Bình luận về 1 hợp đồng thế chấp nhà ở tại ngân hàng thương mại và rút ra những bài học từ hợp đồng đó

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU……………………...…...
………………………………………………..2
NỘI DUNG……………………………………...
…………………………………..2
I.Khái quát chung……………………..…………...
………………………………..2
1.Khái quát chung về nhà
ở…………………………………………………………2
2. Khái quát về thế chấp và cho vay thế chấp bằng nhà
ở…………………...….…..3
3.Các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp nhà
ở…………….………...…3
II.Bình luận về 1 hợp đồng thế chấp nhà ở tại ngân hàng thương
mại và rút ra những bài học từ hợp đồng
đó…………....................................................………....4
1.Bình luận về một hợp đồng thế chấp nhà ở tại ngân hàng thương
mại…….....…..4
2.Bài học rút ra từ hợp đồng nêu
trên…………………………………………...…..8
KẾT LUẬN………………………...
……………………………………………….8
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………...………….….
…..9
PHỤ LỤC: HỢP ĐỒNG CHO VAY THẾ CHẤP NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG
TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG (VP BANK)………………………...
……..10
-11


MỞ ĐẦU

Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một
dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những
cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an
toàn cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch
thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng
thương mại (NHTM) nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho các
thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế
chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định
chung, nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp
dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong
đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác
lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng
quan tâm. Để tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này, em xin chọn đề bài
số 10 "Bình luận về 1 hợp đồng thế chấp nhà ở tại ngân
-22


hàng thương mại và rút ra những bài học từ hợp đồng đó”
cho bài tập học kỳ lần này bằng 1 hợp đồng cụ thể.

NỘI DUNG
I.KHÁI QUÁT CHUNG:
1.Khái quát chung về nhà ở:
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi
con người. Đó không chỉ là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi
trường sống, tái tạo sức lao động mà còn là môi trường văn hoá,
giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là thước đo sự
phồn vinh và tiến bộ xã hội. Tại khoản 1 điều 3 Luật nhà ở năm
2014 giải thích như sau: Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá

nhân. Theo Luật này, nhà ở được phân loại theo mục đích sử dụng,
bao gồm: nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở
công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2014 lại phân chia nhà ở thành (i) nhà,
công trình xây dựng có sẵn; và nhà, công trình xây dựng HTTTL.
2. Khái quát về thế chấp và cho vay thế chấp bằng nhà ở:
2.1.Khái niệm thế chấp tài sản:
Thế chấp tài sản được quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự 2015 như
sau:
1.Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp)
dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
chấp).
2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận
giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
2.2.Khái niệm thế chấp nhà ở:
-33


Mặc dù được đề cập ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau nhưng
khái niệm thế chấp nhà ở HTTTL vẫn không được giải thích, định
nghĩa. Dựa vào quy định về khái niệm thế chấp tài sản và khái
niệm nhà ở HTTTL, có thể rút ra một khái niệm như sau: “Thế chấp
nhà ở HTTTL là việc bên thế chấp dùng chính nhà ở đang trong
quá trình xây dựng hoặc đã hoàn thiện ở thời điểm hiện tại nhưng
chưa xác lập được quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để xác
định nhà ở đó sẽ hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu
của chủ thể xác định để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của
chính bên đó hoặc bên thứ ba đối với bên nhận thế chấp và không
phải chuyển giao nhà ở (sau khi đã hình thành) cho bên nhận thế

chấp”.
3.Các quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp nhà ở:
Hợp đồng thế chấp là sự thể hiện ý chí và thỏa thuận của bên thế
chấp và bên nhận thế chấp. Nội dung chủ yếu của một hợp đồng
thế chấp nhà ở HTTTL bao gồm các điều khoản sau đây:
+ Điều khoản về nghĩa vụ được đảm bảo: tại nội dung này, các
bên có thể dẫn chiếu đến hợp đồng tín dụng làm phát sinh nghĩa
vụ đảm bảo mà các bên đã ký và thỏa thuận xác định phạm vi
nghĩa vụ được bảo đảm theo hợp đồng. Nghĩa vụ này có thể bao
gồm: khoản nợ gốc, nợ lãi, lãi phạt quá hạn, phí, khoản phạt,
khoản bồi thường thiệt hại (nếu có) theo hợp đồng tín dụng.
+ Điều khoản về tài sản thế chấp là nhà ở: Điều khoản này sẽ phải
mô tả cụ thể các thông tin về tài sản thế chấp cũng như các giấy
tờ liên quan đó nhằm xác định chính xác đối tượng của hợp đồng
mà các bên đang thỏa thuận và ký kết là nhà ở. Theo pháp luật
hiện hành, trường hợp các bên thỏa thuận thế chấp bằng chính
-44


nhà ở thì không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp
quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó
+ Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp:
Trên cơ sở các quy định về quyền, nghĩa vụ của bên thế chấp, bên
nhận thế chấp tại các điều quy định tại BLDS 2015, các bên có thể
thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của ngân hàng và bên thế chấp
tại hợp đồng thế chấp.
+ Điều khoản về xử lý tài sản đảm bảo: Các bên sẽ thỏa thuận và
dự liệu về những trường hợp nào thì tài sản thế chấp sẽ bị xử lý.
Nếu sự kiện vi phạm xảy ra dẫn đến phải xử lý tài sản thế chấp thì
ngân hàng thường lựa chọn các phương thức xử lý như nhận chính

nhà ở đó hoặc bên thế chấp bán nhà ở cho bên thứ ba và số tiền
bán nhà được thanh toán cho ngân hàng, bán đấu giá…
II.BÌNH LUẬN VỀ MỘT HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ RÚT RA NHỮNG BÀI HỌC TỪ
HỢP ĐỒNG ĐÓ:
1.Bình luận về một hợp đồng thế chấp nhà ở tại ngân hàng
thương mại:
Theo đề bài, em xin lấy một ví dụ cụ thể về một hợp đồng thế
chấp nhà ở tại ngân hàng thương mại. Hợp đồng hình thành ngày
2/1/2018 tại Hà Nội. Bên thế chấp là ông Giang Trung Hiếu, sinh
năm 1997, hộ khẩu TT ở B102 tập thể viện máy cộng cụ và dụng
cụ, phường Láng Hạ, Quận Đống Đa, TP Hà Nội. và Bên nhận thế
chấp (Sau đây gọi là bên ngân hàng) là Ngân Hàng TMCP Việt
Nam thịnh vượng (VP Bank) – Chi nhánh Thăng Long – PGD Trần
Thái Tông với đại diện là bà Vương Thị Hồng Liên – phó giám đốc
PGD. 2 bên đã thỏa thuận và nhất trí ký kết hợp đồng này với các
điều khoản cơ bản bao gồm:
-55


Tài sản thế chấp: Tài sản thế chấp là tòa bộ nhà ở căn hộ chung
cư thuộc quyền sở hữu của ông Hiếu theo “Giấy chứng nhận
Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất” số CL 155248, Số vào sổ cấp GCN: CS 51632 do Sở tài
nguyên và môi trường Thành phố Hà Nội cấp ngày 28/12/2017.
Cụ thể loại nhà ở là căn hộ chung cư số B102, diện tích sàn là
38,2m2. Hình thức sở hữu là sở hữu riêng. Địa chỉ thửa đất là
Nhà C4 tập thể Viện máy cộng cụ và dụng cụ, phường Láng
Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội. Thời hạn sử dụng là lâu dài và
nguồn gốc là nhà nước giao đất của thu tiền sử dụng đất. 2 bên đã

thống nhất xác định giá trị tài sản nêu trên là 1.757.000.000
đồng. Bên ngân hàng đồng ý cấp tín dụng cho bên thế chấp với
số tiền cao nhất là 1.200.000.000 đồng.
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp: Các bên đồng ý rằng,
theo quy định tại điều này, bên thế chấp có thể vay vốn, mở L/C,
nhận bảo lãnh, chiết khấu hoặc nhận các hình thức cấp tín dụng
khác từ bên Ngân hàng hoặc thiết lập các giao dịch có xác lập
nghĩa vụ nợ khác với Bên Ngân hàng làm nhiều lần, theo một hoặc
nhiều Hợp đồng, Văn kiện tín dụng khác nhau và Tài sản thế chấp
nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này bảo đảm cho tất cả các nghĩa vụ
của Bên thế chấp phát sinh từ tất cả các Hợp đồng, Văn kiện tín
dụng đó. Việc thế chấp tài sản nêu trên có hiệu lực cho đến khi
Bên thế chấp thực hiện xong tất cả các nghĩa vụ được bảo đảm
nêu tại Điều này và Bên Ngân hàng đã thực hiện các thủ tục giải
tỏa Tài sản thế chấp.
Quản lý tài sản và giấy tờ của tài sản thế chấp: Tài sản thế
chấp do Bên thế chấp quản lý và sử dụng. Trường hợp Bên thế
chấp có nhu cầu cho thuê, cho mượn Tài sản thế chấp, thì phải
-66


thông báo và được sự đồng ý trước bằng văn bản của Bên Ngân
hàng trước khi thực hiện. Và Bên thế chấp phải bàn giao cho Bên
Ngân hàng giữ bản chính các Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” số CL
155248, Số vào sổ cấp GCN: CS 51632 do Sở tài nguyên và môi
trường Thành phố Hà Nội cấp ngày 28/12/2017 và một số giấy tờ
khác liên quan đến tài sản thế chấp nếu có.
Luật điều chỉnh và Giải quyết tranh chấp: được điều chỉnh bởi
pháp luật Việt Nam. Các tranh chấp phát sinh từ hoặc liên quan

đến Hợp đồng này sẽ được Các Bên bàn bạc xử lý trên tinh thần
hợp tác, bình đẳng và tôn trọng lẫn nhau. Trường hợp Các Bên
không tự thỏa thuận được hoặc không muốn thỏa thuận với nhau,
một trong Các Bên có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm
quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật.
Phương Thức Xử Lý Tài Sản Thế Chấp: có 4 phương thức được
nêu ra trong hợp đồng là yêu cầu Bên thế chấp tự bán, chuyển
nhượng Tài sản thế chấp để trả nợ, bên Ngân hàng bán, chuyển
nhượng Tài sản thế chấp để thu hồi nợ, bên Ngân hàng bán,
chuyển nhượng Tài sản thế chấp để thu hồi nợ, bên Ngân hàng có
quyền xử lý Tài sản thế chấp bằng các phương thức khác theo quy
định của Pháp luật hoặc theo thỏa thuận bổ sung của các bên.
Ngoài ra còn có các điều khoản về Quyền và nghĩa vụ của bên
ngân hàng, bên thế chấp, các trường hợp xử lí tài sản thế chấp đã
được ghi cụ thể ở trong hợp đồng tại phần phụ lục.
• Khó khăn trong thi hành pháp luật về hoạt động cho
vay thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của
Ngân hàng Thương mại:
Về định giá tài sản thế chấp là nhà ở:
-77


Định giá tài sản thế chấp là một vấn đề rất phức tạp, có ảnh
hưởng tới quyền, nghĩa vụ của tất cả các bên trong quan hệ thế
chấp, đặc biệt là dễ gây rủi ro cho hoạt động tín dụng của ngân
hàng. Nếu định giá quá cao, cao hơn giá thị trường thì đến khi tài
sản phải đưa ra xử lý thì ngân hàng có khả năng không thu hồi
được toàn bộ gốc, lãi và các chi phí khác. Ngược lại, nếu định giá
quá thấp sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu vay và khả năng vay của
khách hàng, gián tiếp làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu

hút khách hàng của ngân hàng. Ở hợp đồng trên, 2 bên đã thống
nhất xác định giá trị tài sản thế chấp nêu trên là 1.757.000.000
đồng và chỉ dùng để là cơ sở để xác định mức cấp tín dụng của
bên ngân hàng, không áp dụng giá trị này khi xử lý tài sản thế
chấp để thu hồi nợ.
Về thủ tục xử lí tài sản là nhà ở:
Khi thực hiện hoạt động cấp tín dụng thì NHTM sẽ luôn luôn phải
lường trước những khả năng như: đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả
nợ theo hợp đồng tín dụng mà bên có nghĩa vụ không thực hiện
được hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận, bên thế
chấp vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng thế chấp dẫn đến phải xử lý
tài sản đảm bảo. Nhưng việc xử lý tài sản trên thực tế còn gặp
nhiều khó khăn, phức tạp và không NHTM nào mong muốn như:
Trong quá trình định giá
Về vấn đề Ngân hàng có thể thu tiền khi thuê nhà:
Ngân hàng chỉ được quyền thu tiền thuê nhà trong trường hợp hợp
đồng thế chấp có quy định các chi tiết về quyền sử dụng đất,
quyền hưởng các lợi tức hoa màu, kinh doanh từ tài sản trên đất.
Tuy nhiên trong hợp đồng thế chấp nhà ở này không có điều khoản
-88


nào quy định về các quyền nêu trên do đó ngân hàng không được
quyền thu tiền thuê nhà.
Về hệ thống văn bản pháp luật:
Về cơ bản, hoạt động cho vay của các NHTM hiện nay đã được
Luật hóa trong các văn bản pháp luật của Chính phủ và NHNN. Tuy
nhiên hoạt động tín dụng của các NHTM hiện nay chịu sự điều
chỉnh, chi phối của khá nhiều luật, văn bản dưới luật chồng chéo
và chưa thật sự hoàn chỉnh. Đồng thời, việc thường xuyên ban

hành các chính sách mới về thuế, đất đai, xây dựng, nhà ở, công
chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm…khiến cho ngân hàng phải
thường xuyên sửa đổi các chính sách nội bộ về cho vay và quản lý
tín dụng của mình. Ngoài ra, khi quy định pháp luật về đất đai, nhà
ở bị thay đổi sẽ ảnh hưởng đến sức tiêu thụ bất động sản trên thị
trường và giá trị của nhà ở, có thể gây rủi ro về giá trị tài sản bảo
đảm cho ngân hàng.
2.Bài học rút ra từ hợp đồng nêu trên:
Căn cứ vào hợp đồng thế chấp nhà ở của ông Hiếu tại Ngân hàng
VP Bank nói trên thì chúng ta có thể rút ra những bài học sau:
• Bắt buộc phải tìm hiểu thông tin về giao dịch tài sản đảm bảo
trước khi quyết định cho khách hàng vay vốn.
• Thực hiện một số kỹ năng nhằm quản lý hiệu quả vốn và tài
sản thế chấp bằng nhiều cách thức.
• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân thông qua
việc đăng ký giao dịch đảm bảo tại một trong những trung
tâm đăng ký giao dịch bảo đảm.

-99


 Tuân theo pháp luật hiện hành: ví dụ như khoản 4 điều 295
BLDS 2015, điều 5 nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch
đảm bảo
 Xem xét những rủi ro về việc thế chấp tài sản (cụ thể ở
trong trường hợp này là bất động sản)
1.Rủi ro kỳ hạn
2.Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay
3.Rủi ro từ công tác tổ chức thẩm định và thực hiện kiểm
soát quy trình cấp tín dụng

4.Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại
của các ngân hàng
5.Rủi ro từ sự yếu kém của nền kinh tế và những quyết
định thủ tục của cơ quan nhà nước
6.Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi pháp luật
=> Từ đây ta rút ra được các giải pháp phù hợp để hạn chế, phòng
tránh và khắc phục những rủi ro tín dụng trong hợp đồng thế
chấp tài sản.

KẾT LUẬN
Hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở tại Ngân hàng thương mại
không phải là hoạt động quá mới mẻ và đang diễn ra sôi động tại
thị trường tín dụng Việt Nam. Với mong muốn giảm bớt các hạn
chế, tồn tại liên quan đến pháp luật về cho vay thế chấp bằng nhà
ở tại Ngân hàng thương mại bằng một hợp đồng thế chấp nhà ở cụ
thể tại ngân hàng VP Bank đã giúp ta có thể đưa ra một số bài học
đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện pháp luật, giải quyết các vấn đề
vướng mắc trong thực tiễn. Trong đó, hoàn thiện pháp luật về cho
vay thế chấp bằng nhà ở được xác định là nhiệm vụ trọng tâm.
Các giải pháp được rút ra từ bài học trong hợp đồng trên sẽ làm

- 10 10


giúp cải thiện hơn hoạt động cho vay thế chấp nhà ở tại Ngân
hàng sau này.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.Bộ luật dân sự 2015
2.Nghị định 163/2006/NĐ-CP

3. />4.Hợp đồng thế chấp nhà ở tại ngân hàng VP Bank – chi nhánh
Thăng Long - PGD Trần Thái Tông ngày 2/1/2018
5.Và một số nguồn khác trên Internet…

- 11 11


CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Lập - Tự do - Hạnh phúc
––––––––––––––––––––––
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP NHÀ Ở
Hôm nay, ngày 2/1/2018, tại Hà Nội., các bên gồm:
 Bên Thế Chấp: Ông GIANG TRUNG HIẾU

- Ông GIANG TRUNG HIẾU, Sinh năm 1997, CMND số:
013616088

do

công

an

thành

phố

Hà

Nội

cấp

ngày

26/01/2013.
Hộ khẩu TT: 102 TT Viện máy công cụ và dụng cụ, Phường
Láng Hạ, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội.
 Bên Nhận Thế Chấp: NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM

THỊNH VƯỢNG (VPBANK) – CHI NHÁNH THĂNG LONG PHÒNG GIAO DỊCH TRẦN THÁI TÔNG
-

Địa chỉ: Số D5 Trần Thái Tông, khu đô thị mới Cầu Giấy, Phường
Dịch Vọng Hậu, Quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội, Việt Nam.
- 12 12


-

Điện thoại: (84-24) 62875666

- Fax:(84-24) 6287 5999

-

-Đại diện: Ông/bà Vương Thị Hồng Liên Chức vụ: Phó Giám đốc
xác nhận giao dịch

-

Theo Văn bản ủy quyền số: 12/2018/UQ-GĐKVH ngày 1/1/2018
của
Giám đốc Khối vận hành VPbank
Sau đây trong Hợp đồng này gọi là Bên Ngân hàng
Đã thoả thuận và nhất trí ký kết Hợp đồng này với các
điều khoản như sau:
Điều 1. Tài Sản Thế Chấp

1. Tài sản thế chấp là toàn bộ Nhà ở là căn hộ chung cư thuộc
quyền sở hữu của Bên thế chấp theo “Giấy chứng nhận Quyền
sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất” số CL 155248, Số vào sổ cấp GCN: CS 51632 do Sở tài
nguyên và môi trường Thành phố Hà Nội cấp ngày 28/12/2017,
cụ thể như sau:
-

Loại nhà ở: Căn hộ chung cư số B102 -

Tên nhà

chung cư: Nhà C4-tập thể Viện máy công cụ và dụng cụ
-

Diện tích sàn: 38,2 m2

-

Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng

2. Căn hộ nêu trên là tài sản gắn liền với thửa đất sau:
- Thửa đất số: -/-

Tờ bản đồ số: -/-

- 13 13


- Địa chỉ thửa đất: Nhà C4 tập thể Viện máy công cụ và
dụng cụ, Phường Láng Hạ, Quận Đống Đa, Thành
phố Hà Nội
-

Diện tích: 827,1 m2 (Bằng chữ: Tám trăm hai mươi bảy
phẩy một mét vuông)

-

Hình thức sử dụng: Sử dụng chung

-

Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị

-

Thời hạn sử dụng: Lâu dài

-

Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

3. Bên thế chấp và Bên Ngân hàng thống nhất xác định giá trị Tài

sản thế chấp nêu trên là: 1.757.000.000 đồng (Bằng chữ:
Một tỷ bảy trăm năm mươi bảy triệu đồng chẵn./.). Giá trị
Tài sản thế chấp này chỉ dùng để làm cơ sở xác định mức cấp
tín dụng của Bên Ngân hàng và không áp dụng khi xử lý Tài sản
thế chấp để thu hồi nợ.
4. Với giá trị tài sản nêu trên, Bên Ngân hàng đồng ý cấp tín dụng

cho Bên thế chấp với số tiền cao nhất là 1.200.000.000 đồng
(Bằng chữ: Một tỷ hai trăm triệu đồng chẵn./.).
5. Bên thế chấp cam đoan rằng tại thời điểm ký Hợp đồng này, Tài

sản thế chấp thuộc quyền sở hữu hợp pháp của riêng Bên thế
chấp và được phép thế chấp theo quy định của pháp luật,
không có bất kỳ khiếu nại, tranh chấp, khiếu kiện nào, không bị
kê biên để bảo đảm thi hành án, chưa chuyển nhượng, góp vốn,
trao đổi, thế chấp, tặng cho bên nào khác.

- 14 14


Điều 2. Nghĩa Vụ Được Bảo Đảm Và Thời Hạn Thế Chấp
1. Tài sản thế chấp nêu tại Điều 1 Hợp đồng này bảo đảm cho việc

thực hiện toàn bộ nghĩa vụ hiện tại và nghĩa vụ trong tương
lai bao gồm nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi, các khoản phí, các khoản
phạt, các khoản bồi thường thiệt hại và tất cả các nghĩa vụ tài

chính khác của Bên thế chấp đối với Bên Ngân hàng phát sinh
từ:
- Hợp đồng tín dụng số LN1712150382906 ngày
22/12/2017 , bao gồm cả các phụ lục, văn bản sửa đổi, bổ
sung, các khế ước nhận nợ và các văn bản liên quan của Hợp
đồng này; và - Tất cả các văn kiện tín dụng được ký kết giữa
Bên thế chấp với Bên Ngân hàng trước, trong và sau ngày ký
kết Hợp đồng này bao gồm tất cả các phụ lục, văn bản sửa
đổi, bổ sung, các khế ước nhận nợ và các văn bản liên quan
của các văn kiện tín dụng này (“Văn kiện tín dụng”). Văn
kiện tín dụng theo quy định tại điểm này được hiểu bao gồm
nhưng không giới hạn các Thỏa thuận về việc cung cấp và sử
dụng tín dụng, Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng cấp hạn mức tín
dụng, Hợp đồng cho vay, Hợp đồng cho vay hạn mức thấu chi
tài khoản, Hợp đồng phát hành và sử dụng thẻ tín dụng, Hợp
đồng cấp bảo lãnh, Hợp đồng chiết khấu, Hợp đồng phát
hành L/C hay bất kỳ hợp đồng, thỏa thuận nào ghi nhận các
giao dịch cấp tín dụng giữa Bên Ngân hàng và Bên thế chấp
hoặc bất kỳ giao dịch nào khác xác nhận nghĩa vụ nợ của
Bên thế chấp với Bên Ngân hàng.
2. Các Bên đồng ý rằng, theo quy định tại Điều này, Bên thế chấp

có thể vay vốn, mở L/C, nhận bảo lãnh, chiết khấu và/hoặc nhận
- 15 15


các hình thức cấp tín dụng khác từ Bên Ngân hàng và/hoặc thiết
lập các giao dịch có xác lập nghĩa vụ nợ khác với Bên Ngân
hàng làm nhiều lần, theo một hoặc nhiều Hợp đồng, Văn kiện
tín dụng khác nhau và Tài sản thế chấp nêu tại Điều 1 của Hợp

đồng này bảo đảm cho tất cả các nghĩa vụ của Bên thế chấp
phát sinh từ tất cả các Hợp đồng, Văn kiện tín dụng đó.
3. Việc thế chấp tài sản nêu trên có hiệu lực cho đến khi Bên thế

chấp thực hiện xong tất cả các nghĩa vụ được bảo đảm nêu tại
Điều này và Bên Ngân hàng đã thực hiện các thủ tục giải tỏa Tài
sản thế chấp. Các Bên đồng ý rằng, Bên Ngân hàng trong Hợp
đồng này được hiểu là Hội sở chính, Ngân hàng TMCP Việt Nam
Thịnh Vượng – Chi nhánh Thăng Long-Phòng giao dịch Trần Thái
Tông, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – Chi nhánh
Thăng Long hay bất kỳ Chi nhánh, Phòng Giao dịch nào của
Bên Ngân hàng.
Điều 3. Quản Lý Tài Sản Và Giấy Tờ Của Tài Sản Thế Chấp
1. Tài sản thế chấp do Bên thế chấp quản lý và sử dụng. Trường

hợp Bên thế chấp có nhu cầu cho thuê, cho mượn Tài sản thế
chấp, thì phải thông báo và được sự đồng ý trước bằng văn bản
của Bên Ngân hàng trước khi thực hiện. Bên thế chấp phải
thông báo cho Bên thuê, Bên mượn biết việc tài sản đang được
thế chấp cho Bên Ngân hàng và trong Hợp đồng cho thuê, cho
mượn phải có nội dung: Hợp đồng cho thuê, cho mượn sẽ chấm
dứt trong trường hợp Bên Ngân hàng xử lý Tài sản thế chấp để
thu hồi nợ; Bên thuê, Bên mượn phải bàn giao vô điều kiện tài
sản cho Bên Ngân hàng để xử lý trong thời hạn do Bên Ngân
- 16 16


hàng thông báo, không được có bất kỳ hành vi nào chống đối,
gây cản trở.
2. Bên thế chấp phải bàn giao cho Bên Ngân hàng giữ bản chính

các giấy tờ sau đây trong suốt thời hạn thế chấp:
-

“Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất” số CL 155248, Số vào sổ cấp GCN:
CS 51632 do Sở tài nguyên và môi trường Thành phố Hà Nội cấp
ngày 28/12/2017;

-

Các giấy tờ khác liên quan đến Tài sản thế chấp (nếu có).

3. Sau khi Bên thế chấp đã thực hiện xong tất cả các nghĩa vụ

được bảo đảm nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này và hoàn tất thủ
tục giải chấp tài sản với Bên Ngân hàng, Bên Ngân hàng sẽ trả
lại toàn bộ giấy tờ đã nhận cho Bên thế chấp. Khi trả lại giấy tờ
về tài sản, Bên Ngân hàng trả lại cho chính Bên thế chấp hoặc
người được Bên thế chấp ủy quyền. Trường hợp Bên thế chấp
gồm nhiều người, Bên Ngân hàng được quyền trả lại giấy tờ cho
bất kỳ người nào trong số những người thuộc Bên thế chấp,
những người còn lại cam kết không có bất kỳ khiếu nại, tranh
chấp, khiếu kiện gì. Trường hợp trong thời hạn thế chấp mà Bên
thế chấp chuyển nhượng, nhận đặt cọc để chuyển nhượng hoặc
thực hiện các hành vi, giao dịch tương tự nhằm mục đích
chuyển nhượng Tài sản thế chấp cho tổ chức, cá nhân khác khi
chưa được sự đồng ý bằng văn bản của Bên Ngân hàng, thì Bên
Ngân hàng có quyền bàn giao các giấy tờ của Tài sản thế chấp
cho các tổ chức, cá nhân này sau khi các tổ chức, cá nhân đó

thanh toán các khoản nợ của Bên thế chấp; Bên thế chấp cam
- 17 17


kết không có bất kỳ khiếu nại, tranh chấp, khiếu kiện gì đối với
Bên Ngân hàng.
Điều 4. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Bên Ngân Hàng
1. Quyền của Bên Ngân hàng:
a) Trực tiếp kiểm tra hoặc yêu cầu Bên thế chấp cung cấp thông

tin về thực trạng và các thông tin khác liên quan đến Tài sản thế
chấp.
b) Đơn phương định giá lại Tài sản thế chấp và có quyền yêu cầu

Bên thế chấp phải thay đổi, bổ sung tài sản bảo đảm khác hoặc
thanh toán bớt nợ vay nếu sau khi định giá lại, Bên Ngân hàng
đơn phương đánh giá rằng giá trị Tài sản thế chấp không còn đủ
để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của Bên thế chấp. Nếu Bên thế
chấp không thực hiện, Bên Ngân hàng được quyền xử lý Tài sản
thế chấp để thu hồi các khoản nợ của Bên thế chấp trước thời
hạn.
c) Bên Ngân hàng có các quyền khác theo thỏa thuận tại Hợp

đồng này và theo quy định của pháp luật có liên quan.
2. Nghĩa vụ của Bên Ngân hàng:
a) Cấp tín dụng cho Bên thế chấp sau khi Bên thế chấp đáp ứng đủ

các điều kiện, thủ tục theo yêu cầu của Bên Ngân hàng.
b) Bên Ngân hàng có các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận tại Hợp

đồng này và theo quy định của pháp luật có liên quan.
Điều 5. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Bên Thế Chấp
1. Quyền của Bên thế chấp:

- 18 18


a) Được Bên Ngân hàng cấp tín dụng sau khi đã đáp ứng đầy đủ

các điều kiện, thủ tục mà Bên Ngân hàng yêu cầu.
b) Bên thế chấp có các quyền khác theo thỏa thuận tại Hợp đồng

này và theo quy định của pháp luật có liên quan.
2. Nghĩa vụ của Bên thế chấp:
a) Thực hiện các thủ tục công chứng/chứng thực, đăng ký thế

chấp, xoá đăng ký thế chấp tại cơ quan chức năng và chịu tất
cả các khoản phí, lệ phí, chi phí liên quan.
b) Không được chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê,

góp vốn, dùng Tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác
hoặc thực hiện các hành vi tương tự đối với Tài sản thế chấp
trong suốt thời hạn thế chấp, trừ trường hợp được Người có
thẩm quyền của Bên Ngân hàng đồng ý trước bằng văn bản.
c) Thông báo cho Bên Ngân hàng bất kỳ biến động nào liên quan

và/hoặc có khả năng ảnh hưởng đến Tài sản thế chấp, bao gồm
nhưng không hạn chế bởi các trường hợp như Tài sản thế chấp
bị hư hỏng, giảm sút giá trị; Tài sản thế chấp bị cơ quan chức
năng quy hoạch, giải tỏa hoặc có kế hoạch quy hoạch, giải tỏa;

Tài sản thế chấp bị tranh chấp bởi Bên thứ ba v.v..
d) Tạo điều kiện thuận lợi nhất để Bên Ngân hàng kiểm tra Tài sản

thế chấp vào bất kỳ thời điểm nào trong suốt thời hạn thế chấp
và cung cấp thông tin về Tài sản thế chấp trong trường hợp Bên
Ngân hàng yêu cầu.
e) Bên thế chấp cam kết và xác nhận rằng mọi công trình, tài sản

khác được cải tạo, xây dựng gắn liền với Tài sản thế chấp nêu
- 19 19


tại Điều 1 Hợp đồng này đều thuộc Tài sản thế chấp và đều bảo
đảm cho các nghĩa vụ nêu tại Điều 2 Hợp đồng này.
f) Thông báo bằng văn bản cho Bên Ngân hàng về quyền của Bên

thứ ba đối với Tài sản thế chấp (nếu có). Trong trường hợp
không thông báo, thì Bên Ngân hàng có quyền huỷ hoặc chấm
dứt Hợp đồng này và/hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc
duy trì Hợp đồng này và chấp nhận quyền của người thứ ba đối
với Tài sản thế chấp.
g) Không phụ thuộc vào các quy định khác của Hợp đồng này và

quy định của pháp luật, Bên thế chấp đồng ý rằng Bên Ngân
hàng được toàn quyền thay mặt mình bán toàn bộ Tài sản thế
chấp để thu hồi nợ gốc, lãi vay và các chi phí liên quan trong
các trường hợp mà Bên Ngân hàng thấy cần thiết phải xử lý Tài
sản thế chấp.
h) Tiếp tục trả nợ cho Bên Ngân hàng bằng các nguồn tài chính

khác nếu số tiền thu được từ việc xử lý Tài sản thế chấp không
đủ để thanh toán toàn bộ nghĩa vụ của Bên thế chấp đối với
Bên Ngân hàng.
i) Bổ sung, thay thế tài sản thế chấp theo yêu cầu của Bên Ngân

hàng.
j) Trường hợp Bên thế chấp có nhiều người, thì tất cả các Bên thế

chấp phải cùng liên đới thực hiện nghĩa vụ theo quy định của
Hợp đồng này. Không phụ thuộc vào bất kỳ quy định hay thỏa
thuận nào khác giữa các Bên thế chấp, Bên Ngân hàng có
quyền yêu cầu bất cứ ai trong số những người thuộc Bên thế
chấp phải liên đới thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.
- 20 20


k) Bên thế chấp có nghĩa vụ phối hợp với Bên Ngân hàng và/hoặc

Bên thứ ba do Bên Ngân hàng chỉ định thực hiện việc định giá
lại Tài sản thế chấp.
l) Thanh toán toàn bộ các khoản phí, chi phí phát sinh từ việc định

giá lại Tài sản thế chấp. Bên thế chấp đồng ý rằng, việc định giá
lại có thể thực hiện định kỳ hoặc đột xuất theo yêu cầu của Bên
Ngân hàng.
m) Bên thế chấp có các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận tại Hợp

đồng này và theo quy định của pháp luật có liên quan.
Điều 6. Các Trường Hợp Xử Lý Tài Sản Thế Chấp
1. Các Bên thống nhất thỏa thuận rằng Bên Ngân hàng có quyền

(nhưng không có nghĩa vụ) xử lý Tài sản thế chấp để thu hồi nợ
ngay khi xẩy ra một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa

vụ trả nợ theo các Văn kiện tín dụng đã ký với Bên Ngân hàng.
b) Bên thế chấp phải trả nợ trước hạn cho Bên Ngân hàng trong

các trường hợp mà các Bên đã thỏa thuận trong Văn kiện tín
dụng hoặc theo quy định của Pháp luật nhưng Bên thế chấp
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
c) Bên thế chấp vi phạm bất kỳ cam kết, nghĩa vụ nào quy định tại

Hợp đồng này, Văn kiện tín dụng và các văn bản liên quan ký
kết với Bên Ngân hàng.
d) Xẩy ra các sự kiện mà Bên Ngân hàng đơn phương đánh giá là

gây ảnh hưởng hoặc có khả năng gây ảnh hưởng đến Tài sản
thế chấp, bao gồm nhưng không giới hạn bởi các trường hợp
- 21 21


như: Tài sản thế chấp bị cơ quan chức năng quy hoạch, giải tỏa;
Tài sản thế chấp bị hư hỏng, giảm sút giá trị; Tài sản thế chấp bị
tranh chấp bởi Bên thứ ba v.v..
e) Đối với Bên thế chấp là cá nhân, bất kỳ người nào thuộc Bên thế

chấp chết hoặc bị tuyên bố chết, mất tích hoặc bị tuyên bố mất
tích, bị tuyên bố mất năng lực hành vi, ly hôn, bỏ trốn hoặc thay
đổi nơi cư trú mà không thông báo cho Bên Ngân hàng, hoặc

liên quan đến các tranh chấp, khiếu kiện có liên quan đến Tài
sản thế chấp. Trong các trường hợp này, Bên Ngân hàng có
quyền tự mình xử lý hoặc yêu cầu Cơ quan chức năng xử lý Tài
sản thế chấp để thu hồi nợ trước khi các Bên liên quan thực
hiện việc phân chia tài sản khi ly hôn, phân chia di sản thừa kế
v.v…
f) Các trường hợp khác mà Bên Ngân hàng đơn phương xét thấy

cần thiết để bảo đảm thu hồi nợ vay. Trong các trường hợp này,
Bên Ngân hàng sẽ thông báo bằng văn bản cho Bên thế chấp
biết lý do trước khi xử lý Tài sản thế chấp.
2. Việc xử lý theo khoản 1 Điều này được hiểu là Bên Ngân hàng tự

xử lý hoặc yêu cầu Cơ quan chức năng xử lý Tài sản thế chấp
theo thỏa thuận tại Hợp đồng này và theo quy định của pháp
luật. Khi xẩy ra một hoặc các trường hợp nêu tại khoản 1 Điều
này, Bên thế chấp đồng ý để Bên Ngân hàng xử lý Tài sản thế
chấp để thu hồi nợ, cam kết không có bất kỳ khiếu nại, tranh
chấp, khiếu kiện hoặc thực hiện bất kỳ hành vi nào khác gây
cản trở.

- 22 22


Điều 7. Phương Thức Xử Lý Tài Sản Thế Chấp
1. Các Bên thống nhất thỏa thuận rằng ngay khi xẩy ra một hoặc

các trường hợp nêu tại Điều 6 Hợp đồng này, Bên Ngân hàng
được quyền (nhưng không có nghĩa vụ) xử lý Tài sản thế chấp
theo các phương thức như sau:

a) Yêu cầu Bên thế chấp tự bán, chuyển nhượng Tài sản thế

chấp để trả nợ: Bên Ngân hàng thông báo và yêu cầu Bên thế
chấp phải tự bán Tài sản thế chấp để trả nợ. Mức giá bán Tài sản
thế chấp phải được Bên Ngân hàng đồng ý trước khi thực hiện
việc bán tài sản. Tiền bán Tài sản thế chấp phải được nộp cho
Bên Ngân hàng để thanh toán toàn bộ nợ gốc, lãi, phí, chi phí và
tất cả các nghĩa vụ tài chính khác của Bên thế chấp.
b) Bên Ngân hàng bán, chuyển nhượng Tài sản thế chấp để

thu hồi nợ: Bên Ngân hàng có quyền đơn phương bán Tài sản
thế chấp để thu hồi nợ mà không cần có sự đồng ý của Bên thế
chấp. Bên Ngân hàng có quyền bán tài sản theo hình thức bán
trực tiếp cho người mua (không qua thủ tục bán đấu giá) hoặc
bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật, cụ thể như
sau:
-

Trường hợp Bên Ngân hàng bán, chuyển nhượng tài sản trực
tiếp cho người mua (không qua thủ tục bán đấu giá): Bên Ngân
hàng sẽ đơn phương lựa chọn một Tổ chức có chức năng thẩm
định giá để xác định giá trị Tài sản thế chấp, sau đó chuyển
nhượng
trực tiếp Tài sản thế chấp cho người mua với mức giá
không thấp hơn giá trị định giá.
- 23 23


- Trường hợp Bên Ngân hàng lựa chọn phương thức bán
đấu giá tài sản, Bên Ngân hàng sẽ đơn phương xác định

giá trị của Tài sản thế chấp hoặc đơn phương lựa chọn một
Tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá trị Tài
sản thế chấp tại thời điểm đó. Sau khi xác định được giá
trị tài sản, Bên Ngân hàng sẽ ủy nhiệm, ủy quyền lại cho
một Tổ chức có chức năng để thực hiện việc bán đấu giá
tài sản với mức giá khởi điểm bằng mức giá trị được Ngân
hàng xác định hoặc giá trị định giá được xác định bởi Tổ
chức có chức năng thẩm định giá nêu trên. Thủ tục bán
đấu giá tài sản thực hiện theo quy định của pháp luật.
-

Trong quá trình bán tài sản, Bên Ngân hàng được quyền ký kết
tất cả các Hợp đồng, giấy tờ, văn bản, thực hiện tất cả các thủ
tục và tự quyết định tất cả các vấn đề liên quan cho đến khi tài
sản được chuyển nhượng sang cho người mua.

c) Bên Ngân hàng nhận chính Tài sản thế chấp để thay thế

cho nghĩa vụ trả nợ của Bên thế chấp (nhận gán nợ):
Trường hợp Bên Ngân hàng lựa chọn phương thức này, Bên thế
chấp và Bên Ngân hàng sẽ thỏa thuận về giá trị tài sản bảo
đảm bằng văn bản. Trong trường hợp không thỏa thuận được
giá trị Tài sản thế chấp, Bên thế chấp có quyền chỉ định cơ
quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá trị Tài
sản thế chấp trong thời hạn mười lăm (15) ngày kể từ ngày
không thỏa thuận được về giá trị Tài sản thế chấp. Sau thời hạn
mười lăm (15) ngày, nếu Bên thế chấp không chỉ định cơ quan,
tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá trị Tài sản
thế chấp thì Bên Ngân hàng có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức
- 24 24

có chức năng thẩm định giá để xác định giá trị Tài sản thế
chấp.. Chi phí thuê cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá
được tính vào chi phí xử lý tài sản Thế chấp. Việc nhận chính Tài
sản thế chấp để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của Bên thế chấp
sẽ được thực hiện theo nguyên tắc sau:
-

Nếu giá trị tài sản theo định giá đúng bằng tổng giá trị nghĩa vụ
của Bên thế chấp, Ngân hàng sẽ nhận Tài sản thế chấp và Bên
thế chấp không phải thực hiện nghĩa vụ với Bên Ngân hàng theo
các Văn kiện tín dụng;

-

Nếu giá trị tài sản theo định giá thấp hơn tổng giá trị các nghĩa
vụ của Bên thế chấp, Bên Ngân hàng sẽ nhận Tài sản thế chấp
và Bên thế chấp được miễn trừ phần nghĩa vụ tương ứng với giá
trị tài sản, Bên thế chấp có nghĩa vụ tiếp tục thanh toán số tiền
còn thiếu cho Bên Ngân hàng theo các Văn kiện tín dụng;

-

Nếu giá trị tài sản theo định giá lớn hơn tổng giá trị các nghĩa
vụ của Bên thế chấp, Bên Ngân hàng sẽ nhận Tài sản thế chấp
và thanh toán cho Bên thế chấp số tiền chênh lệch.

d) Bên Ngân hàng có quyền xử lý Tài sản thế chấp bằng các

phương thức khác theo quy định của Pháp luật hoặc theo thỏa
thuận bổ sung của các Bên tại thời điểm xử lý.
2. Khi xử lý Tài sản thế chấp, Bên thế chấp cam kết sẽ bàn giao vô

điều kiện Tài sản thế chấp và mọi công trình, tài sản khác được
cải tạo, xây dựng gắn liền với Tài sản thế chấp nêu tại Khoản
1, Điều 1 của Hợp đồng này để Bên Ngân hàng xử lý và
không có bất kỳ khiếu nại, khiếu kiện gì.

- 25 25