Pháp luật về thế chấp bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
KHOA LUẬT
K15504T
---------o0o--------

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ
ĐẢM BẢO THỰC HIỆN NGHĨA VỤ
TỪ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
GVHD: PGS.TS Lê Vũ Nam

Thành phố Hồ Chí Minh, 5/2018


LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................ 4
CHƢƠNG 1: LÍ LUẬN CHUNG.............................................................................. 6
1.1 Thế chấp tài sản............................................................................................... 6
1.1.1 Khái niệm.................................................................................................. 6
1.1.2 Đặc điểm................................................................................................... 6
1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS................................................................................. 7
1.1.4 Hình thức hợp đồng thế chấp tài sản......................................................... 8
1.2 Tín dụng........................................................................................................... 9
1.2.1 Khái niệm.................................................................................................. 9
1.2.2 Phân loại................................................................................................. 10
1.2.3 Hợp đồng tín dụng.................................................................................. 12
CHƢƠNG 2: HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO
THỰC HIỆN NGHĨA VỤ THANH TOÁN................................................................. 15
2.1. Chủ thể tham gia hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ thanh toán............................................................................................................ 15
2.1.1 Bên cho vay............................................................................................. 15
2.1.2 Bên đi vay............................................................................................... 15

2.2 Quy định đối với bên đi vay........................................................................... 16
2.3 Quy định đối với bên cho vay........................................................................ 17
2.3.1 Tổ chức tín dụng không đƣợc cho vay các nhu cầu vốn sau đây............17
2.3.2 Tổ chức tín dụng cần tuân thủ quy định về giới hạn cho vay..................18
2.3.3 Những đối tƣợng không đƣợc cho vay................................................... 18
2.4 Nội dung hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
thanh toán................................................................................................................19
Trang 2/55


2.5 Hình thức ký kết hợp đồng tín dụng............................................................... 24
2.6 Hiệu lực hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh
toán 25
2.7. Trình tự, thủ tục............................................................................................. 26
2.7.1 Hồ sơ vay vốn......................................................................................... 26
2.7.2 Thẩm định hồ sơ vay vốn........................................................................ 26
2.7.3 Quyết định cho vay................................................................................. 26
2.7.4 Ký kết hợp đồng tín dụng........................................................................ 27
CHƢƠNG 3: XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG
THỰC TIỄN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN........................................... 27
3.1. Quy định chung về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng
tín dụng.................................................................................................................... 27
3.2. Quy định về thế chấp tài sản là bất động sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong
hợp đồng tín dụng.................................................................................................... 29
3.3. Xử lí tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng....310
3.4. Một số vƣớng mắc trong việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng............................................................ 31
3.5. Một số kiến nghị hoàn thiện.......................................................................... 33
3.6. Mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong
hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng................................................................... 36

CHƢƠNG 4: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG........................................................................................................................ 411
4.1 Thực tiễn........................................................................................................ 41
4.2 Tranh chấp hợp đồng tín dụng ngân hàng...................................................... 41
4.3 Các phƣơng thức giải quyết tranh chấp......................................................... 42

Trang 3/55


4.3.1 Thƣơng lƣợng giữa tổ chức tín dụng và khách hàng khi giải quyết tranh chấp
phát sinh từ giao dịch đảm bảo trong hoạt động cấp tín dụng..............................42
4.3.2..............................................................................................................Hò
a giải giữa các bên thông qua bên thứ ba là trung gian.....................................43
4.3.3..............................................................................................................Áp
dụng Trọng tài thƣơng mại để giải quyết tranh chấp phát sinh.........................44
4.3.4..............................................................................................................Giả
i quyết tranh chấp phát sinh tại Tòa án nhân dân.............................................. 45
CHƢƠNG 5: NHỮNG BẤT CẬP VÀ TRANH CHẤP XẢY RA TRÊN THỰC TẾ
.......................................................................................................................................46
5.1 Thế chấp nhà ở chƣa đƣợc chứng nhận sở hữu: thông tƣ lại mâu thuẫn với luật
...................................................................................................................................46
5.2 Tranh chấp về việc chậm giải ngân
.................................................................48
5.3 Tranh chấp về chủ thể kí hợp đồng và tài sản đảm bảo.................................. 51
KẾT LUẬN............................................................................................................. 54
TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................................................... 55


LỜI MỞ ĐẦU
Hệ thống ngân hàng thƣơng mại và các tổ chức tín dụng khác đóng vai trò chủ yếu và

quan trọng trong việc huy động vốn đầu tƣ từ xã hội và đƣa nguồn vốn này vào phục
vụ nền kinh tế. Một trong những hình thức pháp lý của việc cấp vốn thông qua hình
thữc cho vay của các ngân hàng thƣơng mại là hợp đồng tín dụng ngân hàng. Do tín
dụng là hoạt động luôn tìm ẩn rủi ro rất cao nên kèm theo hợp đồng tín dụng ngân
hàng phải có các biện pháp bảo đảm bằng tài sản cho việc thu hồi vốn

cho vay của

ngân hàng. Trong các biện pháp đó, bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng
bằng thế chấp tài sản chiếm vị trí quan trọng.
Những năm gần đây để tạo cơ chế pháp lý phù hợp đảm bảo an toàn cho các giao dịch
dân sự, kinh tế và thƣơng mại, Nhà nƣớc đã quan tâm xây dựng pháp luật về giao dịch
bảo đảm nói chung và bảo đảm tiền vay nói riêng. Tuy nhiên, do hệ thống pháp luật
nƣớc ta hiện nay đƣợc xây dựng trên cơ sở đổi mới pháp luật của cơ chế kinh tế kế
hoạch hóa tập trung nên trên thực tế tồn tại hai bộ phận pháp luật có tính độc lập tƣơng
đối, đó là pháp luật dân sự và pháp luật kinh tế - thƣơng mại. Là một bộ phận của hệ
thống pháp luật nên pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ cũng bị phân chia làm 2 bộ phận:
các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ đảm bảo nghĩa vụ dân sự và các quy phạm
pháp luật điều chỉnh quan hệ bảo đảm nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh tế - thƣơng mại.
Bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay phát sinh từ hợp đồng tín dụng ngân hàng là loại
quan hệ phát sinh trong lĩnh vực kinh tế - thƣơng mại và đƣợc điều chỉnh bằng pháp
luật về bảo đảm tiền vay, trong đó có biện pháp thế chấp bằng tài sản. Sự hình thành
các quy định pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay nói chung và các

quy định

về bảo đảm tiền vay bằng thế cháo tài sản nói riêng có tính độc lập tƣơng đối với các
quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là một đặc thù của pháp
luật Việt Nam so với thế giới.
Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín

dụng ngân hàng cho thấy, nội dung của bộ phận pháp luật này còn có nhiều bất cập với
yêu cầu của cuộc sống, hiệu quả áp dụng còn rất thấp. Đặc biệt bức xúc ở các lĩnh vực
nhƣ: Xác định loại tài sản thế chấp, đăng kí tài sản thế chấp, xử lý tài sản thế chấp… dẫn
đến hậu quả là hàng nghìn tỷ đồng tiền vốn cho vay của các ngân hàng thƣơng mại và
tổ chức tín dụng khách không thu hồi đƣợc, đóng băng trong các bất động sản thế


chấp. Những thực tiễn đó bắt nguồn từ nguyên nhân trực tiếp là các văn bản pháp luật
về vấn đề này vừa tản mạn, vừa chồng chéo thậm chí mâu thuẫn nhau, chƣa hình thành
một hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh.
Chính vì vậy, nhóm tác giả lựa chọn hƣớng nghiên cứu, luận giải những vấn đề lý luận
và thực tiễn trong phạm vi đề tài “Pháp luật về thế chấp tài sản là bất động sản (nhà
ở, quyền sử dụng đất) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng” góp
phần hoàn thiện các quy định về đảm bảo tiền vay nói riêng và hoàn thiện các quy định
pháp luật ngân hàng nói chung là cần thiết, có tính thời sự, có ý nghĩa lý luận và thực
tiễn.


CHƢƠNG 1: LÍ LUẬN CHUNG
1.1 Thế chấp tài sản
1.1.1 Khái niệm
Theo Khoản 1, Điều 317 BLDS 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau
đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Cho nên, thế chấp tài sản trong hoạt động cấp tín dụng có thể hiểu là sự thỏa thuận
giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, theo đó, khách hàng cam kết sử dụng tài sản của
mình bằng cách chuyển giao toàn bộ hồ sơ pháp lý/giấy tờ chứng minh quyền sở
hữu/quyền sử dụng tài sản thế chấp cho tổ chức tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ phát sinh trong hợp đồng cấp tín dụng. 1

1.1.2 Đặc điểm
Bên cạnh các đặc điểm chung của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thế
chấp tài sản còn mang những đặc điểm riêng sau đây:
- Là một biện pháp bảo đảm đối vật nhƣng quyền của bên nhận thế chấp đa phần mang
tính đối nhân.
- Không có sự chuyển giao tài sản của khách hàng cho tổ chức tín dụng nên nó có thể
đảm bảo đƣợc tối đa quyền lợi của các bên tham gia quan hệ hợp đồng tín dụng.
- Một tài sản có thể thế chấp trƣớc nhiều bên nhận thế chấp để bảo đảm nhiều nghĩa vụ
dân sự. 2
- Tài sản thế chấp đa phần là những tài sản có giá trị lớn nhƣ quyền sử dụng đất, nhà ở
nên giúp các tổ chức tín dụng có thể thu hồi vốn đã cho vay, trong trƣờng hợp bên vay
không có khả năng thanh toán nợ.
Trong đó, việc thế chấp tài sản là bất động sản, bao gồm nhà ở hay quyền sử dụng đất
còn có những đặc điểm sau:
1

Theo Giáo trình Pháp luật về giao dich bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam, Đại học Huế,
NXB Chính trị quốc gia năm 2015, trang 67
2
Theo: , truy cập ngày
31/03/2018


- Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý và quyền sở hữu
BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Vì vậy khi đem BĐS
đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nên trong thời gian thế chấp chủ sở hữu
BĐS vẫn đƣợc sử dụng, khai thác BĐS đó nhƣng không đƣợc và cũng không thể trao
đổi, chuyển nhƣợng các BĐS đó trên thị trƣờng.
- Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị trƣờng

BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trƣờng tại thời điểm thế
chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng. Thông thƣờng giá trị BĐS
thế chấp chỉ đƣợc tính tƣơng đƣơng với giá trị của nó tại thời điểm thị trƣờng xấu
nhất, mức giá có thể là thấp nhất.

1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS3
- Đối với chủ sở hữu BĐS: Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo
để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và
hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử
dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lƣợng vốn
để phục vụ mục đích của mình.
- Đối với các tổ chức tín dụng: Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt
động chủ yếu và quan trọng nhất. Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn
đƣợc khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi. Tránh
rủi ro trong kinh doanh thì các tổ chức tín dụng đƣa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách
hàng để cho vay. Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính
của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng. Để đảm bảo an
toàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các
khoản vay. Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản 4 cao thì việc cấp tín dụng của
các ngân hàng càng đảm bảo. Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu
quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn.
3

Theo: , truy cập
ngày 31/03/2018
4
Một tài sản có tính thanh khoản khi nó đáp ứng đƣợc hai điều kiện: (1) Dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt
nhanh chóng với mức độ chi phí thấp nhất; (2) Tránh đƣợc rủi ro biến động trong giá trị vốn (tính ra tiền)

Trang 7/55

- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủ
yếu. Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong những
hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thƣờng.
- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) và
tăng lƣợng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS).
- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng cao trách
nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh đƣợc những rủi ro có thể xảy
ra.

1.1.4 Hình thức hợp đồng thế chấp tài sản
BLDS 2005

BLDS 2015

- Điều 343, BLDS 2005 quy định: “Việc

- Điều 319, BLDS 2015 quy

thế chấp tài sản phải được lập thành

định: “Hợp đồng thế chấp tài

văn bản, có thể lập thành văn bản riêng

sản có hiệu lực từ thời điểm

hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong

giao kết, trừ trường hợp có

trường hợp pháp luật có quy định thì

thỏa thuận khác hoặc luật có

văn bản thế chấp phải được công chứng,

quy định khác.” Việc thế chấp

chứng thực hoặc đăng ký.” Việc thế chấp

theo quy định hiện hành

phải đƣợc lập thành văn bản. Đây có thể

không nói rõ về việc phải lập

là một hợp đồng thế chấp riêng hoặc là

thành văn bản, có cần công

một điều khoản trong hợp đồng cấp tín

chứng hay không.

dụng. Trƣờng hợp thế chấp miệng
không có giá trị trong luật thực định.
- Hợp đồng thế chấp tài sản bao gồm

Trong văn bản hợp nhất số
8019/VBHN-BTP của Bộ Tƣ
pháp đề cập tới quyền tài sản

những hình thức sau:

có thể mang đi thế chấp là

+ Hợp đồng thế chấp không nhất thiết

quyền sử dụng đất. Đối với

phải công chứng.

hợp đồng thế chấp quyền sử

+ Hợp đồng thế chấp phải đƣợc công
chứng. Đối với loại hợp đồng này cần

dụng đất thì quy định bắt
buộc thể hiện bằng văn bản
và phải đƣợc đăng ký (điềm a
Trang 9/55


tuân thủ quy định để tránh bị tuyên bố

khoản 1 điều 12 và khoản 2

vô hiệu về hình thức.

điều 9 NĐ 8019/VBHN-BTP)

+ Hợp đồng thế chấp phải đăng ký thế
chấp. Pháp luật quy định những trƣờng
hợp đó là: Thế chấp quyền sử dụng đất;
Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở

1.2 Tín dụng
1.2.1 Khái niệm

hữu rừng sản xuất là rừng trồng; Thế

Tín dụng (credit), xuất phát từ

chấp tàu bay, tàu biển; Thế chấp một tài

tiếng Latinh là credo – là sự tin

sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa

tƣởng, sự tín nhiệm và đƣợc

vụ.

định nghĩa dƣới nhiều góc độ

(Khoản

1,

Điều

12,

Nghị

định

163/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung 2012)

khác nhau:
-

Tín dụng là quan hệ vay
mƣợn trên nguyên tắc
hoàn trả

-

Tín dụng là quá trình
tập trung và phân phối
lại vốn tiền tệ hay hiện
vật trên nguyên tắc có
hoàn trả

-

Tín dụng là sự chuyển
nhƣợng tạm thời một

lƣợng giá trị từ ngƣời
sở hữu sang ngƣời sử
dụng để sau một thời
gian sẽ thu hồi về một
lƣợng giá trị lớn hơn
lƣợng giá trị ban đầu
(phần lớn hơn là lãi)

-

Tín dụng là sự chuyển
dịch vốn dƣới hình
thái tiền tệ hay hiện
vật của một tổ chức, cá


nhân này cho một tổ chức, cá
nhân khác sử dụng trong một
thời gian nhất định trên nguyên
tắc hoàn trả.
Nhƣ vậy, tín dụng có thể đƣợc diễn đạt
bằng nhiều cách khác nhau nhƣng bản
chất của tín dụng là một giao dịch về tài
sản giữa một bên là ngƣời đi vay và
một bên là ngƣời cho vay trên cơ sở
hoàn trả cả gốc và lãi.


1.2.2 Phân loại
Căn cứ vào chủ thể tín dụng, có thể chia tín dụng thành 3 loại, bao gồm tín dụng

thƣơng mại, tín dụng ngân hàng và tín dụng nhà nƣớc:
- Tín dụng thƣơng mại là quan hệ tín dụng giữa các doanh nghiệp trực tiếp sản xuất hoặc
kinh doanh hàng hóa. Khác với tín dụng ngân hàng và tín dụng nhà nƣớc, tín dụng
thƣơng mại đƣợc thực hiện bằng hàng hóa nên cần có giấy tờ xác nhận nợ. Cơ sở pháp
lý cho vấn đề này là mua bán chịu 5 thông qua kỳ phiếu thƣơng mại.
• Đặc điểm:6
-

Vốn cho vay theo tín dụng thƣơng mại dƣới dạng hàng hóa hay một bộ phận
của vốn sản xuất chuẩn bị chuyển hóa thành tiền, chƣa phải là tiền nhàn rỗi.

-

Ngƣời cho vay (chủ nợ) và ngƣời đi vay (con nợ) đều là những doanh nghiệp
trực tiếp tham gia vào quá trình sản xuất va lƣu thông hàng hóa.

-

Khối lƣợng tín dụng lớn hay nhỏ phụ thuộc vào tổng giá trị của khối lƣợng
hàng hóa đƣợc đƣa ra mua bán chịu.

-

Để đảm bảo ngƣời mua chịu trả nợ đúng hạn, bên cạnh sự tin tƣởng, ngƣời bán
chịu còn đòi hỏi phải có một chứng cứ pháp lý, đó chính là giấy chứng nhận
quan hệ mua bán chịu nêu trên, tờ giấy chứng nhận này có thể do chủ nợ lập để
dòi tiền, hoặc do con nợ lập để cam kết trả tiền, nó đƣợc gọi là “kỳ phiếu
thƣơng mại” hay “thƣơng phiếu”. Trong quá trình phát triển, thƣơng phiếu dần
biến đổi tính chất, từ một giấy chứng nhận nợ thông thƣờng trở thành một công
cụ lƣu thông tín dụng có thể thực hiện đƣợc chức năng phƣơng tiện lƣu thông

và phƣơng tiện thanh toán thay thế cho tiền mặt trong nền kinh tế.7

- Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng giữa một bên là ngân hàng và một bên đi vay
(là các tổ chức kinh tế, cá nhân trong nền kinh tế). Trong đó, ngân hàng chuyển giao
5

Hành vi mua bán chịu hàng hóa đƣợc xem là hình thức tín dụng – ngƣời bán chuyển giao cho ngƣời mua
quyền sử dụng vốn tạm thời trong một thời gian nhất định, và khi đến thời hạn đã đƣợc thỏa thuận, ngƣời mua
phải hoàn trả lại vốn cho ngƣời bán dƣới hình thức tiền tệ và cả phần lãi ngƣời bán chịu.
6
Tham khảo tại trang web wikipidia, />%A5ng#.C4.90.E1.BA.B7c_.C4.91i.E1.BB.83m_c.E1.B
B.A 7a_t.C3.ADn_d.E1.BB.A5ng_th.C6.B0.C6.A1ng_m.E1.BA.A1i, truy cập ngày 1/04/2018
7 Theo: , truy cập ngày 1/04/2018


tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận, và bên đi
vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện cả vốn gốc và lãi cho ngân hàng khi đến hạn
thanh toán. Tín dụng ngân hàng đƣợc cung cấp dƣới hình thức tiền tệ bao gồm bút tệ
và tiền mặt.
• Đặc điểm:
-

Ngân hàng vừa là ngƣời đi vay, vừa là ngƣời cho vay.

-

Đối tƣợng cho vay: Các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân.

-

Loại hình cho vay: Hợp đồng cho vay, trái phiếu, kỳ phiếu,…

-

Thời hạn cho vay linh hoạt – ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đáp ứng mọi nhu
cầu vay vốn của khách hàng. 8

-

Mục đích: Lợi nhuận (thông thƣờng là ăn chênh lệch giữa lãi suất vay và cho
vay)

-

Công cụ lƣu thông của tín dụng ngân hàng là kỳ phiếu ngân hàng. Kỳ phiếu
ngân hàng do ngân hàng phát hành dựa trên quan hệ tín dụng giữa ngân hàng
với doanh nghiệp, cƣ dân và nhà nƣớc. Nó đƣợc ra đời trên hai cơ sở bảo đảm
bằng vàng và tín dụng.

- Tín dụng nhà nƣớc là mối quan hệ tín dụng bằng tiền tệ hoặc hiện vật giữa một bên là
nhà nƣớc với một bên là doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - xã hội và các cá nhân.
Trong đó Nhà nƣớc là chủ thể đi vay để trang trải các khoản chi tiêu ngân

sách nhà

nƣớc trong điều kiện nguồn thu không đủ để đáp ứng; nó còn là công cụ để nhà nƣớc
hỗ trợ các ngành kinh tế yếu kém, ngành mũi nhọn và khu vực kinh tế kém phát triển,
và là công cụ quan trọng dể nhà nƣớc quản lý, điều hành vĩ mô.
• Đặc điểm:

8

-

Chủ thể là nhà nƣớc, các pháp nhân và thể nhân

-

Hình thức cho vay đa dạng, phong phú

-

Chủ yếu là loại hình trực tiếp, không thông qua tổ chức trung gian.

Tín dụng ngắn hạn có thời hạn không quá 12 tháng. Tín dụng trung hạn có thời hạn cho vay từ trên 12 tháng
đến 60 tháng. Tín dụng dài hạn có thời hạn cho vay lớn hơn 60 tháng.


-

Công cụ lƣu thông tín dụng nhà nƣớc khi nhà nƣớc vay, bao gồm: tín phiếu kho
bạc, trái phiếu kho bạc; trái phiếu đầu tƣ, công trái và trái phiếu chỉnh phủ quốc
tế; Khi nhà nƣớc cho vay, bao gồm: cho vay đầu tƣ, hỗ trợ lãi suất sau đầu tƣ
và bảo lãnh tín dụng.

Căn cứ vào thời hạn tín dụng, có thể chia tín dụng thành 3 loại, gồm ngắn hạn, trung
hạn và dài hạn.9
-

Tín dụng ngắn hạn: Là khoản tín dụng dƣới 1 năm và đƣợc sử dụng dể bổ sung

sự thiếu hụt tạm thời vốn lƣu động của doanh nghiệp, và nó còn có thể đƣợc
vay cho tiêu dùng cá nhân.

-

Tín dụng trung hạn: Là khoản tín dụng có thời hạn từ 1 đến 5 năm. Loại hình
tín dụng này thƣờng đƣợc dùng để cung cấp, mua sắm tài sản cố định, cải tiến
và đổi mới kĩ thuật, mở rộng và xây dựng công trình nhỏ có thời hạn thu hồi
vốn nhanh.

-

Tín dụng dài hạn: Là khoản tín dụng có thời gian trên 5 năm. Loại tín dụng này
đƣợc dùng để cấp vốn cho xây dựng cơ bản nhƣ đầu tƣ xây dựng các xí nghiệp
mới, các công trình thuộc cơ sở hạ tầng, cải tiến và mở rộng sản xuất,…

1.2.3 Hợp đồng tín dụng
Ở Việt Nam, khái niệm hợp đồng tín dụng ngân hàng mới chỉ dừng lại ở trong các sách
giáo trình của các cơ sở nghiên cứu luật. Theo đó, có nhiều quan điểm khác nhau về
hợp đồng tín dụng ngân hàng nhƣ:
- “Hợp đồng tín dụng là sự thoả thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng (bên cho
vay) với tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện do Luật định (bên vay), theo đó tổ chức tín
dụng thoả thuận ứng trước một số tiền cho bên vay sử dụng trong thời hạn nhất định,
với điều kiện có hoàn trả cả gốc lẫn lãi, dựa trên sự tín nhiệm”.
- “Hợp đồng tín dụng ngân hàng là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng
(gọi là bên cho vay) và khách hàng vay vốn (gọi là bên đi vay). Theo đó, bên cho
vay
Trang 12/55

9

Theo: truy cập
ngày 1/4/2018

Trang 12/55


cấp cho bên đi vay một khoản tiền nhất định để sử dụng trong một khoảng thời gian
nhất định và khi hết hạn đó, bên đi vay phải hoàn trả lại cả gốc và lãi”.
Tuy cách diễn đạt có sự khác nhau nhƣng cả hai cách định nghĩa trên về cơ bản đều
thống nhất về nội dung. Ở đây, chúng ta cần hiểu trƣớc hết hợp đồng tín dụng là một
loại hợp đồng, vì vậy, phải có sự thoả thuận, thống nhất ý chí giữa các bên chủ thể
trong hợp đồng. Khác với quan hệ cho vay thông thƣờng, quan hệ cho vay giữa tổ chức
tín dụng và khách hàng tiềm ẩn độ rủi ro cao nên hợp đồng tín dụng ngân hàng phải có
những điều kiện chặt chẽ về chủ thể, hình thức hợp đồng, thời hạn, mục đích sử dụng
tiền vay và luôn có lãi suất.
Từ các phân tích trên, theo nhóm, hợp đồng tín dụng ngân hàng có thể định nghĩa nhƣ
sau: “Hợp đồng tín dụng ngân hàng là sự thoả thuận bằng văn bản giữa một bên là tổ
chức tín dụng (bên cho vay) với bên kia là tổ chức, cá nhân thoả mãn điều kiện luật
định (bên đi vay), theo đó bên cho vay cấp cho bên đi vay một khoản tiền để sử dụng
vào mục đích và trong thời hạn đã thoả thuận, hết thời hạn đó bên đi vay phải hoàn
trả cả gốc và lãi.”
Với định nghĩa này, có thể thấy ngoài những dấu hiệu chung của một loại hợp đồng,
hợp đồng tín dụng còn có một số đặc điểm đặc trƣng sau đây để phân biệt với các
chủng loại hợp đồng khác trong giao lƣu dân sự và thƣơng mại:
– Về chủ thể: khác với các hợp đồng thông thƣờng chủ thể là các tổ chức, cá nhân có
năng lực pháp luật và năng lực hành vi, trong hợp đồng tín dụng ngân hàng thì một
bên chủ thể bắt buộc phải là tổ chức tín dụng đƣợc thành lập và hoạt động theo quy
định của pháp luật với tƣ cách là bên cho vay; còn bên vay là các tổ chức, cá nhân thoả

mãn các điều kiện vay vốn. Ngoài ra, một số tổ chức khác cũng có thể trở thành chủ
thể của hợp đồng tín dụng ngân hàng với tƣ cách là bên cho vay nếu đƣợc Ngân hàng
Nhà nƣớc Việt Nam cấp giấy phép hoạt động ngân hàng. Sự quy định chặt chẽ về điều
kiện chủ thể của hợp đồng tín dụng ngân hàng nhằm đảm bảo sự an toàn về tài sản cho
các chủ thể trong quan hệ hợp đồng cũng nhƣ lợi ích chung cho toàn xã hội.
– Về đối tƣợng: đối tƣợng của hợp đồng tín dụng bao giờ cũng là tiền (bao gồm tiền mặt
và bút tệ). Về nguyên tắc, đối tƣợng của hợp đồng tín dụng bao giờ cũng phải là một số
tiền xác định và phải đƣợc các bên thỏa thuận, ghi rõ trong văn bản hợp đồng.
Trang 16/55


– Về tính rủi ro: hợp đồng tín dụng vốn chứa đựng nguy cơ rủi ro rất lớn cho quyền lợi
của bên cho vạy. Sở dĩ nhƣ vậy là vì theo cam kết trong hợp đồng tín dụng, bên cho
vay chỉ có thể đòi tiền của bên vay sau một thời hạn nhất định. Nếu thời hạn cho vay
càng dài thì nguy cơ rủi ro và bất trắc càng lớn. Vì thế mà các tranh chấp phát sinh từ
hợp đồng tín dụng cũng thƣờng xảy ra với số lƣợng và tỷ lệ lớn hơn so với đa số các
loại hợp đồng khác.
- Hình thức của hợp đồng tín dụng luôn bằng văn bản. Xuất phát từ tính rủi ro cao của
hợp đồng tín dụng và tầm quan trọng của hợp đồng tín dụng, Luật ngân hàng của hầu
hết các nƣớc trên thế giới đều quy định hợp đồng tín dụng phải đƣợc ký kết bằng văn
bản, nhƣ Điều 37 Luật ngân hàng thƣơng mại Trung Quốc, Điều 27.1 Luật ngân hàng
Ba Lan. Ở Việt Nam, quy định này đƣợc ghi nhận trong Điều 51 Luật các tổ chức tín
dụng và theo Điều 18 của Quy chế cho vay.
Đây là một quy định bắt buộc nhằm đảm bảo tính chặt chẽ, rõ ràng trong thoả thuận
của các bên về quyền và nghĩa vụ, hạn chế các rủi ro có thể xảy ra, là cơ sở pháp lý
quan trọng để giải quyết tranh chấp nếu có.
- Thời hạn của hợp đồng tín dụng luôn đƣợc xác định trƣớc và ghi trong hợp đồng tín
dụng. Tuỳ theo mục đích sử dụng vốn vay mà thời hạn hợp đồng có thể ngắn hạn
(dƣới một năm), trung hạn (từ 1 đến 5 năm) hoặc dài hạn (trên 5 năm). Đây chính là
khoảng thời gian mà bên vay có thể sử dụng nguồn vốn vay từ tổ chức tín dụng. Hết

khoảng thời gian này, bên đi vay phải trả khoản tiền cả gốc và lãi cho tổ chức tín dụng.
Có thể nói rằng, mục đích của quy định này nhằm xác định rõ trách nhiệm của ngƣời
đi vay và bảo tồn vốn vay của tổ chức tín dụng.
- Hợp đồng tín dụng luôn nhằm mục đích lợi nhuận (hợp đồng có lãi suất). Trong giao
kết và thực hiện hợp đồng tín dụng, tổ chức tín dụng thu lợi nhuận không chỉ nhằm
mục đích bù đắp chi phí kinh doanh nhƣ: trả lãi tiền gửi, trả lƣơng nhân viên…mà còn
nhằm bù đắp những rủi ro có thể xảy ra cho tổ chức tín dụng và cũng có thể là

rủi ro

của ngƣời gửi tiền. Vì vậy, việc thu hồi lợi nhuận không chỉ xuất phát từ lợi ích của tổ
chức tín dụng mà còn xuất phát từ lợi ích của ngời gửi tiền và lợi ích của toàn xã hội.
- Về cơ chế thực hiện quyền và nghĩa vụ: trong hợp đồng tín dụng, nghĩa vụ chuyển
giao tiền vay (nghĩa vụ giải ngân) của bên cho vay bao giờ cũng phải đƣợc thực hiện
trƣớc, làm cơ sở, tiền đề cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên vay. Do đo, chỉ


khi nào bên cho vay chứng minh đƣợc rằng họ đã chuyển giao tiền vay theo đúng hợp
đồng tín dụng cho bên vay thì khi đó họ với có quyền yêu cầu bên vay phải thực hiện
các nghĩa vụ đối với mình (bao gồm các nghĩa vụ chính nhƣ sử dụng tiền vay

đúng

mục đích; nghĩa vụ hoàn trả tiền vay đúng hạn cả gốc và lãi…) 10

CHƢƠNG 2: HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO
THỰC HIỆN NGHĨA VỤ THANH TOÁN
2.1. Chủ thể tham gia hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ thanh toán
Quan hệ pháp luật tín dụng ngân hàng là quan hệ tài sản – hàng hóa phát sinh trong

quá trình sử dụng vốn tạm thời giữa tổ chức tín dụng và các tổ chức, cá nhân theo
nguyên tắc có hoàn trả, dựa trên cơ sở tín nhiệm hoặc có sự bảo đảm, đƣợc các quy
phạm pháp luật điều chỉnh. Tham gia quan hệ này có ít nhất gồm hai chủ thể: là bên
cho vay và bên đi vay.
2.1.1 Bên cho vay
- Luôn là tổ chức tín dụng. Có thể là ngân hàng, có thể là tổ chức tín dụng phi ngân
hàng.
- Có thể là một hoặc nhiều tổ chức tín dụng (trƣờng hợp cho vay hợp vốn) thỏa mãn
điều kiện:
•

Đƣợc thành lập và hoạt động theo luật các tổ chức tín dụng và các pháp luật liên
quan.

•

Có chức năng hoạt động, kinh doanh tín dụng
2.1.2 Bên đi vay (Khách hàng). Bao gồm:

- Nhóm khách hàng thứ nhất: Các pháp nhân:doanh nghiệp nhà nƣớc,
 Hợp tác xã

10

Theo: , truy cập ngày 31/03/2018


 Công ty trách nhiệm hữu hạn, (01 thành viên; từ 02-50 thành viên)
 Công ty cổ phần,
 Công ty hợp danh

 Doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài và
 Các tổ chức khác

- Nhóm khách hàng thứ hai:
•

Cá nhân;

•

Hộ gia đình;

•

Tổ hợp tác;

•

Doanh nghiệp tƣ nhân;

- Nhóm khách hàng thứ ba: Các pháp nhân và cá nhân nƣớc ngoài.
Bên đi vay phải thỏa mãn các điều kiện liên quan đến năng lực chủ thể, mục đích sử
dụng vốn vay, khả năng thanh toán khoản vay…
2.2 Quy định đối với bên đi vay
Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều
kiện sau đây:11
•

Khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp
luật. Khách hàng là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy

đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chƣa đủ 18 tuổi không bị
mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
•

Nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp.

•

Có phƣơng án sử dụng vốn khả thi.

11

Điều 19 Thông tƣ 39/2016/TTNHNN

Trang 16/55


•

Có khả năng tài chính để trả nợ. (Cơ sở xác định khả năng tài chính: báo cáo tài
chính có kiểm toán, vốn tự có...)

•

Trƣờng hợp khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng theo lãi suất cho vay quy
định tại khoản 2 Điều 13 Thông tƣ 39/2016/TT-NHNN 12, thì khách hàng đƣợc
tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch, lành mạnh.

2.3 Quy định đối với bên cho vay
2.3.1 Tổ chức tín dụng không đƣợc cho vay các nhu cầu vốn sau đây13

1. Để thực hiện các hoạt động đầu tƣ kinh doanh thuộc ngành, nghề mà pháp luật cấm
đầu tƣ kinh doanh.
2. Để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà
pháp luật cấm.
3. Để mua, sử dụng các hàng hóa, dịch vụ thuộc ngành, nghề mà pháp luật cấm đầu tƣ
kinh doanh.
4. Để mua vàng miếng.
5. Để trả nợ khoản nợ vay tại chính tổ chức tín dụng cho vay trừ trƣờng hợp cho vay để
thanh toán lãi tiền vay phát sinh trong quá trình thi công xây dựng công trình, mà chi
phí lãi tiền vay đƣợc tính trong dự toán xây dựng công trình đƣợc cấp có thẩm quyền
phê duyệt theo quy định của pháp luật.
6. Để trả nợ khoản nợ vay tại tổ chức tín dụng khác và trả nợ khoản vay nƣớc

ngoài,

trừ trƣờng hợp cho vay để trả nợ trƣớc hạn khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện
sau đây:
a) Là khoản vay phục vụ hoạt động kinh doanh;
b) Thời hạn cho vay không vƣợt quá thời hạn cho vay còn lại của khoản vay cũ;
c) Là khoản vay chƣa thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ.

12

Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về lãi suất cho vay ngắn hạn bằng đồng Việt Nam nhƣng không
vƣợt quá mức lãi suất cho vay tối đa do Thống đốc Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam quyết định trong từng thời
kỳ
13

Điều 20 Thông tƣ 39/2016/TTNHNN

Trang 17/55


2.3.2 Tổ chức tín dụng cần tuân thủ quy định về giới hạn cho vay
- Có hai giới hạn cấp tín dụng:14
+ Tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không đƣợc vƣợt quá 15%
vốn tự có của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài; tổng mức dƣ nợ cấp tín
dụng đối với một khách hàng và ngƣời có liên quan không đƣợc vƣợt quá 25% vốn tự
có của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài.
+ Tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không đƣợc vƣợt quá 25%
vốn tự có của tổ chức tín dụng phi ngân hàng; tổng mức dƣ nợ cấp tín dụng đối với
một khách hàng và ngƣời có liên quan không đƣợc vƣợt quá 50% vốn tự có của tổ
chức tín dụng phi ngân hàng.
- Các giới hạn trên áp dụng đối với cả trƣờng hợp tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng
nƣớc ngoài chỉ đầu tƣ vào trái phiếu doanh nghiệp và trái phiếu của ngƣời có liên quan
của doanh nghiệp đó phát hành.
- Trƣờng hợp nhu cầu vốn của một khách hàng, một khách hàng và ngƣời có liên
quan vƣợt quá hai giới hạn cấp tín dụng trên thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng
nƣớc ngoài đƣợc cấp tín dụng hợp vốn theo quy định của Ngân hàng Nhà nƣớc.
- Trong trƣờng hợp đặc biệt, để thực hiện nhiệm vụ kinh tế - xã hội mà khả năng hợp
vốn của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài chƣa đáp ứng đƣợc yêu
cầu vay vốn của một khách hàng thì Thủ tƣớng Chính phủ quyết định mức cấp tín
dụng tối đa vƣợt quá các giới hạn trên đối với từng trƣờng hợp cụ thể.
2.3.3 Những đối tƣợng không đƣợc cho vay
- Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài không đƣợc cấp tín dụng
đối với những tổ chức, cá nhân sau đây:15
a) Thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Hội đồng thành viên, thành viên Ban kiểm
soát, Tổng giám đốc (Giám đốc), Phó Tổng giám đốc (Phó giám đốc) và các
14
15

Điều 13 Thông tƣ 36//2014/TT- NHNN
Điểm b Khoản 1 Điều 126 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010

Trang 21/55


chức danh tƣơng đƣơng của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài, pháp
nhân là cổ đông có ngƣời đại diện phần vốn góp là thành viên Hội đồng quản trị,
thành viên Ban kiểm soát của tổ chức tín dụng là công ty cổ phần, pháp nhân là
thành viên góp vốn, chủ sở hữu của tổ chức tín dụng là công ty trách nhiệm hữu hạn;
b) Cha, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Hội đồng thành
viên, thành viên Ban kiểm soát, Tổng giám đốc (Giám đốc), Phó Tổng giám đốc (Phó
giám đốc) và các chức danh tƣơng đƣơng.
- Có một vấn đề pháp lý cần làm rõ đó là khái niệm “con” sẽ bao gồm những ai.
Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì “thành viên
gia đình bao gồm vợ, chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, cha mẹ vợ,
cha mẹ chồng; con đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể; anh,
chị, em cùng cha mẹ, anh, chị, em cùng cha khác mẹ, anh, chị, em cùng mẹ khác cha,
anh rể, em rể, chị dâu, em dâu của người cùng cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ, cùng
mẹ khác cha; ông bà nội, ông bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại; cô, dì, chú, cậu, bác
ruột và cháu ruột”.
=> Điều này có nghĩa là, khái niệm “con” theo quy định của pháp luật rất
rộng, bao gồm con đẻ, con nuôi, con riêng của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể.

2.4 Nội dung hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ
thanh toán
- Điều khoản về đối tƣợng của nghĩa vụ. Đối tƣợng của nghĩa vụ đƣợc bảo đảm là
nghĩa vụ trả nợ đƣợc xác định trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Nghĩa vụ trả nợ có thể là nghĩa vụ trả nợ gốc hoặc lãi

hoặc cả lãi và gốc. Thông thƣờng, nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng về thế chấp
tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán là nghĩa vụ trả toàn bộ bao gồm gốc
và lãi phát sinh. Thực tiễn khi xác lập hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán, tổ chức tín dụng bao giờ cũng yêu cầu tài sản bảo
đảm phải lớn hơn nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán.


- Điều khoản về tài sản bảo đảm và vấn đề thay đổi tài sản bảo đảm. Mục đích của tài
sản bảo đảm trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa
vụ thanh toán là dự phòng khả năng khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo
cam kết nên tổ chức tín dụng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi khoản nợ đã cho vay.
Khi ghi nhận điều khoản về tài sản bảo đảm và việc thay đổi tài sản bảo đảm, tổ chức
tín dụng cần mô tả rõ tài sản này. Trong hợp đồng tín dụng về thế chấp tài sản để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán cũng cần thỏa thuận về việc thay đổi tài sản bảo
đảm. Việc thay đổi tài sản bảo đảm có thể là do yêu cầu của tổ chức tín dụng hoặc của
khách hàng theo từng bối cảnh phù hợp của các bên. Cần lƣu ý, việc thay đổi tài sản
bảo đảm có thể dẫn tới sự thay đổi biện pháp thế chấp hoặc chủ thể tham gia giao dịch.
Nếu có sự thay đổi này thì tổ chức tín dụng và khách hàng phải tuân thủ quy định của
pháp luật liên quan đến những thay đổi này. Ngoài ra, khi thỏa thuận về tài sản bảo
đảm, tổ chức tín dụng và khách hàng cũng cần lƣu ý: tài sản bảo đảm là tài sản hiện có
hoặc tài sản hình thành trong tƣơng lai mà pháp luật không cấm giao dịch.16 Tài sản
hình thành trong tƣơng lai gồm: Tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay; tài sản đang
trong giai đoạn hình thành hoặc đang đƣợc tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết
giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tƣợng phải đăng ký quyền sở
hữu, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới đƣợc đăng ký
theo quy định của pháp luật, tài sản hình thành trong tƣơng lai không bao gồm quyền
sử dụng đất.17
+ Điều kiện tài sản đƣợc sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ có thể là thuộc sở
hữu của bên bảo đảm không cấm lƣu thông.

+ Các ràng buộc của pháp luật chuyên ngành liên quan đến tài sản đảm bảo nhƣ
Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản,... Ở đây, chúng ta đang đề
cập đến tài sản bảo đảm là bất động sản (quyền sử dụng đất, nhà ở) nên điều khoản
có liên quan đến luật chuyên ngành rất quan trọng. Thứ nhất, cần lƣu ý về thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất nhƣ sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đƣợc
Nhà nƣớc giao trong hạn mức; đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, đƣợc Nhà nƣớc công nhận
16
17

Khoản 1 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, đƣợc sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP.
Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, đƣợc sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP.


quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho, nhận
thừa kế thì đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động
tại Việt Nam.18 Còn hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất
hàng năm chỉ có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
thuê tại tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. 19 Đối với Ngƣời

Việt

Nam định cƣ ở nƣớc ngoài về đầu tƣ tại Việt Nam đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc
Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án có quyền thế chấp bằng
quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín
dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất. 20 Còn Ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc

Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp bằng tài sản
thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt
động tại Việt Nam.21 Đối với Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài hoặc Tổ
chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nƣớc có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam. 22
Thứ hai, ngoài các quy định về quyền của chủ thể có quyền sử dụng đất thì còn có
các quy định về điều kiện bất động sản đƣợc đƣa vào giao dịch:
 Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi có các

điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận, trừ trƣờng hợp nhận thừa kế quy định
tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất Đai 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền
sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng

18

Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất Đai 2013.
Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất Đai 2013.
20
Điểm b Khoản 1 và điểm d Khoản 3 Điều 183 Luật Đất Đai 2013.
21
Điểm b Khoản 2 Điều 183 Luật Đất Đai 2013
22
Điểm d Khoản 2 và Khoản 3 Điều 174 Luật Đất Đai 2013
19


đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai

và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.23
 Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà

ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: Có Giấy chứng nhận theo quy định
của pháp luật; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về
quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trƣờng hợp sở hữu nhà
ở có thời hạn; Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp
hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền; Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải
tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.24
+ Tính đối kháng với ngƣời thứ ba khi giao dịch bảo đảm đƣợc xác lập hợp pháp.
Theo đó, trong trƣờng hợp giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết hợp pháp và có giá trị
pháp lý đối với ngƣời thứ ba thì Tòa án, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền khác không
đƣợc kê biên tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm, trừ trƣờng
hợp pháp luật có quy định khác.25
+ Ngoài ra, Điều 90 Luật Thi hành án Dân sự 2008, sửa đổi bổ sung 2014 quy
định: “Trƣờng hợp ngƣời phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản
nhƣng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của
ngƣời phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa
vụ đƣợc bảo đảm và chi phí cƣỡng chế thi hành án. Khi kê biên tài sản đang cầm cố,
thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho ngƣời nhận cầm cố, nhận thế chấp;
khi xử lý tài sản kê biên, ngƣời nhận cầm cố, nhận thế chấp đƣợc ƣu tiên thanh toán
theo quy định tại khoản 3 Điều 47 của Luật Thi hành án Dân sự”. Do đó, tổ chức tín
dụng cũng cần phải lƣu ý, xem xét tài sản đảm bảo có phải là tài sản của ngƣời đang
bị áp dụng biện pháp kê biên để tránh rủi ro phát sinh. Trong thực tế, đây là vấn đề rất
khó thực hiện đối với tổ chức tín dụng, nhƣng nếu không kiểm tra thì tổ chức tín dụng
sẽ gặp khó khăn nếu nhƣ tài sản đảm bảo bị kê biên để thi hành án.

23

Điều 188 Luật Đất Đai 2013.
Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà Ở 2014.
25
Khoản 4 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, đƣợc sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP.
24