Luận văn đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã sơn tây thành phố hà nội

B GIÁO D C VÀ ðÀO T O
TRƯ NG ð I H C NÔNG NGHI P HÀ N I

-----

-----

PH M TH HUY N NGA

ðÁNH GIÁ HI U QU C A CÔNG TÁC ð U GIÁ
QUY N S D NG ð T TRÊN ð A BÀN TH XÃ
SƠN TÂY THÀNH PH HÀ N I

LU N VĂN TH C SĨ NÔNG NGHI P

Chuyên ngành: QU N LÝ ð T ðAI
Mã s : 60 62 16

Ngư i hư ng d n khoa h c: PGS.TS. NGUY N THANH TRÀ

Hµ Néi - 2011


L I CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan r ng, s li u và k t qu nghiên c u trong lu n án này là
trung th c, chưa t ng ñư c s d ng ñ b o v m t h c v nào.
Tơi xin cam đoan r ng, m i s giúp ñ th c hi n lu n án này ñã ñư c c m
ơn và các thơng tin trích d n trong lu n án đ u ñã ñư c ch rõ ngu n g c.

Hà N i, tháng 10 năm 2011
Tác gi

Ph m Th Huy n Nga

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

i


M CL C
Trang
PH N I. ð T V N ð ...................................................................................
1.1

Tính c p thi t c a đ tài .........................................................................

1.2

M c đích, u c u c a đ tài ..................................................................

1.2.1 M c đích ................................................................................................
1.2.2 u c u ..................................................................................................
PH N II. T NG QUAN V N ð NGHIÊN C U ..........................................
2.1

ð t ñai và th trư ng ñ t ñai ...................................................................

2.1.1 ð t ñai....................................................................................................
2.1.2 Th trư ng ñ t ñai...................................................................................
2.1.3 Giá ñ t....................................................................................................
2.1.4 M t s khái ni m khác ...........................................................................

2.2

Các hình th c đ u giá ............................................................................

2.3

Cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t

Vi t Nam....................................

2.3.1 Quy ñ nh v ñ u giá ñ t theo Lu t ñ t ñai 2003......................................
2.3.2 Nh ng y u t cơ b n xác ñ nh giá ñ t trong ñ u giá QSDð ...................
2.3.3 Các phương pháp ñ nh giá ñ t trong ñ u giá QSDð
2.3.4 Các hình th c đ u giá quy n s d ng đ t
2.3.5 Quy trình đ u giá tài s n

nư c ta ...............

Vi t Nam ............................

Vi t Nam .....................................................

2.3.5 Th c tr ng ñ u giá quy n s d ng ñ t

Vi t Nam.................................

PH N III. N I DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C U .........................
3.1

ð i tư ng và ph m vi nghiên c u ..........................................................

3.2

N i dung nghiên c u .............................................................................

3.3

Phương pháp nghiên c u ........................................................................

3.3.1 Phương pháp thu th p thông tin, s li u .................................................

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

ii


3.3.2 Phương pháp ch n ñi m nghiên c u.......................................................
3.3.3 Phương pháp ñi u tra th ng kê ...............................................................
3.3.4 Phương pháp phân tích t ng h p
3.3.5 Phương pháp chuyên gia
PH N IV. K T QU NGHIÊN C U
4.1.

Khái quát v ñi u ki n t nhiên, kinh t xã h i c a Th xã Sơn
Tây –

Thành ph Hà N i ....................................................................

4.1.1. ð c ñi m t nhiên .................................................................................
4.1.2. Các ngu n tài nguyên ............................................................................

4.1.3. Tình hình kinh t - xã h i ......................................................................
4.1.4. Hi n tr ng s d ng đ t, tình hình qu n lý đ t đai trên đ a bàn Th
xã Sơn Tây .............................................................................................
4.2.

Cơng tác ñ u giá quy n s d ng ñ t c a th xã Sơn Tây trong
nh ng năm qua.......................................................................................

4.2.1. Các văn b n v ñ u giá quy n s d ng ñ t trên ñ a bàn th xã
Sơn Tây..................................................................................................
4.2.2. Quy ch ñ u giá quy n s d ng đ t đ giao đ t có thu ti n s
d ng ñ t, cho thuê ñ t trên ñ a bàn th xã Sơn Tây .................................
4.3.

K t qu ñ u giá quy n s d ng ñ t c a m t s d án trên ñ a bàn
th xã Sơn Tây ........................................................................................

4.3.1. K t qu ñ u giá quy n s d ng ñ t khu tái ñ nh cư Trung Hưng ...........
4.3.2. K t qu ñ u giá quy n s d ng ñ t Khu t p th trư ng H u Ngh
80 phư ng Lê L i...................................................................................
4.3.3 K t qu ñ u giá quy n s

d ng ñ t khu t p th Bách Hoá

phư ng Xuân Khanh ..............................................................................
4.4

ðánh giá hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t qua
m t s d án...........................................................................................

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

iii


4.4.1 Hi u qu kinh t .....................................................................................
4.4.2 Hi u qu xã h i ......................................................................................
4.4.3 Hi u qu ñ i v i công tác qu n lý và s d ng ñ t ñai.............................
4.4.4 M t s h n ch c a cơng tác đ u giá quy n s d ng đ t.........................
4.4.5 M t s đ xu t hồn thi n Quy ch ñ u giá ............................................
PH N V. K T LU N VÀ KI N NGH ...........................................................
5.1

K t lu n..................................................................................................

5.2

Ki n ngh ...............................................................................................

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

iv


PH N I
ð TV Nð
1.1 Tính c p thi t c a ñ tài
ð t ñai là tài nguyên qu c gia vô cùng quý giá, là cơ s không gian c a
m i quá trình s n xu t, là tư li u s n xu t ñ c bi t trong nông nghi p, là thành
ph n quan tr ng nh t c a môi trư ng s ng, là ñ a bàn phân b các khu dân cư,

xây d ng các cơng trình kinh t , văn hóa, xã, an ninh và qu c phịng. ð t đai có
nh ng tính ch t đ c trưng khi n nó khơng gi ng b t kỳ m t tư li u s n xu t nào.
ð t ñai là ngu n tài nguyên có gi i h n v s lư ng. ð t đai có v trí c đ nh
trong khơng gian, khơng th di chuy n ñư c theo ý mu n ch quan c a con
ngư i.
Trên th c t , các nư c phát tri n do ho t ñ ng th c c a th trư ng b t
đ ng s n có hi u qu thông qua ngu n tài ngu n nguyên ñ t ñã mang l i
nhi u l i ích thi t th c đó là l i ích chung c a tồn xã h i, nó chi m t tr ng
cao trong ho t ñ ng c a n n kinh t . Có đư c hi u qu to l n đó là do Chính
ph c a các nư c s m nh n bi t ñư c t m quan tr ng c a ñ t ñai và ñưa ra
nh ng bi n pháp phù h p.
Th trư ng b t ñ ng s n Vi t Nam đã có t khá lâu ngay t trư c khi
đư c pháp lu t nư c ta cơng nh n. Trư c khi th trư ng này ñư c cơng nh n
nư c ta đã hình thành m t th trư ng ng m, do tính ch t khơng cơng khai
c a th trư ng đã làm thâm h t l n t i ngân sách Nhà nư c, tác ñ ng x u ñ n
s phát tri n chung c a toàn xã h i. Th c hi n Ngh quy t ñ i h i ð ng toàn
qu c l n th VII, cơ ch th trư ng ñ nh hư ng xã h i ch nghĩa đã đư c hình
thành. T Hi n pháp năm 1992, Lu t ñ t ñai năm 1993 ñã ñi vào cu c s ng
trong đó cơng nh n 5 quy n chuy n ñ i, chuy n như ng, cho thuê, th a k ,
th ch p cho h gia đình, cá nhân đ n Lu t đ t ñai năm 2003 công nh n 7
quy n ñ i v i h gia, cá nhân là chuy n ñ i, chuy n như ng, cho thuê, cho
thuê l i, th a k , th ch p, góp v n quy n s d ng ñ t. Trong d th o Báo cáo
chính tr t i đ i h i ð ng tồn qu c khố X đã đ xu t n i dung đ i m i chính
sách v ñ t ñai và b t ñ ng s n g m “ Phát tri n th trư ng b t ñ ng s n (bao
g m th trư ng quy n s d ng ñ t và b t ñ ng s n g n li n v i ñ t): b o ñ m
quy n s d ng ñ t chuy n thành hàng hoá m t cách thu n l i; t ng bư c làm

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

1

cho th trư ng b t ñ ng s n trong nư c có s c c nh tranh so v i th trư ng khu
v c, có s c h p d n các nhà ñ u tư. Th c hi n công khai, minh b ch và tăng
cư ng tính pháp lý, k lu t, k cương trong qu n lý ñ t ñai. Nhà nư c ñi u ti t
giá ñ t b ng quan h cung - c u v đ t đai và thơng qua các chính sách v thu
có liên quan đ n đ t ñai. Nhà nư c v a qu n lý t t th trư ng b t ñ ng s n v a
là nhà ñ u tư b t ñ ng s n l n nh t, hoàn thi n h th ng pháp lu t v kinh
doanh b t ñ ng s n”. ð n ñây, th trư ng quy n s d ng ñ t ñã ñư c hồn
ch nh, đ s c t phát tri n đ cùng v i th v n, th trư ng lao ñ ng ñi u ti t ñ u
vào c a th trư ng s n xu t và kinh doanh hàng hố.
Nh ng năm g n đây, đ nâng cao hi u qu qu n lý và s d ng ñ t, th xã
Sơn Tây – Thành ph Hà N i th c hi n ch trương ch trương c a Nhà nư c
“ñ i ñ t l y cơ s h t ng” v i hai hình th c ñ u th u d án và ñ u giá quy n
s d ng đ t, trong đó th c hi n các d án qu ñ t t o v n xây d ng cơ s h
t ng thông qua phương th c ñ u giá quy n s d ng ñ t là m t gi i pháp h u
hi u nh m kh c ph c khó khăn v v n ñ u tư.
Xu t phát t nh ng quan ñi m trên, ñư c s phân công c a khoa Tài
nguyên và Môi trư ng - Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i, đư c s nh t
trí c a phịng Tài nguyên và Môi trư ng th xã Sơn Tây cùng v i s hư ng
d n tr c ti p c a th y giáo PGS.TS Nguy n Thanh Trà – cán b gi ng d y
khoa Tài nguyên và Môi trư ng - Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i. Tôi
ti n hành nghiên c u ñ tài: “ðánh giá hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n
s d ng ñ t trên ñ a bàn Th xã Sơn Tây, Thành ph Hà N i”
1.2 M c đích, u c u c a đ tài
1.2.1 M c đích
Tìm hi u các văn b n pháp lu t v ñ u giá quy n s d ng ñ t và quy ñ nh,
quy ch ñ u giá quy n s d ng ñ t t i th xã Sơn Tây – thành ph Hà N i.
ðánh giá hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t qua m t s
d án trên ñ a bàn th xã Sơn Tây - tp Hà N i.

ðưa ra ý ki n và ki n ngh đ hồn thi n quy trình, cơ ch nh m tăng
cư ng hi u qu c a cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t.
1.2.2 Yêu c u

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

2


Nghiên c u, n m ch c các văn b n có liên quan đ n đ u giá quy n s
d ng ñ t Trung ương và ñ a phương.
S li u, thơng tin đi u tra ph i đ m b o chính xác, khách quan, có đ
tin c y, ñ ng th i ph i ñ m b o tính khách quan và th c ti n.
Nêu ra k t qu ñ t ñư c, nh ng v n đ cịn t n t i và có ý ki n đ xu t
đ cơng tác đ u giá b t ñ ng s n th xã Sơn Tây ngày càng hoàn thi n và
mang l i hi u qu cao hơn

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

3


PH N II
T NG QUAN V N ð NGHIÊN C U
2.1 ð t ñai và th trư ng ñ t ñai
2.1.1 ð t ñai
ð t ñai là m t lo i tài nguyên t nhiên, m t lo i tài nguyên s n xu t,
bao g m c l c ñ a và m t nư c trên b m t trái ñ t. Theo quan ñi m kinh
t h c thì đ t đai khơng ch bao g m m t đ t cịn bao g m c tài ngun
trong lịng đ t và t t c m i th sinh sơi trên m t đ t và trong lịng đ t khơng

do lao đ ng và con ngư i làm ra, t c là bao g m nư c m t ñ t và nư c
ng m, th như ng, th c v t và ñ ng v t. V i nghĩa chung nh t, đó là l p b
m t c a trái ñ t, bao g m ñ ng ru ng, ñ ng c , bãi chăn th , cây r ng, bãi
hoang, m t nư c, ñ m l y và bãi ñá... V i nghĩa h p thì đ t đai bi u hi n kh i
lư ng và tính ch t c a quy n l i ho c tài s n mà m t ngư i có th chi m đ i
v i đ t. Nó có th bao g m l i ích trên đ t v m t pháp lý cũng như nh ng
quy n theo t p quán không thành văn.
Khi nghiên c u khái ni m v ñ t ñai liên quan ñ n ñ nh giá ñ t ph i
hi u: ñ t ñai là m t ngu n tài nguyên thiên nhiên, là tư li u s n xu t ñ c bi t,
là thành ph n quan tr ng c a môi trư ng s ng, là ñ a bàn phân b khu dân cư,
xây d ng cơ s kinh t , văn hoá, an ninh và qu c phịng.
ð t đai là tài s n vì đ t đai có đ y đ thu c tính c a m t tài s n
như: đáp ng đư c nhu c u nào đó c a con ngư i t c là có giá tr s d ng;
con ngư i có kh năng chi m h u và s d ng; là ñ i tư ng trao đ i mua bán
(t c là có tham gia vào giao lưu dân s )... ð t đai cịn ñư c coi là tài s n qu c
gia vô cùng quý giá, ñư c chuy n ti p qua các th h , và ñư c coi là m t d ng
tài s n trong phương th c tích lu c a c i v t ch t c a xã h i.
ð ng th i ñ t ñai cịn đư c coi là m t tài s n đ c bi t vì b n thân
nó khơng do lao ñ ng làm ra, mà lao ñ ng tác ñ ng vào ñ t ñai ñ bi n nó t
tr ng thái hoang hoá tr thành s d ng vào đa m c đích. ð t đai c đ nh v v
trí, có gi i h n v khơng gian và vô h n v th i gian s d ng. Bên c nh đó
đ t đai có kh năng sinh l i vì trong quá trình s d ng, n u bi t s d ng và s
d ng m t cách h p lí thì giá tr c a ñ t (ñã ñư c khai thác s d ng) khơng
nh ng khơng m t đi mà có xu hư ng tăng lên. Vì tính tài s n ñ c bi t và

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

4

tính hàng hóa đ c bi t là m t trong nh ng ngun nhân địi h i ph i đ nh giá.
Tính đ c bi t có tính ch t địi h i ph i đ nh giá là ñ t ñai tham gia nhi u vào
quá trình s n xu t nhưng nó khơng chuy n d n giá tr c a nó vào giá thành
c a s n ph m, khơng hao mịn, càng tham gia nhi u vào q trình s n xu t thì
giá đ t càng tăng lên. Vi c ñ u tư c a xã h i ñ làm tăng giá tr c a ñ t ñai,
ph n l n là ñ u tư tr c ti p cho các tài s n khác như: h th ng h t ng k
thu t, h t ng xã h i...; do đó, chi phí ñ u tư làm tăng giá tr c a ñ t đai là
r t trìu tư ng, khó xác đ nh, khó phân b cho t ng th a đ t….thi u cơ s
xác đ nh m c chi phí c th làm nh hư ng ñ n giá ñ t.
2.1.2 Th trư ng ñ t ñai
M t th trư ng là t p h p nh ng ngư i mua và ngư i bán tác ñ ng
qua l i l n nhau d n ñ n kh năng trao ñ i (Robert và Daniel, 1994). Hay nói
cách khác: th trư ng là nơi trao đ i hàng hố đư c s n xu t ra, cùng v i các
quan h kinh t gi a ngư i v i ngư i, liên k t v i nhau thông qua trao ñ i
hàng hoá. Th trư ng hi u theo nghĩa r ng là ch các hi n tư ng kinh t đư c
ph n ánh thơng qua trao đ i và lưu thơng hàng hố cùng quan h kinh t và
m i liên k t kinh t gi a ngư i v i ngư i đ t đó liên k t h v i nhau. Th
trư ng hi u theo nghĩa h p là ch khu v c và không gian trao đ i hàng hố.
Th trư ng đ t ñai v ý nghĩa chung là th trư ng giao d ch ñ t ñai. Th
trư ng ñ t ñai có th đư c hi u theo nghĩa r ng và nghĩa h p. Theo nghĩa
r ng, th trư ng ñ t ñai là t ng hòa các m i quan h v giao d ch ñ t ñai
di n ra t i m t khu v c ñ a lý nh t ñ nh, trong m t kho ng th i gian nh t
ñ nh. Theo nghĩa h p, th trư ng ñ t ñai là nơi di n ra các ho t đ ng có liên
quan tr c ti p ñ n giao d ch ñ t ñai. Th trư ng ñ t ñai là m t b ph n c u
thành quan tr ng c a n n kinh t th trư ng, k c v i n n kinh t chuy n
ñ i theo hư ng phát tri n kinh t th trư ng ñ nh hư ng XHCN như nư c
ta. T i ñi u 5 Lu t ð t ñai 2003 quy ñ nh: "đ t đai thu c s h u tồn dân do
Nhà nư c ñ i di n ch s h u", do đó khơng t n t i th trư ng chuy n quy n
s h u ñ t ñai nư c ta, ch th lưu thông trên th trư ng ñ t ñai trên ý nghĩa
chung là quy n s d ng ñ t.

ð i v i th trư ng ñ t ñai v ý nghĩa chung là th trư ng giao d ch v
ñ t ñai. Các giao d ch di n ra trên th trư ng ñ t ñai khu v c thư ng quan tâm

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

5


gi i quy t nh ng v n ñ mang tính chi ti t, c th c a c bên mua và bên
bán như
v trí, hình th , qui mơ, kích thư c th a đ t; hình th c và phương th c
thanh toán... nhưng các giao d ch di n ra trong th trư ng ñ t ñai qu c gia
hay qu c t thư ng ch y u quan tâm t i lĩnh v c ñ u tư tìm ki m l i nhu n
t i đa c a các bên mua và bên bán. Vì v y, khách th giao d ch ch y u
trong th trư ng này là các lo i ñ t t i các đơ th , vùng ven đơ th , khu cơng
nghi p, khu ch xu t và các đ c khu kinh t ...
2.1.3 Giá ñ t
ð t ñai là s n ph m phi lao ñ ng, b n thân nó khơng có giá tr . Do đó
đ i v i đ t đai mà nói, giá c ñ t ñai ph n ánh tác d ng c a ñ t ñai trong ho t
ñ ng kinh t , nó là s thu l i trong q trình mua bán, nói cách khác giá c đ t
đai cao hay th p quy t đ nh b i nó có th thu l i cao hay th p m t kho ng
th i gian nào đó. Quy n l i đ t đai đ n đâu thì có th có kh năng thu l i đ n
đó t đ t và cũng có giá c tương ng, như giá c quy n s h u, giá c quy n
s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p... H u h t nh ng nư c
có n n kinh t th trư ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n
s h u ñ t ñai. Xét v phương di n t ng quát, giá ñ t là giá bán quy n s h u
đ t chính là m nh giá c a quy n s h u m nh ñ t đó trong khơng gian và th i
gian xác đ nh.
V i nh ng đ c đi m:
1. Khơng gi ng nhau v phương th c bi u th : giá c ñ t ñai ph n ánh

tác d ng c a ñ t ñai trong ho t ñ ng kinh t , quy n l i ñ t ñai đ n đâu thì có
kh năng thu l i đ n đó và cũng có giá c tương ng, như giá c quy n s
h u, giá c quy n s d ng, giá c quy n cho thuê, giá c quy n th ch p...
2. Không gi ng nhau v th i gian hình thành: do đ t đai có tính khác
bi t cá th l n, l i thi u m t th trư ng hoàn ch nh, giá c đư c hình thành
dư i s nh hư ng lâu dài t quá kh ñ n tương lai, th i gian hình thành giá
c dài, khó so sánh v i nhau.
3. Giá đ t đai khơng ph i là bi u hi n ti n t c a giá tr ñ t ñai, giá c
cao hay th p không ph i do giá thành s n xu t quy t ñ nh.
4. Giá ñ t ch y u là do nhu c u v ñ t ñai quy t đ nh và có xu th tăng

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

6


cao rõ ràng, t c ñ tăng giá ñ t cao hơn so v i t c ñ tăng giá hàng hóa thơng
thư ng.
5. Giá đ t có tính khu v c và tính cá bi t rõ r t: do đ t có tính c đ nh v
v trí, nên gi a các th trư ng có tính khu v c, giá c c a ñ t r t khó hình thành
th ng nh t, mà có tính đ c trưng khu v c rõ ràng, trong cùng m t thành ph , v
trí c a th a đ t khác nhau thì giá đ t cũng khác nhau, giá đ t có tính cá bi t r t
rõ ràng; ngồi ra, giá đ t cịn ph thu c vào s phát tri n c a kinh t , s gia
tăng dân s c a t ng vùng, vì v y th a đ t khác nhau có giá c r t khác nhau.
2.1.4 M t s khái ni m khác
- ð u giá: Là bán b ng hình th c ñ cho ngư i mua l n lư t tr giá giá
cao nh t thì đư c.
- ð u th u: Là đ u giá trư c cơng chúng, ai nh n làm ho c nh n bán
v i giá r nh t thì giao cho làm ho c ñư c bán hàng.
- ð nh giá: Là s ư c tính v giá tr c a các quy n s h u tài s n c th

b ng hình thái ti n t cho m t m c ñích ñã ñư c xác ñ nh, t i m t th i ñi m xác
ñ nh.
- ð nh giá ñ t: ðư c hi u là s ư c tính v giá tr c a quy n s d ng đ t
b ng hình thái ti n t cho m t m c đích đã đư c xác đ nh, t i m t th i ñi m xác
ñ nh.
- Giá c : Là bi u th b ng ti n t v giá tr c a m t tài s n, là s ti n
tho thu n gi a ngư i mua và ngư i bán t i m t th i ñi m xác ñ nh. Giá c có
th l n hơn ho c nh hơn giá tr th trư ng c a tài s n.
2.2 Các hình th c đ u giá
ð u giá là m t cơ ch th trư ng trong đó m t v t h u hình hay vơ
hình, m t hay m t t p h p s n ph m hay d ch v (g i chung là v t ñ u giá)
ñư c trao ñ i, mua bán trên cơ s giá chào nh ng ngư i tham gia ñ u giá hay
ngư i tr giá, nh ng thành viên tham gia trên th trư ng. ð u giá cung c p
m t h quy t c ñi u ch nh qua đó quy t đ nh mua t hay bán cho ngư i tr giá
thích h p nh t. ð u giá ñư c t ch c vào th i ñi m xác ñ nh v i s ngư i
tham gia h n ch .
M t trong nh ng ñ c ñi m c a ñ u giá là v t chào bán có giá tr chung
hay riêng ñ i v i nh ng ngư i tham gia. M t v t có th ch có giá tr (riêng)

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

7


n u nó rơi vào tay m t ngư i (m t nhóm thi u s ngư i) nh t ñ nh, sưu t m
ñ c ch ng h n. M t ñ ng ti n c ñ i v i nhi u ngư i thì khơng khác gì v t
b ñi nhưng ñ i v i nhà sưu t m thì nó l i là c m t gia tài. V t mang giá tr
chung n u nó có cùng giá tr tương ñương ñ i v i t t c m i ngư i tham gia
ñ u giá.
M t ñ c trưng khác c a ñ u giá là phương th c th c hi n. Ngư i th ng

cu c có th tr (ho c đư c tr ) theo giá mà ngư i đó chào (đ u giá m c th
nh t) ho c theo m c giá li n k ti p (ñ u giá m c th hai). Vi c đ u giá có
th ñư c t ch c công khai ho c theo h sơ niêm phong.
ð u giá m c th nh t: cho phép ngư i chào giá cao nh t ñư c mua v t
ñ u giá và tr ti n t i m c giá đó. M t khác, trong ñ u th u, ngư i th ng cu c
là ngư i th ng th u là ngư i chào m c giá th p nh t và ñư c tr b ng m c
giá đó. Ch ng h n như vi c ñ u th u xây d ng cơng trình cơng c ng. Trên
th c t , ñ u giá m c th nh t thư ng ñ u giá niêm phong ho c ñ u giá ki u
Hà Lan.
ð u giá m c th hai: ch p nh n ngư i tr giá m c cao nh t và ngư i
th ng cu c ch ph i tr ti n m c giá th p li n dư i m c th ng cu c. Trong
ñ u th u, ngư i b th u có m c giá th p nh t s ñư c ch p nh n th u nhưng
ñư c tr ti n m c cao li n k trên m c giá chào th ng cu c. ð u giá m c
th hai thư ng là ñ u giá niêm phong ho c ñ u giá ki u Anh.
ð u giá niêm phong: đây là hình th c đ u giá trong ñó ngư i tham gia
cùng n p giá chào m t lúc mà khơng đư c bi t giá c a ngư i khác cũng như
gi kín khơng cho ngư i khác bi t giá c a mình. Thơng thư ng ngư i tr giá
mua cao nh t (ho c giá bán th p nh t theo hình th c ñ u th u) s th ng.
Ngư i th ng có th tr theo giá đã chào ho c t i m c giá th p hơn ngay sau
m c giá th ng cu c (ñ u giá m c th hai).
ð u giá ki u Hà Lan: ngư i bán ñ u giá ñưa ra m t m c giá r t cao cho
v t ñ u giá mà thư ng là không ngư i mua nào tr n i. M c giá s ñư c h
xu ng d n d n theo m t chi c ñ ng h . N u ngư i tr giá ch p nh n m c giá
thì ph i n nút ch p nh n ngay, n u không s m t cơ h i. Phương th c này
ñư c áp d ng r ng rãi trong các ch hoa n i ti ng c a Hà Lan.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

8

ð u giá ki u Anh: ngư i bán ñ u giá ñi u khi n cu c bán ñ u giá sao
cho ngư i tr giá th ng ñư c m c hi n t i. Giá chào m i ph i cao hơn giá
chào cũ m t kho ng cho trư c. Cu c ñ u giá ch m d t khi khơng cịn ngư i
nào đưa ra m c giá khá hơn. Ngư i tr giá hi n t i s th ng và tr s ti n theo
giá ñã chào. ð u giá ki u Anh ñư c coi là ñ u giá m c th hai vì ngư i th ng
cu c ch c n chào giá m c giá th hai (ho c hơn m c giá th hai m t chút).
ð u giá m c th hai cịn đư c g i là ñ u giá Vickrey, l y tên c a William
Vickrey, gi i Nobel 1996. Ơng là ngư i đ u tiên mô t và ch ra r ng ngư i
tr giá có m t chi n lư c vư t tr i ñ tr giá theo giá tr th c mà ngư i chơi
không c n quan tâm t i nh ng già mà ñ i th làm nhưng v n đ t đư c l i ích
cao nh t so v i các chi n lư c khác. Ph n chênh l ch gi a m c th nh t và
m c th hai theo ơng khuy n khích ngư i tr giá ñưa ra con s l n nh t mà
h s n sàng tr .
ð u giá như ng quy n: ðây là hình th c đ u giá dài vơ h n đ nh, dành
cho các s n ph m có th đư c tái b n (b n thu âm, ph n m m, công th c làm
thu c), ngư i ñ u giá ñ t công khai giá l n nh t c a h (có th đi u ch nh
ho c rút l i), ngư i bán có th xem xét k t thúc cu c ñ u giá b t c lúc nào
khi ch n ñư c m c giá v a ý. Nh ng ngư i th ng cu c là nh ng ngư i ñ t
giá b ng ho c cao hơn giá ñư c ch n, và s nh n ñư c phiên b n c a s n
ph m.
ð u giá ra giá duy nh t: Trong hình th c này, ngư i ñ u giá s ñưa ra
giá khơng rõ ràng, và đư c cung c p m t ph m vi giá mà h có th ñ t. M t
m c giá duy nh t có th cao nh t ho c th p nh t t các m c giá ñư c ra giá s
th ng cu c. Ví d , n u m t cu c ñ u giá quy ñ nh m c giá cao nh t là 10,
năm giá cao nh t là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 s là giá th ng cu c vì là ngư i ra giá
duy nh t đ t giá cao nh t. Hình th c này ph bi n trong các cu c ñ u giá tr c
tuy n.
ð u giá m : ðây là hình th c s d ng trong th trư ng ch ng khốn và
trao đ i hàng hố. Vi c mua bán di n ra trên sàn giao d ch và ngư i giao d ch

ñưa ra giá b ng l i ngay l p t c. Nh ng giao d ch có th đ ng th i di n ra
nơi khác nhau trong sàn mua bán. Hình th c này d n ñư c thay th b i hình
th c thương m i đi n t .

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

9


ð u giá giá tr n: Hình th c đ u giá này có giá bán ra đ nh trư c, ngư i
tham gia có th k t thúc cu c ñ u giá b ng cách ñơn gi n ch p nh n m c giá
này. M c giá này do ngư i bán ñ nh ra. Ngư i ñ u giá có th ch n ñ ra giá
ho c s d ng luôn m c giá tr n. N u khơng có ngư i ch n giá tr n thì cu c
đ u giá s k t thúc v i ngư i tr m c giá cao nh t.
ð u giá t h p: Trong m t s trư ng h p, s ñ nh giá c a ngư i mua là
m t t p h p món hàng v i s lư ng và ch ng lo i khác nhau (g i là t h p). Ví
d , n u bánh xe ñ p và khung xe ñ p ñư c bán r i ra trong m t cu c đ u giá
thì đ i v i ngư i ra giá m t t h p bao g m 1 bánh xe ho c khung xe ch ng có
giá tr gì c , nhưng 2 bánh xe và m t khung xe thì l i đáng giá. Tình th này có
th đư c gi i quy t b ng cách bán t t c các món đ ng th i và cho phép ngư i
mua ñăng ký ra giá cho m t t h p các món hàng. S ra giá theo t h p như
v y s ñ ngh m t giá ñ tr cho t t c các món trong t h p n u th ng thì có
đư c t h p, ngư c l i s không ph i mua b t c món gì trong t h p.
Các hình th c đ u giá khơng ch đư c áp d ng đ i v i nh ng m t hàng
hi m mà cịn đư c s d ng r ng rãi t i các sàn giao d ch hàng hố theo lơ, ñ c
bi t là v i các cơ ch kh p l nh giao d ch t ñ ng. Nghiên c u ñ u giá giúp
cho các nhà thi t k th trư ng có th t i ưu hố ho t ñ ng mua bán. Hơn th
n a, k t h p v i lý thuy t trò chơi, nghiên c u đ u giá có th giúp ngư i bán
ñ u giá ñ t hi u qu cao hơn.
2.3 Cơng tác đ u giá quy n s d ng ñ t Vi t Nam

2.3.1 Quy ñ nh v ñ u giá ñ t theo Lu t ñ t ñai 2003
T i kỳ h p th 4 Qu c h i khố XI đã thơng qua Lu t đ t ñai m i, Lu t
ñ t ñai năm 2003 thay th Lu t ñ t ñai năm 1993 và có hi u l c thi hành t
ngày 01/7/2004. T i Lu t này qu n lý tài chính v ñ t ñai và th trư ng BðS
ñã ñư c quy ñ nh c th t i m c 6 và m c 7 c a chương II:
- Giá ñ t ñ m b o sát v i giá chuy n như ng quy n s d ng ñ t th c t
trên th trư ng trong ñi u ki n bình thư ng; Khi có chênh l ch l n so v i giá
chuy n như ng quy n s d ng ñ t th c t trên th trư ng thì ph i đi u ch nh
cho phù h p.
- Giá ñ t do U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ương
quy ñ nh ñư c công b vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

10


Lu t ñ t ñai năm 2003 quy ñ nh cho phép doanh nghi p có kh năng
chun mơn làm d ch v tư v n v giá ñ t ñ thu n l i trong giao d ch quy n
s d ng ñ t.
- B sung quy ñ nh v ñ u giá quy n s d ng ñ t và đ u th u d án
trong đó có quy n s d ng ñ t. Quy ñ nh này là nh m t o ñi u ki n cho quan
h ñ t ñai ñư c v n hành theo cơ ch th trư ng, có s qu n lý Nhà nư c,
kh c ph c tình tr ng bao c p giá ñ t và cơ ch xin – cho; Huy ñ ng ñúng và
ñ ngu n thu t qu ñ t vào ngân sách.
- B sung các bi n pháp ñ Nhà nư c qu n lý đ t đai ch t ch hơn
nhưng khơng kìm hãm s phát tri n c a th trư ng BðS.
Căn c Lu t ñ t ñai năm 2003 ñư c Qu c h i khoá XI kỳ h p th IV
thơng qua, Chính ph đã ban hành Ngh đ nh s 181/2004/Nð-CP v hư ng
d n thi hành Lu t ñ t ñai; Ngh ñ nh ñã quy ñ nh các trư ng h p ñ t ñư c

tham gia th trư ng BðS, các ho t ñ ng ñư c pháp lu t th a nh n c a th
trư ng quy n s d ng ñ t trong th trư ng BðS và gi i quy t m t s v n ñ
c th v ñ u giá quy n s d ng ñ t như sau:
ði u 61 quy ñ nh các trư ng h p ñ u giá và khơng đ u giá QSDð
- ð u giá quy n s d ng ñ t ñư c áp d ng khi Nhà nư c giao ñ t có thu
ti n s d ng đ t, cho th ñ t ho c khi thi hành án, thu h i n có liên quan đ n
quy n s d ng ñ t, tr các trư ng h p quy ñ nh t i kho n 2 ði u 61.
- ð u giá quy n s d ng ñ t khơng đư c áp d ng khi Nhà nư c giao
đ t có thu ti n s d ng đ t, cho thuê ñ t ho c khi thi hành án, thu h i n có
liên quan đ n quy n s d ng ñ t trong các trư ng h p sau:
- S d ng ñ t quy ñ nh t i kho n 1 ði u 60 c a Lu t ñ t ñai.
- T ch c kinh t chuy n hình th c t th đ t sang giao đ t có thu ti n
s d ng ñ t.
- Ngư i s d ng ñ t ñư c cơ quan Nhà nư c có th m quy n cho phép
chuy n m c đích s d ng ñ t.
- ð t ñ ñ u giá mà không có ngư i tham gia ho c đ u giá khơng thành.
V trình t đ u giá quy n s d ng ñ t, ñ u th u d án có s d ng đ t
đ i v i qu ñ t ñư c s d ng ñ t o v n cho ñ u tư xây d ng k t c u h t ng
ði u 62 ñã quy ñ nh c th :

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

11


- Vi c s d ng qu ñ t ñ t o v n cho ñ u tư xây d ng k t c u h t ng
ñư c th c hi n theo m t trong hai hình th c sau:
+ ð u giá quy n s d ng ñ t t o ngu n v n b ng ti n ñ s d ng tr c
ti p cho ñ u tư xây d ng k t c u h t ng.
+ ð u th u xây d ng cơng trình và đ u giá QSDð đ t o v n xây d ng

cơng trình đó trong cùng m t gói th u.
- Trư ng h p s d ng hình th c đ u giá QSDð t o ngu n v n b ng
ti n ñ s d ng tr c ti p cho ñ u tư xây d ng k t c u h t ng thì ñư c th c
hi n theo nguyên t c sau:
+ Vi c ñ u giá quy n s d ng ñ t và ñ u th u xây d ng cơng trình
đư c ti n hành đ c l p.
+ U ban nhân dân t nh, Thành ph tr c thu c Trung ương ph i xác
ñ nh
rõ m c ñích và cơ c u s d ng ñ t ñ i v i ñ t ñưa ra ñ u giá.
- Trư ng h p s d ng hình th c đ u th u xây d ng cơng trình và ñ u
giá QSDð ñ t o v n xây d ng cơng trình đó trong cùng m t gói th u thì
đư c th c hi n theo ngun t c s d ng thang ñi m như sau:
+ Thang ñi m ñ ch m th u xây d ng cơng trình và thang đi m đ
ch m đ u giá QSDð ñư c xây d ng riêng.
+ U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ương ph i xác
ñ nh rõ m c ñích và cơ c u s d ng ñ i v i ñ t ñưa ra ñ u giá.
+ Khi s d ng ñ t trúng ñ u giá, ngư i trúng ñ u giá ph i l p d án và d
án ph i ñư c U ban nhân t nh, thành ph tr c thu c Trung ương xét duy t.
Ngồi ra Ngh đ nh 181/2004/Nð-CP cịn quy ñ nh thêm “hàng năm,
U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c Trung ương l p và trình H i đ ng
nhân dân cùng c p thơng qua danh m c các d án đ u tư xây d ng k t c u h
t ng ñư c s d ng qu ñ t ñ t o v n và di n tích khu đ t ñư c s d ng ñ
t o v n th c hi n các d án đó”.
Ngồi h th ng cơ quan qu n lý ñ t ñai, Chương II Ngh đ nh
181/2004/Nð-CP, Thơng tư liên t ch s 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ñã quy
ñ nh c th vi c thành l p văn phịng đăng ký quy n s d ng đ t đai nh m
m c đích s d ng đ t, t ch c phát tri n qu ñ t và t ch c ho t ñ ng d ch v

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

12


trong qu n lý và s d ng ñ t ñai nh m m c ñích thúc ñ y th trư ng BðS và
tăng tính minh b ch khi ngư i s d ng ñ t th c hi n các giao d ch. ð t o
thêm “sân chơi” ði u 66 Ngh ñ nh 181/2004/Nð-CP cũng ñã t o hành lang
cho vi c xây d ng các sàn giao d ch v quy n s d ng ñ t, tài s n g n li n v i
ñ t là nơi th c hi n các ho t ñ ng:
- Gi i thi u ngư i có nhu c u chuy n quy n ho c nh n chuy n quy n
s d ng ñ t, tài s n g n li n v i ñ t.
- Gi i thi u ngư i có nhu c u thuê, cho thuê, cho thuê l i QSDð, tài s n
g n li n v i ñ t, th ch p, b o lãnh, góp v n b ng QSDð, tài s n g n li n v i
ñ t.
- Gi i thi u ñ a ñi m ñ u tư, cung c p thông tin v quy ho ch, k ho ch
s d ng đ t, giá đ t, tình tr ng pháp lý c a QSDð và tài s n g n li n v i đ t,
các thơng tin khác v ñ t ñai và tài s n g n li n v i ñ t.
- T ch c phiên giao d ch v QSDð, tài s n g n li n v i ñ t.
- T ch c ñ u giá QSDð, tài s n g n li n v i ñ t theo yêu c u
2.3.2 Nh ng y u t cơ b n xác ñ nh giá ñ t trong ñ u giá QSDð
- Y u t v trí c a khu đ t:
V trí là m t trong nh ng y u t quan tr ng trong vi c xác đ nh giá đ t
Ví d : trong cùng m t lo i ñư ng ph c a m t lo i đơ th thì giá đ t
nh ng v trí m t ti n s có giá cao hơn nh ng v trí trong ngõ h m. M t
khác, các v trí khu trung tâm văn hoá, kinh t - xã h i, thương m i… s có
giá cao hơn các v trí xa trung tâm (cùng đ t t i v trí m t ti n ho c cùng
m t ñư ng ph ) nhưng v trí g n khu s n xu t có các khí đ c h i thì đ u giá
s th p hơn các v trí tương t nhưng đ t xa trung tâm hơn.
Vì v y, khi xác ñ nh giá ñ t, ñi u quan tr ng là ph i xác đ nh v trí đ t
và các nhân t xung quanh làm nh hư ng ñ n giá ñ t.
- Y u t nh hư ng v kh năng ñ u tư cơ s h t ng

M t khu nhà cho dù có r t nhi u y u t thu n l i nhưng n u chưa ñư c
ñ u tư xây d ng cơ s h t ng khu đ t s có nh ng h n ch nh t ñ nh trong
vi c xác ñ nh giá ñ t. Ngư c l i, m t khu v c ñư c ñ u tư cơ s h t ng như

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

13


h th ng đư ng giao thơng, h th ng c p thốt nư c đ ng b , d ch v thơng
tin liên l c hi n đ i, ñi n sinh ho t, ñi n s n xu t quy mô l n.v.v. (nh ng y u
t ph c v tr c ti p và thi t th c ñ i v i ñ i s ng sinh ho t c a dân cư và nhu
c u s n xu t c a các doanh nghi p) s làm tăng giá tr c a ñ t và tác ñ ng
tr c ti p ñ n giá ñ t.
-Y u t ñi u ki n kinh t - xã h i và các cơng trình d ch v
Khu v c có đi u ki n kinh t - xã h i phát tri n thu n l i cho kinh
doanh thương m i, văn phòng, c a hàng d ch v ho c môi trư ng sinh s ng là
đi u ki n có s c thu hút dân cư ñ n , các y u t này s làm cho giá ñ t th c
t
khu v c này tăng lên. N u là nơi có khu cơng nghi p t p trung, có nhi u
nhà máy, xí nghi p, khu công nghi p, khu ch xu t s h n ch kh năng phát
tri n nhà khu v c xung quanh, dân cư đ n đây ít d n ñ n giá ñ t gi m.
- Y u t v kh năng s d ng theo các m c đích và u c u khác nhau
M t lơ ñ t n u dùng ñ s d ng cho các m c đích khác thì giá đ t c a
nó cũng nh hư ng theo các m c đích đó.
Ví d : ð u tư nhà cao t ng có th làm thay th s lư ng đ t ñai c n
dùng thêm, s làm thay ñ i giá c a ñ t . Giá tr c a ñ t ph thu c cung c u c a th trư ng, cung - c u c a ñ t có th coi là n đ nh và vi c s d ng
ñ t ph thu c vào cung - c u c a th trư ng, trong khi nhu c u c a th trư ng
l i ñư c ñ nh hư ng b i thu nh p mà th a đ t đó mang l i. Các lo i hình s
d ng có giá tr th p hơn s ph i như ng ch cho các lo i hình có giá tr cao

hơn như trung tâm thương m i s ñ y nhà ra kh i trung tâm, nhà s đ y
nơng nghi p ra ven đơ th vì ch có các lo i hình s d ng m i có đ đi u ki n
đ tr m t kho n giá tr cao hơn cho các v trí đó. Vì v y, đ t thành th ,
khu trung tâm, khu thương m i s có giá cao hơn các v trí nơng thơn và
các v trí khác.
2.3.3 Các phương pháp ñ nh giá ñ t trong ñ u giá QSDð nư c ta
Trên lý thuy t có nhi u phương pháp ñ nh giá ñ t ñ th c hi n ñ u giá
quy n s d ng đ t, có th s d ng m t trong s các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh d li u th trư ng: Phương pháp d li u th
trư ng hay còn g i là phương pháp so sánh nh ng v mua bán có th so sánh

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

14


ñư c trên th trư ng. ðây là phương pháp ñ nh giá trong ñó ngư i ñ nh giá
kh o sát giá bán các tài s n tương t trên th trư ng đ sau đó b ng quy trình
so sánh, d tính giá tr c a tài s n c n ñ nh giá.
- Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn g i là phương pháp
thay th ho c phương pháp giá thành xây d ng l i tr ñi ph n kh u hao ho c
phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá tr c a ñ t ñư c b sung các
kho n chi phí thay th ho c c i t o c a nh ng cơng trình đã tr kh u hao t o
nên giá tr th trư ng c a BðS c n ñ nh giá.
- Phương pháp thu nh p: Phương pháp này còn g i là phương pháp
thu h i v n ho c phương pháp ñ u tư. ðây là phương pháp ñ nh giá ñư c s
d ng đ ư c tính giá tr th trư ng c a m t tài s n d a trên các thu nh p mà
tài s n đó s đem l i ho c có kh năng đem l i. Giá tr tài s n đư c ư c tính
b ng vi c v n hoá thu nh p ư c tính trong tương lai k c t ng thu nh p ho c
lãi ròng.

Trong vi c s d ng các phương pháp trên ñ ti n hành ñ nh giá đ t,
khơng có phương pháp nào là phương pháp riêng l , mà ch có s d ng
phương pháp thích h p nh t, cịn các phương pháp khác có th đư c s d ng
đ ki m tra k t qu c a phương pháp thích h p nh t.
2.3.4 Các hình th c đ u giá quy n s d ng đ t Vi t Nam
Có 3 hình th c đ u giá quy n s d ng ñ t. Th nh t, ñ u giá b ng b
phi u kín tr c ti p theo t ng vịng, m cơng b cơng khai t ng vịng, liên t c
cho đ n khi khơng cịn ngư i tr giá cao hơn, thì ngư i cu i cùng có m c giá
tr cao nh t là ngư i trúng đ u giá (hình th c này ph i th c hi n t i thi u qua
3 vòng ñ u).
Th hai, ñ u giá b ng b phi u kín tr c ti p 1 vịng, m k t qu cơng
khai. Trư ng h p đ u giá nhi u th a ñ t trong cùng m t lơ đ t đ xây d ng
nhà thì xét ngư i trúng giá cho t ng th a ñ t d a trên nguyên t c th t
ngư i b giá t cao xu ng th p ñư c ch n v trí cho đ n đ s lư ng các th a
ñ t. Trư ng h p m t th a đ t có nhi u ngư i b giá b ng nhau thì t ch c
cho nh ng ngư i đó b t thăm đ ch n ngư i trúng giá.
Th ba, hình th c đ u giá cơng khai b ng l i, h i đ ng ñ u giá ch
ñư c công b giá kh i ñi m vào lúc b t ñ u th c hi n phiên ñ u giá. Ngư i

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

15


tham gia ñ u giá ph i tr giá tr c ti p b ng l i liên t c cho đ n khi khơng cịn
ngư i tr ti p. Ngư i có m c giá tr cao nh t là ngư i trúng ñ u giá. Trư ng
h p t t c các ñ i tư ng ñ u tr giá th p hơn giá kh i ñi m thì h i đ ng đ u
giá quy t đ nh đình ch phiên đ u giá, báo cáo các cơ quan ch c năng có th m
quy n đi u ch nh giá kh i đi m.
2.3.5 Quy trình ñ u giá tài s n Vi t Nam

2.3.5.1 Quy ch ñ u giá quy n s d ng ñ t theo Quy t ñ nh s 216 năm 2005
Thành l p H i ñ ng ñ u giá
- y ban nhân dân c p có th m quy n giao đ t, cho th đ t thì có th m
quy n thành l p H i đơng đ u giá. Trư ng h p c n thi t y ban nhân dân c p
t nh phân c p cho y ban nhân dân c p huy n thành l p H i ñ ng ñ u giá, H i
ñ ng ñ u giá ñ ñ u giá giao ñ t, ñ u giá cho thuê ñ t ñ i v i t ch c.
- H i ñ ng ñ u giá c p t nh ph i ñ m b o có đ i di n c a các S : Tài
chính, Tài ngun và Mơi trư ng, K ho ch và ð u tư, Xây d ng và các
thành viên khác do y ban nhân dân c p t nh quy t ñ nh cho phù h p v i th c
t c a ñ a phương. Trư ng h p lãnh ñ o y ban nhân dân c p t nh khơng đ m
nhi m ch c danh Ch t ch H i ñ ng ñ u giá thì u quy n Giám đ c S Tài
chính làm Ch t ch H i ñ ng.
Thành ph n H i ñ ng ñ u giá c p huy n g m lãnh ñ o y ban nhân
dân c p huy n làm Ch t ch H i ñ ng ñ u giá và ñ i di n các phòng, ban
ch c năng c a huy n như thành ph n H i ñ ng ñ u giá c a t nh.
T ch c ñ u giá
- H i ñ ng ñ u giá t ch c th c hi n ñ u giá theo phương án ñư c y
ban nhân dân c p có th m quy n phê duy t.
nh ng ñ a phương ñã thành l p t ch c c a Nhà nư c có ch c năng
ñ u giá quy n s d ng ñ t thì căn c vào tình hình th c t t i ñ a phương, cơ
quan nhà nư c có th m quy n quy t đ nh vi c giao cho t ch c này th c hi n
vi c ñ u giá. Khi th c hi n ñ u giá, t ch c ph i thành l p H i ñ ng ñ u giá.
Các thành viên tham gia H i ñ ng này g m ñ i di n các cơ quan, Ban, ngành
theo quy ñ nh t i kho n 2 ði u 7 c a Quy ch .
- Th t c m phiên ñ u giá

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

16

+ Gi i thi u thành viên H i ñ ng, ngư i ñi u hành và ngư i giúp vi c
(n u có).
+ ði m danh ngư i đã ñăng ký tham gia ñ u giá, công b ngư i có đ
đi u ki n tham gia đ u giá.
+ Ngư i ñi u hành phiên ñ u giá gi i thi u quy ch ñ u giá.
+ Gi i thi u tồn b thơng tin có liên quan ñ n th a ñ t th c hi n ñ u
giá, gi i ñáp th c m c c a ngư i tham gia ñ u giá; phát phi u ñ u giá (trong
trư ng h p ñ u giá b ng b phi u kín) cho t ng t ch c, cá nhân tham gia ñ u
giá; làm các th t c c n thi t khác.
- Hình th c và trình t đ u giá
+ ð u giá b ng b phi u kín tr c ti p theo t ng vịng, liên t c cho đ n
khi khơng cịn ngư i u c u đ u giá ti p thì ngư i có m c giá tr cao nh t là
ngư i trúng ñ u giá.
ð i v i trư ng h p không công b cơng khai giá kh i đi m theo quy
đ nh t i kho n 2 ði u 8 c a Quy ch thì H i đ ng ch đư c cơng b giá kh i
đi m sau vịng đ u th nh t và m c giá tr cao nh t c a vịng đ u này; tun
b vịng đ u ti p theo, xác ñ nh s ngư i ti p t c tham gia vịng đ u giá, cơng
b giá kh i đi m c a vịng đ u này. Cu c ñ u giá k t thúc khi xác ñ nh ñư c
m c giá tr cao nh t và khơng cịn ngư i ti p t c tham gia ñ u giá.
Trư ng h p t t c các ñ i tư ng tham gia ñ u giá vịng đ u th nh t
đ u b m c giá th p hơn m c giá kh i đi m thì H i đ ng tun b cu c đ u
giá khơng thành. H i đ ng s xem xét ñi u ch nh l i m c giá kh i ñi m cho
phù h p và ti n hành t ch c ñ u giá l i vào m t th i ñi m khác do Ch t ch
H i ñ ng ñ u giá quy t đ nh.
+ ð u giá cơng khai b ng l i: ñ i v i trư ng h p khơng cơng b cơng
khai giá kh i đi m theo quy ñ nh t i kho n 2 ði u 8 c a Quy ch thì H i
đ ng ch ñư c công b giá kh i ñi m vào lúc b t ñ u th c hi n phiên ñ u giá.
Ngư i tham gia ñ u giá tr giá tr c ti p b ng l i liên t c cho đ n khi khơng
cịn ngư i u c u đ u giá ti p. Ngư i có m c giá tr cao nh t là ngư i trúng

đ u giá.

Trư ng ð i h c Nơng nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

17


+ H i ñ ng ñ u giá ho c t ch c c a Nhà nư c có ch c năng ñ u giá
quy n s d ng ñ t quy ñ nh th i gian c a m t vịng đ u đ i v i t ng hình
th c đ u giá.
+ Trư ng h p ngư i trúng đ u giá t ch i khơng nh n quy n s d ng
ñ t ho c rút l i giá đã tr thì ngư i b giá th p hơn li n k ñư c H i ñ ng ñ u
giá xem xét phê duy t trúng giá b sung, n u giá tr c a ngư i li n k không
th p hơn giá kh i ñi m c a vòng ñ u cu i cùng. N u ngư i trúng giá b sung
t ch i khơng nh n quy n s d ng đ t thì H i đ ng đ u giá ra văn b n hu b
k t qu trúng ñ u giá. H i ñ ng s xem xét t ch c ñ u giá l i vào m t th i
ñi m khác.
- Trư ng h p ñ u giá ñ i v i khu ñ t ñã ñư c chia thành nhi u th a
nh (lơ) đ làm nhà cho h gia đình, cá nhân thì u ban nhân dân c p t nh
quy đ nh hình th c, th t c và trình t đ u giá cho phù h p v i th c t ñ a
phương. Ngư i tham gia ñ u giá ñư c quy n ñăng ký ñ u giá nhi u th a ñ t
khác nhau. Trư ng h p ngư i tham gia ñ u giá, nhưng không trúng ñ u giá
th a ñ t trư c, n u không vi ph m quy ch đ u giá thì đư c quy n tham gia
ñ u giá th a ñ t sau, nhưng ph i n p thêm phí đ u giá, m c c th do H i
ñ ng nhân dân c p t nh quy ñ nh cho phù h p v i th c t ñ a phương.
- N i dung biên b n c a m i vịng đ u giá
Ngoài nh ng n i dung c n thi t c a m t biên b n thông thư ng, biên
b n c a m i vịng đ u giá còn g m nh ng n i dung ch y u sau:
+ ð a ñi m t ch c ñ u giá.
+ Thành ph n H i ñ ng ñ u giá.

+ S ngư i tham gia ñ u giá...
+ M c giá kh i ñi m...
+ M c giá b cao nh t...
+ M c giá b th p nh t...
+ K t lu n:...
+ Hi u l c: (đ i v i vịng đ u giá cu i cùng)
- Ngày bàn giao ñ t.
- Ngày ký h p ñ ng và n p ti n s d ng đ t, ti n th đ t.
- Ngày hồn thi n h sơ ñ t ñai.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

18


2.3.5.2 Quy ch ñ u giá tài s n theo Ngh ñ nh 17 năm 2010
* Tiêu chu n ñ u giá viên
Công dân Vi t Nam thư ng trú t i Vi t Nam có đ các tiêu chu n sau
đây thì có th tr thành đ u giá viên:
- Có ph m ch t đ o đ c t t;
- ðã t t nghi p ñ i h c ngành lu t ho c ngành kinh t ;
- ðã qua khóa đào t o ngh đ u giá.
* T ch c bán ñ u giá chuyên nghi p
- Trung tâm d ch v bán ñ u giá tài s n.
- Doanh nghi p bán ñ u giá tài s n, doanh nghi p ho t ñ ng ña ngành
ngh có kinh doanh d ch v bán đ u giá tài s n (sau ñây g i chung là doanh
nghi p bán ñ u giá tài s n).
* H i ñ ng bán ñ u giá tài s n c p huy n
- H i ñ ng bán ñ u giá tài s n c p huy n do Ch t ch y ban nhân dân
qu n, huy n, th xã, thành ph thu c t nh (sau ñây g i chung là y ban nhân

dân c p huy n) quy t ñ nh thành l p ñ bán ñ u giá tài s n là tang v t,
phương ti n vi ph m hành chính b t ch thu theo quy ñ nh c a pháp lu t v x
lý vi ph m hành chính.
- H i đ ng bán ñ u giá tài s n c p huy n g m có đ i di n c a cơ quan
có th m quy n quy t đ nh t ch thu tài s n, ñ i di n phịng Tài chính, phịng
Tư pháp c p huy n và đ i di n các cơ quan có liên quan.
* H i ñ ng bán ñ u giá tài s n trong trư ng h p ñ c bi t
- H i ñ ng bán ñ u giá tài s n trong trư ng h p ñ c bi t ñư c thành l p
ñ bán ñ u giá tài s n nhà nư c, tài s n là quy n s d ng đ t có giá tr l n,
ph c t p ho c trong trư ng h p khơng th đư c t ch c bán ñ u giá chuyên
nghi p th c hi n vi c bán ñ u giá.
- H i ñ ng bán ñ u giá tài s n trong trư ng h p ñ c bi t bao g m ñ i di n
c a cơ quan có th m quy n quy t ñ nh bán ñ u giá tài s n, cơ quan tài chính, cơ
quan tư pháp cùng c p và ñ i di n các cơ quan, t ch c có liên quan.
* Trình t ti n hành cu c bán ñ u giá tài s n
- Cu c bán ñ u giá tài s n ph i ñư c ti n hành liên t c theo trình t sau đây:

Trư ng ð i h c Nơng nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

19


+ M ñ u cu c bán ñ u giá tài s n, ñ u giá viên ñi u hành cu c bán ñ u
giá gi i thi u b n thân, ngư i giúp vi c; thông báo n i quy c a cu c bán ñ u
giá tài s n; cơng b danh sách ngư i đăng ký mua tài s n bán ñ u giá và ñi m
danh ñ xác ñ nh ngư i tham gia ñ u giá tài s n; gi i thi u t ng tài s n bán ñ u
giá; nh c l i giá kh i đi m; thơng báo bư c giá và kho ng th i gian t i ña gi a
các l n tr giá (n u có); tr l i các câu h i c a ngư i tham gia ñ u giá;
+ ð u giá viên yêu c u ngư i tham gia ñ u giá tài s n tr giá. Sau m i
l n ngư i tham gia ñ u giá tài s n tr giá, ñ u giá viên thông báo công khai v

giá ñã tr cho nh ng ngư i tham gia ñ u giá tài s n;
+ N u sau ba l n ñ u giá viên nh c l i giá cao nh t đã tr mà khơng có
ngư i tr giá cao hơn thì đ u giá viên cơng b ngư i mua ñư c tài s n bán
ñ u giá. Sau khi đ u giá viên cơng b , ngư i mua ñư c tài s n bán ñ u giá
ñư c coi là ñã ch p nh n giao k t h p ñ ng mua bán tài s n bán ñ u giá.
Trong trư ng h p giá tr cao nh t đư c cơng b th p hơn so v i giá kh i
đi m thì cu c bán ñ u giá tài s n coi như khơng thành.
Trong trư ng h p đ u giá b ng b phi u, n u có t hai ngư i tr lên cùng tr
giá cao nh t, thì đ u giá viên t ch c ñ u giá ti p gi a nh ng ngư i cùng tr
giá cao nh t ñ ch n ra ngư i mua ñư c tài s n bán ñ u giá. N u khơng có
ngư i tr giá cao hơn thì đ u giá viên t ch c b c thăm ñ ch n ra ngư i mua
ñư c tài s n bán ñ u giá.
- Di n bi n c a cu c bán ñ u giá tài s n ph i ñư c ghi vào biên b n bán
ñ u giá tài s n. Biên b n bán ñ u giá tài s n ph i có ch ký c a ñ u giá viên
ñi u hành cu c bán ñ u giá tài s n, ngư i ghi biên b n, m t ngư i tham gia
ñ u giá và m t ngư i tham d cu c bán ñ u giá (n u có).
- K t qu cu c bán ñ u giá tài s n ñư c ghi vào S ñăng ký bán ñ u giá
tài s n. Trong trư ng h p bán ñ u giá tài s n thành thì đ u giá viên đi u hành
cu c bán ñ u giá tài s n l p h p ñ ng mua bán tài s n bán ñ u giá.
- Tùy t ng trư ng h p bán ñ u giá tài s n c th ho c theo yêu c u c a
ngư i có tài s n bán đ u giá thì t ch c bán ñ u giá tài s n m i t ch c, cá
nhân có liên quan đ n tham d cu c bán ñ u giá.

Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i - Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p ………………………

20