệ thống pháp luật đất đai là Luật đất đai được ban hành
năm 1987 và có hiệu lực từ ngày 8/1/1988, được sửa đổi cơ bản năm 1993, tiếp
tục được sửa đổi bổ sung một số điều vào năm 2001, 2003 và sửa đổi bổ sung

nhiều nội dung mới vào năm 2013. Bên cạnh đó cịn có hàng trăm văn bản
pháp luật về đất đai được ban hành ở cấp trung ương và hàng nghìn văn bản ở
cấp địa phương. Cụ thể, liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
có một số văn bản sau:


- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;


- Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số
điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ.
- Thơng tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất;
- Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 của UBND
tỉnh Cao Bằng ban hành Quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất, trưng dụng
đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao
Bằng.
- Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao
Bằng: Ban hành Quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
- Quyết định số 44/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Cao
Bằng: Ban hành Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn
mức giao đất ở tại đô thị, nông thôn; hạn mức công nhận đất ở; hạn mức giao

đất đối với đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng
cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp
trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
1.2. Một số quy định cơ bản liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất.
1.2.1. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới được pháp luật đất đai đề cập từ
năm 2001 (khi sửa đổi, bổ sung lần 2 Luật Đất Đai 1993).
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra
quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng với những diện tích
đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác.


Chuyển đổi MĐSD đất là sự thay đổi về MĐSD của đất. Chuyển đổi MĐSD
ĐNN là phạm trù hẹp hơn, tuy cũng chỉ sự thay đổi về MĐSD của đất, nhưng đó là
mục đích của ĐNN này sang mục đích nông nghiệp khác hoặc từ ĐNN sang đất phi
nông nghiệp. Chuyển đổi mục đích sử dụng ĐNN cịn được hiểu theo các góc độ về
mặt pháp lý, về kinh tế tổ chức…Về mặt pháp lý, chuyển đổi MĐSD ĐNN là thay
đổi MĐSD đất theo quy hoạch sử dụng đất, được duyệt bằng quyết định hành
chính. Về mặt kinh tế, đất được sử dụng vào tất cả các hoạt động kinh tế và đời
sống kinh tế xã hội.
1.2.2. Mục đích của chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
- Đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thúc
đẩy q trình đơ thị hóa.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Đáp ứng được nhu cầu của tất cả các đối tượng sử dụng đất.
- Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất.
1.2.3 .Vai trò của chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trong q trình
đơ thị hố và phát triển kinh tế - xã hội
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp đóng vai trị trung tâm
để phát triển kinh tế, chính trị, thương mại, văn hóa của xã hội.

- Chuyển đổi MĐSD ĐNN tạo nên sức sản xuất mới, góp phần nâng cao hiệu
quả sử dụng đất.
- Chuyển đổi MĐSDĐ có vai trị đặc biệt quan trọng trong q trình thức đẩy
nền kinh tế, tạo điều kiện thúc đẩy quá trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa nhanh
chóng.
1.2.4. Các đối tượng nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp
1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
4. Tổ chức sự nghiệp công.


1.2.5. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp phải được phép của cơ quan có thẩm quyền, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất
nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản
nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang
sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp khơng phải xin phép của cơ quan có thẩm quyền, nhưng
phải đăng ký biến động, gồm:
Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc,
gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
1.3. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên
Thế giới và ở Việt Nam
1.3.1. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp trên Thế

giới Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới khoảng 510 triệu km2 trong đó đại
dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), cịn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149
triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu.
Tồn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu
ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nơng nghiệp trên thế
giới được phân bố khơng đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu
chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình qn đất nơng nghiệp trên thế giới là
12.000m2. Đất trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích
đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nơng nghiệp như vậy cịn 54%
đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác
trên thế giới chỉ chiếm
10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là:


Đất có năng suất cao: 14%
Đất có năng suất TB: 28%
Đất có năng suất thấp: 28%
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất
nơng nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng
tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người. Như vậy
với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất nơng nghiệp mới đủ
lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá
hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp là hết sức cần thiết. (Minh Quang, 2010) [15].
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con
người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau
để kiếm sống. Và q trình chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp đều xảy ra ở
tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên, có sự khác nhau về mức độ đơ thị hóa
cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Q trình chuyển mục
đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc

biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản,… thì
tốc độ đơ thị hóa nhanh đã làm q trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó
có đất nơng nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính q trình đơ thị hố,
chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lý đã giúp nền kinh tế của các nước
này phát triển khá nhanh trong những năm qua. Để đạt được những thành tựu
đó thì cơng tác quản lý đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một
trong những nước điển hình về cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai đó là nước
Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế
chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức
QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lý giải vì
Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất
đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai
thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công


dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Nước Cộng hịa Pháp có một số đặc
điểm đặc trưng sau:
Về chế độ sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, khơng ai có
quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện nay
tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: SHTN về đất đai và SHNN (đối với đất đai và
cơng trình xây dựng cơng cộng). Tài sản cơng cộng (bao gồm cả đất đai cơng
cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng
đất cho các mục đích cơng cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư
nhân nhường quyền sở hữu thơng qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách
công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc SHTN, vì vậy để phát
triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm
và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật
về kế hoạch đơ thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973
và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát

triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất
hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về
quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát
triển, nó liên quan đến cả quyền SHTN và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn
của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất
đai, quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thơng qua việc
điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và
quy hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ SHTN về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực hiện rất
chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính.
Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa học, mang tính thời
sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thơng tin về từng
thửa đất được mơ tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thơng tin về tài nguyên và
lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này


cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và
SDĐ có hiệu quả,


đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động
của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS cơng bằng.
Ngồi Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về
đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng
và phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định cơng nhận và khuyến khích
quyền SHTN về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như
là một quyền cơ bản của cơng dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này
đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát
huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể

hiệu quả SDĐ trong phạm vi tồn xã hội.
Tuy cơng nhận quyền SHTN, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai
trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai. Các
quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đơ thị và cơng trình
xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh
chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu
thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…).
Quyền thu hồi đất thuộc SHTN để phục vụ các lợi ích cơng cộng trên cơ sở đền bù
công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền SHTN về đất đai ở Mỹ tương
đương với quyền SDĐ ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ
sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trị
quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày
càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng tồn cầu hóa hiện
nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên
trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi
của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát
triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua
các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về
an ninh kinh tế và an ninh quốc gia. (Vũ Đình Chuyên, 2008) [2].


1.3.2. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ở Việt Nam
Việt Nam có tổng diện tích tự nhiên là 33.121,20 nghìn ha, trong đó đất
nơng nghiệp là 24.696 nghìn ha (chiếm 74,56% tổng diện tích tự nhiên). Diện
tích đất bình qn trên đầu người ở Việt Nam thuộc nhóm thấp nhất thế giới.
Ngày nay với áp lực về dân số và tốc độ đô thị hóa kèm theo là những q trình
xói mịn, rửa trôi bạc màu do mất rừng, mưa lớn, canh tác khơng hợp lý, chăn thả
q mức, q trình chua hóa, mặn hóa, hoang mạc hóa, cát bay, đá lộ đầu, mất

cân bằng dinh dưỡng… cùng với chế độ chăm bón chưa phù hợp, tỷ lệ bón phân
N : P : K trên thế giới là 100 : 33 : 17, còn ở Việt Nam là 100 : 29 : 7 thiếu lân và
kali nghiêm trọng dẫn đến diện tích đất đai nước ta nói chung ngày càng giảm,
đặc biệt là đất nơng nghiệp. Tính theo bình qn đầu người thì diện tích đất
tự nhiên giảm 26,7%, đất nơng nghiệp giảm 21,5%. Vì vậy, để đảm bảo an ninh
lương thực, thực phẩm trong khi diện tích đất nơng nghiệp ngày càng giảm đang
là một áp lực rất lớn. Do đó, việc sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất nông
nghiệp càng trở nên quan trọng đối với nước ta. (Vũ Đình Chuyên, 2008) [2].
Tình hình sử dụng đất cũng như quản lý đất đai của nước ta qua mỗi giai
đoạn lịch sử khác nhau thì lại có những điểm mới để phù hợp với quá trình
phát triển chung. Trong những năm gần đây, đặc biệt từ khi có Luật Đất đai năm
1987 thì tình hình quản lý về đất đai đã được cải thiện. Đây là văn bản luật đầu
tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn
định lâu dài. Theo tinh thần của Luật này thì: Kinh tế nơng hộ đã được khôi phục
và phát triển. Các hộ nông dân đã được giao ruộng đất để sử dụng lâu dài,
khuyến khích kinh tế tư nhân trong lĩnh vực khai thác sử dụng đất v.v...Tuy nhiên
Luật Đất đai 1987 được soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa
tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên cịn mang nặng tính chất của cơ
chế đó khi soạn luật; do đó đã bộc lộ một số tồn tại sau: Việc tính thuế trong giao
dịch đất đai rất khó khăn vì Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá
trị; chưa quy định rõ những cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh về quan hệ đất
đai trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, trong q trình tích tụ tập
trung sản xuất trong nông nghiệp và phân công


lại lao động trong nơng thơn; chính sách tài chính đối với đất đai chưa rõ nét,
đặc biệt là giá đất; chưa có điều chỉnh thích đáng đối với những bất hợp lý trong
những
chính sách cũ ...vv…
Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và

đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa
phương. Tuy nhiên, đất nơng nghiệp đã giao cho nông dân sử dụng lâu dài
nhưng công tác quản lý chưa được chặt chẽ.
Sau giai đoạn đổi mới (từ năm 1986 - 1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy
định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa
đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước. Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời đã
khắc phục được những hạn chế của Luật Đất đai 1987 và trên cơ sở của Hiến pháp
1992 thì ngày 14 tháng 7 năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội
khóa IX thông qua.
Luật Đất đai năm 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai
ở nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định
hướng XHCN. Luật này đã đề cập đến nhiều nội dung quan trọng và hồn thiện
hơn.
Trong q trình chúng ta thực hiện Luật Đất đai 1993 đã đạt được khá
nhiều thành tựu đáng kể nhưng cùng với sự phát triển thì một số nội dung của
Luật cần được thay đổi và bổ sung thêm để đáp ứng kịp thời nhu cầu của đất
nước đặt ra. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật
Đất đai mới - Luật Đất đai 2013. Và trong số các nội dung đổi mới mà Luật đề cập
có nội dung về chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển mục đích sử
dụng đất nơng nghiệp nói riêng. Như vậy, Đảng và Nhà nước đã quan tâm tới
việc sử dụng đất đúng theo mục đích cũng như hạn chế việc tự ý chuyển đổi
mục đích đất nơng nghiệp đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. Và cho đến
nay chúng ta vẫn đang thực hiện theo Luật Đất đai 2013 cùng với những văn bản
dưới Luật để quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách tốt nhất.
(Nguyễn Thị Dung, 2010) [3].


Q trình chuyển mục đích sử dụng đất ln diễn ra ở mọi thời điểm.
Trước kia khi chưa có Luật Đất đai quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích
thì q