Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam - Techcombank

Luận văn tốt nghiệp

1

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thống
ngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần khơng thể thiếu.
Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, các
lĩnh vực kinh tế quốc dân trong đó có thị trường bất động sản. Sự phát triển
thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại
tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Với ngân
hàng, đây là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động đi vay để cho
vay, là hoạt động mang lại rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưng cũng
tiềm ẩn đầy rủi ro. Để đảm bảo an toàn tức là hạn chế ở mức rủi ro thấp nhất,
các ngân hàng đưa ra yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản mà trong đó chủ
yếu là bất động sản. Đối với xã hội, hoạt động này góp phần tạo cơ hội cho
nhiều tổ chức, cá nhân đi vào hoạt động thông qua nguồn vốn thế chấp bất
động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản.
Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, cơng tác định giá bất động sản thế
chấp, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những cơng tác cơ bản quan
trọng nhất. Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lý,
vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn
khi khách hàng không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại bất động
sản. Hiện nay, do nhiều yếu tố như môi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính
khơng hợp lý giứa khung giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, do
công tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp cịn nhiều bất cập trong thực tế
vì thế hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam đạt hiệu quả
chưa cao.

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

2

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng
đầu Việt Nam với một quy trình định giá bất động sản tương đối hồn thiện.
Trong q trình thực tập tại ngân hàng Techcombank, em đã có cơ hội được
tìm hiểu về quy trình định giá bất động sản của ngân hàng. Bên cạnh những
mặt tích cực trong quy trình định giá vẫn cịn những mặt thiếu sót cần quan
tâm và hồn thiện. Hoạt động cho vay thế chấp có thể bằng nhiều loại hình
bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế chấp là nhà ở, đây là loại
hình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường. Quy trình của
định giá bất động sản thế chấp là nhà ở vì thế cũng được cụ thể hơn rất nhiều.
Vì vậy, em đã đi sâu vào nghiên cứu về quy trình định giá bất động sản và đặc
biệt, em đã chọn đề tài “Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
tại ngân hàng thương mại cổ phần kĩ thương Việt Nam - Techcombank” để
nghiên cứu và làm luận văn tốt nghiệp.
2. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở khoa học: cơ sở lí luận và thực tiễn về định giá và
quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
- Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
tại ngân hàng Techcombank

Đề ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá thế
chấp nói riêng và của hệ thống ngân hàng nói chung trong thời gian tới
3. Phạm vi nghiên cứu
- Chỉ đi sâu vào quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
- Về khơng gian: trong tồn bộ hoạt động định giá của ngân hàng
Techcombank trên thị trường Hà Nội
- Về thời gian: Trong vòng 3 năm trở lại đây
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp duy vật biện chứng và duy

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

3

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

vật lịch sử
- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp,
phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học…
5. Kết cấu luận văn
Chương I Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
trong ngân hàng
Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở
trong hoạt động cho vay tại Techcombank
Chương III Giải pháp hồn thiện quy trình định giá bất động sản thế

chấp là nhà ở tại ngân hàng Techcombank
Do thời gian và trình độ có hạn, đề án cịn nhiều thiếu sót rất mong nhận
được ý kiến của thầy cơ và các bạn để có một bài viết hồn chỉnh. Em xin
cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Thế Phán đã giúp đỡ và hỗ trợ em trong quá
trình thực tập và hồn thành luận văn.

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

4

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
LÀ NHÀ Ở TRONG NGÂN HÀNG
I. Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại ngân hàng
1. Bất động sản và đặc điểm của bất động sản
*Bất động sản:
Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam tại điều 174 quy định:
Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, các cơng trình xây dựng đó
- Các tài sản gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định
* Đặc điểm bất động sản:
Thứ nhất, do bất động sản gắn với đất đai mà đất đai là những tài sản có
vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khơng gian nên có vị trí cố định về
vị trí địa lý, về địa điểm và khơng có khả năng di dời được..Vì thế giá trị và
lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền do bất động sản
gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Các công trình xây dựng, cơng trình
kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàng trăm năm.
Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian
lâu dài. Khi đề cập đến tính lâu bền của bất động sản sẽ đề cập đến hai chỉ
tiêu đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm này để khi
đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

5

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, điều này được giải
thích là do tính giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực,… Để bình ổn thị trường, nhà nước buộc phải
đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản.

Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản
riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt khơng
giống với bất kì một bất động sản nào khác. Sự khác biệt này trước hết là do
có sự khác nhau về vị trí lơ đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng,
khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội. Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với
hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này trội hơn. Nhu cầu về bất động sản ở
mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu
tố tập quán thị hiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng,
tơn giáo, tâm linh. Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong quan niệm của mọi
người về phong thủy, nở hậu thắt hậu. Đặc điểm này có thể giúp người định
giá cũng như các nhà đầu tư xác định được các yếu tố giá trị gia tăng của bất
động sản.
Thứ sáu, bất động sản ln là tài sản có giá trị cao bởi giá trị của bất
động sản được quyết định bởi giá trị của đất, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả
năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới. Để có thể kinh doanh trong
lĩnh vực này thì nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn
dài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại
đầu tư cho kinh doanh. Đặc điểm này địi hỏi hoạt động kinh doanh bất động
sản ln cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Thứ bảy, hàng hóa bất động sản ln chịu sự chi phối của pháp luật và

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

6

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

các chính sách của nhà nước bởi vì bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi
quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân. Giao
dịch về bất động sản chiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh
tế. Các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách ln được nhà nước
xem xét và ban hành nhằm thể hiện vai trò chức năng đối với thị trường bất
động sản.
Thứ tám, giá trị và cơng năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản
phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị lớn
bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp.
2. Thế chấp bất động sản
2.1. Khái niệm
Thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên có nhu cầu vay vốn
(bên thế chấp) dùng bất động sản do mình sở hữu hay quản lý hợp pháp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay vốn (bên nhận thế
chấp).
Xét dưới góc độ quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay
đem tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp
cho ngân hàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay. Ngân hàng cho vay sẽ
được quyền phát mại thế chấp để thu nợ nếu khi đến hạn mà người đi vay
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho
vay.
Theo điều 688 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định:
“ 1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất
quản lý.
2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất.

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

7

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể
khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù
hợp với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”
Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử
dụng đất và thế chấp quyền sở hữu nhà.
2.2. Phân loại cho vay thế chấp bất động sản
Để đảm bảo hoạt động cho vay được minh bạch và rõ ràng, ngân hàng
tiến hành phân loại cho vay thế chấp bất động sản thành các loại sau:
a. Căn cứ vào thời gian cho vay
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1 năm nhằm đáp
ứng nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức.
- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1 năm đến 5 năm,
chủ yếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường được thanh tốn thành nhiều kì
trong q trình vay vốn
- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy mơ
lớn hơn so với các khoản vay khác
b. Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng

- Mục đích mua nhà: Các khoản vay này thường có quy mơ lớn và thời
gian tương đối dài hơn so với các khoản vay thông thường, do việc mua sắm,
tạo lập bất động sản là phức tạp, địi hỏi vốn lớn.
- Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinh doanh
có thể thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh
của mình. Thời hạn của các khoản vay này thường khơng dài, được thanh
tốn trên cơ sở vòng quay vốn của hoạt động sản xuất kinh doanh.
- Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay này thường có thời hạn
ngắn, quy mơ nhỏ, rủi ro không cao nên các ngân hàng thương mại thường ưu
tiên đối tượng khách hàng này.

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

8

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

c. Căn cứ vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản thế chấp
- Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay trong đó, người đi vay thoả
thuận chuyển quyền sở hữu bất động sản thế chấp cho ngân hàng khi khơng
thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo đó, khi người đi vay khơng trả được nợ
thì ngân hàng có toàn quyền bán hoặc cho thuê bất động sản thế chấp với tư
cách là chủ sở hữu
- Thế chấp công bằng: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng nắm
giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất động sản thế chấp. Khi người

đi vay không thể trả được nợ thì cả 2 bên phải có sự thoả thuận hoặc sự can
thiệp của toà án.
2.3. Đặc điểm và phân loại bất động sản thế chấp
2.3.1. Khái niệm: Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử
dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng
này đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản.
2.3.2. Đặc điểm bất động sản thế chấp
- Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tài
sản cầm cố là hiện vật còn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động
sản. Điều này được quyết định bởi đặc điểm của bất động sản là không thể di
dời nên bất động sản đem thế chấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có
thể là các quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định bởi hiện nay ở nước
ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của nhà nước, các tổ chức, cá nhân chỉ có
quyền sử dụng đất mà khơng có quyền sở hữu nhà ở.
- Sự biến động thị trường bất động sản luôn chi phối đến hoạt động thế
chấp bất động sản rất lớn nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá
trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an tồn của phía ngân
hàng. Thơng thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

9

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp
nhất.
- Thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động
sản vẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó những khơng được và cũng
khơng thể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường bình
thường.
2.3.3. Phân loại bất động sản thế chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP
gồm:
“- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất
động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc
pháp luật có quy định;
- Trong trường hợp thế chấp tồn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật
phụ cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất
động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có
thoả thuận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.”
2.4. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:
- Bất động sản thế chấp thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của
khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền quản lý tài sản. Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất,
khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

10

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

- Bất động sản thế chấp thuộc loại tài sản được phép giao dịch. Tài sản
được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép
không cấm mua bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác và khơng có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp
đồng bảo đảm. Khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo
hiểm tiền vay trong trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm
* Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp
Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp bất động sản, trước hết
cần thực hiện các nguyên tắc sau:
Khách hàng vay phải thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả
nợ đối với ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác. Biện pháp bảo
đảm bằng bất động sản thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài
sản của bên thứ ba sẽ do ngân hàng và khách hàng vay thỏa thuận lựa chọn.
Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảm
vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng bất động sản của khách hàng. Trường
hợp bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản của khách hàng vay là cá nhân, pháp
nhân nước ngồi thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của
pháp luật Việt Nam. Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong trường hợp bên bảo lãnh là các tổ chức tín dụng thì việc
bảo lãnh phải tuân theo các quy định Luật của các tổ chức tín dụng và các quy
định của ngân hàng nhà nước Việt Nam.

Theo quy định của pháp luật, giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
đất đó đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay thì việc thế chấp bảo lãnh đồng thời
cả giá trị quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời giữa
tài sản gắn liền đất và giá trị quyền sử dụng đất đai thì tổ chức tín dụng nhận
thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng quản lí tài sản trong q trình cho vay và
xử lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu khơng trả được.

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

11

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

2.5. Mối quan hệ giữa các bên liên quan trong thế chấp bất động sản
* Bên khách hàng vay
- Có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản
thế chấp
- Có thể cho thuê, cho mượn bất động sản thế chấp, nếu có thỏa thuận
hoặc pháp luật quy định
- Bên khách hàng vay có quyền yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản,
giấy tờ liên quan đến bất động sản bồi thường thiệt hại nếu bất động sản thế
chấp, giấy tờ về bất động sản bị mất, hư hỏng và nhận lại bất động sản, giấy
tờ về bất động sản khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp
ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ.
- Trong q trình thế chấp có nghĩa vụ giao bất động sản thế chấp (nếu

có thỏa thuận); giao bản chính giấy tờ về bất động sản thế chấp cho ngân
hàng, đăng kí giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật.
- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên
doanh bất động sản thế chấp trừ trường hợp là nhà, cơng trình xây dựng để
bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản. Phải sử dụng
đúng mục đích, khơng được hủy hoại làm giảm giá trị của đất.
- Khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần
thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ ngân hàng nếu bất
động sản thế chấp bị hư hỏng mà bất động sản đã được tiền bảo hiểm
* Bên ngân hàng
- Có quyền giữ và bảo quản giấy tờ bất động sản thế chấp, giữ bất động
sản thế chấp (nếu các bên có thỏa thuận), nếu hư hỏng, thiệt hại, mất mát phải
bồi thường, đồng thời ngân hàng được phép yêu cầu khách hàng vay cung cấp
thông tin về thực trạng bất động sản thế chấp.
- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

12

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

theo thỏa thuận trong trường hợp ngân hàng giữ bất động sản thế chấp. Nếu
bên vay sử dụng khơng đúng mục đích làm giảm giá trị bất động sản thế chấp
phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản thế chấp

- Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định pháp luật nếu bên vay
khơng hồn thành nghĩa vụ trả nợ.
- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên
doanh hoặc dùng bất động sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác
(nếu ngân hàng giữ)
- Nếu việc tiếp tục khai thác bất động sản có nguy cơ là mất giá trị, giảm
sút giá trị bất động sản trong trường hợp ngân hàng giữ không được tiếp tục
khai thác công dụng của bất động sản thế chấp
- Trả lại bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp cho
khách hàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm, trong trường hợp
ngân hàng giữ
2.6. Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay thế chấp
- Thế chấp bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế xã hội thông qua
việc vay vốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh.
- Đối với ngân hàng góp phần tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ
chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân
hàng tăng cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lí khối lượng tiền tệ lưu
thơng.
- Nâng cao khả năng quản lí nhà đất của các cơ quan chức năng vì khi
tiến hành hoạt động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc
đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
- Khi nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh
ngày càng tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấp
tài sản trở nên phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển.

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47

Luận văn tốt nghiệp

13

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

II. Định giá bất động sản thế chấp
1. Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp
1.1. Định giá bất động sản thế chấp
Có nhiều khái niệm về định giá bất động sản trên thế giới, ở đây ta đề
cập đến khái niệm phổ biến nhất như sau:
Định giá là một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của bất động sản
cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhẩt định, có tính đến các đặc điểm của
bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao
gồm cả lĩnh vực đầu tư.
+ Tính khoa học: là việc phân tích dữ liệu, tính tốn về mặt tốn học các
giá trị bất động sản.
+ Tính nghệ thuật: là những kỹ năng nắm được thơng tin, đưa ra các
đánh giá và hình thành các quan điểm riêng.
Theo điều 4 pháp lệnh giá của Việt Nam ngày 8/5/2002
“Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù
hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn,
thông lệ quốc tế”
Định giá bất động sản là tính tốn về tài sản về giá trị của các quyền sở
hữu và quyền sử dụng bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục
đích đã được xác định rõ ràng trong những điều kiện của một thị trường nhất
định với những phương pháp phù hợp.
1.2. Nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản thế chấp
- Các yếu tố tự nhiên của bất động sản
 Vị trí bất động sản: đây là yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản

nếu bất động sản nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng quan trọng lại có
giá trị cao hơn
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lơ đất tối ưu khi nó thỏa

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

14

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn
 Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn và
ngược lại
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lịng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lí…), tình trạng mơi trường ra sao. Tùy thuộc vào
mục đích sử dụng đất thì mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị bất
động sản như thế nào.
- Các yếu tố kinh tế: giá chuyển nhượng của bất động sản cao nếu nó có
khả năng tạo thu nhập cao, tính hữu dụng cao và ngược lại, hệ thống tiện nghi
càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản gia
tăng. Cầu bất động sản trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại.
- Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an
ninh, tập quán,…
- Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: giá bất động sản có đầy
đủ giấy tờ pháp lí hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn giá bất động sản khơng

hợp lệ. Ngồi ra, các bất động sản phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và
kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà
và cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản.
Ngồi ra có thể kể đến sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước
(chính sách khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương, chính sách cho phép
Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách thuế, tín dụng, lạm phát…).
2. Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản
2.1. Các căn cứ định giá
a. Căn cứ vào bản thân các yếu tố của bất động sản
- Căn cứ các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản gồm:
 Căn cứ vào sức lao động, tư liệu lao động, đất đai và các nguồn
lực khác

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

15

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

 Căn cứ vào nguyên vật liệu, trang thiết bị…là các yếu tố vật chất
hình thành nên bất động sản
 Các yếu tố thuộc về tài ngun mơi trường có ảnh hưởng rất lớn
tới giá trị bất động sản: mặt bằng, vị trí trong không gian, môi
trường kinh tế, xã hội, tự nhiên…
- Căn cứ vào cơng dụng, mục đích sử dụng khai thác bất động sản: chính

là sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản tức là bất động sản được sử
dụng hợp lí về vật chất và phù hợp về pháp lí để tạo ra khả năng sinh lời cao
nhất cho chủ sở hữu vào thời điểm định giá.
- Căn cứ vào hình thái hiện tại của bất động sản: hình thái hiện tại là nói
về kết cấu, kiến trúc của bất động sản, sự bền chắc của bất động sản, tính mỹ
thuật của bất động sản, tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của bất động
sản
- Căn cứ vào sổ sách kế toán, hồ sơ, chứng từ theo dõi, quản lí tài sản
b. Căn cứ điều kiện thị trường
- Sự cạnh tranh của thị trường: cạnh tranh để có được sự sử dụng cao
nhất, tốt nhất, cạnh tranh trong cung- cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong
khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh
trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng. Tất cả những yếu tố đó đều được xem
xét đến khi định giá.
- Những yếu tố của nền kinh tế: đó là sự thay đổi trong chính sách đất
đai, nhà ở, sự tăng trưởng và phát triển kinh tế, sự biến động của thị trường
nói chung và sự biến đổi của thị trường bất động sản nói riêng, sự thay đổi về
quan niệm, thị hiếu của người dân theo thời gian…tất cả những yếu tố đó đều
ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
- Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến kết quả định giá. Giá trị bất động sản
còn phụ thuộc vào cung độc quyền hay cạnh tranh ngắn hạn hay dài hạn

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

16

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

Giá trị bất động sản phụ thuộc vào công dụng của bất động sản đối với
cầu cho người tiêu dùng, cầu cho nhà đầu tư thì giá trị bất động sản phụ thuộc
vào giá trị kì vọng mang lại từ bất động sản. Giá trị thị trường ở thời điểm
định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, giá tham khảo của các cơ quan
định giá
c. Căn cứ pháp lí
Các văn bản pháp luật liên quan đến các bộ luật đất đai, nghị định, thơng
tư liên quan đến các chính sách về thuế, tài chính bất động sản…tất cả những
điều này ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản.
Các yếu tố liên quan đến bất động sản mà nó quy định chung: các chính
sách về thuế, giá, tăng trưởng kinh tế, ưu đãi đầu tư…
2.2. Các nguyên tắc định giá
a. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản
Một bất động sản cho phép về mặt kĩ thuật phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất và các quy định của pháp luật bảo đảm cho bất động sản đạt được
mức sử dụng tối đa, đạt được giá trị cao nhất tạo ra lãi ròng hay giá trị thuần
lớn nhất vào ngày thẩm định giá.
b. Nguyên tắc sử dụng phù hợp
Nguyên tắc này đề cập tới việc một bất động sản phù hợp với quần thể
bất động sản xung quanh, phù hợp với các quy định của pháp luật trong sử
dụng và trong xây dựng, phù hợp với cầu thị trường.
c. Nguyên tắc thay thế
Khi có hai tài sản có tính hữu ích, cơng dụng như nhau, tài sản nào được
bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ được bán trước
d. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của toàn bộ bất động sản được đo lường bằng sự đóng góp của giá
trị từng bộ phận cụ thể trong bất động sản

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

17

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

e. Nguyên tắc cân bằng
Khi các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thái cân bằng, sự kết hợp
giữa đất và cơng trình ở mức tối ưu thì giá trị của bất động sản được tạo ra và
bền vững
f.Nguyên tắc thay đổi
Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong
thị trường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo các nhân tố xã hội,
kinh tế, chính trị, mơi trường…
h. Ngun tắc cung cầu
Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích, đánh
giá cẩn thận bởi giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của
các lực lượng cung cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá.
i. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận là mục tiêu của các nhà đầu tư, lợi nhuận sẽ khuyến khích
cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút người tham gia thị trường vì thế có
thể làm giảm lợi nhuận
k. Nguyên tắc dự báo
Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng khả năng sinh lời

trong tương lai, chúng ta có thể dự đoán được qua các thị phần tham gia thị
trường các yếu tố ảnh hưởng đến giá
l. Nguyên tắc ngoại ứng
Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngồi nó và
ngược lại những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất
động sản tăng lên và có những cái khơng có chi phí vẫn làm giá bất động sản
tăng lên.
3. Nội dung và các phương pháp định giá bất động sản cho vay thế chấp
Có 5 phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản:

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

18

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

 Phương pháp so sánh
 Phương pháp chi phí
 Phương pháp vốn hóa
 Phương pháp thặng dư
 Phương pháp lợi nhuận
Thơng thường có 5 phương pháp định giá bất động sản nhưng trong định giá
bất động sản thế chấp nói chung chỉ sử dụng ba phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí và phương pháp thu nhập là chủ yếu.
3.1. Phương pháp định giá so sánh

* Khái niệm:
Là phương pháp xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh
một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị
trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.
Phương pháp so sánh được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin những bất động sản được bán trên thị trường
trong thời gian gần đây, sau đó so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá
về kiểu cách, về điều kiện, về vị trí…
Bước 2: Để xác định chính xác giá trị của chúng và để bảo đảm rằng các
bất động sản này có thể so sánh được, tiến hành kiểm tra các bất động sản so
sánh.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản trong cùng khu vực thị trường có
thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích.
Sử dụng một số phương pháp phân tích, thống kê, xác suất để tiến hành
phân tích số liệu nhằm giảm thiểu những định kiến chủ quan của người định
giá. Lựa chọn đơn vị so sánh cho phù hợp đồng nhất trong tất cả mọi bất động
sản

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

19

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

Bước 4: Phân tích các giá bán xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấu
hơn của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
Bước 5: So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố
so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu. Thực
hiên hòa hợp chỉ số giá trị từ phân tích các bất động sản so sánh. Ước tính giá
trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở các giá bán của các bất động sản so
sánh sau khi đã điều chỉnh .
* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá so sánh
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp định giá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
do khơng phải tính tốn nhiều.
- Giá trị của bất động sản cần định giá dựa trên giá trị của các bất động
sản tương tự đã giao dịch trên thị trường, phương pháp này thể hiện sự đánh
giá của thị trường
- Là phương pháp cơ sở của các phương pháp khác. Kết quả của phương
pháp này dễ được khách hàng chấp nhận và có cơ sở pháp lý vững chắc và dễ
được khách hàng chấp nhận
Nhược điểm:
- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá
đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã qn mất
nhưng bằng chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng, khơng đủ bất động sản so
sánh thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế.
- Phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế
tính thực tiễn của phương pháp.
- Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47


Luận văn tốt nghiệp

20

GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

những bất động sản chun dùng cụ thể sẽ khơng có số liệu để so sánh, số liệu
cần quan tâm đến nguồn gốc để đảm bảo mức độ chính xác của thơng tin.
- Nhiệm vụ của người định giá là xác định và phân tích được điểm mạnh,
điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả
những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá.
- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị hiện tại của bất động sản nhưng
chúng ta lại dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ cho nên
giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi các giao dịch trước đó
- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm tới đặc tính
kinh tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời của vốn đầu tư mà việc phân tích và
so sánh bất động sản đó là khó khăn.
* Vận dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thế chấp
Đối với ngân hàng, tài sản thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán
trao đổi như nhà ở, cửa hàng, đất đai…Hầu hết những tài sản này đều có
thơng tin phổ biến trên thị trường và được cập nhật liên tục nên phương pháp
so sánh là phương pháp hiệu quả được áp dụng. Thông qua phương pháp so
sánh, chuyên viên định giá sẽ tiến hành thu thập thông tin về các bất động sản
tương đồng với bất động sản thế chấp được giao dịch trong thời gian gần đây,
từ đó xác định được mức giá thị trường phù hợp cho bất động sản thế chấp
sau khi đã tiến hành những điều chỉnh cần thiết.
3.2. Phương pháp chi phí

* Khái niệm
Là phương pháp xác định giá trị bất động sản bằng chi phí làm ra một bất
động sản tương tự với bất động sản thay thế
Phương pháp này dùng để định giá các bất động sản ít có cầu trên thị
trường, hiếm khi được mua bán trên thị trường (bất động sản công cộng như:
trường học, thư viện… định giá cho đền bù giải phóng mặt bằng, đánh thuế

PHẠM BÍCH HÀ

KD BẤT ĐỘNG SẢN K47